BAŞAKŞEHİR 2. ETAP TOPLU YAPI DENETİM KURULU OLAĞAN DENETİM RAPORU

Transkript

1 BAŞAKŞEHR 2. ETAP TOPLU YAPI DENETM KURULU OLAĞAN DENETM RAPORU nceleme Dönemi : nceleme Tarihi : Rapor No - Tarih : DNT / RVZ.2 DENETM AMAÇ VE TEKNĞ: Denetim Kurulu olarak, temel amacmz; Toplu Yap Yönetimimizin kaynaklarnn ekonomik, etkili ve verimli kullanlmas iin, yönetim ve mali ilemlere ilikin karar ve tasarruflar, sistemli ve disiplinli bir yaklamla deerlendirmek, önleyici, tespit edici ve yönlendirici önerilerde bulunmaktr. Her ne kadar gemi Yönetim Kurullar ibra edilmi olsa bile, Denetim Kurullar, Toplu Yap Temsilciler Kurulundan ald yetkiyle hareket ederek, her zaman, ihtiya duyulan her alanda, denetim faaliyetlerini sürdürür. Denetim Kurulumuz, alm olduu bu yetki ve sorumluluk bilinciyle, göreve geldii günden itibaren, önceki dönemlerde, incelenmediini ve raporlanmadn tespit ettii konularda titiz bir alma yapmtr. Tüm denetimlerimiz srasnda, kabul gören i denetim standartlar uygulanmtr. Konular halinde yazlan maddelerdeki tüm tespitler, yazl belgelere, muhasebe ve idari bölüm kaytlarna dayanmaktadr. Bu belgelerin bazlar, konulara aklk getirmek amacyla rapora eklenmitir. Ekli olmayan belgeler, Denetim Kurulumuzun tasarrufundadr. lgili kiilere yetkimiz dâhilinde verilebilir. Deneti görüü bölümleri ise, Denetim Kurulumuzun istiare yöntemiyle oluturduu ortak akl neticesidir ve tavsiye niteliindedir. Bu tavsiyeler yazlrken, temel prensibimiz, Kat Maliklerimizin ortak menfaatleri olmutur. YÖNETM BNA NŞAASI: Halen 2. Etap Yönetimi iin tahsis edilen binamz, 190 m 2 idari bölüm, 260 m 2 teknik bölüm olmak üzere, toplam 450 m 2 kapal alanda hizmet vermektedir. Bina, 2008 yl ierisinde Çamlk naat D Ticaret Ltd.Şti. ne KDV dâhil toplam TL karl yaptrlmtr. lave olarak TL ya etüt ve proje bedeli iin ödeme yaplmtr. (Ek-1a,b Çamlk naat 2 adet faturas) 2008 yl, o zamanki ismiyle Bayndrlk ve skân Bakanl nn sayl Resmi Gazetede yaynlam olduu, 2008 yl Yap Yaklak Birim Maliyetleri listesine göre; 3. Snf A grubu yaplar iin metrekare birim fiyat, 399 TL dr. Binamzn o tarihteki toplam maliyetinin bu hesaba göre azami TL olmas gerektii tespit edilmitir. (Ek yl Yap Yaklak Birim Maliyetleri listesi) hale iin toplam 6 firmadan teklif alnm, ancak Çamlk naat a ait teklif bulunamamtr. Ayrca daha düük teklif olmasna ramen, bu firmalar tercih edilmemitir. Sayfa 1

2 TEKLF VEREN FRMALAR ÖZAY NŞAAT ÖZFURKAN MÜHENDSLK ÇAMLIK NŞAAT (Teklif bulunamamtr) KELOĞLU NŞAAT ENDÜLÜS MÜHENDSLK DÖLEK NŞAAT ATASAY NŞAAT TEKLF BEDEL TL TL TL TL TL TL TL Söz konusu TL. nn TL. s KPTAŞ tarafndan hibe olarak verilmitir. Kalan TL. büteden, büte disiplinine aykr olarak, dier gelir kalemleri (kira gelirleri, reklam gelirleri, telsim-turkcell gelirleri) büte dnda tutularak, tahsis edilmitir. Bu karar iin, her ne kadar tarihinde genel kuruldan yetki alnm olsa bile, söz konusu gelirler, büte harici tutulduundan, büte teknii asndan hataldr. Ayrca büte d toplanan bu gelirlerin büte dönemi itibariyle toplam TL olduu tespit edilmitir. dari-teknik binamzn, yer tahsisi ile ilgili herhangi bir evrak ya da karara rastlanmamtr. Binann bulunduu arsa, yapld dönemde KPTAŞ tarafndan tahsis edilmi, ancak tapusu verilmemitir. Şu an, arsa Baakehir Belediyesinin mülkiyetindedir. Belediye Bakan ile yaplan müzakerede, tapu tahsisi ile ilgili net bir sonuca ulalamamtr. Deneti görüü: Daha uygun teklif verilmesine ramen, teklif vermeyen firmaya daha yüksek bedelle i yaptrlmtr. Büte tekniine aykr ekilde, TL gelirin, TL.s bu yatrma tahsis edilmi, geriye kalan TL. genel büteye aktarlmtr. Büte disiplininden keyfi olarak uzaklalmtr. dari-teknik binamzn, arsa tapusu yoktur. Binann imar ve iskân yoktur. Gecekondu statüsündedir. Belediyenin alaca bir karar ile ykm tehlikesi her zaman mevcuttur. KPTAŞ, arsa tahsisi yaptnda, tapusunu Toplu Yap Yönetiminin mülkiyetine vermemitir. O dönemdeki Yönetim Kurulumuzun, arsa tapusunun verilmesi konusunda bir talebi olup olmadyla ilgili herhangi bir evraka rastlanmamtr. KPTAŞ n, söz konusu TL bedeli, neye karlk verdii anlalamamtr. BARYER KAMERA SSTEM: Bariyer ve kamera sistemi, tarihinde yaplan Genel Kurulda gündeme gelmitir. Toplant; kamera, bariyer, internet ve videofon sisteminin kurulmas konusunda yetki verilmesini, konularn aratrlma yaplmasn, ilgili firmalarla sözleme yaplmasn ve kacak maliyetlerin bütelendirilmesi konularnda yetki verilmesi iin yaplmtr. Sonu olarak 1514 olumlu oy kullanlm, 44 oy kat maliklerinin itiraz olaslna kar artl oy olarak kullanlm, itiraz olursa bu oylarn geersiz olaca belirtilmitir. Bu tip yatrmlar iin, Yönetim Planmzn 56. Maddesinde belirtildii üzere 2/3 oy okluu gerekmektedir. Toplu yap ierisinde 2304 bamsz bölüm bulunmaktadr. Kabul oran hesaplandnda % 65,71 olduu görülmütür. Bu durumda 2/3 ounluk salanamad tespit edilmitir. Yönetim Planmzda yer alan; yatrm maliyetinin tahsilatnn, kimlerden yaplaca ile ilgili maddelerine (md.55 md.56) ve Kat Mülkiyetinin ilgili maddelerine aykr hareket edildii tespit Sayfa 2

3 edilmitir. Bütün yasal yükümlülükler yerine getirildikten sonra, toplam yatrm maliyeti, katlmclardan tahsil edilmi, yatrm tamamlanmtr. Ancak, halen tahsilatlar, ayn bedel üzerinden (99-TL) devam etmektedir. Sistem amacndan sapm, otoyol sistemi gibi gelir getirmeye yönelik bir halde devam etmektedir. Yeterli otopark kapasitesi olmamasna ramen, 2inci, 3üncü aralar iin ayn kat maliklerine sat yaplmaktadr. Toplam 2304 adet daireye karlk, 911 adet otopark (kaldrm kenarlar dahil) kapasitesine sahip olduumuz görülmütür. Buna karlk, otoparklar kullanan, kaytl ve kaytsz, yaklak 2500 civarnda ara olduu tespit edilmitir. (Ek- 3 Yönetim plan ilgili maddeler) Blok temsilcilerinden yetki alnrken taahhüt edilen ilerden, internet sistemi ve videofon sisteminin kurulmad tespit edilmitir. Eksik yaplan sistem nedeniyle halen iletmede olan bariyer sisteminin salksz olduu ve amacna uygun kullanlamad görülmektedir. Site Güvenlik kapsna gelen herkes, herhangi bir sorgulama yaplamad iin, site ierisine rahat rahat girebilmektedir. Bariyer, her gelene almaktadr. hale sürecinde, sistem kurulumu iin oluturulan teknik heyetin onay verdii Erben firmas, Yönetim Kurulu karar ile (karar no:164) devre d braklm, ihale Teknopalas (Oylum Ltd.) firmasna, ilave giderlerle beraber TL na verildii görülmütür. Kat maliklerine, kurulacak sistemin, yüksek kaliteli olaca, otoyollardaki gibi hzl olaca ve kolay kolay arza kartmayacan ieren kitapk datlmtr. Ancak, hizmete girdii günden itibaren, arzalanarak masraf kartmaya balamtr. Aylk TL (yaklak), yllk TL elektrik masraf vardr ylnda TL bakm onarm masraf vardr. Yine bariyer almas ile ilgili 2 güvenlik kulübesinde vardiyal olarak 4 kii görev yapmaktadr. 4 kiinin maliyeti yllk TL.dr. Sistemin 2013 yl iin bütelenen masraflar: Bakm Onarm Giderleri (bütelenen) Elektrik Gideri (yaklak) Bariyer amakla görevli alan maliyeti TOPLAM TL TL TL TL Sistem proje aamasnda, otopark altyaps düzenlenmeden, yeterli otopark oluturulmadan kurulduu ve her gelen araca bariyer ald iin, gidere katlan kat malikleri, aralarna yer bulamamaktadr. Paray ödeyenler hizmetten yararlanamamaktadr. Kamera sistemi ayn dönemde CSU firmasna TL bedelle yaptrlmtr. Sistemde faal 160 adet kamera vardr. Toplam 4 personel görev yapmaktadr. Sistem, güvenlik asndan faydal olmasna ramen, baz kör noktalar nedeniyle tam ve verimli kullanlamamaktadr. Deneti görüü: Güvenlik amacyla kurulduu iddia edilen bariyer sistemi, u anki alma sistemiyle, ara güvenliine hibir katk salamamaktadr ve atl haldedir. Toplam otopark kapasitesi, ara saysnn % 50 sini bile karlamamaktadr. Yatrmn maliyetine katlanan kiilere otopark garantisi verilmemitir. Ödenen bedel yalnzca, yolu kesen plastik kapnn almas iin ödenmitir. Gereksiz istihdam edilen 4 kii, aktif güvenlik hizmetine yönlendirilmeli veya i akitleri sonlandrlmaldr. Sayfa 3

4 Bugünkü kullanm artlaryla bariyer sistemi, amacna hizmet etmemektedir. Sistem; Toplu Yapmzn etrafnn evrilmesi, otopark kapasitesinin arttrlmas ve interkom sistemi ile beraber düünülmelidir. Bunlardan bir tanesinin bile eksik olmas, sistemi sorunlu hale getirir. Bu ortak sisteme geene kadar, bariyer sisteminin, acilen askya alnmas, böylece 2013 yl iin, TL. gereksiz maliyete katlanlmamas, önerimizdir. Ayrca, sokaklara koyulan bariyerler, iskân alndktan sonra, sokaklarmzn kamuya terki gerekeceinden, bariyerlerin yklma ihtimali gözönüne alnmaldr. Benzer sorun gemite Alkent 2000 mahallesinde yaanmtr. ASANSÖR: Asansörlerin modernizasyonu iin Yönetim Kurulu tarihinde Genel Kurulumuzu toplantya davet etmitir. Bu toplantda Genel Kurul usullerine uygun, pay oranna göre deil, temsilci saysna göre oylama yaplmtr. Bu durumda resmi ounluk salanmamtr tarihinde, modernizasyon bütesinin kabulü iin Genel Kurul yaplm, toplantda 1214 oy ile büte kabul edilmitir. Hemen ardndan ihaleye geilmitir. hale CEO Asansör firmasna verilmitir. (Ek-4 a,b,c,d,e tarihli Genel Kurul tutana ve Hazirun cetveli.) Ancak CEO asansör ile yaplan sözlemenin, ihale tarihinden önce, tarihinde imzaland görülmütür. (Ek-5 a,b,c tarihli CEO Asansör Sözlemesi) Firma tarihinde almalarna balamtr. Ayrca teknik danman firma ile TL karlnda sözleme yaplmtr. Sözlemenin 4. maddesine göre, firmaya yaplacak ödemeler, hakedi raporuna göre yaplmas gerekirken, hakedi raporu beklenmeden, de TL ve de TL, toplam TL nakit, vadeli TL ve vadeli TL. 2 adet ek verilmitir. Eski Yönetim Kurulu bakanna konu sorulmu, kendi inisiyatifini kullandn ifade etmitir. Yaplan bu ödemeler, yeni Yönetim Kurulumuzu zor durumda brakmtr. Ayn firma ile devam zorunluluu domutur. Şu ana kadar yaplan almalarda, firmann bu ii yapabilme yeterlilii olmad ve bu kapasitede bir ii, ilk defa yaptklar tespit edilmitir. Ayrca ihalede en düük bedeli verme nedeninin, bakm sözlemesinin de 3 yllk olarak ayn firmaya verilmesi ve bakm bedelinin asansör bana aylk 45-TL.dan 75-TL- kartlmas olduu anlalmtr. Kipta, 2003 ylnda kat maliklerinden iskân harlarn tahsil ederek, en ksa zamanda iskanlarn alnacan taahhüt etmitir. Aradan geen 10 yla ramen iskânlarmz alnmamtr. Bu durum neticesinde, iskân alma artlar deimitir. Dolaysyla asansör modernizasyonu maliyet bedelinin, Kipta tarafndan karlanmas gerekirken, eski Toplu Yap Yönetim Kurullar, yasal haklarmz savunmayarak, asansör maliyetini, kat maliklerine yüklemitir. Örnek olarak, tarihinde Kipta Genel Müdürlüüne gönderilen yaz ile, Kipta n yapmas gereken asansörler iin, Eski Yönetim Kurulu, kat maliklerinin haberi olmadan, modernizasyon bedelinin % 50 sini karlayacaklarn peinen kabul etmitir. (Ek tarihli Kipta a gönderilen yaz) Deneti görüü: Modernizasyon ilemi nedeniyle, hakedi raporu beklenmeden yaplan ödemeler, usulsüzdür. Sayfa 4

5 Bugün itibariyle 76 adet asansör iletmeye alnm ancak eitli eksiklikler nedeniyle hibirinin kesin kabulü yaplamamtr. Sözleme gerei tarihinde bitmesi planlanan modernizasyon tamamlanmamtr. Ayrca, halen modernizasyonu tamamland söylenen bloklarda, kat maliklerinin ikâyetleri devam etmektedir. Danman firmamzn, tarihli raporunda, asansör firmasnn, teknik artname dorultusunda hibir asansörü tamamyla (% 100 ) bitiremedii görülmütür. Yeni Yönetim Kurulunun, acil olarak özüm bulmas gerektii görüündeyiz. Kipta n asansörlerdeki sorumluluu konusunda, yeni Yönetim Kurulunun, müzakere veya hukuki yollara ivedilikle bavurarak, kat maliklerinin haklarn aramas gerektii görüündeyiz. 2.ETAP TOPLU KONUT SINIRLARI DIŞINA YAPILAN YATIRIMLAR: 2003 Ylnda Boazii A.Ş. den yönetimi devraldktan sonra yönetime gelenler hemen her dönemde toplu yap snrlar dnda kalan mülkiyeti bakasna ait araziler üzerine eitli yatrmlar yapmay adet haline getirmilerdir. 1. Mimar Sinan Caddesi giriine bariyer, beki kulübesi ve 2. Etap tabelas konmutur. 2. Plevne caddesi giriine bariyer, beki kulübesi konmu ve süs havuzu yaplmtr. 3. Mimar Sinan Caddesi ile Mehmet Akif Ersoy Caddesinin kesitii meydana süs havuzu yaplmtr. 4. Şu anda Mavera evlerinin arsas ierisinde kalan alann etrafna, aalandrma yaplmtr. Yaplan bu yatrmlardan, 1 adet süs havuzu ve idari bina dndakiler yklm ve sökülmütür. AVUKAT MUSTAFA YILDIRIM OLAYI: Toplu Yapmzn Tarih sözlemeli avukat Mustafa Yldrm, alt dönemde icralk olan kat maliklerinin, kendisine ödedii paralarn bir ksmn, siteye teslim etmeyerek kendi uhdesinde tutmutur. Daha sonra tarihinde azledilmitir. Uhdesindeki parann tamamnn ne kadar olduu tespit edilememitir. Ancak kendisi adna, tarihinden balayarak tarihine kadar, TL ödeme yaplmtr. Ödemelerin bazlarnn 30 ay sonra yapld görülmütür. Ödemeler nakit ve kredi kartlaryla ödenmitir. Nakit ödemenin kimin tarafndan yapld anlalamamtr. Kredi kart ödemelerinin bir ksmnn ise, o dönem Yönetim Kurulu bakan olan Nazif Akta n yapt tespit edilmitir. (Ek-7 a,b,c,d örnek; Mustafa Yldrm tahsilat makbuzlar ve Toplu Yap yönetimine ödeme makbuz ve slibi.) Deneti görüü: Konu hakknda, güveni kötüye kullanma suu ilenmiken, bugüne kadar görev yapan Yönetim Kurullar tarafndan, herhangi bir hukuki sürecin balatlp balatlmad konusunda bilgi edinilememitir. Ayrca o dönemde görev yapan, Denetim Kurullar raporlarnda bu konuyla ilgili herhangi bir tespit tutanana rastlanmamtr. Denetim Kurullarnn görev ihmali yapt kanaatindeyiz TL nn gecikme faizi tahsil edilmemitir. Kat maliklerden aidat gecikmelerinde 1 güne bile faiz uygulanrken, bu parann faizinin hesap edilmedii tespit edilmitir. Sayfa 5

6 TAHSL GECKMŞ ADAT ALACAKLAR: 2012 ylnda, gecikmi aidat tahsilat takibi yaplmamtr. Ödeme yapmayanlar iin, uyar gönderilmemi, icra takibi yaplmamtr. 400-TL nn üzerinde gecikmi borcu olan kat maliklerinin says 80 dir nn üzerinde gecikmi borcu olan kat maliklerinin says ise 16 dr tarihinde devreden gecikmi aidat borlarnn toplam TL dir. Bu alacak miktarna karlk, halen icra takibi devam eden, alacaklar toplam TL.dr. Deneti görüü: Gecikmi alacaklarn, bir an önce takibinin yaplarak, tahsilatlarnn hzlandrlmas gerekmektedir. DĞER KONULAR: Toplu Yap Yönetimlerinin toplanan aidatlar, kat maliklerine verilecek hizmetler iindir. Ancak gemi dönemlerde, maliklerin haberi veya rzas olmadan, okullara, camilere, cami müezzinine, cami imamlarna nakdi yardmlar ve kira yardmlar yapld görülmütür. Deneti görüü: Buna benzer ödemeler ve yardmlarn, toplanan aidatlarla yaplmamas gerektii görüündeyiz. (2012) Toplu Yap Yönetimine ait 2 adet ara mevcuttur. Ara kontrol izelgeleri incelendiinde, 2012 ve 2013 ylnn muhtelif tarihlerinden örnekleme yaplmtr. Günlük km.ler aada belirtilmitir. Kamyonetin 2012 Yl Örnekleme Kamyonetin 2013 Yl Örnekleme Yöntemiyle Ortalama Km. Yöntemiyle Ortalama Km. 36,4 km./gün 5,4 km./gün 2011 ve 2012 benzin giderleri aada belirtilmitir Yl 2 Ara Yakt Giderleri 2012 Yl 2 Ara Yakt Giderleri TL TL 2010 ve 2012 yllarnda yaplan baz yüksek ara bakm giderlerine teklif alnmad tespit edilmitir. Ara Bakm Giderleri (2 ara) 2008 Yl TL 2009 Yl TL 2010 Yl TL 2011 Yl TL 2012 Yl TL TL Sayfa 6

7 Deneti görüü: Yaplan hizmet dikkate alndnda, günlük yaplan km.nin ok yüksek olduu, aylk yakt giderlerinin ortalama 792-TL. olduu görülmütür ilk 3 ay ortalamasyla karlatrldnda, gemi dönemlerde aralarn kontrolsüzce ve keyfi kullanld görülmütür. Ara bakm onarmlarnda, yüksek iilik bedeli ödenmitir. Toplu Yap Yönetimimize ok yakn oto sanayi olmasna ramen, kamyonetin Seyrantepe semtindeki bir tamirciye götürülmesinin nedeni anlalamamtr. Kombilerin deitirildii 2006 tarihinde, asli görevi bu ileri yapmak olan ve yaplan ie katk yapt üpheli baz kiilere prim ad altnda toplam TL. ödenmitir. Prim alanlarn listesi aadadr. Recep Akbudak Avukat Mustafa Yldrm Hatice Kaya Havva Ko Güner Arda Erhan nal Dilek Cort Ayegül Berkli Nigar Sadkolu TL TL 750-TL 750-TL 750-TL 500-TL 500-TL 300-TL 300-TL E-3 kapc dairesinin, Blok Yöneticisi tarafndan spor aletleri konularak, kiiye özel yaklak 3 yldan fazla zamandr kullanld tespit edilmitir. Bu dönem ierisinde herhangi bir kira ödenmemi, gemi Yönetim tarafndan, kira kaybna göz yumulmutur. Normal artlarda kiraya verilen emsal konutlardan 260-TL kira tahsil edilmektedir. Yaklak 3 yllk gelir kaybnn TL. olduu hesaplanmtr. Vergi Cezas Konusu: tarih 1 sayl Denetim Kurulu raporunda bahse konu vergi cezas, detaylaryla incelendiinden, tarafmzca tekrar incelenmeye gerek görülmemitir. Deneti görüü: Rapor tespitlerinin ve sonucunun gereinin yaplmad tespit edilmitir. Sorumsuzca yaplan bu ilemin, müsebbipleri hakknda, gerekli görülen yasal ilemlerin yaplmasn öneririz. Ekler: 7 adet ek (Toplam 17 sayfa) brahim ÖZKUL Denetim Kurulu Üyesi Tahsin DEMR Denetim Kurulu Bakan Erkan GENÇ Denetim Kurulu Üyesi Sayfa 7

8 ü ö ü ü ö

9 Ç ü ü ü Ü ö ü ö

10 ü Ş Ğ ü ü Ş ü ü ö ü ü ö ü üü ü ö Ü ü ü ö ö ü ü ö ö üü ü ü ö Ş ö ü ö ü ü ü ö ö ü ö ü

11

12 ö Ş Ç ü ü ö ö Ü Ğ ü

13 Ş ü ö Ş Ş ö ö Ç ü

14 Ş Ç Ç ü ö Ö Ş Ü Ü Ö Ö Ö Ğ Ş üç

15 ö ü Çö ü ü ü Ç Ş Ç

16 ö ö Ğ Ü Ş ü Ç ö Ç Ğ Ş

17 ö Ç ö Ş ü Ö Ü Ş ü ö ö Ş ü Ş ö ü Ü ö ö Ş ö ö Ş ö ö ü ö ü ö ö ö ö Ü Ş ü ü Ş ö ü ö ö ü Ş ü Ş Ü Ş ü ö ö ö ü ü ö üö ü

18 ö ö ö ö ö ö ü ö ö ö ü ü ö ü ü ü Ü ö ö ü ü ü ö ö ö ü ü ü ö ü ü ö ü ü ö Ü ü ü ü ü ü Ş ü ü ü ö ü ü ü ö Ş ö Ş ü ü ü ü ü ü ü ü ü ü ü ö ö ö

19 ü ö ü ü ö ü ü ö ö ö ü ü ü ü ü ö ü ü ü ö ö Ü ö ö ü ü ö ö ö ü ö ö ü ü ü ü ü ö ü ü ü Ş ö ü ü ü ö ü ü ü ü ö ö ü ü ü ü ü ü ü ü ö ö ö ü ü ü Ü ö Ü ö ü ü ü ü ö ü ö ü

20 Ü Ü ÜĞÜ Ş ü Ş ü Ş ü Ş ü ü ö üü ü Ş ö üü ü ü ü ö ü ü Ş ö ü ö ü ü ü ö ö ö Ş ü ü ö ö ü ö ö Ş ü ö ö ü ö ö ö Ü Ş Ş

21

22

23

24