DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRES. DAYANAK SÖZLEġME. MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : 2011/131

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRES : Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi İnnovia Projesi, 1. Etap, Kreş Binası (2949 Ada, 8 nolu parsel) Esenyurt / İSTANBUL DAYANAK SÖZLEġME : 17 Ocak 2011 tarih ve /001 no ile MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 17 Ocak 2011 RAPOR TARĠHĠ : 27 Ocak 2011 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Ġnnovia Projesi 1. Etapta konumlu olan ve mülkiyeti YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. ye ait olan kreģin satıģ ve kira değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. -1-

2 Ġçindekiler Sayfa No MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 3 UYGUNLUK BEYANI... 4 GENEL VARSAYIM VE KISITLAYICI KOġULLAR... 4 TAPU KAYITLARI... 5 TAPU TAKYĠDATI... 6 TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU... 7 ĠNNOVĠA PROJESĠ... 8 YAPININ GENEL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ... 9 AÇIKLAMALAR ĠMAR DURUMU DEĞERLENDĠRME FĠYATLANDIRMA I. Piyasa Değeri II. Binanın Aylık Kira Değeri : UZMAN GÖRÜġÜ SONUÇ

3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : Şaşmaz Plaza, K:12, D:25 Kozyatağı - Kadıköy / İSTANBUL TELEFON NO : (216) KURULUġ TARĠHĠ : KAYITLI SERMAYE TAVANI : ,-TL ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : ,01-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 7,78 FAALĠYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRĠMENKULLER : Tekirdağ İli, Barbaros Beldesi, Tavanlıçeşme Mevkii, 5 pafta, 4972 parsel nolu m 2 yüzölçümlü arsa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan 2 adet villa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan Alışveriş Merkezi ndeki 12 adet bağımsız bölüm İstanbul İli, Esenyurt İlçesi ndeki İnnovia projesi 1. etabındaki 74 adet daire ve 6 adet ticari unite İstanbul İli, Esenyurt İlçesi nde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etabındaki AVM ve ofis bloğu ile 629 adet daire -3-

4 UYGUNLUK BEYANI Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. GENEL VARSAYIM ve KISITLAYICI KOġULLAR a. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. b. Raporda aksi beyan edilmedikçe mülk üzerinde yer alan ipotek, haciz, hak ve kısıtlayıcı şerhler, değerlemede dikkate alınmamıştır. c. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. d. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. -4-

5 TAPU KAYITLARI SAHĠBĠ : Yeşil İnşaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.Ş / ĠLĠ - ĠLÇESĠ : İstanbul Esenyurt KÖYÜ : Eşkinoz PAFTA NO : --- ADA NO : 2949 PARSEL NO : 8 NĠTELĠĞĠ : Arsa (*) YÜZÖLÇÜMÜ : 5.349,30 m 2 ARSA PAYI : / (**) YEVMĠYE NO : 7018 CĠLT NO : 13 SAHĠFE NO : 1287 TAPU TARĠHĠ : (*) Parsel üzerindeki yapı için cins tashihi yapılmamış ve kat irtifakı kurulmamıştır. (**) Yeşil İnşaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.Ş / ait hisseye tekabül eden arsa miktarı 3.744,51 m 2 dir. -5-

6 TAPU TAKYĠDATI İstanbul İli, Esenyurt İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nden tarihinde alınan takyidat yazısından rapor konusu Yeşil İnşaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.Ş. ye ait hisse üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir. ġerhler Bölümü: Esenyurt Belediyesi lehine 2942 sayılı kanunun 7. maddesi gereğince şerh. ( tarih ve 6640 yevmiye no ile) Büyükçekmece 2. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2009/27396 sayılı yazısına istinaden tarih ve yevmiye no ile haciz şerhi. (Alacaklı: Asfaltsan İnş. Tur. San. ve Dış. Tic. A.Ş.) Büyükçekmece 3. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2008/13081 sayılı yazısına istinaden tarih ve yevmiye no ile haciz şerhi. Küçükçekmece 2. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2008/6982 sayılı yazısına istinaden tarih ve yevmiye no ile haciz şerhi. Büyükçekmece Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih ve 1443 sayılı yazısına istinaden tarih ve 3173 yevmiye no ile kamu haczi. Büyükçekmece 1. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2010/320 Esas sayılı yazısına istinaden tarih ve 3174 yevmiye no ile haciz şerhi. (Alacaklı: Feta Lab. Malz. Ve Ür. San. Tic. Ltd. Şti.) Not: Rapor konusu parsel üzerindeki 2942 sayılı kanuna ilişkin şerhin Belediye lehine imar planı düzenlemeleri, TEAŞ lehine ise enerji nakil hattı geçirilmesine yönelik olarak konduğu öğrenilmiştir. İlgili merciler nezdinde yapılan incelemelerde bu şerhlerin halihazırda geçerliliklerini yitirdikleri öğrenilmiştir. Taşınmazın GYO portföyüne alınabilmesi için üzerinde yer alan kamu haczi ve diğer haciz şerhlerinin kaldırılması gerekmektedir. -6-

7 TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi, Ufuk (Hürriyet) Caddesi ve Nazım Hikmet Bulvarı üzerinde konumlu olan İnnovia 1. Etap bünyesinde ve 2949 ada, 8 nolu parselde konumlu olan kreģ binasıdır. Projenin yakın çevresinde mesken olarak kullanılan katlı konut blokları bulunmaktadır. Modern şehircilik anlayışına uygun olarak gelişim gösteren bölge, gerek tamamlanmış alt yapısı, gerekse sosyal ve sportif tesisleriyle orta ve üst-orta gelir gruplarınca alternatif yerleşim yeri olarak tercih edilen ve kentsel rantın yüksek olduğu bir bölgedir. Bölge Analizi: İstanbul nüfusunun hızla artmasıyla birlikte, kent içi rantın yüksekliği, büyük alanlı arsa azlığı ve sağlıksız yapılaşma gibi nedenlerle ortaya çıkan merkezden uzaklaşma, mekânsal bir sıçramaya yol açmış ve son 15 yılda yerleşim merkezleri dışında büyük sitelerin ve uydu kentlerin yapımı gündeme gelmiştir li yılların sonuna doğru gayrimenkul yatırımı açısından cazip hale gelen bölgeye olan talep, Beylikdüzü - TEM bağlantı yolunun da faaliyete geçmesiyle en üst düzeye ulaşmıştır. Bu bağlamda Avrupa Yakası ndaki en önemli toplu konut yerleşim yerlerinden biri olan Beylikdüzü ve Esenyurt Bölgeleri, Regnum Astrum Towers, Solar Kent, Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist, Fi-Tower ve İnnovia gibi konut projeleri ile Okyanus Koleji, Fatih Üniversitesi, Beykent Üniversitesi gibi eğitim kuruluşlarının yanı sıra Migros, Real, Carrefour, Beylicium, Marka City gibi büyük alışveriş merkezlerinin yer aldığı bir bölge haline gelmiştir. -7-

8 Ulaşım: İnnovia Projesi nin ulaşım bağlantısı E-5 (D-100) Karayolu ile Avcılar da Büyükçekmece istikametine giderken Haramidere yi geçtikten sonra a) E-5 Karayolu üzerinde yer alan Bauhause ve Real Alışveriş Merkez lerinin yanından sağa dönülerek varılan 7. Cadde takiben veya b) E-5 Karayolu Bizimkent sapağından Esenyurt yönüne dönülerek Atatürk Bulvarı ve Ufuk Caddesi takiben sağlanmaktadır. E-5 (D100) Karayolu'na alternatif olarak daha uzun olmakla birlikte TEM yolu da kullanılmaktadır. TEM Otoyolu nun kullanılması durumunda gelinen istikamete göre Bahçeşehir veya Hadımköy gişelerinden çıkılarak yine E 5 (D100) Karayolu'na bağlanmak suretiyle ulaşılabilmektedir. Projenin bazı noktalara olan yaklaģık uzaklıkları Ģöyledir. - E-5 (D100) Karayolu'na m. - Avcılar a... 6,5 km. - Büyükçekmece ye... 7 km. - Atatürk Havalimanı na km. ĠNNOVĠA PROJESĠ İnnovia Projesi; İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Mehterçeşme Mahallesi nde farklı parseller üzerinde toplam 5 etap olarak gerçekleştirilmektedir. Proje tamamlandığında bünyesinde yaklaşık adet konut bulunacaktır. Halihazırda; 1. etabın tüm inşai faaliyetleri tamamlanmış ve sitede yaşam başlamış, 2. etabın kaba ve ince inşai faaliyetleri devam etmekte, 3., 4. ve 5. etapların ise inşai faaliyetleri henüz başlamamıştır. İnnovia Projesi 1. Etabı: ,13 m² yüzölçümlü olan 2949 ada, 7 nolu parsel üzerinde yer almaktadır. Proje 7 adet konut bloğunda, 18 farklı tipte, 1073 adet daire ve sosyal tesis ile 6 adet ticari üniteden oluşmaktadır. Tüm bloklar A ve B olmak üzere iki girişlidir. -8-

9 YAPININ GENEL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ ĠNġAAT TARZI : B.A.K ĠNġAAT NĠZAMI : Ayrık KULLANIM ALANI (*) : Bodrum kat, 400 m 2, Zemin kat, 384 m 2, Normal kat, 384 m 2 Toplam m 2 KAT ADEDĠ : 3 (bodrum + zemin + normal) ELEKTRĠK : Şebeke SU : Şebeke KANALĠZASYON : Şebeke SU DEPOSU : Mevcut HĠDROFOR : Mevcut DOĞALGAZ TESĠSATI : Mevcut ISITMA SĠSTEMĠ : Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem kalorifer ASANSÖR : Yok YANGIN MERDĠVENĠ : Mevcut PARK YERĠ : Mevcut SATIġ KABĠLĠYETĠ : TaĢınmaz hisse devri ya da bir bütün halinde Satılabilirlik özelliğine sahiptir. (Tapu takyidatı dikkate alınmaksızın) (*) Kullanım alanı proje yetkililerince tarafımıza verilen onaysız kat planlarından alınmıştır. -9-

10 AÇIKLAMALAR Değerlemeye konu taşınmaz 5.349,30 m 2 yüzölçümlü olan 2949 ada, 8 nolu parsel üzerinde yer alan kreş binasıdır. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir fiziksel unsur bulunmamaktadır. Taşınmaz bodrum, zemin ve normal kat olmak üzere toplam 3 katlıdır. İnnovia projesi 1. Etabı sınırları içerisinde ve site ana girişinin sağında yer almaktadır. Halihazırda Bahçeşehir koleji anaokulu olarak kullanılmaktadır. Ġlgililerden parsel üzerindeki binanın YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. ye ait olduğu öğrenilmiģtir. Esenyurt Belediyesi Ġmar Müdürlüğü arģivinde yapılan temaslarda rapor konusu taģınmaza ait herhangi bir Yapı Ruhsatı ya da yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı öğrenilmiģtir. Bina ilgililerince tarafımıza verilen kat planları, onaysız projeye aittir. Toplam brüt m 2 kullanım alanlı olan taşınmaz, - bodrum katta, sığınak, çok amaçlı salon, kazan dairesi, depolar ve bay-bayan WC leri, - zemin katta, 4 adet oyun alanı, 4 adet eğitmen odası, mutfak, yemekhane ve bay-bayan WC leri, - normal katta, uyku odası, öğretmen odası, müdür ve müdür yardımcısı odaları, muhasebe odası, revir, pedagog odası, oyun odası ve bay-bayan WC leri hacimlerinden oluşmaktadır. Taşınmaz mevcut kullanım fonksiyonuna uygun olarak inşa edilmiştir. Kat hollerinin zeminleri epoksi kaplı, duvarları saten boyalı, tavanları spot aydınlatmalı asma tavandır. Odaların zeminleri halı/epoksi kaplı, duvarları saten boyalı, tavanları plastik boyalıdır. Katlar arası irtibat, basamakları mermer kaplı betonarme iç merdivenle sağlanmaktadır. Pencere doğramaları PVC den mamul ve çift camlıdır. -10-

11 ĠMAR DURUMU Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan temaslarda 2949 ada, 8 nolu parselin KreĢ Alanı olarak belirlenen alanda yer aldığı yapılaşma şartlarının ise resmi imar durumu ile verilebileceği öğrenilmiştir. DEĞERLENDĠRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Modern şehircilik anlayışına uygun olarak planlanmış olan İnnovia projesi 1. etap bünyesinde konumlu olması, Tamamlanmış alt yapısı, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, İç mekânlarda kullanılan malzeme ve işçilik standartlarının yaygın kalite ortalamasının üzerinde olması, Kapalı ve açık otopark alanlarının mevcudiyeti. Olumsuz etken : Ulaşımın kolay olmasına rağmen projenin şehir merkezine (göreceli olarak) uzak olması. FĠYATLANDIRMA Taşınmazın değer tespiti aşağıda belirtilen ana başlıklar dikkate alınarak yapılmıştır. I. Piyasa Değeri II. Aylık Kira Değeri I. Piyasa Değeri KreĢ binasının satıģ (piyasa) değerinin tespitinde konumlu olduğu parselin hisseli olması nedeniyle emsal karģılaģtırma ve gelir kapitalizasyonu yöntemlerinin sağlıklı olarak kullanılması mümkün olmamıģtır. TaĢınmazın satıģ değeri Ġkame Maliyet Yöntemi ile saptanmıģtır. Değerleme prosesi aģağıda ayrıntılı olarak verilmiģtir. -11-

12 İkame Maliyet Yöntemi: Bu yöntemde taşınmazın arsa ve inģai değeri olmak üzere iki bileşeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazın değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.) Arsa değerinin tespitinde emsal karşılaştırma yönteminden yararlanılmış, inşai değer tespitinde ise piyasada yaygınlıkla gerçekleşen (yapımcı kuruluşun kârını havi) inşaat maliyetleri göz önünde bulundurulmuştur. Bulunan arsa ve inşai yatırım değerlerine taşınmazların hayata geçmesiyle oluşan kentsel rant, yansıtılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal 1 : (Emlakçı Tel: ) Bahçeşehir Ispartakule Mevkii nde m2 yüzölçümlü ve imar planın Kreş alanı olarak belirlenen bölgede yer alan arsa ,-USD bedelle satılıktır. (~114,-USD/m 2 ) Emsal 2 : (Emlakçı Tel: ) İnnovia ile Fiyaka projelerinin arkasında konumlu olan konut alanı imarlı ve m2 yüzölçümlü arsa ,-USD bedelle satılıktır. (~296,-USD/m 2 ) Emsal 3 : (Emlakçı Tel: ) Rapor konusu taşınmaza yakın konumda yer alan konut alanı lejantlı ve bitişik nizam ve 4 kat yapılaşma hakkına sahip olan 173 m 2 yüzölçümlü arsa ,-TL bedelle satılıktır. (~725,-TL/m 2 ) Bu araştırmaların yanı sıra, emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerden, İstanbul genelinde benzer yerleşim birimlerinde satışa çıkarılan benzer imar durumuna sahip gayrimenkullerin satış rayiçlerinden, arşivimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır. -12-

13 1. Arsa hissesinin değeri (YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. hissesi): Yukarıda yapılan hareketle rapora konu arsa payının yer aldığı ana gayrimenkulün konumu, fiziksel özellikleri ve imar durumu dikkate alınarak m² birim değeri için 265,-TL kıymet takdir edilmiştir. Arsadaki Yeşil İnşaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.Ş / ait hisseye tekabül eden arsa miktarı 3.744,51 m 2 dir. Buna göre YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. hissesine düģen arsa miktarının değeri, 3.744,51 m 2 x 265,-TL/m ,-TL olarak belirlenmiştir. 2. ĠnĢai değeri: Rapora konu binanın; Toplam inşaat alanı : m 2 dir. Ortalama m 2 birim değeri = 750,-TL Toplam inşai değeri = Toplam İnşaat alanı x Ortalama m 2 birim değer = m 2 x 750,-TL/m ,-TL olarak belirlenmiştir. Özet olarak parseldeki YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. hissesinin bina dahil toplam değeri : ,-TL ,-TL = ,-TL dir. II. Binanın Aylık Kira Değeri : Rapora konu binanın konumu, arsasının yüzölçümü büyüklüğü (hisseye düşen kısım için), imar durumu, binanın kullanım alanı, mimari özellikleri, inşai kalitesinin yanı sıra mevcut kullanım fonksiyonu da dikkate alınarak aylık kira değeri için 8.000,-TL hesap ve takdir edilmiştir. UZMAN GÖRÜġÜ Rapor konusu kreģ binasının, ilgili belediyeden yapı ruhsatının alınması ve tapu sicil kayıtlarındaki Ģerhlerin kaldırılması durumunda Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince GYO portföyünde yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. -13-

14 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen ve mülkiyeti YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. ne ait olan kreģ binasının yerinde yapılan incelemesinde konumuna, kullanım alanı büyüklüğüne, mimari ve inşaî özelliklerine, arsasının imar durumuna, parseldeki Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. hissesinin büyüklüğüne ve gerek bölgedeki benzer yerleşim projeleri üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle, 1. Arsa hissesi dahil toplam değeri için, ,-TL (Birmilyonsekizyüzyetmişbin Türk Lirası) ( ,-TL 2,158 TL/Euro (*) ,-Euro) ( ,-TL 1,575 TL/USD (*) ,-USD) 2. Aylık kira değeri için ise, 8.000,-TL (Sekizbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. (8.000,-TL 2,158 TL/Euro (*) 3.707,-Euro) (8.000,-TL 1,575 TL/USD (*) 5.079,-USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,158 TL; 1,- USD = 1,575 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Taşınmazın KDV dahil (%18) toplam değeri ,-TL dir. dayalıdır. Bu takdirlerimiz, taşınmazla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne -14-

15 İşbu rapor, Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç (3) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 28 Ocak 2011 (Ekspertiz tarihi : 17 Ocak 2011) Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Eki : Konum krokileri (2 adet/1 sayfa) Vaziyet planı Tapu takyidat yazıları (2 sayfa) Kat planları Fotoğraflar (6 adet / 3 sayfa) Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri Değerleme sözleşmesi sureti Tacettin KIZILTEPE Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Kontrol Eden Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Değerlemeye Yardım Edenler: Halil Sertaç GÜNDOĞDU Değerleme Elemanı / Harita Mühendisi -15-

16 Konum krokisi -16-

17 Vaziyet Planı -17-

18 -18-

19 -19-

20 -20-

21 -21-

22 -22-

23 -23-

24 -24-

25 -25-

26 -26-

27 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, Medeni Hali : Evli SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / Mesleği : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995 İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans İngilizce Hazırlık Programı / 1996 İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi İşletmecilik İhtisas Programı / 1997 Mesleki Tecrübe Ordu Donatım Okulu Balıkesir : Ağustos 1997 Kasım 1998 Yedek Subay Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı

28 Adı Soyadı ÖZGEÇMİŞ : Tacettin KIZILTEPE Doğum Yeri ve Tarihi : Zonguldak, Medeni Hali : Bekâr SPK Değerleme Uzmanı Lisansı : 08 Temmuz 2008 Alış Tarihi Lisans No : Mesleği Yabancı Dilleri : Harita Teknikeri, İşletmeci : İngilizce (orta düzeyde) Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : Yıldız Teknik Üniversitesi MYO / 1994 Anadolu Üniversitesi, İşletme Fakültesi / 2003 Mesleki Tecrübe Adım Mühendislik A.Ş. İstanbul; : Ağustos 1994 Ocak 1995 Harita Teknikeri KBHN Kent Bilgi Sistemleri A.Ş.- İstanbul; : Ocak Nisan 1997 Harita Teknikeri Bimpaş Mühendislik A.Ş.- İstanbul; : Nisan Eylül 1998 Harita Teknikeri/Proje sorumlusu Star Harita Ltd. Şti.- İstanbul; : Eylül Mayıs 2005 Harita Teknikeri/Proje sorumlusu Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Temmuz Değerleme Uzmanı

29 - 29 -