İSTANBUL İLİ TUZLA İLÇESİ AYDINLI MAHALLESİ TUZLA 1. ETAP 1. KISIM DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ TUZLA İLÇESİ AYDINLI MAHALLESİ TUZLA 1. ETAP 1. KISIM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İSTANBUL İLİ TUZLA İLÇESİ AYDINLI MAHALLESİ TUZLA 1. ETAP 1. KISIM DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM RAPOR TARİHİ YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan 8891 Ada 1 no.lu ve 4331 no.lu parsellerin üzerinde takyidat bulunmamaktadır. TAPU BİLGİLERİ 8890 Ada 3 no.lu ve 8891 Ada 2 no.lu parsellerin mülkiyeti TOKİ ye aittir. MEVCUT KULLANIM İMAR DURUMU İNŞAAT HALİNDE 8891 Ada 1 no.lu parsel, H=Serbest, E=1.75 yapılaşma koşullarında K1 lejantı ile konut alanı olarak, 4331 no.lu parsel ise K2 lejantı ile Konut alanı olarak, 8890 Ada 3 no.lu parsel Dini Tesis Alanı, 8891 Ada 2 no.lu parsel Eğitim Tesis Alanı olarak planlanmıştır DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ ,00 TL ,00 TL ,00 TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 9 Aydınlı 8891 Ada 1 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı... 9 Aydınlı 4331 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı... 9 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri...11 Gayrimenkullerin İmar Durumu...13 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...14 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...15 İstanbul İli...15 Coğrafi Konum...15 Demografik Yapı...16 Ekonomik Yapı...17 Tuzla İlçesi...19 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...21 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...22 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...22 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...22 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...23 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...23 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...23 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...24 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...24 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Çevrede Arsa Değeri Araştırması...25 Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması...25 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması...26 Arsa Değeri...27 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...27 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...27 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...30 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil)...30 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri...30 En Verimli Kullanım Analizi...47 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...48 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Tuzla İlçesi Aydınlı Mahallesinde bulunan 8891 Ada 1 no.lu ve 4331 no.lu parsellerin üzerinde bulunan Tuzla 1. Etap 1. Kısım Projesine ait konut ve ticaret niteliğindeki 674 adet bağımsız bölümün ve 8890 Ada 3 no.lu parsel ile 8891 Ada 2 no.lu parsellerin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Ekonomist Kaan KIYMAÇ, Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Tuzla İlçesi Aydınlı Mahallesinde bulunan 8891 Ada 1 no.lu ve 4331 no.lu parsellerin üzerinde bulunan Tuzla 1. Etap 1. Kısım Projesine ait konut ve ticaret niteliğindeki 674 adet bağımsız bölümün ve 8890 Ada 3 no.lu parsel ile 8891 Ada 2 no.lu parsellerin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi: Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkul tapunun İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesi 8891 ada 1 parsel, 4331 parsel, 8891 Ada 2 no.lu parsel ve 8890 Ada 3 no.lu arsa vasıflı, toplam yüzölçümü ,75 m² olan dört adet gayrimenkuldür. Tuzla İlçesinde TOKİ ve Emlak Konut A.Ş. nin devam eden Toplu Konut Uygulamalarında toplam adet konut üretilecek olup, çoğunluğu sosyal konut şeklinde inşa edilecektir. Gayrimenkul üzerinde projelendirilen ve inşaatına başlanan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı nın İstanbul Tuzla 1. Etap 1. Kısım projesinde, sosyal konut olarak toplam 18 konut bloğunda 666 konut ve 8 adet ticari ünite bulunmaktadır. Toplu konut uygulamalarının TOKİ ve Emlak Konut tarafından gerçekleştirdiği bölgede özel sektörün de nitelikli konut projeleri bulunmakta olup, bunlardan bazıları; Akdeniz Evleri, Doğakent Sitesi, Çamlıbelde Villaları, Gizli Bahçe Konaklarıdır. Bölge; İstanbul da ulaşımın en önemli iki aksı olan E-5 ve TEM Karayollarına kolay erişimiyle avantaj kazanmaktadır. 6

8 7

9 İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Boğaziçi Köprüsü nden Ankara istikametine E-5 (D-100) Karayolu üzerinden ilerlerken Tersane Köprülü Kavşağından sağa dönülerek E-80 Bağlantı Yoluna girilir. E-80 Bağlantı Yolu üzerinde takribi 900 m sonra sağa dönülerek Bulvar Caddesine ve devamındaki Hürriyet Caddesi ile Çamlıbelde Yolu üzerinde takribi 3.3 km sonra rapora konu alana intikal edilir. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi 35 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 42 km, Kurtköy Havalimanına 8 km, Haydarpaşa Garına 35 km uzaklıktadır. 8

10 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Tuzla Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde ve saat 11:50 de temin edilmiştir Aydınlı 8891 Ada 1 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 8891 İlçe TUZLA Parsel 1 Mahalle AYDINLI KÖYÜ Yüzölçümü ,19 m² Cilt/Sayfa 225/22152 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. - TAM Tarih ve Yevmiye No /9170 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri İMAR UYGULAMASI (TSM) YOKTUR tarih ve 1654 yevmiye no.lu Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığınca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak hazineye iade edilir beyanı bulunmaktadır. İmar uygulaması sonucu oluşan parseldir Aydınlı 4331 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada - İlçe TUZLA Parsel 4331 Mahalle AYDINLI KÖYÜ Yüzölçümü 2.666,27 m² Cilt/Sayfa 149/14621 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. - TAM Tarih ve Yevmiye No /9170 Edinme Sebebi İMAR UYGULAMASI (TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR tarih ve 1654 yevmiye no.lu Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığınca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak hazineye iade edilir beyanı bulunmaktadır. İmar uygulaması sonucu oluşan parseldir. 9

11 2.2.3 Aydınlı 8890 Ada 3 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı 8890 Ada 3 no.lu ve 8891 Ada 2 no.lu gayrimenkullerin tapu ve takyidat bilgileri Tuzla Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde ve saat 13:22 de temin edilmiştir. TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 8890 İlçe TUZLA Parsel 3 Mahalle AYDINLI KÖYÜ Yüzölçümü 3.197,14 m² Cilt/Sayfa 225/22151 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi T.C. BAŞBAKANLIK TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI (TOKİ) - TAM Tarih ve Yevmiye No /8726 Edinme Sebebi İFRAZEN TAKSİM (TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR tarih ve 1654 yevmiye no.lu Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığınca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak hazineye iade edilir beyanı bulunmaktadır. İmar uygulaması sonucu oluşan parseldir Aydınlı 8891 Ada 2 No.lu Parselin Takyidatlı Tapı Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 8891 İlçe TUZLA Parsel 2 Mahalle AYDINLI KÖYÜ Yüzölçümü ,15 m² Cilt/Sayfa 225/22153 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi T.C. BAŞBAKANLIK TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI (TOKİ) - TAM Tarih ve Yevmiye No /8726 Edinme Sebebi İFRAZEN TAKSİM (TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR tarih ve 1654 yevmiye no.lu Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığınca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak hazineye iade edilir beyanı bulunmaktadır. İmar uygulaması sonucu oluşan parseldir. 10

12 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, 8891 ada 1 parsel numaralı ve 4331 parsel numaralı gayrimenkuller, Tuzla 1. Etap 1. Kısım projesine ilişkin gayrimenkullerdir. 11

13 12

14 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Rapora konu gayrimenkuller; tasdik tarihli İstanbul İli Tuzla İlçesi Aydınlı Mevkii Gecekondu Önleme Bölgesi ( Eski 493 Parseller) 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında 8891 Ada 1 no.lu parsel, H=Serbest, E=1.75 yapılaşma koşullarında K1 lejantı ile konut alanı olarak planlanmıştır no.lu parsel ise K2 lejantı ile Konut alanı olarak planlanmıştır ve plan notlarına göre; K2 rumuzlu konut alanlarında kademeli emsal kullanılacak olup; Bina üst kotu yürürlükte bulunan Sabiha Gökçen Havalimanı Mania Planları kapsamında belirtilen limitleri geçmemek koşulu ile H max:serbest tir Ada 2 no.lu parsel; ön, arka ve yan bahçe mesafeleri 5 m olmak üzere Eğitim Tesis Alanı, 8890 Ada 3 no.lu parsel; ön, arka ve yan bahçe mesafeleri 5 m olmak üzere Dini Tesis Alanı olarak planlanmıştır. 13

15 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkullere ait mimari projeler tarih ve 10/244, 10/245, 10/246 numaralar ile onaylanmıştır. Yapı ruhsatlarının ise onay tarih ve numaraları aşağıda olup, belgeler rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No A / A / B / B / B / B / C / C / C / C / C / C / D / D / D / D / F / C / C /10 14

16 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli Coğrafi Konum İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. İstanbul İli 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. 15

17 Kişi YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Demografik Yapı Nüfus - Yoğunluk: Türkiye topraklarının % 9,7 sini oluşturan İstanbul, km² ( ha) yüzölçümüne sahiptir. Türkiye İstatistik Kurumu ndan alınan bilgilere göre, 2000 yılı Genel Nüfus Sayımına göre nüfusu kişi, 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre ise kişidir. Yıllara Göre Nüfus Değişimi Yıl İstanbul nüfusunun yıllara göre değişimi yukarıdaki grafikte verilmiştir. Bu bilgiye göre özellikle yılları arasında hızlı bir nüfus artışının olduğu göze çarpmaktadır yılları arasında ise nüfus artış hız ivmesinin azaldığı görülmektedir ve 2000 yılları arasında İstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oranı % 2,83 tür. Daha önceki dönemde İstanbul un yıllık ortalama nüfus artış hızının %3,45 olarak gerçekleşmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karşın nüfus artış oranının düştüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artış hızının (doğurganlık oranı) düşmesi ve göçün yavaşlamasıdır. Teknik ve Sosyal Altyapı: İstanbul il bütünü barındırdığı teknik ve sosyal altyapı alanları açısından incelenirken, eğitim, sağlık, sosyal ve kültürel alanlar açısından ele alınmıştır. Türkiye genelindeki örgün ve yaygın eğitim kurumları olarak 2007/2008 eğitim öğretim yılında resmi ve özel tüm eğitim kademesindeki; okulun % 8 i, dersliğin %15 i, öğretmenin %14 ü, öğrencinin %16 sı İstanbul ilindedir. Ülke genelindeki örgün eğitim kurumlarının %6 sı İstanbul ilinde bulunmakta olup ülke genelinde örgün eğitim kurumlarında eğitim gören öğrencilerin %16 sı İstanbul ilindeki örgün eğitim kurumlarındadır. İl genelinde okuma yazma bilenlerin oranı %93 olup, bu oranda erkeklerin okuma yazma bilme oranı kadınlara göre daha yüksektir. 16

18 Türkiye genelindeki sağlık hizmetlerinin %16 sı İstanbul ilinde bulunmaktadır. Rakam olarak bu yüzde 200 hastaneye tekabül etmekte ve hastane başına düşen hasta sayısı Türkiye genelinde kişiyken İstanbul ilinde kişidir. Doktor başına düşen hasta sayısı ise Türkiye genelinde 817 kişiyken bu rakam İstanbul ilinde 859 kişi ile Türkiye ortalamasının üzerindedir. Bu değerlendirmeye laboratuar, kan merkezleri ve özel hekim muayenehaneleri dâhil değildir. İstanbul il genelinde sosyal alanlardan; Sosyal Hizmetler İl Müdürlüğüne bağlı olarak faaliyet gösteren 10 çocuk yuvası, 3 yetiştirme yurdu, sokakta yaşayan ve sokakta çalıştırılan çocuklara yönelik 10 adet gözlemevleri, çocuk ve gençlik merkezleri, rehabilitasyon merkezleri, özürlülere yönelik hizmetler sunan 5 adet kuruluşlar, yaşlılara yönelik huzur ve bakım evleri gibi halkın yardıma muhtaç her yaş ve cinsiyetine yönelik yardımlaşma ve dayanışma merkezleri mevcuttur. İstanbul ili kültürel alanlar bakımından incelendiğinde, 145 kütüphane, 73 kültür merkezi, 48 fuar ve kongre alanı, 36 konser ve gösteri merkezi, 98 sinema, 47 tiyatro salonu, 277 sanat galerisi, matbaa, 12 adet yerel gazete, 35 adet ulusal gazete, 25 televizyon kanalı ve 38 radyo kanalı hizmet sunmaktadır. Ayrıca; ilde, bir kısmı aynı zamanda müze olarak da kullanılan 17 adet saray bir kısmında külliyenin de yer aldığı 66 medrese, 63 müze bulunmakta olup bunların bir kısmı TBMM ne, bir kısmı Kültür ve Turizm Bakanlığına, bir kısmı Vakıflara, bir kısmının yönetimi ise Büyükşehir Belediyesi ne aittir. Değişik inançlara mensup vatandaşlarımıza hizmet eden tarihsel değere sahip 49 adet kilise, 16 sinagog, tarihi- turistik değere sahip 119 türbe, tarihi değeri olan 64 cami bulunmaktadır Ekonomik Yapı Ulusal Hesaplar Sistemi güncelleme çalışmaları ile ülkemizin makro ekonomik istatistiklerinin yöntem, kapsam, tutarlılık ve uluslararası karşılaştırılabilirliğinde önemli iyileşmeler sağlanmıştır. Yapılan güncellemenin gerekçesi ortaya çıkan yeni ihtiyaçlardan dolayı hesaplamalara ilişkin kapsam ve yöntem değişikliğine gidilmesidir. Yeni Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla (GSYİH) tahminleri, kapsamlı ve bütünleşik hesap setlerinden oluşan Avrupa Hesaplar Sistemine (ESA95) göre derlenmektedir. Üretim yöntemi ile hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla tahmininde, 2007 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 9,9 luk artışla milyon TL, 2008 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla %5.7 lik artışla Milyon YTL ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan en son veriler uyarınca 2009 yılı ikinci üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla % 4.4 lük azalışla Milyon TL olmuştur yılının dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 3,4 lük artışla milyon TL olmuştur yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri; cari fiyatlarla, %12,9 luk artışla milyon TL, ABD doları cinsinden %25,1 lik artışla milyon $, sabit fiyatlarla, % 4,5 lik artışla milyon TL olmuştur yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla TL, ABD 17

19 doları cinsinden $ olarak, 2008 yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla değeri cari fiyatlarla YTL, ABD doları cinsinden $ olarak hesaplanmıştır. DPT tarafından hazırlanan Dokuzuncu 5 Yıllık Kalkınma Planı na göre; İstanbul un plan döneminde 12,870$ GSYİH ya ulaşacağı öngörülmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 2003 yılından itibaren İl Bilgileri yayınlanmamaktadır. Ancak yapılan uluslararası bir araştırmada dünya ekonomisine yön veren 100 kent sıralamasında İstanbul un 133 milyar $ GSYİH ile 34 üncü sırada olduğu tespit edilmiştir. Türkiye deki işgücünün % 18,55 i, istihdam edilenlerin % 18,5 İ, işsiz nüfusun % 18,9 u İstanbul dadır. TUİK tarafından açıklanan Hane halkı İşgücü Araştırması 2010 Yıllık Sonuçlarına göre 2010 yılı Ocak sonu itibarıyla Türkiye'de kurumsal olmayan sivil nüfus 70 milyon 795 bin kişi, kurumsal olmayan çalışma çağındaki nüfus ise 52 milyon 223 bin kişidir yılı Ocak döneminde istihdam edilenlerin sayısı, 21 milyon 162 bin kişidir. Türkiye İstatistik Kurumu nun Aralık 2008 verilerine göre, İstanbul ilinde iş gücüne katılanların %59,54 ü Hizmet Sektöründe, %40,1 i Sanayi Sektöründe ve %0,36 sı Tarım Sektöründe istihdam edilmektedir. TÜİK verilerine göre, İstanbul il genelinde işgücü olup, kişi istihdam edilmektedir kişi işsizdir. İşsizlik oranı % 11,4 tür. Bu oran Türkiye genelinde ise %10,6 seviyesindedir. TUİK İstanbul İl Müdürlüğünün kayıtlarına göre halen kişi işsizliğini beyan ederek iş bulmayı beklemektedir. 18

20 3.1.2 Tuzla İlçesi Tuzla nın doğusunda Gebze İlçesi batısında Pendik, kuzeyinde Pendik ve güneyinde Marmara Denizi bulunmaktadır. Tuzla engebeli bir toprak yapısına sahiptir. Tuzla nın güneyinde Tuz Burnu büyük bir çıkıntı oluşturmaktadır. Tuzla nın kıyısı burunlarla ve koylarla girintili ve çıkıntılıdır. Tuzla Körfezinde; Mezar Burnu, Dalyan Burnu, Tuz Burnu, Sarp Burnu, Tuz Burnunun güneyinde Şemsiye Adası, Korsan Adası, İncir Adası ve Ekrembey (Eşek Adası) bulunmaktadır. Ayrıca, Sakız Adası Burnu ile İçmeler Burnu belirgin bir çıkıntı yapmıştır. İlçemiz Marmara Bölgesinde Kocaeli Yarımadasının güneybatısında yer alır. İstanbul'un Anadolu Yakasındaki son noktadır. Haydarpaşa'ya 32 km. uzaklıktadır. Kuzeyinde ve batısında Pendik ilçesi, doğusunda Gebze ilçesi (Kocaeli ) güneyinde Marmara Denizi bulunur. Seksen altı kilometre kare yüz ölçümüne sahip ilçemiz, Marmara Denizinde 13 km. uzunluğunda kıyıya sahiptir. İlçenin güney uç noktası olan Tuzla Burnu büyük bir çıkıntı meydana getirir. Aydıntepe kıyılarından merkeze kadar koylar ve burunlarla girintili ve çıkıntılıdır. Tuzla Körfezi'nden sonra Mezar Burnu, Mesari Burnu, Limon Burnu, Dalyan Burnu sıralanır. En ileri çıkıntı Tuzla Burnuyla, Sarp Burnudur. Tuzla Burnu güneyinde şemsiye Adası, Korsan Adası ve İncir Adası yer alır. Kuzeye doğru Sakız Ada Burnu ile İçmeler Burnu belirgin bir çıkıntı gösterir. Sakız Burnu açıklarında Eşek Adası (Ekrem Bey Adası) vardır. Kıyılar, tepelerin denize yakın olduğu kesimlerde ve genellikle burunlarda yüksek kıyı, tepelerin iç kısımlarının bulunduğu kesimlerde alçak kıyı biçimindedir. Tuzla topraklarında dağlık kesim düzlüklerden daha fazladır. Denize yakın kesimlerde oldukça geniş düzlükler yer alır,içerilere gidildikçe, yükseklik artar. Düzlükler, Platolar halinde tepelerin arasında uzanır. En yüksek yerlerde denizden yüksek yerlerde denizden yükseklik 300 metreyi aşmaz. Aydınlı'daki Karatepe denizden 190 m. Kavastepe 109 m. yüksekliklerindedir. Tuzla İlçe sınırları içerisinde yaşayan toplam nüfus 2000 yılında yapılan genel nüfus sayımı itibariyle kişi iken TÜİK in 2009 yılı ADNK verilerine göre nüfusu kişidir. Bu nüfusa ek olarak, dinlenme tesislerine ve yazlık evlere gelen geçici yazlık nüfus mevcuttur. Bunun yanında yapılaşmadan dolayı inşaatlarda çalışan işçilerde yaz aylarında mevcut nüfusu artırmaktadır. Ayrıca Tuzla Merkez, Mahalle ve Köyüyle yapılaşmaktadır. Özellikle Tren yolunun güneyinde kalan ve asıl Tuzla Mevkii sayılan bölgede çok sayıda konut yapı kooperatifi faaliyet göstermektedir. Bu kooperatif inşaatlarının bir kısmı tamamlanarak iskâna açılmış, büyük bir 19

21 kısmının da inşaatı sürmektedir. Halen tarla ve arsa şeklinde boş bulunan araziler de aynı duruma namzettir. Bu sayılanlarla birlikte özellikle Organize Deri Sanayi Bölgesinin İlçe sınırlarına alınması hızlı bir nüfus artışını beraberinde getirmiştir. Tuzla, 1400 yılında Yıldırım Beyazıt tarafından Osmanlı topraklarına katılmıştır. Tuzla'da yaşayan Rumlar, Lozan anlaşması çerçevesinde Selanik, Kavala ve Drama'dan gelen Türklerle yer değiştirmişlerdir. 80'lerin sonuna kadar balıkçılık ve çiftçiliğin bir arada sürdürüldüğü Tuzla'da sanayinin gelişmesiyle çiftçilik önemini yitirmiştir. Karayolu İle Ulaşım: Özel araçlarla; E 5 Karayolu, TEM Otoyolu (Sabiha Gökçen Havalimanı Gişeleri), Bostancı Tuzla Sahil Yolu vasıtasıyla, toplu taşım araçlarıyla; 130, 130A, E-7 (Kadıköy'den); 133 T (Bostancı'dan); 500 ES (Esenler'den); 500 T (Cevizlibağ'dan) numaralı İETT ve Halk Otobüsleri ile Harem Gebze Hattı Minibüsleri vasıtasıyla Demiryolu İle Ulaşım: Tuzla Garı / Haydarpaşa Gebze Banliyö Hattı ile Denizyolu İle Ulaşım: Pendik Vapur İskelesi vasıtasıyla Havayolu İle Ulaşım: Sabiha Gökçen Havalimanı vasıtasıyla sağlanmaktadır. 20

22 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, civarında konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projeleri ile sosyal konutların uygulanmaya başladığı bölgede Akdeniz Evleri, Doğakent Sitesi, Çamlıbelde Villaları, Gizli Bahçe Konakları etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı potansiyeli açısından caziptir. Bölgenin yaşam kalitesini; 1/ Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planında alt merkez olarak belirlenen Kartal İlçesinin etkilenme bölgesinde kalması, Sabiha Gökçen Havalimanının ilçe ulaşımına getirdiği uluslar arası etkileşim, Formula1 in ülke, il ve ilçeye yaptığı katkı, Deniz Harp Okulu, İTÜ Denizcilik Fakültesi, Okan Üniversitesi ve Sabancı Üniversitesinin bölgenin eğitim ve sosyo-kültürel seviyesine olumlu etkisi gibi faktörler yükseltmekte ve yaşanabilir kılmaktadır. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi İnşası için mimari projeleri hazırlanan toplu konut uygulamasında; 18 adet konut bloğu, 1 adet 1 adet sosyal tesis ile ada içi altyapı ve çevre düzenlemesi işlerinin bulunacağı Emlak Konut Gayrimenkul A.Ş. yetkililerinden öğrenilmiştir. Projenin ihalesi rapor tarihi itibariyle yapılmadığından mahal listesi bulunmamaktadır. T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilecek olan 1. Etap Kısımlar uygulaması, bölge için yapılan imar planına uygun olup, onaylı mimari projesine göre inşa edilmesi için yapı ruhsatları alınmıştır. Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları oluşturulacak olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, belirli güvenlik noktalarından olacaktır. Site sakinlerinin ortak kullanımı için vaziyet planında belirtilen şekilde açık ve kapalı otopark alanları ile spor alanları, yürüyüş parkuru çocuk oyun alanları yapılacaktır. Vaziyet planında yeşil alan olarak gösterilen alanlara peyzaj uygulaması yapılacak olup, site içi peyzaj ve otoparklar aydınlatılacaktır. Projesine uygun olarak; yangın ihbar sistemi, kapalı devre güvenlik sistemi (CCTV), uydu ortak anten sistemi (SMATV), görüntülü interkom sistemi, yıldırımdan korunma tertibatı/tertibatları vb. sistemler kurulacaktır. 21

23 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi tasdik tarihli İstanbul İli Tuzla İlçesi Aydınlı Mevkii Gecekondu Önleme Bölgesi ( Eski 493 Parseller) 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilatı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkuller üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilecek yapılar için mimari proje onaylatılmış ve yapı ruhsatları alınmıştır. Kat irtifakı tesisi henüz gerçekleşmemiştir Ada 3 no.lu ve 8891 Ada 2 no.lu parsellerin mülkiyeti T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ye aittir. 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkuller üzerinde gecekondulaşmanın önlenmesi, daha düzenli ve planlı bir yerleşim için toplu konutların inşa edilecek olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının, toplu konutlarda iskân edilecek insanların ihtiyaçlarını karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması, Rapora konu gayrimenkulün İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan E-80 (TEM) Otoyolu ile D-100 Karayolu arasındaki E-80 Bağlantı Yoluna yakın olması sebebiyle karayolu, Sabiha Gökçen Havalimanına çok yakın olması sebebiyle havayolu, Pendik vapur iskelesi vasıtasıyla denizyolu, Tuzla ve Pendik istasyonları vasıtasıyla demiryolu gibi tüm ulaşım alternatiflerinin bulunması, 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması, Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi. 22

24 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 23

25 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 24

26 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Niteliği İmar Durumu Fiyat (TL) Alan (m²) Birim Değer (TL/m²) AYMET EMLAK ÖZ ANAKENT EMLAK DENGE GROUP DENGE GROUP DOLAYOBA EMLAK MUSTAFA ASLAN Aydınlı Mahallesinde E:1.75 Konut İmarlı , ,00 308,94 Aydınlı Mahallesinde E:1.25 Konut İmarlı , ,00 450,00 Aydınlı Mahallesinde Konut İmarlı , ,00 747,69 Aydınlı Mahallesinde Konut İmarlı , ,00 742,27 Aydınlı Mahallesinde E:1.75 Konut İmarlı , ,00 318,18 Aydınlı Mahallesinde Konut İmarlı , ,00 239,17 BELGE GAYRİMENKUL Aydınlı Mahallesinde E:1.75 Konut İmarlı , ,00 400,00 ERCAN EMLAK Aydınlı Mahallesinde E:1.75 Konut İmarlı , ,00 524, Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan (m²) Birim Değer (TL/m²) REMAX ARYA TOPUZLAR İNŞAAT SARIGÜL GAYRİMENKUL Aydınlı Mahallesinde, kombili dükkan Aydınlı Mahallesinde, kombili dükkan Aydınlı Mahallesinde, 4 Katlı binanın zemin katında bulunan kombili dükkan ,00 560, , ,00 85, , ,00 86, ,19 TOPUZLAR İNŞAAT Aydınlı Mahallesinde, kombili dükkan ,00 70, ,14 25

27 6.3 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) TURYAP KARTAL TEMSİLCİLİĞİ Aydınlı Mahallesinde 15 katlı binanın 8. katında bulunan 3+1, kombili sıfır daire Alan (m²) Birim Değer (TL/m²) ,00 110, ,91 KAHRAMAN EMLAK Aydınlı Mahallesinde 15 katlı binanın 14. katında bulunan 3+1, kombili sıfır daire ,00 110, ,27 TURYAP KARTAL TEMSİLCİLİĞİ TURYAP ÜMRANİYE DUDULLU TEMSİLCİLİĞİ TURYAP KARTAL TEMSİLCİLİĞİ Aydınlı Mahallesinde 15 katlı binanın 6. katında bulunan 3+1, kombili sıfır daire Aydınlı Mahallesinde, TOKİ Evlerinde, 10 katlı binanın 5. katında bulunan 2+1, kombili sıfır daire Aydınlı Mahallesinde 15 katlı binanın 2. katında bulunan 3+1, kombili sıfır daire ,00 110, , ,00 85, , ,00 105, ,86 OYA URAZ EMLAK DANIŞMANLIĞI Aydınlı Mahallesinde, TOKİ Evlerinde, 10 katlı binanın 5. katında bulunan 2+1, kombili sıfır daire ,00 85, ,47 SEMA ŞENTÜRER Aydınlı Mahallesinde, TOKİ Evlerinde, 6 katlı binanın 6. katında bulunan 3+1, kombili sıfır daire ,00 105, ,86 MEHMET BÖLÜK Aydınlı Mahallesinde, TOKİ Evlerinde, 10 katlı binanın 3. katında bulunan 2+1, kombili sıfır daire ,00 85, ,65 SAHİBİNDEN Aydınlı Mahallesinde, TOKİ Evlerinde, 10 katlı binanın 3. katında bulunan 3+1, kombili sıfır daire ,00 110, ,82 26

28 6.4 Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkul Tuzla İlçesi Aydınlı Mahallesi, 8891 ada, 1 no.lu ve 4331 no.lu parsellerde kayıtlı olup, toplam alanı ,46 m² dir. İstanbul Tuzla Emlak Konutları 1. Etap 1. Kısım Konut, Sosyal Donatı İnşaatları ve Ataşehir İlçesi Bölge Parkı İnşaatı ile Altyapı ve Çevre Düzenleme İşleri kapsamında parsel üzerinde 666 adet konut ve 8 adet ticari ünite yapımı onaylı mimari projesi ve yapı ruhsatları doğrultusunda inşa edilmektedir. Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmemiş durumdadır Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve E=1,75 H=Serbest yapılaşma koşulunda konut alanı olarak planlanmış olması, Projede 4 adet ticari ünitenin bulunması, Uygulamaya başlayabilmek için gereken mimari projelerin hazırlanmış, onaylanmış ve yapı ruhsatlarının alınmış olması, İnşaat faaliyetlerine başlanmış olması, gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 335,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri; = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,46 m² x 335,00 TL/m² = ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir Ada 3 no.lu ve 8891 Ada 2 no.lu parseller, mülkiyeti T.C. BAŞBAKANLIK TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI (TOKİ) üzerinde olması nedeniyle değer takdirinde dikkate alınmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri İstanbul Tuzla Emlak Konutları 1. Etap 1. Kısım Konut, Sosyal Donatı İnşaatları ve Ataşehir İlçesi Bölge Parkı İnşaatı ile Altyapı ve Çevre Düzenleme İşleri nin onaylı çarşaf listesine göre satışa esas konut ve ticaret birimlerinin toplam brüt alanı ,60 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 800 gündür. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 1.200,00 TL, ticaret birimlerinin satış m² birim değeri 1.550,00 olup, 2014 yılına kadar her yıl için %10 oranında artacağı, 27

29 Konutların satış hızının ve inşaatların tamamlanma hızlarının ise aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı ve İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği, Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur. Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre 666 adet konut ve 8 adet dükkân nitelikli toplam 674 adet bağımsız bölümün toplam bugünkü finansal değeri ,00 TL olarak bulunur. İstanbul Tuzla Emlak Konutları 1. Etap 1. Kısım Konut, Sosyal Donatı İnşaatları ve Ataşehir İlçesi Bölge Parkı İnşaatı ile Altyapı ve Çevre Düzenleme İşleri nin inşaatı için 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu ve 4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu çerçevesinde ,00 TL toplam bedel ile sözleşme yapılmıştır. Sözleşmede yer alan genel pursantaj oranına göre bu bedelin takribi olarak % 84,50 si İstanbul Tuzla Emlak Konutları 1. Etap 1. Kısım Konut, Sosyal Donatı İnşaatları na aittir. Buna göre projenin bedeli ,00 TL olmaktadır. Toplam finansal değerden inşaat maliyetini ve şerefiye değerini çıkardığımızda arsa değerini hesaplamış oluruz. Bölgede yaptığımız araştırmalar ve bu güne kadar edindiğimiz tecrübeler doğrultusunda özellikle sosyal konut niteliği ağırlıklı projelerde şerefiye değerinin toplam değerin %30 u civarında olabileceği kanaatine varılmıştır. Arsa Değeri = Toplam Finansal Değer (İnşaat Maliyeti + Şerefiye Değeri) Şerefiye Değeri = ,00 TL x %30 = ,45 TL Arsa Değeri = ,00 TL ( ,00 TL ,45 TL) = ,05 TL olarak hesaplanmıştır. 28

30 GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Konut Dükkan Satılabilir Alan (m²) ,71 196,89 Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 1.200, ,00 Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 1.320, Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 1.452, Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 1.597, , Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% Toplam Satış Hâsılatı (TL) Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²) GELİRLER 1.327, Projenin Satış Geliri (TL) TOPLAM GELİRLER (TL) GİDERLER Diğer Operasyonel Giderler Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) İnşaat Maliyeti TOPLAM GİDERLER (TL) VERGİ ÖNCESİ NET GELİR İndirgeme Katsayısı 1, , , , İndirgenmiş Net Nakit Akışı PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL)

31 6.5 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri İstanbul Tuzla Emlak Konutları 1. Etap 1. Kısım Konut, Sosyal Donatı İnşaatları ve Ataşehir İlçesi Bölge Parkı İnşaatı ile Altyapı ve Çevre Düzenleme İşleri tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; ,00 TL olarak hesaplanmıştır. 6.6 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) Projenin gerçekleştirilmesi halinde Gelir İndirgeme Yöntemi ve Emsal Yöntemi ile ulaşılan değerler görüldüğü üzere birbirine yakın değerlerdir. Ancak Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Projenin tamamlanma oranının Kasım ayı itibariyle % 0,55 olduğu öğrenilmiştir. Buna göre projenin inşaatı için rapor tarihine kadar yapılan hakediş ödemelerinin ,88 TL olduğu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. yetkililerinden öğrenilmiştir. Buna göre; Gayrimenkulün Bu Günkü Değeri = Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Değer + (Toplam Şerefiye Değeri x Tamamlanma Oranı) + İnşaî Yatırımlar = ,00 TL ,11 TL ,88 TL = , ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.7 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. İstanbul Tuzla Emlak Konutları 1. Etap 1. Kısım Konut, Sosyal Donatı İnşaatları ve Ataşehir İlçesi Bölge Parkı İnşaatı ile Altyapı ve Çevre Düzenleme İşleri kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. 30

32 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Yönü Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer KDV Hariç (TL) Toplam Değer KDV Dahil (TL) A BODRUM ,65 59,37 GB 818, , , A BODRUM ,65 59,37 KD 808, , , A1-1 3 ZEMİN ,65 59,37 GB 818, , , A1-1 4 ZEMİN ,65 59,37 KD 808, , , A1-1 5 ZEMİN ,25 44,91 KB 808, , , A1-1 6 ZEMİN ,33 44,83 GD 818, , , A1-1 7 ZEMİN ,93 45,03 GD 817, , , A1-1 8 ZEMİN ,03 84,00 GB 832, , , A KAT ,65 59,37 GB 818, , , A KAT ,65 59,37 KD 808, , , A KAT ,25 44,91 KB 808, , , A KAT ,33 44,83 GD 818, , , A KAT ,93 45,03 GD 817, , , A KAT ,48 63,16 GB 817, , , A KAT ,93 45,03 GB 817, , , A KAT ,65 59,37 GB 838, , , A KAT ,65 59,37 KD 833, , , A KAT ,25 44,91 KB 832, , , A KAT ,33 44,83 GD 838, , , A KAT ,93 45,03 GD 837, , , A KAT ,48 63,16 GB 838, , , A KAT ,93 45,03 GB 837, , , A KAT ,65 59,37 GB 838, , , A KAT ,65 59,37 KD 833, , , A KAT ,25 44,91 KB 832, , , A KAT ,33 44,83 GD 838, , , A KAT ,93 45,03 GD 837, , , A KAT ,48 63,16 GB 838, , , A KAT ,93 45,03 GB 837, , , A KAT ,65 59,37 GB 838, , , A KAT ,65 59,37 KD 833, , , A KAT ,25 44,91 KB 832, , , A KAT ,33 44,83 GD 838, , , A KAT ,93 45,03 GD 837, , , A KAT ,48 63,16 GB 838, , , A KAT ,93 45,03 GB 837, , , A KAT ,65 59,37 GB 838, , , A KAT ,65 59,37 KD 833, , , A KAT ,25 44,91 KB 832, , , A KAT ,33 44,83 GD 838, , , A KAT ,93 45,03 GD 837, , , A KAT ,48 63,16 GB 838, , ,00 31

33 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Yönü Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer KDV Hariç (TL) Toplam Değer KDV Dahil (TL) A KAT ,93 45,03 GB 837, , , A KAT ,65 59,37 GB 838, , , A KAT ,65 59,37 KD 833, , , A KAT ,25 44,91 KB 832, , , A KAT ,33 44,83 GD 838, , , A KAT ,93 45,03 GD 837, , , A KAT ,48 63,16 GB 838, , , A KAT ,93 45,03 GB 837, , , A KAT ,65 59,37 GB 833, , , A KAT ,65 59,37 KD 828, , , A KAT ,25 44,91 KB 827, , , A KAT ,33 44,83 GD 833, , , A KAT ,93 45,03 GD 832, , , A KAT ,48 63,16 GB 833, , , A KAT ,93 45,03 GB 832, , ,00 BLOK TOPLAM 4.008, , , , A BODRUM ,65 59,37 GB 818, , , A BODRUM ,65 59,37 KD 808, , , A1-2 3 ZEMİN ,03 84,00 KD 832, , , A1-2 4 ZEMİN ,93 45,03 GD 817, , , A1-2 5 ZEMİN ,33 44,83 GD 818, , , A1-2 6 ZEMİN ,25 44,91 KB 808, , , A1-2 7 ZEMİN ,65 59,37 GB 818, , , A1-2 8 ZEMİN ,65 59,37 KD 808, , , A KAT ,48 63,16 KD 808, , , A KAT ,93 45,03 GD 817, , , A KAT ,33 44,83 GD 818, , , A KAT ,25 44,91 KB 808, , , A KAT ,65 59,37 GB 818, , , A KAT ,65 59,37 KD 808, , , A KAT ,93 45,03 KD 807, , , A KAT ,48 63,16 KD 833, , , A KAT ,93 45,03 GD 837, , , A KAT ,33 44,83 GD 838, , , A KAT ,25 44,91 KB 832, , , A KAT ,65 59,37 GB 838, , , A KAT ,65 59,37 KD 833, , , A KAT ,93 45,03 KD 832, , , A KAT ,48 63,16 KD 833, , , A KAT ,93 45,03 GD 837, , , A KAT ,33 44,83 GD 838, , , A KAT ,25 44,91 KB 832, , ,00 32