YÖNETİCİ ÖZETİ. Doğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Dayanak Sözleşmesi. 29 Mayıs 2013 tarih ve 8293 kayıt no lu Raporlama Süresi. Adresi.

Transkript

1 YÖNETİCİ ÖZETİ Değerlemeyi Talep Eden Dğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Dayanak Sözleşmesi 29 Mayıs 2013 tarih ve 8293 kayıt n lu Raprlama Süresi 3 iş günü Değerlenen Mülkiyet Hakları Tam mülkiyet Rapr Türü Pazar değeri tespiti Rapr Tarihi 06 Haziran 2013 Değerleme Knusu Gayrimenkullerin Adresi Tapu Bilgileri Özeti Sahibi Mevcut Kullanıcı Mevcut Kullanım Tapu İncelemesi İmar Durumu En İyi ve En Verimli Kullanımı Sinan Mahallesi, Recep Peker Caddesi, 1257 Skak, Antalya 2000 Plaza, N: 1, 33 adet bağımsız bölüm, Muratpaşa / ANTALYA Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, Haşimişcan Mahallesi, ada, 1 n lu parsel üzerinde yer alan iki bdrum zemin ve n katlı kargir apartman bünyesindeki tplam 33 adet bağımsız bölüm Aspends Sinemacılık ve Emlak İnşaat Ticaret A.Ş. Kısmen bş, kısmen kiracıları tarafından kullanılmaktadırlar. Kısmen bş kısmen ise fis, dükkân ve sinema larak kullanılmaktadırlar. Taşınmazlar üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Lejantı: Ticaret Alanı Yapı nizamı: Ayrık, Yükseklik (H max ): 35,50 m Ofis, dükkân ve sinema Kullanılan Yönteme Göre Yasal Durum İtibariyle Takdir Olunan Değerler (KDV Hariç) TL USD EURO Emsal Karşılaştırma Gelir İndirgeme Nihai Snuç Nt: Yukarıda takdir lunan nihai değer 33 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı satılmaları durumundaki tplam pazar değerini ifade etmektedir. 33 adet bağımsız bölümün bir bütün halinde satılması/pazarlanması durumunda % 15 ilâ 20 arasında bir pazarlık payının lacağı görüş ve kanaatindeyiz. Rapru Hazırlayanlar Srumlu Değerleme Uzmanı Türker POLAT (SPK Lisans Belge N: ) Değerleme Uzmanı Murat YILDIRIM (SPK Lisans Belge N: ) RAPOR NO: 2013/4162

2 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1. RAPOR BİLGİLERİ ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER a) Şirket bilgileri b) Müşteri bilgileri DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI UYGUNLUK BEYANI TAŞINMAZLARIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER a) Mülkiyet durumu b) Tapu kütüğü incelemesi c) İmar durumu incelemesi d) Taşınmazların sn üç yıllık dönemde mülkiyet ve imar durumundaki değişiklikler TAŞINMAZLARIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU a) Taşınmazların çevre ve knumu b) Binanın inşaat özellikleri c) Açıklamalar PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER a) En verimli ve en iyi kullanım analizi b) Mevcut eknmik kşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi c) Bölge analizi d) Piyasa bilgileri e) Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler DEĞERLEME SÜRECİ a) Değerleme yöntemleri b) Taşınmazların değerlemesinde kullanılan yöntemler TAŞINMAZLARIN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ a) Emsal karşılaştırma yöntemi ve ulaşılan snuç b) Gelir indirgeme yöntemi ve ulaşılan snuç c) Değerleme uzmanı görüşü TAŞINMAZLARIN BRÜT KİRA GETİRİ ORANI SONUÇ RAPOR NO: 2013/4162

3 1. RAPOR BİLGİLERİ RAPORU TALEP EDEN : Dğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Sinan Mahallesi, Recep Peker Caddesi, 1257 Skak, Antalya 2000 Plaza, N: 1, 33 adet bağımsız bölüm, Muratpaşa / ANTALYA DAYANAK SÖZLEŞMESİ : 29 Mayıs 2013 tarih ve 8293 kayıt n lu MÜŞTERİ NO : 389 RAPOR NO : 2013/4162 EKSPERTİZ TARİHİ : 04 Haziran 2013 RAPOR TARİHİ : 06 Haziran 2013 RAPORUN KONUSU : Bu rapr, yukarıda adresi belirtilen taşınmazların pazar değerlerinin tespitine yönelik larak hazırlanmıştır. RAPORU HAZIRLAYANLAR : Türker POLAT (Srumlu Değerleme Uzmanı) Murat YILDIRIM (Değerleme Uzmanı) Bu rapr, Sermaye Piyasası Kurulu nun Seri VIII, N: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile Kurul un tarih ve 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raprlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır RAPOR NO: 2013/4162

4 2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.a) Şirket bilgileri ŞİRKETİN ÜNVANI : Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Büyükdere Caddesi, Akçam Skak, N: 17/1, 4.Levent / İSTANBUL TELEFON NO : +90 (212) FAALİYET KONUSU KURULUŞ TARİHİ : 07 Temmuz 2003 SERMAYESİ : Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul prjeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raprları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve prblemli durumlarda görüş rapru vermektir. : ,-TL TİCARET SİCİL NO : KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ NİN TARİH VE NO.SU : 10 Temmuz 2003 / 5838 Nt: Şirket, 12 Eylül 2003 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi ne alınmış; 08 Mart 2010 tarihinde de Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından gayrimenkul, gayrimenkul prjesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir. 2.b) Müşteri bilgileri ŞİRKETİN ÜNVANI ŞİRKETİN ADRESİ : Dğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Dğuş Center Maslak, Maslak Mahallesi, Ahi Evran Caddesi, N: 4/23, Şişli / İSTANBUL TELEFON NO : +90 (212) ÖDENMİŞ SERMAYESİ : ,-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49 FAALİYET KONUSU PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRİMENKULLER : Sermaye Piyasası Kurulu nun yayınlamış lduğu Seri: VI ve N: 11 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ile belirlenmiş usul ve esaslar dâhilinde, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul prjelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli prjeleri gerçekleştirmek üzere adi rtaklık kurabilen ve tebliğde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumudur. : - Antalya 2000 Plaza - Dğuş Center Maslak RAPOR NO: 2013/4162

5 3. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI Bu rapr, müşterinin talebi üzerine adresi 3. sayfada belirtilen gayrimenkullerin pazar değerlerinin tespitine yönelik larak hazırlanmıştır. Müşteri talebinin rapra getirdiği herhangi bir sınırlama yktur. Pazar değeri: Bir mülkün, uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zrlama lmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili larak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler. Taraflar gayrimenkul ile ilgili her knuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki prblem lmadığı varsayılmıştır. Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin larak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım - satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz ranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 4. UYGUNLUK BEYANI Bilgimiz ve inançlarımız dğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz: 1. Raprumuz Sermaye Piyasası Kurulu nun ilgili tebliğinin srumluluk, bağımsızlık, işin kabulü ve devri, mesleki özen ve titizlik, sır saklama yükümlülüğü ilke ve kurallarına uygun şekilde hazırlanmaktadır. Şirketimizde Kalite Güvence Sistemi uyarınca bu ilke ve kuralların denetimi yapılmaktadır. 2. Raprda sunulan bulgular sahip lduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde dğrudur. 3. Raprda belirtilen analizler ve snuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve kşullarla kısıtlı lup kişisel, tarafsız ve önyargısız prfesynel analiz, fikir ve snuçlardan luşmaktadır. 4. Değerleme knusunu luşturan mülkle ilgili larak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır. 5. Bu görevle ilgili larak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine snuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış snuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla dğrudan ilgili snraki bir layın meydana gelmesine bağlı değildir. 6. Değerleme ahlaki kural ve perfrmans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 7. Raprlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir. 8. Bu raprun knusu lan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü knusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır. 9. Raprda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raprun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır RAPOR NO: 2013/4162

6 5. TAŞINMAZLARIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER 5.a) Mülkiyet durumu SAHİBİ İLİ İLÇESİ MAHALLESİ PAFTA NO : --- :.Aspends Sinemacılık ve Emlak İnşaat Ticaret A.Ş. : Antalya : Muratpaşa : Haşimişcan ADA NO : PARSEL NO : 1 ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ : İki bdrum zemin ve n katlı kargir apartman (*) PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ : m² YEVMİYE NO : TAPU TARİHİ : (*) Kat mülkiyetine geçilmiştir. Değerlemeye knu bağımsız bölümlerin listesi: SIRA NO BAĞ. BÖLÜM NO KAT NO NİTELİĞİ ARSA PAYI CİLT NO SAYFA NO bdrum Tiyatr 482/ bdrum Sinema 58/ bdrum Sinema 66/ bdrum Büfe 24/ bdrum İş yeri 226/ bdrum İş yeri 120/ bdrum İş yeri 128/ bdrum İş yeri 284/ bdrum İş yeri 60/ bdrum İş yeri 60/ Zemin İş yeri 148/ Zemin İş yeri 156/ Zemin İş yeri 286/ Zemin İş yeri 70/ İş yeri 180/ İş yeri 140/ İş yeri 146/ RAPOR NO: 2013/4162

7 İş yeri 308/ İş yeri 58/ İş yeri 58/ İş yeri 56/ Bür 52/ Bür 50/ Bür 50/ Bür 50/ Bür 50/ Bür 54/ Bür 52/ Bür 50/ Bür 50/ Bür 50/ Bür 50/ Bür 54/ b) Tapu kütüğü incelemesi Antalya İli, Muratpaşa İlçesi Tapu Müdürlüğü nde tarihi itibariyle TAKBİS kayıtları üzerinde yapılan incelemelerde rapr knusu taşınmazlar (33 adet bağımsız bölüm) üzerinde herhangi bir iptek, haciz veya kısıtlayıcı şerhin bulunmadığı tespit edilmiş lup 2 adet bağımsız bölüm üzerinde aşağıdaki ntların bulunduğu tespit edilmiştir. 1 n lu bağımsız bölüm üzerinde: Beyanlar Bölümü: Eklentisi: 1 n lu özel dep 2 n lu bağımsız bölüm üzerinde: Beyanlar Bölümü: Eklentisi: 3 n lu özel dep Rapr knusu taşınmazların tapu incelemesi itibariyle; sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde GYO prtföyüne alınmalarında herhangi bir sakınca lmadığı görüş ve kanaatindeyiz RAPOR NO: 2013/4162

8 5.c) İmar durumu incelemesi Muratpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde rapr knusu taşınmazların knumlu bulunduğu parselin Muratpaşa Belediyesi nin tarih ve 210 sayılı kararı ile kabul edilen ve tarihinde Antalya Büyükşehir Belediyesi tarafından naylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftasında Ticaret Alanı içerisinde kaldığı ve yerinin dğru lduğu tespit edilmiştir. Plan ntlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir: Yapı Nizamı: Ayrık Yükseklik (H max ): 35,50 m Muratpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü ile Muratpaşa Tapu Müdürlüğü arşivlerinde taşınmazlara ait dsya üzerinde yapılan incelemelerde ise aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur: Değerleme knusu bağımsız bölümlerin knumlandığı binaya ait tasdik tarihli mimari prje ve tasdik tarihli mimari tadilat prjesi bulunmaktadır. Mimari prje ve mimari tadilat prjesine istinaden alınmış lan tarih ve 35/28 sayılı yapı ruhsatı ile tarih ve 01/03 sayılı tadilat yapı ruhsatı mevcuttur. Ayrıca bina için tarih ve 24 cilt, 08 sayfa n lu genel iskân belgesi ile tarih ve 9-13 sayılı ve tarih ve sayılı yapı kullanma izin belgeleri düzenlenmiştir. Değerlemeye knu 33 adet bağımsız bölümün kullanım alanları; tarih ve 24 cilt n lu, 08 sayfa n lu genel iskân belgesinin eki lan Mahal Listesi üzerinden alınmış lup aşağıdaki tablda sunulmuştur. SIRA NO BAĞ. BÖLÜM NO KAT NO NİTELİĞİ KULLANIM ALANI (M 2 ) EKLENTİSİ bdrum Tiyatr bdrum katta E1 özel dep bdrum Sinema bdrum katta E3 özel dep bdrum Sinema 552 Ara katta E2 özel dep ve 2. bdrum katta E4 özel dep bdrum Büfe bdrum İş yeri bdrum İş yeri bdrum İş yeri bdrum İş yeri bdrum İş yeri bdrum İş yeri Zemin İş yeri Zemin İş yeri Zemin İş yeri RAPOR NO: 2013/4162

9 14 30 Zemin İş yeri İş yeri İş yeri İş yeri İş yeri İş yeri İş yeri İş yeri Bür Bür Bür Bür Bür Bür Bür Bür Bür Bür Bür Bür TOPLAM Nt: 1, 2 ve 3 n lu bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına bdrum katlarda bulunan eklentileri dâhil edilmiştir. Yerinde yapılan incelemelerde ise aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur bdrum katta yer alan E1 n lu özel dep alçıpan duvarlar ile bölünmüştür. - Ara katta yer alan dep hacmi E2 n lu çelik kafes sistemi ile birden çk depya bölünmüştür bdrum katta yer alan 12, 13, 14 ve 15 n lu bağımsız bölümler arasında bölme duvarları kaldırılarak 2 adet sinema hacmine dönüştürülmüştür bdrum katta yer alan 17 n lu bağımsız bölüm, 18 n lu bağımsız bölüm ile birleştirilmiş ve kitap evi larak kullanılmaktadır. - Zemin katta yer alan 29 ve 30 n lu bağımsız bölümler arasındaki bölme duvarı kaldırılarak yerine camekan mnte edilmiştir nrmal katta yer alan 40, 41, 42, 43, 44, 45 ve 46 n lu bağımsız bölümler arasındaki bölme duvarları kaldırıldıktan snra Fen Bilimleri Dersanesi tarafından 7 adet derslik, öğretmen dası ve arşiv larak düzenlenmiştir nrmal katta yer alan 49, 50, 51, 52, 53 ve 54 n lu bağımsız bölümler arasındaki bölme duvarları kaldırılarak Yapı Kredi Emeklilik Bölge Müdürlüğü tarafından tek bir fis larak kullanılmaktadır nrmal katta yer alan 55, 56, 57, 58, 59 ve 60 n lu bağımsız bölümler arasındaki bölme duvarları kaldırılarak Yapı Kredi Sigrta Bölge Müdürlüğü tarafından tek bir fis larak kullanılmaktadır. Yukarıda bahsedilen imalâtlar basit inşaat teknikleriyle inşâ edilmiş lup gerektiğinde binanın statiğine zarar vermeden sökülebilir veya tekrar inşa edilebilir özelliğe sahiptir. Rapr knusu taşınmazların imar durumu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde GYO prtföyüne alınmalarında herhangi bir sakınca lmadığı görüş ve kanaatindeyiz RAPOR NO: 2013/4162

10 5.d) Taşınmazların sn üç yıllık dönemde mülkiyet ve imar durumundaki değişiklikler Tapu Müdürlüğü incelemesi Yapılan incelemelerde sn 3 yıl içerisinde taşınmazların tapu kayıt bilgilerinde herhangi bir değişiklik lmadığı tespit edilmiştir. Belediye incelemesi Yapılan incelemelerde sn 3 yıl içerisinde taşınmazların imar durumunda herhangi bir değişiklik lmadığı tespit edilmiştir. 6. TAŞINMAZLARIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU 6.a) Taşınmazların çevre ve knumu Değerlemeye knu taşınmazlar, Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, Sinan Mahallesi, Recep Peker Caddesi, 1257 Skak üzerinde knumlu 1 kapı n lu Antalya 2000 Plaza bünyesinde yer alan tplam 33 adet bağımsız bölümdür. Taşınmazlar halihazırda bş durumdadırlar. Yakın çevrede; Final Dergisi Dersanesi, Muratpaşa Belediyesi Otparkı, Dr. İlhami Tankut İlkğretim Okulu, Ayp İş Merkezi, Antalya Lisesi ve zemin katlarında dükkân, nrmal katlarında ise iş yeri, fis ve meskenler bulunan binalar bulunmaktadır. Merkezi knumu, ulaşım rahatlığı, çevrenin ticari ptansiyeli, müşteri celbi ve reklam kabiliyeti taşınmazların değerini lumlu yönde etkilemektedir. Otpark alanlarının yetersiz lması bölgenin en büyük srunudur. Bölge, Muratpaşa Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta lup tamamlanmış altyapıya sahiptir. Taşınmazların bazı nktalara lan yaklaşık uzaklıkları : Üçkapılar. : 50 m Kaleiçi.. : 200 m Knyaaltı..... : 3 km Antalya Otgarı... : 6 km Antalya Havaalanı : 19 km Kemer.... : 45 km Alanya.... : 120 km RAPOR NO: 2013/4162

11 6.b) Binanın inşaat özellikleri İNŞAAT TARZI İNŞAAT NİZAMI KAT ADEDİ Betnarme karkas Ayrık 16 (3 bdrum + ara + zemin + 10 nrmal + çatı katı) YAPININ YAŞI ~ 20 TOPLAM KULLANIM ALANI m 2 (33 adet bağımsız bölümün tplamı) ELEKTRİK SU KANALİZASYON ISITMA - SOĞUTMA SİSTEMİ ASANSÖR YANGIN MERDİVENİ GÜVENLİK DIŞ CEPHE ÇATI OTOPARK DEPREM BÖLGESİ SATIŞ VE KİRALAMA KABİLİYETİ Şebeke Şebeke Şebeke Klima 1 adet panramik, 2 adet müşteri ve 1 adet yük asansörü mevcut Mevcut (Çelik) Güvenlik kameraları ve güvenlik elemanları Presse tuğla + alüminyum dğramalı giydirme cephe Teras tipi Yk 2. Bölge Değerlemeye knu taşınmazlar satılabilirlik / kiralanabilirlik özelliğine sahiptirler. 6.c) Açıklamalar Binanın 3. bdrum katında dep, sığınak ve teknik hacimler, ara katında dep, teknik hacimler ve WC, 2. bdrum katında sinema, tiyatr, büfe, dep, fuaye alanı ve WC, 1. bdrum kat ilâ 2. nrmal katlarında iş yerleri ve WC, 3. nrmal ilâ 10. nrmal katlarında fisler bulunmaktadır. 10. nrmal katta yer alan fisler çatı katı ile irtibatlandırılmış lup dublekstir. 3. bdrum katta yer alan E1 n lu özel dep alçıpan duvarlar ile bölünmüştür. Ara katta yer alan dep hacmi E2 n lu çelik kafes sistemi ile birden çk depya bölünmüştür. 1. bdrum katta yer alan 12, 13, 14 ve 15 n lu bağımsız bölümler arasında bölme duvarları RAPOR NO: 2013/4162

12 kaldırılarak 2 adet sinema hacmine dönüştürülmüştür. 1. bdrum katta yer alan 17 n lu bağımsız bölüm, 18 n lu bağımsız bölüm ile birleştirilmiş ve kitap evi larak kullanılmaktadır. Zemin katta yer alan 29 ve 30 n lu bağımsız bölümler arasındaki bölme duvarı kaldırılarak yerine camekan mnte edilmiştir. 1. nrmal katta yer alan 40, 41, 42, 43, 44, 45 ve 46 n lu bağımsız bölümler arasındaki bölme duvarları kaldırıldıktan snra Fen Bilimleri Dersanesi tarafından 7 adet derslik, öğretmen dası ve arşiv larak düzenlenmiştir. 3. nrmal katta yer alan 49, 50, 51, 52, 53 ve 54 n lu bağımsız bölümler arasındaki bölme duvarları kaldırılarak Yapı Kredi Emeklilik Bölge Müdürlüğü tarafından tek fis larak kullanılmaktadır. 4. nrmal katta yer alan 55, 56, 57, 58, 59 ve 60 n lu bağımsız bölümler arasındaki bölme duvarları kaldırılarak Yapı Kredi Sigrta Bölge Müdürlüğü tarafından tek fis larak kullanılmaktadır. Zeminleri kullanım amaçlarına uygun larak, seramik, kar mzaik, betn veya halı kaplı, duvarları saten plastik byalı, tavanları ise plastik byalı veya alçıpan asma tavandır. Bağımsız bölümler kiracıların kullanımına uygun larak (açık - kapalı düzen fisler, mutfak, sinema vd.) bölünmüştür. Söz knusu imalâtlar basit inşaat teknikleriyle inşâ edilmiş lup gerektiğinde binanın statiğine zarar vermeden sökülebilmektedirler. 7. PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 7.a) En verimli ve en iyi kullanım analizi Sermaye Piyasası Kurulu nun Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) Hakkındaki Tebliği ne göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı; bir mülkün fiziki larak uygun lan, yasalarca izin verilen, finansal larak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değeri getirecek en lası kullanımıdır şeklindedir. Bu tanımdan hareketle taşınmazların knumu, büyüklükleri, mimari özellikleri, inşaat kaliteleri ve mevcut durumları dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım seçeneklerinin "fis dükkân - sinema" lacağı görüş ve kanaatindeyiz RAPOR NO: 2013/4162

13 7.b) Mevcut eknmik kşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi Bilindiği üzere Ülkemizde gayrimenkul sektörü 2004 yılı başından itibaren hızlı gelişme dönemine girmiştir. Knut piyasası ile başlayan gelişme ardından ticari gayrimenkul piyasalarını da kapsamaya başlamıştır. Eknmide sağlanan iyileşme ve istikrar ile AB tam üyelik sürecinin yarattığı uygun kşullar sektörde kurumsallaşmayı geliştirmiş ve knut finansman sistemi mdelinin uygulanmasına lanak sağlanmıştır. Yabancı sermaye yatırımcılarının ilgisi de sektörün nitelik ve standartlarını yükseltmiştir. Sektördeki gelişme büyük şehirlerden başlamış ve diğer şehirlere dğru kaymıştır. Sn 4 yıllık süre byundaki satın alma gücündeki yükseliş ve gerekse alternatif yatırım enstrümanlarının düşük getirisi gayrimenkul sektöründe beklenen canlanmayı sağlamıştır yılları arasındaki zaman diliminde gayrimenkul değerlerindeki artış ranı enflasynun üzerinde gerçekleşmiş ve kira gelirlerinde ise önemli artışlar lmuştur. Gayrimenkul sektörü eknmik ve siyasi dalgalanmalardan en çabuk etkilenen sektörlerin başında gelmektedir yılı içerisinde ve 2008 yılının 9 aylık döneminde yurtiçinde ve yurtdışında yaşanan ufak çaplı eknmik ve siyasi dalgalanmalar ve özellikle knut arzının hızlı artışıyla birlikte talep yönünde azalma luşmuştur. Talebin azalmasıyla birlikte gayrimenkul değerlerindeki artış yavaşlamış ve hatta bazı bölgelerde durağan seyretmiştir yılının sn çeyreğinde ve yılının tamamında glbal finansal kriz etkilerini göstermiş ve gayrimenkule lan talep ciddi randa azalmıştır yılının tamamı için öngörümüz, glbal eknmik krizin etkilerini sürdüreceği, gayrimenkule lan talebin durağan seyredeceği, değerlerde artış lmayacağı şeklindedir. 7.c) Bölge analizi Antalya İli Kuzeyde Isparta ve Burdur, kuzeydğuda Knya ve Karaman, dğuda Mersin, batıda ise Muğla illeriyle kmşudur. Türkiye nin en hızlı büyüyen kentlerinin başında gelmektedir yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu dir. Akdeniz kıyısında kendi adını taşıyan körfezde, denizden 39 m yükseklikteki Falez adı verilen kayalıklar üzerinde kuruludur. Denize paralel larak uzanan Trs dağları, ilin kuzey sınırını çizmektedir. Bitki örtüsü yönünden ldukça zengindir. Kıyı şeridinde her türlü trpikal bitki mevcuttur RAPOR NO: 2013/4162

14 Dağlardaki rmanlarda bl miktarda ardıç, sedir, kızılçam ve meşe ağaçları bulunmakta, dağların eteklerinde ve valarda ise bölgenin karakteristik bitki örtüsü lan kısa bylu maki egemenliği görülmektedir. Pamuk ve susam tarlaları ile prtakal, limn ve muz bahçeleri ayrı bir zenginlik luşturmaktadır. Antalya dğal güzelliğinin yanısıra tarihi mekânları ve antik kalıntılarıyla da öne çıkan bir ilimizdir. Batısındaki antik Likya bölgesinde knumlu Termess ve Arikanda antik kentleri ile dğusundaki eski adıyla Pamfilya larak bilinen kıyı vasında yer alan Perge, Aspends ve Side antik kentleri turistlerin yğun ilgisini çekmektedir. Ulaşım Antalya ya hava, kara ve denizylu ile ulaşım sağlanmaktadır. Uluslararası havalimanı, kuzey, dğu ve batı yönlerinden kente bağlanan karaylları ve tarih byunca önemini yitirmeyen limanı Antalya ya yurtiçinden ve yurtdışından lan yğun ulaşımı klaylaştırmaktadır. 7.d) Piyasa bilgileri Satılık fisler 1. Meydankavağı Mahallesi nde knumlu bir binanın 3. nrmal katında yer alan brüt 150 m 2 kullanım alanına sahip fisin satış değeri ,-TL dir. (m² satış değeri ~ 2.135,-TL) İlgili Tel: Tahılpazarı Mahallesi nde ve Eski Antalya Otgarı karşısında knumlu bir binanın 8. nrmal ve çatı katında yer alan brüt 200 m 2 kullanım alanına sahip dubleks fisin satış değeri ,-TL dir. (m² satış değeri 2.000,-TL) İlgili Tel: Yüksekalan Mahallesi nde ve 75. Yıl Cumhuriyet Lisesi karşısında knumlu, yeni inşa edilmekte lan ve Aralık 2013 tarihinde teslim edilmesi planlanan bir binanın 2. nrmal katında yer alan brüt 170 m 2 kullanım alanına sahip dubleks fisin satış değeri ,- TL dir. (m² satış değeri ~ 2.235,-TL) İlgili Tel: RAPOR NO: 2013/4162

15 4. Yüksekalan Mahallesi nde ve 75. Yıl Cumhuriyet Lisesi karşısında knumlu, yeni inşa edilmekte lan ve Aralık 2013 tarihinde teslim edilmesi planlanan bir binanın 5. nrmal katında yer alan brüt 170 m 2 kullanım alanına sahip dubleks fisin satış değeri ,- TL dir. (m² satış değeri ~ 2.265,-TL) İlgili Tel: Demircikara Mahallesi nde knumlu yeni inşa edilmiş bir binanın 2. ve 3. nrmal katında yer alan brüt 228 m 2 kullanım alanına sahip dubleks fisin satış değeri ,-TL dir. (m² satış değeri ~ 2.940,-TL) İlgili Tel: Kiralık fisler 1. Tahılpazarı Mahallesi nde ve Eski Antalya Otgarı karşısında knumlu bir binanın 8. nrmal ve çatı katında yer alan brüt 200 m 2 kullanım alanına sahip dubleks fisin aylık kira değeri 1.750,-TL dir. (Aylık m² kira değeri ~ 9,-TL) İlgili Tel: Antalya 2000 Plaza bünyesinde yer alan ve brüt 130 m 2 larak pazarlanmakta lan fislerin aylık kira değeri 2.500,-TL ve brüt 260 m 2 larak pazarlanmakta lan fislerin aylık kira değeri 5.000,-TL dir. (Aylık m² kira değeri ~ 19,-TL) İlgili Tel: Meydankavağı Mahallesi nde knumlu bir binanın 7. nrmal katında yer alan brüt 300 m 2 kullanım alanına sahip fisin aylık kira değeri 5.500,-TL dir. (Aylık m² kira değeri ~ 18,-TL) İlgili Tel: Yüksekalan Mahallesi nde knumlu, brüt 570 m 2 kullanım alanına sahip fis binasının aylık kira değeri 7.000,-TL dir. (Aylık m² kira değeri ~ 12,-TL) İlgili Tel: RAPOR NO: 2013/4162

16 Satılık dükkânlar 1. Taşınmaza yakın mesafede knumlu bir binanın zemin katında yer alan brüt 35 m 2 kullanım alanına sahip dükkânın satış değeri ,-TL dir. (m² satış değeri ~ ,-TL) İlgili Tel: Recep Peker Caddesi üzerinde bulunan, değerlemeye knu taşınmazlara yakın mesafede yer alan binanın bdrum (50 m 2 ), zemin (120 m 2 ) ve asma (30 m 2 ) lmak üzere tplam 200 m 2 kullanım alanına sahip dükkânın satış değeri ,-TL dir. (m² satış değeri 4.250,-TL) İlgili Tel: Burhanettin Onat Caddesi üzerinde knumlu bir binanın zemin katında yer alan brüt 85 m 2 kullanım alanına sahip dükkânın satış değeri ,-TL dir. (m² satış değeri ~ 3.060,-TL) İlgili Tel: Antalya Lisesi nin karşısında knumlu bir binanın zemin katında yer alan brüt 12 m 2 kullanım alanına sahip dükkânın satış değeri ,-TL dir. (m² satış değeri 5.250,-TL) İlgili Tel: Kiralık dükkânlar 1. Taşınmaza yakın mesafede knumlu bir binanın zemin katında yer alan brüt 40 m 2 kullanım alanına sahip dükkânın aylık kira değeri 1.300,-TL dir. (aylık m² kira değeri ~ 33,-TL) İlgili Tel: Taşınmaza yakın mesafede knumlu bir binanın zemin katında yer alan brüt 40 m 2 kullanım alanına sahip dükkânın aylık kira değeri 1.300,-TL dir. (aylık m² kira değeri ~ 33,-TL) İlgili Tel: Arık Caddesi üzerinde knumlu bir binanın zemin katında yer alan brüt 92 m 2 kullanım alanına sahip dükkânın aylık kira değeri 2.000,-TL dir. (aylık m² kira değeri ~ 22,-TL) İlgili Tel: Taşınmaza yakın mesafede knumlu bir binanın zemin katında yer alan brüt 18 m 2 kullanım alanına sahip dükkânın aylık kira değeri 300,-TL dir. (aylık m² kira değeri ~ 17,-TL) İlgili Tel: Nt: Emsallerin tümü pazarlığa açıktır RAPOR NO: 2013/4162

17 7.e) Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler Olumlu etkenler: Merkezi knum, Ulaşım klaylığı, Bölgenin ticaret ptansiyeli, Müşteri celbi, Reklam kabiliyeti, Kat mülkiyetine geçilmiş lması, Bölgenin tamamlanmış altyapısı. Olumsuz etkenler: Bölgedeki genel tpark srunu, Glbal piyasalarda yaşanan finansal kriz nedeniyle gayrimenkule lan genel talebin azalmış lması. 8. DEĞERLEME SÜRECİ 8.a) Değerleme yöntemleri Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı yöntemleri kullanılır. Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmelidir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı mülk fiyatlarını pazarın belirlediğini kabul eder. Pazar değeri de bu nedenle pazar payı için birbirleriyle rekabet halinde lan mülklerin pazar fiyatları üzerinde bir çalışma gerçekleştirilerek hesaplanır. Gelir indirgeme yaklaşımı nda pazar değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. Bu yöntemde mülkün gelecekte luşacak kazanç beklentilerinin yarattığı değerin (gelir akışları) bugünkü değerlerinin tplamına eşit lacağını öngörür. Gelir indirgeme, gelecekteki tahmini gelirlerin şu anki değerini göz önünde bulunduran işlemleri içerir. Maliyet yaklaşımı nda, arsa üzerindeki yatırım maliyetlerinin amrtize edildikten (herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklenmesi, aşınma payının tplam maliyetten çıkarılması) snra arsa değerine eklenmesi ile gayrimenkulün değeri belirlenmektedir RAPOR NO: 2013/4162

18 8.b) Taşınmazların değerlemesinde kullanılan yöntemler Bu çalışmamızda taşınmazların pazar değerlerinin tespitinde emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yöntemleri kullanılmıştır. 9. TAŞINMAZLARIN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 9.a) Emsal karşılaştırma yöntemi ve ulaşılan snuç Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan snra knu taşınmazlar için arsa payı dâhil rtalama m² pazar değerleri belirlenmiştir. Bulunan emsaller, knum, büyüklük, imar durumu ve fiziksel özellikleri gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca fisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır. Satılık fis emsallerin analizi Piyasa bilgileri bölümünde belirtilen emsallerin m² satış değerleri sırasıyla; 2.135, 2.000, 2.235, ve 2.940,-TL dir. 5 n lu emsalin m² satış değeri diğer emsallerden yüksek lduğundan değerlemede dikkate alınmamıştır. Satış rakamlarında % 15 civarında pazarlık payı lacağı görüşündeyiz. Öte yandan taşınmazların şerefiyesi knum bakımından tüm emsallerden % 10 ranında daha yüksektir. Bu tespitten hareketle rtalama satılık emsal; ( ) x 0,85 x 1, ,-TL/m² larak belirlenmiştir. 4 Kiralık fis emsallerin analizi Piyasa bilgileri bölümünde belirtilen emsallerin aylık m² kira değerleri sırasıyla; 9, 19, 18 ve 12,-TL dir. Bölgede kira rakamlarında % 15 civarında pazarlık payı lacağı görüşündeyiz. Öte yandan taşınmazların şerefiyesi knum bakımından emsallerden % 10 ranında daha yüksektir. Bu tespitten hareketle rtalama aylık kira emsali; ( ) x 0,85 x 1,10 13,50 TL/m² larak belirlenmiştir. 4 Yukarıdaki kiralık / satılık fislerin emsal analizinden hareketle değerlemeye knu bağımsız bölümlerin kullanım alanlarının büyüklüklerine göre yeniden şerefiyelendirme yapılmıştır. Ayrıca 1. nrmal katta yer alan iş yerleri mevcut kullanım fnksiynları ile bölgenin genel talepleri göz önünde bulundurularak fis emsalleri arasında değerlendirilmiştir RAPOR NO: 2013/4162

19 Satılık dükkân emsallerin analizi Piyasa bilgileri bölümünde belirtilen emsallerin m² satış değerleri sırasıyla; , 4.250, ve 5.250,-TL dir. 1 n lu emsalin m² satış değeri diğer emsallerden yüksek lduğundan değerlemede dikkate alınmamıştır. Satış rakamlarında % 15 civarında pazarlık payı lacağı görüşündeyiz. Öte yandan taşınmazların şerefiyesi knum ve reklam kabiliyeti bakımından tüm emsallerden % 20 ranında daha yüksektir. Bu tespitten hareketle rtalama satılık emsal; ( ) x 0,85 x 1, ,-TL/m² larak belirlenmiştir ilâ 17 n lu bağımsız bölümler binanın 1. bdrum katında yer almaktadırlar. Söz knusu taşınmazlar reklam kabiliyetleri ve knumlandıkları kat bakımından zemin kattaki dükkânlardan % 60 daha düşük şerefiyeye sahiptirler. Zemin katta yer alan dükkânların rtalama emsal değerinden hareketle bdrum katta yer alan bağımsız bölümler için rtalama m 2 değeri 4.270,-TL x 0, ,-TL larak belirlenmiştir. Ayrıca, 1 ilâ 4 n lu bağımsız bölümler binanın 2. bdrum katında yer almaktadırlar ve ara kat ile 2. ve 3. bdrum katlarda dep eklentileri bulunmaktadır. Öte yandan taşınmazlar sinema ve tiyatr larak prjelendirilmiş lup sn derece kısıtlı bir müşteri kitlesine hitap etmektedirler. Taşınmazlar, knumlandıkları kat, kullanım alanlarının büyüklüğü, eklentilerinin ara kat ile 2. ve 3. bdrum katlarda yer alması, reklam kabiliyeti ve kısıtlı bir müşteri kitlesine hitap etmeleri bakımından 1. bdrum katta yer alan iş yerlerinden % 70 daha düşük şerefiyeye sahiptirler. 1. bdrum katta yer alan iş yerlerinin rtalama emsal değerinden hareketle 1 ilâ 4 n lu bağımsız bölümler için rtalama m 2 değeri 1.710,-TL x 0,30 515,-TL larak belirlenmiştir RAPOR NO: 2013/4162

20 Kiralık dükkân emsallerin analizi Piyasa bilgileri bölümünde belirtilen emsallerin aylık m² kira değerleri sırasıyla; 33, 33, 22 ve 17,-TL dir. Bölgede kira rakamlarında % 15 civarında pazarlık payı lacağı görüşündeyiz. Öte yandan taşınmazların şerefiyesi knum ve reklam kabiliyeti bakımından tüm emsallerden % 20 ranında daha yüksektir. Bu tespitten hareketle rtalama aylık kira emsali; ( ) x 0,85 x 1,20 27,-TL/m² larak belirlenmiştir ilâ 17 n lu bağımsız bölümler binanın 1. bdrum katında yer almaktadırlar. Söz knusu taşınmazlar reklam kabiliyetleri ve knumlandıkları kat bakımından zemin kattaki dükkânlardan % 60 daha düşük şerefiyeye sahiptirler. Zemin katta yer alan dükkânların rtalama emsal değerinden hareketle bdrum katta yer alan bağımsız bölümler için rtalama m 2 27,-TL x 0,40 11,-TL larak belirlenmiştir. kira değeri Ayrıca, 1 ilâ 4 n lu bağımsız bölümler binanın 2. bdrum katında yer almaktadırlar ve ara kat ile 2. ve 3. bdrum katlarda dep eklentileri bulunmaktadır. Öte yandan taşınmazlar sinema ve tiyatr larak prjelendirilmiş lup sn derece kısıtlı bir müşteri kitlesine hitap etmektedirler. Taşınmazlar, knumlandıkları kat, kullanım alanlarının büyüklüğü, eklentilerinin ara kat ile 2. ve 3. bdrum katlarda yer alması, reklam kabiliyeti ve kısıtlı bir müşteri kitlesine hitap etmeleri bakımından 1. bdrum katta yer alan iş yerlerinden % 70 daha düşük şerefiyeye sahiptirler. 1. bdrum katta yer alan iş yerlerinin rtalama emsalinden hareketle 1 ilâ 4 n lu bağımsız bölümler için rtalama m 2 kira değeri 11,-TL x 0,30 3,-TL larak belirlenmiştir. Yukarıdaki kiralık / satılık dükkânların emsal analizinden hareketle değerlemeye knu bağımsız bölümlerin kullanım alanlarının büyüklüklerine, knumlandıkları kata ve reklam kabiliyetlerine göre yeniden şerefiyelendirme yapılmıştır RAPOR NO: 2013/4162