İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ TEŞVİKİYE MAHALLESİ 3 ADET PARSELE İLİŞKİN DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/İSTANBUL Tel: (216) Fax: (216) İSTANBUL İLİ ŞİŞLİ İLÇESİ TEŞVİKİYE MAHALLESİ 3 ADET PARSELE İLİŞKİN DEĞERLEME RAPORU ARALIK, 2018

2 DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM RAPORU HAZIRLAYAN KURUM GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İstanbul İli, Şişli İlçesi, Teşvikiye Mahallesi nde yer alan 3 adet taşınmazın SPK mevzuatı gereği, güncel rayiç satış ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik Değerleme Raporu Emlak Konut GYO A.Ş. RAPOR NUMARASI RAPOR TARİHİ TAPU BİLGİLERİ MEVCUT KULLANIM İMAR DURUMU Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Ada/ Parsel Yüzölçümü, m² Nitelik 405/ ,19 Arsa 405/ ,29 Arsa 405/ ,39 Arsa Bknz: Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri Bknz: İmar Bilgileri DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER 3 Adet Parselin Toplam Değeri

3 İÇİNDEKİLER 1.RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi Rapor Numarası Rapor Türü Değerleme Tarihi Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Değerleme Uzmanı Sözleşme Tarihi ve Numarası Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Uygunluk Beyanı DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ Raporda Kullanılan Kısaltmalar Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler Pazar Yaklaşımı Gelir Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı GENEL, ÖZEL VERİLER Global Ekonomik Görünüm Ulusal Ekonomik Görünüm Demografik Veriler GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER Bölge Analizi Konumu ve Çevresel Özellikleri Tapu ve Takyidat Bilgileri Kadastral Durum Bilgileri İmar Durum Bilgileri Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri Olumlu ve Olumsuz Özellikler Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler En Etkin ve Verimli Kullanım Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler DEĞERLEME ÇALIŞMASI Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Pay Oranları

4 6.4 Emsal Araştırması Arsa Emsal Araştırması Konut/Rezidans Emsal Araştırması Ticari Emsal Araştırması Pazar Yaklaşımı ile Değer Takdiri Gelir Yöntemi ile Değer Takdiri ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklanması Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş SONUÇ Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Nihai Değer Takdiri RAPOR EKLERİ:

5 1.RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut A.Ş. (bundan sonra Müşteri olarak anılacaktır) talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (bundan sonra Şirket olarak anılacaktır) tarafından; İstanbul İli, Şişli İlçesi, Teşvikiye Mahallesinde konumlu 405 ada 110, 111 ve 112 parseller olmak üzere toplamda 3 adet taşınmazın yasal durumunun irdelenmesi, adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.4 Değerleme Tarihi Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzmanı Mimar Hakkı Erdem ÜNAL ve Şehir ve Bölge Plancısı Değerleme Uzmanı Elif ÖZEL GÖRÜCÜ tarafından hazırlanmış, Sorumlu Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir. 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası Dayanak Sözleşme, Emlak Konut A.Ş. ile Şirketimiz arasında tarihinde imzalanan 2018/220 no.lu sözleşmedir. 5

6 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurul Düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla, Kurul un tarih ve 27/781 sayılı toplantısında belirlenen formata uygun olarak hazırlanmıştır. 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Tebliği çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu nca Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik çerçevesinde Değerleme Hizmeti vermek üzere tarih ve 4480 sayılı kararı ile Değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri Müşteri Unvanı: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi: Barbaros Mah. Mor Sümbül Sk. No:7/2 B Ataşehir/İSTANBUL 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Bu çalışmada, müşteri talebi kapsamında, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Teşvikiye Mahallesinde konumlu 405 ada 110, 111 ve 112 parsellerin yasal durumunun irdelenmesi, adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Müşteri talebi doğrultusunda parseller üzerinde yer alan yapılar değerlemede dikkate alınmamıştır. 6

7 2.4 Uygunluk Beyanı Müşteri tarafından Şirket e sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde Rapor un ilgili bölümünde belirtilen tarih itibariyle yapılan inceleme ve araştırmalar, ekonomi ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılan analizler ve sonuçlar tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleştirilmiş, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olup tarafsız ve önyargısız olarak hazırlanmıştır. İlgili resmi kurumlarda gerekli araştırmalar yapılmış, mülk bizzat incelenmiştir. Değerleme raporu Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporu hazırlayan değerleme uzmanlarının, değerleme konusu mülkle herhangi bir ilgisi ve önyargısı bulunmamaktadır. Değerleme ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir. Değerleme çalışmaları ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. Değerleme uzmanı/uzmanları mesleki eğitim şartlarına haizdir. Değerleme uzmanları, mülkün yeri ve raporun içeriği konusunda deneyimlidir. Rapor, Müşteri nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, bir nüshası şirketimizde kalmak üzere dört nüsha olarak sınırlı sayıda üretilmiştir. Hiçbir zaman Şirketimiz in yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. 7

8 3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ 3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar KISALTMALAR SPK Sermaye Piyasası Kurulu Müşteri Emlak Konut A.Ş. Şirket Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. UDS Uluslararası Değerleme Standartları TAKS Taban Alanı Katsayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı E Emsal Hmax Maksimum Yapı Yüksekliği $/ tarihli TCMB alış kuru olan 5,2600 esas alınmıştır. $/ tarihli TCMB satış kuru olan 5,2695 esas alınmıştır. 3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar Bu Rapor da yer alan değerleme çalışmaları, tarih sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu nun III-62.1 sayılı Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği Hükümlerince, Tebliğin ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın dayandığı Standartlara özetle yer verilmiştir. Değer Esasları Değer esasları (bazen değer standartları olarak nitelendirilir) raporlanan değerin dayandığı temel dayanakları tanımlamaktadır. Değer esası(ları)nın değerleme görevinin şartlarına ve amacına uygun olması, değerlemeyi gerçekleştirenin yöntem, girdi ve varsayım seçimi ile nihai değer görüşüne etki edebildiği veya yön verebildiği için büyük önem arz etmektedir. UDS de, aşağıdaki UDS tanımlı değer esaslarının yanı sıra, ülkelerin bireysel hukuk mevzuatında tanımlanmış veya uluslararası sözleşmelerle kabul edilip benimsenmiş UDS tanımlı olmayan değer esaslarının dar kapsamlı bir listesine de yer verilmektedir: UDS tanımlı değer esasları: 1. Pazar Değeri Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir: Tahmini tutar ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar 8

9 değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz. El değiştirmesinde kullanılacak ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır. Değerleme tarihi itibarıyla ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır. İstekli bir alıcı arasında ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır. İstekli bir satıcı ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir. Muvazaasız bir işlem ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır. Uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi 9

10 fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir. Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir. Zorlama altında kalmaksızın ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır. Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır. Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir. Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve 10

11 uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir. Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir. Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir. Varsayılan Kullanım Varsayılan kullanım, bir varlığın veya yükümlülüğün kullanılma koşullarını tarif eder. Farklı değer esasları belirli bir varsayımının kullanılmasını gerektirebilir veya birden fazla değer varsayımının dikkate alınmasına müsaade edebilir. Değerin bazı temel dayanaklarına aşağıda yer verilmektedir: En verimli ve en iyi kullanım, Cari kullanım/mevcut kullanım, Düzenli tasfiye, Zorunlu satış. Varsayılan Kullanım En Verimli ve En iyi Kullanım En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır. En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Cari kullanımdan farklılık söz konusu ise, bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımına dönüştürülmesine ilişkin maliyetler değeri etkileyecektir. Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir. Varlığın grubun toplam değerine katkısının göz önüne alınmasını gerektiren durumlarda, söz konusu varlığın tek başına değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağı en verimli ve en iyi kullanım, bir varlık grubunun parçası olarak değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağından farklı olabilir. En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken: 11

12 Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar, Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı, Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır. 2. Pazar Kirası Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır. 3. Makul Değer Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır. 4. Yatırım Değeri/Bedeli Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir. 5. Sinerji Değeri Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder. Oluşan sinerji sadece belirli bir alıcı için geçerli ise, sinerji değeri, varlığın sadece belirli bir alıcıya yönelik değer ifade eden niteliklerini yansıtacağından, pazar değerinden farklı olacaktır. İlgili hakların toplamının da üzerindeki ilave değer genellikle birleşme değeri olarak nitelendirilir. 6. Tasfiye Değeri Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Diğer değer esasları (dar kapsamlı): 1. Gerçeğe Uygun Değer (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) UFRS 13 de gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır. 12

13 2. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü - OECD) OECD tarafından Gerçeğe Uygun Pazar Değeri açık pazardaki bir işlemde istekli bir alıcının istekli bir satıcıya ödeyeceği fiyat olarak tanımlanmaktadır. 3. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (ABD Devlet Gelirleri Dairesi) ABD vergi uygulamaları amacına ilişkin olarak, gerçeğe uygun pazar değeri, malvarlığının, alış veya satış baskısı altında olmayan ve işlemle ilgili gerçekler hakkında makul seviyede bilgi sahibi, istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı arasında el değiştireceği fiyattır. 4. Gerçeğe Uygun Değer (Yasal) Birçok ulusal, bölgesel ve yerel kurum ve kuruluş Gerçeğe Uygun Değeri yasalar bağlamında bir değer esası olarak kullanmaktadır. İlgili tanımlar birbirlerinden önemli ve/veya anlamlı ölçüde farklılaşabilmekte ve yasal bir işlemden veya mahkemeler tarafından geçmiş davalara ilişkin olarak verilen kararlardan kaynaklanabilmektedir. 3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir: Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı, ve Maliyet Yaklaşımı. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir. Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır: Değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, Olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, Her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, Yöntem (ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti Pazar Yaklaşımı Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, 13

14 değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması, durumlarında pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir. Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri). Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir. Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir Gelir Yaklaşımı Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması durumlarında gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir. Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ( pazar riski veya çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir. Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonlarıdır. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın 14

15 bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. Değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması İNA yönteminin temel adımları olarak sıralanabilir Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması durumlarında maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir. Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. 15

16 (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir. Maliyet unsurları varlığın türüne bağlı farklılıklar gösterebilir ve değerleme tarihi itibarıyla varlığın ikamesi/yeniden oluşturulması için gerekli olacak direkt (malzemeler ve işçilik) ve endirekt maliyetleri (nakliye maliyetleri, kurulum maliyetleri, tasarım, izin, mimari, yasal vb. profesyonel hizmet maliyetleri, komisyonlar vb. diğer ücretleri, genel üretim giderleri, vergiler, alınan borçlara ilişkin faizler vb. finansman maliyetleri, varlığı oluşturana ait kâr marjı/girişimci kârı) içermesi gerekli görülmektedir. Amortisman kavramı, maliyet yaklaşımı kapsamında, değerleme konusu varlığın maruz kaldığı herhangi bir yıpranma etkisini yansıtmak amacıyla, aynı faydaya sahip bir varlığı oluşturmak için katlanılacak tahmini maliyette yapılan düzeltmeleri ifade etmektedir. Taşınmaz Mülkiyet Hakları Mülk hakları normalde devletler tarafından veya bireysel anlamda hukuk mevzuatında tanımlanır ve yerel veya ulusal yasalarla düzenlenir. Taşınmaz mülkiyet hakları, arsa ve binaların mülkiyet, yönetim, kullanma veya işgal hakkıdır. Üç temel hak türü bulunmaktadır: Arazinin tanımlanmış herhangi bir alanı üzerindeki birinci derece haklar. Burada hak sahibi, ikinci derece haklar ve yasal kısıtlamalar saklı kalmak kaydıyla, arsa ve üzerindeki binaların tüm mülkiyet ve yönetim haklarının mutlak sahibidir. Arsa veya binaların tanımlanmış alanları için, belirli bir süre boyunca, örneğin bir kira sözleşmesi kapsamında, münhasır sahiplik ve yönetim gibi sahiplik hakları veren ikinci derece haklar. (intifa hakkı, üst hakkı, vb.) Bir arsayı veya binaları münhasır sahiplik veya yönetim hakkı sağlanmaksızın kullanma hakkı, örneğin arsadan geçiş veya sadece belirli bir faaliyet için kullanma hakkı.(geçit hakkı vb.) Geliştirme Amaçlı Mülk Geliştirme amaçlı mülk, en verimli ve en iyi kullanıma erişilebilmesi için yapılan yeniden geliştirmeler veya değerleme tarihinde planlanan veya devam eden iyileştirmelerle ilgili haklar olarak tanımlanmakta olup aşağıdakileri içermektedir: Binaların inşaatı, Altyapısı ile birlikte geliştirilen daha önce geliştirilmemiş arazi, Daha önce geliştirilmiş arazinin yeniden geliştirilmesi, Mevcut binaların ve yapıların iyileştirilmesi veya değiştirilmesi, Nizamî bir planda geliştirilmek üzere tahsis edilen arazi, ve Nizamî bir planda daha yüksek bir değer kullanımı veya yoğunluk için tahsis edilmiş arazi. 16

17 4. GENEL, ÖZEL VERİLER 4.1 Global Ekonomik Görünüm T. C. Ticaret Bakanlığı nın Ekim 2018 de yayımladığı ekonomik görünüme göre; bazı ülkelerin 2018 ve 2019 yılları beklenen büyüme oranları aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) Dünya Türkiye Avro Bölgesi ABD Brezilya Rusya Hindistan ÇHC IMF OECD DB ,7 3,5 2,0 2,9 1,4 1,7 7,3 6, ,7 0,4 1,9 2,5 2,4 1,8 7,4 6, ,7 3,2 2,0 2,9 1,2 1,8 7,6 6, ,7 0,5 1,9 2,7 2,5 1,5 7,4 6, ,1 3,7 2,1 2,7 2,4 1,5 7,3 6, ,0 2,3 1,7 2,5 2,5 1,8 7,5 6,3 Kaynak: IMF, OECD, Dünya Bankası IMF, Türkiye nin 2018 yılında %3,5 düzeyinde, 2019 yılında %0,4 oranında büyüyeceğini tahmin etmektedir. IMF* DTÖ Mal Ticaretine İlişkin Tahminler (%) İhracat İthalat Dünya Ticaret Yıllar Gelişmiş Ekonomiler Yükselen Ekonomiler Gelişmiş Ekonomiler Yükselen Ekonomiler Hacmi ,4 4,7 3,7 6,0 4, ,1 4,8 4,0 4,8 4, ,5 4,6 3,2 4,8 3, ,3 4,5 3,0 4,5 3,7 Kaynak: IMF, Dünya Ticaret Örgütü IMF tahminine göre, dünya ticaret hacmi 2018 ve 2019 yıllarında sırasıyla; %4,2 ve %4 oranında artacaktır. DTÖ tahminine göre, dünya ticaret hacmi 2018 ve 2019 yıllarında sırasıyla; %3,9 ve %3,7 oranında artacağı tahmin edilmektedir. 17

18 4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm T. C. Ticaret Bakanlığı nın Ekim 2018 de yayımladığı ekonomik görünüme göre Türkiye ekonomisi 2017 yılında %7,4 lük büyüme performansı sergilemiştir. Kaynak: TÜİK, IMF 2017 yılı itibarıyla Türkiye Dünya nın 17., Avrupa nın 6. büyük ekonomisidir. Kaynak: IMF Türkiye ekonomisi 2017 in son çeyreğinde ise %7,3 oranında büyüme kaydetmiştir. Türkiye,2018 nin ikinci çeyreğinde %5,2 oranında büyüme kaydetmiştir. Kaynak: IMF 18

19 Kişi başına gayri safi yurt içi hasıla, 2017 yılında, 2002 yılına göre 3 kat artarak dolardan dolara yükselmiştir. Satın alma Gücü Paritesine (SGP) göre ise 2017 de kişi başına gayri safi yurt içi hasıla, dolara yükselmiştir. Kaynak: TUİK, IMF 2018 Temmuz ayında işsizlik oranı % 10,8 iken; mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı ise %10,9 düzeyinde gerçekleşmiştir. Mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı ABD de %3,7 (Ekim), AB(28) de %6,7 (Eylül), Avro Bölgesi nde %8,1 (Eylül), Almanya da %3,4 (Eylül), Fransa da %9,3 (Eylül) ve İtalya da %10,1 (Eylül) düzeyinde bulunmaktadır. Yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE), 2018 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %0,91, bir önceki yılın Aralık ayına göre %40,22 bir önceki yılın aynı ayına göre %45,01 ve on iki aylık ortalamalara göre %23,73 artış göstermiştir. TÜFE de (2003=100) 2017 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,67, bir önceki yılın Aralık ayına göre %22,56, bir önceki yılın aynı ayına göre %25,24 ve on iki aylık ortalamalara göre %14,90 artış gerçekleşmiştir. Tüketici fiyat endeksi, Ekim 2018 [2003=100] Kaynak:TUİK 19

20 4.3 Demografik Veriler Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2017 yılı verilerine göre Türkiye nüfusu kişi olarak açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,2 sini erkekler ( ), %49,8 ini ise kadınlar ( ) oluşturmaktadır. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2016 yılında %92,3 iken, bu oran 2017 yılında %92,5 e yükselmiş, belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %7,5 olarak gerçekleşmiştir. Yıllık nüfus artış hızı ise 2016 yılında 13,5 iken, 2017 yılında 12,4 olarak açıklanmıştır. Nüfus piramidi, 2017 (Kaynak: TUİK) Ülkemizde yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfus 2017 yılında bir önceki yıla göre sayısal olarak %1,2 artmıştır. Buna göre, çalışma çağındaki nüfusun oranı %67,9; çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %23,6; 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %8,5 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye nüfusunun %18,6 sının ikamet ettiği İstanbul, 15 milyon 29 bin 231 kişi ile en çok nüfusa sahip olan ildir. Bunu sırasıyla 5 milyon 445 bin 26 kişi ile Ankara, 4 milyon 279 bin 677 kişi ile İzmir, 2 milyon 936 bin 803 kişi ile Bursa ve 2 milyon 364 bin 396 kişi ile Antalya takip etmektedir. Bayburt ise 80 bin 417 kişi ile en az nüfusa sahip olan ilimizdir. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 2016 yılına göre 1 kişi artarak 105 kişi olmuştur. İstanbul, kilometrekareye düşen kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu ilimiz olmaya devam etmektedir. Bunu sırasıyla; 521 kişi ile Kocaeli ve 356 kişi ile İzmir takip etmiştir. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 11 kişi ile Tunceli olarak açıklanmıştır. Yüzölçümü 20

21 bakımından ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 56, en küçük yüzölçümüne sahip Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 297 olarak gerçekleşmiştir yılları arasındaki nüfus bilgileri Türkiye geneli (toplam) ve en kalabalık 5 şehir için aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Toplam İstanbul Ankara İzmir Bursa Antalya (Kaynak: TUİK) 21

22 5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER 5.1 Bölge Analizi 41 K, 29 D koordinatlarında yer alan İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu olmak üzere 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'nda toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul, Türkiye nin ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Türkiye'deki en büyük sanayi merkezi olarak sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Türkiye'nin %55 üretimine ve %45'lik ticaret hacmine sahiptir. Ülkede Gayrisafi Millî Hasıla'nın ~%21,2 lik kısmını oluşturur. Toplam ihracattaki payı ~%45,2, ithalâttaki payı ise ~%52,2'dir. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve 22

23 dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir. İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunur. TUİK verilerine göre 2016 yılında İstanbul a gelen yabancı ziyaretçi sayısı kişi iken 2017 yılında kişi olmuştur. Tüm Türkiye ye gelen yabancı ziyaretçi sayısının yaklaşık %36 sını oluşturmaktadır yılında İstanbul a gelen yabancıların çoğunluğunu Almanlar (%9,1) ile İranlılar (%8,3) oluşturmaktadır. Diğer ülkelerin toplamdaki yüzdeleri: Suudi Arabistanlılar:%5,1, Iraklılar:%4,8, Ruslar:%4,6, İngilizler:%3,5, Fransızlar:%3,4, Ukraynalılar:%2,8, Amerikalılar:%2,5, Hollandalılar:%2,3, Kuveytliler:%2,2, Çinliler:%2,0, Türkmenler:%2,0, Azerbaycanlılar:%2,0, Cezayirliler:%1,9, Diğer ülkeler: 43,4 olarak gerçekleşmiştir. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. 23

24 Şişli: İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan bir ilçesidir. 25 mahallesi bulunan Şişli, doğuda Beşiktaş, kuzeyde ve batıda Kağıthane ve güneyde Beyoğlu ilçeleri ile komşudur. Denize sahili olmayan Şişli ilçesinde çok sayıda tarihî eser, iş yeri, modern ticaret merkezi, kültür ve sanat merkezi bulunmaktadır. 1954'te ilçe olan Şişli ilçesi 1987'de, Kağıthane'nin ayrı bir ilçe olup ayrılmasıyla coğrafi olarak ikiye bölünmüştür. Kuzeyde yer alan Ayazağa, Maslak ve Huzur mahalleleri bir öbek oluştururken, geride kalan diğer mahalleler gene ayrı bir öbek oluşturdular. Büyükdere Caddesi'yle birbirine bağlı olan bu iki öbekten kuzeyde olanı 2012 yılında Şişli'den ayrılarak Sarıyer'e bağlanmıştır. İstanbul'un iki yakasını birbirine bağlayan köprülerden Boğaziçi Köprüsü'nün bağlantı yolu olan O-1 Otoyolu, Zincirlikuyu-Mecidiyeköy-Çağlayan güzergahını izledikten sonra Kağıthane İlçesi'ne girer. Şişli Camii'nden başlayıp Sarıyer İlçesi'ne kadar uzanan Büyükdere Caddesi Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nün bağlantı yolu olan O-2 Otoyoluyla da kesişir. Piyalepaşa Bulvarı ile Halaskargazi Caddesi diğer önemli ulaşım akslarıdır. Yenikapı-Hacıosman metro hattının (M2 Hattı) önemli bir kısmı Şişli sınırları içinden geçmektedir; Osmanbey, Şişli-Mecidiyeköy, Gayrettepe-Zincirlikuyu ve Levent istasyonları ilçe sınırları içindedir. İstanbul'daki ilk teleferik hattı olan Maçka-Taşkışla teleferiği 1993 yılında hizmete girmiştir. İstanbul 1. Çevre Yolu (Metrobüs hattı), Büyükdere Caddesi ve Yenikapı- Hacıosman metro hattı gibi birçok ulaşım hattının kesişim noktası olan Mecidiyeköy, İstanbul şehir içi ulaşımında çok büyük bir öneme sahiptir. Şişli ilçesinin nüfusu 2017 ADNKS verilerine göre kişidir. Nüfusun yaklaşık dörtte biri İstanbul doğumludur. Sivas, Ordu, Kastamonu ve Erzincan doğumlular da Şişli nüfusu içinde hatırı sayılır paya sahiptirler. 24

25 5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri Değerleme konusu gayrimenkuller İstanbul İli, Şişli İlçesi, Teşvikiye Mahallesinde yer alan ,87 m² yüzölçüme sahip 3 adet parseldir. Gayrimenkullere ulaşım E-80 Karayolu üzerinden İstanbul Çevreyolu üzerinde Edirne istikametinde ilerlerken, Fulya Mahallesine girmek için Garaj Sokağına girilir. Buradan sırasıyla Prof. Dr. Bülent Tarcan Sokağı, Yeşilçimen Sokağı ve Hakkı Yeten Caddesi üzerinde yaklaşık 2 km ilerlenir ve sağa dönülerek taşınmazların bulunduğu konuma ulaşılır. Rapora konu 3 parsel yaklaşık olarak 41, derece enlem ve 28, derece boylam koordinatlarında yer almaktadır. Rapora konu gayrimenkullerin yer aldığı bölge üst gelir grubunca tercih gören 5-10 kat arasında ortalama 30 senelik binalar ile yeni yapılan yüksek katlı residence yapılarının bulunduğu ana ulaşım akslarında binaların ticari faaliyet merkezi arka sokaklarda konut olarak kullanımınlar yoğunluktadır. Gayrimenkulün bulunduğu bölgede altyapı ve ulaşım sorunsuz olup; bölgenin her türlü altyapı hizmeti belediye tarafından karşılanmaktadır. Gayrimenkullerin Ana Arterlere Göre Uzaklığı: Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölge, Zincirlikuyu Kavşağına 3,6 km, 15 Temmuz Şehitler Köprüsüne 5 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 9,5 km, Yavuz Sultan Selim Köprüsüne 55 km, Atatürk Havaalanına 26 km, İstanbul Havalimanına 39 km uzaklıktadır. 25

26 26

27 27

28 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri Gayrimenkule ilişkin tapu ve takyidat bilgileri tarihinde Emlak Konut GYO. A.Ş. den temin edilmiştir. Taşınmazlara ait tapu kayıt belgeleri rapor eklerinde sunulmuştur. Taşınmazların tamamı tarih yevmiye numaralı imar işlemi ile T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) adına tescil edilmiştir. Parsellerin tapu kayıtlarında müşterek olarak; tarih yevmiye numaralı 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. beyanı bulunmaktadır tarih yevmiye numaralı 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. beyanı bulunmaktadır tarih yevmiye numaralı 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. beyanı bulunmaktadır. Ayrıca 405 ada 110 parselin tapu kayıtlarında; tarih yevmiye numaralı 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. beyanı bulunmaktadır tarih yevmiye numaralı 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. beyanı bulunmaktadır tarih yevmiye numaralı 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. beyanı bulunmaktadır. Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili kısıtlayıcı bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmamaktadır. Rapora konu taşınmazların sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır. 28

29 5.4 Kadastral Durum Bilgileri Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Şişli İlçesi, Teşvikiye Mahallesinde kayıtlı Arsa nitelikli toplamda ,87 m² yüzölçüme sahip 3 adet parseldir. Parsel bilgileri aşağıdaki tabloda sunulmuştur. İl İlçe Mahalle Ada Parsel Nitelik Parsel Yüzölçüm, m² İstanbul Şişli Teşvikiye Arsa 8.714,19 İstanbul Şişli Teşvikiye Arsa 3.923,29 İstanbul Şişli Teşvikiye Arsa 1.088,39 Toplam ,87 29

30 5.5 İmar Durum Bilgileri Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemede, rapora konu parsellerin tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Şişli Teşvikiye Mahallesi Tarihi Sit Alanına İlişkin Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı ile Komşuluğunda Bulunan 405 Ada 9, 102 Parseller ile 14 Parselin Bir Kısmına İlişkin Uygulama İmar Planı kapsamında kaldığı bilgisi alınmıştır. Parsellerin imar fonksiyonları ve yapılaşma koşulları aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Ada Parsel Fonksiyon KAKS TAKS H Ticaret+Konut 1,15 0,60 10 Kat Ticaret+Konut 1,15 0,60 10 Kat Ticaret 1,50 0,60 5 Kat 30

31

32 5.6 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri 405 ada 110 parsel numaralı taşınmaz 8.714,19 m² yüzölçümlü olup, geometrik olarak çokgen, topografik olarak düz bir yapıya sahiptir. Parselin kuzey cephesinden Büyük Çiftlik Sokağa, kuzeydoğu yönünden ise Cevdet Paşa Sokağa cepheleri bulunmaktadır. Parsel üzerinde Marmara Üniversitesine ait yapılar bulunmaktadır. 405 ada 111 parsel numaralı taşınmaz 3.923,29 m² yüzölçümlü olup, geometrik olarak çokgen, topografik olarak düz bir yapıya sahiptir. Parsel üzerinde Marmara Üniversitesine ait otopark ve komşu parselindeki inşaata ait geçici yapılar bulunmaktadır. 405 ada 112 parsel numaralı taşınmaz 1.088,39 m² yüzölçümlü olup, geometrik olarak dörtgen, topografik olarak düz bir yapıya sahiptir. Parselin doğu cephesinden bölgenin önemli ulaşım akslarından olan Hakkı Yeten Caddesine cephesi bulunmaktadır. Parsel üzerinde inşai faaliyetler bulunmaktadır. Parsellere ilişkin fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur. 5.7 Olumlu ve Olumsuz Özellikler Olumlu Özellikler Parsellerin imar fonksiyonları neticesinde nitelikli bir proje yapımına elverişli olmaları, Bölgede İstanbul un eski yerleşim merkezlerinden olması sebebiyle arsa arzının kısıtlı olması, Ulaşılabilirliğinin iyi olması Parsellerin sosyal donatı alanlarına yakınlığı, Olumsuz Özellikler Genel ekonomik dalgalanmalar ve belirsizliklerin gayrimenkul piyasasına yansıyacak etkileri 5.8 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler Şişli Tapu Müdürlüğünde yapılan incelemelerde taşınmazlar tarih 2076 yevmiye numarası ile Mülkiyet ve Hisse Oranlarının Düzeltilmesi işlemi ile Marmara Üniversitesi adına kayıtlıyken tarih yevmiye numaralı Kamu Kurumlarının Bedelsiz Devri işlemi ile mülkiyetleri T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) adına tescil edilmiştir. 32

33 Taşınmazların mülkiyeti T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarihli satış protokolü ile Emlak Konut GYO A.Ş. ne geçmiş olup tapu devri değerleme günü itibariyle yapılmamıştır. Şişli Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan incelemelerde rapora konu gayrimenkuller, tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı kapsamında kalmakta iken tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Şişli Teşvikiye Mahallesi Tarihi Sit Alanına İlişkin Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı ile Komşuluğunda Bulunan 405 Ada 9, 102 Parseller ile 14 Parselin Bir Kısmına İlişkin Uygulama İmar Planı değişikliği ile parsel numaraları, plan fonksiyonları ve yapılaşma koşulları değişmiştir. Şişli Kadastro Müdürlüğünde yapılan incelemelerde rapora konu eski 405 Ada 9, 102 ve 14 parseller 3194 sayılı İmar Kanunu nun 18. Maddesi uygulaması sonucunda terkleri yapılarak 405 ada 110, 111 ve 112 parsel numaraları ile tescil edilmiştir. 5.9 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır En Etkin ve Verimli Kullanım Değerleme konusu parsellerde konut ve ticari bölümlerden oluşan bir proje uygulanmasının en verimli kullanım olacağı düşünülmektedir Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Değerleme konusu gayrimenkuller arsa vasıflı olduğundan müşterek veya bölünmüş kısımlar bulunmamaktadır Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Değerleme konusu gayrimenkulün yasal süreç detayları Rapor un 5.3, 5.4, 5.5, inci bölümlerinde verilmiştir Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme konusu gayrimenkule ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan verilere Rapor un 5.7. inci bölümünde detaylı olarak yer verilmiştir. 33

34 6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI 6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri Rapor un 3.3 üncü bölümünde değerleme yöntemlerinin detayı açıklanmıştır. Bu değerleme çalışmasında, bağımsız bölüme önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır. Alternatif olarak, Pazar Yaklaşımı ile bulunan gayrimenkul değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak imar fonksiyonları doğrultusunda arsa üzerinde proje geliştirilerek Gelir Yaklaşımı kullanılmıştır. 6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Bu rapor kapsamında konu gayrimenkulün Uluslararası Değerleme Standartlarına göre pazar değeri hesaplanacaktır. 6.3 Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Pay Oranları Değerleme konusu parseller, hasılat paylaşımı modeli ile geliştirilmekte olan bir proje kapsamında olup parseller için Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından açılan ihalede Eltes İnşaat Tesisat San. ve Tic. A.Ş. & IstlifeYapı San. ve Tic. A.Ş. İş Ortaklığı, Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG) TL+KDV, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞİPTG) TL+KDV ve %40,00 Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (ASKŞPGO) teklif ederek kazanmış ve sözleşme imzalanmıştır. 6.4 Emsal Araştırması Bölgede satılık durumda olan ve ilgililerinin şifahi beyanları doğrultusunda oluşturulan emsal tabloları aşağıda sunulmuştur. Emsal No Arsa Emsal Araştırması Satış Fiyatı, Alan, m² Birim Fiyat, /m² Ada/Parsel İmar Fonksiyonu KAKS H İlgilisi ,00 78, ,65 350/16-17 Konut 6,50-12, , , ,59 414/8 Konut 1,60 21, ,00 239, ,04 - Konut 12, , , ,67 - Ticaret+Konut 15,50 Remax Extra İz Gayrimenkul Yavuz Emlak RAM10 Gayrimenkul

35 Yapılan emsal araştırmasına göre; gayrimenkullerin yüzölçümü, konum, imar fonksiyonu, yapılaşma koşulu, mülkiyet durumu gibi niteliklerinin, dolayısıyla satış bedellerinin farklılık gösterdiği görülmüştür. Bu nedenle emsal düzeltme çalışması yapılarak değerleme konusu gayrimenkullerin birim değerine ulaşılmaya çalışılmıştır. Emsal Analizi Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 Satış Fiyatı, , , , ,00 Alan, m² 78, ,00 239, ,00 Satışa Sunulan Birim Değer, /m² , , , ,67 Pazarlık Payı 10% 10% 10% 10% Gerçekleşmesi Muhtemel Fiyat, /m² , , , ,00 İmar Fonksiyonu Konut Konut Konut Ticaret+Konut Yapılaşma, KAKS 1,60 Yapılaşma, Hmax (metre) 6,50-12,50 21,50 12,50 15,50 İmar Fonksiyonuna İlişkin Düzeltme 20,00% 10,00% 20,00% 10,00% Konum Kötü Kötü Konuma İlişkin Düzeltme 10,00% 15,00% Küçük Küçük Küçük Küçük Alana İlişkin Düzeltme 30,00% 20,00% 25,00% 10,00% Müstakil Hisse Hisse Müstakil Mülkiyet Durumu Düzeltmesi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Toplam Düzeltme 60,00% 45,00% 45,00% 20,00% Düzeltme 8.631, , , ,00 Düzeltilmiş Birim Değer , , , ,00 Genel Ortalama , Konut/Rezidans Emsal Araştırması Selenium Twins Projesinde konumlu 2.el satılık dairelerin listesi aşağıdaki gibidir. Proje Tip Alan Satış Fiyatı, Selenium Twins Selenium Twins Selenium Twins Selenium Twins Selenium Twins Selenium Twins Selenium Twins Birim Satış Değeri, /m² , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,03 İlgilisi Primary Locations KW Beyoğlu Mirza Estate Versatie Gayrimenkul Primary Locations Primary Locations Artistanbul

36 Proje Tip Alan Satış Fiyatı, Selenium Twins Selenium Twins Selenium Twins Selenium Twins Birim Satış Değeri, /m² , , , , , , , , , , , ,19 İlgilisi Versatie Gayrimenkul Mirza Estate Versatie Gayrimenkul Primary Locations Terrace Fulya Projesinde konumlu 2.el satılık dairelerin listesi aşağıdaki gibidir. Proje Tip Alan Satış Fiyatı, Fulya Terrace Fulya Terrace Fulya Terrace Fulya Terrace Birim Satış Değeri, /m² , , , , , , , , , , , ,18 İlgilisi NS Gayrimenkul NS Gayrimenkul Artistanbul Makler Emlak Polat Tower Residence Projesinde konumlu 2.el satılık dairelerin listesi aşağıdaki gibidir. Proje Tip Alan Satış Fiyatı, Birim Satış Değeri, /m² Polat Tower , , ,49 Polat Tower , , ,93 Polat Tower , , ,41 Polat Tower , , ,10 Polat Tower , , ,17 İlgilisi MP Sanayi MP Sanayi Ekselans Emlak Bosphorus Gayrimenkul Space Gayrimenkul Ticari Emsal Araştırması Satış Fiyatı, Zemin Kat Alanı, m² Asma Kat Alanı, m² Bodrum Kat Alanı, m² ,00 115,00 70, ,00 75,00 75, ,00 100, ,00 75,00 75,00 Konum Cami Meydanı Sokak Amerikan Hastanesi Yakını Emirhan Caddesi Polat Residence Birim Satış Değeri, /m² 9.433, , , ,78 İlgilisi Kaya Point İnşaat Eliz Gayrimenkul Nispet Gayrimenkul MP Sanayi

37 ,00 181,00 167,00 200, ,00 125,00 135, ,00 30,00 80,00 Şakayık Sokak Şakayık Sokak Valikonağı Caddesi , , ,00 Mia Gayrimenkul Atapol Big Real Nişantaşı *Not: Emsal dükkan birim fiyatları hesaplanırken, Bodrum katlar zemin katın ¼ ü, asma katlar zemin katın ½ si oranında kabul edilerek paçal birim fiyata ulaşılmıştır. 6.5 Pazar Yaklaşımı ile Değer Takdiri Değerleme konusu gayrimenkullerin yakın çevresinde yapılan araştırmalar neticesinde, gayrimenkullerin konumu, cepheleri, topografik durumları, imar koşulları merkeze yakınlığı, emsallerine göre olumlu ve olumsuz özellikleri, bölgede gerçekleşen satış fiyatları dikkate alınarak değer takdiri yapılmış ve proje analizi ile desteklenmiştir. Buna göre; Gayrimenkulün Değeri = Arsa Alanı (m²) x Arsa m² Birim Değeri ( /m²) Ada Parsel Nitelik Parsel Yüzölçüm, m² Birim Değer, /m² Gayrimenkulün Değeri, Arsa 8.714, Arsa 3.923, Arsa 1.088, TOPLAM , Gayrimenkullerin Toplam Değeri: olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.6 Gelir Yöntemi ile Değer Takdiri Bu yöntemde proje bünyesinde yer alan yapıların fonksiyonlarına göre satış değerleri dikkate alınarak yıllar içerisindeki nakit akımları hesaplanmaktadır. Bu yöntemle önce projenin satışından elde edilecek toplam hasılattan maliyet kalemi düşüldükten sonra kalan projenin net bugünkü değeri hesap edilmiştir. Varsayımlar ve Genel Kabuller Taşınmazların değerinin yabancı para cinsinden bulunulması durumunda söz konusu değer TL ye çevirirken döviz alış kuru kullanılmıştır Günü Saat 15:30'da Belirlenen Gösterge Niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası 1 USD döviz alış kuru 5,2600 TL olarak belirtilmiştir. 37

38 Raporda ulaşılan TL cinsinden değer yabancı paraya çevirirken döviz satış kuru kullanılmıştır Günü Saat 15:30'da Belirlenen Gösterge Niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası 1 USD döviz satış kuru 5,2695 TL olarak belirtilmiştir. Maliyet Yaklaşımında kullanılmıştır. Gelir yaklaşımı yönteminde değer hesaplamasında kullanılmıştır. İndirgeme oranı: Risksiz getiri oranı (kupon faiz oranı x yıl/kupon dönemi) + risk primi şeklinde %11 olarak hesaplanmıştır. Risksiz getiri oranı, T.C. nin uzun dönemli ( vadeli) ABD Doları bazlı Eurobond getiri oranı baz alınmıştır. İNDİRGEME ORANI 11% Kupon Faiz Oranı 3,31% Kupon Dönemi 6 Ay Risksiz Getiri Oranı(*) 6,62% Piyasa Risk Primi 4,50% Gelir Yaklaşımı uygulanırken öngörülen projeksiyon doğrultusunda gelir akımları %11 iskonto oranı ile bugünkü değere indirgenmiştir. Rapora konu parsellerin proje analizi tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Şişli Teşvikiye Mahallesi Tarihi Sit Alanına İlişkin Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı ile Komşuluğunda Bulunan 405 Ada 9, 102 Parseller ile 14 Parselin Bir Kısmına İlişkin Uygulama İmar Planı fonksiyonlarına göre geliştirilmiştir. 405 ada 110 ve 111 parsellerin emsal inşaat alanı, plan notlarının Ticaret + Konut Alanlarıyla alakalı bölümün 3. maddesi doğrultusunda hesaplanmıştır. *Ticaret + Konut Alanları 3-Ticaret+Konut Alanında Toplam Emsal İnşaat Alanı; 405 Ada 9, 14 ve 102 Parsellerde Ayrılan Donatı Alanlarının Bedelsiz Terk Edilmesi Kaydıyla, Bu Parsellerin Brüt Alanları Toplamından Ticaret Fonksiyon Alanı Düşüldükten Sonra KAKS: 1,15 Değeri Üzerinden Hesap Edilecektir. Bulunan Emsale Esas İnşaat Alanı İmar Uygulaması İle Oluşacak Ticaret+Konut Alanlarına Alan Büyüklükleri Oranında Dağıtılacak Olup, Taşındığı Parselin Toplam Emsal İnşaat Alanını %20 den Fazla Arttırmamak Şartlarıyla ve Bir Defaya Mahsus Olmak Üzere bir Parselden Diğer Bir Parsele Emsal Alanı Transferi Yapılabilir. Bu Durum İskan Aşamasında İlçe Belediyesi Tarafından Transfer İşlemi Gerçekleştirilen Parsellerin Tapu Kayıtlarına Beyan Verilmek Suretiyle İşlenir. Proje analizinde, parsellerin ticari kullanımlara elverişli imar fonksiyonları doğrultusunda içerisinde konut ve ticari kullanımları bir arada barındıran karma bir proje olacağı öngörülmüştür. Parsellerin yapılaşma koşulları dahilinde toplam emsal inşaat alanı ,17 m² olarak hesaplanmıştır. Toplam inşaat alanının % 30 fazlası hesaplanarak ulaşılan toplam satılabilir alan ,22 m² dir. Proje içerisinde toplam satılabilir alanın %50 u olarak 38

39 hesaplanan ,11 m² alanlı ortak alan yapılacağı öngörülmüş olup, ,33 m² lik toplam inşaat alanı hesaplanmıştır. Konu parsellerin üzerinde yer alan yapının değeri için; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından açıklanan 2018 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri baz alınmış olup projenin nitelikli bir proje olacağı düşünülerek bu birim maliyetlerin %10-%20 oranında yüksek olabileceği öngörülmüştür. Buna göre toplam inşaat maliyeti olarak hesaplanmıştır. Toplam Parsel Alanı, m² ,87 Emsale Tabi İnşaat Alanı, m² ,17 Toplam Satılabilir İnşaat Alanı, m² (Emsal İnşaat Alanının %30 fazlası) ,22 Satılabilir Konut Alanı, m² ,37 Satılabilir Ofis Alanı, m² 1.469,33 Satılabilir Dükkan Alanı, m² 8.235,52 Emsal Harici Alanlar, m² ,11 Toplam İnşaat Alanı, m² ,33 Değerlemede taşınmazların bulunduğu bölgedeki projelerde hali hazırda satışta olan emsaller bulunarak, bu verilerin düzenlenmesi sonucu kullanım amaçlarına göre satış değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Ortalama Konut Satış Bedeli, ,00 Ortalama Konut Satış Bedeli, $ 4.277,57 Ortalama Ofis Satış Bedeli, ,00 Ortalama Ofis Satış Bedeli, $ 5.228,14 Ortalama Dükkan Satış Bedeli, ,00 Ortalama Dükkan Satış Bedeli, $ 6.653,99 Proje inşaatının 2018 yılında başlayacağı 2021 yılı sonuna kadar tamamlanacağı varsayılmıştır. İNA Analizi rapor ekinde sunulmuş olup, gelirlerin bugünkü değeri ve projenin bugünkü değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Gelirlerin Bugünkü Değeri, İnşaat Maliyetinin Bugünkü Değeri, Projenin Net Bugünkü Değeri (Projelendirilmiş Arsa Değeri), Buna göre projenin tamamlanarak tümünün satılması durumunda elde edilecek hasılatın bugünkü değeri olarak hesap edilmiştir. Geliştirilen proje analizinde % 11 indirgeme oranına göre, proje net bugünkü değeri olarak hesaplanmıştır. 39

40 7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 7.1 Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklanması Bu değerleme çalışmasında, rapora konu gayrimenkullerle önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır. Alternatif karşılaştırma yöntemi olarak, Pazar Yaklaşımı ile bulunan gayrimenkul değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelir Yaklaşımına yer verilmiştir. Bu yaklaşım çerçevesinde; arsanın mevcut koşulları doğrultusunda yıllara yaygın şekilde proje gelirleri ve giderleri öngörüler ve varsayımlara göre bugüne indirgenerek projenin net bugünkü değeri-geliştirmiş arsa değeri hesaplanmıştır. Gelir yaklaşımı tahmin ve projeksiyonlar ile istikrarlı bir ekonomi varsayımına dayalı olduğu için pazar yaklaşımı ile ulaşılan arsa değeri arsanın nihai değeri olarak kabul edilmiştir. Yöntemler Değer, Pazar Yaklaşımı Gelir Yaklaşımı (Geliştirilmiş Arsa Değeri) Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır. 7.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Parsellerin üzerinde Marmara Üniversitesi Kampüsü yer almakta olup değerleme çalışmasında yapılar dikkate alınmamış arsa değeri takdir edilmiştir. 7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Rapor un 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri, 5.5 İmar Durum Bilgileri, Proje ve Ruhsat Bilgileri ve 5.8 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması başlıklarında açıklanan incelemelere göre rapora konu taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde portföy yönetimi portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz. 40

41 8. SONUÇ 8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Bu rapor, Emlak Konut A.Ş. talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca; İstanbul İli, Şişli İlçesi, Teşvikiye Mahallesinde konumlu 3 adet taşınmazın adil piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 8.2 Nihai Değer Takdiri Rapora konu İstanbul İli, Şişli İlçesi, Teşvikiye Mahallesinde konumlu 3 adet taşınmazın Emlak Konut GYO hisselerine ait arsa değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Ada Parsel Nitelik Parsel Yüzölçüm, m² Birim Değer, /m² Gayrimenkulün Değeri, Arsa 8.714, Arsa 3.923, Arsa 1.088, TOPLAM , Hakkı Erdem ÜNAL Mimar Değerleme Uzmanı Lisans No: Elif ÖZEL GÖRÜCÜ Şehir ve Bölge Plancısı Değerleme Uzmanı Lisans No: Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: RAPOR EKLERİ: 1. Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler 2. İNA Analizi 3. Gayrimenkule Ait Fotoğraflar 4. Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıt Belgeleri 5. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri 41