T.C İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ KOMİSYON RAPORLARI

Transkript

1 T.C İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ KOMİSYON RAPORLARI İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU Rapor No: 01 Tarih: Dosya No: 2013/1845 KONUNUN ÖZÜ: tt.li 1/5000 Ölçekli Silivri Merkez Sahil Bölgesi Nazım İmar Planı İtirazları ve İtirazlar hakkında alınan tarih ve 1569 sayılı İBB. Meclisi Kararı KOMİSYON İNCELEMESİ: Şehir Planlama Müdürlüğü nün 09/ 09 /2013 gün ve BN:10577 sayılı yazısında; İlgi: a) gün ve TN: sayılı Başkanlık Oluru, b) İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi nin tarih ve 2174 sayılı kararı, c) tarih ve TN: sayılı yazımız, d) Silivri Belediye Başkanlığı nın tarih ve / sayılı yazısı, e) Şehir Planlama Müdürlüğü nde kayıtlı 501 adet (merkez dışı yapılanma) itiraz dilekçesi, f) Şehir Planlama Müdürlüğü nde kayıtlı 1269 adet (transfer) itiraz dilekçesi, g) Silivri Kaymakamlığı nın tarih ve 255/165 sayılı yazısı, h) Şehir Planlama Müdürlüğü nde kayıtlı 280 adet (donatı) itiraz dilekçesi, i) Şehir Planlama Müdürlüğü nde kayıtlı 3 adet (min. parsel büyüklüğü) itiraz dilekçesi, j) Defterdarlık Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığı nın tarih ve B DEF /174/ / sayılı yazısı, k) Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün tarih ve sayılı yazısı, l) Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün tarih ve sayılı yazısı, m) Şehir Planlama Müdürlüğü nde kayıtlı 242 adet (dere koruma) itiraz dilekçesi, n) Şehir Planlama Müdürlüğü nde kayıtlı 61 adet (fonksiyon) itiraz dilekçesi, p) Şehir Planlama Müdürlüğü nde tarih TN: sayı ile kayıtlı itiraz dilekçesi, r) İSKİ Genel Müdürlüğü nün tarih ve TN:64487 sayılı yazısı, s) tarih ve BN:3767 sayılı yazımız, t) İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi nin tarih ve 876 sayılı kararı, u) Ulaşım Planlama Müdürlüğünün Planlama Müdürlüğüne gün ve sayılı yazısı, v) Şehir Planlama Müdürlüğü nde kayıtlı 153 adet (genel ve karışık) itiraz dilekçesi, y) Şehir Planlama Müdürlüğü nde kayıtlı 211 adet (yanlış yere) itiraz dilekçesi, z) İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü nün tarih ve 15612/20358 sayılı yazısı, aa) Ruhsat Denetim Müdürlüğü nün tarih ve TN: sayılı yazısı, bb) gün ve BN:8127 sayılı yazımız, cc) İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin tarih ve 1569 sayılı kararı, dd) Şehir Planlama Müdürlüğü nde kayıtlı 113 adet (plan dışı ve yeri belirlenemeyen) itiraz dilekçesi, ee) Şehir Planlama Müdürlüğü nde kayıtlı 167 adet (askı süresi dışı) itiraz dilekçesi, ff) Şehir Planlama Müdürlüğü nde kayıtlı 184 adet (merkez bölgesi yapılanma) itiraz dilekçesi. İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (b) kararı ile aynen uygun bulunan, Silivri Merkez Sahil Bölgesi 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı nca tarihinde onaylanmış ve ilgi (c) yazımız ile dağıtımı yapılmış olup, tarihleri arasında Başkanlığımızca askıya çıkartılmıştır. İTİRAZ KONUSU T.T li Silivri Merkez Sahil Bölgesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı na yapılan itirazlarla ilgili talepler aşağıda maddeler halinde açıklanmıştır. A. Silivri Belediye Başkanlığı nın ilgi (d) yazısında; 1.1- Silivri Merkezde yapı yoğunluğu düşürülmüştür. Meri uygulama İmar Planında blok olarak verilen inşaat emsalleri azaltılmış, Nazım imar planında bu bölgede verilen 1,5 emsal ile çoğu yapılaşmış olan ilçe merkezindeki az sayıda boş arsanın çevresindeki yapıların yarısı kadar dahi inşaat yapamayacağı, bir yandan hakkaniyetsiz bir plan kararı getirildiği duygusu oluştururken diğer yandan çoğu, meri uygulama imar planı 1

2 şartlarına göre yapılaşmış sokak ve caddelerde yeni plan şartlarına göre bitişiğindeki ve/veya yakin çevresindeki yapılar ile uyumsuz yapıların yapılmasına ve görsel bütünlüğün bozulmasına neden olacaktır Silivri Merkezde 30 yıl önce meri Uygulama İmar Planı şartlarına göre 5-7 kat olarak yapılmış ancak bugünkü deprem yönetmeliği şartlarına uymayan yapılar mevcut olup bölgedeki inşaat emsallerinin düşürülmesi bu yapıların yenilenmesine veya güçlendirilmesine imkân vermemektedir. Bu duruma uygun plan notu eklenmelidir Marmara Denizine paralel olarak planlanan park alanındaki mülklere uygulamayı kolaylaştırmak amacıyla İnşaat hakki transfer uygulaması getirilmiştir. Ancak transfer yapılmasını teşvik amacıyla transfer eden parsel adına da transfer ettiği alan ile orantılı olarak bir inşaat emsali artışı getirilmesi uygun olacaktır Transfer edilecek alanlardaki taşınmazlara Meri planındaki fonksiyonuna bağlı olarak inşaat emsali belirlenmiş olup Meri planda donatı alanı olarak planladığı halde bugüne dek kamulaştırılmamış parsellere KAKS:0.60 üzerinden inşaat emsali ile transfer hakki tanınması bu parselleri uzun yıllardır kamulaştırılmaması yanında bir kez daha mağdur etmektedir Transfer edilecek parsellere verilecek inşaat emsallerinin tespitinde Meri Uygulama İmar Planı kararına atıfta bulunulmaktadır. Oysaki Nazım İmar planına uygun olarak planlama alanına yeni bir Uygulama İmar Planı yapılacak olup eski plan kararlarına bağlı emsal oranı belirlenmesi doğru olmayacaktır Transfere konu olacak parsellerin imar hakki uygulama görmemiş parsellerin %60, uygulama görmüş parsellerin ise, parsel alanının, sahil şeridinde kalan parseller için KAKS:1.00 üzerinden, diğer Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarında kalan parseller için ise, KAKS;0.50 olarak hesaplanmalıdır. Ayrıca planlama alanı içindeki tüm fonksiyon Alanları (İlçe Merkezi hariç), plan ile verilen inşaat emsalinin 2 katını geçmemek şartı ile transfer alabilmelidir Nazım İmar Planı ile Uygulama imar planı kayıtlarından olan yapı yüksekliği, kat âdeti, inşaat emsali, parsel büyüklükleri gibi birçok yapılaşma şartları getirilmektedir. Bu plan kararları 1/1000 ölçekli uygulama İmar Planı yapımında plan notları ile net olarak belirlenmelidir Planda K1,K2,K3 olarak tanımlanan alanlara değişik şartlara bağlı olarak 2 ve 8 kat arasında farkı yükseklikte yapı yapılmasına imkân tanınmış olup hem bahçe mesafeleri, parsel büyüklükleri hem de görsel bütünlük açısından olumsuzluklar yaratılacaktır. Bu nedenle bu alanlarda bulunan parsellerde 18. madde uygulaması yapılması ve / veya transfer alanı alması halinde kat âdeti 4-6 kat aralığında tutulmalı veya kat âdeti yapı yüksekliği ve parsel büyüklüklerine ilişkin kısıtlamalar getirilmemelidir m 2 yi tamamlayan her lejanttaki parsele transfer hakki verilmelidir 1.9- Transfer edilecek alanlardaki parsellere verilecek inşaat hakkının belirlenmesinde, Parsellerin uygulamadan önceki miktarlarına ve 18.madde uygulaması görüp görmediği, meri planındaki durumuna bağlı şartlar getirilmesi bunların tespit ve uygulamasında karışıklıklar ve zorluklar getirilecektir B1 olarak tanımlanan konut alanlarında parsel büyüklüklerine bağlı olarak değişmektedir. Oysaki emsal artışları mevcut küçük parsellerin tevhid edilmesi şartına bağlanmalıdır /1 parselde Tapu+Kadastro binası, 1546/2 parselde ise PTT Binası yapılmaktadır. Nazım imar planında park alanı önerilmiştir. Bu parselin hemen kuzeyindeki otopark alanı da idari tesis planı olarak planlanmıştır. Bu durum uygulamada güçlük oluşturacaktır Alipaşa Kavşağı ile Tem bağlantı yolu kavşağı arasındaki 20 metre genişliğindeki yan yol ile Boğluca Deresi ile mevcut terminal arasındaki 20 metre genişliğindeki yan yolların gerçekleştirilmesi mevcut binalara isabet ettiğinden, tarihi köprü üstünden planlandığından ve bu alanda (Sanatkârlar Caddesi) Ulaşım Planlama Müdürlüğünün farklı uygulama projesi bulunduğundan yeniden değerlendirilmelidir Silivri Alibey Mahallesi 139 ada 3 parsel Dini tesis alanı olarak planlanmıştır. Yerleşim merkezindeki yapı yoğunluğu dikkate alınarak bu alanda özellikle araç yoğunluğu ve otopark ihtiyacı yaratacak fonksiyonlar getirilmemeli bu alanlar yol, meydan, yeşil alan ve otopark olarak değerlendirilmelidir İlçe Merkezi ile sahil kesimi, liman ve balıkçı barınakları arasındaki ulaşım ilişkilerinin sürdürülebilir bir şekilde kurgulanmadığı görülmektedir Silivri Piri Mehmet Paşa 15 ada ile Alibey Mahallesi 142 ada arasında 15 metre genişliğinde planlanan imar yolunu bu alanda çok sayıda son yıllarda yapılmış 5 kata yapılar bulunduğundan gerçekleştirilmesinde güçlükler yaşanacaktır ada içerisindeki mevcut 13 parsel ve 13 bloktan oluşan yapılar şehir merkezi dokusu içerisinde kaldığından yeşil alandan çıkarılarak yeniden yapılanma hakkı verilmesi uygun olacaktır Mülkiyeti Belediyemize ait 17 ada 10 parseldeki otopark alanının parselin tamamına işlenmesi, kata yeraltı otoparkı notunun eklenmesi, parselin güney kısmında tescilli olan eski Belediye Binasının işlenmesi Altınorak Mevkiindeki Çamurlu Derenin D-100 Karayolu güneyi kısmındaki 60 metrelik dere koruma bandı batısındaki yeşil alan olarak TR Alanına Alınan bölge Dere Islahı ile birlikte ihtiyaç duyulmayacaktır. Bu bölgede mevcut olan yapılaşmış parsellerin korunması uygun olacaktır. 2

3 m 2 nin üzerindeki tüm parsellerde Yönetmelikte belirlenen miktar ve şekillerde otopark alanı ayrılması zorunludur. Bu nedenle arsanın % 20'si kadar alanın Otopark ve Yeşil Alan olarak ayrılmasını zorunlu tutan plan notu gerekli değildir Sinekli Kavşağı altındaki 20 m. yol mevcut binalara isabet etmekte olup, 15 metreye indirilmesi uygun olacaktır Konut Alanlarında planlanmış olan alanlarda minimum parsel şartı 300 m2 olarak belirlenmiştir. Oysaki konut alanları içinde çok sayıda 300 m2 den küçük parsel bulunmaktadır. Bu alanların meskûn alanlarda olduğu dikkate alınarak minimum parsel sınırlamasının kaldırılması uygun olacaktır. hususlarına yer verilerek, söz konusu 21 maddenin itiraz kapsamında değerlendirilmesi talep edilmektedir. B. İlgi (ff) dilekçelerde; (Dosya no: , , , , , , , , , , , , , , 97119, 86573, 73387, , , 97178, 98187, 98208, 98260, 98279, 96750, 96723, 96379, 96413, 96818, 96328, 96307, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ) Merkez Bölgesinde kalan T+H2, Konut+Ticaret, 420 k/ha Konut Alanı, 120 k/ha Konut Alanı ve B1 Konut Alanı ndaki emsal değerine, imar hakkına, kat adedine itiraz edilerek; eski imar planlarındaki imar şartlarının geri verilmesi, planda verilen emsal değerlerinin arttırılması, kat adedinin arttırılması, kat adedinin plan notlarına ekleme yapılması, mülkiyet haklarının korunması talep edilmektedir. C. İlgi (e) dilekçelerde; (Dosya no: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 3

4 149015, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ) Merkez Bölgesi dışında kalan 120 k/ha Konut Alanı ve B1 Konut Alanı ndaki emsal değerine, imar hakkına, kat adedine itiraz edilerek; eski imar planlarındaki imar şartlarının geri verilmesi, planda verilen emsal değerlerinin arttırılması, kat adedinin arttırılması, kat adedinin plan notlarına ekleme yapılması, mülkiyet haklarının korunması talep edilmektedir. D. İlgi (f) dilekçelerde; (Dosya no: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 97496, 88645, 86593, 86512, 86269, 86348, , , , , , , 96269, , , , , , 98355, 96770, 96475, 96348, 95842, 96795, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 21542, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 4

5 139129, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 28738, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 5

6 179200, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,166337,174305, , , ) İtiraz konusu parselin kısmen veya tamamen Yeşil Alan ve ayrıca Transfer Alanında kalmasına itiraz edilerek; 1/5000 ölçekli planda kıyı alanlarında ayrılan yeşil alana ve yeşil alanların transfer edilecek alanlar sınırına alınmak suretiyle imar transferi uygulamasına, transferin şartlarının gerçekleşmesi durumda E-5 Karayoluna yakın gayrimenkullerin, kıyıdaki transfer alanında kalan gayrimenkullerine göre maddi açıdan daha düşük değerde olması, transfer şartlarının gerçekleşmesi durumunda, kat mülkiyetli, iskanlı ve tapulu evlerinin kaybedileceği, transfer şartlarının gerçekleşmesi durumunda transfer ile boşaltılan alanların gerisinde kalan parsellerde rant artarken, transfer alanında kalan parsellerin mağdur olacağı, İmar Transferi ibaresinin İmar Kanununda yer almayan bir kavram olduğu ayrıca, planda transferin nasıl yapılacağı, hangi ilkelere dayanılacağı ve hangi kuralların işletileceği, imar transfer alanı sahipleri ile bundan yararlanmak zorunda kalacak mülkiyet hakkı sahiplerinin ne şekilde anlaşılacaklarının netleştirilmemesi gibi gerekçeler ile itiraz edilerek; bu alanlarda kalan parsellerin transfer alanı sınırından çıkarılarak konut alanına alınması, imar verilmesi veya eski imar haklarının iadesi talep edilmektedir. E. İlgi (h) dilekçelerde; (Dosya no: , , , , , , 48029, 73914, 86459, 86668, , , , 98233, 98297, 96440, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ) İtiraz konusu parselin kısmen veya tamamen kısmen Yol, kısmen Kavşak Düzenleme Alanı, kısmen Yeşil Alan, kısmen Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı, kısmen Sağlık Tesisi Alanında kalmasına itiraz edilerek; yolun daraltılması, yola terkin azaltılması, parsele ticaret fonksiyonu verilmesi, emsal artışı, parselin donatı alanından çıkartılması, eski imar hakkının iadesi, parselin 18.Madde Uygulama Sınırı içinde kısmen veya tamamen kısmen Yol, kısmen Yeşil Alan, kısmen Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı, kısmen Sağlık Tesisi Alanı, kısmen Kapalı ve Açık Spor Tesisi Alanı, kısmen İlköğretim Tesis Alanı, kısmen Ortaöğretim Tesis Alanı, kısmen İdari Tesis Alanı, kısmen Mahalle Parkı Alanı, kısmen Açık Otopark Alanında kalmasına itiraz edilerek; yolun daraltılması, yola terkin azaltılması, parsele konut fonksiyonu verilmesi, parsele konut+ticaret fonksiyonu verilmesi, parselin donatı alanından çıkartılması, eski imar hakkının iadesi, parselin 18.madde sınırı dışında bırakılması, DOP oranının yeniden düzenlenmesi, DOP oranının %40 a düşürülmesi talep edilmektedir. 6

7 F. İlgi (i) dilekçelerde; (Dosya no: , , ) T+H2, Konut+Ticaret alanındaki minimum parsel büyüklüğüne itiraz edilerek, minimum parsel büyüklüğünün arttırılması talep edilmektedir. G. İlgi (m) dilekçelerde; (Dosya no: , , , , 92057, , , , , , , , , , , , , , , , 89742, 89780, 86536, , 91918, 86937, 96132, 97148, , 92033, 92015, 91997, 96231, 96101, 91945, 91972, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ) İtiraz konusu parselin kısmen veya tamamen Dere Yapı Yaklaşma Sınırı ve Alanı, kısmen Yeşil Alanda kalmasına itiraz edilerek; Dere Yapı Yaklaşma Sınırı ve Alanının kaldırılması ve eski imar hakkının iadesi talep edilmektedir. H. İlgi (n) dilekçelerde; (Dosya no: , , 78426, 86632, 86687, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ) İtiraz konusu parselin kısmen veya tamamen kısmen K3 Konut Alanı, kısmen B1 Konut Alanı, Pansiyon Alanı, kısmen T+H1 Alanı, kısmen Günübirlik Turizm Alanı, kısmen Turizm Tesis Alanında kalmasına itiraz edilerek, parselin Akaryakıt İstasyonu Alanına alınması, Ticaret Alanına alınması, Konut Alanına alınması, Turizm ve Konaklama Alanına alınması, eski imar hakkının iadesi, mevcut hakkının korunması, talep edilmektedir. I. Defterdarlık Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığı nın ilgi (h) yazısında; Üzerinde Emniyet Müdürlüğü ne ait binaların bulunduğu tespit edilen 48 ada 25 parselin planda Konut+Ticaret olarak gösterildiği, Milli Savunma Bakanlığı na tahsis edildiği ve üzerinde Askerlik Şubesi bulunduğu anlaşılan 980 ada 1 parselin planda Konut Alanı olarak gösterildiği, Sağlık Bakanlığına tahsisli olduğu anlaşılan ancak mevcut hastane binalarının kullanılmadığı tespit edilen 139 ada 3 parselin planda Dini Tesis Alanı olarak gösterildiği belirtilerek; söz konusu planda 48 ada 25 parselin Resmi Kurum Alanı, 980 ada 1 parselin Askeri Tesisi Alanı ve 139 ada 3 parselin Sağlık Tesis Alanı olarak değerlendirilmesi talep edilmektedir. J. İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü nün ilgi (z) yazısında; Piri Mehmet Paşa 45 ada 4 parselin tarihli Gayrimenkul Satın Alma Kararı ile Silivri Belediyesi nin tarih ve 700 sayılı muvafakat yazısı dahilinde satın alma işlemi neticesinde Maliye Hazinesi ne geçirildiği, mütemmim cüzünün intifaı (kullanımı) ise Tarım Bakanlığına (Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığına) tahsis edildiği, İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü ne hizmet binası olarak tahsis edilmiş söz konusu parselin 1/5000 ölçekli Silivri Merkez Sahil Nazım İmar Planı nda yeşil 7

8 olarak gösterildiği sebebiyle plana itiraz edildiği belirtilmekte olup imar planının tamamen iptali ya da mevcut aykırılıklar gereği kamu hizmetine tahsisli taşınmaz yönünden kısmen iptali talep edilmektedir. K. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün ilgi (k) ve ilgi (l) yazılarında; 1/5000 ölçekli Silivri Merkez Sahil Nazım İmar Planı nda; Alibey Mahallesi, Bizimköy sitesinin ortasından dere koruma bandı ile birlikte metre genişliğinde suni bir dere geçirildiği, bu suretle 184 hanelik site ve 60 motelin dere ve koruma alanı içerisinde bırakıldığı gerekçesiyle itiraza konu olan ve sehven Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ne iletilen dilekçelerin incelenmesi talep edilmektedir. L. Silivri Kaymakamlığı nın ilgi (g) yazısında; İstanbul Valiliği İl Mahalli İdareler Müdürlüğü nün tarih 7032 sayılı yazısı ekinde iletilen 1/5000 Ölçekli Silivri Merkez Sahil Nazım İmar Planı na itirazına ilişkin e-posta iletisinin yazı ekinde gönderildiği belirtilmekte olup söz konusu e-postanın incelenerek yasal gereğinin yapılması talep edilmektedir. M. İlgi (p) dilekçede; İtiraz konusu parselin Ticaret+Hizmet 2 alanı olarak gösterildiği, parsel üzerindeki Akaryakıt istasyonunun sehven unutulduğu belirtilerek parselin 1/1000 ölçekli imar planlarında gösterildiği gibi önceki hali olan Akaryakıt İstasyonu Alanına alınması talep edilmektedir. N. ilgi (v) dilekçelerde; (Dosya no: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ) Planın geneline veya birden fazla konuya itiraz edilmekte, aynı dilekçede donatı alanlarına, yapılanma şartlarına ve planın geneline birlikte itiraz edilerek donatıların kaldırılması ve/veya imar haklarının arttırılması talep edilmektedir. O. İlgi (y) dilekçelerde; (Dosya no: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 29153, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 28473, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ) Malik olunan parsel dışındaki başka bir alana itiraz edilmekte ve eski planlardaki haklar talep edilmektedir. P. İlgi (dd) dilekçelerde; 8

9 (Dosya no: , , , 86619, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ) Plan Onama Sınırı dışındaki alanlara itiraz edilmektedir veya itiraz konusu taşınmaz tespit edilememiştir. R. İlgi (ee) dilekçeler; (Dosya no: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ) Plan askı süresi sona erdikten sonra Başkanlığımıza iletilen itiraz dilekçeleridir. MÜLKİYET DURUMU: İtirazlara konu olan parsellerin mülkiyetlerine ilişkin bilgiler yazımız ekinde iletilen İtiraz Değerlendirme Tablolarında ayrıntılı olarak yer almaktadır. PLAN SÜRECİ: İlgi (a) Başkanlık Oluru doğrultusunda 1/ ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı ile eşgüdümlü olarak Silivri Merkez ve Yakın Çevresini kapsayan alanda (Silivri merkezin yakın çevresi ile TEM Otoyolu Güneyi arasında kalan alanda) 1/5000 ölçekli nazım imar planı çalışmalarına başlanmış ve ilgili kurum görüşleri alınarak 1/5000 Ölçekli Silivri Merkez ve Yakın Çevresi (TEM Otoyolu Güneyi) Nazım İmar Planı çalışmaları tamamlanmıştır. 1/5000 Ölçekli Silivri Merkez ve Yakın Çevresi (TEM Otoyolu Güneyi) Nazım İmar Planı, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclis Kararı ile tadilen uygun bulunarak planlama alanının sahil bölgesi plan onama sınırı dışında bırakılmış ve tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanı nca onaylanmıştır. Ancak, onaylı 1/5000 ölçekli Silivri Merkez ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planının onama sınırı dışında bırakılan Silivri Merkez Sahil Bölgesine ait 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarının bölgede yaşanan hızlı kentleşme ve nüfus artışı ile güncelliğini yitirmiş olması, 1/1000 uygulama imar planlarının parçacıl ve sorunlu olması, plan kararlarının güncel bazı kurum ve kuruluş görüşlerine aykırı olması, plansız alanda yasal mevzuata aykırı mevzi imar planlarının yapılması, bu süreçte onaylı 1/ Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planının bölgeye yeni plan kararları getirmesi gibi gerekçelerle ve ilgi (a) Başkanlık Oluru doğrultusunda Silivri Merkez Sahil Bölgesini kapsayan alanda bütüncül 1/5000 ölçekli nazım imar planı yapılması ihtiyacı doğmuştur. Silivri merkezinin Alibey, Fatih, Piri Mehmet ve Mimar Sinan Mahallelerinin D-100 Karayolu güneyinde kalan kısımları ile Semizkumlar Mahallesinin D-100 Karayolu kuzeyinde meri planı bulunan kısmını (toplam 1315 ha) kapsayacak şekilde ve ilgili kurum-kuruluş görüşleri, bölgedeki mevcut durumun tespitine dönük analiz ve anket çalışmaları, 1/ ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planının amaç, hedef, ilke ve stratejileri ile plan kararları dikkate alınarak hazırlanan 1/5000 ölçekli Silivri Merkez Sahil Bölgesi Nazım İmar Planı, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (b) kararı ile aynen uygun bulunmuş, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı nca tarihinde onaylanmış ve ilgi (c) yazımız ile dağıtımı yapılarak tarihleri arasında Başkanlığımızca askıya çıkartılmıştır. 9

10 DEĞERLENDİRME ve SONUÇ 1. Yapılanma Koşullarına İtirazlar: Silivri Belediyesinin ilgi (d) itiraz yazısında; 1.1- Silivri Merkezde yapı yoğunluğu düşürülmüştür. Meri uygulama İmar Planında blok olarak verilen inşaat emsalleri azaltılmış, Nazım imar planında bu bölgede verilen 1,5 emsal ile çoğu yapılaşmış olan ilçe merkezindeki az sayıda boş arsanın çevresindeki yapıların yarısı kadar dahi inşaat yapamayacağı, bir yandan hakkaniyetsiz bir plan kararı getirildiği duygusu oluştururken diğer yandan çoğu, meri uygulama imar planı şartlarına göre yapılaşmış sokak ve caddelerde yeni plan şartlarına göre bitişiğindeki ve/veya yakin çevresindeki yapılar ile uyumsuz yapıların yapılmasına ve görsel bütünlüğün bozulmasına neden olacaktır Silivri Merkezde 30 yıl önce meri Uygulama İmar Planı şartlarına göre 5-7 kat olarak yapılmış ancak bugünkü deprem yönetmeliği şartlarına uymayan yapılar mevcut olup bölgedeki inşaat emsallerinin düşürülmesi bu yapıların yenilenmesine veya güçlendirilmesine imkân vermemektedir. Bu duruma uygun plan notu eklenmelidir Konut Alanlarında planlanmış olan alanlarda minimum parsel şartı 300 m2 olarak belirlenmiştir. Oysaki konut alanları içinde çok sayıda 300 m2 den küçük parsel bulunmaktadır. Bu alanların meskûn alanlarda olduğu dikkate alınarak minimum parsel sınırlamasının kaldırılması 1.7- Nazım İmar Planı ile Uygulama imar planı kayıtlarından olan yapı yüksekliği, kat âdeti, inşaat emsali, parsel büyüklükleri gibi birçok yapılaşma şartları getirilmektedir. Bu plan kararları 1/1000 ölçekli uygulama İmar Planı yapımında plan notları ile net olarak belirlenmesi talep edilmektedir. Ayrıca askı süreci içinde ilgi (e) ve ilgi (ff) dilekçeler ile 1/5000 ölçekli planda T+H2, Konut+Ticaret, 420 k/ha Konut Alanı, 120 k/ha Konut Alanı ve B1 Konut Alanı nda kalan parsellerin emsal değerine, imar hakkına, kat adedine itiraz edilerek; eski imar planlarındaki imar şartlarının geri verilmesi, planda verilen emsal değerlerinin arttırılması, kat adedinin arttırılması, kat adedinin plan notlarına ekleme yapılması, mülkiyet haklarının korunması talep edilmektedir. Silivri Belediyesinin ilgi (d) itiraz yazısındaki yukarıda açıklanan hususlar, ilgi (e) ve ilgi (ff) itirazlardaki taleplerle birlikte değerlendirildiğinde aşağıda açıklanan hususlar tespit edilmiştir. 1.a- B1 ve 120 K/Ha Meskun Konut Alanlarının Bir Kısmındaki Yapılanma Koşullarına İlişkin İtirazlar: İtirazlara konu olan Mimar Sinan Mahallesi nin doğusunda ve Mimar Sinan Köprüsü Koruma Alanı nın batısında kalan yaklaşık 10 hektarlık alanda 1/5000 ölçekli planda B1 Meskun Konut Alanı ve 120 ki/ha Meskun Konut Alanı planlanmıştır. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarının Uygulama Hükümlerinin B1 Meskun Konut Alanları başlığı altında: 1000 m² den küçük parsellerde; KAKS: 0.50, H.maks: 7.50 metredir (2 kat) m² arasında büyüklüğe sahip veya tevhid sonucu oluşan m² arasında büyüklüğe ulaşan parsellerde; KAKS: 0.70, H.maks: metredir (3 kat). Mülkiyeti parselinde kalmak şartıyla, belediyesince onaylanacak avan proje aşamasında uygulama yapılan alanın %20 si Park ve Otopark olarak ayrılır m² den daha büyük veya tevhid sonucu oluşan 2000 m² den büyük parsellerde; KAKS: 0.90, H.maks: 3 kattır. Mülkiyeti parselinde kalmak şartıyla, belediyesince onaylanacak avan proje aşamasında uygulama yapılan alanın %20 si Park ve Otopark olarak ayrılır. Hükmü yer almaktadır. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarının Uygulama Hükümlerinin ki/ha Meskun Konut Alanları başlığı altında ise H.maks: 2 kattır. denilmektedir. Söz konusu bölgede 1/5000 ölçekli plan kararları ile mevcut yapılaşma durumu ve meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı karşılaştırıldığında; 1/1000 plan ile verilen emsal değerlerinin Emsal:1.40 olduğu, bunun sonucunda 1/1000 ölçekli imar planı ile oluşan mevcut yapılaşmaların yapılanma şartlarının 1/5000 ölçekli plan ile getirilen yapılanma şartlarını aştığı, söz konusu alanlarda 1/5000 ölçekli plan kararları ile müktesep hakların birlikte yeniden değerlendirilmesi gerektiği tespit edilmiştir. Bu çerçevede; Mer i 1/1000 ölçekli planda getirilen E:1.40 değerini karşılamak amacıyla B1 ve 120 ki/ha Meskun Konut Alanları nın bir kısmının 420 ki/ha Meskun Konut Alanına alınmak suretiyle Müdürlüğümüzce hazırlanan bilgi paftasında gösterildiği şekliyle yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. 1.b- T+H2, Konut+Ticaret, 420 K/Ha Konut Alanlarındaki Yapılanma Koşullarına İlişkin İtirazlar: 10

11 İtirazlara konu olan Pirimehmetpaşa Mahallesi ve Alibey Mahallesi nde kalan yaklaşık 50 ha lık alanda 1/5000 ölçekli planda Ticaret+Hizmet Alanı-2 (T+H2), Konut+Ticaret Alanı (K+T) ve 420 ki/ha Meskun Konut Alanı planlanmıştır. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarının Uygulama Hükümlerinin ki/ha Meskun Konut Alanları başlığı altında: H.maks: metredir (5 kat). denilmektedir. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarının Uygulama Hükümlerinin Konut+Ticaret Alanlarına (K+T) ilişkin plan notunun yapılanma şartlarıyla ilgili kısmında:... KAKS: 1.50, H.maks: metre (5 kat), minimum parsel büyüklüğü: 300m² ve minimum ifraz şartı 750 m² dir. Hükmü yer almaktadır. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarının Uygulama Hükümlerinin Ticaret+Hizmet Alanları-2 (T+H2) ilişkin plan notunun yapılanma şartlarıyla ilgili kısmında ise;...kaks: 1.50, H.maks: 5 kat, minimum parsel büyüklüğü: 300m² ve minimum ifraz şartı 500 m² dir. Hükmü yer almaktadır. Söz konusu bölgede 1/5000 ölçekli plan kararları ile mevcut yapılaşma durumu ve meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı karşılaştırıldığında; 1/1000 plan ile verilen Bitişik nizam 5, 6 ve 7 katlı yapılaşmanın emsal değerlerinin Emsal:4.00 a kadar çıktığı, bunun sonucunda 1/1000 ölçekli imar planı ile oluşan mevcut yapılaşmaların yapılanma şartlarının 1/5000 ölçekli plan ile getirilen yapılanma şartlarını aştığı, söz konusu alanlarda 1/5000 ölçekli plan kararları ile müktesep hakların birlikte yeniden değerlendirilmesi gerektiği tespit edilmiştir. Bu çerçevede; Mer i 1/1000 ölçekli planda getirilen yapılanma şartlarını karşılamak amacıyla 1/5000 ölçekli planda; T+H2 (Ticeret+Hizmet 2) Alanlarının tamamının K+T (Konut+Ticaret) Alanlarına alınarak T+H2 Alanlarının iptal edilmesi ve yeni oluşan K+T (Konut+Ticaret) Alanları ile birlikte bütün Konut+Ticaret Alanlarının yoğunluklarının 700 K/Ha yoğunluğa çıkarılması ve 420 K/Ha Meskun Konut Alanlarının bir kısmının 700 K/Ha Meskun Konut Alanları lejantına alınmak suretiyle Müdürlüğümüzce hazırlanan bilgi paftasında gösterildiği şekliyle yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Bunun yanında; İlgi (cc) Meclis Kararında ilgi (ff) dilekçeler ile ilgili olarak; Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından 700 ki/h yoğunluk değerine alınması önerilen alanlarda bu doğrultuda düzenleme yapılması kararı bulunmakla birlikte konuya ilişkin ilgi (bb) değerlendirme yazımızda yer alan; Müdürlüğümüzce hazırlanan bilgi paftasında belirtilen alanlardaki T+H2, Konut+Ticaret ve 420 k/ha Meskun Konut Alanlarının Mer i 1/1000 ölçekli planda getirilen yapılanma şartlarını karşılamak amacıyla 1/5000 ölçekli planda söz konusu alanlar 700 ki/ha Konut+Ticaret lejantına alınmak suretiyle bilgi paftasında gösterildiği şekliyle yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Değerlendirmesi ile 420 K/ha yoğunluklu Meskun Konut Alanlarının da 700 K/Ha Yoğunluk değerine sahip K+T (Konut+Ticaret) Alanlarına alınması gibi bir sonuç ortaya çıkmaktadır. Ancak söz konusu alanların plan bütünlüğü çerçevesinde Meskun Konut Alanı kullanımının devam etmesinin ve bununla birlikte 700 K/Ha yoğunluk değerine çıkartılmasının uygun olacağı düşünülmektedir. Bu nedenle ilgi (cc) Meclis Kararının yazımız ekinde iletilmekte olan bilgi paftası doğrultusunda ve yukarıda (1.a) ve (1.b) maddelerinde açıklanan hususlar çerçevesinde yeniden değerlendirilmesi gerekmektedir. 1.c- Diğer B1 ve 120 K/Ha Meskun Konut Alanlarının Yapılanma Koşullarına İlişkin İtirazlar: ilgi (e) merkez dışı yapılanma ile ilgili itirazlardan, (1.a) ve (1.b) maddelerinde anılan itirazların dışında kalan itirazlara konu olan parsellerde 1/5000 ölçekli planda verilen yapılanma şartlarının mer i 1/1000 ölçekli planda getirilen yapılanma şartlarını karşıladığından hak kaybının olmayacağı değerlendirilmiş olup, söz konusu alanlarda emsal artışı yapılması, yapı ve nüfus yoğunluğu ile plan nüfusunu arttırıcı nitelikte olduğundan ve plan nüfusunun donatı ihtiyacını arttırıcı özellik arzettiğinden planın ana kararlarını bozucu niteliktedir. 2. İmar Haklarının Transferine İlişkin İtirazlar: Silivri Belediyesinin ilgi (d) itiraz yazısında, 1.3-Marmara Denizine paralel olarak planlanan park alanındaki mülklere uygulamayı kolaylaştırmak amacıyla İnşaat hakki transfer uygulaması getirilmiştir. Ancak transfer yapılmasını teşvik amacıyla transfer eden parsel adına da transfer ettiği alan ile orantılı olarak bir inşaat emsali artışı getirilmesi uygun olacağı, 1.4-Transfer edilecek alanlardaki taşınmazlara Meri planındaki fonksiyonuna bağlı olarak inşaat emsali belirlenmiş olup Meri planda donatı alanı olarak planladığı halde bugüne dek kamulaştırılmamış parsellere KAKS:0.60 üzerinden inşaat emsali ile transfer hakki tanınması bu parselleri uzun yıllardır kamulaştırılmaması yanında bir kez daha mağdur ettiği, 11

12 1.5- Transfer edilecek parsellere verilecek inşaat emsallerinin tespitinde Meri Uygulama İmar Planı kararına atıfta bulunulmaktadır. Oysaki Nazım İmar planına uygun olarak planlama alanına yeni bir Uygulama İmar Planı yapılacak olup eski plan kararlarına bağlı emsal oranı belirlenmesi doğru olmayacağı, 1.6-Transfere konu olacak parsellerin imar hakki uygulama görmemiş parsellerin %60, uygulama görmüş parsellerin ise, parsel alanının, sahil şeridinde kalan parseller için KAKS:1.00 üzerinden, diğer Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarında kalan parseller için ise, KAKS;0.50 olarak hesaplanmalıdır. Ayrıca planlama alanı içindeki tüm fonksiyon Alanları (İlçe Merkezi hariç), plan ile verilen inşaat emsalinin 2 katını geçmemek şartı ile transfer alabilmesi gerektiği, 1.8-Planda K1, K2, K3 olarak tanımlanan alanlara değişik şartlara bağlı olarak 2 ve 8 kat arasında farkı yükseklikte yapı yapılmasına imkân tanınmış olup hem bahçe mesafeleri, parsel büyüklükleri hem de görsel bütünlük açısından olumsuzluklar yaratılacaktır. Bu nedenle bu alanlarda bulunan parsellerde 18. madde uygulaması yapılması ve / veya transfer alanı alması halinde kat âdeti 4-6 kat aralığında tutulmalı veya kat âdeti yapı yüksekliği ve parsel büyüklüklerine ilişkin kısıtlamalar getirilmemelidir m 2 yi tamamlayan her lejanttaki parsele transfer hakki verilmesi gerektiği, 1.9-Transfer edilecek alanlardaki parsellere verilecek inşaat hakkının belirlenmesinde, Parsellerin uygulamadan önceki miktarlarına ve 18.madde uygulaması görüp görmediği, meri planındaki durumuna bağlı şartlar getirilmesi bunların tespit ve uygulamasında karışıklıklar ve zorluklar getirileceği, B1 olarak tanımlanan konut alanlarında parsel büyüklüklerine bağlı olarak değişmektedir. Oysaki emsal artışları mevcut küçük parsellerin tevhid edilmesi şartına bağlanması gerektiği, ada içerisindeki mevcut 13 parsel ve 13 bloktan oluşan yapılar şehir merkezi dokusu içerisinde kaldığından yeşil alandan çıkarılarak yeniden yapılanma hakkı verilmesi şeklinde taleplerde bulunulmaktadır. Askı süreci içerisinde ilgi (f) dilekçeler ile; 1/5000 ölçekli planda kıyı alanlarında ayrılan yeşil alana ve yeşil alanların transfer edilecek alanlar sınırına alınmak suretiyle imar transferi uygulamasına, transferin şartlarının gerçekleşmesi durumda E-5 Karayoluna yakın gayrimenkullerin, kıyıdaki transfer alanında kalan gayrimenkullerine göre maddi açıdan daha düşük değerde olması, transfer şartlarının gerçekleşmesi durumunda, kat mülkiyetli, iskanlı ve tapulu evlerinin kaybedileceği, transfer şartlarının gerçekleşmesi durumunda transfer ile boşaltılan alanların gerisinde kalan parsellerde rant artarken, transfer alanında kalan parsellerin mağdur olacağı, İmar Transferi ibaresinin İmar Kanununda yer almayan bir kavram olduğu ayrıca, planda transferin nasıl yapılacağı, hangi ilkelere dayanılacağı ve hangi kuralların işletileceği, imar transfer alanı sahipleri ile bundan yararlanmak zorunda kalacak mülkiyet hakkı sahiplerinin ne şekilde anlaşılacaklarının netleştirilmemesi gibi gerekçeler ile itiraz edilerek; bu alanlarda kalan parsellerin transfer alanı sınırından çıkarılarak konut alanına alınması, imar verilmesi veya eski imar haklarının iadesi talep edilmektedir. Silivri Kaymakamlığı nın ilgi (g) yazısı ile İstanbul Valiliği İl Mahalli İdareler Müdürlüğü nün tarih 7032 sayılı yazısı ekinde iletilen 1/5000 Ölçekli Silivri Merkez Sahil Nazım İmar Planı na itirazın e-posta iletisinde Silivri Semizkumlarda oturmaktayım. Yeni 1/5000 imar planında sahil şeridi 50 metre iken Semizkumlarda 100 metre geçiyor. Ya bütün sahillerin 100 metre yeşil alan ilan edilmesi ya da Semizkumlarda sahilin 50 metreye indirilmesi talep edilmektedir. Silivri Belediyesinin ilgi (d) itiraz yazısının 1.3, 1.4, 1.5, 1.6, 1.8, 1.9, 1.10, 1.16 maddesindeki itirazlar ile ilgi (f) ve ilgi (g) itirazlar birlikte değerlendirildiğinde aşağıda açıklanan hususlar tespit edilmiştir. 1/5000 Ölçekli Planda Kıyı Alanlarına Getirilen Yeşil Alan Ve Transfer Edilecek Alanlara İlişkin Plan Kararlarının Değerlendirilmesi: 1-Kıyı Alanlarıyla İlgili 1/ Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı Plan Kararları; 1/ ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planının Kıyı Alanları Başlığı altında; 1/ ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı nda kıyılar kamu yararı ilkesi esas alınarak değerlendirilmiş ve kıyılarda ağırlıklı olarak parklar, spor alanları, günübirlik rekreasyon alanları gibi kamuya açık rekreaktif amaçlı kullanımların olması öngörülmüştür. Bu çerçevede, Marmara Denizi Kıyıları kentsel ve bölgesel yeşil ve spor alanı olarak gösterilmiştir. Kıyı ile konut alanlarının fiziksel ilişkisinin de mevcut doku içinde oluşturulacak yeşil koridorlar ile sağlanması öngörülmektedir. Kıyılar için verilen kentsel ve bölgesel yeşil ve spor alanı kararı; küresel iklim değişikliği sonucunda deniz seviyesinde ortaya çıkabilecek yükselmenin yol açabileceği olumsuzlukların azaltılmasını da destekler niteliktedir. 12

13 Kıyı Kanunu na tabi olan kıyılarda kıyılarda kamu kullanımının artmasının yanı sıra kıyıların iç kesimlerle ilişkilerinin sağlanması da Plan ın temel önceliğidir. Bu alanın kıyı kesimlerinde; tekne imalatları, korunaklı yerel kayık barınakları ve plaj kullanımları; kıyıya yakın ocak göletlerinde yelken sporu alanları; ağaçlıklı ve açık alanlarda ise kültür ve kongre turizmin yanı sıra, doğa ve yaşamın kaynaştığı, ekolojiye uyumlu doğal yaşam temalı park alanları ile açık havada yapılabilen spor faaliyetleri, seyir terasları, piknik alanları, botanik bahçesi, hobi bahçesi gibi açık alan düzenlemeleri yer alabilir. İstanbul un Marmara kıyıları ise D-100 (E5) ve TEM Otoyolu bağlantıları arasında sıkışmış, yoğun çalışma alanlarının ve sanayi bölgelerinin baskısı altındadır. Özellikle Avrupa Yakası nın Marmara kıyıları jeolojik açıdan sakıncalı olup, Büyükçekmece ve Silivri bölgesine doğru gidildikçe bu bölgede de ikinci konut baskısı hissedilmektedir. Plan da Marmara kıyılarındaki jeolojik sakıncalı alanların ve mevcut yeşil alanların bütünleştirilerek, kentsel açık yeşil alan sisteminin oluşturulması ve iç kesimler ile bağlantının kurulması amaçlanmıştır. denilmektedir ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı amaç, hedef ve stratejileri doğrultusunda; 1/5000 ölçekli planda, kıyı bölgesinin yerleşme ve İstanbul ölçeğinde hizmet verebilecek kapasiteye çıkaracak düzenlemenin yapılması, yerleşim alanını kuzey güney hattında geçen ve Marmara Denizi ne dökülen derelerin koruma alanlarının düzenlenerek muhtemel taşkınların kontrol altına alınması, kıyı alanlarında düzenlenecek rekreatif alanların yerleşimin iç kısımları ve diğer yeşil alanlar ile bağlantısının sağlanması, Planlama alanı içerisinde yetkili kurumların görüşleri ile belirlenen Taşkın Alanları ve AJE alanlarında yapılaşmanın kontrol altına alınması, yerleşim içi ulaşım ağının sağlıklaştırılması, diğer yerleşimler ile ulaşım entegrasyonunun sağlanması ve üst ölçekli plan kararlarından gelen kabul ve öngörüler göz önüne alınarak bölgede ihtiyaç duyulacak donatı alanlarının sağlanması, Planlama alanında yapıdan arındırılması planlanan alanlarda, uygulama aracı olarak kamulaştırmanın yanında imar transferi yönteminin kullanılması ve uygun alanlarda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesine göre uygulama yapılması strateji olarak benimsenmiştir. 2-Kıyı Alanları Kapsamında Alınan Kurum Görüşleri; Sahil bölgesinde yaşanan en önemli sorunlardan birini Kıyı Kanunundan önce ilk 50 metrelik bantta yapılan 2. Konutların yoğunluğunun oluşturduğu tespit edilmiştir: Özellikle site organizasyonu içinde yapılan bu konutlar yapılar kıyıya çok yakın olduğundan denize ulaşmayı ve yararlanmayı önemli ölçüde kısıtladığı gibi kıyı alanlarını kendi mülkiyetleri gibi kullanmaktadırlar. Silivri bölgesinin üst ölçekli plan kararlarıyla yaklaşık kişinin yaşayacağı düşünülürse kıyı alanlarının rekreatif anlamda halkın kullanımına açılması bir zorunluluktur. Planlama aşamasında buna yönelik politikaların geliştirilmesi ve uygulanması şarttır. Ayrıca Bayındırlık Ve İskân Bakanlığı Teknik Araştırma Ve Uygulama Genel Müdürlüğü nün plana İlişkin kurum görüşünde bahsi geçen 1/5000 ölçekli plan çalışmalarının, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Yönetmeliklerine, planlama ilke ve esaslarına uygun olarak yapılması, ayrıca planlama alanının Kıyı Kanununa tabi alanlar içermesi durumunda da, 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve ilgili Yönetmeliği hükümlerine uyulması talep edilmiştir. Kıyı Kanunu nda (Kanun Numarası: 3621 Kabul Tarihi: 04/04/1990); Madde 5 - Kıyılar ile ilgili genel esaslar aşağıda belirtilmiştir:kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Kıyılar, herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açıktır, Kıyı ve sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir. Sahil şeritlerinde yapılacak yapılar kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilir. Yaklaşma mesafesi ve kıyı kenar çizgisi arasında kalan alanlar, ancak yaya yolu, gezinti, dinlenme, seyir ve rekreaktif amaçla kullanılmak üzere düzenlenebilir. Madde 6 - Kıyı, herkesin eşitlik ve serbestlikle yararlanmasına açık olup, buralarda hiçbir yapı yapılamaz; duvar, çit, parmaklık, tel örgü, hendek, kazık ve benzeri engeller oluşturulamaz. Denilmektedir. 3- Kıyı Alanlarına İlişkin 1/5000 Ölçekli Planın Stratejileri; 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı teklifi, onaylı 1/ Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı, plana ilişkin alınan kurum görüşleri, ilgili yasal mevzuat ve analitik çalışmalar doğrultusunda belirlenen plan hedefi ile ilgili izlenecek stratejiler çerçevesinde; Kıyı bölgesinin yerleşim ve İstanbul ölçeğinde hizmet verecek şekilde düzenlenmesi amacı ile kıyıdan ilk 50 metrelik bir hattın Rekreatif - Yeşil Alan olarak değerlendirilmesi, 13

14 Tüm yerleşim kıyı şeridini boydan boya kat edecek olan bu Rekreatif - Yeşil hattın mümkün olan ve elverişli noktalarında plaj alanları planlanacaktır. Merkezin doğusunda ve batısında kalacak olan plajların tüm İstanbul ölçeğinde hizmet vermesine olanak sağlayacak düzenlemeleri ihtiva etmesi sağlanacaktır. Plajlara ek olarak uygun alanlarda yerleşim özelliklerine ve yapılaşma koşullarına uygun turizm tesisleri de ayrılması, Kıyıdaki Yeşil - Rekreatif hattın açılması ile mevcutta ilk 50 metrelik kuşak içerisinde kalan özel mülkiyetteki parsellerin kamulaştırmanın yanında imar haklarının başka parsellere transfer edilmesi yoluyla kıyı hattının düzenlenmesi sırasında ortaya çıkacak mağduriyetin planlama alanı içerisinde çözümlenmesi, Dere alanları ıslahı için İSKİ nin tanımladığı dere koruma kuşakları plana işlenerek ve gerekli görülen yerlerde taşkın alanları ve Zemin ve Deprem Müdürlüğünden gelen AJE alanları ile birleştirilerek yeşil alanların yer yer genişletilmesi, Kıyıda sahil bandı içinde yer alan yapılaşmadan kurtararak tüm yerleşim ve çevredeki üst bölge hizmetine açacak Rekreatif - Yeşil Hat ile kuzey güney hattında yerleşimi boydan boya geçerek kıyıya kadar uzanan dere koruma kuşaklarının oluşturduğu yeşil bütünlük sürekli ve yerleşimin iç bölgelerine kadar uzanan bir yeşil sistemin oluşturulması, Devamlılığı olmayan ve yetersiz kalan mevcut ulaşım sistemi tekrar düzenlenecek ve ulaşım hiyerarşisini sağlayacak yol kademelenmesine dikkat edilerek yeni bir sistem kurulacaktır. Planlama sınırı dışındaki alanlardaki mevcut planların ulaşım sistemi de göz önüne alınarak yerleşim içi ulaşım sisteminin çevresiyle olan entegrasyonu sağlanacaktır. Mevcutta 2. konut ağırlıklı olarak kullanılan bölgelerin 1. konuta dönüşüm eğilimleri ve mevcut donatı eksiklikleri göz önüne alınarak planlama öngörüsü içerisinde bölgede ihtiyaç duyulacak donatı alanları hesaplanacak ve 1. konut bölgesi standartlarına uygun hale getirilecektir. 4- Kıyı Alanlarına İlişkin 1/5000 Ölçekli Planın Uygulama Araçları; Planlama alanında ayrılan sosyal donatı alanları ve rekreatif alanların kamu eline geçmesi için, uygulama aracı olarak kamulaştırmanın yanında imar transferi yönteminin kullanılması ve uygun alanlarda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesine göre uygulama yapılması strateji olarak benimsenmiştir. Planlama alanı arazi kullanım müdahale ve potansiyeli değerlendirmesi neticesinde hazırlanan şemada; planlama alanındaki yapılaşmış alanların ve boş alanların kurum görüşlerinden, analitik etüt çalışmalarından ve yasal mevzuatın (Kıyı Kanunu, v.b.) değerlendirilmesi neticesinde; 1- Yapıdan Arındırılacak Alanlar (dere yatakları ve kıyının ilk 50 metresi) 2- Transfer Alabilecek Alanlar belirlenmiştir. 5-İmar Transferi Tekniği, Yasal Çerçevesi; Riskli kentsel alanların sağlamlaştırılması kapsamında yapılan yeni hukuki düzenlemelerde imar transferi ile ilgili birçok düzenleme yapılmıştır: a Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanununda; Madde 11 (1) Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün görevleri şunlardır: d) Dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi, dönüşüm alanı ilan edilen alanlardaki yapıların tespiti ile arsa ve arazi düzenleme ve değerleme iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamak; dönüşüm uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, gerektiğinde acele kamulaştırma, paylı mülkiyete ayırma, birleştirme, finansman düzenlemelerinde bulunma, dönüşüm alanları içindeki gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve Bakanlıkça belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile anlaşmalar sağlama, gerektiğinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme, kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek. denilmektedir. Madde 6 (1) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. (5) Bakanlık; a) Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya.. denilmektedir. 14

15 b- 648 Sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hükmünde Kararnamede; MADDE 4 e) 2 nci maddenin birinci fıkrasının (h) bendinde belirtilen konularla ilgili olarak 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun ek 7 nci maddesi çerçevesinde uygulama yapmak veya yaptırmak, bu uygulamalara yönelik olarak kentsel dönüşüm, yenileme ve transfer alanları geliştirmek, bu alanların her ölçekteki imar planı ve imar uygulamalarını, kentsel tasarım projelerini yapmak, yaptırmak ve onaylamak, bu çerçevede paylı mülkiyetleri ayırmak, birleştirmek, arsa ve arazi düzenlemeleri yapmak, imar hakkı transfer etmek, kamulaştırma ve gerektiğinde usulüne uygun olarak acele kamulaştırma yoluna gitmek, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izinlerini vermek ve kat mülkiyeti tesis ve tescilini sağlamak. Denilmektedir. c- Orta Doğu Teknik Üniversitesi Deprem Mühendisliği Araştırma Merkezi nce hazırlanarak Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Proje Koordinasyon Birimi ve Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğüne Kod no.lu Proje Kapsamında Sunulan raporda; 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu ( gün ve sayılı RG) Kamu yararı bulunması durumunda taşınmazların kişilerden Devlet ve kamu tüzel kişilerine devrini olanaklı kılan bu yasa, kamulaştırma yapabilecek merciler i, bedel tespitine ilişkin esasları, işlemlerin sırasını, kamulaştırmadaki (kısmi kamulaştırma, irtifak kurma, el koyma, trampa ve acele kamulaştırma gibi) özel yöntemleri ve yargı yolu konularını kapsamaktadır. Yasa da afetlere konu olabilecek taşınmazlara ilişkin herhangi bir tanım ya da hüküm yer almamıştır. Kamulaştırma ve İrtifak Kurma Yasa nın 4. maddesinde, Taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak kurulabilir denilmektedir. Bu hüküm, elektrik yüksek gerilim ya da doğal gaz şebekelerinin özel araziden geçirilmesinde yaygın kullanım bulmaktadır. İmar amaçlı kullanımı için bu maddenin (imar planı kapsamında ya da dışında) kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulması olanağını sağlaması ve bunun bir özel irtifak biçimi olan imar haklarının satın alınması için kullanılabilmesi, gerek afet etkilerinin azaltılması amaçlı fiziki düzenlemelerde, gerekse imar planlamasının başka hedefleri için önemli bir araç oluşturabilir. Bu araç, imar hakkı aktarımı yöntemi ile birlikte planlama uygulamalarının güçlenmesine katkıda bulunacaktır. Afetlere konu alanlarda bu uygulama ile: (i) yapılaşmanın önlenmesi amacıyla imar hakkının kamulaştırılması, (ii) bu irtifakın sürekliliğinin korunması, (iii) kamulaştırma bedelinin (hiç değilse bir bölümünün) kıymetli kağıt ile ödenmesi, (iv) bu irtifakın tapuya tescil edilmesi sağlanmalıdır. Denilmektedir. 6-1/5000 Ölçekli Planın Kıyı Alanı ve Transfere Konu Olacak Konut Alanları İle İlgili Plan Kararları; Planda ikinci konut alanlarının yer aldığı kıyıdaki bölgelerde Bu alanların 1. Konuta dönüşümü çerçevesinde yoğunluk artışı öngörülmemiş, mevcut yoğunluklar korunmuştur. Kıyıdan kuzeye doğru yükselen alanlarda ise ancak transfer alması durumunda yoğunlukları arttırılacak K1, K2, K3 Konut alanları yer almaktadır. Bu alanlar genellikle yapılaşmamış alanlar olup doğu-batı aksında belli aralıklarla hem yoğunluğun yükseleceği hem de donatı alanlarının toplanacağı merkezleri ifade etmektedir. Yapılaşmanın yoğunlaşacağı bu alanların arasında D-100 karayoluna yakın bölgelerde ise yoğunluklar parsel büyüklüklerine göre ayarlanacaktır. Buna göre birleşerek belli bir büyüklüğün üzerine çıkacak parsellerde yoğunluk artışına gidilmiş, böylece özellikle ana ulaşım akslarına yakın alanlarda, belirli bir kentsel makroforma uygun olarak belirli noktalarda yükselen ve alçalan ve tekrar yükselen ve alçalan bir siluetin oluşması hedeflenmiştir. Ayrıca bu alanlar yüksek yoğunluklu alanlar olmasının yanında sosyal donatı alanı ve kentsel ticaret ve hizmet merkezi konumundaki alt merkezler olarak kurgulanmıştır. Kıyıdan uzaklaştıkça yoğunlukların azalması ilkesi kuzey-güney doğrultusunda dere yataklarını takip eden ekolojik koridorlar yardımıyla birbirinden ayrılan semtlerin her birine ayrı ayrı uygulanmış, böylece farklı yoğunluk bölgeleri elde edilerek semtlerin kendi içinde de bir yoğunluk kademelenmesi elde edilmiştir. Planla amaçlanan kıyı bölgelerinin ve dere yataklarının yapılaşmadan arındırılmasına yönelik olarak ortaya çıkan anahtar kavram Transfer dir. Transfer kavramı özünde Kentsel Dönüşüm ün yöntemlerinden biri olarak geliştirilmiş olup, planlama alanında jeolojik açıdan sakıncalı alanlarda ve kamuya ait olması gereken ilk 50 metrelik kıyı bandında yapılaşmanın engellenmesi ve mevcut yapı stokunun boşaltılması yoluyla hızla artan nüfusun ihtiyacı olan Açık ve Yeşil alanlar ile gerekli donatı alanlarının karşılanmasını hedeflemektedir. Planda TR rumuzu ile gösterilmiş olan Transfer Edilecek Alanlar a ait yapılaşma hakları plan notlarında ayrıntılı olarak belirtilen henüz yapılaşmamış alanlara taşınacak, söz konusu alanlar 15

16 yerleşmede sosyal donatı alanları ve ticaret alanları ile desteklenmiş yoğun kümeler haline getirilecektir. Transfer sırasında gözetilmesi gereken, transfer alan bölgelerdeki imar haklarının transfer şartına bağlı olarak bir miktar arttırılarak işlemin cazibesinin arttırılmasıdır. Transfer alan alanlar kendi içlerinde kademelendirilerek, transfer işlemi gerçekleşmesi halinde oluşacak yoğunluklar kıyıdan D-100 karayoluna doğru gidildikçe attırılmıştır. Böylece yatay ve düşey düzlemlerde farklılaşmalar yaratılmıştır. Düşey düzlemde kıyıdan içerilere doğru gabari olarak yükselen yapılar yatay düzlemde (denizden bakıldığında) yerleşmenin kentsel anlamda yoğunlaştığı bölgelerin öne çıktığı bir görüntüyü ortaya çıkartılması amaçlanmıştır. 7-1/5000 Ölçekli Planın Transfer Alanlarıyla İlgili Plan Kararları; 1/5000 ölçekli planda kıyı alanında ayrılan Yeşil Alanlar, ayrıca Transfer Alanları sınırları içinde gösterilmiş olup bu alanlar, kamu yararı kapsamında sosyal donatı olarak kamunun eline geçmesi gereken alanlar olduğundan, öncelikli uygulama aracı kamulaştırma aracıdır. Ancak kıyı alanında dönüşümü öngörülen alanların halihazırda üstünde yapıların mevcut olması ve alanın büyük olması göz önünde bulundurulduğunda ikinci bir uygulama aracı olarak İmar Transferi seçeneği plana konu edilmiştir. Bu hususla ilgili olarak 1/5000 ölçekli planın Plan Notlarının 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planlarının Yapımı Aşamasında Uyulacak Hükümler başlığının 14.Maddesinde; Transfer Edilecek (TR) Alanlar: Planda Yeşil Alan, Sosyal Donatı Alanı ve Yol olarak ayrılan bu alanlarının inşaat hakları, söz konusu alanların bedelsiz kamu eline geçmesinin ardından ilgili plan notlarında belirtilen şekilde K1, K2, K3, T+H1, TT ve Turizm Tesis Alanlarına transfer edilebilir. Bu alanlardaki parsellerin transfere konu olacak kısımlarının imar hakkı; uygulama görmemiş parsellerin %60 ı, uygulama görmüş parsellerin ise uygulamadan önceki alanlarının %60 ı alınarak, bu planın onaylandığı tarihte yürürlükte olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planında yarısından fazlası Konut, Ticaret ve Turizm Alanları nda kalan parseller için KAKS: 1.00 üzerinden, yarısından fazlası veya tamamı Sosyal Donatı ve Teknik Altyapı ve Yeşil Alanlarda kalan parsellerde ise KAKS: 0.60 üzerinden hesaplanarak transfer edilebilir. Parselin tamamının transfer alanı içinde kalmaması durumunda, bu işlem sadece parselin transfer alanı içinde kalan kısmı için uygulanır. hükmü yer almaktadır. Söz konusu plan notundan da görüleceği üzere Transfer Alanları için uygulamanın birinci önceliği donatı alanlarının bedelsiz kamu eline geçmesinin şartına bağlanmış olup ancak kamulaştırma ile uygulama yapılabilecektir. Ayrıca kıyı alanlarındaki dönüşümü öngörülen alanın dönüştürülebilmesi için uygulama araçları birden fazla olup, her bir uygulama aracı farklı amaçlar için hazırlanan hukuki mevzuatlarla tanımlanmıştır. 1/5000 ölçekli planda planlama alanında nüfus projeksiyonu, genel yapılaşma yoğunluğu ve genel arazi kullanım kararları belirlenirken söz konusu uygulama araçlarının uygulanması sonucunda oluşacak kentsel dönüşümler hesaba katılarak belirlenmiştir. Bununla birlikte İmar Transferi tekniğinin genel değerlendirilmesinde görüleceği üzere; İmar Transferi, mevcut mülkiyet ve imar hakları değerlendirilerek, öncelikle imar hakkının transfer edilmesi koşuluyla transfer alanında kalan mülkiyetin kamuya bedelsiz terkedilmesini ve bunun ardından hesaplanan imar hakkının imar transferi alabilecek başka bir mülkiyette; mevcut imar hakkı ile transfer ile gelecek imar hakkının birleştirilerek kullanılabilmesini öngörmektedir. 8- Sonuç Olarak; 1-1/ ölçekli planın amaç, hedef, stratejileri ve kıyı alanları, riskli alanlarla ilgili genel ilkeler ve plan kararları çerçevesinde; 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında kıyılarda kamu yararı ilkesi esas alınarak kamusal kullanımların arttırılmasına yönelik olarak kıyılarda; parklar, günübirlik rekreasyon alanları gibi kamuya açık rekreaktif amaçlı kullanımlar düzenlenmesi doğrultusunda Marmara Denizi kıyıları şematik olarak kentsel ve bölgesel yeşil alan olarak gösterilmiş olup, bu doğrultuda 1/5000 ölçekli planda Kıyı Alanlarının dönüşümü öngörülmüş ve bu kapsamda kıyı alanları, yeşil alan ve diğer donatı alanları olarak ayrılmıştır. 2-Kıyı Alanlarıyla ilgili alınan kurum görüşlerinde genel olarak kıyı kullanımında herkesin eşit şekilde yaralandığı kamusal kullanım amacıyla kullanılması gerektiği ve bu alanın sahip olduğu jeolojik risklerin plan çalışmalarında değerlendirilmesi talep edilmiştir. Silivri İlçesi ölçeğinde çok önemli olan kıyı alanlarının doğal potansiyel değerine kavuşturularak kıyı alanlarının yeniden kazanılması, bu bölgenin geleceği için çok önemli olduğundan bu yönüyle kıyı alanlarının kamuya kazandırılması kamu yararınadır. 3-1/5000 ölçekli plan ile Kıyı bölgesinin yerleşim ve İstanbul ölçeğinde hizmet verecek şekilde düzenlenmesi amacı ile kıyıdan ilk 50 metrelik bir hattın Rekreatif - Yeşil Alan olarak değerlendirilmiş ve kıyı bölgelerinin yapılaşmadan arındırılmasına yönelik olarak ortaya çıkan Transfer kavramı özünde Kentsel Dönüşüm ün yöntemlerinden biri olarak geliştirilmiş olup, planlama alanında jeolojik açıdan sakıncalı alanlarda ve kamuya terkedilmesi amaçlanan kıyı alanında yapılaşmanın engellenmesi ve mevcut 16

17 yapı stokunun boşaltılması yoluyla hızla artan nüfusun ihtiyacı olan Açık ve Yeşil alanlar ile gerekli donatı alanlarının karşılanmasını hedeflemiştir. 4-İmar Transferi, mevcut mülkiyet ve imar hakları değerlendirilerek, öncelikle imar hakkının transfer edilmesi koşuluyla transfer alanında kalan mülkiyetin kamuya bedelsiz terkedilmesini ve bunun ardından hesaplanan imar hakkının imar transferi alabilecek başka bir mülkiyette; mevcut imar hakkı ile transfer ile gelecek imar hakkının birleştirilerek kullanılabilmesini öngörmektedir. 5-İmar transferi olgusu, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanununda, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu nda tanımlanmış ve ayrıca imar uygulamasına ilişkin Kamulaştırma ve İrtifak Kurma Yasa nın ilgili maddelerine dayandırılabilmektedir. 6-1/5000 ölçekli planda kıyı boyunca 50 metre ve genişliğinde yeşil alanlar ayrılmış olup, tüm yerleşim kıyı şeridini boydan boya katedecek olan bir Rekreatif - Yeşil hat oluşturulmuş, kıyı kullanımı potansiyelinin olduğu kumsal alanlarda plaj alanları ayrılması amacıyla kıyı rekreasyon alanları geniş tutulmuştur. 7-Transfer Alanları için uygulamanın birinci önceliği donatı alanlarının bedelsiz kamu eline geçmesinin şartına ve parselin malikinin rızasına bağlanmış olup, diğer durumda ancak kamulaştırma ile uygulama yapılabilecektir. Ayrıca kıyı alanlarındaki dönüşümü öngörülen alanın dönüştürülebilmesi için uygulama araçları birden fazla olup, her bir uygulama aracı farklı amaçlar için hazırlanan hukuki mevzuatlarla tanımlanmıştır. 1/5000 ölçekli planda planlama alanında nüfus projeksiyonu, genel yapılaşma yoğunluğu ve genel arazi kullanım kararları belirlenirken söz konusu uygulama araçlarının uygulanması sonucunda oluşacak kentsel dönüşümler hesaba katılarak belirlenmiştir. 8-Kıyıdaki Yeşil-Rekreatif hattın açılması ile mevcutta ilk 50 metrelik kuşak içerisinde kalan özel mülkiyetteki parsellerin imar haklarının başka parsellere transfer edilmesi yoluyla kıyı hattının düzenlenmesi sürecinde kamulaştırma aracıyla birlikte imar transferi uygulama aracıyla planlama alanı içerisinde çözümlenmesi stratejisine uygun olarak kıyıdan kuzeye doğru yükselen alanlarda transfer alması durumunda yoğunlukları arttırılacak K1, K2 ve K3 Konut alanları, transfer alabilecek Ticaret+Hizmet alanları ve Turizm Tesis alanları planlanmıştır. Bu alanlar genellikle yapılaşmamış alanlar olup doğu-batı aksında belli aralıklarla hem yoğunluğun yükseleceği hem de donatı alanlarının toplanacağı kentsel ticaret ve hizmet merkezi konumundaki alt merkezler olarak planlanmıştır. Söz konusu itirazlarla ilgili olarak yukarıda belirtilen gerekçelere dayanılarak Kıyı Alanlarında kıyıkenar çizgisinden itibaren ayrılan 50 metrelik Yeşil Alan ve diğer donatı alanlarının kaldırılarak yeniden yapılaşmaya açılması 1/5000 ölçekli planın ana ilkelerine aykırıdır. 2.a- Kıyı Alanında Ayrılan Yeşil Alanlara, Donatı Alanlarına ve Donatı Alanlarının Transfer Edilecek Alan Sınırı İçine Alınmasına Dair İtirazların Değerlendirilmesi Neticesinde; 1/5000 ölçekli planda ayrılan Yeşil Alanlardan-Kıyı Rekreasyon Alanında kalan alanlarda dönüşüm sonrası bir kısım maliklerin E-5 karayoluna yakın transfer alacak alanlara, mevcut imar haklarının artırılarak aktarılabilme imkanından dolayı gidebilecekleri, ancak bazı kullanıcıların ise kıyı alanlarını denize yakınlık amacıyla seçtikleri için imar haklarının düşürülmesine rağmen kıyıya yakın alanlarda kalmak istemeleri talebi göz önünde bulundurulmuş, Ayrıca yukarda tespit edilen değerlendirmeler çerçevesinde kıyı alanlarında ayrılan yeşil alanlardaki uygulamanın uygulanabilirliğini artırmak amacıyla, İmar Transferi Alabilecek alanlar yeniden düzenlenmiş, planda mevcut olan transfer alabilecek alanlara ilaveten B1 Konut Alanları ve 120 K/ Ha Yoğunluklu Konut Alanlarının da transfer alabileceği öngörülmüş, kıyı alanında yeşil alan ve diğer donatı alanlarına alınan parsellerin öncelikle kamulaştırma uygulama aracı ile ya da parsel malikinin rızası ile imar transferinin kapsamının ve uygulanabilirliğinin artırılması amacıyla ilgili plan kararları ve plan notlarının yeniden değerlendirilmesi yapılmıştır. Bu çerçevede; 1/5000 ölçekli planda Transfer Edilecek Alanlar Sınırı dışında ve tamamı donatı alanında kalan parsellerin de imar transferi uygulamasına tabii olabilmesi için Transfer Edilecek Alanlar Sınırı lejantı ve bu lejantla ilgili olan 14. Transfer Edilecek Alanlar plan notu kaldırılarak, bu maddede açıklanan kıyılardaki imar haklarının başka bölgelere taşınmasına ait şartlar nolu maddeye eklenerek kıyılardaki Yeşil Alanlara ve diğer donatı alanlarına ilave olarak tamamı donatı alanında kalan bütün parselleri kapsayacak biçimde bilgi paftasındaki şekliyle yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir Konut Yerleşme Alanları ve Kentsel Çalışma Alanları başlıklarının altındaki maddelerde; imar transferi ve parsel büyüklükleriyle ilgili yapılanma şartları bilgi paftasındaki şekliyle yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Planda kıyıda ayrılan Yeşil Alan ve diğer donatı alanları, 1/5000 ölçek hassasiyetinde kıyıkenar çizgisinden itibaren 50 metrelik mesafeye göre ayrıldığından bu alanın 1/1000 ölçekli plan aşamasında kesinleştirilmesi için Genel Yeşil Alanlar Plan notu bilgi paftasındaki şekliyle yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. 17

18 3. Donatı Alanlarına İlişkin İtirazlar: Silivri Belediyesinin ilgi (d) itiraz yazısında yer alan; /1 parselde Tapu+Kadastro binası, 1546/2 parselde ise PTT Binası yapılmaktadır. Nazım imar planında park alanı önerilmiştir. Bu parselin hemen kuzeyindeki otopark alanı da idari tesis planı olarak planlanmıştır. Bu durum uygulamada güçlük oluşturacağı talebi değerlendirildiğinde; Bilgi paftasında 9 rumuzuyla gösterilen söz konusu parsellerin meri 1/1000 ölçekli planda Resmi Kurum Alanında kaldığı ve yerinde Tapu Kadastro ve PTT binalarının yapıldığı tespit edildiğinden 1546 ada 1 parsel ve 1546 ada 2 parselin bulunduğu bölge İdari Tesis Alanına ve bu parsellerin kuzeyindeki İdari Tesis Alanının bir kısmı da Açık Otopark Alanına alınmak suretiyle bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmiştir Silivri Alibey Mahallesi 139 ada 3 parsel Dini tesis alanı olarak planlanmıştır. Yerleşim merkezindeki yapı yoğunluğu dikkate alınarak bu alanda özellikle araç yoğunluğu ve otopark ihtiyacı yaratacak fonksiyonlar getirilmemeli bu alanlar yol, meydan, yeşil alan ve otopark olarak değerlendirilmesi talebi değerlendirildiğinde; sözkonusu parseldeki Dini Tesisin yer seçimi donatı alanlarına ait standartlar ve ulaşılabilirlik ilişkileri gözetilerek seçildiğinden Dini Tesisin kaldırılması talebi planın donatı dengesini bozucu niteliktedir. Askı süresi içinde Defterdarlık Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığı nın ilgi (j) yazısı ile üzerinde Emniyet Müdürlüğü ne ait binaların bulunduğu tespit edilen 48 ada 25 parselin planda Konut+Ticaret olarak gösterildiği, Milli Savunma Bakanlığı na tahsis edildiği ve üzerinde Askerlik Şubesi bulunduğu anlaşılan 980 ada 1 parselin planda Konut Alanı olarak gösterildiği, Sağlık Bakanlığına tahsisli olduğu anlaşılan ancak mevcut hastane binalarının kullanılmadığı tespit edilen 139 ada 3 parselin planda Dini Tesis Alanı olarak gösterildiği belirtilerek; söz konusu planda 48 ada 25 parselin Resmi Kurum Alanı, 980 ada 1 parselin Askeri Tesisi Alanı ve 139 ada 3 parselin Sağlık Tesis Alanı olarak değerlendirilmesi talep edilmektedir. Söz konusu talep değerlendirildiğinde; Bilgi paftasında 8 rumuzuyla gösterilen 48 ada 25 parselin meri 1/1000 ölçekli planda Resmi Kurum Alanında kaldığı ve yerinde Emniyet Müdürlüğüne ait lojman binalarının bulunduğu tespit edildiğinden söz konusu parselin bulunduğu bölge İdari Tesis Alanına alınmak ve plan lejandına İdari Tesisler-Emniyet ibaresi eklenmek suretiyle bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Bilgi paftasında 10 rumuzuyla gösterilen 980 ada 1 parselin meri 1/1000 ölçekli planda Askerlik Şubesi olarak gösterildiği ve yerinde Askerlik Şubesi Hizmet Binasının bulunduğu tespit edildiğinden sözkonusu parselin bulunduğu bölge İdari Tesis Alanına alınmak suretiyle bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Ayrıca 139 ada 3 parseldeki Dini Tesisin yer seçimi donatı alanlarına ait standartlar ve ulaşılabilirlik ilişkileri ile bölgenin nüfus yoğunluğu gözetilerek seçildiğinden Dini Tesisin kaldırılması talebi planın donatı dengesini bozucu niteliktedir. Askı süresi içinde İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü nün ilgi (z) yazısı ile 45 ada 4 parselin tarihli Gayrimenkul Satın Alma Kararı ile Silivri Belediyesi nin tarih ve 700 sayılı muvafakat yazısı dahilinde satın alma işlemi neticesinde Maliye Hazinesi ne geçirildiği, mütemmim cüzünün intifaı (kullanımı) ise Tarım Bakanlığına (Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığına) tahsis edildiği, İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü ne hizmet binası olarak tahsis edilmiş söz konusu parselin 1/5000 ölçekli Silivri Merkez Sahil Nazım İmar Planı nda yeşil olarak gösterildiği sebebiyle plana itiraz edildiği belirtilmekte olup imar planının tamamen iptali ya da mevcut aykırılıklar gereği kamu hizmetine tahsisli taşınmaz yönünden kısmen iptali talep edilmektedir. Söz konusu talep değerlendirildiğinde; Söz konusu Yeşil Alan; plan bütünlüğü, ilgili kurum-kuruluş görüşlerinden gelen dere mutlak koruma alanı ve taşkın sahası ile 3621 sayılı kanun hükümleri göz önünde bulundurularak planlanmış olup, yeşil alanın kaldırılması plan bütünlüğüne, ilgili kurum-kuruluş görüşlerine ve 3621 sayılı Kıyı Kanununa aykırı niteliktedir. Bunun yanında askı süreci içerisinde ilgi (h) dilekçeler ile parselin kısmen veya tamamen kısmen Yol, kısmen Yeşil Alan, kısmen Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı, kısmen Sağlık Tesisi Alanı, kısmen Kapalı ve Açık Spor Tesisi Alanı, kısmen İlköğretim Tesis Alanı, kısmen Ortaöğretim Tesis Alanı, kısmen İdari Tesis Alanı, kısmen Mahalle Parkı Alanı, kısmen Açık Otopark Alanında kalmasına itiraz edilerek; yolun daraltılması, yola terkin azaltılması, parsele konut fonksiyonu verilmesi, parsele konut+ticaret fonksiyonu verilmesi, parselin donatı alanından çıkartılması, eski imar hakkının iadesi, parselin 18.madde sınırı dışında bırakılması, DOP oranının yeniden düzenlenmesi, DOP oranının %40 a düşürülmesi talep edilmektedir. Söz konusu itirazlarla ilgili talepler hakkında aşağıda açıklanan hususlar tespit edilmiştir. 18

19 3.a- 18. Madde Uygulama Sınırı İçinde Kalan Donatı Alanlarına İtirazlar: 18. madde uygulanacak alan sınırları içinde kısmen donatı alanlarında kalan parsellerle ilgili olarak plan notlarında: 12. Bu planın onaylandığı tarihte yürürlükte olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre 18. madde uygulaması gören ve bu planda da 18. madde uygulama sınırı içinde kalan parsellerde; bu plan ile getirilen ilave donatı alanından dolayı yeniden terk alınmasının gerektiği durumlarda parselin donatı alanında kalan kısmının parselin malikinin rızasıyla bedelsiz kamuya terk edilmesi koşuluyla KAKS (emsal), parselin bu plan ile ilave donatı getirilmeden önceki imara konu edilmiş alan büyüklüğü üzerinden hesaplanarak uygulanabilir. Hükmü yer almaktadır. Söz konusu talepler değerlendirildiğinde; Bilgi paftasında 2 rumuzuyla gösterilen 18. Madde sınırları içindeki alanın terk oranının %40 ı aştığı tespit edildiğinden 2049 parsel ve muhtelif parsellerdeki terk oranının %40 a çekilmesi amacıyla Konut Alanları ve Yeşil Alanların bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Bilgi paftasında 3 rumuzuyla gösterilen 18. Madde sınırları içindeki alanın terk oranının %40 ı aştığı tespit edildiğinden 988 parsel ve muhtelif parsellerdeki terk oranının %40 a çekilmesi amacıyla Konut Alanları, Turizm Tesis Alanları ve Yeşil Alanların bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Bilgi paftasında 5 rumuzuyla gösterilen 18. Madde sınırları içindeki alanın terk oranının %40 ı aştığı tespit edildiğinden 1192 ada 1 parsel ve muhtelif parsellerdeki terk oranının %40 a çekilmesi amacıyla Konut Alanları ve Yeşil Alanların bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Bilgi paftasında 12 rumuzuyla gösterilen 18. Madde sınırları içindeki alanın terk oranının %40 ı aştığı tespit edildiğinden 98 ada 719 parsel ve muhtelif parsellerin yer aldığı alt bölgedeki terk oranının %40 a çekilmesi amacıyla Konut Alanları, Sağlık Tesis Alanları, Spor Tesisi Alanları ve Yeşil Alanların bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Bilgi paftasında 17 rumuzuyla gösterilen 18. Madde sınırları içindeki alanın terk oranının %40 ı aştığı tespit edildiğinden 1633 ada 1 parsel ve muhtelif parsellerin yer aldığı alt bölgedeki terk oranının %40 a çekilmesi amacıyla Konut Alanları, İlköğretim Alanları ve Yeşil Alanların bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Bilgi paftasında 19 rumuzuyla gösterilen 245 ada 1 parsel ve muhtelif parsellerin bulunduğu bölgede ancak D-100 karayolu ve Kavaklı kavşağının kenarında kalan bölgenin Ticaret fonksiyona uygun olduğu ve 1/5000 ölçekli planlarda da bu alanların zaten Ticaret+ Hizmet-1 Alanı olarak planlandığı ve yerleşme tarafında kalan K3 Konut Alanı olarak planlanan alanın Ticaret Alanı olarak değişiminin uygun olmadığı, buna karşılık 20 metrelik yan yolun fonksiyonların bütünlüğünü sağlamak amacıyla batıya kaydırılmasının uygun olduğu tespit edildiğinden 245 ada 1 parsel ve muhtelif parsellerin bir kısmının içinden geçen 20 metrelik yan yol; Sağlık Tesisi Alanı ve Ortaokul Tesis Alanı arasındaki 15 metrelik yolun olduğu yere alınmak, kaldırılan yolun D-100 karayolu kenarındaki kısmının Yeşil Alan, Diğer kısımlarının Ticaret+Hizmet-1 alanına alınmak suretiyle bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde düzenlenen imar uygulaması, 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında ayrılmış donatı alanlarının kamunun eline hızlı geçmesini sağlayan bir uygulama aracıdır. İmar uygulaması sonucunda bir taraftan imar planında umumi hizmetlere ayrılan yerler kamuya kazandırılmakta, diğer taraftan, kural olarak uygulama sahasında bulunan ve mevcut haliyle düzensiz şekilde olmaları nedeniyle bu durumu itibariyle inşat yapmaya elverişli olmayan arsaların konut yapabilecek parsel haline geldiğinden değerlerinde artış olmakta ve böylece planlı şehirleşmeye geçilmektedir. 1/5000 ölçekli planda gösterilen 18. madde uygulama sınırları şematik olup 1/1000 uygulama imar planında netleştirilecektir. 18. Madde uygulama sınırı, kamu yararı çerçevesinde; planda ayrılmış olan donatı alanlarının her bir parselden eşit şekilde alınması ve uygulamayı kolaylaştırıcı bir araç olması amacıyla işlenmiştir. Bu sebeple, 1/5000 ölçekli planda tamamı donatı alanında ve 18.Madde uygulama sınırı içinde kalan parsellerin 1/1000 ölçekli plan aşamasında imara konu olacak kısmı netleştirileceğinden hak kaybının olmayacağı değerlendirilmiş olup, diğer yandan 1/5000 ölçekli planın planlama ilkelerine ve nüfusun ihtiyaç duyduğu, ulaşılabilirlik, nüfus yoğunluğu, yaya-araç ulaşım ilişkisi, kurum görüşleri ve analitik etütler dikkate alınarak yer seçimi yapılan alanlarda ayrılan donatı alanlarının kaldırılması, plan bütününde belirlenen hedef nüfus ile yapı yoğunluğunu arttırıcı ve donatı dengesini bozucu nitelikte olup, planın temel ilkelerine aykırıdır. 3.b- 18. Madde Uygulama Sınırı Dışında Kalan Donatı Alanlarına İtirazlar: 19

20 18. madde uygulama sınırı dışında kısmen veya tamamen donatı alanlarında kalan parsellerle ilgili plan notlarında; Bu planda kısmen donatı alanında kalan ve getirilen donatı alanından dolayı yeniden terk alınmasının gerektiği parsellerde; a- İmar uygulaması görmüş parsellerde; parselin donatı alanında kalan kısmının bedelsiz kamuya terk edilmesi koşuluyla parselin bu plan ile ilave donatı getirilmeden önceki imara konu edilmiş alan büyüklüğü üzerinden imar hakkı hesaplanarak terk sonrası oluşacak net parselde KAKS:1.00 i geçmeyecek şekilde uygulanabilir. b- İmar uygulaması görmemiş parsellerde; KAKS (emsal) net parsel üzerinden hesaplanır. Terk oranı parselin uygulamadan önceki alanının %40 ını aşıyorsa bu planda donatı alanına alınan kısımlarının bedelsiz kamuya terk edilmesi şartıyla KAKS (emsal), parselin uygulamadan önceki alanının %60 ı üzerinden hesaplanır. c- a veya b bentlerinde tanımlanan parsellerin bir kısmının donatı alanında kalması durumunda, donatı alanı dışında kalan kısım 300 m² den daha küçük ise bu parselin imar hakkı komsu parselle tevhid edilmek suretiyle oluşturulan parselde kullanılabilir. Bu durumda donatı alınan parselin emsal değeri %20 fazlası üzerinden hesaplanır. Tevhid sonucu oluşan parselde KAKS:1.00 i geçemez Bu planda tamamı donatı alanında kalan parsellerde; 14. Transfer Edilecek Alanlar plan notu hükümleri geçerlidir. Hükümleri yer almaktadır. Söz konusu talepler değerlendirildiğinde; 1/5000 Ölçekli Planda tamamı donatı alanında kalan alanların transfer edilecek alanlar sınırına alınarak, imar transferi yapılmasına itiraz başlığı altındaki konu ile birlikte değerlendirilerek kısmen ya da tamamen donatı alanında kalan parsellerin uygulama araçlarıyla ilgili plan notları olan 13. Maddesinin b ve 13.1 bentleri bilgi paftasında gösterildiği şekliyle yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Ayrıca, Bilgi paftasında 1 rumuzuyla gösterilen Uyumkent Sitesi içinden geçen 15 metrelik yol ulaşım hiyerarşisi ve kademelenme açısından 1/1000 ölçekli plan ölçeğinde değerlendirilmesinin daha uygun olacağından hareketle bilgi paftasında gösterildiği şekilde düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Bilgi paftasında 4 rumuzuyla gösterilen 357 parsel ve muhtelif parsellerin olduğu alanda yoğun mevcut yapılaşmanın olduğu, meri 1/1000 ölçekli planlarda bölgenin 2 katlı ayrık nizam yapılaşma şartının bulunduğu görülmüş ancak Jeolojik-Jeoteknik etüdler sonucu yerleşim açısından riskli bir alanda kalması nedeniyle Jeolojik Etüd Gerektiren Alanlarda kalan 357 parsel ve muhtelif parsellerin bulunduğu alanın bir kısmı J rumuzuyla işaretlenen 120 K/Ha Konut Alanına alınmıştır. Ayrıca J rumuzlu alanlar için J rumuzlu alanlar Jeoteknik Etüd Şartlı Alanlar (JE) olup bu alanlar ilgili mevzuata uygun olarak hazırlanacak olan ayrıntılı jeolojik-jeoteknik etüdlerde yapılaşmaya açılmasında herhangi bir sakınca görülmemesi durumunda 120 K/Ha Konut Alanları için belirlenen yapılanma şartlarına göre yapılaşabileceği hükmü getirilerek bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Bilgi paftasında 6 rumuzuyla gösterilen 301 ada 97 parselde yoğun mevcut yapılaşmanın olduğu, meri 1/1000 ölçekli planlarda bölgenin 2 katlı ayrık nizam yapılaşma şartının bulunduğu ve ilk 50 metrelik bandın dışında yer aldığı tespit edildiğinden 301 ada 97 parselin bulunduğu bölgenin 120 K/Ha Konut Alanına alınmak suretiyle bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Bilgi paftasında 7 rumuzuyla gösterilen 913 ada 1 parsel ve muhtelif parsellerin bulunduğu bölgede meri 1/1000 ölçekli planlarda 2 katlı ayrık nizam yapılaşma şartının bulunduğu, ilk 50 metrelik bandın dışında yer aldığı ve söz konusu parsellere yapılanma hakkı verilmediği tespit edildiğinden 913 ada 1 parsel ve muhtelif parsellerin bulunduğu bölgenin B1 Konut Alanına alınmak suretiyle bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Bilgi paftasında 15 rumuzuyla gösterilen 381 ada 96 parselin bulunduğu alanda meri 1/1000 ölçekli planlarda bölgenin 2 katlı ayrık nizam yapılaşma şartının bulunduğu, parselde yoğun mevcut yapılaşmanın olduğu bu nedenle 1/5000 ölçekli plan hükümlerinin uygulanmasının mümkün olmadığı tespit edildiğinden 381 ada 96 parselin bir kısmı 120 K/Ha Konut Alanına alınmıştır. Buna karşılık kaldırılan Sosyal Kültürel Tesisi yine kıyı alanında ikame etmek amacıyla 1074 ada 3 parsel ve 1074 ada 4 parsellerin yer aldığı bölge Yeşil Alandan çıkarılarak Sosyal ve Kültürel Tesis Alanına, söz konusu parsellerin doğusundaki kadastral boşluk Turizm Tesis Alanından çıkarılarak Yeşil Alana alınmak suretiyle bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. Bilgi paftasında 16 rumuzuyla gösterilen 91 ada 334 parsel ve muhtelif parsellerin bulunduğu bölgenin meri 1/1000 ölçekli planlarda bölgenin 2 katlı ayrık nizam yapılaşma şartının bulunduğu ve ilk 50 metrelik bandın dışında yer aldığı ve söz konusu parsellere yapılanma hakkı verilmediği tespit edildiğinden 91 ada 334 parsel ve muhtelif parsellerin bulunduğu bölgenin 120 K/Ha Konut Alanına alınmak suretiyle bilgi paftasında gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesi uygun değerlendirilmektedir. 20