İNDİRİMLİ ORANA TABİ KONUT SATIŞLARINDAN KAYNAKLANAN KDV İADESİNİN DANIŞTAY IN İPTAL KARARI IŞIĞINDA DEĞERLENDİRİLMESİ

Transkript

1 İNDİRİMLİ ORANA TABİ KONUT SATIŞLARINDAN KAYNAKLANAN KDV İADESİNİN DANIŞTAY IN İPTAL KARARI IŞIĞINDA DEĞERLENDİRİLMESİ 1) KONU Bilindiği gibi gerçek veya tüzel kişilerin kâr elde etmek amacıyla kendilerine veya başka şahıslara ait arsa üzerine konut veya işyeri inşa edip satmaları şeklindeki faaliyet özel inşaat olarak tanımlanmaktadır. Müteahhitler olarak da bilinen özel inşaat sahipleri, bu inşaatlarını yaparken çeşitli maliyet unsurları ile karşılaşmaktadırlar. Özel inşaat sahipleri işçilik maliyeti dışında kalan ve toplam inşaat maliyetinin yaklaşık % ini teşkil eden maliyet kalemleri için %18 oranında KDV ödemektedirler. Hâlbuki net alanı 150 m 2 nin altında olan daire teslimleri % 1 oranında KDV ye tabi olup ağırlıklı olarak konut inşaatıyla iştigal eden özel inşaat sahipleri sürekli olarak devreden KDV ile karşı karşıya kalmaktadır. Kanun koyucu, müteahhitler gibi teslimlerinde hesaplanan KDV, yüklendikleri KDV den düşük olan mükellefleri bu durumdan kurtarmak için iade mekanizması getirmiştir. İade uygulaması kapsamına KDV Kanununun 28. maddesine göre Bakanlar Kurulunca vergi oranları indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup yıl içinde indirim yoluyla telafi edilemeyen vergiler girmektedir sayılı KDV Kanununun 29/2. maddesi ile indirimli orana tabi işlemler dolayısıyla yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen KDV tutarlarının Bakanlar Kurulunca tespit edilecek sınırı aşan kısmının nakden ya da mahsuben iadesi imkânı getirilmiştir. Madde hükmüne göre mahsuben iade; mükelleflerin vergi ve sosyal sigorta prim borçları ile genel ve katma bütçeli idareler ile belediyelere olan borçlarına ya da döner sermayeli kuruluşlar ile sermayesinin %51 i veya daha fazlası kamuya ait olan veya özelleştirme kapsamında bulunan işletmelerden temin ettikleri mal ve hizmet bedelleri için talep edilebilecektir. Bakanlar Kurulu, bu hükmün uygulanmasına yönelik olarak indirimli vergi oranına tabi teslim ve hizmetlerde iade uygulaması ile ilgili sınırı kararnameler ile belirlemektedir. Diğer yandan yine 3065 sayılı KDV Kanununun 29/2. maddesinin verdiği yetki doğrultusunda Maliye Bakanlığı indirimli orana tabi işlemlerden doğan KDV alacaklarının iadesine ilişkin usul ve esasları çeşitli tarihlerde yayınladığı tebliğlerle düzenlemektedir. Konu hakkında detaylı açıklamaların yapıldığı son düzenleme tarihinde yürürlüğe giren Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği dir. Konut teslimlerinden kaynaklanan KDV iadesi hakkında mükellefler ile vergi daireleri arasında muhtelif sorunlar mevcut olmakla birlikte en önemli sorun iadenin temel şartı olan 150 m 2 hesabının nasıl ve kim tarafından yapılacağı noktasında karşımıza çıkmaktadır. Bu konuda

2 Maliye Bakanlığı tek düzenleyici ve belirleyici idare olarak kendisini görmüş ve Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği nin III.B Bölümünde net alan aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir; Net alan deyimi "konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan" olarak tanımlanan faydalı alanı ifade etmekte olup, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda indirimli oran sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanır. Net alanın hesaplanması konusunda aşağıdaki şekilde hareket edilir: A) Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler net alan hesabına dâhildir. B) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır. Ancak; - Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları, - Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri, - Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2 si, - Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler, - İki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75m. yüksekliğinden az olan yerler, - Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo, kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık, - Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, Faydalı alan dışındadır. Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler. Maliye Bakanlığı anılan tebliğin verdiği yetkiye dayanarak net alanı 150 m 2 nin altındaki konut teslimlerinden kaynaklanan iade taleplerinde mükelleflerin bağlı oldukları vergi daireleri vasıtasıyla teknik bilgisi bu konuda uzman olmayan personeli ile daire ölçümleri yapılmaktadır. Hatta bazen daire alıcısının ikamet ettiği dairelerde bile ölçüm yapılması zorunluluğu olmakta ve bu nedenle nahoş hadiseler bile ortaya çıkabilmektedir. Bazen de özellikle çok sayıda kiriş

3 ya da kolonun olması nedeniyle çok rahat ölçüm yapılması mümkün olamayacak odaları tam bir dikdörtgen ya da kare şeklinde olmayan daire ölçümlerinde de sıkıntı yaşanabilmektedir. Bu tip dairelere lazerli ölçüm cihazları ile birlikte inşaat mühendisi gibi yetkin bir personel ile gidilmesi gerekirken vergi dairesi personeli çok yanlış neticeler verecek şekilde hesaplama yapabilmektedir. Tabii ki en önemli sorun balkonlarda ortaya çıkmaktadır. Bugün yapı inşaat ruhsatları alınırken bile balkon toplam inşaat alanına dahil edilmezken Maliye Bakanlığı balkonların net alana dahil olması gerektiği görüşünde ısrar etmiştir. 2) KONUTLARDA NET ALAN HESABINA İLİŞKİN DANIŞTAY KARARI İşte net alan konusunda yukarıda belirtmiş olduğumuz sıkıntılardan dolayı Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği tarihinden itibaren yürürlükte olan Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği hakkında Danıştay nezdinde iptal davası açmıştır. Danıştay ın tarih ve E.2014/4835, K.2017/2170 sayılı kararı ile Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği nin; - III.B bölümünün tamamı, - III.B bölümünde yer alan Örnek 2 nin 3. paragrafındaki konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı ifadesi, İptal edilmiştir. Böylece inşaat sektöründeki konutlara uygulanacak KDV oranının tespitinden, KDV iadesine kadar pek çok konudaki sıkıntılara çözüm olacak bu karar ile 3 yıldır süren net alanın neye göre hesaplanacağı konusu çözüme kavuşturulmuştur. Danıştay anılan kararında; Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nin net alanı 150 m 2 ye kadar konut tanımlarının çeliştiğini, bu nedenle bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi ve yeterliliği bulunan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nin dikkate alınması gerektiğine hükmetmiştir. Öte yandan Danıştay; net alan belirlemesi teknik bir konu olduğundan Maliye Bakanlığı nın teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi ve yeterliliği bulunan kurumların düzenlemelerinden yararlanılmamış olmasının idarelerin takdir yetkilerine giren işlemleri tesis ederken mutlak ve sınırsız hareket edemeyeceklerine ilişkin idare hukuku ilkesi nin ihlaline neden olunduğunu da belirtmiştir. Diğer taraftan tebliğin III.B bölümünde yer alan Örnek 2 kısmında sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere sayılan çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi alanlar Anayasa nın 2 nci maddesinde devletin niteliklerinden biri olarak ifade edilen sosyal hukuk devleti ilkesi gereği sosyal ihtiyaçlardandır. Danıştay Örnek 2 bölümünü iptal ederken ayrıca Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nin 8 inci maddesindeki 75 ten fazla bağımsız bölümü bulunan konut parsellerinde mescit ve çocuk oyun alanı bulunma zorunluluğuna da atıfta bulunmuştur. Kanun tarafından mescit

4 ve çocuk alanı bulunma zorunluluğu getirilmiş olmasına rağmen anılan sosyal alanların inşası için yapılan harcamaların KDV iadesine konu edilememesine dolaylı olarak dikkat çekilmiştir. 3) DEĞERLENDİRME Danıştay ın iptal kararında atıfta bulunduğu Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nin 16. Maddesinin 41 No.lu bendinde net alan şu şekilde tanımlanmıştır: "Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur. Maliye Bakanlığı bugün itibarıyla verdiği özelgelerde tarihinden itibaren net alan hesaplamalarının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılması gerektiğini belirtmektedir. Sonuç olarak; Danıştay ın, Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği nde yer alan net alan ve sosyal alanlar hakkında iptal ettiği düzenlemeler yönünden aşağıdaki konularda azami özen gösterilmesi gerektiğini düşünmekteyiz: - KDV iadesine konu olacak dairelerin net alan hesabı yapılırken açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar, otopark, sığınak, kiler vb. alanlar kesinlikle 150 m 2 hesabına dahil edilmemelidir. - KDV İadesi Tasdik Raporları nda net alan hesabının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nin 16. Maddesinin 41 No.lu bendine göre yapıldığı mutlaka belirtilmelidir. - Sosyal tesis ve çevre düzenlemesi (çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi) yüklenimleri mutlaka iadeye konu edilmelidir. - Sosyal tesis ve çevre düzenlemesi yüklenimleri vergi daireleri tarafından tenzil edilmesi istenilmemelidir. Bununla birlikte Platformda yapılan müzakerede,

5 Vergi daireleri tarafından re sen tenzil edilen söz konusu yüklenimler ile ilgili olarak ilgililerce bu konuda yazı istenilmesi ve uygulamanın dava konusu edilmesi yoluna gidilmesinin, daha önce balkonların net alana dahil edilmesi nedeniyle iade alınmamış ya da iade hesabından tenzil ettirilmiş büyük daireler ile sosyal tesis ve çevre düzenlemesi yüklenimlerinden tenzil edilenler ya da iradi olarak yüklenime alınmayan tutarlar hakkında özelge talep edilmesi ve olumsuz görüş verilmesi durumunda ihtirazi kayıtlı düzeltme beyanı verilerek KDV iadesi talebinde bulunulması yoluna gidilmesinin mümkün olabileceği, dolayısıyla idarenin gereksiz ihtilaflara yol açmamak bakımından biran önce Danıştay kararı doğrultusunda düzenleme yapılması ve uygulama birliğinin sağlanması gerektiği ifade edilmiştir. Esasen bu yönde Özelgeler de verilmekte olup bu uygulamayı bireysel boyuttan çıkararak genel bir uygulama durumuna getirilmesi amaçlanmalıdır.