II) SEKTÖR VE TALEP ARAŞTIRMALARI

Transkript

1

2 İÇİNDEKİLER I) MEKANSAL ANALİZLER 1 1) Çanakkale ili 1 3 2) Ayvacık İlçesi 3 4 3) Assos 4 4) Proje Alanının konumu 4 6 5) Proje Alanının Yakın Çevresi 6 9 6) Algılanabilirlik 9 7) Topografik ve Jeolojik Yapı 9 8) İmar Durumu ) Altyapı Durumu 21 10) Proje Alanının Avantaj ve Dezavantajları II) SEKTÖR VE TALEP ARAŞTIRMALARI 1) Kullanılan Metodoloji ) Assos Tarihçesi ve Turizme Etkileri ) Assos ta Geçmişten Bugüne Sosyo Ekonomik Yapı 26 4) Çanakkale ve Assos taki Turizm Tesisleri ile ilgili İstatistikler ) İncelenen Turizm Tesisleri ) Derinlemesine Görüşmeler ) Assos, Küçükkuyu ve Yeşilyurt Köyü Arsa ve Konut Satış Fiyatları Analizi ) Proje Alanı Yakın Çevresinde Yer Alan Gezi Rotaları ) Assos a Tur Düzenleyen Turizm Acenteleri 64 III) PAZAR ARAŞTIRAMASI ÖZET BULGULARI HEDEF KİTLE IV) SWOT ANALİZİ V) ARAZİ VE YAPI KULLANIM PROGRAMI 71 1) Proje Konsepti ve Planlaması ile ilgili Genel Yaklaşımlar ) Mimari Konsept ) Assos İdamaris Proje Yaklaşımı ) İnşaat İşleri 85 5) M+E ve İşletme Ekipmanı 85 6) MALİYET TAHMİNLERİ Genel Kabuller Zemin Koşulları Altyapı 86 7) Proje Genel Maliyet Tablosu 86 8) İş Kalemleri Bazında Maliyet Tahminleri 87 9) Yıllara Göre İş Kalemleri Bazında Maliyet Tahminleri VI) GELİR TAHMİNLERİ YAPI RUHSATI TAPULAR ve RÖLEVE ÖLÇÜ KROKİSİ

3 I. MEKANSAL ANALİZLER 1. ÇANAKKALE İLİ Çanakkele ili, Marmara Bölgesi'nde Asya ile Avrupa kıtaları arasında geçit özelliği taşıyan iki boğazdan biri olan Çanakkale Boğazı üzerinde kuruludur. İlin doğusunda Balıkesir, güneyinde Ege Denizi ve Balıkesir, batısında Ege Denizi, kuzeyinde ise Tekirdağ ve Marmara Denizi bulunmaktadır. İki kıta arasında geçit özelliği taşımasına rağmen boğaz üzerinde karayolu bağlantısı olmaması ve güvenlik sorunu nedeniyle İstanbul Boğazı ve çevresi gibi gelişme göstermemiştir. İki kıta arasındaki ulaşım yolcu ve araba vapurları ile sağlanmaktadır. 12 adet ilçesi bulunan Çanakkale ili yüzölçümü: km², toplam nüfusu 2000 Yılı Genel Nüfus Sayımı sonuçlarına göre tir Yılı Genel Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre ilçelerin şehir-köy itibarıyla nüfusları şu şekilde dağılmıştır. İLÇE ADI TOPLAM NÜFUS ŞEHİR NÜFUSU KÖY NÜFUSU KENTLEŞME ORANI MERKEZ İLÇE 104,205 75,810 28,395 73% AYVACIK 30,502 6,475 24,027 21% BAYRAMİÇ 32,314 11,988 20,326 37% BİGA 77,169 27,549 49,620 36% BOZCAADA 2,427 2, % ÇAN 52,929 28,878 24,051 55% ECEABAT 9,929 4,778 5,151 48% EZİNE 35,301 13,309 21,992 38% GELİBOLU 46,226 23,127 23,099 50% GÖKÇEADA 8,875 7,254 1,621 82% LAPSEKİ 26,034 8,489 17,545 33% YENİCE 39,064 5,487 33,577 14% TOPLAM 464, , ,404 46% 1

4 Çanakkale, DİE'nin iller arası gelişmişlik sıralamasında 24. sırada yer almaktadır. Ayrıca kişi başına düşen GSYİH $ mertebesindedir. Yukarıdaki tablodan şehirleşme oranının da il genelinde ve ilçelerde düşük olduğu görülmektedir. İl ekonomisinde tarım en önemli faaliyet olmakla beraber son yıllarda tarıma dayalı sanayi kolları gelişme göstermekte ve buna bağlı olarak ekonomide sanayinin payı artmaktadır yılı Genel Nüfus Sayımı sonuçlarına göre istihdam edilen nüfusun %56'sı tarım, %9'u sanayi, %4'ü inşaat ve %31'i hizmetler sektöründe çalışmaktadır. İl' de 25'in üzerinde işçi çalıştıran 57 adet sanayi tesisinde civarında işçi çalışmaktadır. İçdaş Çelik Enerji Tersane ve Ulaşım Sanayi A.Ş., Dardanel Gıda Sanayi, Kalebodur Seramik Sanayi A.Ş., Doğtaş Mobilya, Akçansa Çimento Fabrikası ilin ve ülkemizin önemli sanayi kuruluşları arasında yer almaktadır. (*) Yaklaşık 671 km kıyısı şeridinin bulunması ve sahip olduğu doğal ve tarihi zenginlikler nedeniyle Çanakkale, yüksek bir turizm potansiyeline de sahiptir. Proje Alanı'nın da Turizm Bölgesi olması nedeniyle Çanakkale ili dahilinde turizm oluşturan bölgeler ve değerler hakkında genel olarak şu bilgilerin verilmesi uygun görülmüştür. * Çanakkale Valiliği web sitesi Gelibolu Yarımadası: Adını Gelibolu Yarımadası ndan alan Hektarlık Milli Park sahası doğal ve kültürel değerlerin yanı sıra Çanakkale Savaşları nın izlerini ve anılarını korumak amacıyla 1973 yılında Milli Park ilan edilmiştir. Her yıl binlerce yerli ve yabancı turistin ziyaret ettiği bir bölgedir. Troia Antik Kenti: İl merkezine 30 km uzaklıkta, Biga yarımadasının batı kıyısında, iki kıta arasında ticaret yolu üzerinde yer alan bu antik yerleşim, tarihte birçok doğal afet ve savaşla karşılaşmıştır. Hisarlık Höyüğü'nde yapılan arkeolojik araştırmalar sonucunda 9 yerleşim evresinin varlığı tespit edilmiştir. İlk yerleşim M.Ö. 3000'lere kadar uzanmakta ve birbirini izleyen uygarlıklar Roma dönemine kadar devam etmektedir. Özellikle yabancı turistlerin uğrak yeri olan bölgede bugün Kültür ve Turizm Bakanlığının denetiminde kazı çalışmaları devam etmektedir. Edremit Körfezi Kuzeyi: Bölgedeki bir diğer antik yerleşim olan Assos, Ayvacık ilçesi Behramkale köyünde yer almaktadır. M.Ö.Vll. yüzyılda kurulduğu sanılan kentin önemli bir ticari liman olmasının yanında Aristo'nun Mantık Okulu açtığı akademik bir merkez olduğu da bilinmektedir. Proje Alanı da deniz, tarih ve Kazdağları'nın doğal güzelliklerinin bir arada bulunduğu, özellikle entelektüel kesimin tercih ettiği özel bir bölge olan Assos'ta konumlanmaktadır. 2

5 Ayrıca Kazdağları'nda yer alan Adakale ve Yeşilyurt yerleşimleri ile kıyıda yer alan Babakale, Gülpınar, Sivrice - Sokakağzı gibi yerleşimler de bölgenin turizm potansiyeli gösteren alanlarıdır. 2. AYVACIK İLÇESİ Proje Alanı'nın konumlandığı Ayvacık ilçesi, Çanakkale ilinin güneyinde konumlanmıştır. İlçenin doğusunda Balıkesir ili, kuzeyinde Ezine ve Bayramiç ilçeleri, güneyinde ve batısında ise Ege Denizi yer almaktadır. İlçenin yüzölçümü 874 km²'dir. Denizden yüksekliği 270 m olan volkanik bir plato üzerinde bulunan ilçe, arazi yapısı bakımından dağlık ve tepeliktir. Ayvacık ilçesine bağlı 64 köy ve 2 belde bulunmaktadır. İlçe genelinin nüfusu kişi, kentleşme oranı ise % 21 seviyesindedir. Ayvacık ilçe ekonomisi önceleri zeytincilik, orman ürünleri, hayvancılık ve tarıma dayanmaktadır. Son yıllarda, ilçenin yaklaşık 115 km.'ye ulaşan sahil şeridi, yörede bulunan antik yerleşim merkezlerinin ve Kazdağları'nın doğasının de etkisiyle turizm yatırımları artmış ve turizmin ilçe ekonomisine katkısı görülmeye başlamıştır. Ayvacık ilçesinde mekansal organizasyon, coğrafi şartlar ve ulaşım imkanları doğrultusunda gelişme göstermiştir. İlçe merkezi, kıyı yerleşimleri ve dağlık arazi yerleşimleri olarak gruplandırabileceğimiz bir mekansal görünüme sahiptir. Diğer ilçeler ve Çanakkale ile ulaşımın nispeten kolay olduğu, ana karayoluna yakın olan kuzey kesiminde ilçe merkezi konumlanmıştır. Halıcılık ve ticaretin geçim kaynağı olduğu ilçe merkezi diğer yerleşim bölgelerine oranla gelişmişlik göstermektedir. Özellikle zeytincilik ve hayvancılığın geçim kaynağı olduğu dağlık arazi yerleşimleri taş evlerden oluşan dağ köyleridir. Kazdağları'nda yer alan yerleşim yerleri (Adatepe, Yeşilyurt gibi köyler) son yıllarda gözde alternatif turizm merkezleri arasında yer almaktadır. Bu yerleşimlerde orijinal doku korunmuş, arazinin eğimine göre yerleşme ön plana çıkmıştır. Balıkçılık, turizmin ve zeytinciliğin özellikle geçim kaynağı olduğu kıyı yerleşimlerinin Assos'un doğusunda ve batısında yer alan bölgeler olarak iki alanda gelişme gösterdiği görülmektedir. Assos'un batısında yer alan Babakale, Gülpınar, Sivrice-Sokakağzı gibi yöreler az gelişmiş ancak son yıllarda soft turizmin görüldüğü bakir yerleşmelerdir. Assos'un doğusunda yer alan Küçükkuyu, Ahmetçe gibi yerleşmelerde ise genelde 3

6 2. konut turizminin görüldüğü gözlenmiştir. Küçükkuyu, limanın da etkisi ile gelişmiş bir görünüme sahipken kentleşmenin plansız ilerlediği göze çarpmaktadır. Ahmetçe ise yakın zamanda Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları içerisine girmiş ve bu gelişme ile birlikte yerleşmenin imar planlarına dahil edilmesi beklenmektedir. Assos Antik Liman ve hemen yakınındaki Kadırga Koyu'nda ise butik otellerden oluşan turizm gelişmeleri olduğu görülmektedir. Proje Alanı da bu kıyılardan biri olan Kadırga Burnu üzerinde yer almaktadır. 3. ASSOS Çanakkale ili, Ayvacık ilçesinin Edremit Körfezi kuzey kıyılarında yer alan 238 metre yükseklikteki bir bazalt tepesi üzerine kurulmuş antik bir şehirdir. Günümüzde Behramkale Köyü'nün konumlu olduğu tepenin denize bakan yamacında yer almıştır. Kıyıda Antik Çağlar'da Ege'nin önemli merkezlerinden biri olan, günümüzde butik otellerin bulunduğu liman yer almaktadır. 1950'li yıllara kadar aktif olan ve küçük bir ihraç iskelesi durumunda bulunan limanda 2 fırın, 2 otel, palamut depoları ve gümrük binası bulunduğu bilinmektedir. İhracat durduktan sonra ise 80'li yıllara kadar terkedilmiş, kazıların başlaması ile bölge yeniden hareketlenmiştir. (*) Günümüzde, bu binalar restore edilerek ve yeniden inşa edilerek butik oteller ve restoranlar açılmıştır. Çanakkale İli Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü'nün bölge için hazırladığı 1/25000 ve 1/5000 ölçekli planlarda bölgenin Behramkale-Kadırga Turizm Gelişme Bölgesi olarak planlandığı görülmektedir.. (*) Behramkale Assos, Prof Dr. Ümit SERDAROĞLU 4. PROJE ALANININ KONUMU * Proje Alanı, Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Behramkale (Assos) köyünde bulunan Kadırga Burnu üzerinde yer almaktadır. * Kadırga Koyu ile Assos Antik Limanı arasında konumlanmaktadır. * Halihazırda arsa üzerinde kaba inşaatı bitmiş ve temeli atılmış bloklar, şantiye binası ile zeytin ağaçları mevcuttur. * Kadırga Burnu üzerinde en uç noktada, Proje Alanı'na komşu konumda, 400 yatak kapasiteli bir turistik tesis (La Route) mevcuttur. * Proje alanına ulaşım; o Kuzeyden (Çanakkale ya da Bandırma'dan); Ayvacık ilçesi üzerinden 17 km'lik Behramkale yolu takip edilerek, Kadırga Koyu'ndan, o Güneyden ise Balıkesir'in Edremit ilçesi üzerinden sahil yolu takip edilerek (Altınoluk, Güre, Küçükkuyu), Behramkale yolu ve Kadırga Koyu'ndan, sağlanmaktadır. 4

7 * Coğrafi koşulların zorluğu nedeniyle karayolu ulaşımı dar ve virajlı yollarla sağlanmaktadır. * Ayvacık Belediyesi'nin Ayvacık Merkez'den ve Küçükkuyu'dan Behramkale'ye ulaşan yeni yol inşaatı devam etmektedir. Böylece, halihazırda dar ve virajlı olan yollar nedeniyle zor olan ulaşım rahatlayacaktır. * Proje Alanı'nın karşı kıyısında Yunanistan'ın Midilli Adası yer almaktadır. * Ayvacık Belediye'sinin Assos yakınlarında Sazlık bölgesinde bir gümrük kapısı açılması için çalışmaları mevcuttur. Böylelikle yabancı gemilerin yanaşmasına imkan verilerek bölgenin ticari ve turistik değerinin artması sağlanacaktır. * Proje Alanı'nın konumlandığı bölge, uzun bir kıyı şeridi olmasına rağmen denizciliğin gelişmediği görülmektedir. Antik liman ve Küçükkuyu limanları genelde balıkçı tekneleri tarafından kullanılmaktadır. Özellikle Küçükkuyu limanı ve çevresinin yeniden planlanmaya ihtiyacı olduğu gözlemlenmiştir. * Proje Alanı Çanakkale ili Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü'nün 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni İmar Planı, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları'na göre Turizm Tesis Alanı içerisinde yer almaktadır Assos Antik İskele Proje Alanı Kadırga Burnu Kadırga Koyu 5

8 5. PROJE ALANININ YAKIN ÇEVRESİ Proje Alanı yakın çevresi olarak, Edremit Körfezi'nin kuzeyinde yer alan kıyı yerleşimleri ve Kazdağları eteklerindeki dağ köyleri inceleme alanına dahil edilmiştir PROJE ALANI YAKIN ÇEVRESİ TURİZM ALANLARI Proje Alanı yakın çevresinde turizm yatırımlarını etkileyebilecek yapıdaki potansiyelleri kıyı bölgeleri ve Kazdağları olarak sınıflandırmamız mümkündür. Kıyı Bölgeleri Proje Alanı yakın çevresinde kıyı bölgelerinde bulunan ve günümüzde turizm yatırımlarına açık yerleşimler hakkında aşağıdaki bilgiler verilebilir. * Babakale Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 52 km'dir. Kalesi, tarihi çeşmeleri ve avcı bıçaklarıyla ünlü Babakale aynı zamanda Asya'nın ve dolayısıyla Anadolu'nun en batı ucu olması nedeniyle de turistlerin ilgisini çekebilecek yapıdadır. Köyde konaklama olanağı yoktur. * Sivrice - Sokakağzı Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 25 km'dir. Özellikle su altı güzellikleriyle dalış için tercih edilen bir bölgedir. Bozulmamış doğası ve taş evleriyle ilgi çekicidir. Bölgede butik konaklama olanakları mevcuttur. * Gülpınar Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 43 km'dir. Homeros'un İlyada Destanı'nda adı geçen Chryse kenti; Gülpınarda'dır. Troalılar ve Akhalar arasında, güzel Helena uğruna yapılan ve on yıl süren savaş anlatılırken, Chryse kentinden sık sık bahsedilir.chryse antik kentinin kalıntıları arasında, Apollon Smintheus Tapınağı, Roma Hamamı, kentin su altyapısı ve diğer Bizans yapıları bulunmaktadır. Son yıllarda, barındırdığı doğal ve tarihi güzellikler sebebiyle turizm alanında ilerleme kaydetmektedir. Bölgede butik konaklama olanakları mevcuttur. * Assos - Kadırga Koyu Proje Alanı'nın da konumlandığı bölgedir. Tarihi, bozulmamış doğası, mavi bayraklı plajı ile Turizm Gelişme Bölgesi olarak belirlenmiş bir alandır. Bölgedeki mevcut yatırım sahipleri yatırımlarını genişletmeyi düşünmekte, ancak yeni yatırımcılar için yeterince yapı yapılabilecek alan bulunmamaktadır. * Assos - Antik Liman Limanda yer alan mevcut yapıların orijinal mimarileri korunarak onarılarak konaklama amaçlı tesisler oluşturulması ile limanın bir turizm merkezi haline dönüştürülmesi 6

9 sağlanmıştır. Limanda da Kadırga Koyu'nda olduğu gibi yeni yatırımlar için yapılaşma alanı mevcut değildir. * Küçükkuyu Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 24 km'dir. Küçükkuyu Bölgesi de Turizm Gelişme Alanı olarak belirlenmiştir. Ancak yapılan incelemeler sonucunda Küçükkuyu'nun ikinci konut yerleşmelerinin yoğunlaştığı ve yoğun yapılaşma neticesinde dokusunun bozulduğu görülmüştür. * Altınoluk Balıkesir ili sınırları dahilinde kalan Altınoluk, Edremit Körfezi 'nde yer alan bir başka 2. konut turizm alanıdır. Küçükkuyu da olduğu gibi Altınoluk'ta da yapılaşmanın birbirini tekrar eden ve doğal dokuyu bozan müstakil ve site içerisinde konutlardan oluştuğu görülmektedir. * Midilli Midilli Adası her ne kadar ülkemiz sınırlarına dahil olmamakla birlikte Proje Alanı'na yakın konumu ve mevcut turist potansiyeli ile Proje Alanı'nda geliştirilecek proje için hedef kitle barındırmaktadır. Özellikle Proje Alanı yakın çevresinde açılacak gümrük kapısı ile bölgenin Midilli turisti tarafından talep görmesine neden olacaktır. Kazdağları Proje Alanı yakın çevresinde Kazdağları'nda bulunan ve günümüzde turizm yatırımlarına açık yerleşimler hakkında aşağıdaki bilgiler verilebilir. * Yeşilyurt Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 28 km'dir. Sadece bu bölgede çıkarılan Nusratlı taşı ile yapılmış taş konak ve evlerin güzel örneklerinin mevcut olduğu bir köydür. Köyde betonarme yapı yapılmamakta, böylece doğal taş doku korunmaktadır. Ayrıca Kazdağları'nın oksijeni, doğal dokusu, dağ ve deniz ahengi sayesinde soft turizm açısından gelecek vaat etmektedir. Köyde butik tesisler her mevsim yüksek doluluk oranları ile çalışmaktadır. Dışardan göç aldığı görülen köyde, konaklama tesislerinin de birçoğu, Derinlemesine Görüşmeler bölümünde detaylı olarak bahsedileceği gibi, dışardan gelerek köye yerleşmiş kişiler tarafından açılmıştır. * Adatepe Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 28 km'dir. Rum ve Türk kültürünün beraber yaşadığı ve kaynaştığı eski bir köydür. Kültür Bakanlığı tarafından koruma altına alınan köy Rum ve Türk kültür izlerini taşıması ve orijinal taş yapısıyla yerli ve yabancıların dikkatini çekmektedir. Köyün yerli halkı, büyük yerleşim birimlerine göçerken büyük şehirlerden gelenler de Adatepe ye yerleşmeyi tercih etmektedir. Köyde butik konaklama imkanları mevcuttur. 7

10 Yapılan incelemeler ve görüşmeler sonucunda Proje Alanı ve yakın çevresinin genellikle entellektüel kesim tarafından tercih edildiği, bölgeyi tercih edenlerin kısa sürelerle de olsa devamlı gelmek istedikleri tespit edilmiştir. 5.2.PROJE ALANI YAKIN ÇEVRESİ ULAŞIM GELİŞMELERİ Proje Alanı ve yakın çevresinde geleceğe yönelik olarak turizm gelişmelerini etkileyebilecek ulaşım yatırımlarını şu şekilde sıralayabiliriz. Edremit Körfez Havaalanı Edremit Körfez Havaalanı mevcutta iç hat trafiğine açık olup, yıllık yolcu kapasitesi yolcu/yıl'dır. Kapasitesi yeterli olmadığı için atıl bir yatırım olarak bekleyen havaalanı ile ilgili olumlu gelişmeler planlanmaktadır. Yakın gelecekte havaalanı pistinin büyütülmesi ve taşıma gücünün artırılması çalışmalarının başlayacağı öğrenilmiştir. Bu gelişme ile birlikte özellikle yurtdışından gelecek turistler için ulaşım kolaylığı sağlanmış olacaktır. Henüz sefer tarifeleri belli olmamakla birlikte İstanbul ve Ankara'dan ulaşım da uçakla sağlanabilecektir. Böylelikle bölgeye gelecek yerli ve yabancı turist sayısında önemli oranda artış olacağı beklenmektedir. Ayvacık - Küçükkuyu Karayolu Genişletme Çalışmaları Halihazırda Assos ve Kadırga Burnu'na ulaşım için Ayvacık üzerinden ya da Küçükkuyu üzerinden devam eden karayolu kullanılmaktadır. Ancak Ayvacık'tan bölgeye ulaşan 17 km uzunluğundaki yol çok virajlı ve dardır. Bu durum özellikle otobüsler için problem olmakta ve bölgenin turizmini olumsuz yönde etkilemektedir. Ayvacık Belediyesi'nce devam eden çalışmalar neticesinde yeni bir yol yapılmaya başlanmıştır. Bu yol daha geniştir ve Ayvacık'tan Küçükkuyu'ya devam ederken Assos, Büyükhüsun, Kadırga Koyu gibi yerleşimlere de ulaşımı büyük oranda rahatlatmaktadır. Bu gelişme ile karayolu ile ulaşım rahatlayacağı için bireysel ve kafileli yerli ve yabancı turist sayısında artışa neden olması beklenmektedir. Gümrük Kapısı Uzun bir kıyı şeridine sahip olmasına rağmen bölgede deniz ulaşımı ve limanların fazla gelişme göstermediği gözlenmiştir. Bunun sebebi de kıyı güvenlik ve sit alanında yapılaşma problemleri olduğu sanılmaktadır. Özellikle Midilli Adası'nın bölgeye çok yakın olması (yaklaşık 5 mil) nedeniyle Midilli'den ve turizmcilerden bölgeye giriş çıkış iyapabilmek için talepleri olduğu yetkililerden öğrenilmiştir. Ayvacık Belediyesi girişimleri doğrultusunda Proje Alanı'na yaklaşık 10 km mesafe uzaklıkta Sazlık mevkiinde geçici bir 8

11 gümrük iskelesi açılması planlanmaktadır. Bu kapının açılmasıyla yabancı gemilerin karaya yanaşması olanağı sağlanarak özellikle Midilli Adası için gelen turistin, bölgeye kısa süreli (günübirlik) de olsa çekilmesi sağlanabilecektir. Ayrıca Midilli Adası'nda bulunan uluslararası havaalanı da bölgeye gelmek isteyen yabancı turist için alternatif bir ulaşım imkanı sağlayacaktır. 6. ALGILANABİLİRLİK Proje Alanı'nın sahil şeridi üzerinde konumlanması, diğer yandan etrafında yapılaşma bulunmaması, açık bir panoramaya sahip olması da algılanabilirliğini olumlu yönde etkileyen faktörlerdir. Gerçekleştirilecek projenin ölçeği ve yerleşim planı de algılanabilirliğini destekler nitelikte olması açısından önem taşımaktadır Sahil yolundan, Antik Liman'ın olduğu kıyıdan ve Kadırga Koyu'ndan yüksek algılanabilirliğe sahiptir. Ayrıca deniz tarafından (güneyden) bakıldığında da Kadırga Burnu'nun üzerinde konumlanması Midilli Adası kuzey kıyılarından da algılanabilirliğini olumlu etkilemektedir. 7. TOPOGRAFİK VE JEOLOJİK YAPI Proje alanı eğimli bir topografyaya sahiptir. Eş yükselti eğrileri düzenli bir yapı sergilememektedir. Bu yapısı, projelendirmede farklı kotların kullanımına imkan vermekte ve cephelerde hareketliliğe yardımcı olmaktadır. Assos bölgesi 1. derece deprem kuşağı üzerinde yer almaktadır. Arazinin yapısını daha iyi anlayabilmek için detaylı geoteknik etütlerin yapılması ve zemin taşıma gücünün belirlenmesi gerekmektedir. Bu etütler doğrultusunda yapılacak olan planlarda maliyet hesaplarının daha net bir şekilde belirlenmesi mümkün olacaktır. Ancak yüksek katlı bir yapılaşma planlanmadığı için maliyetleri büyük ölçüde etkilemesi beklememektedir. 8. İMAR DURUMU Proje Alanı, Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Behramkale köyü, Bekçitaşı mevkiinde yer alan 3 adet parselden oluşmaktadır. Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları dışında yer almaktadır. Proje alanı ile ilgili Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü tarafından hazırlanan 1/25000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları incelenmiştir. 1/ Ölçekli Mevzi İmar Planı Güney Çanakkale Behram Kadırga Koyu Turizm Gelişme Alanı 1/ Ölçekli Mevzi İmar Planı'na göre Behramkale - Kadırga Koyu ve Çanakkale Küçükkuyu Turizm Gelişme 9

12 Merkezleri belirlenmiştir. Plana göre bu alanlar, Turizm ve İkinci Konut gelişmelerine açılmıştır. Proje Alanı da, 1/25000 plan doğrultusunda Behramkale - Kadırga Koyu Turizm Gelişme Bölgesi içerisinde yer almaktadır. Plan notlarına göre : * Bu alanlarda yapılacak tesislerin Turizm Bakanlığı'nın "Turizm Yatırım ve İşletmeleri Niteliklerine İlişkin Yönetmeliği" zorunludur * Doğal sit alanlarında kalan turizm tesis kullanım alanlarında ilgili koruma kurulunun olumlu görüşü alınmadan uygulamaya geçilemez. * Turizm Tesis Alanları2nda 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına göre hazırlanan ölçekli uygulama imar planları yapılmadan ve 3194 Sayılı İmar Kanunu uyarınca ilgili idarece onanmadan inşaat uygulaması yapılamaz. * 1/5000 ölçekli nazım imar planlarda ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında ve tesislerin mimari projelerinde topografya ve doğal bitki örtüsüne uygun çözümler getirilecektir. * Turistik tesislerde renk, çatı kaplaması, cephede doluluk - boşluk oranları ve bina birim ölçülerinde çevre karakteristiklerine uyulacaktır. * Turizm Tesis Alanları olarak planlanmış ve ilgili idarece imar planları onanmış alanlarda yapılan Turizm Tesis ve Yapıları sonradan hiçbir biçimde başka bir amaç için kullanılamazlar. Tapu kütüğünde beyanlar hanesine toplumun yararlanmasına ayrılan yapı ve turizm tesisi olduğu yazılacak ayrıca tescil işlemi yapılmadan inşaat ruhsatı verilmeyecektir. * Günübirlik tesis veya kamping tesisleri yapılabilir. Bu takdirde: Günübirlik Kullanım Alanları'nda konaklama tesisleri yapılamaz. Sadece günübirlik kullanıma dönük lokanta, gazino, çay bahçesi, diskotek, plaj kabini vb. tesisler yapılabilir. Bu alanlarda Emsal (E) : 0.05 H max : 4.50 m (1 kat) olacaktır. Kamp alanlarında, konaklamanın gereksinmesini taşınabilir yapılarla sağlayan turizm amaçlı tesisler yer alabilir. Bu alanlar için geçerli olacak yoğunluk 50 çadır/ hektar olarak belirlenmiştir Sayılı Turizm Teşvik Kanunu ile 10

13 Turizm Yatırım ve İşletmeleri Niteliklerine İlişkin Yönetmelik'te tanımlanan ortak kullanıma dönük sabit tesisler Emsal (E) : 0.05 H max : 4.50 m (1 kat) olacaktır. Doğal Sit Alanları'nda kalan kamp alanlarında ilgili Koruma kurulu'nun olumlu görüşü alınmadan uygulamaya geçilemez. * Turistik Tesisler; Oteller'de; Emsal (E) : 0.30 H max : 3 kat olacaktır. Tatil Köyleri'nde; Emsal (E) : 0.15 H max : 1 kat olacaktır. Diğer Turistik Tesisler'de; Emsal (E) : 0.30 H max : 2 kat olacaktır. Zemin katta yapılacak asma katları kat sayısına dahil edilmeyecek, emsal hesabına dahil edilecektir. Zemin kat iç yüksekliği en az 3.50 m olacaktır. Zemin suyu ve yüksek olan yerlerde (-0.50 m) su basman kotu m.'ye kadar çıkabilir. * Turizm + II. Konut Alanları'nda leke bütününde hazırlanacak 1/5000 ölçekli nazım imar ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ilgili idarece onanmadan inşaat uygulaması yapılamaz. * Bu alanların Turizm Tesis Alanları olarak planlanması halinde, yukarıda belirtilen turizm tesis koşulları geçerlidir. * II. Konut yerleşme alanları olarak planlanması halinde; TAKS: 0.10 KAKS: 0.20 H max : 7 m. (2 kat ve 1 bağımsız ünite olacaktır) Ayrıca çatı katı çekme kat yapılamaz. 11

14 II. Konut yerleşme alanlarında minimum ifraz şartı 500 m 2 'dir. Ancak ifraz işlerinde kolaylık sağlamak amacıyla en fazla 10 m ' 'lik azalmalar yapılabilir. İfraz yapılacaksa parselde bir bina mevcut ise ifraz sonucunda bu binaya ayrılacak parselin büyüklüğü, binanın toplam inşaat alanının 0.20 emsale bölünmesinden çıkacak büyüklükten az olmayacağı gibi hiçbir şekilde 500 m 2 'nin altına düşürülmeyecektir. Planlamada fiziki eşikler dikkate alınarak denize dik ulaşan yeşil akslar düzenlenmesi şartı aranacaktır. 12

15 13

16 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Ayvacık - Behramkale - Kadırga 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'na göre Kadırga Burnu'nun batısında kalan Antik Assos İskelesi'nin de içinde bulunduğu bölgenin kıyı kesimleri Yapı Yasağı Olan Doğal Karakteri Korunacak Alan olarak belirlenmiştir. Proje Alanı'nın kıyı şeridi de bu alana dahildir. Yapı Yasağı Olan Doğal Karakteri Korunacak Alan aksının arkasındaki aks ise Turizm Tesis Alanı olarak, daha geride kalan ve halihazırda zeytinliklerin bulunduğu aks ise Tarımsal Niteliği Korunacak alan olarak belirlenmiştir. Bu ana akslara ek olarak yol alanları, yeşil alanlar, günübirlik tesis alanları ve ağaçlandırılacak alanlarla ilgili planlamalarda yapılmıştır. Ekteki tablo ve grafikte planın fonksiyonel dağılım oranları görülmektedir ALAN ADI ALANI (Ha) YÜZDESİ Tarımsal Niteliği Korunacak Alan % Yapı Yasağı Olan Doğal Karakteri Korunacak Alan % Ağaçlandırılacak Alan 8.6 7% Turizm Tesis Alanı 25.70," 20% Günübirlik Tesis Alanı 9.9 8% Onaylı İmar Planları 5.4 4% Yeşil Alanlar (Kıyı Şeridi) 9 7% Yol Alanları 3.2 3% Toplam İMAR PLANI FONKSİYONEL DAĞILIM GRAFİĞİ Günübirlik Tesis Alanı; 8% Turizm Tesis Alanı; 20% Onaylı İmar Planları; 4% Yeşil Alanlar ; 7% Ağaçlandırılacak Alan; 7% Yol Alanları; 3% Tarımsal Niteliği Korunacak Alan; 41% Yapı Yasağı Olan Doğal Karakteri Korunacak Alan; 10% 14

17 Plan notlarına göre: * Turizm Tesis Alanları'nda turizm ve hizmete yönelik otel, motel, tatil köyü, pansiyon, hostel, kamping, günübirlik tesisler vb. yapılabilmektedir. Bu alanlarda gerekli belge (proje, ağaç rölövesi) bilgilerinin yanı sıra Çevre Bakanlığı, Turizm Bakanlığı, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ve alanın özelliğine göre Orman Genel Müdürlüğü'nün görüşü alınır. Kullanıma açılacak alanların koruma ve kullanım koşulları ilgili koruma kurulunca belirlenen koşullar doğrultusunda hazırlanacak uygulama imar planları, vaziyet planları ve mimari projeleri ilgili koruma kurulunun onayı alındıktan sonra uygulamaya geçilir. * Planlama alanlarında ifrazlardan sonra elde edilecek parseller m 2 'den az olamaz. Plan kararı ile herhangi bir kullanış için ayrılan alan m 2 'den küçük ise söz konusu parselin planda gösterildiği şekli ile ifrazına izin verilir. * Bedelsiz olarak kamuya terk edilen alanlar inşaat alanı hesabına dahil edilmez. İnşaat alanı hesabı net alan üzerinden yapılır. Turistik tesislerin yüzme havuzu, açık geçitler, hayat gibi açık kullanış alanları ve üstü gölgelikli etrafı açık alanlar inşaat emsaline dahil değildir. Tüm bu tesislerde renk, çatı kaplaması, cephede doluluk boşluk oranları ile bina birim ölçülerinde çevre karakteristikleri göz önüne alınacaktır. * Planlama alanında yer alacak turistik tesislerde yatak başına 7 m 2 yeşil alan düzenlemesi vaziyet planında belirtilecektir. Parseller üzerindeki araziye özellik veren ağaç toplulukları korunacaktır. Bu ağaçların arazi üzerindeki rölöveleri, türleri belirtilerek yapılacak ve korunacak ağaçların belirlendiği vaziyet planı Bayındırlık Müdürlüğü'nce onaylanmadan inşaatı ruhsatı verilemez. * Turizm Tesis Alanları'nda arıtma tesisi yapılması zorunludur. Altyapı tesisleri tamamlanmadan temel üstü vizesi verilemez. * Bu alanlarda yapılacak tesislerin kendi parsellerinde: Lüks sınıf otellerde Her 5 yatak için 1. sınıf otellerde Her 5 yatak için 2. sınıf otellerde Her 7 yatak için 3. sınıf otellerde Her 10 yatak için Motellerde Her 5 yatak için Tatil köylerinde Her 10 yatak için Hostellerde Her 5 ünite için Kampinglerde Her 5 ünite için 1 otopark yerinin ayrılması ve bunun vaziyet planında gösterilmesi zorunludur. Otopark alanının tespitinde bir oto için 25 m 2, kamyon ve otobüs gibi araçlar için 15

18 50 m 2 alan ayrılır. Bu ölçülerde giriş, çıkış ve manevra alanı dahil olup bu alanlar toplam inşaat alanına dahil edilmez. * Bu alanlarda yürürlükteki kıyı kanunu hükümleri geçerlidir. Günübirlik tesis alanlarında sabit olmayan sökülebilir yapılar yapılabilir. Bunlar lokanta, gazino, çay bahçesi, yüzme havuzu vb. tesislerdir. Bu tesislerde o KAKS: 0.05 o H max: 3,50 m'dir. * Konaklama tesis alanlarında yapılaşma koşulları: o Otellerde; KAKS: 0.30 H max: 7,00 m o Tatil köyü; KAKS: 0.15 H max: 3,50 m o Pansiyon; KAKS: 0.30 H max: 7,00 m o Motel; KAKS: 0.30 H max: 7,00 m o Hostel; KAKS: 0.30 H max: 7,00 m * Tarımsal karakteri korunacak alanlarda minimum parsel büyüklüğü m 2 olmak koşuluyla o KAKS: 0.05 o H max: 3,50 m o Toplam inşaat alanı 250 m 2 'yi geçmemek üzere, 1 adet bağımsız bölümü olan tarımsal amaçlı bina yapılabilir.. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Çanakkale Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü Ayvacık-Kadırga Koyu 1/1000 imar planına gore imar durumu aşağıdaki tablodaki gibidir. Pafta Ada Parsel Parsel Alanı İnşaat Alanı İmar Durumu No (m2) (m 2 ) III ,97 Turizm Tesis Alanı , III ,03 Günübirlik Tesis Alanı 232, III Yapılaşma Yasağı Olan Alan - Toplam Toplam ,74 Plan notlarına göre: * Turistik tesislerde atık su arıtma tesisi kurulacaktır. Atık sular % 90 oranında arıtılmadan deşarj yapılamaz, arıtma sistemi gerçekleştirilmeden iskan ruhsatı verilemez. 16

19 * 2883 sayılı "Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu" ve ilgili yönetmeliklerin hükümlerine uyulacaktır. Tüm mimari ve avan projelerde "Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu" nun olumlu görüşü alınmadan uygulama yapılamaz. * tarihinde resmi gazetede yayınlanan 3830 sayılı "Kıyı Kanunu" ve "Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik" hükümlerine uyulacaktır. * tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan "Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği Teknik Usuller" tebliğinde belirtilen hususlara uyulacaktır. * "Otopark Yönetmeliği" hükümlerine uyulacaktır. * Planda sosyal ve teknik altyapı alanı olarak belirlenen alanlar kamuya terk edilmeden inşaat uygulamasına geçilemez. * İnşaat emsali imar parseli üzerinden hesaplanacaktır. Kıyı kanunu kapsamına giren alanlarda emsal hesapları, imar parsellerinde sahil şeridinin ikinci bölümü (günübirlik tesis alanı) ile sahil şeridi gerisinde kalan alanların üzerinden yapılır. Kıyı alanları ile sahil şeridinin 1. bölümü (yeşil alanlar) emsal hesabında dikkate alınmaz. * Binalara kot, binanın oturduğu tabi zemin ortalamasından verilecektir. Planda belirtilen kot adetleri ve yapı yüksekliği dışında ayrıca çatı katı ve çekme kat yapılamaz, eğimden kat kazanılamaz. Subasman kotu maksimum 0.50 m'dir. Yapı yüksekliği binanın zemine oturduğu köşeleri birleştiren diyagonallerin kesiştiği noktanın zemindeki izdüşümünde bina son kat tavan döşemesi üst seviyesine kadar olan mesafedir. * Yapılarda renk, çatı kaplaması, cephe doluluk-boşluk oranları ve bina birim ölçülerinde yöresel mimari karakteristiğe uyulacaktır. * Plan notlarında yer almayan hususlarda üst ölçek planların hükümleri geçerlidir. * Turizm Tesis Alanları'nda "Turizm Yatırım ve İşletmeleri Nitelikleri Yönetmeliği'nde tanımlanan turizm tesisleri yapılabilir. Yapılacak tesislerin bu yönetmelikte belirtilen niteliklere uygun olması ve Turizm Bakanlığı'ndan "Yatırım Belgesi" alınması zorunludur. Tapu kütüğünün beyanlar hanesine toplumun yararlanmasına ayrılan yapı ve turizm tesisi olduğu yazılacak, tescil işlemi yapılmadan inşaat ruhsatı verilmeyecektir. * Yapılan turizm tesisleri sonradan hiçbir amaç için kullanılamazlar. Tesislerin faaliyet gösterebilmeleri için Turizm Bakanlığı'ndan İşletme Belgesi alınması zorunludur. 17

20 * Turizm Tesisleri'nde o Emsal (E) : 0,30 o H max : 7,00 m (2 kat) o Zemin kat yüksekliği: min. 3,50 m'dir. * Zemin katta yapılacak asma katlar toplam kat sayısına dahil değildir, ancak emsal hesabına dahil edilecektir. * İnşaat emsaline ışıklıklar, havalandırma bacaları, yangın merdivenleri, tesisat mahalleri, açık çıkmalar ve yapıya mahreç verecek zemin kattaki açık koridorlar dahil edilmez. Bunlar haricinde bodrumlarda iskan edilen alanların % 50'si ile asma kat dahil iskanı mümkün (çalışmaya, dinlenmeye, eğlenmeye tahsis edilen) tüm alanlar inşaat emsaline dahildir. * Turizm tesislerinde yatak başına 7 m 2 yeşil alan düzenlenecektir. Kamuya terki yapılması gerekmeyen bu alanlar tesislerin vaziyet planlarında gösterilecektir. * Turizm tesis alanlarında ifrazdan sonra elde dilecek minimum parsel büyüklüğü m 2 'dir m 2 'den küçük alanların ise planda gösterildiği şekliyle ifrazına izin verilir. * Günübirlik Tesis Alanları'nda konaklama içeren tesisler yapılamaz. Sadece günübirlik kullanıma yönelik duş, gölgelik, soyunma kabini, WC, kafe, bar, pastane, lokanta, çayhane, açık spor alanları, açık gösteri ve eğlence alanları, yüzme havuzu, özellik taşıyan el sanatları ürünlerinin 20 m 2 'yi geçmeyen sergi ve satış ünitelerini içeren yapı ve tesisler vb. yapılabilir. * Günübirlik Tesis Alanları'nda, o Emsal (E) : 0,05 o H max : 3,50 m (1 kat) * Sahil şeridinin ilk 50 m'si tümü ile açık alanlar olarak düzenlenen yeşil alanlardır. Bu alanlarda çocuk bahçesi, oyun ve spor alanları, yaya yolları, gezinti, dinlenme, açık gösteri alanları, piknik alanları yapılabilir. Bu alanlar kamu yararına bedelsiz olarak terk edilir. * Plan bütününde 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulanmadan inşaat uygulamasına geçilemez. 9. ULAŞILABİLİRLİK Proje Alanı'na günümüz koşullarında en uygun ulaşım karayolu ile sağlanmaktadır. Güneyden (Ege kıyılarından), kuzeyden (Çanakkale ve İstanbul yönünden) ve doğudan 18