VERG NCELEMELER NDE MAL YET TESP T ED LEMEYEN GAYR MENKUL SATIfiLARININ, MAL YET N N TESP T NDE ZLEN LEN YÖNTEM

Transkript

1 VERG NCELEMELER NDE YET TESP T ED LEMEYEN GAYR MENKUL SATIfiLARININ, YET N N TESP T NDE ZLEN LEN YÖNTEM Fatih GÜNDÜZ* I-G R fi Son y llarda ekonomide meydana gelen olumlu geliflmelerle gayrimenkul piyasas çok hareketli günler yaflamaktad r. Bu hareketli günlerinde sektöre iliflkin olarak Gelir daresi Baflkanl nca son iki y ld r belirli flehirlerde sürekli olarak denetim yap lmaktad r.söz konusu denetim vergi incelemesi ve yayg n yo un denetim fleklinde yap lmaktad r. Yayg n yo un denetim sektörde belge düzenin yerleflmesi amac yla yap l rken, vergi incelemesi yoluyla yap lan denetim ise kay t d fl b - rak lan gelirler için yap lmaktad r.ancak vergi incelemesi yap l rken gayrimenkul sat fllar na iliflkin has lata ulafl lmada problem yaflanmazken söz konusu sat fllara iliflkin maliyetler ise sa l kl tespit edilemememektedir. Bu nedenle yaz m zda bu tip durumlarda vergi incelemelerinde izlenen yöntemi aç klamaya çal flaca z. II-GAYR MENKUL SATIfiLARINDA YET BEDEL N N TESP T VE SATIfi HASILATININ TESP T NDE YAfiANAN SORUNLAR Gayrimenkullerin al m-sat m veya infla ifllerinden elde edilen geli- * Vergi Denetmeni 215

2 rin, devaml l k arz etmesi, bu ifllerin bir emek sermaye organizasyonu dahilinde yap l p organizasyonun bütün unsurlar ile de erlendirildi inde kazanç sa lama potansiyeline sahip olmas veya bir organizasyon bulunmamakla birlikte al m-sat m faaliyetlerinin bir kiflisel gereksinimin giderilmesi servetin korunmas d fl nda kazanç sa lamak niyet ve kast yla yap lmas halinde elde edilen gelir ticari kazanç say lacakt r. Gayrimenkul yap p satan mükellefler aç s ndan yap lan gayrimenkullerin maliyet bedelinin do ru bir flekilde tespit edilmesi vergilendirme aç s ndan çok büyük önem arzetmektedir. Çünkü gayrimenkul yap p satma ifli bir tür mamul imalat d r.ancak yap lan vergi incelemeleri esnas nda gayrimenkul yap p satan mükellefler aç s ndan gayrimenkulun maliyet bedeli ile sat fl has lat aras nda çok büyük oranda farklar oldu u tespit edilmifltir. Vergi ncelemeleri esnas nda gayrimenkulun sat fl has lat do ru olarak tespit edilebilmektedir.sat fl has lat n n tespit edilme yöntemleri aras nda gayrimenkulu alan flah slar n ifadesi,sat n al nan gayrimenkulun ödemesine iliflkin banka kay tlar veya gayrimenkul al m nda kullan lan kredi tutar gibi verilerden hareket ederek gayrimenkulun sat fl bedeli do ru olarak tespit edilmektedir. Vergi ncelemelerinde gayrimenkulun sat fl bedeli do ru tespit edilirken gayrimenkulun maliyet bedeli ile sat fl bedeli aras nda çok büyük oranda farkl l klar bulundu u tespit edilmifltir.örne in gayrimenkulu alan flah slar n ifadesine dayan larak ,00-TL sat lan bir gayrimenkulun defter ve belgelere göre kay tl maliyetinin ,00-TL oldu u tespit edilmifltir.ancak ayn gayrimenkul için defter kay tlar na göre düzenlenen fatura ise ,00-TL ile ,00-TL aras nda de iflmektedir.bu durumda mükellefin kay tl maliyeti ile gerçek sat fl has lat aras nda % 100 ü aflan oranda bir farkl l k olmaktad r. Bu durumun kayna- ise gayrimenkul yap p satan mükellefler gayrimenkul infla maliyetlerini kay tlar na tam olarak yans tamad klar için sat fl has latlar n da gizlemek zorunda kalmaktad rlar.bu durumda ise vergi incelemelerinde 216

3 mükelleflerin gayrimenkulun sat fl bedellerinden elde etti i gerçek kar n tespit edilmesi çok güç olmaktad r.bu durumda vergi incelemelerinde izlenecek yöntemi aç klamaya çal flaca z. III- VERG NCELEMELER NDE YET TESP T ED LEMEYEN GAYR MENKUL SATIfiLARINDA ZLEN LEN YÖNTEM Yukar da izah etmeye çal flt m z üzere gayrimenkulun yap p satan mükellefler aç s ndan en büyük sorun maliyet ile has lat aras nda yaflanan uyumsuzluktur.özellikle bu tür uyumsuzluklar vergi incelemesi esnas nda daha net ortaya ç kmaktad r.çünkü vergi incelemesinde gayrimenkul sat fllar na iliflkin has lat do ru bir flekilde kavran rken maliyet ise mükelleflerin defter kay tlar nda yer alan gider belgeleri dikkate almak zorunda kal nmaktad r.bu durum ise iktisadi ve ticari icaplara uygun olmayan karl l k oran n ortaya ç karmaktad r.bu nedenle vergi incelemelerinde gayrimenkulun maliyet oran n n do ru tespit edilmesi gereklili ini ortaya koymaktad r.vergi ncelemesinde sat fl has lat tespit edilen gayrimenkullerin maliyet bedeli tespitinde iki yöntem uygulanmaktad r. Bunlardan biri; nflaat Ruhsat nda yer alan maliyet bedelini esas alan yöntem ile ikincisi ise yarg karar uyar nca maliyet bedelinin tespit edilmesidir. Birinci yöntem Vergi ncelemelerinde gayrimenkul sat fllar n n vergilendirilmesinde sat fl has lat do ru olarak tespit edilen gayrimenkullerin maliyet bedeli tespit edilirken nflaat ruhsat nda yer alan maliyet bedeli esas al narak vergiye tabi kazanç hesaplanmaktad r. nflaat Ruhsat n n içeri i; infla halindeki yap ya iliflkin bir tak m bilgiler içerir. Bu bilgilerin bir k sm da yap n n özelli ine göre arsa maliyeti dahil birim metrekare inflaat maliyetleri esas al narak hesaplanan inflaat n maliyet bedelini içermektedir.vergi ncelemesi esnas nda sat fl has lat do ru tespit edilen gayrimenkullerin maliyet bedeli olarak inflaat ruhsat nda yer alan 217

4 maliyet bedeli esas al n r.bu yöntem uygulan rken gayrimenkulun gerçek sat fl has lat ile inflaat ruhsat nda yer alan maliyet bedeli karfl laflt - r lmas sonucunda ortaya ç kan karl l k oran n n ticari icaplara uygun olmas halinde gayrimenkulun maliyet bedeli inflaat ruhsat nda yer alan bedel olarak dikkate al n r. Baz gayrimenkul sat fllar nda elde edilen has lat ile maliyet aras ndaki fark o kadar farkl olmaktad r ki gayrimenkulun inflaat ruhsat nda yer alan maliyet bedeli dahi esas al nsa elde edilen karl l k ticari icaplara uygun de ildir.bu durumda izlenen yöntem inflaat sektörünün karl l na iliflkin yarg karar esas al narak maliyet bedeli tespit edilmektedir. Konuya iliflkin olarak Dan fltay üçüncü Dairenin bu husustaki kararlar n n özetleri afla da verilmifltir. -02/04/1991 tarih ve 1989/3468 Esas no ve 1991/1447 say l karar Taahhüt ifllerinde gerçek giderlerin saptanamamas halinde has lat n % 20 nin,gerçek has lat n saptanamamas halinde de saptanan giderlerin % 25 nin safi kazanç say lacakt r. -20/03/1996 tarih ve 1995/1311 Esas no ve 1996/830 say l karar Defter kay tlar üzerinden safi inflaat kar n n kesin olarak tespit edilemedi i durumlarda;dan fltay' n inflaat ifllerinde yerleflik içtihad na göre has lat belli ise has lat n %20 nin,has lat tespit edilemeyip giderler tespit edilebiliyorsa giderlerin % 25 nin safi kazanç olarak kabul edilmesinin gerekti i, -9/10/1987 tarih Esas no ve 1987/2313 say l karar Taahhüt fleklinde yap lan inflaat ifllerinde,mükellefin defter ve belgelerinin ihticaca salih olmamas halinde,vergi matrah n n re sen takdiri yoluna gidilir ve al nan istihkaklar n % 20 si safi kar olarak takdir edilir. Ayr ca konuya iliflkin olarak verilen stanbul Vergi Dairesi Baflkanl n n tarih ve B:07.1.G B /VUK-1229/11925 say l 218

5 muktezada... Bu nedenle de Gelirler Kontrolörü taraf ndan düzenlenen Vergi nceleme Raporunda da belirtildi i üzere; gayrimenkul ticaretinden elde edilen kazanc n çeflitli nedenlerle kesin olarak hesaplanamamas halinde,safi kazanc n maliyetin asgari % 20 si olarak kabulü,fleklindeki Dan fltay n müstekar hale gelen kararlar gere ince,gayrimenkul sat fl ndan elde edilen sat fl has lat n z n Katma De er Vergisi hariç maliyet ve %20 kardan olufltu u kabul edilecektir. fieklinde görüfl bildirmifltir. Yukar da yer alan yarg kararlar ve özelgelerde inflaat taahhüt ifllerinde defter kay tlar na göre safi karl l k tespit edilemedi i durumlarda has lat n belirli olmas durumunda elde edilen has lat n % 20 si kar olaca belirtilmektedir. Bu nedenle vergi incelemelerinde gayrimenkul sat fl ndan elde edilen has lat do ru bir biçimde tespit edilmesi nedeniyle yarg karar uyar nca mükelleflerin elde etti i kar n has lat n % 20 si oldu u kabul edilerek ifllem yap lmaktad r. KAYNAKÇA Dan fltay 3. Dairesi ( ). 1989/3468 Esas no ve 1991/1447 say l karar. Ankara: Dan fltay 3. Dairesi 219

6 220