TÜRKİYE DE TARLA ARAZİSİ DEĞERLERİNDEKİ DEĞİŞMELERİN ANALİZİ

Transkript

1 TÜRKİYE DE TARLA ARAZİSİ DEĞERLERİNDEKİ DEĞİŞMELERİN ANALİZİ Okan DEMİR Avni BİRİNCİ Ayşe SEZGİN Atatürk Üniversitesi Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümü, 25240, Erzurum ÖZET Tarla arazilerine ait kıymetler, cari olarak artış yönünde sürekli değişim göstermektedir. Değişen bu değerleri, dönemler itibariyle ve reel değerleri dikkate alarak ortaya koymak araştırmanın asıl amacını teşkil etmektedir. Çalışmanın ana materyalini, Maliye Bakanlığı nca 1998, 2002, 2006, 2010 ve 2014 yıllarında yayınlanan Arsa ve Arazi Asgari Metrekare Birim Değerlerini gösteren cetveller ve diğer istatistikler oluşturmaktadır. Araştırmada tarla arazisi kıraç, taban ve sulu olmak üzere üç kısımda ele alınıp, bölgesel kıymetleri belirlenmiştir. Fiyat tespitlerinde yıllara göre değerlendirme yapmak ve enflasyonun etkisini fiyatlar üzerinden kaldırmak için reel fiyatlarla hesaplama yapılmıştır. Sonuçta, reel olarak tarla arazisi değerlerinin bütün bölgelerde artış gösterdiği belirlenmiştir. Anahtar Kelimeler: Tarla arazisi, değer, Türkiye ANALYSIS OF CHANGES IN CROPLAND VALUES IN TURKEY ABSTRACT This study is conducted to determine the developments and changes in cropland values in in Turkey. For this purpose, the data of cropland values by regions were collected and changes in these values were analyzed. The main material of the study, published land values rulers in period by Ministry of Finance and other statistics. Research in the field of land taken up in three parts have been valued the regional level. Price calculation is made with real prices in order to remove the effect of inflation and make an evaluation over the years. As a result, it was determined that the value of farm land increased in all regions. Keywords: Cropland, value, Turkey 167

2 1.GİRİŞ Arazi nüfus artışına paralel olarak tarımsal üretimde gittikçe kıt kaynaklar arasında yer almaya başlamıştır. Türkiye de üretim kaynakları içerisinde arazi önemi itibariyle birinci sırada yer almaktadır yılında 13.6 milyon olan nüfusun, 77 milyonu geçmesi ve buna karşılık toplam tarımsal arazinin aynı oranda artmaması bu sonucu doğuran ana faktörler olarak dikkat çekmektedir. Bunun diğer bir anlamı da Türkiye de nüfus başına düşen işlenebilir arazi genişliğinin giderek azaldığıdır. Kişi başına düşen arazinin azalması ve enflasyonun hızlı bir seyir takip etmesi sonucu özellikle son yıllarda cari fiyatlar dikkate alındığında, arazi kıymetlerinde çok hızlı bir artış meydana gelmiştir (Birinci, 1993). Gayrimenkul kıymetleri ve bu kıymetlerin ortaya konması yıllardan beri tarım ekonomistlerinin üzerinde önemle durdukları konuların başında gelmektedir. Tarımsal üretimde, her çeşit tarla bitkilerinin yetiştirildiği en önemli arazi çeşidini tarla arazisi teşkil etmektedir. Genellikle diğerlerine nazaran daha fazla gelir getirdiği düşünüldüğünden, nüfus arttıkça tarla arazisinin miktarı orman ve mer alar aleyhine genişlemektedir (Aksöz, 1972). Tarla arazisi, üzerinde tahıl, baklagiller, endüstri ve yem bitkileri gibi yıllık bitki yetiştirilen arazidir (Mülayim ve Güneş, 1986). Başka bir tanıma göre ise, tarla arazisi, toprağın kıymet meydana getirme gücünden yararlanmaya en elverişli olan bir arazi çeşididir. Bu nedenle tarla arazisinden yararlanma diğer arazilerden daha fazla olmaktadır (Karagölge, 1987). Türkiye de tarla arazisinin miktarı yıllara göre inişli çıkışlı bir seyir takip etmektedir. Orman arazileri yakılarak, çayır ve mer a arazileri sökülerek tarla arazisine dönüştürülmektedir. Yapılan bu işlemler sonucunda meydana gelen tarla arazilerinden, istenilen ölçüde fayda sağlanamamakta, sadece tarla arazisinin toplam arazi karşısındaki oranları artmakta ve azalmaktadır. Türkiye de Tarla arazisinin miktarı ve toplam araziye oranı Çizelge 1 de gösterilmiştir. Veriler incelendiğinde, toplam tarım alanları ve tarla alanlarının yıllara göre mutlak olarak azaldığı dikkat çekmektedir. Tarım alanları 2002 yılında 41,2 milyon hektardan 2014 yılında 38,6 milyon hektara kadar gerilemiştir. Tarla alanları ise, 23 milyon hektardan 19,9 milyon hektara gerilemiş, tarım alanları içerisindeki payı %55,8 den %51,6 ya düşmüştür. Rakamlardan da anlaşılacağı üzere tarla alanlarındaki azalış tarım alanlarındaki azalıştan daha fazladır. Çizelge 1. Tarla arazisi miktarı ve toplam araziye oranları (Bin ha) Arazi Türleri Tarla Arazisi Sebze Bahçeleri Süs Bitkileri Meyvelikler Çayır ve Mera Toplam Tarım Alanı Tarla A./Toplam Tarım A Kaynak: TUİK, 2016 Tarla arazilerine ait kıymetler, cari olarak artış yönünde sürekli değişim göstermektedir. Değişen bu değerleri, dönemler itibariyle ve reel değerleri de dikkate alarak ortaya koymak araştırmanın asıl amacını teşkil etmektedir. Arazi değerlerindeki artışı diğerleri yanında başlıca iki faktör etkilemektedir. Bunlardan birincisi, artan nüfus nedeniyle tarım arazisine karşı artan talep, ikincisi ise toptan eşya fiyatlarında ve özellikle tarımsal ürün fiyatlarında meydana gelen yükseliştir (Birinci ve Gülten, 1999). 168

3 Araştırmada tarla arazisi kıraç, taban ve sulu olmak üzere üç kısımda ele alınıp kıymetleri belirlenmiş ve aralarında çeşitli mukayeseler yapılmıştır. Çalışma, NUTS I düzeyinde bölgeleri kapsamaktadır. 2.MATERYAL VE YÖNTEM 2.1 Materyal Bu çalışmanın ana materyalini, Maliye Bakanlığı nca 1998, 2002, 2006, 2010 ve 2014 yıllarında yayınlanan Arsa ve Arazi Asgari Metrekare Birim Değerlerini gösteren cetveller oluşturmaktadır. Ayrıca konu ile yakından ilgili olan çeşitli istatistikler, araştırmalar, makaleler ve ders kitaplarından da faydalanılmıştır. 2.2 Yöntem Konu ile ilgili materyal il düzeyinde ve belirtilen yıllar itibariyle taranmış ve arazi çeşitleri itibariyle bölgesel veriler oluşturulmuştur. Fiyat tespitlerinde, yıllara göre değerlendirme yapmak ve enflasyonun etkisini fiyatlar üzerinden kaldırmak için reel fiyatlarla hesaplama yapılmıştır. Bunun için tarım ürünleri üretici fiyat indeksleri kullanılmıştır yılları arasında ki 16 yıllık dönemde, tarla arazisi değerlerinde meydana gelen değişme ve gelişmeler ele alınarak çeşitli açılardan incelenmeye çalışılmıştır. 3. ARAŞTIRMA BULGULARI 3.1 Kıraç tarla arazisi değerleri Kıraç tarla arazisi; toprak derinliği az, genellikle eğimi fazla ve sulama olanağı bulunmayan arazi olarak tanımlanmaktadır. Tarımsal potansiyeli çok düşüktür (Açıl, 1976). Kıraç tarla arazisi, tarla arazileri içinde değeri ve önemi en az olan arazi çeşididir. Türkiye de kıraç tarım arazileri ortalama değeri, 2006 yılına kadar yükselerek maksimum değerine ulaşmıştır. Kıraç tarım arazisi değerleri incelenen dönemde, İstanbul Bölgesinde Türkiye ortalamasının çok üzerinde seyretmiştir. Diğer bütün bölgeler ortalamanın altında bulunmaktadır. Kıraç arazi reel değerlerinin yıllara göre kesin olarak artması beklenirken 2006 ve 2010 yılları bazı bölgelerde en yüksek fiyatlara ulaşılan yıllar olmuştur. İstanbul Bölgesi 2006 yılında, Batı Karadeniz ve Doğu Karadeniz Bölgeleri 2010 yılında, Ortadoğu Bölgesi 2006 yılında en yüksek değere ulaşırken diğer bölgelerde trend yıllara göre artış göstermiştir (Çizelge 2, Şekil 1). İncelenen dönemde kıraç tarla arazileri reel fiyatlarının ortalama olarak artış hızı %59.8 dir. En fazla fiyat artış hızı yaşanan bölgeler Ortadoğu (%149.9) ve Ege (%105.8) Bölgeleri olurken en düşük artış hızına sahip bölge %8.1 oranıyla İstanbul dur. İstanbul Bölgesinin beş peryotluk dönemde ortalama artış hızının düşük olmasının sebebi, dönemler itibariyle yaşanan artış ve azalışlardır. 169

4 Çizelge 2. Türkiye de NUTS I bölgeleri itibariyle kıraç tarla arazisi değerleri (2010=100) Bölgeler/Yıllar TR1 (İstanbul) TR2 (Batı Marmara) TR3 (Ege) TR4 (Doğu Marmara) TR5 (Batı Anadolu) TR6 (Akdeniz) TR7 (Orta Anadolu) TR8 (Batı Karadeniz) TR9 (Doğu Karadeniz) TRA (Kuzeydoğu) TRB (Ortadoğu) TRC (Güneydoğu) Ortalama Şekil 1. Kıraç tarım arazisi değerlerinin yıllar ve bölgelere göre dağılımı 3.2 Taban tarla arazisi değerleri Taban tarla arazisi; genellikle allüviyal, düz, toprak derin, taban suyu seviyesi nisbeten yüksek, ağır ve yetersiz drenajlı, birtakım tedbirler alındığında tarımsal potansiyeli çok yüksek olan arazidir (Açıl, 1976). Taban arazi ortalama reel değerleri 1998 yılında lira olarak gerçekleşmiş 2014 yılında bu değer ye ulaşmıştır. İstanbul Bölgesinde arazi değerlerindeki yükseklik ortalamayı yükseltmektedir. İstanbul Bölgesi dışında hemen hemen bütün bölgeler ortalamanın altında olup sadece 2014 yılı değerleri itibariyle Doğu Marmara, Batı ve Doğu Karadeniz Bölgeleri ortalamanın üzerindedir (Çizelge 3, Şekil 2). Taban tarla arazilerinin incelenen dönemde reel değerlerinin ortalama artış hızı %49.3 tür. Taban arazi değerlerindeki en yüksek artış hızı Ortadoğu (%120.4) Bölgesinde görülürken en düşük ortalama artış hızı %6.2 ile İstanbul Bölgesindedir. 170

5 Çizelge 3. Türkiye de NUTS I bölgeleri itibariyle taban tarla arazisi değerleri (2010=100) Bölgeler/Yıllar TR1 (İstanbul) TR2 (Batı Marmara) TR3 (Ege) TR4 (Doğu Marmara) TR5 (Batı Anadolu) TR6 (Akdeniz) TR7 (Orta Anadolu) TR8 (Batı Karadeniz) TR9 (Doğu Karadeniz) TRA (Kuzeydoğu) TRB (Ortadoğu) TRC (Güneydoğu) Ortalama Şekil 2. Taban tarım arazisi değerlerinin yıllar ve bölgelere göre dağılımı 3.3 Sulu tarla arazisi değerleri Sulu tarla arazisi; Gerek su kaynağı ve gerekse toprak derinliği bakımından sulama olanağı bulunan ve tarımsal potansiyeli çok yüksek olan arazidir (Açıl, 1976). Sulu tarla arazilerinde de aynı durum söz konusudur. Türkiye ortalaması liradan liraya yükselmiştir. İstanbul, Doğu Marmara, Batı ve Doğu Karadeniz Bölgeleri, Türkiye ortalamasının üzerindedir (Çizelge 4, Şekil3). Sulu tarla arazi reel değerleri ortalama artış hızı %57.7 dir. En yüksek artış hızı Ortadoğu, en düşük artış hızı ise İstanbul Bölgesindedir. İncelenen peryotda reel değerler üzerinden bütün bölgelerde mutlak artış söz konusudur. 171

6 Çizelge 4. Türkiye de NUTS I bölgeleri itibariyle sulu tarla arazisi değerleri (2010=100) Bölgeler/Yıllar TR1 (İstanbul) TR2 (Batı Marmara) TR3 (Ege) TR4 (Doğu Marmara) TR5 (Batı Anadolu) TR6 (Akdeniz) TR7 (Orta Anadolu) TR8 (Batı Karadeniz) TR9 (Doğu Karadeniz) TRA (Kuzeydoğu) TRB (Ortadoğu) TRC (Güneydoğu) Ortalama Şekil 3. Sulu tarım arazisi değerlerinin yıllar ve bölgelere göre dağılımı Türkiye de bulunan kıraç, taban ve sulu tarla arazilerinin yıllara göre bölgesel ortalama reel değerleri Çizelge 5 ve Şekil 4 te görülmektedir. Türkiye ortalaması 1998 yılında lira ile başlamış ve 2014 yılında liraya ulaşmıştır. İstanbul, Doğu Marmara, Doğu ve Batı Karadeniz Bölgeleri ortalamanın üzerindedir. Kıraç, taban ve sulu tarla arazileri ortalama reel değerlerinin yılları arasındaki beş dönem için ortalama artış hızı %54.4 tür. En yüksek artış hızı Ortadoğu (%159.6), en düşük artış hızı İstanbul (%5.6) bölgelerindedir. İstanbul, Ege, Akdeniz, Orta Anadolu ve Ortadoğu bölgelerinde dönem içerisinde negatif artış hızları yani değer düşmeleri bulunmaktadır. Fakat nihayetinde bütün bölgelerde ortalama reel değerler artış hızı pozitiftir yani tarla arazi değerleri zamana bağlı olarak artmaktadır. 172

7 Çizelge 5. Türkiye de NUTS I bölgeleri itibariyle ortalama tarla arazisi değerleri (2010=100) Bölgeler/Yıllar TR1 (İstanbul) TR2 (Batı Marmara) TR3 (Ege) TR4 (Doğu Marmara) TR5 (Batı Anadolu) TR6 (Akdeniz) TR7 (Orta Anadolu) TR8 (Batı Karadeniz) TR9 (Doğu Karadeniz) TRA (Kuzeydoğu) TRB (Ortadoğu) TRC (Güneydoğu) Ortalama Şekil 4. Tarım arazileri ortalama değerlerinin yıllar ve bölgelere göre dağılımı 4. SONUÇLAR Bu araştırmada tarla arazilerinin Türkiye genelindeki kıymetleri ile bu kıymetlerdeki değişme ve gelişmeler incelenmiştir. Türkiye de hızla artmakta olan nüfusa karşılık, tarımsal üretimde kullanılan arazinin son sınırına ulaşılmış olmasına rağmen tarım dışına çıkarılan arazilerle birlikte tarım arazisi miktarı her geçen gün azalmaktadır. Kıt kaynak olması ve arzının her geçen gün azalmasına bağlı olarak genelde tarım arazilerinin özelde ise tarla arazilerinin değeri reel olarak artmaktadır. Genel artış trendi içerisinde bölgelere ve yıllara göre sapmalar bulunmaktadır. Çalışmada kullanılan veriler, Maliye Bakanlığı tarafından 4 yılda bir yayınlanan Arsa ve Arazi Asgari Metrekare Birim Değerleri yayınlarından elde edilmiştir. Çalışma, Emlak Vergisine esas olan verileri sağlamayı amaçladığı için kıymet takdiri ilke ve yöntemlerinden bağımsız olarak hazırlanmıştır. Türkiye de kıymet takdiri işlemi gelişigüzel yapıldığından dolayı değerler birbiriyle fazla miktarda paralellik göstermemektedir. Yıllar ve bölgeleri mukayese etmede kullanmanın ötesinde akademik çalışmalara temel teşkil etmemelidir. 173

8 Burada dikkate alınması gereken en önemli konu, Türkiye genelinde kıymet takdiri işlemlerinde, takdiri yapan komisyonlarda homojenite sağlamaktır. Yani kıymet takdiri yapanların belli bir eğitim ve kültür seviyesinde olan kişilerden seçilmesi gerekir. Çünkü, sonuçta bulunan değer, takdiri bir değerdir ve kişiden kişiye değişebilmektedir. Eğer bu işi yapacak kişiler aynı eğitimden geçirilirse, o takdirde elde edilen sonuçlarda birbirine yakınlık sağlanacaktır (Birinci ve Gülten, 1999). KAYNAKLAR Açıl, F., Türkiye de Yılları Arasında Muhtelif Tarımsal Arazi Nev ilerinin Kıymetleri ile Bunlardaki Değişmeler. Ankara üniv. Zir. Fak. Yayın No:619, Ankara. Aksöz, İ., Zirai Ekonomiye Giriş. Atatürk Üniversitesi Zir. Fak. Yayın No: 15. Erzurum. Birinci, A., Türkiye de Gayrimenkul (Tarla Arazisi ve Arsa) Kıymetlerindeki Değişmeler ve Bu Değişime Etki Eden Faktörler. Atatürk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü (Basılmamış Yüksek Lisans tezi), Erzurum. Birinci, A., Gülten, Ş., Türkiye de Tarla Arazisi Değerlerindeki Değişmeler. Atatürk Ünv. Ziraat Fak. Dergisi, 30(1), 87-94, Karagölge, C., Tarım Ekonomisi. Aatatürk Üniv. Zir. Fak. Yayın No: 290, Erzurum. Mülayim, Z.G., T. Güneş, Yeni Bilirkişi Rehberi, Ankara. TUİK, Tarım İstatistikleri. Türkiye İstatistik Kurumu, Ankara. 174