YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Uzun Vadeli Derecelendirme Notu: TR BBB Kısa Vadeli Derecelendirme Notu: TR A2 Görünüm: Durağan

Transkript

1 YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Uzun Vadeli Derecelendirme Notu: TR BBB Kısa Vadeli Derecelendirme Notu: TR A2 Görünüm: Durağan Istanbul Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin (Yeşil GYO) kredi notu uzun dönem TR BBB, kısa dönem TR A2, kredi notu teyit edilmiştir. Kredi notu, konut piyasasının lider şirketlerden biri olan Yeşil GYO nun temkinli büyüme, başarılı maliyet yönetimi ve etkin pazarlama politikalarının sonucu olarak karlılığını sürdürmesini ve güçlü bir yönetim kadrosunu yansıtmaktadır. Mali Veriler (31 Aralık 2012) (1000 TL) Toplam Varlıklar Özkaynaklar Net Kar Portföy Değeri Piyasa Değeri Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) şirketi olan Yeşil GYO, milyon TL aktif büyüklük ile 25 GYO arasında 6. sıradadır. Yeşil GYO 2012 yılında 148,9 milyon TL ciro yapmış ve 15,1 milyon TL kâr elde etmiştir. Yeşil GYO, 2012 yılında net kar marjını 2 kat arttırmış ve karlılık rasyosunda istikrar sağlamayı başarmıştır. Firmanın, benzer şirketlere kıyasla finansal borçluluk oranın düşük olması nedeni ile cari gelirlerinin faiz karşılama oranı yüksektir. Sektör içinde ödenmiş sermaye büyüklüğü olarak 6. sırada olan firmanın, 2013 yılında 3293 konut teslimi sonucunda 50 milyon kar elde ederek özkaynaklarında da artış sağlamayı hedeflemektedir. Yeşil GYO nun satış hasılatı satılan konutların teslimi ile kesilen faturaların muhasebeleştirilmesi sonucunda gelir tablosuna yansımaktadır. Yapımı 2007 yılında başlamış olan İnnovia Beylikdüzü Projesi, 2011 yılından itibaren mali tablolarda kara dönüşmeye başlamıştır. Ancak, diğer proje geliştirici GYO larda da görüldüğü gibi satış hasılatlarının değişken bir trend izlemesi beklenmektedir. Derecelendirme Uzmanı: Sanem Eker sanem@turkrating.com İstanbul Uluslararası Derecelendirme Hizmetleri A.Ş. Büyükdere Caddesi Zincirlikuyu İstanbul Tel: (212) Faks: (212) Yeşil GYO, Beylikdüzü bölgesinde (Atatürk havaalanına 15 km) farklı parsellerde 4 etap ve konuttan oluşan Innovia projesi ile Türkiye nin önde gelen konut projesi geliştiricilerindendir. Tahmini yatırım değeri 1,2 milyar dolar olan projede bugüne kadar 9790 konut satışı tamamlanmıştır yılı sonunda projenin son etabının teslimi ile İnnovia Beylikdüzü projesi tamamlanmış olacaktır. Bu projenin yanı sıra, Yeşil GYO nun portföyünde inşaatına başlanmış olan İnnovia Körfez projesi ve planlanan Sakarya Arifiye projesi bulunmaktadır. Yeşil GYO, Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür Işık Gökkaya nın yönetiminde tecrübeli ve yetkin bir profesyonel ekip tarafından yönetilmektedir. Bütün GYO lar gibi, Yeşil GYO da Sermaye Piyasası Kurulunun (SPK) ayrıntılı kurallarına uyumun sonucu olarak şeffaf bir yapıya sahiptir ve kurumsallaşmada önemli adımlar atarak 9,02 gibi güçlü bir Kurumsal Yönetim Derecelendirmesi notuna sahip olmuştur. Yönetim kalitesi firmanın kredi notunu yükselten faktörlerden biridir. Turkrating in derecelendirme notu, yönetim stratejileri ve mevcut veriler çerçevesinde Yeşil GYO nun mali gücünde geleceğe yönelik beklentilerimizi yansıtmaktadır. Yeşil GYO her yıl yaklaşık olarak 3000 konutun tamamlayarak 2013 ve 2014 yıllarında aktif büyüklüğünü yıllık %10 arttırmayı planlamaktadır. Yeşil GYO nun başarılı iş modelinin devamlılığı, şirketin uzun dönem derecelendirme notunun yükseltilmesini sağlayacaktır yılı sonu itibariyle, şirket bilançosunda konutların tapularını teslim tarihinde satış geliri olarak kaydedebileceği çok sayıda müşteriden alınmış 601,7 milyon TL avans tutarı bulunmaktadır. İnnovia projesi sona erdiğinde, Yeşil GYO nun aktif büyüklüğünde, pek çok gayrimenkul şirketinde görüldüğü üzere bir küçülme yaşanabilir. Kira gelirine dayalı bir GYO modeli olmadığı ve gayrimenkul geliştirici stratejisini sürdürdüğü sürece bilanço büyüklüğünde iniş çıkışlar olabilecektir. Buna mukabil, Yeşil GYO kira gelirine dayalı GYO ların taşıdığı kur riskini taşımamaktadır. 1

2 SWOT Analizi Güçlü Yönleri ve Fırsatlar Bitirilmiş projeler ve 4750 adet konutun teslim edilmesi Profesyonel yönetim kadrosu Farklı müşteri kesimi orta gelirli sınıfa hitap eden konut yapması Başarılı pazarlama ve tanıtım politikası Yeşil İnşaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.Ş. nin güçlü bir mali yapıya sahip olması Düşük oranda Tahsili Gecikmiş Alacak oranı Fırsatlar Türkiye de orta gelirli grubun konut talebini karşılayacak arzın yeterli olmaması 2013 yılında ekonomik beklentilere paralel olarak inşaat sektörünün büyüme potansiyeli Zayıf Yönleri Sınırlı geçmiş mali performansa sahip olması Fonlama maliyetlerinin ve teminat yapısının yüksek olması Tehditler Konut talebini düşürücü nitelikte yasal düzenlememelerin değişimi Sektörde konut arz fazlası oluşması Alacakların teminatlı olmasına karşın ödenmeme durumunda nakit akışını olumsuz etkileme olasılığı Gayrimenkul Ortaklıkları ve Yasal Çerçeve GYO sektörü SPK nın ayrıntılı düzenlemelerine tabi ve profesyonel kadrolarla yönetilen bir sektördür. Her ne kadar beş GYO banka iştiraki konumunda ise de bu sektör inşaat ve müteahhitlik sektörlerinin bir alt sektörü olarak değerlendirilebilir. İnşaat sektöründeki firmalardan en büyük farkı, şeffaf, paydaşlarına hesap veren, kurumsal yönetim ilkelerini önemseyen yönetim yapıları ve SPK denetimine tabi olmalarıdır. GYO ların rekabet gücünün sektör verilerine göre değerlendirilmesi mümkün değildir. Farklı coğrafyalarda farklı portföyler yöneten GYO ların rekabet alanı daha çok inşaat ve müteahhitlik şirketleridir. İnşaat sektörünün verileri de rekabet gücünün değerlendirilmesi açısından yeterli boyutlarda değildir sonu itibariyle ülkemizde 25 GYO bulunmakta ve SPK nın en son verilerine göre (Ocak 2013) konsolide olmayan toplam aktifleri 24,1 milyar TL, toplam piyasa değerleri 15,8 milyon TL (8,8 milyon USD) dir. Türkiye de Sermaye Piyasası Kanununa göre faaliyet göstermekte olan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO lar), gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilmektedirler. 1 Ocak 2010 tarihinde asgari halka açıklık oranları %49 dan %25 e düşürülmesi üzerine sayıları hızla 14 den 25 e yükselmiştir yılında toplam varlık değerleri henüz 4,7 milyar TL iken Emlak Konut GYO nun 2010 ortalarında halka arzı ile 2010 sonunda toplam varlık değerleri 17,2 milyar TL ye yükselmiştir. GYO lara 0 kurumlar vergisi uygulaması, pek çok inşaat grubunu GYO laşmaya özendirmektedir. Halen çok sayıda GYO nun halka arz için SPK ya başvuru yapıyor olması sektörün hızla büyüyeceğine işaret etmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 1992 yılında Sermaye Piyasası Kanunu ve Vergi Kanunlarında yapılan düzenlemelerle ilk kez hukuk sistemimize girmiştir. Son olarak tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ile de GYO ların faaliyet ilke ve kurallarına, hisse senetlerini halka arz etmelerine ilişkin esasları düzenlemiştir. Her ne kadar tebliğ GYO ların, a) belirli bir projeyi gerçekleştirmek amacıyla süreli kurulmalarına, b) turizm ve sağlık gibi belirli bir alanda yatırım yapmak amacıyla süreli ve süresiz kurulmalarına veya c) amaçlarında belirli bir sınırlama olmaksızın, süreli veya süresiz olarak kurulmalarına izin vermekte ise de halen faaliyette bulunan GYO ların tümü amaçlarında herhangi bir sınırlama olmaksızın ve süresiz olarak kurulmuşlardır. Son tebliğ ile yapılan değişikliklere göre, GYO larda lider sermayedar zorunluluğu kaldırılması, GYO ların halka açılması sonrası sadece yönetim kontrol değişikliği doğuran hisse devirleri 2

3 için SPK'dan izin alınması, GYO ların aktif toplamının asgari %51 inin (önceki %50) gayrimenkul yatırımlarından oluşturulması, ilişkili taraf işlemlerinde şeffaflığın arttırılması ve GYO ların gayrimenkul sertifikası ihraç edebilmesine imkan tanınarak finansman imkanları genişletilmesi öngörülmüştür tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayınlanan bir tebliğ değişikliği ile portföy tablolarının kamuya açıklanması ile ilgili uygulama değiştirilmiş, portföy tablosu uygulaması tarihi itibariyle sona erdirilmiştir. Buna mukabil, portföy bilgileri tarihinden itibaren finansal raporlarda yer almaktadır. SPK nın son yayınladığı Haziran 2011 tarihli istatistikler GYO ların portföylerinin %68 gayrimenkul varlıklarından, %14 gayrimenkul projelerinden, %6,1 sermaye piyasası araçlarından ve %12,2 iştiraklerden oluştuğunu göstermektedir. Geçmiş yıllarda kurulan GYO lar daha çok kira getirili yatırımlara öncelik tanımış olmalarına karşın son yıllarda GYO laşan gruplar daha çok proje geliştirici niteliktedirler tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayınlanan Tebliğ değişikliği (Seri: VI, No: 33), portföyün tanımına yeni bir anlayış getirmiştir. Bu değişikliğe göre portföy, Ortaklığın aktifinde bulundurulan gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları, borsa para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden mevduat katılma hesapları ile iştiraklerden ve Kurulca uygun görülen diğer varlıklardan oluşan malvarlığıdır. Böylece, GYO lar belediyelere ait yap-işlet devret projelerinde AVM, otel gibi yatırımların üst haklarının 30 yıldan kısa süreli üst haklarını portföylerine dahil edebilecekler. Bütün GYO lar muhasebe standartlarına tam olarak uymakta, finansal tablolarını, sermaye piyasası mevzuatının standart finansal tablo ve raporlarla ilgili Seri:XI, No:1 Mali tablo ve raporlara ilişkin ilke ve kurallar hakkındaki tebliği ; Seri:XI, no:3 Ara mali tablolara ilişkin ilke ve kurallar hakkındaki tebliği ; Seri:XI, No:5 Mali tablo ve raporlara ilişkin ilke ve kurallara ilişkin ek tebliği ; ve Seri: XI, No:29 Sermaye piyasasında finansal raporlamaya ilişkin esaslar Tebliği hükümlerine uygun olarak hazırlamaktadırlar. İnşaat Sektörü ve Konut İnşaatı İnşaat sektörü 2009 yılından sonra çok yüksek bir ivme kazanarak, 2010 yılında %18,3, 2011 yılında %11,5 büyüme kaydetmiştir. Ancak 2012 yılında ekonomik canlanmanın ivme kaybetmesi ile GSYH artışının %8,5 den %2,2 ye düşmesine paralel olarak inşaat sektöründe büyüme de 0,6% ya gerilemiştir. İnşaat sektörü ağırlıklı olarak konut sektöründen oluşmakla beraber, turizm, otel, AVM, ofis binaları ve alt yapı yatırımları gibi belli başlı alt sektörleri de kapsamaktadır ve bu alt sektörlerde farklı arz ve talep faktörleri etkili olmaktadır. Tablo 1. İnşaat sektörünün Temel Göstergeleri GSMH da Payı (%) 6,4 6,5 5,9 5,2 5,7 5,8 5,7 Yıllık Büyüme (%) 18,5 5,7-8,1-16,1 18,3 11,5 0,6 İstihdamdaki Payı (%) 5,7 5,8 6,1 6,1 6,3 7,1 6,4 Kaynak : TUIK Türkiye de konut talebi nüfus artışı, kentlere göç, yaşam standartlarının yükselmesi ve kentsel dönüşüm gibi pek çok demografik ve sosyo-ekonomik faktörün etkisindedir. Talebi belirleyici faktörlerin yanı sıra, arzı belirleyici, özellikle arsa üretimini geliştirici yeni gelişmelerin de etkisi olmuştur yılında konut talebini etkileyen faktörlerden biri de KDV uygulaması konusundaki belirsizliğin çok uzun sürmüş olmasıdır tarihinde çıkarılan Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 150 metrekarenin altındaki konut satışlarında uygulanmakta olan %1 KDV oranını yürürlükten kaldırarak, tarihinden sonra ruhsat alan yapılarda KDV oranını, arsa veya vergi değeri ile bulunduğu yer kriterlerine göre belirlenmesinde Bakanlar Kurulunu yetkili kılmıştır. Konutlardaki KDV oranını ancak 1 Ocak 2013 tarihinde yürürlüğe giren Bakanlar Kururu Kararı ile değiştirilmiş, değeri 500 bin liraya kadar olan konutların KDV sinin %1, bu değerin üzerindeki konutlarda ise %18 olmasına karar verilmiştir. Kararname uyarınca 31 Aralık 2012 tarihine kadar alınmış konut ruhsatlarında eski KDV oranları geçerli olacaktır. Tablo 2 de görüleceği üzere 2012 yılında konut satışlarında artış olmamış, toplam konut satışı bir önceki yılın biraz gerisinde kalmıştır. Bu belirsizliğin giderilmesi ile 2013 yılının ilk üç ayında konut satışlarında çok büyük bir artış olmuştur. Beylikdüzü İnnovia Projesindeki konutların ruhsatlarının 31 Aralık 2012 tarihinden önce alınmış olduğu için Yeşil GYO bu yasa değişikliğinden 3

4 etkilenmemektedir. Ancak, 2013 yılında GSYH nın %4 büyümesi hedeflenmiş olmakla birlikte, ekonominin henüz böyle bir ivme kazanmadığı görülmekte ve konut inşaatlarının yıllık %10 büyümesi beklenmektedir. Tablo 2. 3-Aylık ve Yıllık Konut Satışları (Birim) Ç , Ç ,515 3.Ç ,333 4.Ç ,928 Toplam ,621 Kaynak : TUIK Tablo 3. Yapı Kullanma ve İnşaat Ruhsatları (Konut Sayısı) İnşaat Ruhsatı Yapı Kullanma Ruhsatı İnşaat Ruhsatı Artışı (%) Yapı Kullanma Ruhsatı Artışı (%) ,6 10, ,8 11, ,0 24, , ,271 51,0-13, ,462-26,8 19, Kaynak : TUIK 4

5 Benzer Şirketlerin Tanımlanması Yeşil GYO nun peer grubu analizinde, GYO ların 2012 yılı aktif büyüklükleri, piyasa değerleri ve gelirlerin ağırlıklı olarak konut satışından elde edilmesi kriterleri esas alınmıştır yılı aktif büyüklüğü açısından 6. sırada olan Yeşil GYO nun peer grup içerisinde Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Torunlar), Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Sinpaş) ve aktif büyüklüğü açısından kendisinden küçük olmakla birlikte konut satışı yapan Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Kiler), Saf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Saf) ve Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Alarko) karşılaştırılabilir konumunu değerlendirmek açısından benzer şirketler olarak seçilmişlerdir. Bütün GYO ların finansal tabloları Sermaye Piyasası Kurulunca yayımlanan finansal raporlama standartlarına göre düzenlenmektedir. Tablo yılında İlk 20 GYO nun Sıralaması (Milyon TL) GYO Aktif Büyüklüklerine Göre Piyasa Değerlerine Göre Sermaye Büyüklüklerine Göre 1 EMLAK KONUT GYO (1) TORUNLAR GYO (2) SİNPAŞ GYO (5) İŞ GYO (3) AKFEN GYO (9) YEŞİL GYO (13) ÖZAK GYO (10) SAF GYO (4) NUROL GYO (8) KİLER GYO (12) REYSAŞ GYO (15) TSKB GYO (16) ALARKO GYO (11) ATAKULE GYO (17) DOĞUŞ GYO (14) MARTI GYO (19) PERA GYO (20) VAKIF GYO (7) AKMERKEZ GYO (6) ÖZDERİCİ GYO (18) 100 Kaynak: SPK GYO Aylık Büten Ocak 2013 Şirket Profili Yeşil GYO, 2012 yılsonu itibariyle milyon liralık aktif toplamı ile halka açık GYO lar arasında 6. sıradadır. Yeşil GYO nun piyasa değeri, 2012 yılsonu itibariyle 158 milyon TL, çalışan sayısı 41 dir. Nİsan 2013 sonu itibari ile piyasa değeri 162 milyon TL dir. Firmanın geçmişi 1997 yılında kurulmuş olan İhlas Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye (İhlas GYO) dayanmaktadır. İhlas GYO, 23 Aralık 1997 yılında gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla İhlas Holding A.Ş. nin iştiraki olarak kurulmuştur yılında %49 u halka arz edilerek, hisse senetleri İMKB de işlem görmeye başlamıştır. İhlas GYO olarak, Güzelşehir Villalar Projesi, Marmara Evleri 1. ve 2. etap, Tarabya Konakları ve Armutlu Tatil köyü gibi projeleri tamamlamıştır. Ağustos 2006 da Yeşil İnşaat Gayrimenkul Hizmetleri A.Ş. (Yeşil İnşaat) ve Rudolph Younes ortaklığı, %69,31 i halka açık olan İhlas GYO nun, İhlas Holding e ait %30,69 hissesini 15,9 milyon TL karşılığında satın almış ve şirket unvanı Y&Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Y&Y GYO) olarak değiştirilmiştir. Aralık 2010 da Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Pazarlama A.Ş. (Yeşil Yapı) tüm aktif ve pasifleri ile Y&Y GYO ya devir olmuş ve Mart 2011 de şirketin ünvanı Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Yeşil GYO) olarak değiştirilmiştir. Devredilen Yeşil Yapı nın o tarihte 602 milyon TL lik aktifi içinde en büyük pay 251,6 milyon TL kısa ve uzun vadeli ticari alacaklar kalemine aittir. Ticari alacakları 213,5 milyon TL ile stoklar ve 115,5 milyon TL ile verilen avanslar kalemi izlemektedir. Kaynak kalemlerinde ise en büyük pay 481,6 TL ile alınan avanslara aittir. Bu kalemi 32,5 ile finansal borçlar takip etmektedir. 5

6 Birleşme sonrası Yeşil GYO nun sermayesi 24,1 milyon TL den 235,1 milyon TL ye yükselmiştir. Bu devir işlemi ile firma, piyasa değeri açısından sektördeki konumunu 11. sıradan 7. sıraya yükseltmiştir. Tablo tarihli Birleşme Bilançosu YYGO VE YEŞİL YAPI BİRLEŞME YYGYO YEŞİL YAPI KONSOLİDE DÖNEN VARLIKLAR Ticari Alacaklar Stoklar Diğer Dönen Varlıklar DURAN VARLIKLAR Ticari Alacaklar Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller TOPLAM VARLIKLAR KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER Finansal Borçlar Ticari Borçlar Diğer Borçlar (alınan avanslar) Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLR Diğer Borçlar (alınan avanslar) Ö Z K A Y N A K L A R Ödenmiş Sermaye Karşılıklı İştirak Sermaye Düzeltmesi (-) Hisse Senedi İhraç Pirimleri Geçmiş Yıllar Kar.Zararları Net Dönem Karı.Zararı TOPLAM KAYNAKLAR Firma strateji olarak, projelerinde orta gelir grubuna yüksek kalitede konutları, ortak alanlarıyla birlikte sunmayı benimsemiştir. İnnovia projesine 2007 yılında Yeşil Yapı firması ile başlanmış ve 2010 yılındaki birleşme sonucunda, proje, Yeşil GYO bünyesine alınmıştır. Şirketin müşteri portföyünün %95 inin ilk evi olması, ödemelerin düzenli yapılmasını ve bu sayede firmanın tahsili gecikmiş alacaklarının %1,07 gibi düşük bir seviyede kalmasını sağlamıştır. Bugüne kadar anlaşmayı iptal etme oranı %14 seviyelerinde olmuştur. Senetlerinin takibi amacıyla özel bir yazılım programı kullanılmaktadır. Şirketin iş modeli, kat karşılığı arsa temin edilerek ve kısmen peşin tahsilât yapılarak gerçekleştirilen projeler üzerine kurulu olduğu için bugüne kadar yüksek borçlanma gerektirmemiştir. Esas olarak konutun yapımı süresince tahsil edilen senetlerle finanse edilen ve inşaatı grup şirketine yaptırılan konutların bedeli, alıcılara teslim edildiğinde gelir kaydedilmektedir. Bu nedenle satış sözleşmesi ile gelirin satış hâsılatı olarak muhasebeleştirilmesi arasında 2-3 yıl olabilmektedir. Satış sözleşmesi alternatiflerinde çeşitlilik, hedef kitlesinin ilkkonut sahibi olması, inşaat üzerindeki kontrol gücü ve esnekliği Yeşil GYO nun güçlü yönleridir. Şirketin orta ve düşük gelir gruplarına hitap etmesi talep yönündeki oynaklıklardan olumsuz etkilenmesini sınırlandırmaktadır. Buna karşın, Yeşil GYO dış koşullardaki gelişmelere belirli bir kırılganlık taşımaktadır. Hedef kitlenin olumsuz ekonomik koşullarda, özellikle işsizlik oranlarındaki olası artışlarda, yükümlülüklerini yerine getirememe olasılığı, yönetimin riskleri kontrol etme yeteneğine rağmen bir risk teşkil etmektedir yılı sonu itibari ile fiili dolaşım oranı %24,70 olmasına karşın Mayıs 2013 itibari ile %27,58 e yükselmiştir ve Nisan 2013 itibari ile halka açıklık oranı %21.51^dir. Yeşil GYO, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) ve Urban Land Institute (ULI) üyesidir. Projeler Güzelşehir Projesi Büyükçekmece İlçesi nde, deniz kıyısından yaklaşık 500 metre uzaklıkta E-5 karayoluna cepheli olan Güzelşehir projesi, m² alana kurulu 843 ikiz villa ve 1 AVM içinde 12 adet işyerinden oluşmaktadır. Y&Y GYO 2005 yılında 27 adet villa ve AVM deki 12 işyerini portföyüne katmıştır yılsonu 6

7 itibariyle portföydeki villalardan 25 tanesi satılmış, kalan 2 si 2011 ilk çeyreğinde satılmıştır yılsonu itibari Güzelşehir AVM Yeşil GYO portföyündedir. İnnovia Projesi - Esenyurt Beylikdüzü nde, şehir merkezine 25 km, havaalanına ise 15 km uzaklıkta geniş sosyal olanakları ile Innovia Projesi yaklaşık kişinin yaşadığı adet konut ve ticari üniteden oluşmaktadır. Yüksek standartlı bir proje olmasının yanında, konumu, ulaşım kolaylığı ve tamamlanmış alt yapısı ile İnnovia projesinin pazarlaması konut talebinin yüksek olduğu bir döneme de rastlamıştır. İnnovia projelerinin inşaat durumu ise şöyledir: 1. Etap, 2. etap 1. ve 2. faz inşaatları ve satışları tamamlanmıştır. 3. ve 4. etapların inşaatı devam etmektedir yılsonu itibari ile konut satışı gerçekleştirilmiştir yılında ise 3000 adet konut satışı tahmin edilmektedir. Tablo 7. İnnovia yıllık satış rakamları (Adet) * *Mart 2013 itibari ile satış rakamı Firma yönetiminin geçtiğimiz dönem 2012 yılı için teslim etmeyi planladığı 3000 adet dairenin teslim edilememesinin nedeni, Esenyurt bölgesinde imar sorunlarının inşaatın aksamasına ve gecikmelere neden olmasıdır. Firma 2013 yılı temmuz ayından itibaren başlamak üzere 3293 adet dairenin teslimini planlamakta ve bu teslimler ile birlikte İnnovia Projesinde 8043 adet daire teslim edilmiş olacaktır. Üst yönetim de bu hedefin iddialı bir hedef olduğunu ancak yetiştirmek için tüm imkânlarını kullanacaklarını belirtmişlerdir. Firma iş modeli gereği kat karşılığı olarak arsaları temin etmekte ve arsa sahiplerine tamamlanan projelerden payı oranında daire vermektedir. Tablo 8 detayları göstermektedir. Tablo 8. Stoktaki daire rakamları Aralık 2010 Aralık 2011 Aralık 2012 Yeşil Yeşil Yeşil GYO ya Stokta GYO ya Stokta GYO ya Ait Kalan Ait Kalan Ait Daireler Daireler Daireler Daireler Daireler Proje Proje Proje Toplamları Toplamları Toplamları 1.Etap Etap Etap Stokta Kalan Daireler 4.Etap Kaynak : Firmanın faaliyet raporlarından alınmıştır.. Yeşil GYO ayrıca Tekirdağ Barbaros Mahallesi nde m 2 ve Sakarya Arifiye de m 2 arsaya sahiptir İnşaatı Devam Eden Projeler İnnovia Körfez Projesi : İzmit'in Körfez ilçesi Yarımca mahallesinde, Anadolu otoyolunun kuzeyinde, m² arazi üzerine 204 adet 2 katlı müstakil villa ve 52 adeti dubleks olmak üzere 206 adet dairenin inşası başlamıştır. Bölgede bulunan Türkiye nin en büyük sanayi kuruluşlarında çalışan beyaz yakalılar düşünülerek gerçekleştirilen bir projedir. Projedeki toplam inşaat alanı m² olup, proje % 25 kat karşılığı olarak gerçekleştirilmektedir. Projenin maliyeti TL (müteahhit karı dahil KDV hariç) olarak öngörülmekte olup, Yeşil GYO ya ait m² nin ortalama TL/m² fiyattan satılarak TL gelir elde edilmesi beklenmektedir. Taşıyıcı sistem olarak çelik karkas ve bölme duvarlarda ise kompozit tuğla kullanılacaktır. Proje kapsamında ayrıca açık ve kapalı yüzme havuzları, seyir ve güneşlenme terasları, yürüme, koşu ve bisiklet yolları, 24 saat özel güvenlik, sosyal tesis ve ticari üniteler, fitness center ve açık otopark alanları bulunacaktır. Projenin bugün itibariyle planlanan ilerlemesi % 11,28 olup, gerçekleşen % 9,91 dir. Projenin 2014 yılı sonunda teslim edilmesi planlanmaktadır. İnnovia 3.Etap Projesi: Proje Esenyurt ta yaşanan imar problemlerinin ne gerekçesi ne de tarafı olmasına rağmen 2012 yaz aylarında yaşanan genel sıkıntıdan etkilenmiştir. Bugün itibariyle % 100 tamamlanma seviyesine ulaşmış 7

8 olması planlanan proje bugün %95 seviyesindedir. Haziran 2013 sonu itibariyle teslimlere başlanması planlanmaktadır. Teslim edilecek daire sayısı tür. İnnovia 4.Etap Projesi: Proje Esenyurt ta yaşanan imar problemlerinin ne gerekçesi ne de tarafı olmasına rağmen 2012 yaz aylarında yaşanan genel sıkıntıdan etkilenmiştir. Bugün itibariyle % 5 seviyelerinde ilerlemesi mevcuttur. Teslim tarihi 2015 yılı sonuna revize edilmiştir. Planlanan ve İptal olan Projeler Silivri Projesi : Silivri'de Hasılat paylaşımı şeklinde gerçekleştirilmesi planlanan proje, arsanın imar durumundaki sorunlar nedeniyle anlaşma yolu ile yürürlükten kaldırılmıştır. Sakarya Arifiye Projesi : Yeşil GYO portföyünde bulunan takribi 90 dönümlük arazinin 30 dönümlük kısmına yapılması planlanan bir projedir. Dizayn safhasındadır. Takribi m² inşaat alanı çıkması ve toplam maliyetinin TL (müteahhit karı dahil, KDV hariç) olması planlanmaktadır. Arazinin üniversiteye 2,50 km, şehir merkezine 8 km ve Sapanca ya 12 km uzaklıkta olmasından dolayı her kesime hitap edecek bir proje olması düşünülmektedir. Öngörülen satış fiyatı ortalama TL/m² mertebelerinde olup, bu projeden toplam TL gelir elde edilmesi beklenmektedir. Projenin Ocak 2014 de başlaması planlanmaktadır. Şirket Performansı 2008 yılında başlayan global kriz sonucu nakit sıkışıklığı yaşayan Amerikalı ortak Rudolph Younes şirkete nakit desteği sağlayamaması nedeni ile sermaye artırımına katılamamıştır. Bu nedenle yılları arasında şirket büyüme stratejisi olarak daha tutucu bir politika izlemek zorunda kalmıştır. Bu süreçte İhlas GYO dan devir alınan projeler tamamlanmış, ancak yeni projelere girişilmemiştir. Y&Y GYO nun sektördeki konumunu daha iyi bir noktaya getirmek amacıyla yılında yapılan yönetim kurulu toplantısında Yeşil Yapı firması ile birleşme kararı verilmiş, ancak birleşme sürecinin tarihinde gerçekleşebilmesi nedeni ile firma 8 ay gibi bir süre kaybetmiştir. Birleşme sonrasında İnnovia projesi Yeşil GYO portföyüne dâhil olmuş ve firma bir büyüme trendine girmiştir yılı sonunda Yeşil GYO nun toplam varlıkları milyon TL ve brüt satışları 148,9 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Toplam varlıkların %45 i (stoklar) devam eden projelerin inşaat maliyetini yansıtmaktadır. Yeşil GYO nun diğer GYO larda görülen yatırım amaçlı gayrimenkulleri sınırlıdır sonunda 216,2 milyona ulaşan özkaynakları toplam varlıkların %19 unu oluşturmaktadır. Yeşil GYO nun gelirleri ağırlıklı olarak (2012 %99,2; 2011 %91) konut satışından oluşmaktadır. Geliştirilen projeler önce sat sonra inşa et modeli ile gerçekleştirilmektedir. Sektörün lokomotifi olarak görülen inşaat sektörünün 2012 yılında %1 büyümesine rağmen Yeşil GYO %8 lik bir büyüme yakalamıştır. Yönetim yeni projeler ile büyümeyi sürdürmeyi hedeflemektedir yılının gayrimenkul sektörü açısından 2012 yılından daha iyi bir yıl olacağı düşünüldüğünde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları açışından da büyümenin devam edeceği öngörülebilir yılında başlayan global kriz sonucu nakit sıkışıklığı yaşayan Amerikalı ortak Rudolph Younes ın firmaya destek sağlayamaması nedeni ile firmanın mali tablo kalemlerinde düzelme ancak 2010 yılında gerçekleştirilen birleşme sonrası başlamış, bu nedenle firmanın mali performansının karşılaştırılabileceği yeterli bir background oluşmamıştır Yeşil GYO nun bugünkü konumunu geçmişinden gelen iki ayrı şirket kültürü çerçevesinde değerlendirmek gerekmektedir. Bunlardan biri, Şirketin İhlas GYO dan gelen GYO geçmişi, diğeri Yeşil İnşaat tan gelen girişimci, geliştirici geçmişidir. Yönetim ağırlıklı olarak İhlas GYO nun mirası, gayrimenkul portföyü ise Yeşil İnşaat ın katkısıdır. İhlas GYO zamanında satış gelirlerinin yanında, GYO ların asıl faaliyeti olan kira geliri kısmen de olsa elde edilmiştir. Y ve Y GYO zamanında ise hiç kira geliri elde edilmemiştir. Yeşil Yapı firması ise gayrimenkul varlığı ve proje geliştirici yönü ile şirketi güçlendirmiştir. Kira gelirlerinin toplam gelirlerinin %0,8 i seviyesinde kalması nedeni ile firmanın gelirlerinin ve aktif büyüklüğünün yıllar itibari ile inişli çıkışlı seyir izleyeceği düşünülmektedir. 8

9 Tablo 9. Yeşil GYO Özet Mali Tablo (1000 TL) Dönen Varlıklar Stoklar Ticari Alacaklar İlişkili Taraflara Verilen Avanslar Diğer Dönen Varlıklar Duran Varlıklar Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Ticari Alacaklar Toplam Varlıklar Varlıklardaki büyüme (%) -10% 82% 285% 22% 8% Kısa Vadeli Yükümlülükler Finansal Yükümlülükler Alınan Avanslar İlişkili taraflarla İlgili Borçlar Uzun Vadeli Yükümlülükler Finansal Yükümlülükler Alınan Avanslar Özkaynaklar Brüt Satışlar Satışlardaki Büyüme (%) 2% 381% -31% 9806% -48,9% Faaliyet Karı. Zararı Vergi Öncesi Kar. Zarar Net Kar. Zarar Şekil 1. Toplam Varlıklar ve Satışlar (Bin TL) Şekil 2. Özkaynaklar ve Kısa Vadeli Borçlar (Bin TL) Toplam Varlıklar Brüt Satışlar Özkaynaklar Kısa Vadeli Borçlar Kârlılık Yeşil Yapı, birleşme öncesinde Innovia projesindeki konutlardan bir kısmının satış sözleşmesini gerçekleştirmiş olduğundan, iki şirketin birleşmesi sonrasında gerçekleşen daire teslimleri ile beraber Yeşil GYO nun satış gelirleri 2011 yılında 98 kat artmış göstermektedir. Ancak 2012 yılında Esenyurt bölgesindeki imar sorunları nedeniyle 1158 adet daire teslimi yapılabilmiş ve satış gelirleri 148,9 Milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Gelirlerin % 99,2 si konut satış gelirlerine dayalıdır yılında 148,9 milyon TL ciro elde eden firmanın, dönem karı bir önceki yıla göre %2,6 artış ile 15 milyon TL ye ulaşmıştır. Mali tablolarda yeterli kârlılık gözlenmemekle birlikte, Yeşil GYO nun ürettiği projelerin, proje bazında şirket kârlılığına 2013 yılından itibaren olumlu yansıması beklenmektedir. Teslim tarihinde, dairenin satış bedelinin önemli bir kısmının alıcıdan tahsil edilmesine rağmen, konutların ancak tapu tesliminde gelir kaydedilebilmesi nedeniyle yapımı devam eden ve tamamlanan projelerin kârlılığı mali tablolara cari yılda aynı ölçüde bire bir yansımamaktadır. Şirketin, geçmiş yıllar karlılığının düşük olması, gelecek yıllar için yüksek karlılık 9

10 performansı öngörülebilirliğini kısıtlamaktadır. İnşaat sektöründe, gelecekte maliyetlerin artış yönünde değişmesi olasılığı, kârlılık üzerinde olumsuz bir risk taşımaktadır. Yeşil GYO, birleşme sonrasında kâr etmeye başlamıştır. Ancak, Yeşil GYO nun kâr rakamı peer gurubu şirketlerin kâr rakamlarının altındadır. Üst yönetim diğer firmalara göre kar marjının düşük olmasını, orta gelir grubuna uygun fiyatlı B+ dairelerin satılmasına bağlamaktadır yılında firmanın Yeşil İnşaat ve Zincir Yapı ortaklığının Ispartakule projesine İnnovia markasını kullanma hakkı verdiği ve buradan İnnovia markası kullandırım hakkı geliri elde ettiği gözükmektedir. Tablo 10. Net Kâr (TL) Alarko GYO Kiler GYO Sinpaş GYO Saf GYO Torunlar GYO Yeşil GYO *Alfabetik sıraya göre dizilmiştir yıllarında, ortalama aktif getirisi (ROAA) eksi rakamlarda iken 2012 yılında %1,4 e yükselmiştir yılından beri süre gelen zarar rakamı 2011 yılında 14,6 milyon TL lik ve 2012 yılında 15 milyon TL lik kâra dönüşmüştür. Firmanın 2011 yılından sonra kar rakamını düzenli olarak arttırma hedefinde güvenle ilerlediği gözlenmektedir. Firmanın faaliyet giderleri de, firmanın büyüme trendine girmesi nedeni ile %8 lik bir artış göstermiştir. Faaliyet giderleri pazarlama ve satış giderleri ve personel giderlerinden oluşmaktadır Personel giderleri 2012 yılında %25 artış göstermesi personel sayısının 28 den 41 e yükselmesinden kaynaklanmaktadır. Müşteri memnuniyeti açısından şirket bünyesine alınan satış destek ekibi için 10 personel ve müşterilere ödeme kolaylığı sağlanması açısından satış ofisi finans ekibine 3 personel istihdam edilmek üzere 2012 yılında işe alınmıştır. Tablo 11. Yeşil GYO kârlılık rasyoları Ort. Kira Geliri / Ort. Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller(%) 0,0 3,5 4,6 Brüt Kar Marjı (%) 8,5 11,2 20,0 Net Faaliyet Marjı(%) -109,3 5,3 7,4 ROAA (%) -0,7 1,5 1,4 ROAE (%) -3,0 7,9 7,8 Genel Yönetim Giderleri / Faaliyet Karı -105,3 70,9 100,5 Net Kar Marjı (%) -105,5 5,0 10,1 Şekil 3. Ortalama Aktif Karlılığı Şekil 4. Ortalama Özkaynak Karlılığı Aktif ROAA 1,5% 1,4% -0,7% -8,4% -9,4% ,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% -8,0% -10,0% ,5% Özkaynak ROAE -9,5% 7,9% -3,0% 7,8% ,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% 10

11 Peer grup karşılaştırmalarına bakıldığında, ROAA açısından Yeşil GYO nun peer grubu GYO lara göre çok düşük aktif kârlılığı ile çalıştığı görülmektedir. Ortalama özkaynak getirisi (ROAE) açısından ise Sinpaş GYO ile aynı durumda olmasına rağmen, Torunlar GYO ve Kiler GYO ya kıyasla özkaynak getirisi hayli düşüktür. Ancak Saf GYO ve Alarko GYO ya Aktif ve özkaynak karlığı daha iyi durumdadır. Tablo 12. Kârlılık Rasyoları Açısından 2012 Yılında Peer Grubu Karşılaştırması YEŞİL TORUNLAR SİNPAŞ KİLER SAF ALARKO Ort. Kira Geliri / Ort. Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller(%) 4,6 Brüt Kar Marjı (%) 20,0 61,7 19,8 60,6 70,9 75,0 Net Faaliyet Marjı(%) 7,4 53,7 6,5 49,6-7,9 52,1 ROAA (%) 1,4 7,7 3,7 8,5-4,6 4,7 ROAE (%) 7,8 13,8 7,9 16,9-23,7 5,3 Genel Yönetim Giderleri / Faaliyet Karı 100,5 10,2 84,7 17,8-645,6 44,0 Net Kar Marjı (%) 10,1 148,6 12,5 41,2-252,2 93,2. Gelir Yaratma Gücü ve Borç Ödeme Kapasitesi 2012 bağımsız denetim raporunda müşterilerden alınan avanslar kaleminin uzun vadeli olan kısmı uzun vadeli yükümlülükler altında gösterilmeye başlamıştır. Bu nedenle 2012 yıl sonu itibari ile firma işletme sermayesini 13,2 Milyon TL den 453,2 Milyon TL ye çıkartmıştır. Firmanın kısa vadeli varlıkların yapısı incelendiğinde %51 inin stoklardan (stokların %90 ı ise inşaat maliyetlerinden), %14,1 i ticari alacaklardan %26,4 ü ilişkili taraflara verilen avanslardan, %6,2 si diğer dönen varlıklardan ve %2,5 i nakit ve nakit benzeri kalemlerinden oluştuğu görülmektedir. Kısa vadeli yükümlülükleri ise, %55,1 i müşterilerden alınan avanslar, %26,2 si finansal borçlar, %15,7 si ilişkili taraflara borçlar ve %3 ü diğer yükümlülükler kalemlerinden oluşmaktadır yılında peer grup ortalaması olan 249 Milyon TL işletme sermayesinin üstünde işletme sermayesi ile çalışmakta, ayrıca nakit ihtiyaçlarında banka kredilerini de kullanmaktadır. Banka kredilerinin teminatında şirket gayrimenkulleri üzerine ipotek, çek-senet teminatı ve Engin Yeşil ve Yeşil İnşaat firmalarının kefaletleri gözükmektedir. Ayrıca firma 2013 yılında fon kaynaklarında çeşitlendirmeye giderek uzun vadeli tahvil ihracı da gerçekleştirmeyi planlamaktadır. Şekil 5. KV Varlıkların Kompozisyonu İlişkili Taraflar; 26,2% Diğer DV; 6,2% Nakit ve Benzeri; 2,5% Şekil 6. KV Yükümlülüklerin Kompozisyonu İlişkili Taraflar; 15,7% Diğer KVY; 3,0% Ticari Alacaklar; 14,1% Stoklar; 51,0% Finansal Borçlar; 26,2% Alınan Avanslar; 55,1% Tablo 13. Yeşil GYO Nakit Akım Oranları EBITDA faiz karşılama oranı (%) - 25,50 23,49 Faaliyetlerden Sağlanan Nakit / Top. Borç (%) -8,0 13,3 7,0 Serbest Nakit Akışı / Toplam Borç (%) -8,0-70,6-29,2 Faaliyetlerden sağlanan nakit /Yatırım Harcamaları (%) ,1 6728,6 11

12 Tablo 14. Peer Grup 2012 Nakit Akım Oranları Karşılaştırma YEŞİL TORUNLAR SİNPAŞ KİLER SAF ALARKO EBITDA Faiz Karşılama Oranı (%) 23,5 3,0 3,4 3,0-103, ,9 Faaliyetlerden Sağlanan Nakit / Top. Borç (%) 7,0 38,8 62,4 64,0 195,4 - Serbest Nakit Akışı / Toplam Borç (%) -29,2-13,3-18,0-2,8 52,8 - Faal. Sağlanan Nakit /Yatırım Harcamaları (%) 6728,6 118,8 5203,9 127,3-1136,9 166,2 Sermaye Yapısı ve Mali Politikalar Şirketin yıllarında sermaye artırımı yapamamış olması büyüme hedefini de olumsuz etkilemiştir. Aralık 2010 da Yeşil Yapı ile birleşme sonucunda ödenmiş sermaye 24,1 milyon TL den 235,1 Milyon TL ye yükselmiş ancak geçmiş yıl zararlarından dolayı özkaynaklar ancak 186,5 milyon TL olarak geçekleşmiş, 2012 yılında 15 milyon TL kar elde etmesi sonucu özkaynakları 216,2 milyon TL ye yükselmiştir. Önümüzdeki dönemde mevcut sermaye tavanı dâhilinde ( TL) sermaye artırımı yapılması planlanmaktadır. Şirketin kâr dağıtım politikası, mevcut yapıda kazancı tekrar işe yatırarak hisse değerini arttırmak şeklindedir. Ancak kira geliri elde edilecek ünitelerin arttırıldığı yeni portföy yapısına geçildiğinde, temettü dağıtımı yapılmaya başlayacaktır. Peer grup firmalarının özkaynak yapısına bakıldığında, Yeşil GYO nun peer grup içinde en yüksek özkaynak/ödenmiş sermaye oranına sahip olduğu görülmektedir. Tablo 15. Peer Grup Şirketlerinin Sermayeleri (Milyon TL) Ödenmiş Sermaye Özkaynaklar SAF GYO Kiler GYO Sinpaş GYO ,051 1,075 Torunlar GYO ,369 2,533 2,847 Yeşil GYO Alarko GYO Şirket 2012 yılında uzun vadeli banka kredileri de kullanmaya başlamıştır. Firmanın toplam banka kredisi rakamı 2012 de 2011 yılına göre %46,1 artış göstermiştir yılı itibari ile 3 aydan 1 yıla kadar vadeli varlıklar toplamı, toplam varlıkların % 9,4 ünü oluşturmaktadır. Aynı vadedeki kaynakların toplam kaynak içindeki payı ise %10,7 dir. Kredilerinin % 13,2 si 3 aya kadar vadeli, %53,6 sı 3 aydan 1 yıla vadeli ve %33,2 si 2 yıl ve üstü vadelidir. Kredilerinin %58 i rotatif kredidir. Yeşil GYO peer grup arasında (Alarko hariç) en düşük özkaynak / finansal borçlar oranı ile çalışmaktadır. Ancak peer grup arasında özkaynakları en düşük firma olduğundan toplam yükümlülükler/özkaynak oranı en yüksek firmadır. Firma peer grubundaki Sinpaş GYO ya yakın, diğer GYO lara göre düşük net kâr marjı ile çalışmaktadır. Ancak toplam yükümlülüklerinin arasında banka borçlarının oranının peer grup firmalara göre düşük olması ve son mali dönemde gösterdiği kârlılık sayesinde faiz ödeme gücü yüksektir. Özkaynakların ve kârlılığın arttırılması şirketin mali yapısını güçlendirecektir. Tablo 16. Yeşil GYO Finansal Yapı Oranları Toplam Finansal Borç / Toplam Sermaye* (%) 17,2 36,5 49,9 Kısa Vadeli Finansal Borçlar / Toplam Sermaye (%) 17,2 36,5 33,3 Uzun Vadeli Finansal Borçlar / Toplam Sermaye (%) ,5 Toplam Yükümlülükler / Toplam Sermaye (%) 299,0 267,7 213,8 Toplam Yükümlükler / Özkaynaklar (%) 361,2 421,8 426,3 Özkaynaklar / Toplam Finansal Borç (%) 479,9 173,7 100,7 Özkaynaklar / Toplam Aktifler (%) 21,7 19,2 19,0 *Toplam Sermaye : Özkaynaklar+KV Finansal Borçlar+UV Finansal Borçlar 12

13 Şekil 7.Finansal Borçlar ve Diğer Yükümlülüklerin Yıllar itibari ile Oranı 100% 80% 60% 82,8 63,5 50,2 40% 16,5 20% 36,5 33,3 17,2 0% KVFB / T.Sermaye (%) UVFB / T.Sermaye (%) Dğr Yük./ T.Sermaye (%) Tablo 17. Peer Grup Finansal Yapı Oranları Karşılaştırması 2011 YEŞİL TORUNLAR SİNPAŞ KİLER SAF ALARKO Toplam Finansal Borç / Toplam Sermaye* (%) 49,9 30,0 27,6 36,9 45,0 0,0 Kısa Vadeli Finansal Borçlar / Toplam Sermaye (%) 33,3 6,5 12,7 25,2 2,9 0,0 Uzun Vadeli Finansal Borçlar / Toplam Sermaye (%) 16,5 23,5 14,9 11,7 42,0 0,0 Toplam Yükümlülükler / Toplam Sermaye (%) 213,8 46,9 68,6 40,3 131,4 1,4 Toplam Yükümlükler / Özkaynaklar (%) 426,3 66,90 94,8 63,8 238,8 0,0 Özkaynaklar / Toplam Finansal Borç (%) 100,7 233,2 262,2 171,2 122,3 1,4 Özkaynaklar / Toplam Aktifler (%) 19,0 59,9 51,3 61,0 29,5 98,7 *Toplam Sermaye : Özkaynaklar+KV Finansal Borçlar+UV Finansal Borçlar Finansal Esneklik ve Likidite Yeşil GYO 1-3 ay vadeli alacaklarının %89 unu 1-3 ay vadeli kredilerle, 3 ay 1 yıl vadeli alacaklarını ise tamamını 3 ay 1 yıl vadeli kredilerle finanse etmektedir. Fonlamanın %58 i rotatif kredi ve % 42 si taksitli kredi şeklindedir. Yönetim yeni projelerin finansmanında tahvil ihracı, seküritizasyon ve sukuk gibi sermaye piyasası araçlarından da yararlanmayı planlamaktadır. Yeşil GYO nun çalıştığı bankaların nakit kredi limiti tahsisini ipotek karşılığı yaptığı, müşteri senetlerine ise yüksek marj uyguladığı görülmektedir. Şirketin faaliyetlerinden yarattığı serbest nakit akışı peer grup ortalamasının altındadır. Firmanın 2012 yılında bankalardan uzun vadeli finansman da sağlamaya başlamış olması ve bankaların firmaya uyguladıkları teminat yapısında bir miktar iyileşme olduğu dikkat çekmektedir. Özkaynaklarının banka borçlarının yaklaşık 1,01 katı olması şirkete finansal esneklik sağlamaktadır. Ayrıca şirket yönetimi likiditenin artırılması amacıyla Yeşil İnşaat ın portföyünde bulunan nakit üretme potansiyeli yüksek bazı karlı projeleri Yeşil GYO nun portföyüne katma esnekliği de bulunmaktadır. Diğer taraftan Yesil GYO nun bankalar nezdinde kullanabileceği kredi limitlerinin olması da finansal açıdan esneklik sağlamaktadır. Tablo 18. Likidite Oranları Ort. Likit Varlıklar / Ort. Toplam Aktif (%) 1,34 1,30 1,40 Ort. Likit Varlıklar / Ort. Toplam Finansman (%) 3,18 1,65 1,74 Ort. Özkaynaklar / Ort. Toplam Finansman (%) 31,22 25,67 23,77 Ort. Ticari Alacaklar / Ort. Toplam Aktif (%) 32,50 35,50 29,70 Net İşletme Sermayesi ,239 Net İşletme Sermayesi Oranı (%) 1,00 1,26 39,83 Likidite Oranı (x) 0,20 0,27 0,30 Nakit Oranı (x) 0,03 0,01 0,04 Cari Oran (x) 1,01 1,02 1,83 * Likit Varlıklar : Nakit ve Menkul Kıymetler den oluşmaktadır. **Toplam Finansman : Finansal Borçlar, Ticari borçlar ve Alınan avanslardan oluşmaktadır. 13

14 Şekil 8. Net İşletme Sermayesinin Aktiflere Oranı Şekil 9. Cari Oranın Gelişimi 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 39,83 NİS / T.Aktifler (%) 1,00 1, ,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 Cari Oran (x) 1,83 1,01 1, Şirketin işletme sermayesinde önemli bir düzelme olmasına rağmen likidite rasyoları henüz istenilen düzeye gelmemiştir. Firmanın cari oranı işletme sermayesindeki düzeltme sonrasında peer gruptaki Alarko hariç diğer firmalardan daha iyi bir duruma gelmiştir. Tablo 19. Peer Grup Likidite Oranları Karşılaştırması 2012 YEŞİL TORUNLAR SİNPAŞ KİLER SAF ALARKO Likit varlıklar* Toplam Finansman** Ort. Likit Varlıklar / Ort. Aktifler (%) 1,4 14,2 2,4 4,2 17,7 42,2 Ort. Likit Varlıklar / Ort. Toplam Finansman (%) 1,7 37,6 5,0 10,7 30,0 3907,6 Ort. Özkaynaklar / Ort. Toplam Finansman (%) 23,8 163,9 111,1 153,6 65,6 9083,8 Ort. Ticari Alacaklar / Ort. Aktifler (%) 29,7 7,1 17,5 11,9 45 0,1 Net İşletme Sermayesi 453, , Net İşletme Sermayesi Oranı (%) 39,8 10,5 22,8 13,9-21,5 49,8 Likidite Oranı (X) 0,04 0,79 0,08 0,18 0,25 41,49 Nakit Oranı (X) 0,30 0,93 0,48 0,30 0,31 41,54 Cari Oran (X) 1,83 1,68 1,79 1,51 0,54 50,34 * Likit Varlıklar : Nakit ve Menkul Kıymetler den oluşmaktadır. **Toplam Finansman : Finansal Borçlar, Ticari borçlar ve Alınan avanslardan oluşmaktadır. İMKB tüm endeksinin %52,6 arttığı 2012 yılında Yeşil GYO nun hisseleri %35,6 düşüş göstermiştir. Peer grup firmalarının hisse senedi performansları ile Yeşil GYO nun hisse senedi performansı karşılaştırıldığında 2012 yılında Kiler, Saf ve Yeşil GYO nun değer kaybettiği ve Alarko, Sinpaş ve Torunlar GYO nun İMKB Tüm endeksi ile paralel hareket ederek arttığı görülmektedir. Bununla birlikte Peer Grup şirketler son yıllarda nakit veya bedelsiz hisse şeklinde temettü dağıtmışlardır. Tablo 20. Peer Grup Hisse senedi performansı Değişim (%) Tablo 21. Yeşil GYO hisse senedi performansı Yıl Yıl GYO başı sonu Değişim(%) Endeksi YEŞİL GYO ALARKO 15,87 22,80 43, ,32 2, ,7 29,0 KİLER 1,94 1,79-7, ,19 1,04-52,5-17,2-22,9 SAF 1,11 0,99-11, ,04 0,67-35,58 38,1 52,6 SİNPAŞ 0,95 1,41 48,91 TORUNLAR 1,75 3,22 84,47 YEŞİL 1,04 0,67-35,58 İMKB Tüm ,6 İMKB GYO ,1 İMKB Tüm 14

15 Fon Portföy Değerleri ve Kompozisyonu Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının aktif toplamı içindeki en büyük kalem yatırım amaçlı gayrimenkuller ve stok kalemlerinin toplamından oluşmaktadır. Bu rakamlar da firmaların portföy değerlerinin büyük kısmını oluşturmaktadır. Portföy değerleri açısından Yeşil GYO peer grup içinde 6. sıradadır. Tablo 22. Peer Grup 2012 Portföy Değerleri (Bin TL) Aktif Toplamı Portföy Değeri TORUNLAR GYO SİNPAŞ GYO SAF GYO YEŞİL GYO KİLER GYO ALARKO GYO TOPLAM Kaynak: Şirketlerin portföy sınırlamalarına uyumun kontrolü tablosu ve Ekspertiz tabloları Şekil 10. Yeşil GYO nın Portföy Dağılımı (2012) Ticari Ünite; 7,8% Arsa; 1,3% Konut; 0,1% AVM; 0,6% Para ve Sermaye piyasası araçları; 2,2% Proje; 88,0% 2012 sonu itibariyle Yeşil GYO A.Ş. nin portföyünün %88 i inşaatı yapılmakta olan projelerden oluşmaktadır. Proje geliştirici bir şirket olması nedeni ile bu kompozisyonu yıllar itibariyle değişme göstermektedir.. Firma strateji olarak, proje geliştirici olmayı benimsemesinin yanında, üst yönetimin aldığı karar sonucu portföy yapısı değiştirilecek ve yıllar itibari ile kira geliri elde edeceği gayrimenkulleri portföyünde arttıracaktır. Üst yönetimden alınan bilgiye göre kira geliri elde edilecek gayrimenkullerin portföy içinde %50-60 oranında olması hedeflenmektedir. Ancak, kiralanabilir alanlarla ilgili uygun şartlar ve iyi fırsatlar oluştuğunda bu alanların satışı da yapılabilecektir. GYO lar açısından diğer bir önemli kalem ticari alacaklar kalemidir. Yeşil GYO, tahsili gecikmiş alacakları %1 olması ve ödemenin %75 i tahsil edilmeden tapu devri yapılmadığından karşılık ayırmamaktadır. Firma yetkilileri gecikmiş alacak rakamının düşük olmasını müşterilerinin genelde ilk evleri olması dolayısıyla ödemelerine sadık kalmalarına bağlamıştır. Şirketin ticari alacakları aktif toplamı oranı sektör ortalamasının çok üzerindedir. Grup ortalaması %12 lerde iken Yeşil GYO nun %22,5 ticari alacak/aktif toplamı rasyosu bulunmaktadır. Alacakların % 97 si senetli alacaklardan oluşmakta olup şirkete düzenli bir nakit girişi sağlamaktadır. Ticari alacakların özkaynaklara oranı %119 dur. 15

16 Yönetim.Hisse Yapısı.Kurumsal Yönetim Şirket İhlas GYO olarak Aralık 1997 yılında kurulmuş, 2006 yılında Yeşil İnşaat ve Rudolph Younes ortaklığı tarafından satın alınarak Y&Y GYO adını almıştır. Tablo 23. Y&Y GYO Ortaklık Yapısı 2006 Ortağın Ticaret Ünvanı.Adı Soyadı Sermaye Oranı % Yeşil İnşaat Gayrimenkul Hizmetleri A.Ş. 15,34 Rudolph Younes 15,34 Halka Açıklık 69,30 Toplam 100,00 Eylül Mayıs 2010 döneminin ilk 5 ayında Yeşil İnşaat piyasadan adet, Rudolph Younes adet hisse senedi satın alarak sermayedeki paylarını sırasıyla, %19,82 ve %16,86 ya yükseltmişlerdir. Ağustos 2010 da Yeşil İnşaat adet hisse senedini Engin Yeşil e, adet hisse senedini de diğer yatırımcılara satarak sermaye içindeki payını % 7,06 ya düşürmüştür. Tablo 24. Y ve Y GYO Ortaklık Yapısı 2010 Ortağın Ticaret Ünvanı.Adı Soyadı Sermaye Oranı % Yeşil İnşaat Gayrimenkul Hizmetleri A.Ş. 7,06 Kamil Engin Yeşil 7,23 Rudolph Younes 16,86 Halka Açıklık 68,86 Toplam 100, yılının son çeyreğinde olağan üstü genel kurul ile şirketin Yeşil Yapı ile birleşmesine karar verilmiş ve şirket ünvanı Yeşil GYO olarak değiştirilmiştir. Firmanın son ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir. Tablo 25. Yeşil GYO Sermaye Yapısı Ortaklar Bin TL Pay(%) Kamil Engin Yeşil ,81 Yeşil İnşaat Gayrimenkul Hizmetleri A.Ş ,63 Rudolph Younes ,73 Yeşil Yatırım Holding ,32 Borova Yapı End.A.Ş ,83 Halka Açık Kısım ,51 Diğer ,18 Toplam ,00 Hâkim ortak olan Engin Yeşil, iş hayatına Amerika da başlamıştır. Amerika da telekomünikasyon ve kontakt lens alanlarında faaliyet göstermiştir yılından beri yönetim kurulu üyesi olduğu Yeşil İnşaat firmasına 2006 yılında Yeşil İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı olarak seçilmiş ve halen görevini devam ettirmektedir. Ayrıca halen Amerika da faaliyet gösteren 4 telekomunikasyon firmasında hissesi vardır. Tablo Yeşil İnşaat ın Sermaye Yapısı Ortaklar Adı.Soyadı Bin TL Pay% Borova Yapı Endüstri A.Ş Toplam ,00 Yeşil İnşaat firması 1992 yılında Yeşil Kundura Pazarlama ve Ticaret A.Ş. olarak Yeşil Kundura Sanayi A.Ş.nin pazarlama işlerini yönetmek amacıyla kurulmuştur yılında inşaat sektörüne girmeye karar veren firma ünvanını Yeşil İnşaat olarak değiştirmiştir. Ancak o dönemlerde grubun ayakkabı sektörüne daha fazla ağırlık vermesi nedeni ile Engin Yeşil Türkiye ye dönene dek sektörde çok aktif olamamışlardır yılında İnnovia projesi ile inşaat 16

17 sektörüne giriş yapan Engin Yeşil, halen inşaat, gayrimenkul ve enerji sektörlerinde faaliyet göstermektedir yıl sonunda Borova Yapı Endüstri A.Ş. Yeşil İnşaatın tüm hisselerini devir almıştır. Halka açık olan Borova Yapı nın Yeşil inşaatı satın alması için SPK dan çağrı fiyatını beklemektedir. Birleşme gerçekleştiğinde Yeşil İnşaat firması da halk açık bir şirket statüsüne kavuşacaktır. Yeşil şirketler grubu %80 i halka açık Borova Yapı Endüstrisi A.Ş. nin ana ortağı konumunda ve Ortadoğu Enerji A.Ş. de %24.23 hissesi bulunmaktadır. Ayrıca, Engin Yeşil in halka açık olmayan Yeşil Kundura A.Ş., Renco Kompozit Teknolojileri San. ve Tic. A.Ş., Online Gayrimenkul Yönetim Şirketi A.Ş., Yeşil Endüstriyel Yatırım Hiz. Tic. A.Ş. ve Innovia Projesinin inşaatını yapan henüz halka açık olmayan Yeşil İnşaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.Ş. yi kapsayan 5 şirketi bulunmaktadır. Engin Yeşil in %25.78 paya sahip olduğu Yeşil Yatırım Holding de halka açıktır. Halka açık olan ve olmayan şirketlerini bünyesinde bulunduran Yeşil Şirketler Topluğu yeni yapılanma sürecinde ilk olarak her üç sektördeki halka açık şirketlerini Yeşil Yatırım Holding çatısı altında toplayacak, ikinci aşamada ise Yeşil Yatırım Holding i de kapsayacak olan Yeşil Holding A.Ş. yi kuracaktır. Yeşil GYO nun derecelendirme analizi bu şirketlerin kredibilitelerinden bağımsız olarak yapılmıştır. Yeşil GYO Genel Müdürü Işık Gökkaya, gayrimenkul sektöründe deneyimli bir kişidir. İş hayatına 1986 yılında başlayan Gökkaya, 1993 yılında İhlas bünyesine katılmış ve İhlas Bilgi İşlem ve Ticaret A.Ş. de Genel Müdür Yardımcılığı yapmıştır. 1998'de ise İhlas GYO nun kurucu ortakları arasında yer almış ve 2006 sonuna kadar Genel Müdür Yardımcısı olarak görevine devam etmiştir. Gökkaya, bu süre içinde GYODER in kurucu üyeliğini yapmış, GYODER ve "ULI Türkiye Bölümü" yönetim kurullarında Başkan Yardımcısı ve üye olarak görev almıştır yılında İhlas GYO nun Yeşil İnşaat ve Rudolph Younes ortaklığı tarafından satın alınmasından sonra genel müdürlük görevine atanmıştır. Aynı zamanda Mart 2013 itibari ile yönetim kurulu başkanlığına seçilmiş ve halen her iki görevine de devam etmektedir. 41 kişinin çalıştığı şirketin faaliyetleri, konularında tecrübeli bir kadro ile yönetilmektedir. Şirketin hakim ortağı olan Engin Yeşil, vizyonu geniş bir girişimcidir. Firma kurumsal yönetime önem vermektedir ve GYO lar arasında kurumsal yönetim derecelendirmesi yaptıran ilk firmadır yılı kurumsal yönetim derecelendirme notu 9,02 dir. Firmanın uzman kadrosu ve kurumsal yönetime vermiş olduğu önem derecelendirme notuna olumlu olarak yansımıştır. Risk Yönetimi Kredi Riski Firma alacaklı olduğu tarafın yükümlülüklerini yerine getirmemesinden doğacak kayıplarını bertaraf etmek için mümkün olduğunca kredi güvenilirliği olan kişilerle çalışmaya özen göstermektedir. Ayrıca müşterisinin kapora bırakarak daireyi rezerv ettirdikten sonra 2 hafta içinde peşinatını ödemediği takdirde satın aldığı daireyi geri ödemesiz iptal etmek ve daire karşılığı olan senetlerden 2 ay üst üste ödenmediği takdirde daire bedeli üzerinden %5+KDV kesinti yaparak sözleşmeyi iptal etmek gibi önlemler almaktadır. Kredi riski düzenli olarak takip edilmektedir. Likidite Riski Firma likidite riskini bertaraf etmek amacıyla yeterli sayıda banka ile çalışmaya özen göstermektedir. Gerektiğinde aktifindeki alacak senetlerini nakde çevirerek fonlama sağlama esnekliği vardır. Faiz Oranı Riski Firma faiz oranlarında değişmelerin faiz ödenen yükümlülükler üzerindeki etkisinden dolayı faiz riskine maruz kalmaktadır. Söz konusu faiz oranı riski faiz oranı duyarlılığı olan varlık ve yükümlülüklerini dengelemek suretiyle alınan tedbirlerle yönetilmektedir. Döviz Kuru Riski 2012 yılsonu itibari ile yabancı para alacaklarının toplam aktifler içindeki payı %0,8, yabancı para borçlarının ise toplam yükümlülükler içindeki payı %0,5 dir yılında 4 milyon TL net yabancı para pozisyon fazlası bulunmaktadır. 17

18 İlişkili Taraf Riski Kısa Vadeli Yükümlülükler kalemi altında ilişkili taraflara 86,3 milyon TL yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu rakam aktiflerin %7,6 sını oluşturmaktadır. Diğer dönen varlıklar kalemi altında 264,8 milyon TL verilen avanslar mevcuttur. Bu rakam aktiflerin %23,3 ünü oluşturmaktadır. 18

19 Bilanço (Bin TL) YEŞİL GYO * Dönen Varlıklar , , , , ,87 Nakit ve Benzeri 1.814, , , , ,81 Menkul Kıymetler 0,00 322,18 273,92 0,00 0,00 Kısa Vadeli Ticari Alacaklar 0,00 169, , , ,94 İlişkili Taraflardan Alacaklar 719,64 916, , , ,22 Diğer Kısa Vadeli Ticari Alacaklar 0,00 0,00 425, , ,58 Stoklar , , , , ,35 Diğer Dönen Varlıklar 380,61 699, , , ,98 Duran Varlıkar , , , , ,39 Uzun Vadeli Ticari Alacaklar 0,00 0, , , ,17 İlişkili Taraflardan Alacaklar 719,64 0,00 0,00 0,00 0,00 Diğer Uzun Vadeli Alacaklar 0,00 0,30 112,23 112,28 366,26 Stoklar 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Finansal Duran Varlıklar 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Maddi Duran Varlıklar 114,05 79,73 471, , ,17 Maddi Olmayan Duran Varlıklar 4,75 2,74 173,80 149,98 219,63 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller 8.040, , , , ,16 Ertelenmiş Vergi Varlığı 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Diğer Duran Varlıklar 1.842, , ,05 0,00 0,00 Toplam Aktif , , , , ,26 Kısa Vadeli Yükümlülükler 59,48 339, , , ,33 Finansal Borçlar 0,00 0, , , ,48 Ticari Borçlar 18,07 18, , , ,77 İlişkili Tarafa Borçlar 0,00 0, , , ,23 Diğer Kısa vadeli borçlar 41,41 0,00 291, , ,68 Alınan Avanslar 0,00 274, , , ,95 Borç Karşılıkları 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler 0,00 47, , , ,22 Uzun Vadeli Yükümlülükler 27,55 42, ,39 120, ,83 Finansal Borçlar 0,00 0,00 0,00 0, ,91 Ticari Borçlar 0,00 0, ,68 0, ,04 Diğer Uzun Vadeli Borçlar 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Alınan Avanslar 0,00 0,00 0,00 0, ,50 Kıdem Tazminatı Karşılığı 27,55 42,82 137,72 120,80 198,38 Borç Karşılıkları 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Ertelenmiş Vergi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Azınlık Payları 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Özkaynaklar , , , , ,10 Ödenmiş Sermaye , , , , ,71 Hisse Senedi İhraç Primleri 2,58 2,58 2,58 2,58 2,58 Yeniden Değerleme Artışları , ,62 0,00 0,00 0,00 Yedekler 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Gayrimenkul Satış Karı 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Geçmiş Dönem Karı 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Net Dönem Karı 0,00 0,00 0, , ,75 Dönem Net Zararı 2.150, , ,47 0,00 0,00 Geçmiş Dönem Zararları , , , , ,93 Enflasyon Düzeltmesi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Toplam Pasif , , , , ,26 * Birleşme sonrası bilanço 19

20 Gelir Tablosu (Bin TL) Brüt Satışlar 882, , , , ,75 Satış İndirimleri (-) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Net Satışlar 882, , , , ,75 Satışların Maliyeti (-) -670, , , , ,46 Brüt Satış Karı Zararı 211,85 539,87 249, , ,29 Faaliyet Giderleri(-) , , , , ,88 Satış ve Pazarlama Giderleri -39,28-153,77-80, , ,52 Genel Yönetim Giderleri , , , , ,37 Diğer Faaliyet Gelirleri 60,42 0,23 270, ,39 Diğer Faaliyet Giderleri -527,19-750,00-194,84-942,64 Faaliyet Karı , , , , ,15 Faaliyet dışı Gelirler 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Faaliyet dışı giderler 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Finansal Gelirler 868,54 393,26 389, , ,03 Faiz Geliri 62,51 818,60 206,15 Kur Farkı Geliri 318, ,12 948,52 Diğer 8,66 78,71 328,37 Finansal Giderler -356,18-255,63-275, , ,44 Faiz Gideri 0-167,89-489,23 Kur Farkı Gideri -272, ,07-786,91 Diğer -3,68-458,06-226,30 Faaliyet Karı Zararı , , , ,53 15,030,75 Vergi Öncesi Kar , , , ,53 15,030,75 Vergi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Net Dönem Karı , , , , ,75 Büyüme Oranları (%) Brüt Ticari Alacaklar ,40 87,10-34,64 Toplam Varlıklar ,27 18,57 22,01 8,40 Finansal Borçlar (Kısa ve Uzun) ,96 85,62 Özkaynaklar - -9,03 748,81 7,85 7,47 Satış Gelirleri - 380,95-30, ,59-48,94 Brüt satış karı veya zararı - 155,92-53, ,00-9,04 Faaliyet Karı - 12,88-38,75 576,86-27,86 Net Kar - 1,39-42,36 571,63 2,64% Personel (kişi)