Kentsel Dönüşüm ve Toplu Konut Projelerindeki Şerefiye Düzeltmesi İçin Kullanılabilecek Değişkenlerin Bulunması

Transkript

1 Kentsel Dönüşüm ve Toplu Konut Projelerindeki Şerefiye Düzeltmesi İçin Kullanılabilecek Değişkenlerin Bulunması Öz Birol Alas 1 Gerek kentsel dönu şu m projelerinde hak sahiplerinin katılım/dağıtım değerlerinin hesaplanmasında, gerekse toplu olarak yapılan konutların fiyatlandırılmasında, değer farklılıklarının göz önu ne alınması önemli bir konudur. Yapılan uygulamalarda bu farklar şerefiye payları olarak hesaplanarak değerlemelerde kullanılmaktadır. Bu çalışmada önce; bir site içerisindeki tu m evlerin değerleme raporu sonucu bulunan değerleri kullanılarak ve sonra rapor sonuçlarına şerefiye du zeltmesi getirilerek bulunan değerler kullanılarak iki farklı veriyle doğrusal regresyon analizi yapılmıştır. Karşılaştırılan analizlere göre, şerefiye du zeltmeli değerlerle yapılan regresyon sonucunda, konutların fiyatlarının bulunmasında adil fiyatlandırmayı sağlayacak daha fazla değişkeninin anlamlı olarak kullanılabildiği, böylece şerefiye du zeltmesi yapılan verilerle konut değerlerin hesaplanmalarının önemli olduğu bulunmuştur. Ayrıca, Daire bru tu m 2 değişkeninin konut fiyatlarını belirlemede en bu yu k etkiye sahip olduğu göru lmu ştu r. Anahtar sözcükler: Değerleme, Şerefiye payı, İstatistik, Regresyon Giriş Bir sitenin, yapım aşamasında veya bitirildikten sonra onun pazarlanması için değerinin belirlenmesi gerekir. Kentsel dönu şu m projelerinde de katılım ve dağıtım değerleri hesaplanmaktadır. Her şeyden önce ilgilenilen bağımsız bölu mlerin birbirlerine kıyasla çeşitli değişkenler açısından mevcut durumu göz önu ne alınarak, emsal veya maliyet yöntemine göre fiyatlarının belirlenmesi esastır. Yeni bir site veya kentsel dönu şu m projesi fiyatlandırmasında ise, toplam satış fiyatının, en az toplam maliyet ve belirlenen kar miktarı toplamına eşit olması gerektiği açıktır. Değeri belirleyen çeşitli değişkenler mevcuttur. Taşınmaz değerlerine ilişkin taşınmaz konum ve niteliklerine ilişkin aşağıda sıralanan kuramlara pek çok yenilerini eklemek mu mku ndu r (Açlar ve Çağdaş, 2008). 1. Alışveriş merkezlerine yakınlık ve rahatsız edici kaynakla etkilenmemek parsel ve konut değerlerini yu kseltir. 2. Kentsel alanlarda parselin ana yol cephesi bu yu du kçe değeri artar. Nitelik ticari amaçlı taşınmazların değerlerini çok yu kseltirken, endu stri amaçlı taşınmazlarda etkin olmaz. 3. Parsel, bağlantılı olduğu yola paralel şeritlere ayrılırsa, şerit değe yoldan uzaklaştıkça du şer. 1 Okan Üniversitesi Kadıköy Kampusu, Mimarlık ve Şehir Planlama Bölu mu, Uzunçayır Cad. No:8 Hasanpaşa/ Kadıköy/ İstanbul - Tel: / E-Posta: birol.alas@okan.edu.tr Ekim 2017, Samsun 107

2 4. Yoğun yaya trafiği taşıyan yolu ve geçitler, kendilerine cep olan parsellerin değerlerini yu kseltirler. Bu yu kselme ticareti taşınmazlar konutlara göre daha fazla olur. 5. İmar parselinin geometrik şekli, bölge imar verilerine uygun oranında değer arttırıcılar. Taban alan katsayısı (TAKS) ve kat sayısı (KAKS) değerleri yu kseldikçe imar parseli değeri de yu kselir. 6. Farklı parsel derinlikleri değer etkiler. Bu kuram, parselin caddeye yakın kısımlarının caddeye uzak kısımlarından değerli olması kura dayanır. 7. Manzara, konut, turizm ve eğlence için öngöru lmu ş parseller de değerleri olumlu etkiler. Fakat aynı bölgedeki bu tu n parseller aynı manzaraya sahipse değerde bir du zeltmeyi gerektirmez. Bu etmenin değere karşılaştırmaya alınan parsel değeri de vardır. 8. Topoğrafik ve jeolojik farklılıklar değeri olumlu ya da olumsuz etkilerler. Topoğrafyası du z parsellerin kazı, drenaj masrafları diğerlerine göre daha azdır. 9. Ticaret bölgelerinde ada köşelerindeki parsel değerleri ada içindekine göre daha yu ksektir. Bu kuramın konut bölgelerinde geçerliliği tartışma konusudur. Her ne kadar ışık, hava sirku lasyonu gibi etmenler de olumlu katkıda bulunurlarsa da, gu ru ltu, toz ve trafik tehlikesi olumsuz etki yaparlar. Bazı kaynaklarda değer artırımı oranları veriliyorsa bunların bizim kentler için geçerliliği şu phelidir. 10. Ticaret bölgesinde ada köşesinde metre uzaklıktaki cadde parsellerin değerleri, ada içindekilere göre daha yu ksektir. Ancak bunun için yerel araştırmalarla ampirik bağlantılar geliştirilebilir. Şerefiye paylarının hesaplanması konusunda henu z bir standart birliği oluşturulamamıştır. Bu yu zden değerlemede göz önu nde tutulan etkenler çeşitli şekillerde sıralanabilir. Şerefiye farkını etkileyen unsurların, yani parametrelerin çokluğu ve yeğlemelere göre gruplandırılabilme durumu hesaplamaları da doğrudan etkilemektedir. Bu parametrelerin en çok kullanılanları ise şunlardır; manzara, gu neş, kat yu ksekliği, asansör kullanımı, ulaşım, kullanım gu venliği, nem durumu, bulunduğu çevre faktörleri, yapının yer aldığı semt (Köktu rk, E. ve Köktu rk, E., 2015). Kentsel dönu şu m proje alanında imar uygulaması amaçlı katılım değeri tespiti yapılır. Katılım değeri arazi kullanım kararları değişiklikleri ile yeni değer u retir. Bu değer dağıtım değeridir. Kentsel dönu şu m projeleri ile yoğun yapılaşmış kent merkezleri imar uygulaması mantığı ile dönu şu rken arazi kullanımı değer ilişkisi temelinde çalışmalar yapılır. Her proje kendi içerisinde fizibıl çıkmayabilmektedir. Bu nedenle, kent du zeyinde dönu şu m alanları bir bu tu n olarak ele alınmalıdır. Dönu şu mde finansal çıkmazları olan projeler karlı projeler ile su bvanse edilmelidir. Bunun amacı mevcut katılım değeri ile yeni yapılan imar planı ve kentsel tasarımla u retilen yeni değerin arasındaki ilişkiyi kurarak adil bir dağıtım değerine ulaşmaktır (Ülger, N.E. ve Ülger, C.B.2013). Toplu olarak yapılan değerlendirmelerde her bir bağımsız bölu mu n mevcut ve/veya gelecekteki değerinin diğerlerine kıyasla belirlenmesi hem kentsel dönu şu m hemde toplu konut çalışmalarında gu ndeme gelmektedir. Adil bir değere ulaşabilmek amacıyla bu konuda çeşitli çalışmalar yapılmaktadır. 108 Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi

3 Uygulama Bu çalışmada, site içerisindeki evlerin birbirlerine göre kıyasla olması gereken fiyatları için nasıl bir düzeltme yapılması gerektiği araştırılmıştır. Bu amaca erişmek için içindeki tüm evlerin değerlemesi yapılmış bir site seçilmiştir. Site içindeki evlerin fiyatlarını etkileyebilecek değişkenlerin neler olabileceği ve bunların önem dereceleri araştırılmıştır. Uygulamada IBM SPSS 21 sürümü kullanılarak hesaplamalar yapılmıştır. Veri Yönetimi Çalışma konusu olan site, içindeki tüm evlerin değerlemesi yapılmış SOYAK, Bağlarbaşı sitesidir. Değerleme, şubat 2010 yılında, evler kullanıma hazır vaziyetteyken yapılmıştır. Bu sitede 40 blokta toplam 643 daire vardır (Şekil 1) Şekil 1: SOYAK_Bağlarbaşı sitesi. (Google Earth) Evlerin değerleme fiyatları, aynı sitedeki 5 adet emsal ev satış değerinden hesaplanan birim metre kare değeri kullanılarak bulunmuştur. Değerleme sonuçları; hesaplanan birim metre kare değeri ile her bir evin brüt metre kare değeri çapılarak elde edilmiştir. Çıkan fiyatlar için sadece 3 şerefiye düzeltmesi yapılmıştır. 1. Kuzey cephede yer alan dairelere -5000TL şerefiye uygulanmıştır. 2. Blokta asansör bulunmaması nedeniyle 4. katta konumlu dairelere TL şerefiye uygulanmıştır. 3. Bodrum kat ve zemin katta yer alan dairelere normal katta konumlu dairelerden daha düşük değer takdir edilmiştir. Bu değerler regresyon analizinde veri olarak kullanılmışlardır Ekim 2017, Samsun 109

4 Tanımlayıcı İstatistikler Bağımlı değişken piyasa değeri nin tanımlayıcı istatistikleri Tablo 1 de verilmiştir. Tablo 1 incelendiğinde; evlerin piyasa değerinin, en yu ksek TL ve en du şu k TL olduğu, standart hatanın bu yu klu ğu nden ev fiyatlarının heterojen olduğu, çarpıklığın ve basıklığın olmasının hafifçe simetriden uzaklaştığı göru lmektedir. Aşırı gözlemlerin araştırılması için Z istatistiklerindeki farklılıklara bakılmıştır. Eğer değişkene ait Z değeri ± 3.29 değerini (çift kuyruk) aşıyorsa bu birim, potansiyel olarak aşırı gözlem (değer) olarak kabul edilebilir (Lorcu, F., 2015). Evlerin değeri değişkenine ait Z değerlerinin tanımsal istatistikleri Tablo 2 de verilmiştir. Tablo 1. Piyasa Değeri Değişkeni Tanımlayıcı İstatistikleri. Piyasa Değeri TL Valid N (listwise) N Min Max Mean Std. Deviation Statistic Statistic Statistic Statistic Statistic Statistic Skewness Std. Error Kurtosis Statistic Std. Error Tablo 2. Z Değerleri Tanımlayıcı İstatistikleri. N Minimum Maximum Mean Std. Deviation Zscore (Piyasa Değeri TL) Valid N (listwise) 643 Tablo 2 incelendiğinde; ilgili değişkene ait Z değerlerinde ± 3.29 u aşan değerlerin olmadığı göru lmektedir. İlgili değişken verilerinin normal dağıldığı varsayılabilir. Örneklem Büyüklüğü Araştırması Genel kural olarak, her bağımsız değişken için birey sayısı en az 5 olmalıdır. Fakat arzulanan sayı her bağımsız değişken için veridir (Su mbu loğlu, V. ve Su mbu loğlu, K., 2005). Regresyon analizi, 7 bağımsız değişken ile yapıldığından dolayı 140 veri yeter iken 643 veri ile yapılmıştır. Değerleme Raporu Sonucu Bulunan Veriler Kullanılarak Yapılan Regresyon Analizi Regresyon analizinde evlerin fiyatlarına getirilecek du zeltme katsayıları hesabı için aşağıda sıralanan bağımsız değişkenler kullanılmıştır. 1. Bulundukları kat 2. Coğrafi cephe 3. Bina girişine göre yön 4. Arsa payı 110 Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi

5 5. Daire bru t bu yu klu ğu 6. Site içindeki konumu 7. Manzara Bulundukları kat değişkenine; bodrum 1, zemin 2, 1nci kat 4, 2nci kat 6, 3ncu kat 5 ve 4ncu kat 3 olacak şekilde 6 lı likert tipi ölçek kullanılarak değer ataması yapılmıştır. Coğrafi cephe değişkenine; kuzeybatı 1, kuzeydoğu 2, gu neybatı 3, gu neydoğu 4, kuzey 5, batı 6, doğu 7 ve gu ney 8 olacak şekilde 8 li likert tipi ölçek kullanılarak değer ataması yapılmıştır. Bina girişine göre yön değişkenine; arka 1, sol arka 2, sağ arka 3, sol 4, sağ 5, sol ön 6, sağ ön 7, orta ön 8 ve ön 9 olacak şekilde 9 lu likert tipi ölçek kullanılarak değer ataması yapılmıştır. Site içindeki konumu değişkenine; site imkanlarını kullanım kolaylığı, merkeze yakınlık ve girişe yakınlık kriterleri her biri 3 puan u zerinden değerlendirilerek elde edilen toplam puanlara göre oluşan 3-9 arası kademelendirmeye sahip 7 li likert tipi ölçek haline getirilip değer ataması yapılmıştır. Manzara değişkenine; önu nu n açıklığı, caddeye bakma ve site merkezine bakma kriterleri her biri 3 puan u zerinden değerlendirilerek elde edilen toplam puanlara göre oluşan 3-9 arası kademelendirmeye sahip 7 li likert tipi ölçek haline getirilip değer ataması yapılmıştır. Bağımlı değişken olarak değerleme raporu sonucu bulunan evlerin piyasa değerleri kullanılmıştır. Yapılan analizin tanımlayıcı istatistikleri Tablo 3 de verilmiştir. Tablo 3. Regresyon Tanımlayıcı İstatistikleri. Mean Std. Deviation N Piyasa Değeri TL Kat Cephe Bina girişine göre yön Manzara Site içindeki konumu Arsa Alanı m Daire bru tu m Regresyon analizin model özeti Tablo 4 de verilmiştir. Tablo 4 incelendiğinde; 4 bağımsız değişkene kadar olan modellerin %5 anlam (%95 gu ven) gu ven seviyesinde anlamlı oldukları, ile en bu yu k R 2 (determinasyon katsayısı) katsayısına sahip 4 bağımsız değişkenli (Daire bru tu m 2, Kat, Cephe, Arsa Alanı m 2 ) modelin kullanılabileceği göru lmektedir Ekim 2017, Samsun 111

6 Tablo 4: Regresyon Analizi Model Özeti. Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate a b c d a. Predictors: (Constant), Dairebru tu m2 b. Predictors: (Constant), Dairebru tu m2, Kat c. Predictors: (Constant), Dairebru tu m2, Kat, Cephe d. Predictors: (Constant), Dairebru tu m2, Kat, Cephe, ArsaAlanım2 Dört bağımsız değişkenli (Daire bru tu m 2, Kat, Cephe, Arsa Alanı m 2 ) modelin katsayıları Tablo 5 de verilmiştir. Bu katsayılara göre, aşağıdaki formu l elde edilmiştir. Piyasa değeri = x Daire bru t m x Kat x Cephe x Arsa alanı m 2 Beta katsayılarına göre bağımlı değişkeni en fazla etkilyen bağımsız değişkenin Daire bru t m2 değişkeni olduğu göru lmektedir. Tablo 5. Katsayılar Tablosu. 4 Model B Unstandardized Standardized Sig. Coefficients t Coefficients Zeroorder Correlations Std. Error Beta Partial Part (Constant) Dairebru tu m Kat Cephe ArsaAlanı m a. Dependent Variable: Piyasa Değeri TL Puanlama Yöntemi Sonucu Bulunan Veriler Kullanılarak Yapılan Regresyon Analizi Puanlama yöntemiyle evlerin fiyatlarına getirilecek şerefiye du zeltme hesabı için aşağıda sıralanan parametreler ve ağırlıklar kullanılmıştır (Tablo 6). Tablo 6. Parametreler ve Ağırlıkları. Sıra Parametreler Ağırlık 1 Bulundukları kat 25 2 Coğrafi cephe 10 3 Bina girişine göre yön 2 4 Arsa payı 3 5 Daire bru t bu yu klu ğu 10 6 Site içindeki konumu 20 7 Manzara Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi

7 Her bir parametre açısından evlere verilen puanlar aşağıdaki şekilde takdir edilmiştir. Bulundukları kat değişkeni; bodrum 6, zemin 11, 1nci kat 15, 2nci kat 30, 3ncu kat 25 ve 4ncu kat 13 puan olacak şekilde 100 u zerinden puanlanmıştır. Coğrafi cephe değişkeni; kuzeybatı 8, kuzeydoğu 9, gu neybatı 12, gu neydoğu 13, kuzey 5, batı 15, doğu 17 ve gu ney 21 puan olacak şekilde 100 u zerinden puanlanmıştır. Bina girişine göre yön değişkenine; arka 2, sol arka 4, sağ arka 5, sol 8, sağ 10, sol ön 14, sağ ön 15, orta ön 20 ve ön 22 puan olacak şekilde olacak şekilde 100 u zerinden puanlanmıştır. Arsa payı değişkeni; 60 m 2 den bu yu k 40, 40 m 2-60 m 2 arası 30, 20 m 2-60 m 2 arası 20, 20 m 2 den ku çu k 10 puan olacak şekilde 100 u zerinden puanlanmıştır. Daire bru t bu yu klu ğu değişkeni; 100 m 2 den bu yu k 40, 75 m m 2 arası 30, 50 m 2-75 m 2 arası 20, 50 m 2 den ku çu k 10 puan olacak şekilde 100 u zerinden puanlanmıştır. Site içindeki konumu değişkenine; site imkanlarını kullanım kolaylığı, merkeze yakınlık ve girişe yakınlık kriterleri her biri 3 puan u zerinden değerlendirilerek elde edilen toplam puanlara göre oluşan 3-9 arası kademelendirmeye sahip 7 li likert tipi ölçek 100 u zerinden puanlanmıştır. Manzara değişkenine; önu nu n açıklığı, caddeye bakma ve site merkezine bakma kriterleri her biri 3 puan u zerinden değerlendirilerek elde edilen toplam puanlara göre oluşan 3-9 arası kademelendirmeye sahip 7 li likert tipi ölçek 100 u zerinden puanlanmıştır. Bu şekilde şerefiye du zeltmesi yapılmış ev fiyatları bağımlı değişken; bulundukları kat, coğrafi cephe, bina girişine göre yön, arsa payı, daire bru t bu yu klu ğu, site içindeki konumu, manzara değişkenleri ise bağımsız değişken alınarak yapılan regresyon analizi sonuçları tanımlayıcı istatistikleri Tablo 7 de, regresyon analizi model özeti Tablo 8 de verilmiştir. Tablo 7. Regresyon Tanımlayıcı İstatistikleri. Mean Std. Deviation N Şerefiyeli Değer TL Kat Cephe Bina girişine göre yön Manzara Site içindeki konumu Arsa Alanı m Daire bru tu m Ekim 2017, Samsun 113

8 Tablo 8. Regresyon Analizi Model Özeti. Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate a b c d e f a. Predictors: (Constant), Daire bru tu m 2 b. Predictors: (Constant), Daire bru tu m 2, Kat c. Predictors: (Constant), Daire bru tu m 2, Kat, Manzara d. Predictors: (Constant), Daire bru tu m 2, Kat, Manzara, Cephe e. Predictors: (Constant), Daire bru tu m 2, Kat, Manzara, Cephe, site içindeki konumu f. Predictors: (Constant), Daire bru tu m 2, Kat, Manzara, Cephe, site içindeki konumu, Arsa Alanım 2 Altı bağımsız değişkenli (Daire bru tu m 2, Kat, Manzara, Cephe, Site içindeki konumu, Arsa Alanı m 2 ) modelin katsayıları Tablo 9 da verilmiştir. Bu katsayılara göre, aşağıdaki formu l elde edilmiştir. Piyasa değeri = x Daire bru t m x Kat x Manzara x Cephe x Site içindeki konumu x Arsa alanı m 2 Beta katsayılarına göre bağımlı değişkeni en fazla etkilyen bağımsız değişkenin katsayı ile Daire bru t m 2 değişkeni olduğu göru lmektedir. Tablo 9. Katsayılar Tablosu. Unstandardized Standardized Sig. Model B Coefficients Coefficients t Zero Correlations Std. Error Beta order Partial Part (Constant) Daire bru tu m Kat Manzara Cephe Site içindeki konumu Arsa Alanım a. Dependent Variable: Şerefiyeli Değer TL Tartışma İlk yöntemde 4 değişken anlamlı, determinasyon (anlamlılık) katsayısı ve beta katsayıları arasındaki oranlar bu yu k çıkarken, ikinci yöntemde ise 6 değişken kullanılabilir çıkmış, 4 değişkenle anlamlılık katsayısına ulaşmış ve beta katsayıları arasındaki oranlar daha az çıkmıştır. Şerefiye du zeltmesi yapılan verilerle daha dengeli sonuçlara ulaşılmış ve şerefiye du zeltmesi yapılmasının anlamlı olduğu göru lmu ştu r. 114 Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi

9 Sonuç Toplu konut veya kentsel dönu şu m projelerindeki katılım ve dağıtım değerlerinin bulunmasında şerefiye payları gözetilerek yapılan hesaplamalar daha anlamlı sonuçlar vermektedir. Şerefiye du zeltmeli değerlerle yapılan regresyon analizi sonucunda, konutların fiyatlarının bulunmasında adil fiyatlandırmayı sağlayacak anlamlı olan daha fazla değişkenin sonuç değerlerin hesaplanmasında kullanılabileceği ortaya çıkmıştır. Şerefiye du zeltmesinin gerekli olduğu ve bağımlı değişken Değer i öncelik sırasıyla Daire bru tu m 2, Kat, Manzara, Cephe, Site içindeki konumu, Arsa Alanı m 2 değişkenlerinin etkilediği göru lmu ştu r. Kaynaklar Açlar, A., Çağdaş, V., (2008). Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi. TMMOB Harita ve Kadastro Mu hendisleri Odası, Ankara. ISBN: Akdağ, B., Su mbu loğlu, K., (2010). Önemlilik Testleri. Hatiboğlu, Ankara. ISBN: Google Earth V ( ), Üsku dar, İstanbul, Tu rkiye. 35 T d D m K Kızılot, Ş., Sarısu, E., Özcan, S., Kızılot, Z., (2005). Gayrimenkul rehberi. Ankara. ISBN: Köktu rk, E., Köktu rk, E., (2015). Taşınmaz Değerlemesi. Seçkin, Ankara. ISBN: Lorcu, F., (2015). Örneklerle Veri Analizi SPSS Uygulamalı. Detay Yayıncılık, Ankara. ISBN: Su mbu loğlu, V., Su mbu loğlu, K., (2005). Örnekleme. Ankara. ISBN: T.C. Resmi Gazete (1969) 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu. RG No:13195, 10 Mayıs. T.C. Resmi Gazete (1965) 634 sayılı Kat Mu lkiyeti Kanunu. RG No:12038, 02 Temmuz. Ülger, N.E., Ülger, B.C., (2013). Kentsel dönu şu m arazi kullanımı değer ilişkisi. 1.Uluslararası Kentsel Dönu şu m Sempozyumu, Ankara Ekim 2017, Samsun 115

10