DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRES. DAYANAK SÖZLEġME. MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : 2011/136

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRES : Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi İnnovia Projesi, 2. Etabı (2947 Ada, 48, 49, 50, 51 ve 52 nolu parseller) Esenyurt / İSTANBUL DAYANAK SÖZLEġME : 17 Ocak 2011 tarih ve /001 no ile MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : 2011/136 EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 17 Ocak 2011 RAPOR TARĠHĠ : 27 Ocak 2011 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Ġnnovia Projesi 2. Etabının bünyesinde yapımı devam eden 49 adet ticari ünitenin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. 2011/136-1-

2 Ġçindekiler Sayfa No MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 3 UYGUNLUK BEYANI... 4 GENEL VARSAYIM VE KISITLAYICI KOġULLAR... 4 TAPU KAYITLARI... 5 TAPU TAKYĠDATI... 6 TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU... 6 ĠNNOVĠA PROJESĠ... 8 YAPILARIN GENEL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ AÇIKLAMALAR ĠMAR DURUMU DEĞERLENDĠRME FĠYATLANDIRMA UZMAN GÖRÜġÜ SONUÇ /136-2-

3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : Şaşmaz Plaza, K:12, D:25 Kozyatağı - Kadıköy / İSTANBUL TELEFON NO : (216) KURULUġ TARĠHĠ : KAYITLI SERMAYE TAVANI ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : ,-TL : ,01-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 7,78 FAALĠYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRĠMENKULLER : Tekirdağ İli, Barbaros Beldesi, Tavanlıçeşme Mevkii, 5 pafta, 4972 parsel nolu m 2 yüzölçümlü arsa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan 2 adet villa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan Alışveriş Merkezi ndeki 12 adet bağımsız bölüm İstanbul İli, Esenyurt İlçesi ndeki İnnovia projesi 1. etabındaki 74 adet daire ve 6 adet ticari unite İstanbul İli, Esenyurt İlçesi nde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etabındaki AVM ve ofis bloğu ile 629 adet daire 2011/136-3-

4 UYGUNLUK BEYANI Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. GENEL VARSAYIM ve KISITLAYICI KOġULLAR a. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. b. Raporda aksi beyan edilmedikçe mülk üzerinde yer alan ipotek, haciz, hak ve kısıtlayıcı şerhler, değerlemede dike alınmamıştır. c. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. d. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 2011/136-4-

5 TAPU KAYITLARI ĠLĠ - ĠLÇESĠ KÖYÜ : İstanbul - Esenyurt : Esenyurt PAFTA NO : --- ADA NO : 2947 YEVMĠYE NO : CĠLT NO : 502 TAPU TARĠHĠ : SIRA NO SAHĠBĠ YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. PARSEL NO NĠTELĠĞĠ (*) ARSA ALANI (m 2 ) ARSA PAYI HĠSSESĠNE DÜġEN ARSA MĠKTARI (m 2 ) SAHĠFE NO 48 Arsa , / , Arsa , / , Arsa , / , Arsa , / , Arsa , / , , ,78 (*) Arsalar üzerinde yer alan yapılar için kat irtifakı kurulmamıştır. 2011/136-5-

6 TAPU TAKYĠDATI İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan tapu sicil kayıt bilgileri ekte sunulmuştur. (Tapu Sicil kayıtlarında yapılan incelemelerde rapor konusu 48, 49, 50, 51 ve 52 parsel nolu taşınmazların çok sayıda hissedarının bulunduğu ve bu hissedarlara ait hisselerin üzerinde çok sayıda haciz ve ipotek şerhleri ile TEK ve TEAŞ lehine irtifak hakları ve Esenyurt Belediyesi lehine kamulaştırma şerhleri bulunduğu tespit edilmiştir.) Not: Taşınmazların (dairelerin) kat irtifakı kurulduktan sonra SPK mevzuatı hükümlerince GYO portföyüne alınmalarında bir sakınca bulunmamaktadır. Parsellerdeki Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. hisseleri üzerinde yer alan ihtiyati tedbir şerhlerinin Belediye tarafından kat karşılığı sözleşmesine istinaden konduğu öğrenilmiştir. Parseller (hissedarlar) üzerinde yer alan irtifak hakları ise alım satıma engel teşkil etmemekte olup Belediye lehine olan kamulaştırma şerhlerinin de geçerliliğini yitirdiği öğrenilmiştir. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Mehterçeşme Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı üzerindeki 6 adet parsel üzerinde yapımı gerçekleştirilen İnnovia 2. Etap projesi bünyesinde konumlu olan 49 adet ticari ünitedir. Projenin yakın çevresinde mesken olarak kullanılan katlı konut blokları bulunmaktadır. Modern şehircilik anlayışına uygun olarak gelişim gösteren bölge, gerek tamamlanmış alt yapısı, gerekse sosyal ve sportif tesisleriyle orta ve üst-orta gelir gruplarınca alternatif yerleşim yeri olarak tercih edilen ve kentsel rantın yüksek olduğu bir bölgedir. Bölge Analizi: İstanbul nüfusunun hızla artmasıyla birlikte, kent içi rantın yüksekliği, büyük alanlı arsa azlığı ve sağlıksız yapılaşma gibi nedenlerle ortaya çıkan merkezden uzaklaşma, mekânsal bir sıçramaya yol açmış ve son 15 yılda yerleşim merkezleri dışında büyük sitelerin ve uydu kentlerin yapımı gündeme gelmiştir li yılların sonuna doğru gayrimenkul yatırımı açısından cazip hale gelen bölgeye olan talep, Beylikdüzü - TEM bağlantı yolunun da faaliyete geçmesiyle en üst düzeye ulaşmıştır. 2011/136-6-

7 Bu bağlamda Avrupa Yakası ndaki en önemli toplu konut yerleşim yerlerinden biri olan Beylikdüzü ve Esenyurt Bölgeleri, Regnum Astrum Towers, Solar Kent, Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist, Fi-Tower ve İnnovia gibi konut projeleri ile Okyanus Koleji, Fatih Üniversitesi, Beykent Üniversitesi gibi eğitim kuruluşlarının yanı sıra Migros, Real, Carrefour, Beylicium, Marka City gibi büyük alışveriş merkezlerinin yer aldığı bir bölge haline gelmiştir. UlaĢım: İnnovia Projesi nin ulaşım bağlantısı E-5 (D-100) Karayolu ile Avcılar da Büyükçekmece istikametine giderken Haramidere yi geçtikten sonra a) E-5 Karayolu üzerinde yer alan Bauhause ve Real Alışveriş Merkez lerinin yanından sağa dönülerek varılan 7. Cadde takiben veya b) E-5 Karayolu Bizimkent sapağından Esenyurt yönüne dönülerek Atatürk Bulvarı ve Ufuk Caddesi takiben sağlanmaktadır. E-5 (D100) Karayolu'na alternatif olarak daha uzun olmakla birlikte TEM yolu da kullanılmaktadır. TEM Otoyolu nun kullanılması durumunda gelinen istikamete göre Bahçeşehir veya Hadımköy gişelerinden çıkılarak yine E 5 (D100) Karayolu'na bağlanmak suretiyle ulaşılabilmektedir. Projenin bazı noktalara olan yaklaģık uzaklıkları Ģöyledir. - E-5 (D100) Karayolu'na m. - Avcılar a... 6,5 km. - Büyükçekmece ye... 7 km. - Atatürk Havalimanı na km. 2011/136-7-

8 ĠNNOVĠA PROJESĠ İnnovia Projesi İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Mehterçeşme Mahallesi nde farklı parseller üzerinde toplam 5 etap olarak gerçekleştirilmektedir. Proje tamamlandığında bünyesinde yaklaşık adet konut olacaktır. Halihazırda; 1. etabın tüm inşai faaliyetleri tamamlanmış ve sitede yaşam başlamış, 2. etabın kaba ve ince inşai faaliyetleri devam etmekte, 3., 4. ve 5. etapların ise inşai faaliyetleri henüz başlamamıştır. İnnovia Projesi 2. Etabı: 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52 ve 54 nolu ve toplam ,45 m² yüzölçümlü 6 adet parsel üzerinde yapımı devam eden proje tamamlandığında; 17 adet konut bloğunda, 9 farklı tipte, toplam adet daire ve sosyal tesis ile toplam 267 adet ticari üniteden oluşacaktır. Proje için Esenyurt Belediyesi tarafından düzenlenmiş olan ve henüz onay aşamasında olan onaysız ruhsatlar ekte sunulmuştur. Yapı ruhsatlarından elde edilen bilgilere göre A1, A2, B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8, C1, C2, C3, C4, E1, E2, E3 ve E4 nolu konut bloklarının yanı sıra 218 adet işyerinden oluşacak AVM ve ofis binası ile konut bloklarının muhtelif bölümlerinde bulunan 49 adet işyerinden oluşacaktır. Projenin toplam inşaat alanı ,56 m² olacaktır. 2011/136-8-

9 2. Etap bünyesindeki yapıların genel inşaat özellikleri: Projede yer alan blokların kat sayısı, bağımsız bölüm adedi ve genel nitelikleri aşağıdaki tabloda özetle verilmiştir. Blok Adı İnşaat Tarzı Kat Sayısı Açıklama Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı A1 B.A.K bodrum + zemin + 25 normal 187 A2 B.A.K bodrum + zemin + 25 normal 183 B1 B.A.K bodrum + zemin + 24 normal 170 B2 B.A.K bodrum + zemin + 24 normal 170 B3 B.A.K bodrum + zemin + 24 normal 170 B4 B.A.K bodrum + zemin + 24 normal 170 B5 B.A.K bodrum + zemin + 24 normal 170 B6 B.A.K bodrum + zemin + 24 normal 170 B7 B.A.K bodrum + zemin + 24 normal 172 B8 B.A.K bodrum + zemin + 24 normal 172 C1 B.A.K bodrum + zemin + 27 normal 191 C2 B.A.K bodrum + zemin + 27 normal 191 C3 B.A.K bodrum + zemin + 27 normal 191 C4 B.A.K bodrum + zemin + 27 normal 191 D B.A.K bodrum + zemin + 25 normal 96 E-1 B.A.K bodrum + zemin + 23 normal 268 E-2 B.A.K bodrum + zemin + 23 normal 268 E-3 B.A.K bodrum + zemin + 23 normal 282 E-4 B.A.K bodrum + zemin + 23 normal 270 AVM B.A.K. 6 bodrum + zemin + 4 normal 34 OFİS B.A.K bodrum + zemin + 14 normal 183 TOPLAM 3899 Proje bünyesindeki blokların bodrum ve zemin katlarında toplam 49 adet ticari ünite (dükkân, depo vs.) tasarlanmıştır. Bloklar 2 adet bodrum kattan oluşan ve kapalı otopark alanı olarak düzenlenmiş geniş bir kitle üzerinde yükselmektedir. Otoparklarda, 3+1 daireler ve bazı 2+1 daireler için 2 şer araçlık, diğer daireler için ise birer araçlık yer bulunmaktadır. Proje tamamlandığında bünyesinde, bulunacaktır. Açık yüzme havuzları, Seyir ve güneşlenme terasları, Koru alanı, Yürüme, koşu ve bisiklet yoları, Fitness center, Açık ve kapalı spor alanları, Tenis kortu, Basketbol, voleybol ve mini futbol sahaları, Bowling salonu, Sauna ve Türk hamamı, Sosyal tesis ve ticaret üniteleri, Açık ve kapalı otopark alanları, 24 saat özel güvenlik ve teknik bakım ekibi 2011/136-9-

10 Blok No Projenin Halihazır Durumu: 2. Etap bünyesindeki blokların ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde tespit edilen kaba inşaat seviyeleri, ince inşaat imalatları ve inşai tamamlanma oranları aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Kaba ĠnĢaat Seviyesi Ġnce ĠnĢaat Ġmalatları ĠnĢai Tamamlanma Oranı (%) A-1 Henüz baģlanmamıģ - 0 A-2 Henüz baģlanmamıģ - 0 B1 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, Ģap, denizlik imalatları, ıslak hacim duvar ve döģeme seramikleri 75 B2 TamamlanmıĢ ile mantolama imalatları tamamlanmıģ; Ġç hacimlerde boya ve pencere doğramalarının montajı devam ediyor. 75 B3 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, Ģap, denizlik imalatları, saten alçı, ıslak hacim duvar ve döģeme seramikleri, pencere doğramaları ile mantolama imalatları tamamlanmıģ. 82 B4 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, Ģap, denizlik imalatları, ıslak hacim duvar ve döģeme seramikleri ile mantolama imalatları tamamlanmıģ; saten alçı imalatları devam ediyor. 72 B5 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, Ģap, denizlik imalatları, saten alçı, ıslak hacim duvar ve döģeme seramikleri ile mantolama imalatları tamamlanmıģ; pencere doğramalarının montajları devam ediyor. 75 B6 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, Ģap, B7 TamamlanmıĢ denizlik imalatları, saten alçı, ıslak hacim duvar ve döģeme seramikleri, pencere doğramaları ile mantolama imalatları 82 B8 TamamlanmıĢ tamamlanmıģ. 82 C1 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları tamamlanmıģ, ıslak hacimlerin zemin ve duvar seramik 63 imalatları devam ediyor. C2 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, Ģap, duvar seramikleri, denizlik ve kör kasa imalatları tamamlanmıģ; ıslak hacim 66 zemin seramikleri, ve mantolama çalıģmaları devam ediyor. Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, Ģap, C3 C4 TamamlanmıĢ TamamlanmıĢ denizlik imalatları, saten alçı, ıslak hacim duvar ve döģeme seramikleri, pencere doğramaları ile mantolama imalatları tamamlanmıģ. 82 D Henüz baģlanmamıģ - 0 E-1 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, Ģap, denizlik imalatları, saten alçı, ıslak hacim duvar ve döģeme seramikleri, pencere doğramaları ile mantolama imalatları E-2 TamamlanmıĢ tamamlanmıģ. 82 E-3 Henüz baģlanmamıģ - 0 E-4 Henüz baģlanmamıģ - 0 AVM/ Ofis bloğu Henüz baģlanmamıģ /

11 YAPILARIN GENEL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ (*) ĠNġAAT TARZI : B.A.K (Tünel kalıp) ĠNġAAT NĠZAMI : Blok BLOK ADEDĠ : 17 ELEKTRĠK : Şebeke SU : Şebeke KANALĠZASYON : Şebeke SU DEPOSU : Mevcut HĠDROFOR : Mevcut JENERATÖR : Mevcut DOĞALGAZ TESĠSATI : Mevcut ISITMA SĠSTEMĠ : Doğalgaz yakıtlı kombi sistemi ASANSÖR : Mevcut YANGIN MERDĠVENĠ : Mevcut TV SĠSTEMĠ/TESĠSATI : Uydu sistemi/tesisatı mevcut PARK YERĠ : Kapalı otopark alanları mevcut SATIġ KABĠLĠYETĠ : Taşınmazlar, henüz kat irtifakı kurulmamış olması nedeniyle Tahsis Belgesi ile Satılabilirlik özelliğine sahip değildir. (*) Proje tamamlandığında blokların sahip olacağı genel özelliklerdir. 2011/

12 AÇIKLAMALAR Rapora konu 49 adet ticari ünite İnnovia II. Etap bünyesinde konumludur. Taşınmaların yer aldıkları parsel ve bloklar aşağıda tablolandırılmıştır. Sıra No Parsel No Blok No Bağımsız Toplam Kullanım Bölüm Adedi Alanı (m 2 ) 1 48 E Çarşı , G Çarşı 8 930, A Çarşı 4 544, B Çarşı 7 916, C Çarşı 1 786, D çarşı F çarşı TOPLAM ,91 48 Nolu Parsel (E Çarşı): Parsel bünyesinde E1 ve E2 olarak adlandırılan 2 adet konut bloğu ile bu blokların arasında ve yer alan E çarşı bulunmaktadır. Rapora konu taşınmazların yer aldıkları E Çarşı, bodrum, zemin olmak üzere toplam 3 katlı ve toplam 2180,91 m 2 kullanım alanlı 29 adet işyerinden oluşmaktadır. Mimari planlamasına göre, o o Bodrum katta. 8 adet iģyeri, Zemin katta. 19 adet iģyeri bulunmaktadır. 27 nolu bağımsız bölüm, parsel bünyesinde yer alan açık yüzme havuzun kenarında yer almaktadır. Taşınmaza havuzun teras alanının 279,10 m 2 lik kısmı tahsis edilmiştir. Konut bloklarında alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, şap, denizlik imalatları, saten alçı, ıslak hacim duvar ve döşeme seramikleri, pencere doğramaları ile mantolama imalatları tamamlanmıştır. E Çarşı Bloğuna ise kaba inşaat tamamlanmış, ince imalatlar başlanmamıştır. Rapora konu taşınmazların bağımsız bölüm ve kullanım alanları fiyatlandırma bölümünde tablo halinde verilmiştir. 2011/

13 49 Nolu Parsel (G Çarşı): Parsel bünyesinde henüz inşai faaliyetlere başlanmamıştır. Vaziyet plana göre bu parsel üzerinde E3 ve E4 konut blokları ile G çarşı yer alacaktır. Rapora konu taşınmazların yer aldığı G çarşı E4 Blok ile sitenin güney sınırı oluşturan yol arasında konumlu olacaktır. G Çarşı tek katlı olarak inşa edilecek olup çarşı bünyesinde 7 adet işyeri bulacak, 8 nolu işyeri ise parsel bünyesinde yer alacak olan açık yüzme havuzunun yanında yer alacaktır. Taşınmaza havuzun teras alanının 326,75 m 2 lik kısmı tahsis edilmiştir. Rapora konu taşınmazların bağımsız bölüm ve kullanım alanları fiyatlandırma bölümünde tablo halinde verilmiştir. 50 Nolu Parsel (A Çarşı): Parsel bünyesinde B1, B2, C1 ve C2 olarak adlandırılan 4 adet konut bloğu ile A çarşı olarak adlandırılan blok bulunmaktadır. Konut bloklarının kaba inşası tamamlanmış ince yapı imalatları devam etmektedir. A çarşı olarak adlandırılan blok ise henüz inşa edilmemiştir. Vaziyet planına göre A Çarşı Bloğu Nazım Hikmet Bulvarına cepheli olacaktır. Toplam 544,90 m 2 kullanım alanına sahip olacak olan blokta 4 adet işyeri bulunacaktır. Rapora konu taşınmazların bağımsız bölüm ve kullanım alanları fiyatlandırma bölümünde tablo halinde verilmiştir. 51 Nolu Parsel (B ve C Çarşı): Parsel bünyesinde B3, B6, B7 ve C4 olarak adlandırılan 4 adet konut bloğu ile B ve C çarşı olarak adlandırılan çarşı blokları bulunmaktadır. Konut bloklarının kaba inşası tamamlanmış ince yapı imalatları devam etmektedir. Çarşı Blokları ise henüz inşa edilmemiştir. Vaziyet planına göre B Çarşı Bloğu Nazım Hikmet Bulvarına cepheli, C çarşı Bloğu ise C4 Blok ile rekreasyon alanı arasında kalan bölgede yer alacaktır. 2011/

14 A Çarşı Bloğu bodrum, zemin ve normal kat olmak üzere toplam 3 katlıdır. Toplam 916,90 m 2 kullanım alanına sahip olacak olan A Blokta 4 adet işyeri bulunacaktır. C Çarşı Bloğu tek katlı ve 1 bağımsız bölümlü olarak planlanmıştır. 786,80 m 2 kullanım alanına sahip olan taşınmaza, parsel bünyesinde yer alan havuzun teras alanın 632 m 2 lik kısmı tahsis edilmiştir. Rapora konu taşınmazların bağımsız bölüm ve kullanım alanları fiyatlandırma bölümünde tablo halinde verilmiştir. 52 Nolu Parsel (D ve F Çarşı): Parsel bünyesinde B5, B4, B8 ve C3 olarak adlandırılan 4 adet konut bloğu ile D ve F çarşı olarak adlandırılan çarşı blokları bulunmaktadır. Konut bloklarının kaba inşası tamamlanmış ince yapı imalatları devam etmektedir. Çarşı Blokları ise henüz inşa edilmemiştir. Vaziyet planına göre D Çarşı Bloğu C3 Blokun ön cephesinde, F çarşı Bloğu ise C3 Blok ile rekreasyon alanı arasında kalan bölgede yer alacaktır. Her iki blokta tek katlı ve 1 bağımsız bölümlü olarak planlanmıştır. D Çarşı Bloğunda yer alan bağımsız bölüme parsel bünyesinde yer alan havuzun teras alanın 415 m 2 lik kısmı tahsis edilmiştir F Çarşı Bloğunda yer alan bağımsız bölüme parsel bünyesinde yer alan havuzun teras alanın 285 m 2 lik kısmı tahsis edilmiştir. Rapora konu taşınmazların bağımsız bölüm ve kullanım alanları fiyatlandırma bölümünde tablo halinde verilmiştir. 2011/

15 ĠMAR DURUMU Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan temaslardan İnnovia Projesi 2. Etabın gerçekleştirildiği 48, 49, 50, 51, 52 ve 54 parsellerin tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Esenyurt III: Etap Uygulama İmar Planı nda Konut + Ticaret olarak belirtilen alanda kaldıkları öğrenilmiştir. Plan notlarına göre yapılaşma şartları : 1) E : ) H max : Serbest 3) İnşaat Nizamı : Ayrık 4) Deprem yönetmeliğine uyulacaktır. 5) Otopark yönetmeliğine uyulacaktır. 6) Kamuya ayrılan alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. 7) Yapı adalarında ve yeşil alanlarda 0.00 kotu altına ilgili kurumdan görüş alınmak şartı ile trafo yapılabilir. 8) Temel mühendislik ve geoteknik etüdler doğrultusunda inşaat uygulaması yapılacaktır. 9) Parsel içerisinde istinat duvarı yapılması gerekli ise belediyeden ruhsat alınması zorunludur. 10) Tüm yapı adalarında bina oturum alanları dışında kalan her 25 m 2 alan için bir ağaç dikilecektir. 11) Planlama alanlarında avan proje onayları İstanbul imar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılacaktır. 12) Bu alanlarda; (a) Hizmet sektörüne ait bürolar, (b) Eğitim ve sağlık birimleri, (c) Gazino ve lokanta, (d) Çarşı ve çok lı mağazalar, (e) Sinema ve tiyatrolar, (f) Kültürel ve sosyal tesisler, (g) Açık ve kapalı spor alanları, (h) Yönetimle ilgili birmler, (i) Bankalar, (j) Konaklama tesisleri yer alabilir. 13) Planda bina yaklaşma sınırı gösterilmiş bölgelerde tevhid ve/ve ya ifraz yapılması halinde yeni oluşacak parsellerde bina yaklaşma sınırı 10 m. den az olamaz. 14) İfraz edilmesi halinde yan bahçe mesafesi 5m. den arka bahçe mesafesi H/2 den az olamaz. 15) Plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı imar yasası ve yönetmeliği hükümleri uygulanacaktır. şeklindedir. 2011/

16 DEĞERLENDĠRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Bölgenin tamamlanmış alt yapısı, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Modern şehircilik anlayışına uygun olarak planlanmış olmaları, Çağdaş teknik alt yapı imkânlarına sahip olmaları, Blokların temel ve taşıyıcı sistemlerinin yeni deprem yönetmeliğine uygun biçimde dizayn edilmiş olması, Nitelikli mimari tasarım, Proje kapsamındaki rekreatif alanların (yüzme havuzu, yeşil alan, basketbol sahası vb.) mevcudiyeti, Kapalı ve açık otopark alanlarının mevcudiyeti. Olumsuz etkenler : Kat irtifakının henüz kurulmamış olması, İnşa halinde olmaları (geçici etken), Ulaşımın kolay olmasına rağmen projenin şehir merkezine (göreceli olarak) uzak olması. FĠYATLANDIRMA Ġnnovia Projesi 2. Etap bünyesindeki taģınmazların kat irtifakının kurulmamıģ olması ve sitedeki inģai faaliyetlerin çeģitli seviyelerde devam etmesi nedenleriyle satıģ (Pazar) değerlerinin tespitinde ikame maliyet ve gelir kapitalizasyonu yöntemlerinin sağlıklı olarak kullanılması mümkün olmamıģtır. TaĢınmazların satıģ (pazar) değerleri Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ile saptanmıģtır. Değerleme prosesi aģağıda ayrıntılı olarak verilmiģtir. Değerlemede taģınmazların tamamlanarak satılacağı hususu dikkate alınarak kıymet takdiri yapılmıģtır. 2011/

17 Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Bu yöntemde, Esenyurt - Beylikdüzü bölgesinde ve projenin yakın çevresinde yer alan benzeri yatırımlardaki (Regnum Astrum Towers, Solar Kent, Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist vb.) ve Beylikdüzü/Esenyurt bölgesinde pazara çıkarılmış gayrimenkullerin satış/kira değerleri araştırılmış ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inşai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; güncel fiyatlar için satış ofisiyle görüşülmüş, yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal 1 : (Emlakçı Tel: ) İnnovia Projesi 2. Etap yanında 1898 Sokak ta konumlu yeni binanın zemin katında yer alan 90 m 2 kullanım alanlı dükkân ,-TL bedelle satılık. (2.000,-TL/m 2 ) Emsal 2 : (Emlakçı Tel: ) Beylikdüzü ADM Consepta Plaza bünyesinde yer alan 72 m 2 kullanım alanlı ve 1+1 kullanımlı ofis ,-TL bedelle satılıktır. (~2083,-TL/m 2 ) Emsal 3 : (Emlakçı Tel: ) Nazım Hikmet Bulvarı üzerinde yer alan binanın zemin katında konumlu 1400 m 2 kullanım alanlı depolu, asma lı işyeri ,-USD bedelle satılıktır. (~1.786-USD/m 2 ) Emsal 4 : (Emlakçı Tel: ) Beylikdüzü Ekol İş Merkezi bünyesinde yer alan 50 m 2 kullanım alanlı ofis ,-TL bedelle satılıktır. (2.900,-TL/m 2 ) Emsal 5 : (Emlakçı Tel: ) Rayana Residence Projesi bünyesinde yer alan bloğun zemin katında konumlu 420 m 2 kullanım alanlı işyeri (halihazırda bir banka tarafında kiralık olarak kullanılmaktadır. Aylık ,-TL kira getirisi olduğu bilgisi alınmıştır.) ,-USD bedelle satılıktır. (~5.952,-USD/m 2 ) Emsal 6 : (Emlakçı Tel: ) Esenbahçe Projesi ve Kolon Hastanesi karşısında yer alan yeni binanın zemin katında konumlu 90 m 2 kullanım alanlı dükkân ,-TL bedelle satılıktır. (~4444,-TL/m 2 ) Emsal 7 : (Emlakçı Tel: ) Beylikdüzü ADM Consepta Plaza bünyesinde yer alan 66 m 2 kullanım alanlı ve 1+1 kullanımlı ofis 900,-TL/ay bedelle kiralıktır.. (~13,64 TL/m 2 ) 2011/

18 Gerek bölgede yapılan piyasa araştırmalarından ve yakın çevrede emsal tutulabilecek yatırımların verilerinden, gerekse ofisimizdeki mevcut bilgilerden hareketle Ġnnovia 2. Etap Projesi bünyesinde konumlu olan rapor konusu taşınmazların tamamlanmaları durumundaki değerleri (*) aģağıda tablo halinde sunulmuģtur. (*) Kat irtifakı kurulmadığı için blok, kat ve bağımsız bölüm noları ile kullanım alanları tarafımıza gönderilen listelerden alınmıştır. 48 Nolu Parsel (E Çarşı): Sıra No Blok No Giriş Kat Bağımsız Bölüm No Brüt m² Niteliği Tahsis Edilen Alan Değer (TL) 1 E ÇarĢı 1.BODRUM 1 249,33 ĠĢyeri E ÇarĢı 1.BODRUM 2 249,33 ĠĢyeri E ÇarĢı 1.BODRUM 3 17 ĠĢyeri E ÇarĢı 1.BODRUM 4 26,44 ĠĢyeri E ÇarĢı 1.BODRUM 5 134,77 ĠĢyeri E ÇarĢı 1.BODRUM 6 134,77 ĠĢyeri E ÇarĢı 1.BODRUM 7 26,44 ĠĢyeri E ÇarĢı 1.BODRUM 8 17 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 9 72,83 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 11 67,85 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 12 19,94 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 13 46,53 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 14 29,98 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 15 49,92 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 16 35,76 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN ,46 Teraslı ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN ,35 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 19 35,76 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 20 49,92 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 21 29,98 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 22 46,53 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 23 19,94 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 24 72,83 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN 26 67,85 ĠĢyeri E ÇarĢı ZEMĠN ,4 ĠĢyeri 279, TOPLAM 2180, /

19 49 Nolu Parsel (G Çarşı): Sıra No Blok No Giriş Kat Bağımsız Bölüm No Brüt m² Niteliği Tahsis Edilen Alan Değer (TL) 1 G ÇarĢı ZEMĠN 1 171,73 ĠĢyeri G ÇarĢı ZEMĠN 2 146,02 ĠĢyeri G ÇarĢı ZEMĠN 3 119,26 ĠĢyeri G ÇarĢı ZEMĠN 4 99,89 ĠĢyeri G ÇarĢı ZEMĠN 5 78,29 ĠĢyeri G ÇarĢı ZEMĠN 6 52,00 ĠĢyeri G ÇarĢı ZEMĠN 7 105,29 ĠĢyeri G ÇarĢı ZEMĠN 8 157,90 ĠĢyeri 326, TOPLAM 930, Nolu Parsel (A Çarşı): Sıra No Blok No Giriş Kat Bağımsız Bölüm No Brüt m² Niteliği Değer (TL) 1 A 2 A ÇarĢı ÇarĢı Bod+Zemin+1 Bod+Zemin , ,63 Asma Katlı+Depolu ĠĢyeri Asma Katlı+Depolu ĠĢyeri A ÇarĢı Zemin 03 73,83 ĠĢyeri A ÇarĢı Zemin 04 53,23 ĠĢyeri TOPLAM 544, Nolu Parsel (B ve C Çarşı): Sıra No Blok No Giriş Kat Bağımsız Bölüm No Brüt m² Niteliği Tahsis Edilen Alan Değer (TL) 01 B ÇarĢı Zemin ,32 Teraslı ĠĢyeri Teraslı,Depolu 02 B ÇarĢı Bod+Zemin , Asma Katlı ĠĢ Yeri 03 B ÇarĢı Zemin 03 48,65 ĠĢ Yeri B ÇarĢı Zemin 04 48,65 ĠĢ Yeri B ÇarĢı Zemin 05 44,10 ĠĢ Yeri B ÇarĢı Zemin ,11 Teraslı Asma Katlı ĠĢyeri B ÇarĢı Zemin 07 62,74 Teraslı ĠĢyeri C ÇarĢı Zemin ,80 Teraslı ĠĢyeri TOPLAM 1703, /

20 52 Nolu Parsel (D ve F Çarşı): Sıra No Blok No Giriş Kat Bağımsız Bölüm No Brüt m² 1 D ÇarĢı Zemin ,63 Niteliği Teraslı ĠĢ Yeri Tahsis Edilen Alan Değer (TL) F ÇarĢı Zemin ,75 ĠĢ Yeri TOPLAM 945, ÖZET OLARAK:: Sıra No Parsel No Blok No Bağımsız Bölüm Adedi Toplam Kullanım Alanı (m 2 ) Toplam Değer (TL) 1 48 E ÇarĢı , G ÇarĢı 8 930, A ÇarĢı 4 544, B ÇarĢı 7 916, C ÇarĢı 1 786, D çarģı F çarģı TOPLAM , UZMAN GÖRÜġÜ Rapor konusu taģınmazların, Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince bağımsız bölüm bazında GYO portföyünde yer almaları için irtifakının kurulması gerekmektedir. 2011/

21 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Ġnnovia Projesi 2. Etabı bünyesinde yapımı devam eden ve halen kat irtifakı kurulmamıģ olan 49 adet iģyerinin yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, mimari ve inşaî özelliklerine ve gerek bölgedeki benzer yerleşim projeleri üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araştırmalarına göre projenin tamamlanıp hayata geçirilmesi halinde günümüz ekonomik koşullarındaki payları dahil toplam değerleri için ,-TL (Ondörtmilyonyüzonbeşbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. ( ,-TL 2,156 TL/Euro (*) ,-Euro) ( ,-TL 1,574 TL/USD (*) ,-USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,156 TL; 1,- USD = 1,574 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Taşınmazların tamamlanmaları durumundaki KDV dahil (%18) toplam değeri ,-TL dir. Bu takdirlerimiz, taşınmazlarla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne dayalıdır. 2011/

22 İşbu rapor, Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç (3) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 27 Ocak 2011 (Ekspertiz tarihi : 17 Ocak 2011) Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Ekler : Konum krokileri (2 adet/1 sayfa) Uydu Fotografı Vaziyet planı Tapu suretleri ( 10 sayfa) Yapı ruhsatları (6 sayfa) İmar durum belgeleri (5 adet) Tahsis edilen alan krokilerei (4 adet) Tapu takyidat yazıları (24 sayfa) Fotoğraflar (6 adet / 4 sayfa) Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri Değerleme sözleşmesi sureti Tacettin KIZILTEPE Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Kontrol Eden Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Değerlemeye Yardım Edenler: Halil Sertaç GÜNDOĞDU Değerleme Elemanı / Harita Mühendisi 2011/

23 Konum krokisi 2011/

24 Uydu Fotografı Vaziyet Planı 2011/

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -

33 - 33 -

34 - 34 -

35 - 35 -

36 - 36 -

37 - 37 -

38 - 38 -

39 - 39 -

40 - 40 -

41 - 41 -

42 - 42 -

43 - 43 -

44 - 44 -

45 - 45 -

46 - 46 -

47 - 47 -

48 - 48 -

49 - 49 -

50 - 50 -

51 - 51 -

52 - 52 -

53 - 53 -

54 - 54 -

55 - 55 -

56 - 56 -

57 - 57 -

58 - 58 -

59 - 59 -

60 - 60 -

61 - 61 -

62 - 62 -

63 - 63 -

64 - 64 -

65 - 65 -

66 - 66 -

67 - 67 -

68 - 68 -

69 - 69 -

70 - 70 -

71 - 71 -

72 - 72 -

73 - 73 -

74 - 74 -

75 C1 Blok B1 Blok C2 Blok E1 Blok E2 Blok B2 Blok Projenin görünümü 2011/

76 - 76 -

77 E-1 ve E-2 Blokların görünümü B6 Blok C4 Blok C3 Blok B5 Blok 2011/

78 C3 Blok B6 Blok E1 Blok E2 Blok 2011/

79 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, Medeni Hali : Evli SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / Mesleği : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995 İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans İngilizce Hazırlık Programı / 1996 İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi İşletmecilik İhtisas Programı / 1997 Mesleki Tecrübe Ordu Donatım Okulu Balıkesir : Ağustos 1997 Kasım 1998 Yedek Subay Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı 2011/

80 Adı Soyadı ÖZGEÇMİŞ : Tacettin KIZILTEPE Doğum Yeri ve Tarihi : Zonguldak, Medeni Hali : Bekâr SPK Değerleme Uzmanı Lisansı : 08 Temmuz 2008 Alış Tarihi Lisans No : Mesleği Yabancı Dilleri : Harita Teknikeri, İşletmeci : İngilizce (orta düzeyde) Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : Yıldız Teknik Üniversitesi MYO / 1994 Anadolu Üniversitesi, İşletme Fakültesi / 2003 Mesleki Tecrübe Adım Mühendislik A.Ş. İstanbul; : Ağustos 1994 Ocak 1995 Harita Teknikeri KBHN Kent Bilgi Sistemleri A.Ş.- İstanbul; : Ocak Nisan 1997 Harita Teknikeri Bimpaş Mühendislik A.Ş.- İstanbul; : Nisan Eylül 1998 Harita Teknikeri/Proje sorumlusu Star Harita Ltd. Şti.- İstanbul; : Eylül Mayıs 2005 Harita Teknikeri/Proje sorumlusu Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Temmuz Değerleme Uzmanı 2011/

81 - 81 -