Tapu Kütüğüne Yazılan Başlıca Belirtmeler (Beyanlar) ve Hukuksal Sonuçları

Transkript

1 Tapu Kütüğüne Yazılan Başlıca Belirtmeler (Beyanlar) ve Hukuksal Sonuçları A. Belirtmelerin Tanımı Taşınmazın hukuksal ve eylemli durumunu göstermek, kamuya açıklık ilkesini gerçekleştirmek ve hak sahipleri için kanıtlama kolaylığı sağlamak amacıyla, tapu kütüğündeki özel bölümüne işlenen, üçüncü kişileri bilgilendirici nitelikteki açıklamalardır. Belirtmeler, taşınmaz sahibinin ya da kamu kurum ve kuruluşlarının yazılı istemi üzerine tapu kütüğüne işlenirler. Tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne yapılan yazımlar, kural olarak ne bir yersel hak doğurur; ne de kişisel bir hakkı güçlendirmeye yarar. Belirtmeler bölümündeki yazımlar için tapu kütüğüne güven ilkesi uygulanmaz. Şundan dolayıdır ki, bunları tüm kişilerin bildiği varsayılır (MK. 1024). Medeni Kanun un Kamu Hukuku Kısıtlamaları başlığı altında yer alan 754. maddesine göre; taşınmaz mülkiyeti hakkı, kamu yararı için yasa ile kısıtlanabilir. Özellikle yapı, yangın, doğal yıkımlar (afetler) ve sağlıkla ilgili kolluk görevlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve ikincil yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine ya da bölünmesine, tarım topraklarının ya da yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski yapıtlar, doğal güzellikler, güzel görünümler, gözleme yerleri ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel yasal düzenlemelerle gerçekleştirilebilir. Kamu Hukuku Kısıtlamaları başlığı altındaki 755. maddeye göre de; su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerleri kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili taşınmaz sahiplerinin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazilerin yarısından çoğuna sahip olanların üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Öteki taşınmaz sahipleri de bu karara uymak zorundadırlar. Alınan karar, tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne işlenir. Bu konulara ilişkin özel yasaların düzenlemeleri saklıdır. Yine, Medeni Kanun un Belirtmeler (Beyanlar) başlıklı maddesinde; Bir taşınmazın eklentileri, sahibinin istemi üzerine kütükteki belirtmeler bölümüne yazılır. Bu yazımın tapu kütüğünden düşürülmesi (terkini), tapu kütüğünde hak sahibi olarak görünen bütün ilgililerin olur vermelerine bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının belirtmeler bölümüne yazılması ve bu bölüme yazılabilecek öteki konular tüzükle belirlenir. Özel yasaların düzenlemeleri saklıdır. denilmektedir. Belirtmeler başta Medeni Kanun olmak üzere türlü yasalarda öngörülmüşlerdir. Bunların bir bölümü bilgi verir, bir bölüm belirtmeler iyiniyeti ortadan kaldırır, bir bölümü de kimi kısıtlamalar getirir. B. Taşınmaza Đlişkin Başlıca Belirtmeler (Beyanlar) 1) Askeri Yasak Bölgeler, Güvenlik Bölgeleri ve Yaşamsal Önemdeki (Stratejik) Öteki Bölgeler Belirtmesi a) 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu nun 1 ve 2. maddelerine göre; - Yurt savunması bakımından yaşamsal önemi bulunan askeri yapılar ve bölgeler ile sınırların, güvenlik ve gizliliğini sağlamak için bunların çevrelerinde, kıyılarında ve havalarında; birinci ve ikinci derece kara, deniz ve hava askeri yasak bölgeler; 1

2 - Yurt savunması ya da yurt ekonomisine önemli ölçüde katkıda bulunan ya da bir bölümlerinin bile yıkıma uğraması, sürekli ya da geçici bir süre için etkinlikte bulunamamaları durumunda ulusal güvenlik ya da toplum yaşamı bakımından olumsuz sonuçlar doğurabilecek yer ve yapılar; öteki askeri yapı ve bölgeler ile kamu ya da özel kuruluşların tüm yer ve yapılarının çevresinde askeri ve özel güvenlik bölgeleri kurulabilir. b) Yine, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu nun 28. maddesine göre; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinin dışında, Genelkurmay Başkanlığı nın önerisi üzerine, askeri yasak bölgelere yakınlığı ya da yaşamsal önemdeki (stratejik) öteki nedenlerle belirlenecek bölgelerde yabancıların taşınmaz edinemeyeceklerine ve olur alınmadıkça kira karşılığı taşınmaz tutamayacaklarına, Bakanlar Kurulu nca karar verilebilir. c) 2644 sayılı Tapu Kanunu nun 35. maddesinin 7. fıkrasına göre; yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin yasalarına göre kurulan tüzel ticaret ortaklıklarının; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile bitki örtüsü (flora) ve hayvan türlerinin (fauna) özelliği nedeniyle korunması gereken duyarlı alanlar ve ülke için yaşamsal önemdeki (stratejik) yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı yersel hak edinemeyecekleri alanları belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir sayılı Tapu Kanunu nun 35. maddesinin 9. fıkrasına göre; askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki (stratejik) öteki bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu kütüğüne belirtme işlenmesine gerek duyulan parseller, ilgili yönetimlerce tapu yönetimlerine bildirilir sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu nun 7. maddesi uyarınca birinci derece askeri yasak bölgeler kapsamındaki taşınmazların kamulaştırılması zorunlu olduğundan, ilgili taşınmazın tapu kütüğüne kamulaştırma belirtmesinin de işlenmiş olması gerekir. Tapu kütüğünde kamulaştırmaya ilişkin bir yazım bulunmuyorsa, taşımazın yer aldığı bölgenin birinci derecede askeri yasak bölge olmadığı söylenebilir. Birinci derece askeri yasak bölgeler dışındaki öteki askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki (stratejik) bölgeler için, genel olarak aşağıdaki koşullar geçerlidir: - Bu bölgelerdeki taşınmazlar kamulaştırılabilir. - Bu bölgelerde, yabancı uyruklular taşınmaz edinemeyecekleri gibi, olur almadıkça kira karşılığı da taşınmaz tutamazlar. - Türk vatandaşları, bölgede oturmak, tarım yapmak, geçim uğraşılarını (meslek ve sanatlarını) yürütmek konularında özgürdürler. Ancak, bölgede oturmakta olanlar dışındaki Türk vatandaşlarının bölgede oturmaları, tarım yapmaları, geçim uğraşılarını sürdürmeleri Bakanlar Kurulu kararı ile sınırlandırılabilir. 2

3 - Yapım (inşaat), kazım (hafriyat), değişiklik (tadilat), orman yetiştirmek gibi konular için, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki öteki bölgelerde yetkili komutanlığın, özel güvenlik bölgelerinde valiliğin olurunun da alınması zorunludur. Yetkili komutanlıkça ya da valilikçe olur verilmeyen ya da gerekli görülen koşullara uymayan yapım ve eylemler durdurulur. Böyle yapılar, yetkili komutanlığın ya da valiliğin belirleyeceği ve bildireceği süre içinde yıktırılır. - Türkiye de kurulmuş yabancı anaparalı ortaklıkların; askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve yaşamsal önemdeki öteki bölgelerde taşınmaz edinimleri, Genelkurmay Başkanlığı nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin oluruna bağlıdır. 2) Kültür ve Doğa Varlığı Belirtmesi 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu nun 7. maddesi ve Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının Tespit ve Tescili Hakkında Yönetmelik in 7. maddesi düzenlemelerine göre, korunması gerekli kültür ve doğa varlıkları, Kültür ve Turizm Bakanlığı ya da Vakıflar Genel Müdürlüğü nce belirlenip, ilgili bölge kurullarına bildirilir. Bölge kurulları, saptaması yapılmış kültür ve doğa varlıklarıyla ilgili değerlendirmede bulunup, koruma (tescil) kararı aldıktan sonra, bu kararını ilgili kuruluşlara bildirir. Koruma kararıyla ilgili bildirimi alan mülki yöneticiler (vali ya da kaymakamlar), duyurular yapar ve ayrıca ilgili tapu yönetimlerine bildirimde bulunur. Tapu yönetimleri, kendilerine mülki yöneticiler aracılığıyla gelen bildirim üzerine, ilgili taşınmazların tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne, korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır biçiminde yazım yaparlar. Gruplandırılmış taşınmaz kültür varlıklarının, hangi gruba girdiği de taşınmazın tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne yazılır sayılı Yasa nın 18. maddesinin 7. fıkrasına göre de; korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı parselleri, taşınmaz kültür varlıklarının niteliğine etki edecek biçimde ayırma ve birleştirme işlemlerine konu edilemez. Tapu yönetimleri, niteliğin etkilenip etkilenmeyeceğine karar veremeyeceklerinden, koruma altında bulunan parsellerde ve sit alanlarında imar uygulamaları ve cins değişikliği gerektiren (yeni yapım, bölüm olarak ya da tümden yıkım, yenileme vb.) işlemler ile yüzölçümü değiştiren (yola terk, yoldan oluşturma (ihdas), ayırma, birleştirme vb.) işlemlerde ilgili koruma kurulunun olurunu arayacaklardır. 3) 2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanunu nun 93. Maddesine Göre Harcamalara Katılma Payı Belirtmesi Belediyelerce ya da belediyelere bağlı kuruluşlarca; yapılan, onarılan ve genişletilen yolların iki yanında bulunan ya da başka bir yola çıkışı olmaması dolayısıyla bu yoldan yararlanan taşınmazların sahiplerinden yol harcamalarına katılma payı; kanalizasyon (arkdüzen) ağı yapılması durumunda, bunlardan yararlanan taşınmazların sahiplerinden kanalizasyon harcamalarına katılma payı; su ağı yapılması durumunda, dağıtımın yapıldığı bölge içerisindeki taşınmazların sahiplerinden su ağı harcamalarına katılma payı alınır. Harcamalara katılma payları bina ve arsalarda vergi değerinin yüzde 2 sini geçemez. Harcamalara katılacak taşınmazların dizelgesi belediyelerce ilgili tapu yönetimlerine bildirilir. Tapu yönetimleri de, ilgili taşınmazların tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne; 3

4 belediye harcamalarına katılma payı ödenmedikçe satış, bağış ve karşılıklı el değiştirme işlemleri yapılamaz biçiminde yazım yaparlar. Bu taşınmazların satış, bağış ve karşılıklı el değiştirmeleri (trampaları) söz konusu olduğunda, tapu yönetimleri, harcamalara katılma payının ödenmesini sağlamak üzere ilgili belediye bilgi verir ve katılma payı ödenmedikçe söz konusu işlemler yapılamaz. 4) Başka Tapu Yönetim Birimlerinde Yapılan Ortak Đşlemler Đçin Yetki Verildiğinin Belirtmesi Tapu Sicili Tüzüğü nün 36. maddesine göre, ayrı tapu yönetim birimlerinin yetki alanlarında bulunan taşınmazlarla ilgili birlikte rehin, bölüşüm (taksim) ve karşılıklı değişim (trampa) işlemleri, istemde bulunulan tapu yönetimi birimince, ilgili öteki tapu yönetimi birimlerinden yetki alınmak yoluyla sonuçlandırılır. Đşlemleri gerçekleştiren tapu yönetim birimi, işlemlerin tapu kütüğüne yazımının yapılabilmesi için resmi senet ve öteki belgelerin onaylı birer örneğini ilgili öteki tapu yönetim birimlerine gönderir. Đşlemi yapacak tapu yönetimi birimince kendisinden belge ve bilgi istenen öteki tapu yönetimi birimi, işleme konu taşınmaz malın tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne; tarih ve sayılı yazı ile işlemi için Tapu Sicil Müdürlüğü ne tapu kütüğü örneği gönderildi biçiminde yazım yapacaktır. Đşlemi yapacak tapu yönetimi birimine tapu kütük örneği gönderildikten sonra, sonucu kesin olarak görülmeden, o taşınmazla ilgili tasarruf istemleri karşılanmayacaktır. Đşlemi yapan tapu yönetimi birimince düzenlenen resmi senet örneği gelince, yevmiye defterine ve tapu kütüğüne yazımlar yapılarak, düzenlenecek tapu belgesi ya da ipotek belgesi ilgilisine verilecek ya da işlemi yapan tapu yönetim birimine gönderilecektir. Tapu kütüğünün belirtmeler bölümündeki yazım da tapu yönetimi birimince kendiliğinden düşürülecektir. 5) Vakıf (Turgu) Belirtmesi Vakıf belirtmesi; taşınmazın mukataalı ve icareteynli vakıflar ile olan ilgisini belirtmek amacıyla tapu kütük sayfasının Nev i bölümüne yapılan yazımdır. Örnek; Sultan Beyazıt Vakfından. Tapu kütüğünün Nev i bölümünde vakıf belirtmesi yazılı olan gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetinde ya da tasarrufundaki taşınmazlar üzerinde özgürce tasarrufta bulunulabilmesi için, vakıf taviz bedeli (turgu ödün tutarı) ödenmesi gereklidir. Vakıf taviz bedeli; kısaca, mukataalı ve icareteynli vakıf taşınmazlar için, vakıf mal olmaktan çıkarılıp özgürce kullanılabilmeleri karşılığı olarak, Vakıflar Genel Müdürlüğü ne ödenmesi gereken tutardır. Vergi niteliğinde değildir. Vakıf taviz bedeli, ten gününe değin yürürlükte kalan eski 2762 sayılı Vakıflar Kanunu nun 27. maddesine göre, taşınmazın sürüm (rayiç) değerinin yüzde yirmisidir. Taşınmazların sürüm değerleri, bulundukları illerde defterdarlıklar, ilçelerde mal müdürlükleri bünyesinde yer alan, Hazine taşınmazlarının satışı ihalesine yetkili kurulca belirlenir. Taviz bedeli ödenmeden, ortaklığın giderilmesi için ya da icra yoluyla satış yapılması durumlarında, taviz bedeli satış tutarı üzerinden belirlenir günü yürürlüğe giren güncel 5737 sayılı Vakıflar Kanunu nun 18. maddesine göre ise, vakıf taviz bedeli işlem günündeki taşınmaz vergisi değerinin yüzde onudur. Taviz bedeli ödenmeden, ortaklığın giderilmesi için ya da icra yoluyla satış yapılması durumlarında, taviz bedeli satış tutarı üzerinden belirlenir. 4

5 Tapu kütüğünde vakıf belirtmesi bulunan taşınmazların mülkiyetinin aktarılması istemleri, taviz bedelinin tümünün ödendiğine ilişkin belge gösterilmeden tapu yönetimlerince karşılanmaz. 6) Otopark Bedelini Ödeme Yüklenimi Belirtmesi Binayı kullananların otopark (durguluk) gereksiniminin bina içinde ya da binanın bulunduğu parsel üzerinde karşılanması kuraldır. Đmar planları düzenlenirken kendi parseli üzerinde otopark yapılması olanaklı olmayan yerlerde, otopark gereksiniminin karşılanması amacıyla bölgesel ve genel otopark yerleri belirlenir. Ayrıca, kendi parseli içinde otopark yapılması olanaklı olan alanlarda, imar parsellerinin büyüklükleri otopark yapımını olanaklı kılacak biçimde belirlenir. Üzerinde korumalı (tescilli) 1, 2 ve 3. grup yapı bulunan kentsel sit alanı içindeki ya da dışındaki parseller dışında, kendi parselinde otopark gereksinimi karşılanamayan durumlarda ilgili belediyesince ya da il özel yönetimince (valilikçe) Otopark Yönetmeliği düzenlemelerine göre belirlenecek otopark karşılığı (bedeli) alınır. Otopark karşılığının alındığı parsellerin otopark gereksiniminin belediye ya da il özel yönetimince karşılanması zorunludur. Otopark gereksinimi kendi parseli üzerinde karşılanamayan ve ilgili yönetimce Đmar Kanunu nun 37. maddesine göre otopark kurulamayan alanlarda, otopark karşılığının, arsa payı dışındaki % 25 lik bölümü yapı ruhsatının verilmesi sırasında peşin, kalan % 75 i ve arsa payı ise belediyesince ya da il özel yönetimince, parselin otopark gereksinimi karşılandıktan en geç doksan gün sonra ve o yıla ilişkin tutarlara göre değerlendirilerek alınır. Yapı ruhsatı düzenleme aşamasında ödemelere ilişkin yüklenim belgesi (taahhütname) alınır ve tapu kütüğüne bu konuda yazım yapılır. (Otopark Yönetmeliği, Md. 4) (!) Yapı ruhsatı alınıp yapı yapıldıktan sonra yapı kullanma belgesi alınmaz ve otopark karşılığının (bedelinin) borçlanılan bölümü ödenmezse ne olacaktır? Otopark karşılığının bir kamu alacağı olması nedeniyle, ilgili yönetimce 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun uyarınca icra kovuşturması (takibi) yapılabilir ise de, bugüne değin böyle bir örnekle karşılaşılmamıştır. Böyle bir kovuşturmanın yapılmıyor olmasının nedeni, alacak tutarlarının küçüklüğü olabilir. Ayrıca, yapılacak bir icra kovuşturmasında, doğrudan taşınmazın satışının istenebilmesi yasal açıdan olanaklı değildir. Öte yandan, tapu kütüğüne işlenen belirtmenin yanı sıra ödemeyi sağlamaya yönelik olarak alınan yüklenim belgesinin, taşınmazı doğrudan bir yükümlülükten kurtarıp, ilgili kişiyi tüm mal varlığı ile sorumluluk altına sokup sokmadığı da açıklığa kavuşturulmuş değildir. 7) 3621 Sayılı Kıyı Kanunu nun 12. Maddesi Gereğince Belirtme Kıyı bitim (kenar) çizgisinden başlayarak, kara yönünde yatay olarak 50 metre genişliğinde belirlenen bölüm, kıyı kuşağının (şeridinin) birinci bölümüdür. Kıyı kuşağının birinci bölümünden sonra, kara yönünde yatay olarak en az 50 metre genişliğinde olmak üzere belirlenen bölüm ise, kıyı kuşağının ikinci bölümüdür. Kıyı kuşağının ikinci bölümünde, kıyılarda yapılabilecek yapı ve donatılar ile konaklama dışında, günübirlik turizm yapı ve donatıları, taşıt yolları, açık otoparklar, arıtma donatıları, parklar, yeşil alanlar ve çocuk oyun alanları gibi toplumun yararlanmasına açık alanlar yer alabilir. Kıyı kuşağının ikinci bölümünde yapılacak günübirlik turizm yapıları için yapılanma koşulları; bir (1) kat, kat alanları katsayısı (KAKS) 0,20 ve yükseklik 4,50 metredir; asma kat yapılması durumunda da yükseklik 5,50 metreyi geçemez. 5

6 Kıyı kuşağında yapı yapmaya başlanabilmesi için, yapılacak yapıların toplumun yararlanmasına ayrılmış yapı olduğunun tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne işlenmesi gerekir. 8) Kıyı Bitim (Kenar) Çizgisi Belirtmesi Valiliklerce saptanan kıyı bitim (kenar) çizgileri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın onayıyla yürürlüğe girer. Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik in 10. maddesine göre, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nca valiliklere gönderilen onaylı orijinal kıyı bitim çizgisi paftaları, valilikçe çoğaltılarak ilgili belediyeye ve kadastral paftalara işlenmek üzere ilgili kadastro yönetimine gönderilir. Onaylı kıyı bitim çizgisine göre mülkiyete konu taşınmazların kıyıda kalan bölümleri ilgili kadastro yönetimince belirlenerek tapu kütüğüne gerekli belirtmeler işlenmek üzere tapu yönetimine gönderilir. Saptama sonucunda kıyıda, başka bir deyişle kıyı çizgisi ile kıyı bitim (kenar) çizgisi arasında kalan özel mülkiyete konu araziler ilgili tapu iptal işlemleri ilgili defterdarlıkça yürütülür. 9) Tapu (Yüzölçümü) Fazlalıkları Hazine nindir Belirtmesi Yüzölçümündeki fazlalıklar, kadastro çalışmaları sırasında yapılan ölçümlerde, tapuda gösterilenden daha büyük bir yüzölçümü saptanmasıyla ortaya çıkar. Bu durumda, tapuda yazılı yüzölçümünü aşan bir kullanım alanı söz konusudur. Taşınmaz sınırlarının genişletilmeye elverişli olmasından kaynaklanan bu fazlalıklar, tapudaki yüzölçümünün geçerli olması nedeniyle, Hazine nindir ve bu konuda tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne yazım yapılır. Tapu da, Hazine dışındaki gerçek ya da tüzel kişiler adına yazımı yapılmış olup, metrekareden fazlası Hazine nindir ya da metrekare fazlalık vardır biçiminde belirtme bulunan taşınmazlar ile ilgili yüzölçümü fazlalıkları, taşınmaz sahibine ya da mirasçılarına doğrudan sürüm (rayiç) değeri üzerinden satılabilir. Bu satışlarda başvuru süresi ve fazlalığın yüzölçümü ile ilgili bir sınırlama yoktur. Satış tutarı alındıktan sonra tapudaki yazım düşürülür. (!) Yüzölçümü fazlalıkları; tapu kütüğüne yazımı yapılmış olup Hazine dışındaki gerçek ya da tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar kullanılırken, bitişikte yer alan ve tapu kütüğünde yazımı bulunmayan, devletin yetki ve tasarrufu altındaki yerlere taşılmış olmasıyla ortaya çıkar. Yüzölçümü fazlalıklarının, tapu kütüğünde yüzölçümü fazlalığı belirtimi bulunan taşınmazların tapuda yazılı yüzölçümleri ile bir ilgileri yoktur. Bunlar, tapu kütüğünde yazılı olan yüzölçümünden daha büyük bir alanın kullanılıyor olmasıyla ilgilidirler. Örneğin; tapu kütüğünde yazılı yüzölçümü m2 olan bir parselin sahibi, parselinin bitişiğinde yer alan devletin yetki ve tasarrufu altındaki bir yer ile birlikte, bilerek ya da bilmeden m2 lik bir alanı kullanıyor olabilir. Bu durum kadastro çalışmaları sırasında saptandığında, 500 m2 lik alan, yüzölçümü fazlalığına konu edilecek ve ilgili taşınmazın tapu kütüğünün belirtmeler bölümünde gösterilecektir. Buna karşılık, ilgili taşınmazın tapu kütüğünde yazılı yüzölçümünde bir değişiklik olmayacaktır. Bu nedenle, tapu kütüğünde yüzölçümü fazlalığı belirtmesi bulunan taşınmazların değerlemesi, tapuda yazılı yüzölçümleri üzerinden yapılır. Dolayısıyla, üzerinde yapı bulunmayan arsa ve araziler ile ilgili yüzölçümü fazlalıklarının, taşınmazın değerine bir etkileri olamaz. Üzerinde yapı bulunan taşınmazların değerleme çalışmalarında ise, yüzölçümü fazlalığı bölümüne denk gelen yapı ya da yapı bölümlerinin değerinin, toplam taşınmaz değerinden düşülmesi gerekecektir. Yüzölçümü fazlalığı bölümüne denk gelen yapı bölümleri, yapının öteki bölümleri ile bir bütünlük oluşturuyor ve yapı bölümleri ayrı olarak kullanılamayacak durumda ise, yapı için bir değer belirlenmeden, yalnızca arsa ya da arazi göz önüne alınarak değerleme yapılmalıdır. 6

7 Yüzölçümü fazlalığı bölümüne denk gelen kat yükümlemesine (irtifakına) konu bağımsız bölümlere ise, değer verilmemelidir. 10) Yenileme Yapılacaktır (Yenilemeye Tabidir) Belirtmesi 3402 sayılı Kadastro Kanunu nun 22/a maddesine göre; teknik nedenlerle yetersiz kalan, uygulanma niteliğini kaybeden, eksikliği görülen ya da arazi üzerindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği belirlenen kadastro paftaları yenilenir ve buna uygun olarak tapu kütüğünde düzeltmeler yapılır. Yenileme çalışmaları, ilgililerin istemi üzerine ya da ilgili kadastro yönetimince kendiliğinden yapılabilir. Paftaları yenilecek alanın saptanması ve duyurulmasından sonra, bu alanda bulunan taşınmazların dizelgesi ilgili tapu yönetimine gönderilir. Tapu yönetimince bu taşınmazların tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne, yenileme yapılacaktır (yenilemeye tabidir) biçiminde yazım yapılır. (Kadastro Haritalarının Yeniden Düzenlenmesi ve Tapu Sicilinde Gerekli Düzeltmelerin Yapılmasında Uyulacak Usul ve Esaslara Đlişkin Yönetmek). (!) Yenileme kadastrosunu önemli kılan başlıca konu, yenilenecek kadastro paftalarının arazi üzerindeki sınırları gerçeğe uygun göstermiyor olabilmesidir. Kadastro Haritalarının Yeniden Düzenlenmesi ve Tapu Sicilinde Gerekli Düzeltmelerin Yapılmasında Uyulacak Usul ve Esaslara Đlişkin Yönetmelik in 4. maddesine göre, arazi üzerindeki sınırları gerçeğe uygun göstermeme; yapım yöntemi ve uygulama niteliği açısından eksikliği bulunmamasına karşın, yanlış sınırlandırma, ölçü, çizim ve belirlemeler içeren paftalarda belirtilen sınırlar ile kadastro sırasında belirlenen ve arazi üzerindeki değişmemiş sınırlar arasında yanılma payı sınırını aşan uyuşmazlıklardır. Bu durumda, yenileme kadastrosu sırasında belirlenen sınırlar çerçevesinde, taşınmazların tapu kütüğünde yazılı yüzölçümleri değiştirilebilecektir. Taşınmaz sahipleri, yüzölçümü küçültmelerine karşı, yenileme kadastrosu uygulama tutanaklarının askı duyuru süresi olan 30 gün içinde ve yüzölçümü nedeniyle alacağı bulunduğunu ileri sürerek, yargı yoluna başvurulabilirler. Taşınmaza sonradan sahip olan alıcılar da, 22/a uygulaması sonucu yüzölçümü küçülmesine bağlı bir zarara uğrayabilirler. Satış sırasında tapu görevlilerince düzenlenen satış sözleşmesinde, yüzölçümüyle ilgili eksiliklerin satıcının sorumluluğunda olduğuna ilişkin Borçlar Kanunu nun 244. maddesi çerçevesinde bir belirleme yapılmışsa, alıcı, satıcıdan tazminat isteyebilir. Yüzölçümü eksikliklerinin satıcının sorumluluğunda olduğu yönünde satış sözleşmesinde bir belirleme yoksa, alıcı uğradığı zararın karşılığını satıcıdan isteyemeyecektir. Öte yandan, tapu kütüğünde yenileme yapılacağı belirtmesi yazılı değilken ve satıcıya sorumluluk yüklemeksizin taşınmazı satın alan kişi, uğradığı zararın giderilmesini Türk Medeni Kanunu nun maddesi kapsamında tapu kütüğünün tutulmasından dolayı zarara uğradığını ileri sürerek ve yargı yoluyla devletten isteyebilecektir. Bu arada, taşınmaz üzerinde sınırlı yersel haklar edinmiş ve bu hakları yüzölçümü küçülmesi nedeniyle zarar görmüş kişiler de, alıcılar gibi, devletin sorumluluğu için yargı yoluna başvurabilirler. 11) 4562 Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu nun 18. Maddesine Göre Belirtme OSB'lerde, bir işletmenin kurulması için kendisine parsel verilenler ile sahibi bulunduğu parselde üretim yapan ya da üretim yapma yükleniminde bulunan ve 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu nun amacına uygun etkinlik gösteren gerçek ve tüzel kişiye katılımcı denir. Veriliş amacı dışında kullanımını, borcun tümü ödenmeden ve üzerinde kurulacağı önceden bildirilmiş olan işletme çalıştırılmaya başlamadan, arsanın başkalarının 7

8 mülkiyetine geçirilmesini engellemek için, OSB yönetimince tapu kütüğüne yazdırılan geri alım hakkı bildirmesi (vefa hakkı şerhi), gerekli koşulların oluşmasıyla kaldırılır ve katılımcılara tapuları verilir. Söz konusu bildirmenin kaldırılarak, katılımcılara tapu verilmesi durumunda da, tapu kütüğüne, icra yoluyla satışı da içermek üzere, taşınmazın üçüncü kişilerin mülkiyetine geçiriminde OSB den uygunluk alınması zorunludur belirtmesi işlenir. Bu çerçevede, OSB den uygunluk alarak taşınmazın mülkiyetini üzerine alan yeni katılımcı, eski katılımcının yüklenimlerini (taahhütlerini) olduğu gibi üstlenmiş sayılır. (!) Söz konusu belirtme; organize sanayi bölgelerinde, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği nin 101. maddesinde belirtilen işletmelerin kurulmasını önlemeye yöneliktir. Bölgenin ve bölge içerisinde yer alan taşınmazların korunmasını sağlamak amaçlı yasal düzenlemenin bir sonucudur. Bölge içerisindeki taşınmazları satın alabileceklerin sayısında bir azalmaya neden olsa da, organize sanayi bölgelerinin korunmasına yönelik olduğundan, taşınmazların değerini azaltıcı bir etkiden söz edilemez. Tersine, bu yasal düzenlemenin, organize sanayi bölgeleri için değer arttırıcı bir etkisi olduğu söylenebilir. Bu yasal düzenleme dolayısıyla, organize sanayi bölgelerinde yer alan taşınmazların kullanım biçimlerinin, çevrede yer alan öteki işletmeler için sakınca oluşturmasının önüne geçilmektedir. Örneğin; tekstil işletmeleri ile yanıcı ve parlayıcı nesne üretimi yapan işletmelerin yan yana bulunmaması, çevreyi büyük ölçüde kirleten işletmelerin bölge içerisinde etkinlik gösterememeleri gibi önlemler, organize sanayi bölgelerinin bütününü korumaya yöneliktir. Bu tür koruyucu önlemlerin alınabilmesine yönelik olarak, taşınmazların el değiştirmelerinde OSB lerin uygunluğunun aranması da son derece olağan ve doğru bir yaklaşımdır. Öte yandan, organize sanayi bölgeleri, kuruldukları alanlara değer katan örgütlenmelerdir. Bölge içerisinde sağlanan altyapı olanakları, yapılaşmayı kolaylaştırıcı düzenlemeler, türlü vergi kolaylıkları vb. dolayısıyla bölge içerisinde yer alan taşınmazların değerleri artmaktadır. Bu değer arttırıcı örgütlenmenin korunması amacıyla getirilen kimi kısıtlamaların, değer azaltıcı etkisinin olduğunu ileri sürmek doğru bir yaklaşım olamaz. 12) Ticari Đşletme Rehni (Sağlancası) Belirtmesi günü yürürlüğe giren Ticari Đşletme Rehni Kanunu na göre; ticari işletme rehni, anapara ortaklığı (sermaye şirketi) niteliğindeki ödünç verme (kredi) kuruluşları, güvene dayalı (kredili) satış yapan gerçek ve tüzel kişiler ve birlikler (kooperatifler) ile ticari işletmesi bulunan gerçek ve tüzel kişiler arasında yapılabilir. Ticari işletme rehni sözleşmesi, ticari işletmenin kayıtlı bulunduğu ticaret sicili müdürlüğü çevresindeki noterce düzenlenir. Ticari işletme rehni; ticaret ünvanı ve işletme adını, rehnin sicile yazımı sırasında var olan ve işletmeye özgülenmiş makine, araç, alet ve motorlu taşıt araçlarını, patentler, markalar, modeller, resimler ve lisanslar gibi endüstriyel hakları kapsar. Ticaret ünvanı, işletme adı ve taşınır işletme donatıları dışında kalan ögelerden bir ya da birkaçı ticari işletme rehni dışında bırakılabilir. Sözleşmede, rehne ilişkin ögelerin eksiksiz dizelgesi, ayırt edilmelerini olanaklı kılacak özellikleri ile birlikte, yer almalıdır. Bu ögelerden ayrıntı (teferruat) niteliğinde olanlar, istemde bulunulması durumunda Tapu Sicil Tüzüğü nün 61. maddesi kapsamında tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne işlenir. Ticari işletme rehni (satkanlık işletmesi sağlancası) hakkı, ticari işletme sahibinin ya da ödünç verme (kredi) kuruluşunun ya da alacaklının yazılı istemi üzerine, ticari işletmenin 8

9 kayıtlı bulunduğu ticaret ya da esnaf ve sanatkar siciline yazım ile doğar. Ticaret ya da esnaf ve sanatkar siciline yazımdan sonra, ticaret ya da esnaf ve sanatkar sicili yönetiminin bildirimi üzerine ve işletme sahibi taşınmazın da sahibi ise, taşınmazın tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne ticari işletme rehninin yazımı yapılır. Gerek rehnin tapu kütüğüne yazımının ve gerekse tapu kütüğünden düşürülmesinin (terkininin) tapu yönetimine bildirimini, ticaret ya da esnaf ve sanatkar sicili yönetimi kendiliğinden yapar; tapu yönetimine yapılacak bildirim için rehin alacaklısının ya da işletme sahibinin istemde bulunması söz konusu değildir. Tapu yönetimi, rehnin tapu kütüğüne yazıldığına ilişkin, ticaret ya da esnaf ve sanatkar sicili yönetimine bilgi verir. Bir ticari işletme üzerinde birden çok ticari işletme rehni kurulabilir ve yapılan bildirimler doğrultusunda yeni rehinler tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne sırayla yazılır. Ticari işletme rehni, rehinle ilgili taşınmazın aktarımına (devrine) ya da üzerinde yersel (ayni) ya da kişisel bir hak kurulmasına engel değildir. Ticari Đşletme Rehni Kanunu nun 10. maddesi gereğince, ticari işletme sahibinin bu tür tasarruflarda bulunabilmesi için alacaklının olurunu alması zorunlu ise de, bu konu tapu yönetimini ilgilendirmemektedir. 13) Davalıdır Belirtmesi Medeni Kanun un maddesinde, çekişmeli hakların korunmasına ilişkin yargı kararlarının tapu kütüğüne yazımının yapılabileceği belirtilmiştir. Bu nedenle, sürmekte olan taşınmaz yargılamaları ile ilgili olarak, mahkemelerce, taşınmazın tapu kütüğüne davalıdır (yargılama yapılmaktadır) belirtmesinin işlenmesi yönünde bir ara karar verilmiş olursa, bunun gereğinin yerine getirilmesi gerekir. Bu yazım yapıldıktan sonra ilgili mahkemeye yazılı olarak bilgi verilir. Bu belirtme, ihtiyati tedbir (koruma önlemi) niteliğinde olmayıp taşınmazın başkalarının mülkiyetine geçirimini ya da üzerinde hak kurulmasını engellemez. Ancak, yargılama sonunda taşınmazın mülkiyet durumunda ya da üzerindeki sınırlı yersel haklarda değişiklikler olabilir. Mahkemeden gelen yazıda tapu kütüğüne, ihtiyati tedbirli olarak davalıdır biçiminde bir yazım yapılması istenmiş ise, bunun, belirtmeler bölümüne değil, ihtiyati tedbir olarak bildirmeler bölümüne yazımının yapılması gerekir. Davalıdır belirtmesi, yine mahkemece gönderilecek yazı üzerine tapu kütüğünden düşürülebilir. 14) Tescile (Kütüğe Yazıma) Yönelik Kesinleşmiş Yargı Kararı Belirtmesi Tapu kütüğünde yazım, düşürme (terkin), değişiklik ve düzeltme yapılmasını gerektiren yargı kararları ilgilisinin istemi üzerine belirtmeler bölümüne işlenir. Đstemin yerine getirilebilmesi için, yargı kararı kesinleşmiş olmalı ve kesinleşme durumu, karar ile ilgili belgede belirtilmiş bulunmalıdır. Bu biçimdeki yargı kararlarının tapu kütüğüne işlenebilmesi için, yazım (tescil) istem belgesi düzenlenmesi gerekir. 15) Ortaklığın Giderilmesi (Đzale-i Şüyu) Yargılaması Belirtmesi Paylı ya da elbirliğiyle mülkiyet üzerinden tapuya yazılı taşınmazlarda, ortaklığın giderilmesi amacıyla yargıya başvurulabilir. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) amacıyla yapılan bu yargılamalar, Medeni Kanun un maddesinde belirtilen çekişmeli hakların korunmasına ilişkin yargı kararları kapsamında değerlendirilerek, tapu kütüğünün belirtmeler bölümünde gösterilir. Bu belirtme, ihtiyati tedbir (koruma önlemi) niteliğinde olmayıp, taşınmazın başkalarının mülkiyetine geçirimini ya da üzerinde hak kurulmasını 9

10 engellemez. Ortaklığın giderilmesi yargılaması sonucu taşınmazın satışına karar verilmesi durumunda, mahkeme ya da icra müdürlüğünce istemde bulunulursa, Đcra ve Đflas Kanununun 150/c maddesi çerçevesinde tapu kütüğünün bildirmeler (şerhler) bölümüne yazım yapılabilir. 16) Teknik Yanlışlıkların Düzeltilmesine Đlişkin Belirtme Kadastro sırasında ya da sonrasında yapılan işlemler sonucu biçimsel durumları kesinleşmiş olan taşınmazlardaki ölçü, sınırlandırma, çizim (tersimat) ya da hesaplamalardan kaynaklanan yanlışlıklar (hatalar), ilgilisinin başvurusu üzerine ya da kadastro yönetimlerince kendiliğinden düzeltilir. Bu süreçte, kadastro yönetiminin bildirimi üzerine, tapu yönetimince, yanlıştan etkilenecek taşınmaz ile komşu taşınmazların tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne, 3402 sayılı Yasa nın 41. maddesine göre düzeltme yapılacaktır biçiminde yazım yapılır. Düzeltme, taşınmaz sahipleri ile öteki hak sahiplerine bildirilir. Bildirim gününden başlayarak otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması için yargı yoluna başvurulmaması durumunda, yapılan düzeltme kesinleşir. Kadastro sırasında ya da sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen yanılma sınırları içinde kalanları kendiliğinden düzeltmeye kadastro yönetimleri yetkilidir. Düzeltmeler, ilgili belgelerinde gösterilir ve tapu kütüğüne işlenir. Yapılan düzeltmeler tapu kütüğünün belirtmeler bölümünde; 3402 sayılı Yasa nın 41. maddesi çerçevesinde, m2 olan yüzölçümü m2 olarak düzeltilmiştir biçiminde gösterilir. (3402 sayılı Kadastro Kanunu nun 47/N maddesi uyarınca çıkarılmış 41. Madde Yönetmeliği) 17) Teknik Yanlışlık (Hata) Bulunduğu Belirtmesi Đmar uygulamaları sonucu oluşan imar parselleri ile arazi toplulaştırmaları sonucu oluşan parsellerde sonradan saptanan ve yüzölçümü değişikliğine neden olacak ölçü, sınırlandırma, çizim (tersimat) ya da belirleme kaynaklı uygulama yanlışlıkları (teknik hatalar) kadastro yönetimlerince düzeltilemez. Şundan dolayıdır ki, kadastro ya da tapu yönetimlerinin, başka kurumlarca yapılan parselasyon planlarını ve dağıtım çizelgelerini (cetvellerini) değiştirme yetkileri yoktur. Bunların, ilgili yönetimlerce yine bir arsa ya da arazi düzenlemesi yapılarak düzeltilmesi gerekir. Kadastro yönetimleri, yanlışlığı saptadıktan sonra, ayrıntılı bir yazanakla durumu ilgili yönetime bildirir ve söz konusu parsellerin tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne yanlışlığın (hatanın) varlığına ilişkin yazım yapılmasını sağlarlar. (TKGM Merkez Đnceleme Kurulu nun Gün ve 189 Sayılı Kararı) 18) Đmar Düzenlemesine Alındığı Belirtmesi Đmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi Đle Đlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik in 29. maddesine göre, düzenleme alanı kapsamına giren taşınmazların ada ve parsel numaraları ve belediye encümeni kararının örneği bir yazı ekinde ilgili tapu yönetimine gönderilerek, taşınmazların tapu kütüğüne imar düzenlemesine alındığı belirtmesinin yazılması istenir. Tapu yönetimlerince, tümü ya da bir bölümü düzenleme alanında kalan parsellerin tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne, düzenlemeye alındığına ilişkin yazım yapıldıktan sonra, bu parseller ayırma (ifraz) ve birleştirme (tevhit) işlemlerine konu edilemezler. 10

11 19) Đmar Planına Göre Tapu Kütüğüne Yazımı (Tescili) Gereklidir Belirtmesi Đmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi Đle Đlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik in 41. maddesine göre, kesinleşen imar parselasyon planları ile ilgili dağıtım çizelgeleri (cetvelleri), tapu kütüğüne yazım için ilgili tapu yönetimlerine gönderilir. Bunun üzerine tapu yönetimlerince, parsellerin tapu kütüğünün belirtmeler bölümünde; nolu imar planına göre yazımı (tescili) gereklidir biçiminde belirtme yapılır ve bu belirtmenin yevmiye sayısı ile düzenleme ortaklık payları da tapu kütüğünde yazılı yüzölçümlerinden düşülür. Bundan sonra imar parsellerinin sırayla tapu kütüğüne yazımları yapılacaktır. Sonrasında da Medeni Kanun un maddesi gereğince, tapu kütüğüne yapılan yazımlar ilgililerine bildirilir. 20) Đmar Düzenlemesinde Kat Mülkiyeti Kuralının Uygulandığı Belirtmesi Đmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi Đle Đlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik in 10. maddesine göre, düzenleme alanındaki taşınmazların sahiplerine özgülenecek toprak parçasının bir imar parselinden küçük olması ya da öteki nesnel ve hukuksal nedenlerle bir bağımsız imar parseli verilmemesi durumunda, üzerinde yapılacak toplam yapı alanı ya da bağımsız bölüm sayısı gösterilmek yoluyla belirlenen imar adaları ya da parselleri, kat mülkiyetine taban olmak üzere bir parselde ortaklandırılabilir. Ada dağıtım çizelgesinde ortaklandırmanın kat mülkiyetine taban olmak üzere yapıldığı belirtilmişse, parselin tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne, Đmar Kanunu nun 18. maddesindeki kat mülkiyeti kuralı uygulanmıştır. açıklaması yazılır. 21) Đmar Parselinde Yapı Belirtmesi Đmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi Đle Đlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik in 10. maddesine göre, yapılacak düzenleme çalışmalarında, imar planı ve yasal düzenlemelere göre korunması olanaklı olan yapıların ortaklandırılmış olmayan tek bir imar parseline karşılık gelmesi sağlanır. Düzenleme alanındaki taşınmazların sahiplerine özgülenecek toprak parçasının bir imar parselinden küçük olması ya da öteki nesnel ve hukuksal nedenlerle bir bağımsız imar parseli verilmemesi durumunda, üzerinde yapılacak toplam yapı alanı ya da bağımsız bölüm sayısı gösterilmek yoluyla belirlenen imar adaları ya da parselleri, kat mülkiyetine taban olmak üzere bir parselde ortaklandırılabilir. Ortaklandırma (şüyulandırma) ile oluşturulan bir parsel üzerinde birden çok yapı bulunuyorsa, bunların kimlerin olduğu, ileride kurulacak kat yükümlemesi (irtifakı) ya da kat mülkiyetine taban olmak üzere, tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne işlenir. Örneğin: Bu parsel üzerindeki A ile gösterilen ev Alper Gök ün, B ile gösterilen ev Oğuz Demir indir. 22) 2981 Sayılı Yasa ya Göre Kat Yükümlemesi, Kat Mülkiyeti Kurulumu Belirtmesi 2981 sayılı Đmar Affı Yasası kapsamına giren yapılar için, 8. maddede belirtildiği gibi, YÖTB lerin (yeminli özel teknik büroların) düzenleyecekleri saptama ve değerlendirme belgelerine ekleyecekleri; iki kata değin yapılarda rölöve (eşçizim) planı, üç ve daha çok katlı yapılarda ise YÖTB ler ya da belediyece onaylanmış yapı projesine göre ve ortaklardan birinin istemde bulunması üzerine, 16. maddeye göre kat mülkiyetine geçirme işlemleri yapılır. Kat mülkiyetine geçirme işlemlerine dayanak olan söz konusu belgeler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu nun Kat Mülkiyetinin Kurulması Đçin Gereken 11

12 Belgeler başlıklı 12. maddesinde belirtilen mimari projenin yerine geçecek ve yeterli sayılacaktır. Đşlemlerle ilgili olarak da, bağımsız bölümlerin tapu kütüğüne aşağıdaki gibi belirtmeler işlenir. Kat mülkiyetine geçirilecek olan, ancak daha bitirilmemiş yapılar için önce kat yükümlemesi (irtifakı) kurulur. Bu durumda, tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne; Kat yükümlemesi 2981 sayılı Yasa gereğince kurulmuştur. biçiminde yazım yapılır. Yapılar bitirildikten sonra yapılacak başvuru üzerine kat mülkiyetine geçilirken, bağımsız bölümler başına açılacak kat mülkiyeti kütüğü sayfalarının belirtmeler bölümüne de; Kat mülkiyeti 2981 sayılı Yasa gereğince kurulmuştur. biçiminde yazım yapılır. Kat mülkiyetine geçiş aşamasında cins değişikliği de yapılır. (TKGM sayılı Genelge) (!) 2981 sayılı Yasa günü yürürlüğe girmiştir sayılı Yasa nın yürürlüğe girdiği dönemde yürürlükte olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu nun 11/2. maddesi; Kat yükümlemelerinin yazımları kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, 634 sayılı Yasa da yapılmış düzenlemeler gözetilmek koşuluyla, yükümleme (irtifak) haklarının yazımına ilişkin genel düzenlemelere göre yapılır. biçimindeydi. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nün gün ve 1997/10 sayılı Genelgesi ile kat yükümlemelerinin de kat mülkiyeti kütüğüne yazımlarına olanak sağlanmıştır günü yürürlüğe giren 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına Đlişkin Kanun un 4. maddesi ile de, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu nun 11. maddesi değiştirilmiş ve kat yükümlemelerinin yazımlarının da doğrudan kat mülkiyeti kütüğüne yapılması kuralı getirilmiştir. 23) Geçici Yapı Belirtmesi Geçici yapı konusu, 6785 sayılı eski Đmar Kanunu nun 11. maddesi ve 3194 sayılı Đmar Kanunu nun 33. maddesinde düzenlenmiştir. Bu yasalara göre, imar planı kapsamına alınmış olup da, yapı ruhsatı almak için başvuruda bulunulduğu güne değin imar programı kapsamına alınmamış yerlerden; imar planına göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan ya da imar düzenlemesi yapılmaksızın olağan koşullarda yapı ruhsatı verilemeyen ya da genel hizmetler için ayrılmış ve üzerinde imar yönetmeliği ilkelerine uygun yapı yapılması olanaklı parsellerde, sahiplerinin yazılı istemleri üzerine belediye encümeni kararıyla, imar planı uygulamasına değin, geçici yapıya olur verilir. Bu gibi durumlarda verilecek sürenin on yıl olması, yapı ruhsatı verilmezden önce, belediye encümeni kararının gün ve sayısının, on yıllık süre için geçici yapı olduğunun, gerekli ölçü ve koşullarla birlikte, tapu kütüğüne yazımının yapılması gereklidir. Geçicilik süresi tapu kütüğüne yazım yapıldığı günden başlar. Đmar planı uygulamasına geçildiğinde geçici yapılar yıktırılır. On yıllık geçicilik süresi dolduktan sonra yıktırılan yapılar karşılığında, sahibine bir ödeme yapılmaz. On yıl dolmadan yıktırılması ya da kamulaştırma durumunda, geçici yapının Kamulaştırma Kanunu na göre belirlenecek değeri, sahibine ödenir. 24) 3194 Sayılı Yasa nın 11. Maddesine Göre Genel Hizmetlere Ayrıldığı Belirtmesi Đmar planlarında; meydan, yol, park, yeşil alan, genel otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi genel hizmetlere ayrılmış yerlere denk gelen, Hazine ve il özel yönetiminin arazi ve arsaları belediye ya da il özel yönetiminin (valiliğin) önerisi, Maliye Bakanlığı nın onayı ile belediye ve komşu alanları içinde belediyeye; belediye ve komşu 12

13 alanları dışında il özel yönetimine karşılıksız olarak verilir ve bu taşınmazlar tapu kütüğünden düşürülürler (terkin edilirler). Bu yolla edinilen arazi ve arsalar belediye ya da il özel yönetimlerince satılamaz ve başka bir amaç için kullanılamaz. Bu konu, taşınmazın tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne; Bu taşınmaz, genel hizmetler için ayrılması nedeniyle, 3194 sayılı Đmar Kanunu nun 11. maddesi gereğince tapu kütüğünden silinmiştir. Başka bir amaçla kullanılırsa, yeniden ilgili yönetim adına tapu kütüğüne yazımı yapılacaktır. biçimde işlenir. Tapu kütüğünden düşürülen bu yerlerin, yeni bir imar planı ile özel mülkiyet ya da yersel (ayni) bir hakka konu olmaları durumunda, tapu yönetimince kendiliğinden, kapatılan kütük sayfası ile bağlantı kurularak, yeni bir kütük sayfasına, Hazine ya da il özel yönetimi adına yazımları yapılır. 25) Mülkiyet Bölümü (Malik Hanesi) Açık Olan Parselin Ortaklandırılması (Şüyulanma) Belirtmesi Düzenleme alanında bulunan kimi parsellerin mülkiyetlerinin çekişmeli olması, bu parsellerden düzenleme sonrasında elde edilecek imar parsellerinin tapu kütüğüne yazımlarının yapılmasına engel değildir. Başka bir deyişle, mülkiyet konusundaki çekişme imar parsellerinin oluşturulmasını ilgilendirmez. Bu nedenle, mülkiyet bölümü (malik hanesi) açık bulunan düzenlemeye girmiş parsellerden yapılacak ortaklandırmalar; kadastro adasının parselinde m2 ortaklandırılacaktır (şuyulandırılacaktır) biçiminde, imar parselinin tapu kütüğünün belirtmeler bölümünde gösterilir. (TKGM 3194 Sayılı Đmar Kanunu ve Yönetmelikler Hakkında 1477 sayılı Genelge) 26) 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu nun 7. Maddesi Gereği Belirtme Kamulaştırma kararı verildikten sonra kamulaştırma kararının tapu kütüğüne yazımı için, ilgili yönetim, kamulaştırmaya konu taşınmazın bağlı olduğu tapu yönetimine bildirimde bulunur. Bu bildirim üzerine, tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne; yönetimince kamulaştırma kararı alınmış olup, 2942 sayılı Yasa nın 7. maddesine göre belirtme. biçiminde yazım yapılır. Bu belirtme, taşınmazla ilgili tasarrufları engellemeyip, taşınmaz üzerinde mülkiyet ya da sınırlı yersel haklar (yükümleme hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları) kazanacak kişileri uyarıcı niteliktedir. Đlgililerin, bu konuyu bilerek işlem yapılmasını istemeleri durumunda, tapu yönetimi, işlemleri yapar ve sonucu kamulaştırma kararını almış olan yönetime bildirir. Tapu kütüğüne yazılmasından başlayarak altı ay içinde, kamulaştırma ederinin saptanarak, taşınmazın kendi mülkiyetine geçirilmesine karar verilmesi için ilgili mahkemeden istemde bulunulduğuna ilişkin belge, ilgili yönetimce tapu yönetimine gönderilmez ise, belirtme tapu yönetimince kendiliğinden kütükten düşürülür. 27) 3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu nun 13. Maddesine Göre Kısıtlama Belirtmesi Uygulama alanlarında Bakanlar Kurulu kararının Resmi Gazete de yayımı gününden başlayarak beş yıl süre ile gerçek kişiler ile özel tüzel kişilerin arazilerinin mülkiyet ve elmenliği (zilyetliği) başkalarına aktarılamaz ve bu araziler ipotek edilemez ve satış vaadi (sözverisi) konusu yapılamaz. Sulama alanlarında toplulaştırma çalışmalarının kısıtlama süresi içerisinde sonuçlandırılamaması durumunda, sulama ağının bitirilip sulamaya geçilmesi amacıyla, kısıtlama süresi en çok beş yıla değin daha uzatılabilir. 13

14 Kısıtlamalar, Bakanlar Kurulu kararının Resmi Gazete de yayımı ile birlikte, uygulama bölgesindeki tapu yönetimlerince ve kendiliklerinden, 3083 sayılı Yasa gereğince başkalarının mülkiyetine geçirilemez, ipotek ve satış vaadine konu edilemez biçiminde tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne yazılır. Kısıtlama süresi içerisinde arazisini ve varsa üzerindeki donatıları satmak isteyen gerçek ve özel tüzel kişilerinin başvurmaları durumunda, uygulayıcı kuruluş bu kişilerin tarım arazilerini ve varsa üzerindeki donatıları, altmış gün içinde 3083 sayılı Yasa düzenlemelerine göre kamulaştırabilir. Kamulaştırmaya gerek görülmemesi durumunda, dağıtım ölçütünden daha büyük parsellerin bölge için belirlenen dağıtım ölçütünden daha küçük parçalara, dağıtım ölçütünden daha küçük parsellerin ise bölünmemek koşuluyla satışına olur verilir. Yukarıda belirtilen süre içinde, bu gibi araziler Tarım Kredi Kooperatifleri ve bankalara ipotek edilebilir. Bu kısıtlama süresi içerisinde ipoteğin paraya çevrilmesi gerektiğinde, taşınmazın ederi, uygulayıcı kuruluşça alacaklıya ödenerek arazinin Hazine mülkiyetine geçirilmesi sağlanır. Ancak uygulayıcı kuruluşça gereksinim duyulmuyorsa, arazinin satışına olur verilebilir. Yukarıda belirtilen süreler içinde mahkemeler ya da icra ve iflas dairelerince, bu arazilerin başkalarının mülkiyetine aktarılması sonucunu doğuracak kararlar verilemez. Miras yoluyla geçişler, bu kuralın kapsamı dışındadır. Ayrıca, mahkemeler, miras elbirliğinin satış yoluyla giderilmesine karar veremezler. Toplulaştırma alanlarında gerçek kişiler ile kamu ve özel tüzel kişilerin arazilerinden uygulama projesinin özelliğine göre, yol ve kanal gibi kamunun ortak kullanacağı yerler için % 10 a değin katılım payı kesilir. Toplulaştırma nedeniyle kapanan yollarla, yol artıkları (fazlalıkları) da ortak yerler için kullanılır. Katılım payı karşılığı olarak bir ödeme yapılmaz. Ancak, katılım payı oranının üzerinde kesilen arazi, öncelikle varsa eşdeğer Hazine arazisinden karşılanır; yoksa, kesilen arazi için kamulaştırma işlemi yapılır. 28) Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu Uygulama Yönetmeliği nin 7. Maddesine Göre Tapu Kütüğü Örneği Gönderildiği Belirtmesi Uygulama bölgesinin duyurulmasından başlayarak, bölgedeki tarım topraklarının tapu kütüğü örnekleri, ilgili tapu yönetimlerince çıkartılarak, altmış gün içinde Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı na bağlı Tarım Reformu Bölge Müdürlüğü ne gönderilecek; ayrıca, kütük örneği gönderilen taşınmazların tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne, örneğinin ilgili yönetime gönderildiğine ilişkin yazım yapılacaktır. 29) Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu Uygulama Yönetmeliği nin 24. Maddesine Göre Toplulaştırma Belirtmesi Toplulaştırmanın uygulanacağı proje alanında bulunan parseller, tapu kütüğüne belirtme işlenmesi için Tarım Reformu Bölge Müdürlüğü nce yerel tapu yönetimine bildirilir. Bunun üzerine, ilgili taşınmazların tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne, 3083 sayılı Yasa ya göre toplulaştırma kapsamına alınmıştır biçiminde yazım yapılır. Tapu kütüğüne yapılan bu yazımdan sonra araziyi mülkiyetine geçiren ya da üzerinde bir hak savlayan kişi, taşınmazın eski sahibinin yükümlülüklerini olduğu gibi üstlenmiş sayılır. 14

15 Toplulaştırma alanlarında gerçek kişiler ile kamu ve özel tüzel kişilerin arazilerinden uygulama projesinin özelliğine göre, yol ve kanal gibi kamunun ortak kullanacağı yerler için % 10 a değin katılım payı kesilir. Katılım payı karşılığı olarak bir ödeme yapılmaz. Uygulama alanlarında olup da, imar planları dışında kalan ya da imar planlarında tarım alanı olarak belirlenip, 3083 sayılı Yasa ile yönetmelik düzenlemeleri çerçevesinde sahibine bırakılan, dağıtılan ya da Tarım Reformu Genel Müdürlüğü emrine geçen tarım arazileri, tarım dışı amaçlarla kullanılamazlar. Ancak, zorunlu durumlarda, belediyeler ya da il özel yönetimlerince Tarım Reformu Genel Müdürlüğü nden olur alınmak yoluyla tarım dışı amaçlar için kullanılabileceklerinden, uygulama alanlarındaki tarım arazileri ile ilgili cins değişikliği istemleri, ilgili belediye ya da il özel yönetiminin oluru alınmadan karşılanmaz. Bu nedenle, uygulama alanı olarak belirlenen yerlerdeki, tarım arazisi nitelikli taşınmazlarla ilgili cins değişikliği istemlerinde, öncelikle taşınmazın kesinleşmiş imar planı ya da 2981 sayılı Yasa kapsamında kalıp kalmadığı ilgili belediye ya da il özel yönetiminden sorulur. Đmar planı ya da 2981 sayılı Yasa kapsamında kaldığının bildirilmesi durumunda, başkaca bir işleme gerek kalmaksızın, ilgili tapu yönetimince cins değişikliği istemi yerine getirilir. 30) 3083 Sayılı Yasa nın 6. Maddesine Göre Bölünemezlik Belirtmesi Yasa da belirtilen amaçları gerçekleştirmek üzere uygulama alanlarında Toprak ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğü nce, isteğe bağlı ya da sahiplerinin olurları aranmaksızın arazi toplulaştırılması yapılabilir. Ancak, olabildiğince toplu ve işletmeyle ilgili yapılardan yararlanmada en elverişli durumda bulunan bağ, bahçe, ağaçlı tarla ve örnek işletmeler sahiplerinde bırakılır. Toplulaştırılan araziler, iklim ve toprak özellikleri ile bölge için öngörülen tarımsal işletme biçimleri de göz önünde bulundurularak, çiftçilere dağıtılır. Dağıtılan ve sahiplerinde bırakılan bu araziler, 3083 sayılı Yasa düzenlemesi dışında, yargı kararıyla ya da sahiplerinin istemiyle, o bölge için saptanan dağıtım ölçütünden daha küçük bölümlere ayrılamaz ve ayırma (ifraz) işlemlerine konu edilemezler. Bu durum, bölge için belirlenen ölçütten daha küçük bölümlere ayrılamaz, yargı kararıyla ya da sahiplerince bölünemez biçimde, tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne işlenir. 31) 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu nun 8. Maddesine Göre Belirtme 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu nun 5578 sayılı Yasa ile değiştirilen 8. maddesine göre; mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri ve marjinal tarım arazileri 2 hektar, dikili tarım arazileri 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan araziler 0,3 hektardan küçük olamaz. Tarım arazileri, yasada belirtilen ayrık durumlar dışında, bu büyüklüklerin altında bölünemezler. Birlikte mülkiyetin (paylı ya da elbirliği) söz konusu olduğu bölünemez büyüklükteki tarım arazilerindeki payların, üçüncü kişilere satılması, aktarılması ya da rehin gösterilmesi yasaklanmış olduğundan, payların olduğu gibi ya da bölümlere ayrılmak yoluyla üçüncü kişilere satışı, aktarımı ya da rehin gösterilmesine yönelik istemler tapu yönetimlerince karşılanmaz. 15

16 Ancak, birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde, paydaşların ya da mirasçıların tümünün birlikte katılımıyla paylarını üçüncü bir kişiye satmaları, aktarmaları ya da tarım arazisinin tümünü rehin göstermeleri olanaklıdır. Ayrıca, paydaşlar kendi aralarında paylarını birbirlerine satabilir ve aktarabilirler. Bölünemez büyüklüklerin üzerinde alanı bulunan parsellerdeki payların üçüncü kişilere satılması, aktarılması ya da rehin gösterilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak, ayırma (ifraz) yapılırken bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz. Bölünemez büyüklüğün üzerinde yüzölçümü bulunan bir kişinin iyeliğindeki tarım yereylerinde, belirlenen ölçülerin altında ayırmaya konu edilememek koşuluyla, oranına bakılmaksızın paylı satış yapılabilir. Bölünemez büyüklükte olan ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaadine de konu edilemeyeceği kuşkusuzdur. Bölünemez büyüklüğün altında parsel oluşturulması olanaklı olmadığından, yasal düzenlemenin yürürlüğe girdiği gününden önce alınmış olsa bile, ayırmaya (ifraza) yönelik belediye ve il özel yönetimi kararları uygulanamaz. Đşlem yaptırılmak üzere tapu yönetimlerine başvuruda bulunulduğunda, tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, tapu yönetimlerince ilgili il ya da ilçe tarım yönetimlerine sorulur ya da ilgilisince getirilecek yazıyla belgelendirilir. Üzerinde işlem yapılmak istenen taşınmaz, bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise, tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne, 5403 sayılı Kanun un 8. maddesi ile bağlıdır. biçiminde yazım yapılır ve yapılması uygun olmayan işlemlerle ilgili istemler yerine getirilmez. Ayrıca, istem konusu parselin bulunduğu bölgenin imar planının bulunup bulunmadığı; bulunuyor ise, kullanım amacının ne olduğu, tapu yönetimince ilgili belediye ya da il özel yönetimine (valiliğe) yazılı olarak sorulur. Onaylı imar planında tarımsal alan olarak gösterilmeyen yerlerdeki araziler, bu yasal düzenlemenin kapsamı dışındadır. Onaylı imar planı bulunmamasına karşın, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanılmaları olanaklı olmayan topraklar da, ilgili belediye ya da il özel yönetiminden alınacak yazı çerçevesinde, bu yasal düzenlemelerin kapsamı dışında değerlendirilir. Kesinleşmiş yargı kararlarının uygulanması Anayasa nın 138. maddesinin buyruğu olduğundan, bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazileri için verilen yargı kararları olduğu gibi yerine getirilir. 32) 5403 Sayılı Yasa ya Dayanılarak Çıkarılan Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Arazi Toplulaştırmasına Đlişkin Tüzük ün 20. Maddesine Göre Toplulaştırma Belirtmesi Toprağın verimli kullanımını sağlamak amacıyla parsel büyüklüklerinin en uygun ölçülerde oluşması için Bakanlar Kurulu nun kararı ile belirlenen toplulaştırma uygulama alanlarında arazi toplulaştırması, köy gelişim ve tarla içi geliştirme işleri ile kırsal alan düzenlemesi Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı nca yapılır ya da yaptırılır. Toplulaştırma alanı olarak belirlenen yerlerdeki parsellerin tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne toplulaştırma alanına girdiğine ilişkin yazım yapılması, toplulaştırma yönetiminin isteği üzerine Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı ya da valiliklerce ilgili 16

17 tapu yönetimlerinden istenir. Bu belirtmenin tapu kütüğüne yazımı gününden başlayarak toplulaştırma işlemleri bitirilip, sonuçları tapu kütüğüne yazılıncaya değin bu alanlarda toplulaştırmaya konu arazilerin mülkiyet ve elmenliğinin (zilyetliğinin) başkalarına geçirilmesi, ipotek, satış vaadi, ayırma ve birleştirme işlemlerine konu edilmesi, üzerlerinde yersel ve kişisel hakların kurulması toplulaştırma yönetiminin istemi üzerine Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı ya da valiliklerin oluruna bağlıdır. Tapu kütüğüne toplulaştırma belirtmesinin yazılmasından sonra mülkiyeti bir biçimde üzerine alan yeni taşınmaz sahibi, taşınmazın önceki sahibinin yükümlülüklerini olduğu gibi üstlenmiş sayılır. 33) 6831 Sayılı Orman Kanunu 2/A Ya Da 2/B Maddesi Gereği Belirtme Orman kadastro kurullarının, 6831 sayılı Orman Kanunu uyarınca orman alanını belirleme ve yine 6831 sayılı Orman Kanunu nun 2. maddesinin 1. fıkrasının A ya da B bentleri uyarınca Hazine adına orman alanı dışına çıkartma işlemlerini bitirmesinden sonra duyuru yapılarak sonuçlar kesinleştirilir. Sonuçların kesinleşmesinden sonra da, düzenlemiş olan haritalar ve tutanaklar ilgili kadastro yönetimlerine gönderilir. Kadastro yönetimleri, orman haritaları ile kadastro paftalarını karşılaştırarak, aralarında yinelemeler (bir yerin orman ve orman dışı alanda gösterilmesi gibi) olup olmadığını saptar ve saptama sonuçlarını tapu kütüğüne yazılmak üzere tapu yönetimlerine bildirir. Tapu kütüğüne yazım sırasında, kadastro yönetimince kütüğe yazımla ilgili bildirim ekinde gönderilen dizelgede, yinelenmişlik (orman alanının yanı sıra özel kişilerin mülkiyetinde gösterilmiş) olduğu belirtilen Hazine dışındaki gerçek ya da özel tüzel kişilerin mülkiyetindeki parsellerin tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne; "Taşınmazın tümü / m2 lik bölümü 6831 sayılı Yasa nın 2/A (ya da 2/B) maddesi uyarınca Hazine adına orman alanı dışına çıkarılan yerde kalmaktadır." biçiminde yazım yapılır. Söz konusu yazımdan sonra, bu parsellerin sahiplerine ve varsa yersel (ayni) ve kişisel hak sahiplerine bilgi verilir Sayılı Orman Kanununa Göre Orman Kadastrosunun Uygulanması Hakkında Yönetmelik in 32. maddesi; Orman kadastro kurulları, orman olarak belirlenen tapulu yerleri gösterir harita, dizelge ve kadastro tutanaklarını yerel orman işletme yönetimine iletir. Yerel orman işletme yönetimince, orman alanı içerisinde kalan parsellere ilişkin hukuksal olarak geçersiz duruma gelmiş tapuların bölüm olarak ya da tümden iptal edilmesi için ivedilikle yargıya başvurulur. Ancak, orman alanı olarak belirlenip sonradan 6831 sayılı Yasa nın değişik 2/B maddesi uygulaması ile Hazine adına orman alanı dışına çıkartılan tapulu yerleri gösterir dizelge, kadastro belgeleri ile birlikte tapu iptal davaları açılmak üzere Maliye Bakanlığı nın ilgili yerel örgütlerine gönderilir. biçimindedir. Bu bakımdan, kesinleşen orman kadastrosuna göre, bir bölümü ya da tümü orman alanı içerisinde ya da 6831 sayılı Yasa nın 2/A ya da 2/B maddesi çerçevesinde Hazine adına orman alanı dışına çıkarılan yerlerde kaldıkları için tapu kütüklerine bu konuda belirtme işlenen, gerçek ya da tüzel kişilerin (Hazine dışında) mülkiyetindeki taşınmazlarla ilgili, yersel ya da kişisel hak kurulmasına ya da başkasına geçirilmesine yönelik istemlerde; ilgili taşınmazın, orman alanı içerisinde kaldığı ya da 6831 sayılı Yasa nın 2/A ya da 2/B maddesi uygulaması sonucu Hazine adına orman alanı dışına çıkarılan yerde bulunduğu konusunda tapu yönetimlerince ilgililere bilgi verilir. Đlgililer, tüm yasal sonuçların sorumluluğunu üstlendiklerini belirtilerek, istemlerinin karşılanmasında 17

18 diretirlerse, resmi senedin içeriğinde gerekli açıklama yapılarak ve ilgililerin tüm yasal sonuçları üstlendikleri yazılarak, istemleri yerine getirilir. Taşınmazın yeni sahibinin adı, soyadı ve adresi, bu konuda daha önce kadastro yönetimince yazılan yazı da ilgi tutulmak yoluyla, yerel maliye ve orman kuruluşuna bildirilir. (!) günü yürürlüğe giren Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi Đle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun ile Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetindeki yerlerle ilgili tapu iptal davası açılması uygulamasına son verilmiştir. Adı geçen Yasa nın 7. maddesi düzenlemesi şu biçimdedir: Tapu ve kadastro ya da imarla ilgili yasal düzenlemelere göre Hazine dışındaki gerçek ve tüzel kişiler adına yazımı yapılmış ve Hazine adına orman sınırı dışına çıkarıldığı gerekçesiyle tapu kütüklerine 2/A ya da 2/B belirtmesi konulmuş taşınmazların tapuları, bir karşılık aranmaksızın, geçerlidirler. Tapu kütüklerindeki 2/A ya da 2/B belirtmeleri düşürülür, bu nitelikteki taşınmazlar için tapu iptali davası açılmaz, açılan davalar ger çekilir. Açılan davalar sonucunda tapularının iptaliyle Hazine adına yazımına karar verilen, ancak daha tapuda Hazine adına yazımı yapılmamış taşınmazlar için de bu biçimde işlem yapılır. Yargı kararları sonucu tapuda Hazine adına yazımı yapılmış taşınmazlar ise, ilgililerince Yasa nın yürürlüğe girdiği gününden başlayarak iki yıl içinde illerde defterdarlıklar, ilçelerde mal müdürlüklerine başvurulması durumunda, karşılıksız olarak önceki sahiplerine ya da mirasçılarına geri verilir. 34) 6831 Sayılı Orman Kanunu nun 52. Maddesi Gereği Özel Orman Belirtmesi Özel ormanların, yerel orman yönetimince ilgili tapu yönetimine bilgi verilmesi üzerine, tapu kütüklerine özel orman belirtmesi işlenir. Ekim ve dikim yoluyla oluşturulanlar dışında, özel ormanlar 500 hektardan küçük bölümlere ayrılamazlar ve bölüşülemezler. Ancak, kent, belde ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerlerdeki özel orman alanlarında, Orman ve Su Đşleri Bakanlığı ndan uygunluk almak ve yatay alanın yüzde altısını (% 6) geçmemek koşuluyla, imar planına uygun yapılar yapılabilir. Yapıların yapılmasında orman alanlarının doğal özelliklerinin korunmasına özen gösterilir. Ormanın kapalılık durumu ve toprağın topoğrafik (yüzeybetimsel) özellikleri göz önünde bulundurulmak ve orman içi açıklıklardan ve bozuk alanlardan en üst düzeyde yararlanılmak koşuluyla, uygun yerlerde yapılaşmaya uygunluk verilir. Enerji iletim, iletişim, su akıtma ve doğalgaz akıtma boruları, kanalizasyon, yol ve benzerleri ile 6831 sayılı Orman Kanunu nun 17. maddesine göre kamu hizmeti görmeye yönelik yapılar % 6 lık alanın içinde değildir. Orman Genel Müdürlüğü nün Orman Yolları Planlaması ve Đnşaat Đşlerinin Yönetilmesi Hakkında Tebliğ i ilkeleri çerçevesinde ormanın sürekliliği ve işletmesine yönelik yapılan yollar da % 6 lık alanın içinde değildir. Bunların dışındaki tüm yapılar ve eklentileri; garaj, havuz, spor yapıları, çocuk oyun alanı, otopark, ticari ve toplumsal yapılar ile benzerleri % 6 lık alanın içinde sayılır. 35) Muhdesat (Oluşum) Belirtmesi Yasalarımızda tanımı ve açıklaması yapılmamış olmakla birlikte, muhdesat; arazi üzerinde sahibinden başka bir kişi ya da ortaklardan birisince yapılan yapı ya da dikilen ağaç demektir. Sözcük olarak, oluşum, sonradan yapılmış, oluşturulmuş nesneler anlamına gelen muhdesat, genellikle yapı ya da zeytin ağacı olarak karşımıza çıkmaktadır. 18

19 Geçici ve taşınabilir olmaması, taşınmaza sıkı sıkıya bağlı olması nedeniyle, muhdesat ayrılamaz parça (mütemmim cüz) niteliğindedir. Medeni Kanun un 684. maddesine göre, taşınmaza sahip olan kişi, taşınmazın ayrılamaz (bütünleyici) parçalarına da sahip olur. Gerek eski 743 sayılı Medeni Kanun, gerekse de güncel 4721 sayılı Medeni Kanun, taşınmazın toprağı ile üzerindeki yapı ve ağaçların sahibinin tek kişi olmasını ilke olarak benimsemiş, bu ilkeye 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve üst hakkının düzenlenmesine ilişkin olarak Medeni Kanun un 826 ve devamı maddeleri ile ayrıklık getirilmiştir. 743 sayılı ilk Medeni Kanun un öncesindeki hukuk düzenimizde, taşınmazın toprağı için ayrı, taşınmazın üzerinde bulunan yapı ve ağaçlar için ayrı tapular oluşturulmasına olanak tanınmış, özellikle zeytin ağaçları için ağaç sayısını belirtir zeytinlik tapuları oluşturulmuştur. Muhdesatın tapu kütüğünün belirtmeler bölümünde gösterilmesi düzenlemesi, ilk olarak gününden gününe değin yürürlükte kalan eski 766 sayılı Tapulama Kanunu nun 40. maddesinde yer almıştır. 766 sayılı Yasa yı yürürlükten kaldıran 3402 sayılı Kadastro Kanunu nda da muhdesatın tapu kütüğünün belirtmeler bölümünde gösterilmesi düzenlemesine yer verilmiştir sayılı Kadastro Kanunu nun 19. maddesine göre; kadastro çalışmaları sırasında arazi üzerinde, sahibinden başka bir kişinin ya da ortaklardan birinin muhdesatı bulunması durumunda, muhdesat; cinsi, sahibi, yapım yılı ve kazanım nedeni belirtilerek, tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne işlenir. Đmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi Đle Đlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik in 10. maddesine göre de; ortaklandırılan (şüyulandırılan) kadastro parselleri üzerinde binalar bulunmakta ise, binaların hangi imar parselinde kaldığının kadastro yönetimince belirlenmesi, imar parseli üzerine birden çok yapının denk gelmesi durumunda ise, bu yapıların kimlerin olduğunun tapu kütüğünün belirtmeler bölümünde muhdesat olarak gösterilmesi gerekmektedir. Yine 2981 sayılı Đmar Affı Yasası nın 10/b ve 10/c maddesi uygulamalarında da özel kişilerin, Hazine nin, belediyelerin, il özel yönetimlerinin mülkiyetinde ya da Vakıflar Genel Müdürlüğü nün yönetimindeki arsa ve araziler üzerinde başka kişilerce yapılmış gecekonduların tapu kütüğüne muhdesat olarak yazımları yapılmıştır. Bunların dışında tapu kütüğüne muhdesat yazımları için yargı kararı gerekmektedir. Đlk Medeni Kanun un gününde yürürlüğe girmesinden önce yapılmış ya da dikilmiş muhdesatların üçüncü kişilerin mülkiyetine aktarımı olanaklıdır. Bu aktarım resmi senet düzenlenerek yapılır; bağımsız ve sürekli hakların aktarımında olduğu gibi tapu kütüğünün boş olan ilk sayfasına, bir taşınmazmış gibi, yazım yapılır ve sayfalar arasında bağlantı kurulur. Đlk Medeni Kanun un yürürlüğe girmesinden sonra yapıldığı ya da dikildiği anlaşılan muhdesatların ise, arazi sahibinden başkasına aktarımı olanaklı değildir. Muhdesat sahibi, bu hak ortadan kalkıncaya değin hakkını kendisi kullanabilir, kiraya da verebilir. Ancak, satacak oldu mu yalnızca arazi sahibine satabilir ya da bağışlayabilir. Muhdesat sahibinin ölümü ile bu hak sona ermiş sayılmaz; mirasçılar bu haktan yararlanmayı sürdürebilirler. Bu hakkın arazi sahibine aktarımı için, bağımsız ve sürekli hak niteliğinde olanından ( dan öncekinden) değişik olarak, resmi senet düzenlemeye gerek yoktur. Şundan dolayıdır ki, bu hak, sürekli ve yersel (ayni) bir hak niteliğinde değildir. Muhdesat hakkı, sahibi ya da mirasçılarının istemi üzerine düzenlenen yazım (tescil) istem belgesiyle, karşılığı alınarak ya da karşılıksız elçekme yoluyla, tapu kütüğünden düşürülebilir. Bir nedenle muhdesat hakkı ile arazi mülkiyetinin 19

20 bir kişide toplanması durumunda, muhdesat hakkı, istemde bulunulmasa bile, tapu yönetimlerince kütükten düşürülür. Tapu kütüğünde karşılaşılan; Đki ağaç zeytin Gökçe nin, 5 ağaç zeytin Ayhan ındır., Arazi üzerindeki Bina Gökhan ındır., Bu parsel üzerindeki A ile gösterilen ev Alper Gök ün, B ile gösterilen ev Oğuz Demir indir. ya da Parsel üzerindeki gecekondu Tamer Döner indir. biçimdeki yazımlar muhdesatı gösterir. Taşınmaz üzerinde sahibinden başkasının bir hakkını gösteriyor olması nedeniyle muhdesat yazımlarının tapu kütüğünden düşürülebilmesi için, muhdesat sahiplerinin istemde bulunması gerekir. Muhdesatın yıkıldığını, söküldüğünü, yok olduğunu saptayan bir yargı kararı var ise, bu karara dayanarak taşınmaz sahibi de tapu kütüğünden muhdesatın düşürülmesi isteminde bulunabilir. Taşınmazların tapu kütüklerinde karşılaşılan muhdesat yazımlarının, cins değişikliğine konu edilmiş ya da yapı ruhsatı bulunan yapılar ile bir ilgisi olamaz. Cins değişikliğine konu olan ya da yapı ruhsatı bulunan yapıları içeren taşınmazların tapu kütüklerindeki muhdesat yazımları, bir biçimde yıkılmış, yok olmuş yapılarla ilgilidir. Yıkılmış, sökülmüş, yok olmuş yapı ve ağaçlara ilişkin muhdesat yazımının tapu kütüğünde duruyor olması karşısında, kendi yapı ya da ağacının yıkıldığı, söküldüğü, yok edildiğini ileri sürerek yargı yoluyla hak arayabilecek muhdesat sahiplerinin elde edebilecekleri kazanım, Medeni Kanun un 723. maddesi çerçevesinde yapının yıkıntı (enkaz) ya da ağacın odun değerini geçemeyecektir. 36) Taşınmaz Eklentisi (Teferruat) Belirtmesi Eklenti, ana nesnenin sahibinin anlaşılabilen isteğine ya da yerel geleneklere göre, işletilmesi, korunması ya da yarar sağlaması için ana nesneye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma ya da başka bir biçimde ana nesneye bağlı kılınan taşınır maldır. Bir nesneye ilişkin tasarruflar, tersi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Eklenti, ana nesneden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez. Ana nesneye elmen (zilyet) olan kişinin yalnızca geçici olarak kullanması ya da tüketmesi için özgülenen ya da ana nesnenin özel niteliği ile bir ilişkisi bulunmadan yalnızca korunmak, satılmak ya da kiraya verilmek üzere onunla birleştirilen nesneler eklenti sayılmaz. (MK. 686, 687) Tapu Sicil Tüzüğü nün 61. maddesine göre; eklenti, taşınmaz sahibinin yazılı istemi üzerine ve bir belge aranmaksızın tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne işlenir. Bu yazımda eklentilerin sayısı, türü ve değeri gösterilir. Belirtmeler bölümü, eklentinin yazımı için yeterli olmaz ise, yazılı istemin gün ve yevmiye sayısı belirtilerek, dosyasındaki istem belgesine yollama yapılır. Tapu kütüğüne yazım, 12 adet tekstil makinesi TL ya da gün ve 6289 sayılı dosyasındaki listeye göre eklenti biçimlerinde yapılır. Bir taşınmaza ilişkin satış, rehin, haciz gibi tasarruflar, ayrı tutulmadıkça eklentiyi de kapsar (MK. 686). Ancak, taşınmaz sahibi satış, rehin gibi işlemleri gerçekleştirirken, belirtmeler bölümünde yazılı eklentileri resmi senette ayrı tutabilir. 37) Bağımsız Bölüm Eklentisi Belirtmesi Medeni Kanun un maddesine göre, bir taşınmazın eklentileri, sahibinin istemi üzerine tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne yazılır. Tapu kütüğüne yazım, Eklenti: 20