GÜRHAN SÖZER Şehir Plancısı

Transkript

1 GÜRHAN SÖZER Şehir Plancısı BALIKESİR İLİ AYVALIK İLÇESİ,TIFILLAR MAHALLESİ J17-B-18-C-1 PAFTA,131 ADA, PARSELLERE AİT 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI PLAN AÇIKLAMA RAPORU Aralık,2015 1

2 1-KONUM: Ayvalık ilçesi,marmara Bölgesinde bulunan Balıkesir ilinin Ege Bölgesinde kalan bir kıyı ilçesidir.ayvalık,balıkesir ilinin en batısında Ege Denizi kıyısındadır. Tıfıllar mahallesi Ayvalık ilçesine bağlı bir köy iken,balıkesir ilinin Büyükşehir kapsamına alındıktan sonra,köylerin de mahalle statüsüne dönüşmesi sonucu sayısı 34 e ulaşan Ayvalık ilçesinin mahallelerinden biri konumuma gelmiştir.tıfıllar merkezinden Ayvalık ilçe merkezine olan mesafe yaklaşık 21.5 km.dir.ayvalık merkezinden Ayvalık-Edremit güzergahında Ayvalık ilçe girişiyle E-87 karayolunun kesiştiği noktadan Edremit yönünde ilerledikten yaklaşık 5 km. sonra Kozak-Bergama kavşağından sağa devam edilerek yaklaşık 8 km sonra sola yani Tıfıllar- Hacıveliler-Bağyüzü mahalleleri istikametine dönüldükten itibaren 3.5 km sonra Tıfıllar mahallesi merkezine ulaşılmaktadır.planlamaya konu olan 131 ada Tıfıllar mahalle merkezinden kuzey yönünde 1.4 km. uzaklıktadır. TIFILLAR MAHALLESİ HACIVELİLER MAHALLESİ Planlama alanının genel görüntüsü 2

3 Planlama alanının detay uydu görüntüsü 2-TALEP GEREKÇESİ: Ayvalık ilçesi,tıfıllar mahallesi 131 ada parsellerde turistik tesis yapmak hedefi,plan değişikliği düşüncesinin temelini teşkil etmektedir.balıkesir ili genelinde Ayvalık ilçesi turizm potansiyeli ve turistik yatırımlarda ilk sırada olup diğer ilçelerin çok önündedir.günümüzde turizm sektörü deniz-kum-güneş vurgusunun çok dışına taşmıştır.doğa turizmi yanı sıra kültür turizmi,sağlık turizmi,termal turizm,kış turizmi, kongre turizmi,yayla turizmi,yat turizmi,gençlik turizmi,av turizmi gibi çeşitlenen turizm anlayışına son yıllarda agro turizm de katılmıştır.zaten önemli doğal,tarihi ve kültürel anlamda zengin bir potansiyele sahip bulunan Ayvalık ilçesinde turizm sezonunu yılın değişik dönemlerine yaymak,turistik çeşitliliği yakalamak amacıyla değişik turizm yatırımları çok önemli yer tutmaktadır.131 ada parsellerde bu kapsamda yapılacak turizm yatırımı diğer yatırımcılar açısından da öncü olacaktır. 3-MÜLKİYET: Balıkesir ili,ayvalık ilçesi,tıfıllar mahallesi,sivri mevkiinde tapu sicilinin J17-B-18-C-1 pafta, 131 ada,4 parselinde kayıtlı, m2 büyüklüğe sahip bulunan arsa vasıflı taşınmaz,5 parselinde kayıtlı, m2 büyüklüğe sahip bulunan arsa vasıflı taşınmaz,6 parselinde kayıtlı, m2 büyüklüğe sahip bulunan arsa vasıflı taşınmaz,7 parselinde kayıtlı, m2 büyüklüğe sahip bulunan arsa vasıflı taşınmaz,8 parselinde kayıtlı, m2 büyüklüğe sahip bulunan arsa vasıflı taşınmaz,9 parselinde kayıtlı, m2 büyüklüğe sahip bulunan arsa vasıflı taşınmaz,12 parselinde kayıtlı, m2 büyüklüğe sahip bulunan arsa vasıflı taşınmaz ve 13 parselinde kayıtlı, m2 büyüklüğe sahip bulunan arsa vasıflı taşınmazlar Erdal Durkan adına,14 parselinde kayıtlı, m2 büyüklüğe sahip bulunan arsa vasıflı taşınmaz ise Özgür Kamay adına kayıtlıdır. 3

4 4-HALİHAZIR (MEVCUT) DURUM: Tıfıllar mahallesine E-87 karayolundan Kozak-Bergama kavşağına girilerek yaklaşık 11.5 km sonra varılmakta olup mahalle merkezi Ayvalık merkezine 21.5 km uzaklıktadır.131 ada parseller ise Tıfıllar mahalle merkezinden kuzey yönünde Hacıveliler mahallesi istikametine devam edilip soldaki ilk tali yoldan girildiğinde yaklaşık 1 km mesafededir. 131 ada parseller ED-50 6 derece koordinat sistemine göre yatay, düşey koordinatları arasında konumlanmıştır. 131 ada parseller aynı imar adası içinde yer almakta olup imar adasının yaklaşık olarak 3/4 ünü oluşturmaktadır.bu imar adasında ayrıca 1-2 ve 3 numaralı arsa vasıflı parseller vardır.parsellerin tamamı imar uygulaması görmüştür.plan değişikliğine konu olan parseller halen eğimli boş arsa durumundadır.planlama alanının kuzeyinde komşu parsellerden oluşan boş arsalar,doğusunda mevcut yapı ve boş arsalar,güneyinde inşaat aşamasında yapılar,batısında da bir adet subasman ve boş arsalar bulunmamaktadır.planlamaya konu parseller ve çevresi önemli bir vista özelliğine sahiptir. 131 adanın onanlı uygulama imar planına göre kullanım şekli gelişme konut alanıdır.yapı nizamı ayrık nizam,kat adedi 2 kat,kat yüksekliği 6.50 metre,yapı yoğunluğu tabanda %25,toplamda ise %50 olarak ön görülmüştür. 5-MER İ PLANLARDAKİ DURUMU: 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 7.maddesi uyarınca tarihinde onaylanmış olan "Balıkesir- Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı"na ilişkin askı sürecinde iletilen itirazlar değerlendirilerek, tarihinde Bakanlık Makamınca onaylanmıştır. Halen de bu plan yürürlüktedir. 1/ ölçekli Balıkesir - Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planına göre 131 ada parsellerin bulunduğu bölge,orman alanlarının arasında, Tarım Alanı ve Orman alanı lejandındadır.ancak Balıkesir - Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı Plan Hükümlerinin 7.16 maddesine göre;1/ ölçekli Çevre Düzeni Planının onama tarihinden önce mevzuatına uygun olarak onaylanmış mevzi imar planları yürürlüktedir.yine bu plan hükümlerinin maddesine göre Kırsal Yerleşik Alanlarda konut,tarımsal amaçlı yapılar,turizm tesisleri,ticaret üniteleri,kamu hizmetine yönelik yapılar,sosyal ve teknik altyapı alanları,açık ve yeşil alanlar yapılabilir. 131 ada parsellerin bulunduğu bölge ve çevresinde şimdiye kadar mevzi imar planları haricinde genel bir planlama yapılmamıştır.onanlı bir nazım imar planı da yoktur. 6-KURUM GÖRÜŞLERİ: Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı,Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Şube Müdürlüğünün tarih,5233 sayılı yazısında Yapılan incelemeler sonucunda söz konusu taşınmazların karayolu ağı dışında kaldığı belirlenmiş olup,bahse konu alanda mevcut bir ulaşım projesinin olmadığı görülmüştür.söz 4

5 konusu nazım plan değişikliği ile ilgili çalışmalar yapılırken,yol ve trafik güvenliği açısından gerekli değerlendirmelerin 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu Kanunun 17.ve 18. Maddelerine dayanılarak çıkarılan Karayolu Kenarına Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik hükümleri kapsamında ilgili ilçe Belediyesi tarafından yapılması,ayrıca söz konusu bölgede planlaması öngörülen Turizm Alanı fonksiyonunun bölgeye getireceği otopark ihtiyacının çözülmesi adına aynı Yönetmeliğin 27. Maddesinde belirtilen koşulların sağlanması görüşü bildirilmiştir. Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı, Baski Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığının tarih,19799 sayılı yazısında Söz konusu faliyetle ilgili Su Havzaları Koruma Yönetmeliği hükümlerince değerlendirme yapıldığında,herhangi bir baraj koruma havzası,dere mutlak koruma alanı,su kaynaklarının koruma alanına girmediği tespit edilmiş olup,söz konusu yerle ilgili içme ve kullanma suyu amaçlı yüzeysel ve yer altı su (Keson kuyusu,sondaj kuyusu,kaptaj,toplama odası ve drenaj vb.) kaynakları,içme suyu isale hattı,su deposu ve kanalizasyon hattının bulunmadığı,sonuç itibarıyla söz konusu faliyetlerin Genel Müdürlük görev alanına bakıldığında içme ve kullanma suyu temini,kullanılmış suların uzaklaştırılması ve su havzalarının korunması noktasında ilişkili olduğu görülmekte olup,söz konusu parseller üzerine 20 yatak kapasitesinde 2 kat,6.50 metre yüksekliğinde Butik Otel yapımı ile ilgili 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilatı yapılmasında Genel Müdürlükçe herhangi bir sakınca bulunmadığı görüşü bildirilmiştir. T.C. Balıkesir Valiliği İl Kültür ve Turizm Müdürlüğünün tarih,0387 sayılı yazısında Söz konusu yerler,2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında sakınca olmamakla birlikte,2863 sayılı Kültür Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında da İlimiz Kuva-yi Milliye Müzesi Müdürlüğünün tarih ve 123 sayılı yazısı ve ekleri ilişikte gönderilmiştir. görüşü bildirilmiştir. T.C. Balıkesir Valiliği İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü Kuva-yi Milliye Müzesi Müdürlüğünün tarih ve 123 sayılı yazısında konuyla ilgili rapor işlikte sunulmuştur.bu rapora göre; Yapılan incelemede bahse konu alan ve çevresinde 2863 sayılı Yasa kapsamında kalan herhangi bir kalıntı-buluntuya rastlanılmamış olup,bölge aynı yasa kapsamında daha önceden sit ilan edilmiş yerlerden de değildir.bu nedenle söz konusu alanda yapılacak herhangi bir inşa faliyeti esnasında herhangi bir kalıntı,buluntu ile karşılaşıldığında ivedilikle Müdürlüğümüz ile irtibata geçilmesi koşulu ile söz konusu alana 20 yatak kapasiteli butik otel yapılamasında 2863 sayılı yasa yönünden sakınca bulunmamaktadır. T.C. Ayvalık Belediyesi kurum görüşüne esas tarih,67 sayılı Belediye Meclis kararında İlçemiz,Tıfıllar Mahallesi,131 ada, parsellerde kayıtlı taşınmazlar ile alakalı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğine esas görüş talebi incelenmiş,yapılan incelemede;konut lejandına sahip taşınmazların ayrı bir imar adası oluşturarak,emsal değişikliği yapılmadan otel lejandına çevrilmesi ile alakalı plan tadilatı teklifinin komisyondan geldiği şekliyle yapılan açık oylamasında oybirliği ile kabulüne,gereği için karardan bir suretin İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne gönderilmesine, tarihli toplantıda karar verildi görüşü bildirilmiştir. T.C. Orman ve Su İşler Bakanlığı II. Bölge Müdürlüğünün tarih,59494 sayılı yazısında Bölge Müdürlüğümüz teknik personeli tarafından yapılan inceleme neticesinde;mezkur alanın,2873 sayılı Milli Parklar Kanunu ve 4915 sayılı Kara Avcılığı Kanunu ile tanımlanan korunan alanlar içinde bulunmadığı,söz konusu alan içinde tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Sulak Alanların 5

6 Korunması Hakkında Yönetmeliği kapsamında belirtilen sulak alan bulunmadığı hususları tespit edilmiştir.buna göre,ekolojik dengenin korunmasında gerekli özenin gösterilmesi,mer i mevzuat uyarınca ilgili diğer kurum,kuruluşlardan gerekli izinlerin alınması, yılları arasında Balıkesir İli Karasal Biyoçeşitlilik Envanter ve İzleme Projesinin başlatılacak olması nedeniyle,proje alanında korunan flora/fauna türlerine rastlanılması durumunda Uluslar arası Sözleşme (Bern,CİTES,Biyolojik Çeşitlilik) hükümlerinin saklı bilinmesi kaydıyla ilgi yazı ve yazımız ekinde harita ve koordinatları verilen alanda söz konusu faliyetin gerçekleştirilmesinde Bölge Müdürlüğümüzce sakınca görülmemektedir görüşü bildirilmiştir. T.C. Balıkesir Valiliği Bilim,Sanayi ve Teknoloji Müdürlüğünün tarih,407 sayılı yazısında ilgi yazınız eklerinin incelenmesi, neticesinde mer i mevzuat uyarınca ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşlarından gerekli izinlerin alınması kaydıyla,faliyet konusu itibarıyla söz konusu tesisin planlandığı alanda Çevre Düzeni Planı ve diğer alt ölçekli planların yapılmasında,bakanlığımızca planlanan Organize Sanayi Bölgesi ve Küçük Sanayi Sitesi yatırımı bulunmadığından Bilim,Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğümüzce bir sakınca bulunmamaktadır görüşü bildirilmiştir. Türk Telekomünikasyon A.Ş. Balıkesir İl Müdürlüğünün tarih,74342 sayılı yazısında Yapılan saha çalışması neticesinde ekte belirtilen alan içinde Şirketimize ait telekomünikasyon tesisi olmadığı görülmüş olup,dolayısıyla yapılacak çalışmalarda bir sakınca bulunmamaktadır. görüşü bildirilmiştir. T.C. Balıkesir Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün tarih,2371 sayılı yazısında tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren ÇED Yönetmeliğinin Çevresel Etki Değerlendirmesi Uygulanacak Projeler Listesi Ek-II listesi 32. Maddesinde Turizm Konaklama Tesisler:Oteller,tatil köyleri,turizm kompleksleri vb. (100 oda ve üzeri) denilmektedir.söz konusu otelin kapasitesi eşik değerinin altında olduğu için kapasite itibarıyla ÇED Yönetmeliği hükümleri uygulanmayacaktır.bahse konu alanın 3621/3830 sayılı Kanunun Kurumumuza verdiği yetkiler kapsamındaki yerlerden olmadığı,yapılmak istenen tesisin 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı ve Plan Hükümleri,ilgili kurum ve kuruluş görüşleri,3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri ile meri mevzuat kapsamında Kurumunuzca değerlendirilebileceği,ayrıca 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı ile ilgili kurum görüşünün Bakanlığımızın tarih ve E yazısına istinaden Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığından alınması gerektiği hususu bildirilmiştir. T.C. Milli Savunma Bakanlığı Balıkesir İnşaat Emlak Bölge Başkanlığı nın tarih,1974 sayılı yazısında, Konu ile ilgili yapılan inceleme sonucu,söz konusu planlama sahasında askeri alan,askeri güvenlik bölgesi,askeri yasak bölge ve NATO akaryakıt boru hattı bulunmadığı (Jandarma Genel Komutanlığı ve Sahil Güvenlik Komutanlığı hariç) tespit edilmiştir görüşü bildirilmiştir. Uludağ Elektrik Dağıtım A.Ş. Edremit Tesis Kontrol Mühendisliğinin tarih,12203 sayılı yazısında, Bahse konu Tıfıllar Mahallesi,Sivri mevkiinde,tapunun J17b18c1 pafta,131 ada,4,5,6,7,8,9,12,13,14 parsel numarasına kayıtlı taşınmazlara Butik Otel amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yapılmasında Şirketimizce herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. görüşü bildirilmiştir. TEİAŞ Türkiye Elektrik İletim Anonim Şirketi Genel Müdürlüğü 2. Bölge Müdürlüğü Tesis ve Kontrol Müdürlüğünün tarih, sayılı yazısında Söz konusu parseller 2. Bölge Müdürlüğümüz sorumluluk sahasından geçen,mevcut ve tesisi planlanan herhangi bir iletim hattı altında kalmamaktadır görüşü bildirilmiştir. 6

7 T.C. Balıkesir Valiliği İl Gıda,Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğünün tarih,11272 sayılı yazısında Konuyla ilgili olarak arazinin yerinde incelenmesi ile hazırlanan Etüt Raporu ile ilgili evrakların,5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu nun 13. Maddesi kapsamında Müdürlüğümüzce değerlendirilmesi sonucunda,92 sayılı ve onay tarihli etüt raporunda parsellerin Tarım Dışı Alan özelliğinde olduğunun belirtilmesi nedeniyle,ilimiz Ayvalık İlçesi,Tıfıllar Mahallesi,Sivri Mevkii,J17-B-18-C-1 pafta,131 ada, 4,5,6,7,8,9,12,13 ve 14 parsel numaralarında kayıtlı, Arsa vasıflı,toplam 5.039,14 m2 yüzölçümlü taşınmazlar üzerinde, Butik Otel amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilatı yapılması için tarım dışı amaçla kullanılması,tarım Arazilerinin Korunması,Kullanılması ve Arazi Toplulaştırılmasına İlişkin Tüzüğün 9. Maddesinin 4. Bendi kapsamında uygun görülmüştür.ancak 5403 sayılı Kanunun 13. Maddesi kapsamında verilen izinlerin yalnızca talep edilen amaç doğrultusunda kullanılması gerekmekte olup,farklı bir amaçla kullanılmak istenmesi durumunda Kanun kapsamında yeniden izinlendirilmesi gerekmektedir görüşü bildirilmiştir. T.C. Orman ve Su İşleri Bakanlığı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü 25. Bölge Müdürlüğünün tarih, sayılı yazısında Bahsi geçen taşınmazların DSİ sulama alanları ve taşkın alanlarının dışında olduğu tespit edilmiştir.ancak ;yukarıda bahsi geçen taşınmazların tamamı DSİ Karakoç Barajı Yağış Havzası içinde kalmaktadır.bahsi geçen taşınmazlar DSİ Karakoç Barajı Yağış Havzası içinde kaldığından tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği hükümlerini yürütmekle görevli ilgili kurum tarafından değerlendirilmesi gerekmektedir.taşınmazın bulunduğu yerde yer altı suyu problemi yoktur.ancak gerekli izinler alınabildiği takdirde tesisin su ihtiyacının yer altı suyundan sağlanmak istenmesi durumunda 167 sayılı Yasa uyarınca Kuruluşumuzdan (DSİ) izin alınmalıdır.yapılacak tesisin atık sularının yerüstü ve yer altı sularını kirletmesi önlenmelidir görüşü bildirilmiştir. 7-PLANLAMA KARARLARI: Ayvalık ilçesi,tıfıllar mahallesi,sivri mevkii,j17-b-18-c-1 pafta,131 ada, parseller Tıfıllar köyü,e=14 pafta,e= parsellerle ilgili olarak hazırlanan mevzi imar planının Balıkesir Valiliği İdare Kurulu Müdürlüğünün tarih,1998/507 sayılı kararıyla uygun bulunması sonucu yapılan imar uygulaması ile oluşmuş imar parsellerindendir.131 ada E=10 ve E=11 parsellerin tevhidi sonucunda da 131 ada Y=14 parsel oluşmuş ve günümüzdeki mülkiyet yapısı şekillenmiştir. Planlamaya konu olan 131 ada ve çevresinde mevzi imar planları geçerlidir.onanlı uygulama imar planına göre 131 adanın kuzeyinde 10 metrelik taşıt yolu ve gelişme konut alanları,doğusunda 7 metrelik yaya yolu,gelişme konut alanı ve yeşil alan,güneyinde 10 metrelik taşıt yolu ve gelişme konut alanı,batısında da 7 metrelik yaya yolu ve gelişme konut alanı planlıdır. Plan teklifi 131 ada parsellerin mülkiyet sınırları dahilinde hazırlanmıştır.planlamaya konu parsellerin sahip bulunduğu vista özelliğini turizm yatırımı yönünde değerlendirmek amacıyla söz konusu parsellerin kullanım şeklinde değişiklik yapılmıştır.onanlı imar planında gelişme konut alanı olan lejand,nazım imar planında turizm alanı olarak belirlenmiştir.kullanım şeklinin değişmesinden ötürü aynı imar adasında bulunan,gelişme konut alanı lejandına sahip ve henüz yapılaşmamış olan parsellerle parsellerden oluşacak turizm alanını fiziksel olarak ayırmak amacıyla,gerekli alanın tamamı planlamaya konu parsellerden karşılanan 7 metrelik yaya 7

8 yolu planlanmıştır.dolayısıyla plan değişikliği teklifi,kullanım şeklinin yeniden belirlenmesiyle sınırlı kalmış,7 metrelik yaya yolu önerisi ile birlikte planlamaya konu parsellerin toplam alanında yaklaşık 630 m2 lik bir azalma gerçekleşmiştir. Planlama alanı Bakanlar Kurulunun 18 Nisan 1996 tarih ve 1996/8109 sayılı kararı ile yürürlüğe giren Türkiye Deprem Bölgeleri haritasına göre 1. Derece deprem bölgesinde yer almakta olduğundan,yapıların projelendirilmesinde Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik esaslarına titizlikle uyulmalıdır. Planlama alanı ile ilgili İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporu Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü Komisyonunca tarihinde uygun bulunmuş olup bu rapor hükümlerine uyulacaktır sayılı İmar Kanunu,Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği, Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uyulacaktır. 8