TAŞINMAZ DEĞERLEME AMAÇLI BİR MODELLEME ÖRNEĞİ VE CBS İLE ENTEGRASYONU

Transkript

1 TAŞINMAZ DEĞERLEME AMAÇLI BİR MODELLEME ÖRNEĞİ VE CBS İLE ENTEGRASYONU A MODELING EXAMPLE WHICH IS AIMED REAL ESTATE VALUATION AND ENTEGRATION WITH GIS Gülgün Özkan, Şükran Yalpır Ali Erdi, Okan Bekdik Selçuk Üniversitesi Müh. Mim. Fakültesi Jeodezi ve Fotogrametri Müh. Kampüs/KONYA gozkan@selcuk.edu.tr, sarici@selcuk.edu.tr, aerdi@selcuk.edu.tr ÖZET Planlı şehirleşmenin yürütülmesi, imar planlarının ekonomik olarak değerlendirilebilmesi, kamulaştırma, vergilendirme ve alım-satım değerlerine ulaşmak ancak taşınmazların bilimsel olarak değerlendirilmesi ile mümkündür. Değerlendirmede en büyük sorun kesin bir model oluşturulamamasıdır. Değerin subjektif olması onun bir matematiksel modele veya yönteme bağlanmasını güçleştirmektedir. Çalışmanın amacı istatistik bilgilerden faydalanarak model oluşturmak ve hesaplama yapmaktır. Bu amaçla taşınmazın değerini hesaplayabilmek için program geliştirilmiştir. Hesaplama için veri tabanı bakanlar kurulunun her yıl yayınladığı mesken ve işyeri maliyet birim fiyat cetveli ve belediyelerin hazırlamış oldukları arsa ve arazi m 2 birim değerleri kitapçığından faydalanılarak oluşturulmuştur. Programlamada özellikle veri tabanı oluşturma ve grafiksel uygulama tasarımı açısından oldukça güçlü olan Inprise Corporation firmasının bir programlama editörü olan Delphi program yazılımı tercih edilmiştir. Ayrıca taşınmaz kriterlerinin de ağırlıkları tespit edilip hesaplamalara dahil edilmiştir. Hesaplamalarda nominale ve maliyete göre değerlendirme yöntemleri kullanılmıştır. Bu yöntemler kullanılarak yapılan programdan elde edilen sonuçların, alım satım değerine daha yakın sonuçlar olduğu tespit edilmiştir. Üretilen yazılım WEB ortamına uyumlu halde olup, kullanıcılara hizmet verebilecek durumdadır. Coğrafi bilgi sistemleri (CBS) uygulamalarına, bilgi sistem teknolojilerinin depolama, hesaplama, analiz vb. özellikleri kullanılarak oluşturulacak arayüzler yardımı ile taşınmaz değerlerini hesaplama yeteneği ilave edilebilir. Taşınmaz değerlendirme programının CBS ye entegre edilmesi ile başta belediyeler olmak üzere tüm kullanıcıların istenilen sonuca çabuk ve doğru ulaşımı sağlanacaktır. Anahtar Kelimeler: Taşınmaz, Değerlendirme, Web, CBS ABSTRACT Urbanization with plan, economical improvement plans nationalization, reaching the most appropriate values at taxation and trade is possible only with valuating them in scientific ways. The most important problem is that formation of a certain model is easy. Values being subjective make difficult the formation of mathematical model or method. Aim of this study is forming a model by using statistical information and make calculation. A program is improved to calculate real estate s value under this aim. For this calculation, a data base is formed with respect to the domicile and business cost price list which is regularly broadcasted by the council of ministers every year and, plot and estate unit cost m 2 which is prepared by municipalities. In programming, Inprise Corporation Firm s programming editor s Delphi program software, which is powerful in forming data base and graphic applications is preferred. Also real estate criterion s weights were computed and included into the calculations. In 1

2 calculations nominal and valuation methods which are chosen with respect to cost is used. Results which were obtained from the program using this methods, showed that they were highly close to trade value. Software, which was produced, is compatible to WEB ambience and ready for serving to users. Real estate value calculation ability can be added to Geographical Information Systems (GIS) applications by using information system technology s store, features of calculation, analysis and etc. as interfaces. After the addition of real estate valuation ability which is integrated to GIS, mainly municipalities, and then all the other users can reach the result fast and true. Key Words: Real Estate, Valuation WEB, GIS 1.GİRİŞ Taşınmaz sosyal ve fiziki alanda mevcut olan taşınamayan eşya olarak tanımlanabilir. Değer ise taşınmazın özelliklerinin yanı sıra insanın özelliğine, ihtiyacın o andaki şiddetine göre farklılık gösteren bir kavramdır. Taşınmazın değerinin tespitinde değere etki eden faktörler belirlenirken yöresel özellikler çeşitlilik göstermekte, ayrıca bölgede yaşayan insanların değere etki eden faktörlere bakışı değişmektedir. Bu nedenlerle taşınmaz değerlemesinde her bölge için geçerli kesin modellerden söz etmek zorlaşmaktadır. Ülkemizde arazi, arsa ve binaların değerlendirilmesini gerektiren uygulamaları şu şekilde sıralayabiliriz. Emlak vergisi Kamulaştırma Özelleştirme Arazi toplulaştırma Serbest piyasadaki alım satım Banka işlemleri (İpotek v.b) Arsa ve arazi düzenleme Değerlendirilen aynı taşınmaz, yukarıda sözü edilen uygulamalarda farklı farklı sonuçlarla karşımıza çıkabilmektedir. Bu farklılığın sebebi ise her uygulamanın kendine has yöntemlerle ve yine kendi belirledikleri taşınmaz özellikleriyle değerlendirilmesidir. Taşınmaza ilişkin belirlenen değerlerin farklı olması, ülke ekonomisini etkilemesinin yanı sıra kişileri de mağdur etmektedir. Bu çalışmanın amacı taşınmaz piyasa değerine yakın bir model oluşturarak, program hazırlamak ve ilgililerin kullanması için WEB ortamına aktarmaktır. Ayrıca günümüz teknolojilerinin en son basamağı olarak, CBS ye entegrasyonunun araştırılmasıdır. 2. TAŞINMAZ DEĞERLEME AMAÇLI BİR MODELLEME ÖRNEĞİ Ülkemizin şu andaki mevcut sisteminde, taşınmazın değerinin tespit edilmesi önemli ülke problemi olma özelliğini korumaktadır. Taşınmazın değerinin tek bir değerle ifade edilmesi ülke ekonomisi ve kişilere çok büyük fayda sağlayacağı düşünülmektedir. Kullanıcılara hizmet verebilmek amacı ile taşınmaz değerlerini hesaplayabilen modeller üzerinde çalışma günümüzün uğraş alanlarının başında gelmektedir. Hangi çalışma olursa olsun çalışmadan beklentiler doğru olarak ortaya konulabilirse, beklentilere uygun verileri sisteme aktarılabilir, iş akışı oluşturulabilir ve doğru sonuçlara ulaşılabilir. Modellemede amaç, taşınmaz değerini hesaplayabilen program geliştirmek olacağına göre blok diyagram şu şekilde sıralanabilir: 2

3 Yöntemlerin irdelenmesi ve yöntem seçiminin yapılması Programlama dili irdelenmesi Veri tabanının oluşturulması Elde edilen sonuçların sunulması Seçilen yönteme göre verileri sisteme aktarma, Şekil 2. Programın blok diagramı analiz ve hesaplama Figure 2. Block Diagram of Programme 2.1 TAŞINMAZ DEĞERLENDİRME YÖNTEMLERİ, İRDELENMESİ VE YÖNTEM SEÇİMİ Değerlendirme, taşınmazların sahip olduğu özelliklerin ekonomik gelişmeler karşısında topyekün analiz edilerek, piyasa koşullarındaki değişim değerinin bulunması işlemidir. Genel olarak taşınmaz değerlendirme yöntemleri ve özellikleri aşağıdaki gibi özetlenebilir.(açlar,1977) (Yalpır,2002) TAŞINMAZ DEĞERLENDİRME YÖNTEMLERİ EMSALE GÖRE DEĞERLENDİRME YÖNTEMİ Çevresindeki diğer taşınmazlar ile karşılaştırma yapmayı esas alan yöntemdir. Anlaşılma kolaylığı açısından tercih edilir. Karşılaştırılacak nitelikte, benzer özellikleri gösteren taşınmaz bulunma imkanı olmayacağından uygulanması güçtür. Emsal olarak gösterilen parsel sayısı artırıldıkça karşılaştırma ile bulunacak parselin değeri gerçeğe yaklaşmaktadır. GELİRE GÖRE DEĞERLENDİRME YÖNTEMİ Taşınmazın gelecekteki kazancı enflasyon etkisi dikkate alınarak hesaplanan yöntemdir. Yatırımlar için tercih edilir. Bu yöntemde ekonomileri belli bir sisteme oturmamış ülkelerde faiz oranının ve enflasyon rakamlarının seçilmesi güçtür. Belirli zamanlarda gelirlerin hassas olarak belirlenmesi mümkün olmayabilir. MALİYETE GÖRE DEĞERLENDİRME YÖNTEMİ Taşınmaz üzerindeki yapıların birim m 2 fiyatları yardımıyla maliyet hesaplanması ilkesine dayanan yöntemdir. Olumsuz değerler, yıpranma payı vb. gibi değerler maliyet değerinden çıkarılarak veya olumlu değerler eklenerek maliyet hesabı kesinleştirilebilmektedir. Piyasa koşullarındaki hızlı değişimi takip edilemeyebilir. STOKASTİK DEĞERLENDİRME YÖNTEMİ Bir küme oluşturan taşınmaz değerleri arasındaki ilişkiler ilkesinden hareketle sayısal ve oransal bağıntılar elde edilme esasına dayanan yöntemdir. İstatistiki yöntemlerde kullanılan rayiç bedeller ülkenin ekonomik yapısına bağlı olarak değişebilmektedirler. Sürekli takip gerekmektedir. Stokastik değerlendirme yapılacak alanların büyük olması ve taşınmaz sayılarının fazla olması yapılacak değerlendirmede bilgisayar teknolojisi kullanmayı gerektirmektedir. NOMİNAL DEĞERLENDİRME YÖNTEMİ REGRASYON ANALİZİ MATRİS YÖNTEMİ LİNEERLEŞTİRME Şekil Taşınmaz değerleme yöntemleri Figure Real estate valuation methods 3

4 Yukarıda sözü edilen yöntemlerden emsale göre değerlendirme uygulamalarda en çok tercih edilen yöntemdir. İhtiyaca göre gelir ve maliyet yöntemleri de kullanılabilmektedir. Ancak günümüz bilgisayar teknolojileri yardımı ile daha çok veriden hareketle istatistiki yöntemler kullanılarak istenilen sonuçlara ulaşmak kolay ve hızlı şekilde olabilmektedir. (bkz.yalpır,2002) Bu nedenle çalışmada maliyete ve nominal değerlendirme yöntemleri tercih edilmiştir TAŞINMAZ DEĞERLENDİRMESİNDE KULLANILACAK PROGRAMLAMA DİLİNİN SEÇİMİ Taşınmaz değerinin belirlenmesi için kullanılabilecek pek çok programlama dili mevcuttur. Ancak programlamada özellikle veri tabanı oluşturma ve grafiksel uygulama tasarımı açısından oldukça güçlü olan Inprise Corporation firmasının bir programlama editörü olan Delphi program yazılımı bu çalışmada tercih edilmiştir. Delphi sadece Windows için yazılmış bir uygulama geliştirme arabirimi olmakla beraber, Paskal programlama dilinin Windows için geliştirilmiş halidir. Ancak Delphi ile Pascal a birçok yenilikler getirilmiştir. Örneğin fonksiyon ve prosedür tanımlarının birçoğunu Delphi artık otomatik olarak programcının yerine yapmaktadır. Bu sayede programcı direk program kodlarını yazmaya başlamakta ve zamandan oldukça büyük bir kazanç sağlamaktadır. Delphi yi üstünleştiren bir diğer konu da sanal ortamda tasarımdır. Yani grafiksel bir biçimde uygulamayı tasarlayıp geliştirmektedir. Bir de kullanılan öğeler üzerinde işlem yapılması Object Inspector penceresi sayesinde çok kolay olmaktadır. (Memik, 1998) 2.3. TAŞINMAZ DEĞERLENDİRMESİ İÇİN VERİ TABANI OLUŞTURMA PROGRAMLAMADA VERİ TABANI SEÇME Bir veri tabanı kayıt etmek istediğimiz tüm verileri tutmaya yarayan yapıdır. Yani adından da anlaşıldığı gibi verileri tutan tabandır. Veri tabanı gerçekten önemli bir konu olduğu için birçok veri tabanı türü çıkmıştır. Bunlarda en yaygın olanları Microsoft Access, Borland Paradox ve Visual dbase dir. Delphi dbase ve Paradox veri tabanlarını desteklemektedir. Çalışmada; veri tabanı olarak Paradox seçilerek veri tabanı geliştirme programı olarak da Borland Database Desktop 7.0 ı kullanıldı. Borland Database Desktop 7.0 bir veri tabanı uygulamasıdır. Aslında tam amacı veri tabanı uygulaması olmak değil, programcıların veri tabanlarını oluşturmalarını sağlayabilmektir. (Memik, 1998) Hazırlanılan programda veri tabanına tüm bilgiler sırasıyla aktarılmakta ve istenildiği zaman bu kayıtlı bilgilere ulaşılıp, istenilen değişiklikler yapılabilmekte ve hatta istenildiğinde silinebilmektedir HAZIRLANAN PROGRAMDA KULLANILAN VERİLER VE PROGRAMIN İŞLEYİŞİ Programda taşınmaz değerlendirme yöntemlerinden nominal ve maliyet değerleme yöntemlerinden faydalanılmıştır. Bakanlar kurulunun her yıl yayınladığı iş yeri ve mesken maliyet birim fiyatları (Tablo ) ve belediyelerce belirlenen cadde ve sokak emlak vergisi asgari değer cetveli veri tabanında kullanıldı. (Örnek değerleri tablo de gösterilmiştir.) bu cetvellerdeki değerlerin güncellenmesinde belediyelerin her yıl belirledikleri kat sayılardan yaralanıldı. Bu katsayılar 2002 den 2003 yılına geçişte 29,5 ve 2003 yılından 2004 e geçişte 14,25 ile çarpıldı. Taşınmazı etkileyen diğer kriterlerinde hesaba katılabilmesi için anketörlerden faydalanıldı. (Şekil ) Ankette cephe özelliği, yol durumu, yapının yaşı, ısınma özelliği, kat özelliği ve otopark durumu kişilerden bunları önem sırasına göre puanlamaları istenildi ve program bu verilerden yararlanılarak oluşturuldu. 4

5 Tablo Bakanlar kurulunun her yıl yayınladığı mesken ve işyeri maliyet birim fiyat listesi Tablo The domicile and business cost price list regularly broadcasted by the council of ministers every year MERAM İLÇESİ KARATAY İLÇESİ SELÇUKLU İLÇESİ Öğretmenevleri mah. Hacıveyiszade mah. Nişantaşı mah. Larende 49,200,000 43,050,000 Hulusi B. 127,920,000 Fetih M.Asker 39,360,000 6,150,000 Rauf D. 127,920,000 Farabi Havzan mah. Fevzi Çakmak mah. Aydınlıkevler mah. Alay 78,720,000 Büyük Çam 36,900,000 Ataseven 39,360,000 Safir 31,488,000 Ankara 24,600,000 29,520,000 Malas Ç.Yolu Yaka mah. Keçeciler mah. Bosnahersek mah. Köyceğiz 29,520,000 Keçeciler 24,600,000 İstanbul 19,680,000 Yaka 34,440,000 Cizreli 9,840,000 Mesaj 19,680,000 sokak sokak Tablo Belediyelerin hazırladıkları arsa ve arazi m 2 birim değerleri Tablo Plot and estate unit cost m 2 prepared by municipalities Çelik Karkas Mesken Lüks İnşaat 670,062,000 Mesken 1. Sınıf 445,579,000 Mesken 2. Sınıf 298,898,000 Mesken 3. Sınıf 202,647,000 B.Arma Yığma Kargir Yarı Yığ. Ahşap Karkas Kargir 408,218, ,425, ,509, ,141, ,926, ,568, ,380, ,944, ,206, ,303,000 94,556, ,940, ,543, ,711,000 66,730, ,702,000 Mesken Basit 87,639,000 67,497,000 31,981,000 31,981,000 39,974, ,078,000 İşyeri Lüks İnşaat 759,241, ,757, ,039, ,742, ,864,000 İşyeri 1. Sınıf 519,230, ,226, ,898, ,843,000 İşyeri 2. Sınıf 352,096, ,324, ,520,000 94,711, ,467, ,671,000 İşyeri 3. Sınıf 237,702, ,013,000 64,422, ,279,000 İşyeri Basit 102,244,000 58,733,000 41,973,000 33,671,000 44,743,000 5

6 Kuzey Güney Kuzey Güney- Doğu- Batı Güney Doğu Güney Batı Kuzey Doğu Kuzey Batı Ana Yol Ara Cadde Ara Sokak May 06.Eki Kas CEPE ÖZELLİĞİ YOL KONUMU YAPININ YAŞI Full Aksesuar Kalorifer + Sobalı Sobalı + Kaloriferli Kapalı Otoparklı Açık Otoparklı Otoparksız Asansör Asansörlü Zemin Kat Ara Kat Son Kat Müstakil ISINMA ÖZELLİĞİ KAT ÖZELLİĞİ OTOPARK ÖZELLİĞİ Şekil Taşınmaz kriterlerinin ağırlıkları Figure Real estate criterion s weights Programın çalışma yapısı aşağıda Şekil de şematik olarak gösterilmiştir. Şekilde gözlenebileceği gibi arsa alanı, yapı alanı ve yapım tarihi manuel olarak sisteme dahil edilmektedir. Programda temel prensip bölge seçiminin ve kullanım amacının başlangıçta belirlenmesidir. Hesaplama değerini öğrenmek istediğiniz taşınmaz özelliklerinin seçiminden sonra yapılmaktadır. Taşınmazın beyan değeri ve piyasa değeri ayrı ifade edilmektedir. Bu şekilde ifade edilmesinin nedeni veri tabanımızda kullandığımız verilerin yasal kaynaklara dayandırılması gerekliliğinin benimsenmesindendir. GİRİŞ Arsa alanı GENEL BİLGİ GİRİŞİ Yapı alanı Yapım yılı TAŞINMAZIN BEYAN DEĞERİ TAŞINMAZ DEĞERİNİN HESAPLAMASI İÇİN GEREKLİ ÖZELLİKLERİN BELİRLENMESİ Cephe özelliği Kat özelliği Isınma durumu Yol durumu Otopark durumu Yapı yaşı TAŞINMAZIN PİYASA DEĞERİ Şekil Programın çalışma yapısı Figure Working structure of programme 6

7 2.4. PROGRAMIN KULLANIŞI VE ELDE EDİLEN SONUÇLARIN SUNULMASI Program ilk çalıştırıldığında karşımıza aşağıdaki ekran gelmektedir (Resim 2.4.1). Bu ekran kişisel Bilgi Kayıt formu bölümüdür. Kimlik bilgileri (ad, soyad, adres, telefon numarası, e- mail adresi) uygun boşluklara yazıldıktan sonra ileri düğmesi tıklanırsa hesaplamanın yapıldığı ikinci sayfaya geçiş sağlanır. Çıkış düğmesi tıklanırsa program kapatılarak Windows sistemine dönülmüş olur. Program hakkında kısa bilgi edinmek için Hakkında düğmesi ile bir tanıtım bölümü karşımıza çıkmaktadır. (Bekdik, 2003) Resim 2.4.1: Programın ekran görüntüsü Figure 2.4.1: Screen view of Program Eski Kayıt Arama bölümü yapılmış olan kayıtların incelenmesi için oluşturulmuş bir bölümdür. Bu bölüm ancak yetkili kişi tarafından açılabilecek şekilde şifrelenilmiştir. İleri düğmesi tıklandıktan sonra ekrana Resim deki form gelmektedir. Bu form ise hesaplamaların yapıldığı bölümdür. Arsanın metrekaresi ve yapının metrekaresi uygun boşluklarına yazılıp, binanın yapım yılı yazıldıktan sonra Tapu evrakında bulunan Pafta adı, Ada numarası ve Parsel numarası yazılır. Daha sonra çalışılan bölgeye ait önceden girilen ilçelerden seçilerek, ilgili ilçenin mahalleleri arasından hesaplanılacak taşınmazın bulunduğu mahalle Mahalle düğmesi ile daha sonra da, Cadde/Sokak düğmesiyle de cadde veya sokağı seçilir. Aşağıdaki Resim de görüldüğü üzere binaya ait: Yapı Türü, Yapı Cinsi, Yapı Sınıfı ve Yapı yaşı onay kutularından uygun olanlar işaretlenilir. 7

8 Bir sonraki adım ise Yapı Özellikleri Bölümünde bulunan seçeneklerde uygun olanların seçimidir. Bu seçimlerde yapıldıktan sonra Hesapla düğmeleri tıklanırsa program uygun formülleri kullanarak yapılan seçimler doğrultusunda taşınmaz malın beyanname ve piyasa fiyatlarını hesaplayacaktır. Aynı kimlik bilgileri ile başka bir taşınmaz malın fiyatı sorgulanacaksa Yeniden Hesapla Düğme si tıklanırsa bütün bölümler sıfırlanır ve yeniden doldurulur. Geri düğmesi tıklanarak kimlik bilgilerinin doldurulduğu sayfaya geçiş yapılır. Çıkış düğmesi ile de programdan çıkış sağlanır. Resim Taşınmazın hesabını yapan bölüm Figure Estimation of real estate makes part Resim de bulunan Eski Kayıt Arama dan Giriş Düğmesi tıklandığı zaman karşımıza şifre giriş penceresi gelecektir. Kullanıcı tarafından uygun şifre girildikten sonra, daha önceden kaydedilen bilgilere ulaşılacaktır. Eski tüm kayıtların bulunduğu form Resim de yer almaktadır. Buradaki veri tabanına kayıt işlemi için herhangi bir ilave düğme bulunmamaktadır. Çünkü kayıt işlemini Hesapla Düğmesini tıkladığımız anda otomatik olarak program kendisi yapmaktadır. Resim de bulunan Yeniden Hesapla düğmesi tıklandıktan sonrada yeni değerlerle yapılan hesaplamalarda aynı kimlik ve adres bilgileri ile ayrıca veri tabanına kaydedilir. 8

9 Resim2.4.3: Veri tabanını görünümü Figure 2.4.3:Data_base showing Eski kayıt bölümüne kaydedilen bilgiler sırasıyla ad, soyad, adres, telefon, adresi, arsa alanı, yapı alanı, mahalle, sokak/cadde ve son olarak hesaplanan beyanname fiyatıdır. Ayrıca ilk sırada kayıt no bulunmaktadır. Buraya kaydedilen numaralar kullanıcı tarafından değil, program tarafından otomatik olarak ve sırayla verilmektedir. Bunun sebebi ise aynı isimde birden fazla kayıt olduğu zaman herhangi bir tersliğin çıkmasını engellemektir. Hemen alt tarafta yan yana dizilmiş olarak bulunan düğmelerle: ilk kayıt, bir önceki kayıt, bir sonraki kayıt, son kayıt, kayıt ilave etme, kayıt silme ve bilgi değiştirme gibi işlemler gerçekleştirilir. Ayrıca şahısa yönelik aramalarda yapılabilir. Taşınmaz değerlerini web ortamında hesaplayabilen kullanıcılara hizmet verebilecek uygulama örneklerine ülkemizde rastlanmamaktır. Çalışmada hazırlanan programın internet ortamında çalışması, aynı değişken ve değerler kullanılarak hazırlanmıştır. Programdan farklı olarak bir giriş sayfası tasarlanmış ve bazı standart internet fonksiyonları ile desteklenmiştir.(resim ) WEB ortamına aktarımda ASP teknolojisinden faydalanılmıştır. Sunucu taraflı bir teknoloji olan ASP, (Active Server Pages/Aktif Sunucu Sayfaları) kullanıcı tarafına etkileşimli, dinamik Web sayfaları göndermek için kullanılır. ASP, Web programcılarına HTML, scripting ve kullanıcıdan bağımsız veritabanı uygulamalarını kullanma fırsatı verir. ASP programlama ortamının özelliği tüm derleme işleminin sunucu tarafında bitmesi ve kullanıcının sadece sonuçta oluşan HTML sayfalarını görmesidir. Bu fonksiyonlar ise; ana sayfada bulunan bazı tanıtım ve bilgi sayfaları, iki adet link, öneriler bölümü, üyelik sistemi ve sayaçtan oluşmaktadır.bunların listesi aşağıda verilmektedir. Taşınmaz Mal Değerlendirme Programına Geçiş 9

10 Program Hakkında Proje Sorumlusu (Yrd. Doç. Dr. Gülgün ÖZKAN) Önerileriniz Üye Girişi Üye Olmak İstiyorum Resim2.4.4: Programın WEB görüntüsü Figure 2.4.4:WEB imaging of Programme 3. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ PROGRAMININ CBS İLE ENTEGRASYONU Coğrafi bilgi sistemlerinin veri girişi, depolama, analiz, sunum fonksiyonları düşünüldüğünde, taşınmazlara ilişkin veri elemanları arasında istenilen bilgiyi üretmek, gerekli mantıksal bağlantılar kurmak kolayca sağlanabilecektir. Taşınmaz alım-satımında bir taşınmazın değerine ve kapasitesine temelde onun bölgesine bakılarak karar verilir. Alım satım için taşınmazın bölgesinin özelliklerinin yanı sıra konumu, malik bilgileri, ulaşım imkanları, tapu ve imar bilgileri, satış yada kira bedelleri gibi taşınmaza ait bir çok sorunun cevabı aranmaktadır (Selçuk,2001). CBS teknolojisi hiç kuşkusuz bu bilgilere ulaşmada iyi bir araçtır. Bu taşınmazın değerini tespit edebilen yazılımların CBS ye entegresi ile geliştirilebilir. Bu sistemin rolü alıcı ve satıcı için karar veren kimselere yardımda bulunmaktır. Taşınmazın değerine ve bulunduğu konuma ihtiyaç duyanlar taşınmazların yönetiminde ve satışında rol oynayan, belediyeler ve emlak ticareti yapanlardır. Ayrıca CBS satılık taşınmazlarda, alıcılara karar vermede danışman olarak çalıştırılabilir. (Zeng,2001) 10

11 Taşınmazın değerinin belirlenmesi, konuma bağlı mekansal analizler gerektirdiği için bu konuda CBS ile iyi bir altlık oluşturacaktır. CBS, taşınmaz değerinin belirlenmesin de kullanım kolaylığı ve ülke ekonomisine de fayda sağlayacaktır. Taşınmazın yaklaşık değerini hesaplayan bu program CBS yazılımlarına entegresi ile taşınmazın değerini etkileyen daha çok kriter ilave edilebilir. Örneğin ulaşım durumu, sosyal hizmet tesisleri ve alanları, şehir ve alış_veriş merkezlerine olan mesafe, vb. gibi mekana ilişkin kriterlerde taşınmazın değerine katılabilir. Taşınmazların değerlerinin hesaplanabilmesi için öncelikli olarak veri girişlerinin gerekli standartlarda sağlanması ve veri tabanının oluşturulması gerekmektedir. Ayrıca oluşturulan ekran haritası üzerinden alan, mesafe gibi bilgilerin kolayca elde edilmesi, istenilen ölçekte büyütme ve küçültme yapılabilmesi farklı ölçekte verileri girilmesi ve bilgi sunulabilmesi, değişikliklerin işlenmesi ve izlenmesi yazıcı çıktısı olarak harita ve belgelerin alınabilmesi mümkün olacaktır. 4. SONUÇ Taşınmaz değerinin tespitinde kesin modellerden bahsedilememesi, yasal düzenlemelerin olmaması, ülke ekonomisini etkilemektedir. Değişik uygulamalarda farklı değerlendirmeler yapılmaktadır. Değerlendirmede belirli standartlar getirilmesi zorunluluktur. Taşınmazın değerlendirilmesi için hazırlanan bu program sosyal ve ekonomik alanda olumlu değişiklikler getirecektir. Çalışma bu şekliyle daha çok kullanıcılara hizmet etmektedir. Bu ve buna benzer çalışmalara destek vererek çoğaltılması, geliştirilmesi gerekliliği düşünülmektedir. Taşınmaz değerlendirmesi ve CBS ye entegrasyonu sonucu oluşacak sistem emlak bilgi sistemi olarak isimlendirilebilir. Oluşturulacak emlak bilgi sistemi daha gerçekçi değerlendirmelerde kullanılabilecek ve değer haritalarının oluşturulmasını sağlayabilecektir. Üretilen haritalar ile pek çok kurum ve kuruluşun çalışmalarına kolaylık getirecektir. 5. KAYNAKLAR Açlar, A., Kentsel Alanlarda Taşınmaz Değerinin Saptanması ve Stokastik Yöntemler; Ders notu Bekdik, O., 2003.Taşınma Mal Değerlendirmesinin Web Ortamında Uygulanması; Bitirme ödevi Selçuk, M., Emlakçılık Sektörüne Yönelik CBS Tasarımı ve Uygulaması;CBS bildirileri Fatih Üniversitesi Yalpır, Ş., Kentsel Alanlarda Taşınmaz Değerlerinin Belirlenmesi ve Konya Örneği; 30. Yıl sempozyumu, Selçuk Üniversitesi Yanık, M., Borland Delphi 3 İle Görsel Programlama; Beta Yayınları, İstanbul Zeng, Q. T.,2001, Optimal Spatial Decision Making Using GIS: A Prototype of A Real Estate Geographical Information System (REGIS); Int. J. Geographical Information Science, S