GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. LYKIA LODGE KAPODOKYA UÇHİSAR /NEVŞEHİR / GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

2 İÇİNDEKİLER 1. RAPOR BİLGİLERİ 3 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ 3 3. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN MÜLKİYET HAKLARI DEĞİŞİKLİKLERİ GAYRİMENKULÜN İMAR BİLGİLERİ GAYRİMENKULÜN MEVZUAT UYARINCA ALMIŞ OLDUĞU GEREKLİ İZİN VE BELGELER GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HUKUKİ DURUMUNDA (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE GAYRİMENKUL/PROJENİN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI 7 4. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ GAYRİMENKULÜN TANIMI 9 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ DEMOGRAFİK VERİLER EKONOMİK VERİLER GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 19 GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ KISA BİR DÖNEM ÖNCE YAŞANAN İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ (MORTGAGE) KRİZİ VE KÜRESEL EKONOMİK DURGUNLUK 2008 YILININ İKİNCİ YARISINDAN BAŞLAYARAK TÜM DÜNYADAKİ GAYRİMENKUL PİYASALARINI ETKİLEMİŞTİR. TÜM DÜNYADA YENİ KONUT İNŞAATLARININ DURDUĞU, OFİS ALANI TALEBİNİN AZALDIĞI VE BOŞLUK ORANLARININ ARTTIĞI GÖZLEMLENMİŞTİR TURİZM SEKTÖRÜ: TÜRKİYE TURİZM SEKTÖRÜ BÖLGE VERİLERİ NEVŞEHİR İLİ COĞRAFİ KONUM VE DOĞAL YAPI FİZİKİ ÖZELLİKLER NÜFUS VE DEMOGRAFİK ÖZELLİKLER UÇHİSAR İLÇESİ DEĞERLEME TEKNİKLERİ FİYAT, MALİYET VE DEĞER PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI RAPORDA YER ALMASI GEREKEN ASGARİ BİLGİLER YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ G.Y.O PORTFÖYÜNE ALINMASINDA BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI SONUÇ SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ NİHAİ DEĞER TABLOSU EKLER 40 TAKYİDAT SERTİFİKASYONLAR 55 2

3 1. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TÜRÜ : RAPORUN KAPSAMI : Bu rapor Sermaye Piyasası kurulunun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporudur. Nevşehir ili, Merkez ilçesi, Uçhisar Köyü, Narderesi Mevkii, Nevşehir- Uçhisar karayoluna cepheli, 122 ada 2 ve 3 parseller üzerine inşa edilmiş Lykia Lodge Kapadokya Otel in Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında değerleme çalışması DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI : DEĞERLEME TARİHİ : RAPORUN TARİHİ : RAPOR NUMARASI DEĞERLEME RAPORUNU OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER : 2012_400_89 : Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir unsura rastlanmamıştır. : / 10_303_ / 10_400_0126_ / 2012_400_113 RAPORU HAZIRLAYANLAR : Olcay Serdar YILMAZ Şehir Plancısı Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: Aysel AKTAN Şehir Plancısı Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKETİN UNVANI : HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Abbasağa Mah. Yıldız Cad. Tevfik Paşa Konağı No:49/4 Beşiktaş, İSTANBUL, TÜRKİYE Tel:(212) Faks:(212) info@harmonigd.com.tr MÜŞTERİ UNVANI : İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. MÜŞTERİ ADRESİ İş Kuleleri Kule 2 Kat Levent, Beşiktaş / İSTANBUL MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR : Nevşehir ili, Merkez ilçesi, Uçhisar Köyü, Narderesi Mevkii, Nevşehir- Uçhisar karayoluna cepheli, 122 ada 2 ve 3 parseller üzerine inşa edilmiş Lykia Lodge Kapadokya Otel in Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında güncel değerinin tespiti olup herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. 3

4 3. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, İmar Durumu ve Son Üç Yıla İlişkin Bilgiler Değerleme konusu gayrimenkuller, Nevşehir İli, Merkez İlçesi, Uçhisar Beldesi, Ürgüp yolu, Uçhisar yol kavşağında yer alan, 122 ada, 28,827 m² yüzölçümlü 2 numaralı parsel ve 11,409 m² yüzölçümlü 3 numaralı parseller üzerinde; 3 katlı konferans merkezi ve bodrum + zemin + 5 normal kat şeklinde B.A.K sistemle inşa edilmiş 4 yıldızlı Lykia Lodge Kapadokya Otel dir. Otele ilişkin ayrıntılı bilgiler alt başlıklarda tanımlanacaktır Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler aşağıdaki tablolarda verilmiştir. ANA GAYRİMENKUL BİLGİLERİ İLİ : NEVŞEHİR NEVŞEHİR İLÇESİ : MERKEZ MERKEZ MAHALLESİ / : UÇHİSAR UÇHİSAR KÖYÜ SOKAĞI : - - MEVKİİ : NARDERESİ NARDERESİ PAFTA NO : 30.K.1B 30.K.1B ADA NO : PARSEL NO : 2 3 YÜZÖLÇÜMÜ : , ,00 NİTELİĞİ : BETONARME TURİSTİK OTEL RESTORANT TOPLANTI SALONU VE ARSASI ARSA CİLT/SAHİFE NO : 162/ /15635 YEVMİYE NO : TAPU TARİHİ : HİSSE ORANI : TAM TAM MALİK : İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ 3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Nevşehir Tapu Sicil Müdürlüğü nün tarihli takyidat belgelerine göre değerleme konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki kayıtlar görülmüş olup, tarihli resmi takyidat yazıları ektedir. 122 ada 2 parsel Beyanlar *Korunması gerekli kültür varlığıdır tarih ve 1526 yevmiye *24 Ağustos 2005 tarih ve teferruat listesinde Beyoğlu 15.Noterliğince tanzimli liste beyanlarda gösterilmiş olup ana dosyasındadır tarih ve 4030 yev. (Başlama Tarih: ) 122 ada 3 parsel Beyanlar * Korunması gerekli kültür varlığıdır tarih ve 1526 yevmiye 4

5 3.3. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Mülkiyet Hakları Değişiklikleri Nevşehir Tapu Sicil Müdürlüğü nde tarihinde saat itibarıyla yapılan tapu kütüğü incelemesinde rapora konu Nevşehir ili Merkez İlçesi Uçhisar Köyü 122 ada 2 parselde kayıtlı Betonarme Turistik Otel Restorant Toplantı Salonu ve Arsası ile 122 ada 3 parselde kayıtlı Arsa niteliğindeki konu gayrimenkullerin tarih 118 yevmiye numarası ile Silkar Turizm Yatırım Ve İşletmeleri A.Ş. adına tescil olduğu ancak tarih yevmiye numaralı satış işlemi sonucu İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetine geçtiği görülmüştür Gayrimenkulün İmar Bilgileri Uçhisar Belde Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nden alınan tarih 754 sayılı imar durum belgesinde değerleme konusu 122 ada 2 ve 3 parsel sayılı yerler, tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından onaylanan Uçhisar Turizm İmar Planı sınırları içerisinde kalmakta olup, TAKS:0.30, KAKS:0.60 Hmax:15:50 m yapılanma haklarına sahiptir. Planda belirtilen kullanım alanları dışında hiçbir tesis yapılamaz. Yapılacak tesisler sonradan hiçbir şekilde planda gösterilen amacı dışında kullanılamaz denilmektedir. Bu alanlara otel, motel ve kamping türünden tesisler yapılabilmektedir. İmar Müdürlüğü nden taşınmazın 2.derece sit alanında kaldığı öğrenilmiş olup bu alanlarda; -İlke kararları kapsamında yapılaşma taleplerinin değerlendirilebilmesi için, uygulama imar planları ve uygulama projeleri ile gerekli belge (proje, ağaç, rölevesi, karardan veya varsa havadan çekilmiş fotoğrafları) ve bilgilerin yanı sıra Çevre, Turizm, Tarım, Bayındırlık ve İskân Bakanlıkları alanın özelliğine göre Orman Bakanlığı görüşleri, Nevşehir KTVK Kurulu na sunulacaktır. -Kullanıma açılacak alanlar için, yukarıda belirtilen koşullar ve geçiş dönemi yapılaşma koşullarının II.2,3. maddesi doğrultusunda hazırlanacak uygulama imar planları, Nevşehir KTVK Kurulu nun onayına sunulup karar alındıktan sonra (plan onay sürecinde ortaya çıkacak değişikliklerin de Kurul onayı ile karara bağlanmasından sonra) yürürlüğe girer. -Turizm amaçlı kaya oyma mekânlar için mevzi imar planı önerisi yanı sıra Bayındırlık ve İskan, Turizm, Çevre ve Orman Bakanlıkları nın uygun görüşleri ile Maden Tetkik Arama Genel Müdürlüğü nün teknik raporları ve uygun ölçekli mimari ön proje ile birlikte Nevşehir KTVK Kurulu na başvurulabilir. Konunun özelliğine göre, Nevşehir KTVK Kurulu nun önereceği düzenleme projesi ve maket(ler) istenebilir. -Tarımsal faaliyetler sürdürülebilir, ancak bu amaçla kaya oyma depo açılamaz. Nevşehir İli, Uçhisar Belediye Başkanlığının 122 ada, 2 ve 3 parsellere ilişkin tarihli 754 sayılı imar durumu yazısı ekte sunulmuştur. 5

6 122 Ada 3 Parsel 122 Ada 2 Parsel Kültür ve Turizm Bakanlığı Nevşehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünde yapılan incelemede, Bölge Kurulunun tarihli Nevşehir Valiliğine yazdığı yazıda; Söz konusu 122 ada 2 ve 3 parsellerin 1971 yılında belirlenen doğal sit alanı tampon bölgesinde yer aldığı belirtilmiştir yılındaki karar ile 1/ ölçekli haritalarda yeniden belirlenen sit sınırı ve tanımlamalarda söz konusu parseller II. Derece doğal sit alanında kalmaktadır. İlke kararları uyarınca bu alanlarda kesin inşaat yasağı olmadığı belirtilmiştir. 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planların ilgili Bakanlıklarca onaylanması sonucu turizm amaçlı kullanıma açılabilecekleri yazmaktadır. Sonuç olarak söz konusu parsellerde korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak I. ve II. Grup eski eser bir yapı bulunmadığı, ayrıca söz konusu parsellerin II. Derece doğal sit alanında yer almakta olup, kesin yapı yasaklı alanda olmayıp turizm amaçlı kullanılabilecek parseller olduğu belirtilmektedir. Nevşehir İli, Kültür ve Turizm Bakanlığı Nevşehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünün 122 ada, 2 ve 3 parsellere ilişkin tarihli yazısı ektedir. 6

7 3.5. Gayrimenkulün Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, Uçhisar Belde Belediyesi ve Nevşehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü nde yer alan işlem dosyalarında yapılan incelemede taşınmazlar üzerinde bulunan yapılara ilişkin 7 katlı otel binası için düzenlenmiş tarih 2-48 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi, zemin katta yer alan restoran için düzenlenmiş tarih ve 97/14 sayılı Yapı Ruhsatı, tarih ve 9944 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi, toplantı salonu için düzenlenmiş tarih 2003/15 sayılı Yapı Ruhsatı ve tarih ve 2004/06 sayı ile alınmış Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiştir Gayrimenkulün Son Üç Yıl İçerisinde Hukuki Durumunda (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) Meydana Gelen Değişiklikler Değerleme konusu gayrimenkulün bağlı bulunduğu ilgili kurumlarda yapılan incelemelerde son üç yıl içerisinde gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen herhangi bir değişikliğe rastlanmamıştır Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Gayrimenkul/Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Bir Engel Olup Olmadığı Değerlemesi yapılan Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu Gayrimenkullerin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş Değerleme konusu gayrimenkullerin üzerinde madde 3,2 de takyidat kayıtları açıklanmıştır. Söz konusu gayrimenkullerin üzerinde tarihli Nevşehir Tapu Sicil Müdürlüğü yazısında belirtilmiş olan Kültür Varlığıdır şerhi ile ilgili olarak Nevşehir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunda yapılan incelemeye göre taşınmazların bulunduğu bölge tarih ve A-69 sayılı kararla SİT Alanı tarih ve 1123 sayılı kararla II. Derece Doğal Sit Alanı ilan edilmiştir. Konu taşınmazlarda konu kararlara uygun yapılaşma tamamlanarak Yapı Kullanma İzin Belgeleri alınmış olup Kültür Varlığıdır şerhi konu taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmemektedir. Ekli tarihli Nevşehir Tapu Sicil Müdürlüğü yazısında belirli 2 numaralı parsel üzerindeki tarihli Teferruat Listesi Tapu Sicil Müdürlüğünde görülememiş olup taşınmazların yerinde görülen teferruat dikkate alınarak değerleme yapılmıştır. 7

8 4. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 4.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri Değerlemeye konu gayrimenkuller; Nevşehir İli, Merkez İlçesi, Uçhisar Beldesi sınırları içinde kalmaktadır. Rapora konu olan gayrimenkuller Nevşehir Ürgüp Yolunun 3. Kilometresinde Uçhisar Yol ayrımında sol kolda konumlanmıştır. Gayrimenkulün bulunduğu bölge turizm tesis alanı olarak tanımlanmış olup bölgede referans noktası niteliğinde; rapora konu olan Lykia Lodge Otel ve 1 km mesafede yer alan Dedeman Otel bulunmaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde boş arazilerin yoğun olduğu görülmektedir. Dedeman Oteli Nevşehir Kent Merkezi Değerleme Konusu Taşınmaz Tarihi Kent Merkezi Uçhisar Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu alan kentin ana arteri olan D302 karayoluna yaklaşık 300 m. mesafededir. Taşınmazlara ulaşım çevredeki ana yollar üzerinden geçen toplu taşıma ve özel araçlar ile sağlanmaktadır. Konu Gayrimenkulün Bazı Merkezlere Kuşuçuşu Uzaklıkları Mesafeler Uzaklıklar (km) Nevşehir 4,0 Uçhisar 3,0 Ürgüp 12,5 8

9 4.2. Gayrimenkulün Tanımı Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat ve Teknik Özellikleri, Projeye İlişkin değerleme yapılıyorsa projeye hakkında detaylı bilgi Değerleme konusu gayrimenkuller, Nevşehir İli, Merkez İlçesi, Uçhisar Beldesi, 30.K.1B pafta 122 ada 2 numaralı parselde kayıtlı m² arsa üzerinde inşa edilmiş Betonarme Turistik Otel, Restoran Toplantı Salonu ve Arsası niteliğindeki gayrimenkul ve bitişiğinde yer alan 122 ada 3 numaralı parselde kayıtlı ,00 m² yüzölçümlü Arsa niteliğindeki gayrimenkuldür. Değerleme konusu 122 ada 2 ve 3 numaralı parsel Göreme Uşhisar yoluna cepheli olarak konumlanmış olup her iki parsel müştereken Turizm tesisi olarak kullanılmaktadır. Değerlemeye konu olan 122 ada 2 nolu parsel üzerinde bodrum + zemin + 5 normal kattan oluşan B.A.K tarzda inşa edilmiş 4 yıldızlı Lykia Lodge Kapadokya Otel ve zemin+galeri+çatı katlı çelik konstrüksiyon tarzda inşa edilmiş konferans salonu bulunmaktadır. Konu parsellerin çevresi tel örgü çit ile çevrili olup 122 ada 3 numaralı parsel üzerinde otele ait yürüyüş parkurları, açık otopark, spor alanı ve bahçe olarak kullanılan sosyal alanlar mevcuttur. KONFERANS SALONU 9

10 Gayrimenkulün İnşaat ve Teknik Özellikleri 122 ada 2 parsel üzerinde yer alan turizm tesisi mimari projesinde A,B,C,D,E ve F olarak tanımlanmış bloklardan oluşmaktadır. Otel binası A,B,C blokları olarak 3 blok halinde tanımlanmış olup 143 oda+1 suit oda olmak üzere 291 adet yatak kapasiteli 9685 m² kapalı alan için inşaat ruhsatı düzenlenmiştir. Aynı parsel üzerinde yer alan konferans merkezi ise 1 gala ve toplantı salonu, 2 ayrı salon olarak bölünebilen 1 toplantı salonu, 1 küçük toplantı salonu ve 40 ar kişilik 2 toplantı odasından oluşmakta olup brüt 1114 m² kapalı alan için İnşaat ruhsatı düzenlenmiştir. 122 ada 2 parsel üzerinde yer alan restorant ise 316,84 m² kapalı alana sahiptir. 10

11 Projesine göre taşınmazın A blok bodrum katında çamaşırhane, üniforma ve house keeping odaları, B blok bodrum katında jeneratör, tablo odası ve mekanik merkez, C blok bodrum katında tesisat galerisi, havuz makine dairesi bulunmaktadır. Ayrıca otelin bodrum katında 2 adet kalorifer kazanı, 2 adet buhar kazanı, klima santralleri, soğutma ve ısıtma grupları, 2 adet sıcak su tankı, 350KW jeneratör ve 630KW trafo, kurutma makineleri, 4 adet yıkama makinesi, fitness salonu ve personel duşları ile personel yatakhaneleri bulunmaktadır. Taşınmazın A blok zemin katında 9 adet oda, B Blok zemin katında 2 adet toplantı salonu, depo, oto kiralama, merdiven holü, asansör, bay-bayan WC ve 1 adet depo, C Blok zemin katında 12 adet oda, bilardo ve oyun salonu ile 3 adet dükkan, asansör ve resepsiyon bulunmaktadır. 11

12 Taşınmazın 1, 2, 3 ve 4. normal katlarının otel odaları bulunmaktadır. Otelin zemin katında 21 adet oda, 1, 2, 3 ve 4. katlarında 26 şar adet oda, 5. Kat 19 adet oda olmak üzere 143 adet standart ve 1 adet suit oda bulunmaktadır. Toplam 144 odada 291 kişi yatak kapasitesi bulunmaktadır. E blok; bodrum kat ve zemin katta restorandan oluşmakla birlikte restoran kısmında 1 adet snack bar bulunmaktadır. F blok bodrum+zemin+1 normal kattan oluşmakta olup projesine göre bodrum katta; komprasör odası, soyunma odaları, restoran hava santrali, yatak odaları, zemin katta; mutfak, balık hazırlık odası, günlük depo, sıcak mutfak, pasta mutfağı, soğuk mutfak, sebze soğuk oda, personel yemek servisi, 1.normal katta; otel müdürü odası, yatma ve yönetici personel odaları tanımlanmıştır. 12

13 Konferans merkezi ise 1114 m² kapalı alanlı olup 1 gala ve toplantı salonu, 2 ayrı salon olarak bölünebilen 1 toplantı salonu, 1 küçük toplantı salonu ve 40 ar kişilik 2 toplantı odasından oluşmaktadır. 13

14 Gayrimenkulün İç Mekan Özellikleri Otel girişinde yerler traverten kaplı duvarlar saten boyalı tavanda ise gömme spot lambalar bulunmaktadır. Taşınmazın oda kısımlarının iç mekânında; zemin halı kaplı duvarları saten boyalıdır. Islak zeminlerde yer ve duvar döşemeleri seramiktir. Banyolarda vitrifiye tam olmakla birlikte, klozet, lavabo ve duşa kabin bulunmaktadır. 14

15 Oda kapıları ve mobilyaları ahşaptan mamul olup pencere doğramaları alüminyum malzemedir. Ayrıca odaların her birinde tv, mini bar, telefon ve kablosuz internet bağlantısı bulunmaktadır. Taşınmazın ara kat koridorlarında zemin halı kaplı duvarları saten boyalı olup tavanlarda gömme spot lambalar ve yangın sprinkleri bulunmaktadır. 15

16 Restoranda yerler mermer kaplı duvarlar saten boyalı olup tavanlarda gömme spot lambalar bulunmaktadır. Mutfak kısmında; sıcak ve soğuk dolaplar, 3 adet derin dondurucu, 2 adet 1000 tabak kapasiteli bulaşık makinesi bulunmaktadır. Konferans salonunda koridor zeminleri mermer kaplı, duvarları saten boyalı olup tavanlarda gömme spot lambalar bulunmaktadır. Toplantı odalarında yerler halı kaplı duvarlar boyalı olup separatör mevcuttur. 16

17 2011 yılı başlı itibari ile yaklaşık 2-3 aylık zaman içinde otel odaları, ortak alanlar, resepsiyon ve restaurant alanlarında tadilat ve renevasyon çalışması ile otel yenilenmiştir. 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 5.1. Demografik veriler İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİGM) tarafından güncellenen Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) nden alınan verilere göre 31 Aralık 2011 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu kişi olarak belirlenmiştir. Türkiye de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre kişi artmıştır. Nüfusun % 50,2 sini erkekler, % 49,8 ini ise kadınlar oluşturmaktadır yılında 81 ilden; 56 sının nüfusu bir önceki yıla göre artarken, 25 ilin nüfusu azalmıştır. Toplam nüfusun % 76,8 i il ve ilçe merkezlerinde ikamet ederken, % 23,2 si belde ve köylerde ikamet etmektedir. Toplam nüfusun % 18,2 si ( kişi) İstanbul da ikamet etmektedir. Bunu sırasıyla; % 6,6 ile ( kişi) Ankara, % 5,3 ile ( kişi) İzmir, % 3,6 ile ( kişi) Bursa, % 2,8 ile ( kişi) Adana takip etmektedir. Ülkemizde en az nüfusa sahip olan Bayburt ilinde ikamet eden kişi sayısı ise tür. Ülkemizde ortanca yaş 29,7 olup nüfusun yarısı 29,7 yaşından küçüktür. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı Türkiye genelinde 97 kişidir. Bu sayı illerde 11 ile kişi arasında değişmektedir. İstanbul ilinde bir kilometrekareye kişi düşmektedir. Bunu sırasıyla; 443 kişi ile Kocaeli, 330 kişi ile İzmir, 257 kişi ile Gaziantep ve 254 kişi ile Bursa illeri izlemektedir. Nüfus yoğunluğunun en az olduğu il ise 11 kişi ile Tunceli dir. Yüzölçümü büyüklüğüne göre ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 52, yüzölçümü en küçük olan Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 244 tür yaş grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus ( kişi), toplam nüfusun % 67,4 ünü oluşturmaktadır. Ülkemiz nüfusunun % 25,3 ü ( kişi) 0-14 yaş grubunda, % 7,3 ü ise ( kişi) 65 ve daha yukarı yaş grubunda bulunmaktadır. (Kaynak TÜİK 2011 yılı sonuçları) 17

18 5.2. Ekonomik Veriler Küresel mali piyasalar 2007 yılı Temmuz ayından itibaren krize girmiş, özellikle 2008 yılının son çeyreğinden itibaren küresel mali krizin dünya ekonomileri üzerindeki yıkıcı etkisi ortaya çıkmıştır. Dünya genelinde özellikle Amerika ve birçok Avrupa ülkesinde 2008, 2009 yılında düşük büyüme oranları gerçekleşmiştir yılında küresel krizin etkisinin en yoğun hissedildiği dönemde tabloda görüldüğü gibi negatif büyüme gerçekleşmiş olup 2010 yılında dünya ekonomisinin toparlanma belirtilerinin başlamış dünya piyasalarında büyüme oranları pozitif değeri almıştır. Uluslararası Para Fonunun Nisan 2012 de yayınladığı tahminlere göre 2012 yılı için dünya ekonomisinin yüzde 3,5, 2013 yılı için yüzde 4,1 büyümesi öngörülmektedir * 2013* Dünya ABD Almanya Fransa İngiltere TÜRKİYE Büyüme Oranları, Kaynak: Dünya Ekonomik Görünümü, Nisan 2012, IMF * IMF Tahmini Türkiye de ekonomik gelişmeler son on yıllık dönemde incelendiğinde 2001 yılı krizi Cumhuriyet tarihinin en önemli sayılan ekonomik ve siyasi krizi olarak görülmektedir krizinden bugüne 11 yıl geçmiş ve bu süreçte Türkiye ekonomisi yeniden yapılandırılmaya çalışılmış ve dünyada en hızlı büyüyen ekonomiler arasına girmiştir. Türkiye ekonomisi 1950 yılından sonra en yüksek büyüme hızlarından birine döneminde ulaşmıştır yılından itibaren dış piyasalara bağlı olarak yaşanan ekonomik kriz Türkiye de de etkilerini göstermiş olup 2007 yılından başlayarak büyüme oranlarının artış hızı düşmeye başlamış, özellikle 2009 yılında negatif değer almıştır yılı itibari ile dış piyasalarda yaşanan pozitif görünüm ile krizin etkilerinin azaldığı hissedilmiş, büyüme oranı rekor değeri almıştır yılı 1. çeyreğinde %11,6 büyüyen Türkiye de 2. çeyrek büyüme hızı 8,8 olmuştur. Uluslararası Para Fonunun Nisan 2012 de yayınladığı tahminlere göre Türkiye için büyüme oranı 2012 yılı için %4, 2013 yılı için %5 olarak öngörülmüştür. IMF tahminlerine göre ise Türkiye nin GSYİH büyüme oranı beklentisi 2012 yılı için %2.3, 2013 yılı için %3.2 düzeyindedir. *EKONOMİK GÖSTERGELER 2012-TÜİK 18

19 dönem: Üretim yöntemi ile hesaplanan gayri safi yurtiçi hasıla tahmininde, 2012 yılı ikinci üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla %10,3 lük artışla Milyon TL olmuştur yılının ikinci üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla %2,9 luk artışla Milyon TL olmuştur yılı gayri safi yurtiçi hasıla değeri cari fiyatlarla %18,1 lik artışla Milyon TL, sabit fiyatlarla % 8,5 lik artışla Milyon TL olmuştur yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla değeri cari fiyatlarla TL, ABD doları cinsinden Dolar olarak hesaplanmıştır. Takvim etkisinden arındırılmış sabit fiyatlarla GSYH 2012 yılı ikinci üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,2 lik artış gösterirken, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH değeri bir önceki döneme göre %1,8 artmıştır.(kaynak TÜİK) GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ Gayrimenkul sektörü Kısa bir dönem önce yaşanan ipotekli konut kredisi (mortgage) krizi ve küresel ekonomik durgunluk 2008 yılının ikinci yarısından başlayarak tüm dünyadaki gayrimenkul piyasalarını etkilemiştir. Tüm dünyada yeni konut inşaatlarının durduğu, ofis alanı talebinin azaldığı ve boşluk oranlarının arttığı gözlemlenmiştir. Dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmetleri ve finansal yönetim şirketlerinden ABD'li Jones Lang LaSalle'in raporuna göre, 2009 yılında 209 milyar dolarla sekiz yılın en düşük seviyesinde olan gayrimenkul yatırımları 2010 yılında yüzde 50 yükselerek 316 milyar doları bulmuştur. Gayrimenkul piyasasında oluşan balonun patlamasından ve 2008 yılındaki küresel finansal krizin başlamasından önce gayrimenkul yatırımları 2007 yılında 759 milyar dolarla zirve yapmıştır. Yeni düzenlemeler ile finansal krizin en çok etkilediği ülke olan ABD nin hızlı bir toparlanma sürecinin getirisi olarak gayrimenkul sektöründe % 20 oranında bir artış yakalayacağı tahmin edilmektedir. Gayrimenkul sektöründe 2010 yılında İngiltere de % 46, Singapur da % 219, Avustralya da,% 77, Hong Kong da % 41, Çin de % 28 artış gerçekleşmiş olup 2011 yılında da bu ülkeler de gelişen ülkeler arasında yer almaktadır. PwC ve Urban Land Instutute (ULI) işbirliğinde hazırlanan ''Avrupa Gayrimenkul Piyasalarında Gelişen Trendler 2011 Raporu na göre Avrupa'daki kemer sıkma politikaları, katı düzenlemeler ve ülke borçlarındaki krizlerle birlikte hala kısıtlı düzeyde kalan kredi piyasası nedeniyle 2011 in Avrupalı gayrimenkulcüler için zorlu bir yıl olacağı belirtilmiştir. Rapora göre 2011, yatırım noktaları ve ikincil gayrimenkul piyasaları arasındaki büyüyen boşluğu yansıtan iki vitesli bir piyasanın ortaya çıkması ile Avrupa emlak sektörünün ümit ettiği iyileşme yılı olmayacağı, Avrupa'da sektörün daha fazla küçüleceği tahmin edilmektedir. 19

20 Türkiye de gayrimenkul sektörü, 2001 yılında bankacılık sektöründeki krizin ardından toparlanma dönemine girmiştir. Özellikle sektör yıllarında ekonomik göstergelerin iyi yönde olmasına paralel olarak altın çağını yaşamış, bu dönem de gayrimenkul yatırımları hız kazanmıştır yılı itibari ile özellikle Amerika da yaşanan sub-prime konut kredisi krizi ve ardından gelen global ölçekli finansal piyasalardaki çöküşler bu dönemde gayrimenkul sektörünü de olumsuz yönde etkilemiştir. Ancak yaşanan global krizin etkilerinin azaldığı 2010 yılında, sektörde yer alan kurumların daha iyimser beklentiler içinde olmaları ve faiz oranlarındaki düşüşün yarattığı uzun vadeli finansman imkanı konut satışlarında canlanma yaratmış, gayrimenkul sektörü yerli ve yabancı yatırımcıların Türkiye de en çok tercih ettiği sektörler arasında yer almıştır yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmüştür yılının ilk yarısı için de global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyredeceği, değerlerde artış olmayacağı düşünülmüş olmasına karşılık TÜİK Haziran 2012 verilerine göre Yapı Ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü önceki yıllara göre artış göstermiştir yılının ilk üç ayında bir önceki yılın ilk üç ayına göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların yüzölçümünde % 19,7, değerinde % 34,7, daire sayısında % 5,0 oranında artış olurken, bina sayısında % 10,1 düşüş olmuştur yılının ilk üç ayında Yapı Ruhsatına göre yapıların yüzölçümü m2 iken bunun m² si (% 51,8) konut, m2 si (% 27,0) konut dışı ve m2 si (% 21,2) ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir. Not: Her iki yıl için edinilen veriler ilk üç ayı kapsamaktadır. Yandaki grafikte 2012 yılında alınan ruhsat sayıları incelendiğinde ise %85 ile konut ruhsatlarının ilk sırayı aldığı izlenmektedir. 20

21 Kriz sonrası konut satışlardaki canlanmanın yeni yatırımlara etkisi sınırlı kalsa da, mevcut stokların azalması yönünde etkisi olumlu yönde olmuştur yılı başında Türkiye de kullandırılan toplam Konut Kredisi stoku 28,400 Milyar TL; 2009 yılı başında 36.Milyar TL iken, 2010 yılı başında 43 Milyar TL ye yaklaşmıştır yılında ise konut kredi hacminde yılın ilk çeyreğinde artış trendinde bir yavaşlama gözlenmiştir. Merkez Bankası nın para politikası uygulamasındaki değişiklik (munzam karşılıkların artırılması) ve BDDK nın da kullandırılacak konut finansmanı kredi limitini teminat alınacak konutun değerinin yüzde 75 i ile sınırlandırması bu doğrultuda kredi maliyetlerinin artmasına ve konut kredisi artış hızının yavaşlamasına neden olmuştur. BDDK Nisan 2012 verilerine göre 2012 yılı birinci ve ikinci çeyreğinde kullandırılan konut kredileri toplam 75.4 ve 76.1 milyar TL olup, bu yıllar içerisinde kullandırılan toplam konut kredisinin, toplam krediler içerisindeki payı %10.8 ve %10.7 dir. *BDDK veriler çeyrek dönemin son ayı itibarıyle (Nisan 2012) 5.1. TURİZM SEKTÖRÜ: Turizm Sektörü, dünya ekonomisinde önemli yer tutan sektör haline gelmiş olup ülkelere döviz girdisini artırıcı özelliği, emek yoğun sektör olması nedeni ile geniş istihdam alanları sağlaması, ülke ekonomisine artı değerler katması, beraberinde diğer sektörlerin gelişimini olumlu yönde etkilemesi nedeni ile önemi gün geçtikçe artmaktadır. Dünya Turizm Örgütü tarafından hazırlanan yıllara göre dünyada turizmdeki büyüme grafiği sektörün gelişimini kanıtlamaktadır. 21