T.C BALIKESİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜ

Transkript

1 T.C BALIKESİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜ PLANIN İSMİ BALIKESİR İLİ, BİGADİÇ İLÇESİ,FETHİBEY MAH.,234 ADA,1-2 PARSELLER, ABACI MAH.,341 ADA, 10 PARSEL, 472 ADA, PARSELLER 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ Plan Açıklama Raporu ÇELİK ŞEHİR PLANLAMA KASAPLAR MH. VASIFÇINAR CAD. KABAKÇI APT. NO:9/ MERKEZ/ BALIKESİR. TEL& FAX: , GSM :

2 1-PLANLAMA ALANI ÜLKE VE BÖLGE İÇİNDEKİ KONUMU Nazım İmar Planına konu olan alan Balıkesir İli, Bigadiç İlçesi, Abacı Mahallesi ile Fethibey Mahallesi sınırları içinde kalmaktadır. Planlama alanı Bigadiç kent merkezi içinde konumlanmıştır., alana ulaşım kent içi imar yolları üzerinden sağlanmaktadır. 2

3 Bigadiç Kent Merkezi Planlama Alanı 234 ada, 1-2, 341 ada, 10, 472 ada, parseller 2- PLANLAMA GEREKÇESİ Planlama alanı uydu görüntüsü( 2016 yılı) Bigadiç Belediyesi kent merkezinin içinde kalmış olan ve kentteki trafik yoğunluğunu önemli biçimde arttıran pazar alanlarını, kent merkezinin dışına taşıyarak mevcuttaki ulaşımı zor olan Belediye Binası bu alanlara kaydırmak için arayış içine girmiş olup; bu maksatla 1 / 5000 ölçekli 2928 Nazım İmar Planı paftasında bulunan 472 Ada, Parseller, 341 ada, 10 parsel ile 234 ada1-2 parselleri kapsayacak şekilde mevcuttaki Pazar Alanı, Ticaret- Konut alanlarını Belediye Hizmet alanı ve Park alanına dönüştürmek istemekte ve bu amaçla da 1/5000 Ölçekli Nazım imar planı değişikliği yapılmasını talep etmektedir. 3- MÜLKİYET DURUMU Proje alanı; Bigadiç İlçesi, Abacı Mahallesi, Tapunun 100K_14 C1 Pafta,472 Ada, Parseller, Tapunun 100K_14 C1-2-3 Pafta,341 Ada, 10 Parsel, Fethibey Mahallesi, Tapunun 100K_14 C4 Pafta, 234 Ada, 2 parsel Kamu ( Belediye, Tedaş) mülkiyetinde, 234 Ada, 1 parsel özel şahıs mülkiyetindedir. Proje alanının niteliği tapuda Arsa vasfındadır. Tapular ekler bölümünde sunulmuştur. 3

4 4- HALİHAZIR ( MEVCUT ) DURUMU Planlama alanı; Bigadiç İlçesi, Çavuş Mahallesi sınırları içerisinde, Bigadiç Belediye Başkanlığı tarafından 2014 tarihinde mevzii koordinat sisteminde onanmış, 1 adet 1 / 5000 ölçekli 2928 Nazım İmar Planı paftasında yatayda ; x = , dikeyde ; y = koordinatları arasında bulunan 472 Ada, 6-7 Parseller üzerinde, Kapalı Pazar alanı ve ticari amaçlı dükkanlar, 5 parsel üzerinde Trafo binası,341 ada, 10 parsel üzerinde Park ve kafeterya,234 ada 2 parsel üzerinde açık Pazar alanı ve Meydan, 1 parsel üzerinde konut amaçlı yapı bulunmaktadır. Alanın yakın çevresinde İmar yolları ve konut amaçlı yapılar bulunmaktadır. Alanının topoğrafik eğimi kuzeye doğru 0-5 Derece ( ) doğuya doğru Yumuşak Eğimli Alanlar sınıfındadır. 5- MER İ PLANLARDAKİ DURUMU Planlama alanı genel görüntüsü( 2017 yılı) Çalışma alanı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından tarih ve sayılı karar ile onanmış Balıkesir Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı nın J-20 Paftasında Yerleşik ( Meskun) Alan fonksiyonundan etkilenmektedir. Planlama alanı Planlama alanının Balıkesir Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı nın J-20 Paftasındaki konumu 4

5 Alan üzerinde Bigadiç Belediye Başkanlığınca 2014 yılında onaylanmış Bigadiç merkez İlave- Revizyon 1/ 5000 Ölçekli Nazım İmar Planı bulunmaktadır. 1 / 5000 ölçekli 2829 Nazım İmar Planı Paftasında 472 Ada, 6-7 Parseller ile 234 ada 2 parsel Pazar Alanı, 472 Ada, 5 parsel Trafo Alanı, 234 ada 1 parsel Orta Yoğunlukta Meskun Konut Alanı, 341 ada, 10 parsel Ticaret- Konut Alanı olarak planlanmıştır. 1 / 1000 ölçekli 19 L_I,19L_II,20L_III, 20L_IV Uygulama İmar Planı Paftalarında; 472 Ada, 6-7 Parseller ile 234 ada 2 parsel Kapalı Pazar Alanı, 472 Ada, 5 parsel Trafo Alanı, 234 ada 1 parsel Meskun Konut Alanı ( A ( Ayrık Nizam )-4/ 4 kat, TAKS: 0.40, KAKS:1.60 ), 341 ada, 10 parsel Ticaret- Konut Alanı ( B ( Bitişik Nizam )-4 /4 kat, TAKS ve KAKS belirtilmemiş) yapılanma koşulları ile planlanmıştır. Planlama alanının ait Mer i 1/ 5000 Ölçekli 2829 Nazım İmar Planı Paftalarındaki konumu Planlama alanının ait Mer i 1/ 1000 Ölçekli 19L_I,19L_II, 20L_III, 20L_IV İmar Planı Paftalarındaki konumu 5

6 6.1 PLANLAMA ALANINA AİT KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ T.C. Orman ve Su İşleri Bakanlığı, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü 25.Bölge Müdürlüğü nün tarih ve sayılı yazıları; Konuyla ilgili yapılan incelemede; söz konusu taşınmazın DSİ sulama alanları ve taşkın alanlarının dışında olduğu tespit edilmiştir. Ancak sözkonusu parsellerin sınırında Ernemis Deresi yeralmaktadır. Dere yatakları konusunda yapılacak uygulamalarda 09 Eylül 2006 tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren "Dere Yatakları ve Taşkınlar" konulu Başbakanlık genelgesi ve 20 Şubat 2010 tarih sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren "Akarsu ve Dere Yatakları= Islahı" konulu Başbakanlık Genelgesi ile Balıkesir Valiliği tarih ve 2012/1 no' lu Kararı hükümlerine uyulması gerekmektedir.dere yataklarma müdahale edilmemesi, dere yatağı üzerinden geçiş yapısına ihtiyaç duyulması halinde Kurumumuzdan görüş alınması gerekmektedir.can ve mal kaybına neden olmamak adına yapılacak önlemlerin ilgilili Belediyesince alınması gerekmektedir. Taşınmazın bulunduğu yerde yeraltı suyu problemi yoktur. Ancak gerekli izinler alınabildiği taktirde tesisin su ihtiyacının yeraltı suyundan sağlanmak istemesi durumunda 167 sayılı yasa uyarınca Kuruluşumuzdan (DSİ) izin alınmalıdır. Yapılacak tesisin atık sularının yerüstü ve yeraltı sularını kirletrnesi önlenmelidir. Söz konusu alan ile ilgili bilgiler teknik tespit niteliğindedir. Yasal mevzuat uyarınca istenilen amaçla kullanılması yönünde plan kararı alma yetkisine sahip ilgili kamu kurum veya kuruluşu kararı öncesi değerlendirmeler için veri oluşturmayı amaçlarnalctadır. Bilgilerinizi ve gereğini arz ederim. Uludağ Elektrik A.Ş.(UEDAŞ), Proje Birimi nin tarih ve sayılı yazıları; ilgi yazınızda imar Planı Değişikliği yapılacağı belirtilen, Balıkesir Ili, Bigadiç Ilçesi, Abacı Mahallesi, tapunun 100K-14c1 pafta, 472 ada, 5 nolu 21,53 m2 yüzölçümlü parselin mülkiyeti Bigadiç Belediyesine, (üzerindeki Trafo binasının ise TEDAS Genel Müdürlüğüne) 472 ada, 7 nolu 93,00m2 yüzölçümlü parselin mülkiyeti ise TEDAŞ Genel Müdürlüğüne aittir. Imar Plan Değişikliğinde Trafonun bulunduğu alanın 71,47 m2 daha büyütülerek 93,00 m2 lik alanın Trafo Yeri olarak tahsis edilmesi hususunda;gereğinin yapılmasını arz ederim. Türkiye Elektrik İletim Anonim Şirketi (TEİAŞ) 2. Bölge Müdürlüğü, Tesis ve Kontrol Müdürlüğü nün tarih ve E sayılı yazıları; Söz konusu parsel sınırları dahilinden geçen Teşekkülümüze ait,mevcut ve tesisi planlanan herhangi bir enerji iletim hattı bulunmamaktadır. Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Ulaşım Planlama ve Raylı sistemler Daire Başkanlığı, Ulaşım Şube Müdürlüğü nün tarih ve 633 sayılı yazıları; ilimiz Bigadiç Ilçesi Fethibey Mahallesi 243 ada 1 ve 2 nolu parseller ve Abacı Mahallesi 341 ada 10 ve 472 ada S, 6 ve 7 nolu parsellerin bulunduğu bölgede Ticaret+Konut, Konut, Yol ve Kapalı Pazar Alanlarının Belediye Hizmet Alanı, Yol, Trafo, Otopark ve Park Alanları şeklinde düzenlenmelerine yönelik imar planı değişikliklerinde planlama sınırı içerisinde yapılan değerlendirme de yeni durumun ihtiyacı oranında otopark alanının planlama sınırı içerisinde karşılanması, imar planı değişikliklerinin planlama sınırı içerisinde Otopark Yönetmeliğicine ve ilgili tebliğlere uyularak hazırlanması, yol ve trafik güvenliği açısından 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan ilgili yönetmelik hükümlerinin uygulanması kaydıyla, tasdik tarihli 1/ ölçekli Balıkesir- Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Plan-Plan Hükümlerinde ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği şartlarına uyularak imar Planı Değişikliklerinin hazırlanmasın da sakınca bulunmadığı Daire Başkanlığımızca değerlendirilmiştir. Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, BASKİ Genel Müdürlüğü, Arıtma Tesisleri Daire Başkanlığı nın tarih ve 1710 sayılı yazıları; Ilgi (a) yazı neticesinde tarihinde Genel Müdürlüğümüzce faaliyet sahasında af-.)ılan incelemelerde; Cadde ve Sokaklardan içmesuyu ve kanalizasyon hatları geçtiği tespiı edilmiştir. Söz konusu insaatın imar. projelendirme ve yapım aşamasında mevcut hatların korunması. inşatların yapımı esnasında oluşabilecek aksaklıkların önüne geçilebilmesi için Genci Müdürlüğümüz bünyesinde çalışan ekiplere bilgi verilmesi ve oluşabilecek zararların başvuru sahibi tarafından karşılanması kaydıyla. Genel Müdürlüğümüzce herhangi bir sakınca olmadu'2.1 belirtilmiş olup. Kurum görüşümüz, ilgi (e) yazınız içinde aynen geçerlidir. Faliyetinizle ilgili Genel Müdürlüğümüzce sakınca bulunmamaktadır. Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Çevre Koruma ve Kontrol Dairesi Başkanlığı, Proje ve Yatırımlar Şube Müdürlüğü nün tarih ve 1635 sayılı yazılar; ilgi yazı ve ekleri incelenmiş olup; söz konusu alan üzerinde mevcut veya planlanan herhangi bir projemiz bulunmamaktadır. Yürürlükteki yasal mevzuat hükümlerine uyulması hususunda; Gereğini bilgilerinize arz ederim. Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Fen İşleri Daire Başkanlığı nın tarih ve sayılı yazıları; 6

7 Balıkesir Büyükşehir Belediyesi, Kent Estetiği Dairesi Başkanlığı nın tarih ve 492 sayılı yazıları; ilgi yazı ve ekleri incelenmiş olup, söz konusu alanda Daire Başkanlığımızca planlanan " BİGADİÇ KENT MEYDANİ PROJESI " düşünülmektedir. Imar plan değişikliğinin, proje dikkate alınarak yapılması hususunda; Gereğini bilgilerinize arz ederim. Türk Telekom Balıkesir Telekom Müdürlüğü nün tarih ve sayılı yazıları; Yapılan saha çalışması neticesinde ekte belirtilen alan içeresinde Şirketimize ait Telekomünikasyon (Hayal yer altı) Tesisi olduğu görülmüş olup, dolayısıyla yapılacak çalışmalarda tesisimizin hasar görmemesi için her türlü önlemin alınması gerekmekte ve bunu teminen çalışmalara başlamadan evvel Şirketimiz ile itribat sağlanması husunda,bilgilerinize arz ederiz. 6.2 PLANLAMA ALANINA AİT DOĞAL VE FİZİKSEL EŞİKLER Jeolojik açıdan proje alanın 1.derece deprem kuşağında yer almasından dolayı tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik ile '' Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik '' hükümlerine uyulacaktır. Planlama alanı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yer Bilimsel Etüt Dairesi Başkanlığı tarafından tarihinde onaylanan Bigadiç İlçesi İmar Planına Esas Mikro Bölgeleme Etüt Raporunun sonuç ve öneriler kısmında; Önlemli Alanlar-5.1 (45A-5.1): Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme Oturma Açısından Sorunlu Alanlar olarak değerlendirilmiştir. İmar Planına Esas Bigadiç İlçesi Mikro Bölgeleme Etüt Raporunda aşağıda belirtilen koşullara ve önerilen ; Topografik eğim %0 10 arasındadır. Jeolojisi; Alüvyona ait kil, kum ve çakıl litolojiden ve Sorna Formasyonuna ait tamamen aynşmış zondan oluşmaktadır. Alüvyonda genel olarak oturma değerleri tekil ve radye temeller için yer yer müsaade edilebilir sınırlar üzerindedir. Alüvyona ait kumlarda yapılan sıvılaşma analizlerine göre çok düşük sıvılaşma tehlikesi beklenmektedir.bu alanlar önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme, Oturma vb. Sorunlu Alanlar-5.1 olarak değerlendirilmiş ve rapor eki yerleşime uygunluk haritalarda" ÖA-5.1" simgesiyle gösterilmiştir. Bu alanlarda; Yapı yüklerinin taşıttırılacağı zemin seviyelerindeki şişme, oturma ve farklı oturma, taşıma gücü gibi zemin parametreleri yanında Alüvyonda sıvılaşma parametreleri projeye esas temel ve zemin etütlerinde ayrıntılı olarak irdelenmeli, karşılaşılacak şişme, oturma, taşıma gücü ve sıvılaşma sorunlarına yönelik alınması gerekli mühendislik önlemleri belirlenmelidir. Dere yataklarına bağlı olarak beklenebilecek su baskın' tehlikesine yönelik tarih1i sayılı DSİ görüşü ile inceleme alanını taşkın yönünden etkileyebilecek olan tüm dereler için güncel DSİ görüşü alınarak bu görüş doğrultusunda planlanmaya gidilmelidir. Yüzey ve yeraltı, atık sularının yapı temellerine olumsuz etkilerini bertaraf edecek uygun drenaj önlemleri alınmalıdır. Derin kazılarda oluşacak şeyler; komşu parsellerin, yapıların, alt ve üst yapı tesislerinin güvenliği sağlanarak açılmalı, açıkta bırakılmamalı, uygun projelendirilmiş istinat yapılarıyla korunmalıdır. Temel tipi ve temel derinliği dikkate alınarak, yapı yüklerinin taşıttırılacağı zemin seviyelerinde tespit edilecek her türlü zemin sorunları (şişme, oturma, taşıma gücü ve sıvılaşma v.b.) ile su baskını tehlikesine yönelik mühendislik önlemleri alınarak yapılaşmaya gidilmelidir. İnceleme alanında lokal olarak gözlenen dolgular yer aldığından dolgunun yayılımı, kalınlığı zemin-temel etütlerinde belirlenip, dolgu harfedilmelidir. Bina temelleri dolgu altındaki jeolojik birimlerin mühendislik problemi içermeyen seviyelerine taşıttırılmalıdır. Bina temelleri kesinlikle dolgulara taşıttırılmamalıdır. Hükümlere uyulması zorunludur. 7

8 Planlama alanının Yerleşime Uygunluk Harita 7-PLANLAMA KARARLARI: Planlama alanına ait doğal, fiziksel ve kurumsal eşikler dikkate alınarak; Balıkesir İli, Bigadiç İlçesi, Fethibey Mahallesi ile Abacı Mahallesi sınırları içerisinde, Bigadiç Belediye Başkanlığı tarafından 2014 tarihinde mevzii koordinat sisteminde onanmış, 1 adet 1 / 5000 ölçekli 2928 Nazım İmar Planı paftasında yatayda ; x = , dikeyde ; y = koordinatları arasında bulunan 472 Ada,5-6-7 parseller, 341 ada, 10 parsel, 234 ada1-2 parseller üzerinde 1/ 5000 Ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği yapılmasına başlanmıştır. Nazım İmar Planında; ilgili kurumlardan alınan görüşler, arazinin özellikleri, eğim durumu, mülkiyet durumu, mer i Nazım ve Uygulama imar planları, mevcut fili durum, yatırımcı kurum ve kuruluşların talepleri de dikkate alınmıştır. Yapılan düzenleme ile; Bigadiç Belediyesi mülkiyetindeki 341 ada, 10 parsel üzerindeki Ticaret- Konut Alanı, mevcuttaki fiili kullanım durum gözetilerek Park Alanına ( 1437 m 2 ) dönüştürülmüştür. Bigadiç Belediyesi mülkiyetindeki 472 Ada, 6-7 üzerindeki Pazar Alanı, Belediye Hizmet Alanı (1384 m 2 ) ile Park Alanına ( 1437 m 2 ) dönüştürülmüştür. 5 parsel üzerindeki mevcuttaki Trafo Alanı ( 18 m 2 ), UEDAŞ görüşü doğrultusunda 93 m 2 ye çıkartılmış fakat nazım planda Park Alanı içinde gösterilmemiştir. 472 Ada da yapılan düzenlemede gelecek olan araç yoğunluğu gözetilerek, ada hattı mevcuttaki 12 metrelik yoldan 5 metre geriye çekilmiş ve yaklaşık olarak 450 m 2 ilk kısım yola terk olunmuştur. Ayrıca 472 ada ile 234 ada arasına yol üstü otopark ( 250 m 2 ) düzenlemesi yapılmıştır. Bigadiç Belediyesi mülkiyetindeki 234 ada, 2 üzerindeki Pazar Alanı, parselin bir kısmı ile 1 üzerindeki Konut Alanın tamamı aradaki 5 metrelik yaya yolunun bir kısmı da dahil edilerek Belediye Hizmet Alanına (1266 m 2 ) dönüştürülmüş, 2 parsel üzerinde geriye kalan Pazar Alanı Park Alanına ( 2258 m 2 ) dönüştürülmüştür. Plan onama sınırları içinde planda Belediye Hizmet Alanı ( BHA ) olarak gösterilen alanda ; Belediye Binası ile Belediyeye ait İdari, Sosyal ve Teknik Tesisler yer alabilir. Planlama alanında yapılanma koşulları 1/ 1000 ölçekli uygulama imar planında belirlenecektir. Plan değişikliği sonucu Bigadiç merkez nazım imar planına 5018 m 2 lik Yeşil Alan ilavesi yapılmıştır. Bu ilave yeşil alan nazım plan içerisinde yapılacak olan kalıcı nüfus yoğunluğunu arttırıcı imar planları ve değişikliklerinde Teknik ve Sosyal Altyapı alanı ihtiyacını karşılamak için kullanılabilir. 8

9 Planlama sonucu oluşan alan dağılımı aşağıdaki tabloda özetlenmiştir. Mer i Plan ( m² ) Pozisyon ( m² ) Plan Değişikliği( m² ) Pazar Alanı ( Toplam ) : Belediye Hizmet Alanı (Toplam) : Konut Alanı : Ticaret Konut Alanı : Park Alanı ( Toplam ) : Taşıt Yolu Alanı ( Yola Terk) + Yol üstü Otopark Alanı : Toplam : 8498 Teklif sonucu oluşan 1/5000 Ölçekli Nazım imar Planı Nazım İmar Planı Değişikliği Bigadiç Belediyesinin isteği üzerine hazırlanmıştır. Saygılarımla. 9