GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 İSTANBUL ADALET SARAYI ŞUBESİ ŞUBESİ HASAN YAVUZYILMAZ BEYKOZ / İSTANBUL GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU TİCARİ BİNA (PLAZA, İŞMERKEZİ, İŞHANI, OTO PLAZA VB.) VB Sayfa /22

2 . Özet Bilgiler Değerlemeyi Talep Eden VAKIFBANK İSTANBUL ADALET SARAYI ŞUBESİ - (080) ŞUBESİ Müşteri Adı HASAN YAVUZYILMAZ Değerleme Konusu Şube Talep Tarihi Takdir Edilen Değer Talep Tarihi Rapor Tarihi Yasal Durum Piyasa Değeri ,00- TL Yirmiikimilyon Türk Lirası Mevcut Durum Piyasa Değeri ,00- TL Yirmiikimilyonyüzellibin Türk Lirası Sigortaya Esas Değeri ,00- TL Birmilyonbeşyüzyetmişbinyediyüzoniki Türk Lirası Gayrimenkulün Adresi MERKEZ MAHALLESİ FEVZİPAŞA Dış Kapı No:78 Kat: ZEMİN BEYKOZ / İSTANBUL İli İSTANBUL Semt Mahallesi/Köyü MERKEZ MAHALLESİ Sokağı İlçesi BEYKOZ Posta Kodu Caddesi FEVZİPAŞA Site / Apartman Adı Bina / Blok No 78 Yapının Sınıf ve Grubu 5-D İnşaat Seviyesi %00 İnşaat Bitiş Tarihi Bina Yaşı Kat Adeti (Bodrum hariç) 5 Değerlenen Yapı Alanı 576 m² Yapı Nizamı AYRIK Genel İnşaat Seviyesi %00 2. Tapu Sicil Kayıtları Tapunun Türü Cins Tashihli Yapı İli İSTANBUL Pafta No 54 İlçesi BEYKOZ Ada No 360 Parsel No 9 Bucağı Mah./Köy. MERKEZ Yüzölçümü 328 Mevkii FEVZİPAŞA CAD. Niteliği DÜKKANI OLAN BAHÇELİ KARGİR APARTMAN Yevmiye No 580 Adres No Cilt No 3 Sahife No Malikin Adı Soyadı - Ünvanı - Hisse TOKAT ELEKTRİK İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ (/) Tapu Açıklaması Değerleme konusu taşınmazın tapu ve takyidat bilgileri TAKBİS sisteminden alınmış olup TAKBİS belgesi de rapor ekinde sunulmuştur. 3. Takyidat Kayıtları Takyidat İnceleme Tarihi : :45 Diğer (2. GRUP KÜLTÜR VARLIĞIDIR. 25/07/2002 T YEV ) Rehinler Bölümünde : Bu kısımda takyidat bulunmamaktadır. Sayfa 2/22

3 Şerhler Bölümünde : Bu kısımda takyidat bulunmamaktadır. Hak ve Mükellefiyetler : Bu kısımda takyidat bulunmamaktadır. Beyanlar Bölümünde : - 2. GRUP KÜLTÜR VARLIĞIDIR. 25/07/2002 T YEV (25/07/2002 tarih 3398 yevmiye) 4. Ana Gayrimenkulün Özellikleri Değerleme konusu taşınmaz mahallinde 328 m2 parsel üzerinde; Bodrum+ Zemin + 2 Normal Kat + Çatı Katı olmak üzere toplam 4+çatı katlı olarak inşa-tadil edilmiştir. Yapı Ahşap + Kargir tarzda inşa edilmiştir. Mahallinde yapılan ölçümlerde taşınmazın bodrum katı 26 m2, zemin katı 26 m2,. normal katı 26 m2, 2. normal katı 32 m2, çatı katı 63 m2 olmak üzere toplam brüt 573 m2 alanlıdır. Ana yapının dış cephesi zeminde alüminyum,. normal katta granit, 2. normal katta ise ahşap kaplıdır. Çatı örtüsü şıngıl kaplıdır. Ana taşınmazın dış kapısı ahşaptır. Mahallinde taşınmaza ait adet adet asansör bulunmaktadır. Yapı Cinsi : Betonarme Yapının Sınıf ve Grubu : 5 D Ana Yapı Özellikleri : Asansör Binanın Deprem Dayanıklılığı, Deprem Ön İncelemesi ve Gözlemsel Hasar Durumu : Hasarsız Taşınmazın Konum Açısından Proje ile Uygunluğu : Taşınmaz konum açısından projesi ile uyumludur. Taşınmazın Büyüklük (Alan) Açısından Proje ile Uygunluğu : Mahallinde yapılan tespitlerde taşınmazın ticari amaçla kullanıldığı iç yaşam mahallerinin değiştirildiği görülmüştür. Çatı katında doğu cephede ~ m çıkma yapılarak mahallinde ~4 m2 büyüme tespit edilmiştir, ayrıca çatı katında projesinde olmayan banyo-wc inşa edilmiştir. taşınmazın banka olarak kullanılması nedeniyle katlar projesine aykırı olarak birbirine bağlanmış, 2. normal kat ile çatı katı bağlantısı kesilmiştir. ******Söz konusu projesine aykırılıklar düzeltilebilir nitelikte olup, taşınmazın dosyasında herhangi bir cezai tutanak ve encümen kararı bulunmamaktadır. 5. Gayrimenkulun İç Mekan Özellikleri Taşınmaz mahallinde yapılan incelemelerde iç bölümlerde genel olarak değişikliğe gidildiği görülmüştür. Taşınmaz bodrum katının zemin kattaki dükkan ile doğrudan birleştirildiği görülmüştür, bodrum kat; kazan dairesi, mutfak, 3 oda, 2 banyo-wc ve su deposu şeklinde 26 m2 kullanım alanlıdır. Taşınmaz zemin katı bina ana girişi ve dükkan hacminden oluşmakta zemin kat mahallinde 02 m2 dükkan, 24 m2 bina ana giriş hacmi şeklinde 26 m2 kullanım alanlıdır.. normal katta iç bölümler ortadan kaldırılmış olup,. normal kat mahallinde 26 m2 kullanım alanlıdır. 2. normal katta iç bölümler değiştirilmiş olup mahallinde kat kullanım alanı, 2 adet wc ve mutfak hacimleri şeklinde 32 m2 kullanım alanlıdır. Çatı katı mahallinde salon, oda, balkon merdiven boşluğu hacimleri şeklinde 67 m2 kullanım alanlıdır. Taşınmaz iç mekan özellikleri şu şekildedir;. bodrum katta zeminler seramik duvarlar saten boyalıdır, tavanlar kartonpiyer malzeme ile dekore edilmiştir. Taşınmaz bodrum katının rutubet kaplı olduğu ve tadilata ihtiyacı olduğu görülmüştür. Zemin katta zeminler seramik olup duvarlar saten boyalı tavanlar kartonpiyer malzeme ile dekore edilmiştir. Dış cephe alüminyum cam kaplıdır.. normal kat zeminler kısmen seramik duvarlar saten boya, tavanlar kartonpiyer malzeme ile kaplıdır. 2. normal katta zeminler kısmen seramik kısmen bazı bölümlerde halı kaplı, mutfak hacminde zeminler seramik, mutfak tezgahı granit, mutfak dolabı ahşap malzemedir, ankastre ürünler tam olup kullanıma hazırdır, wc hacimlerinde klozet ve armatürler tamdır. Çatı katında zeminler ahşap parke, tavanlar ahşap, iç kapılar ahşap panel kapıdır. Konut Tipi Apartman Kullanım Alanı (Brüt) Yapı Kalitesi İyi Konumlandığı Kat BODRUM KAT- ZEMİN KAT KAT- KAT-2 ÇATI KAT Bakımlı mı, Tadilat İhtiyacı Var mı? Bakımlı, Tadilat ihtiyacı yok, masrafsız İnşaat Seviyesi %00 Manzara Geniş Deniz manzarası Kullanım Durumu Boş Yasal (m²) 572 Mevcut (m²) 576 Sayfa 3/22

4 6. Gayrimenkulun Fiziksel Özellikleri Yapı Cinsi Betonarme Kargir/Yığma Ahşap Çelik Diğer Yerden Isıtma Klima Soba Merkezi Şehir suyu Kanalizasyon Doğalgaz Asansör Alüminyum PVC Demir Diğer Çelik (Daire Kapısı) Alüminyum Demir Diğer Isıtma Sistemi Kat Kaloriferi Diğer Mevcut Tesisat Elektrik Diğer Pencere Doğramaları Ahşap Kapı Doğramaları Ahşap (İç Kapıları) 7. Gayrimenkulun Konumu, Ulaşımı ve Çevresel Özellikleri Değerleme konusu taşınmaz İstanbul İli`nin, Anadolu Yakası`nda, Beykoz İlçesi, Merkez Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmaz, Fevzi Paşa Caddesi üzerinde 78 kapı nolu binadır. Taşınmaza, toplu taşıma ve özel araç ile ulaşım kolay olup Fevzi Paşa Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Taşınmaz halihazırda boş olup kullanılmamaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölge ticaret-iskan mıntıkası seklinde teşekkül kazanmış olup genellikle yüksek gelir grubuna hitap etmektedir. Kullanıma Hazır, İnşası Bitmiş Aynı Cins Boş Gayrimenkul Oranı : %0-25 Yapılaşma ve Yenileme Hızı : Orta Arz Talep : Arz, Talep dengeli Bölge Genelinde Satış Hızı : Orta Mülk Değeri Değişim : Sabit Bölgede Güvenlik, Asayiş Problemi Var mı : Hayır 8. İmar Bilgileri -Mimari Proje Değerleme konusu taşınmaza ait tarihli 03/853 nolu onaylı restorasyon uygulama projesi incelenmiştir, Taşınmaz bodrum + zemin + 2. normal + Çatı katlı olup toplamda 4 + çatı katlıdır. Taşınmaz bodrum katında: zemin kattaki dükkana ait depo alanı, dairelere ait depolar ve binaya ait ait ortak depo alanları şeklinde 26 m2 kullanım alanlıdır. Zemin katında bina ana girişi ve adet dükkan hacmi şeklinde 26 m2 kullanım alanlıdır.. Normal katta salon, 2 oda, mutfak, wc, banyo, antre, hol ve daire giriş alanı (merdiven boşluğu) şeklinde toplam 26 m2 kullanım alanlıdır. 2. normal kat dubleks daire şeklinde olup, 2. normal katta salon, 2 oda, mutfak, banyo ve daire giriş alanı şeklinde (merdiven boşluğu) 32 m2 kullanım alanlıdır, taşınmaz çatı katında; 2 oda ve balkon hacmi ve merdiven boşluğu şeklinde 63 m2 kullanım alanlıdır. Taşınmaz toplamda 572 m2 alanlıdır. ******Değerleme konusu taşınmaz için ilgili kadastro müdürlüğünde kadastral pafta üzerinde inceleme yapılmış olup paftasında ~25 m2 oturumlu yapı mevcuttur. -Yapı Ruhsatı Değerleme konusu taşınmaza ait Boğaziçi İmar Müdürlüğündeki dosyasında tarihli bila nolu 2. Grup eski eser uygulaması için verilen ruhsat bulunmaktadır. İncelenen ruhsata göre taşınmaz; yol kot altı; yol kot üstü; 2+çatı arası toplamda 3+çatı arası katlıdır. Taşınmaz m2 inşaat alanlı olup yapı sınıfı 5-D dir. ***Taşınmaz onaylı mimar projesine göre yol kot üstü kat sayısı 3+çatı arası olup sehven yanlış yazıldığı düşünülmektedir. -Yapı Kullanma İzin Belgesi Değerleme konusu taşınmaza ait yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır. -İmar Durumu Açıklaması İmar Lejandı : Çarşı Belediye Sınırları İçinde mi : Evet Konu parsel onaylı /000 ölçekli Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Uygulama İmar Planı kapsamında Çarşı alanında kalmaktadır. Parsel üzerinde 2. grup korunması gerekli kültür varlığı olduğu bilgisi tarafımıza beyan edilmiştir. Konu parsel üzerinde herhangi bir yeni yapılaşma izni bulunmamakla birlikte üzerindeki eski eserin rölevesine uygun şekilde restorasyon ve restitüsyonuna Kültür ve Tabiat Varlıkları 6. Koruma Bölge Kurulu izni ve onayı ile olmak kaydı ile izin verilmektedir. Cezai Tutanak, Zabıt vb. : Sayfa 4/22

5 Değerleme konusu taşınmazın dosyasında herhangi bir zabıt,cezai tutanak ve olumsuz encümen kararı bulunmamaktadır. 9. Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler a ) Olumlu Faktörler - Tescilli eski eser olması, - Panoramik boğaz manzarasının bulunması, - Merkezi konumda ve cadde üzerinde konumlu olması, Ticari kullanım kabiliyetinin ve reklam değerinin bulunması, - Parsel üzerindeki yapının kadastral paftasında işli olması, - Beykoz iskelesinin yanında konumlu olması b ) Olumsuz Faktörler - Otoparkının bulunmaması, - Projesine aykırılık bulunması Sayfa 5/22

6 . Değerleme Bilgileri Birim Değer (TL/m²) Alan (m²) Toplam Değer (TL) Arsa Değeri 6.800,00- TL/m² 328,00m² ,00- TL Yapı Değeri 3.000,00- TL/m² 572,00m² ,00- TL Düzeltme 3.600,00- TL Takdir Edilen Değer Yasal Durum Piyasa Değeri ,00- TL Yirmiikimilyon Türk Lirası Mevcut Durum Piyasa Değeri ,00- TL Yirmiikimilyonyüzellibin Türk Lirası Sigortaya Esas Değeri ,00- TL Birmilyonbeşyüzyetmişbinyediyüzoniki Türk Lirası Değerleme Uzmanı Kanaati SATIŞI ÇOK KOLAY SATILABİLİR ALICISI AZ SATIŞI GÜÇ SATILAMAZ Değerleme Uzmanı Görüşü Değerleme konusu taşınmaz satılabilir niteliktedir. Mahallinde taşınmazda projesine aykırı büyümeden dolayı yasal ve mevcut durum değeri ayrı ayrı takdir edilmiştir. Taşınmaz 2. grup korunması gerekli kültür varlığı olarak tescil edilmiş ve bu husus tapu kayıtlarına beyan olarak işlenmiştir. Taşınmaz eski eser niteliğinde olduğundan arsa+yapı+şerefiye şeklinde hesaplama yapılmamıştır. Yapı alanı üzerinden değerleri ise şu şekilde hesaplanmıştır; Yasal Durum Değeri: 572 m2 x TL/m2 = ~ TL Mevcut Durum Değeri: 576 m2 x TL/m2 = ~ TL Kira Bedeli: TL/ay Sayfa 6/22