Tarih: Sayı :2018/25 T.C. DENİZLİ BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI. İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı

Transkript

1 Tarih: Sayı :2018/25 T.C. DENİZLİ BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı tarihinde tarafımıza göndermiş olduğunuz yazınıza istinaden tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile ilgili tarafımızca yaşanan sorun ve çözüm önerilerine ilişkin oda görüşümüz ekte sunulmuştur. Saygılarımızla, Suat BİLGİ TMMOB Mimarlar Odası Denizli Şubesi Yönetim Kurulu Adına Başkan

2 BODRUM KATLARDAKİ EMSAL SORUNU İLE İLGİLİ; Yönetmelikte tek bağımsız bölüm olan projelerde bodrum katlarda emsal harici alanlar çok kısıtlı bırakılmıştır. Sadece otopark (bodruma girilebiliyorsa), sığınak (ihtiyaç dahilinde) ve tesisat hacimleri emsal harici tutulabiliyor. Bütün bunları bodrumda kullansak bile emsal harici toplam kullanım alanımız yaklaşık 100 m2 yi geçmiyor. Zemin ve normal katlardaki emsal alanı işverene yetmiyorken, bodrumda da emsal kullanımı düşünülemez. Örneğin 500 m2 lik TAKS/KAKS =0.30/0.60 bir parselde 0,60x500 m2=300 m2 toplam emsal çıkıyor. 300/2=150 m2 kat başına kullanım alanı olduğunu kabul edelim. Bu alandan bodrum kat için kullanılan 50 m²lik emsali düştüğümüzde 250 m² kullanım alanımız kalıyor. Bunun sonucunda toplam emsal alanımızın yaklaşık %17 oranında azalması anlamına geliyor. Eğer otopark için bodrum kata giremiyorsanız o zaman bodrum kat için kullanacağımız emsal alanı 130 m² oluyor. Bunun sonucunda da emsal alanımız olan 300 m2 alandan 130 m2 düşüldüğünde üst katlarda kullanacağımız toplam emsal alanı 170 m2 ye düşüyor. Bu da toprak üstü kullanım yoğunluğunun yaklaşık %43 oranında azalması anlamına geliyor. Bunun sonucunda da gayri nizami arayışlar başlıyor. Bu sebeplerden dolayı tek bağımsız bölüm yapılarda bodrum katlar emsal harici tutulması gerekiyor. Bunun için plan notları veya plan lejantıyla bu konu aşılabilir ya da bodrum katlarda daha önceki yönetmelikte olduğu gibi teknik hacim, müştemilat gibi kullanım alanları yine plan notlarına yer verilerek çözülebilir. MADDE 5/D Fıkrası : Merdiven ve kat hollerinin TAKS a dahil olması üst katlarda emsal dışı tutulması projelerin tasarımında ve alan kullanımlarında sorun yaratıyor.zeminde merdiven TAKS alanına girdiği için, üst katta girmediğinden alan dengeleri bozuluyor, gereksiz çıkmalar ve cephe hareketlerine sebep oluyor. Bu sebepten dolayı plan notuyla ana merdiven ve kat holü taban alanına dahil edilmemelidir. KADEMELENDİRME: Konut yapılarında parsel derinliği az olan küçük parsellerde eğimin 3,50 m yi geçtiğinde kademelendirme yapılması, aynı düzlemde bir dairenin çözülmesine imkan tanımıyor. Bu sebeple yapı derinliği 13 m yi geçmeyen yapılarda kademelendirme aranmamalıdır. Ayrıca sanayi yapılarında da sanayicinin düz bir zeminde çalışmak istemesi, işgücü ve performans açısından düz alanları tercih etmesi sebebiyle sanayi yapılarında da plan notu ve plan lejantlarına işlenerek kademelendirme aranmamalıdır. 4.BÖLÜM MADDE 12/3.Fıkra: Bir parselde birden fazla yapı bulunması halinde ortalama kot alınması sonucunda yapıların yoldan düşük kalması durumunda sorunun çözülmesi için yol seviyesinin üstünde kot verilmelidir.

3 MADDE 20/ 1.Fıkra: Yapının dış çeperinde kalan kolonların TAKS hesabında çevrelediği alan hesaplanırken, proje tasarımından kaynaklanan kolonsuz geçilen (şekildeki gibi ) durumlarda kullanılmayan dış alanların TAKS hesabı alanına dahil edilmemesi gerekmektedir. 4.BÖLÜM MADDE 20/ B bendi :Tek bağımsız bölümlü ve birden fazla katlı yapılarda zemin terası hesabı toplam brüt alanı hesabı üzerinden hesaplanmalıdır. 4.BÖLÜM MADDE 21-(4) :Kütlesi belirlenmiş parsellerde, TAKS belirtilmediği ve TAKS ile taban alanı aynı anlama gelmediği için taban alanı TAKS alanı olarak kabul edilip, kat adediyle çarpılarak emsal hesaplaması yapılamaz, yönetmelikte yeri yoktur. Ancak TAKS belirtildiyse kat adedi ile çarpılarak emsal hesaplanabilir. 5.BÖLÜM, MADDE 28, A ve Ç bendi : Asma katlı işyerlerinin yüksekliği yönetmelikte 550 cm olarak belirlenmiştir. İşyerlerinde kiriş yüksekliği en az 50 cm olduğundan, aynı zamanda kat yüksekliklerinin yerden ısıtma ve havalandırma kanalları gibi kullanımlardan kaynaklanan yükseklik azalması dikkate alındığında 550 cm yükseklik yeterli kalmamaktadır. Bunun sonucunda kiriş altı h=215 gibi yönetmeliğe aykırı bir yükseklik oluşmaktadır. Asma katlı işyerlerinin yükseklikleri su basmandan sonra 700 cm olmalıdır. Ayrıca asma katlarda bulunan galeri boşlukları belediyeler tarafından %30 emsal harici alanlar hesabına katılmamaktadır. Bu konunun meclis kararları veya plan notlarında yer verilerek yazı altına alınması faydalı olacaktır. 5.BÖLÜM MADDE 28,5. Bendi : Bodrum katların iç yüksekliği minimum 240 olmalıdır. 5.BÖLÜM,MADDE 32, 3. Bend: Havalandırma bacaları minimum 0.36 m² ve en dar kenarı 30 cm olmalıdır. 5.BÖLÜM MADDE 29, 1 bendi : Banyo ve yıkanma yerlerinde, minimum net alan hesaplanırken, havalandırmadan kaynaklı 150cm in altına düşen alanlar da m2 hesabına dahil edilmelidir. Not : Konutların minimum net metrekareleri 45 metrekare olarak belirlenmelidir. (Yönetmelikte belirlenen minimum 28.5 m² alan ile Pamukkale belediyesinin bazı mahallelerde uyguladığı minimum Net : 60 m² alan değerlendirildiğinde her ikisi uç noktalarda kalmakta. Bu sebeple ikisinin ortalaması olan net 45 m2 değerlendirilebilir.)

4 MADDE 31/6. Bendi : Bu maddenin iptali önerilmiştir. MADDE 34, 2.Bendi: Makine Mühendislerinin öngördüğü asansör boşluğu 175 cm x 215 cm ölçüleri 10 kişilik asansör boyutu olup, tek bağımsız bölüm villalarda çok büyük kalmaktadır. Bu sebepten dolayı tek bağımsız konutlarda minimum asansör kabin boyutu 120x120 olmalıdır. MADDE 36,1. Bendi : Su deposu, Tesisat bacası vb minimum ölçüleri yapının ihtiyacına göre belirlenmelidir. MADDE 38 e ilave madde : Balkonların dar cephelerinde maksimum parapet yüksekliği aranmamalıdır. MADDE 41, ÇIKMALAR : Emsale dahil olmayan alanlar,emsal in %30 unu geçemeyeceğinden dolayı yan bahçede yapılacak çıkmalar belli bir sınırda kalacaktır.bu sebepten dolayı yan bahçelerde, parsel sınırlarına 200 cm den fazla yaklaşmamak kaydı ile yan parsel durumuna bakılmaksızın 150 cm açık ve kapalı çıkmanın plan notuyla yapılması sağlanabilir. MADDE 41, 4. Bendi : Bina cephelerinde, mimari projesinde cephe estetiği ve tasarımı göz önünde bulundurulmak ve detay projeleri verilmek, hafif malzemeden yapılmak, parsel sınırından taşmamak ve kapalı mekan oluşturmamak kaydı ile 50 cm e kadar konstruktif cephe hareketi sağlanabilir. MADDE C : Kapıcı daireleri, oturma odası ve yatak odası döşeme üstü zemininin, tabi zemin ya da tesviye edilmiş zeminden minimum 90 cm gömülü olması koşulu ile bodrum katlarda yapılabilmelidir. MADDE 51,5. Bendi : Konut alanında kalmak koşulu ile iki yola cephesi olan parsellerde yapılacak binaların yola cephesi bulunan ve açığa çıkan bodrum katlarına ticari kullanımlı bağımsız bölüm yapılabilmelidir. Konut dışı diğer alanlarda da bodrum katlarda bağımsız bölüm oluşturulabilmelidir. MADDE 40 : ÇATILAR : Yapıların son katında çatı piyesi yapılabilmesi için çatının altındaki kullanım alanı emsal dışı tutulabilir. Çatı projelerinin, yalıtımlı ve taşıyıcı sistemi çözülmüş olarak yapılması için çatı altı kullanımının emsal dışı tutulması teşvik edici olacaktır. Çatıların önünde yapılan terasların üstünün örtülmesine izin verilmelidir. Çünkü ruhsat sonrası terasların üstü bir şekilde çatı örtüsü ile kapatılmaktadır. Bu da gelişigüzel projesiz ve estetiği olmayan görünüşlere yol açmaktadır.terasın üzerine yapılacak çatılar, mevcut yapının çatısının devamıyla birlikte çözüldüğünde (aşağıdaki şekildeki gibi) bir bütünlük oluşturacaktır.

5 Saçak ucundan başlayarak kademeli çatı yapılmaksızın %33 çatı eğimi içerisinde teraslar saçak ucundan başlama şartı aranmadan geri çekilerek gömme teras yapma imkanı tanınmalıdır.

6 TONOZ ÇATILAR: 4 tarafı bahçe ile çevrili olan yapılarda tonoz çatı yapılabilmelidir.tonoz çatılarda teraslar belli bir nizam oluşturması için aşağıdaki şekilde yapılmalıdır.tonoz çatılarda teraslar içeriye doğru çekilerek gömme teras şeklinde yapılabilmelidir.

7 Sanayi alanlarındaki asma katlar hakkında: Plan notu getirilerek, tek katlı sanayi yapılarında; asma kat yapılmak istendiği takdirde artırılan emsal sadece asma katta değerlendirilmek üzere %50 emsal artışı yapılmalıdır. Konutlarda Ada Bazında Değerlendirme: Yapılaşmasını %70-80 oranında tamamlamış adalarda olmak kaydıyla yola sıfır parsellerde üst katlarda çıkma yapabilme durumu komşu emsaline bakılarak karar verilmelidir. Şantiye şefi hakkında: tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği nin tanımlar başlıklı 3. Maddesinin (i) bendinde, bu yönetmelikte geçen şantiye şefinin; konusuna ve niteliğine göre yapım işlerini yapı müteahhidi adına yöneterek uygulayan, mühendis veya mimar diplomasına sahip teknik personeli ifade ettiği belirtilmiştir. Bu madde ile ilgili Kayseri ilinde sonuçlanan bir dava da bulunmaktadır. Kayseri İli Melikgazi Belediyesi ne bir konut inşaatında şantiye şefi olarak görevlendirilmek üzere başvuran bir Makine Mühendisine, ilgili idare bu tanımda geçen konusuna ve niteliğine göre ifadesine dayanarak red vermiştir. Bunun üzerine makine mühendisi ilgili idareye dava açmış fakat Kayseri 2. İdare Mahkemesi ilgili idarece yapılan red işleminde hukuka aykırılık görülmediğine karar vermiştir. Davada makine mühendislerinin mekanik tesisat ağırlıklı bir şantiyede şeflik yapabileceği hususu da vurgulanmıştır. Tüm bunlara dayanarak; ilimizde şantiye şeflikleri konusunda yapılan uygulamalardaki yanlışlar da ilgili idareleri tarafından düzeltilmesi gerekmektedir.

8 Emsale girmeyen alanlarla ilgili: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği nin Dördüncü Bölüm ünde bulunan 22 - (1) Maddenin (a) bendi kaldırılarak aşağıdaki maddelerin eklenmesini önermekteyiz: a) Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler, b) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20 sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu, c) Üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları, ç) Çevre düzenlemesi ve güvenliği için yapılan bahçe duvarı, istinat duvarları, kontrol veya bekçi kulübeleri, d) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü, normal merdiven haricinde kaçış yolu içerisinde yer alan, asgari ölçülerde ve adetlerde yapılan merdiven evi ile yangın güvenlik holleri, e) Temele kadar inen asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları, şaftlar, f) Ana yapının dışında kalan; binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi, g) Akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve arkatlar, ğ) Güneş panellerinin temel ve kaidesi haricindeki kısımları, h) Açık otoparklar, ı) Giriş saçakları (markizler), Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği nin Dördüncü Bölüm ünde bulunan 22 - (1) Maddenin (j) bendinin aşağıdaki şekilde değiştirilmesini önermekteyiz: j) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, bodrum katlarında yer alan; tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, ticari amaç içermeyen, yapı yaklaşma sınırı içinde kalan ve 1000 m² yi ve toplamda katlar alanının % 20 sini aşmayacak şekilde düzenlenen; jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis, spor birimleri ve depolar,