S v P. EGS GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. DENĠZLĠ ĠLĠ MERKEZ ĠLÇESĠ 236 ADA 3 NUMARALI PARSEL 781 ADA 1 NUMARALI PARSEL

Transkript

1 STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. EGS GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. DENĠZLĠ ĠLĠ MERKEZ ĠLÇESĠ 236 ADA 2 NUMARALI PARSEL 236 ADA 3 NUMARALI PARSEL 781 ADA 1 NUMARALI PARSEL EGSPARK DENĠZLĠ ALIġVERĠġ, OTEL VE Ġġ MERKEZĠ Gayrimenkul Değerleme Raporu

2 ĠÇĠNDEKĠLER 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER SözleĢme Tarihi ve Numarası Değerleme Tarihi Rapor Tarihi ve Numarası Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER Değerlemeyi Yapan ġirket Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ Değerleme Raporunun Amacı Sınırlayıcı KoĢullar Beyanlar Rapor da Kullanılan Kısaltmalar Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler Piyasa Değeri YaklaĢımı Maliyet YaklaĢımı Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER Global Görünüm Ulusal Ekonomik Görünüm Piyasalarda Son Durum Sektörel Görünüm Perakende Piyasası; Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler, DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER HAKKINDA BĠLGĠLER ve ANALĠZLER Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler Gayrimenkullerin Yeri / Konumu ve Tanımı, Gayrimenkullerin Tanımı ve Yapısal Özellikleri, Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri, Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi Gayrimenkullerin Son Üç Yıl Ġçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım ĠĢlemleri, Gayrimenkulere Ait Takyidat Ġncelemeleri, Gayrimenkullere Ait Ġmar Planı/KamulaĢtırma ĠĢleri v.s. Bilgileri Yapı Denetim KuruluĢu ve Denetimleri: DEĞERLEME ÇALIġMALARI Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler Gayrimenkullerin Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar Ada 2 Numaralı Parselin Değerinin Belirlenmesi Piyasa YaklaĢımı ile Gayrimenkul Değerinin Belirlenmesi Ada 3 Numaralı Parsel ve Yapı Değerinin Belirlenmesi AyrıĢtırma Yöntemi ile Gayrimenkulün Toplam Değerinin Belirlenmesi i. Arsa Değerinin Belirlenmesi ii. Yapı Değerinin Belirlenmesi iii. Gayrimenkulün Toplam Değerinin Belirlenmesi Ada 1 Numaralı Parselin Değerinin Belirlenmesi Gayrimenkullerin Kira Bedelinin Tespiti Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi, MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi, Gayrimenkul ve Bunlara Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi, ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması ada 2 numaralı ve 781 ada 1 numaralı parsellerin değerinin belirlenmesi; Düzenli Likiditasyon Değeri (Acil SatıĢ Değeri) Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢler Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün G.Y.O. Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Sigorta Bedeline Konu Olabilecek Yapı Değeri SONUÇ Nihai Değer Takdiri RAPOR EKLERĠ DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMANLARININ DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠHata! Yer iģareti tanımlanmamıģ. 11. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLERĠN ġġrket TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE DEĞERLEMESĠ YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER... Hata! Yer iģareti tanımlanmamıģ. 1

3 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER 1.1. SözleĢme Tarihi ve Numarası EGYO/ Değerleme Tarihi Bu değerleme raporuna konu olan gayrimenkul hakkında, tarihinde ilgili makamlar (tapu ve belediye) nezdinde çalıģmalara baģlanılmıģ ve değerleme çalıģmalarına esas teģkil edecek olan dokümanlar tarihine kadar hazır hale getirilmiģtir Rapor Tarihi ve Numarası / 1.4. Rapor Türü ĠĢ bu Rapor; EGS Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (MüĢteri) yetkililerinin yazılı talebi üzerine Mülkiyetleri EGS Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ ye ait olan; - Merkez ilçesi, Kayaköy (Bozburun) Mahallesi, Köycivarı Mevkii, M22a17d1b-c-d-17d4a pafta, 236 ada, 2 parsel numarasında kayıtlı ,-m 2 yüzölçümlü arsa vasıflı, - Merkez ilçesi, Kayaköy (Bozburun) Mahallesi, Köycivarı Mevkii, M22a17d1b-c-d-17d4a pafta, 236 ada, 3 parsel numarasında kayıtlı ,-m 2 yüzölçümlü, on dokuz adet iģyeri ve arsası vasıflı, - Merkez ilçesi, ġemikler Mahallesi, M22a17d1c pafta, 781 ada, 1 parsel numarasında kayıtlı 2.123,-m 2 yüzölçümlü arsa vasıflı, gayrimenkullerin yasal durumunlarının irdelenmesi, adil piyasa değerinin ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında herhangi bir kısıt olup olmadığının tespitine yönelik olarak hazırlanmıģ gayrimenkul değerleme raporudur Raporu Hazırlayanlar Değerleme Uzmanı : Yasemin KARAKAYA - Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No.: Sorumlu Değerleme Uzmanı : Yusuf YaĢar TURAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No.: ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER 2.1. Değerlemeyi Yapan ġirket Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. Eski Büyükdere Caddesi Ġz Plaza Giz No:4 Kat:6/18 Maslak Ġstanbul T: ; F: ; W: Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri EGS GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. Yıldız Posta Cad. Koza Apt. No:9 Kat:2/5 ġiģli - Ġstanbul T : ; F : ; W : 2

4 3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ 3.1. Değerleme Raporunun Amacı ĠĢ bu Rapor, EGS Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (MüĢteri) yetkililerinin yazılı talebi üzerine, Rapor da detaylı bilgileri verilen gayrimenkullerin yasal durumunlarının irdelenmesi, adil piyasa değerinin ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında herhangi bir kısıt olup olmadığının tespiti amacıyla düzenlenmiģtir Sınırlayıcı KoĢullar ĠĢ bu Rapor, Standart tarafından, MüĢteri nin yazılı talebi üzerine, söz konusu gayrimenkullerin yasal durumunun irdelenmesi, fiili değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değeri ve GYO portföyünde yer almasında herhangi bir kısıt olup olmadığının tespiti amacıyla hazırlanmıģ olan gayrimenkul değerleme raporudur. MüĢteri tarafından Standart a sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde yapılan inceleme ve araģtırmalar ile ekonomi ve piyasa koģulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleģtirilmiģtir. Rapor da nihai değeri ve analiz sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanlıģ, belge ve/veya bilgilerin olması durumunda Standart sorumluluk kabul etmeyecektir. Rapor da gayrimenkulün adil (rayiç) piyasa değeri, fiili değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiģ olup bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koģullarının değiģmesi halinde olabilecek maddi değiģikliklerden ve ilgili kuruluģlar nezdinde yapılan inceleme tarihinden sonra doğmuģ hukuki iģlemlerden dolayı Standart sorumlu tutulamaz. Rapor, MüĢteri nin münhasır kullanımı için hazırlanmıģ olup, MüĢteri Rapor u kamu kurum ve kuruluģları ile mahkemeye sunabilir. Rapor un teslimi ile MüĢteri, Rapor da yer verilen bilgilerin kamu kurum ve kuruluģları ile mahkemeye sunulması haricinde gizli tutulacağını Standart a taahhüt eder. Rapor hiçbir zaman Standart ın yazılı ön izni olmadan üçüncü Ģahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez Beyanlar Tarafımızdan yapılan değerleme çalıģmaları ile ilgili olarak; - Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu, - Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koģullarla sınırlı olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluģturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını, - Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını, - Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara göre gerçekleģtiğini, - Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim Ģartlarına haiz olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğunu, - Değerleme Uzmanının, mülkü kiģisel olarak denetlediğini, - Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını, beyan ederiz. 3

5 3.4. Rapor da Kullanılan Kısaltmalar RAPOR'DA KULLANILAN KISALTMALAR SPK Sermaye Piyasası Kurulu Kurul Sermaye Piyasası Kurulu GYO Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı MüĢteri EGS Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. Standart Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.ġ. TAKS Taban Alanı Kat Sayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı E ĠnĢaat Emsali H max Maksimum Yapı Yüksekliği m 2 Metrekare ĠNA ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı DED Devam Eden Değer Rf Risksiz Getiri Oranı Rp Risk Primi β Beta Katsayısı % Yüzde 000 Bin Euro ABD $ ABD Doları ABD $ / TL tarihli TCMB efektif satıģ kuru 1,9008 TL esas alınmıģtır. Euro/ TL tarihli TCMB efektif satıģ kuru 2,4593 TL esas alınmıģtır Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler Gayrimenkul değerleme çalıģmalarında yaygın olarak genel kabul görmüģ 3 farklı yöntem kullanılmaktadır. - Piyasa Değeri YaklaĢımı - Maliyet OluĢumları YaklaĢımı ve - Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı YaklaĢımı dır. Bu yaklaģımlara iliģkin özet bilgiler aģağıda sunulmuģtur Piyasa Değeri YaklaĢımı Piyasa Değeri YaklaĢımı, satıģa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaģımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaģılır. Piyasa Değeri YaklaĢımı nın uygulanabilmesi için aģağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır: - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir. - Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır. - Gayrimenkulün piyasada makul bir satıģ fiyatı ile makul bir süre için satıģta kaldığı, talep edenlerin, belirli bir fiyat ve satıģ özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir. - Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, makul bir zaman aralığında, satıģı bekleyen veya gerçekleģtirilmiģ emsal mevcut olmalıdır Maliyet YaklaĢımı Maliyet yaklaģımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliģtirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaģımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliģtirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaģ, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer arasında bir iliģki olduğundan, maliyet yaklaģımının piyasanın düģünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. 4

6 Maliyet YaklaĢımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metod kullanılmaktadır. - Yeniden ĠnĢaa Maliyeti - Ġkame Maliyeti Bu yaklaģımla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden aģağıda belirtilen yöntemlerden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düģülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaģılır. - Piyasadan Çıkarma Yöntemi - YaĢ Ömür Yöntemi - AyrıĢtırma Metodu Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düģüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaģılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi Yöntem, genellikle geliģtirilen bir gayrimenkulün kiralama ve/veya iģletilmesi ile elde edilmesi planlanan gelirlerin esas alınması suretiyle kullanılmakla beraber, geliģtirilecek projede satıģın planlanması halinde de kullanılabilmektedir. GeliĢtirilen gayrimenkulün, belli bir süreçte (inģa halinde ve/veya sonrasında) tamamen /kısmen satıģı mümkün olup, planlanan duruma göre nakit akıģlarının belirlenmesi çalıģmaları da farklılıklar gösterebilmektedir. Bu yöntemde, değerlemesi yapılan gayrimenkule ait ve kiralanması düģünülen bölümlerin, iģletme giderleri için alınan katkı payları dahil olmak üzere, aylık toplam kira bedelleri, yıllık artıģlar da dikkate alınarak, nakit giriģleri hesaplanır. Yöntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve boģ kalma yüzdeleri gibi hususlar da bu gelirin hesaplanmasında dikkate alınır. Buna karģılık eğer mevcut ise, otopark ve reklam panoları gibi ortak alanlardan elde edilen gelirler, yönetim planında gösterildiği üzere hesaplanır ve diğer nakit giriģleri olarak bağımsız bölümlere dağıtımı yapılır. ĠĢletme hizmetleri kapsamında söz konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanması düģülen bağımsız bölümler ile ortak alanlar için katlanılan iģletme gider payları, vergiler, fiziki yatırımlar ve iģletme sermayesi ihtiyacı ise nakit çıkıģı olarak dikkate alınır. Özetle, analiz, yıllar itibariyle gayrimenkulün veya projenin kiralama ve/veya satıģ yoluyla elde edilmesi planlanan amortisman öncesi serbest net nakit akımlarının, (Nakit giriģ ve çıkıģ farkları) ıskontolanarak bugünkü değerine indirgenmesidir. 5

7 4. EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. Global Görünüm Küresel ekonomide kriz sonrasında, geliģmiģ ve geliģmekte olan ülkelerin ekonomik görünümlerinde önemli bir ayrıģma yaģanmakla birlikte, kademeli bir toparlanma gözlenmektedir. Krizin ardından geniģ kapsamlı ve etkili kamusal müdahalelerin, efektif talebi canlandırması ve finansal piyasalarda hüküm süren belirsizlik ve sistemik riskleri hafifletmesi ile yeniden ekonomik büyüme sürecine girilmiģtir. Finansal piyasalardaki koģullar düzelmeye devam etmektedir, ancak esas olarak geliģmiģ ekonomilerden kaynaklanan riskler hala devam etmekte olup özellikle Avrupa daki bazı ülkelerin bankacılık ve kamu kesimlerinde artarak süren sorunlar piyasaları olumsuz yönde etkilemektedir. Özellikle bütçe dengesinde ciddi boyutta bozulmanın yaģandığı ve kamu borçluluk düzeyinin aģırı yükseldiği geliģmiģ ülkelerde mevcut kırılganlıklar önemini korumaktadır. Kriz sonrası dönemde küresel düzeyde ortaya çıkan atıl kapasite ve özel tüketim ve yatırımın azalması, tüm dünyada enflasyonu bir kaygı olmaktan çıkarmıģ, ekonomide öncelik finansal istikrar, büyüme ve istihdama yönelmiģtir. Bu çerçevede, ekonomileri canlandırmak amacıyla para politikaları mümkün olduğunca gevģetilmiģ, bütçe açıkları artırılmıģtır. Uygulanan gevģek para politikalarının sunduğu bu ortam bir yandan ekonomileri canlandırırken, diğer yandan da baģta gıda ve petrol olmak üzere emtia fiyatlarının, yüksek oranda artmasına imkan tanımıģtır. Bu koģullar altında krizin etkilerinin hafiflemesiyle birlikte enflasyon, özellikle geliģmekte olan ülkelerde geleceğe dair en önemli risklerden biri haline gelmiģtir. Kamu maliyeleri, finansal yapıları ve büyüme potansiyelleri göreli olarak daha iyi durumda olan geliģmekte olan ekonomiler, krizin etkilerini hızla atlatarak nispeten daha hızlı bir toparlanma sürecine girmiģlerdir. Ancak, küresel ekonominin bütünleģik yapısı dikkate alındığında, geliģmiģ ülkelerdeki sorunlar tam anlamıyla çözülmediği sürece, geliģmekte olan ülkelerde daha ziyade iç talebe dayalı olan mevcut hızlı toparlanma eğiliminin ne kadar sürdürülebileceği konusu belirsizliğini korumaktadır. GeliĢmiĢ ülkelerde kısa vadeli faiz oranlarının uzun süre düģük kalacağına yönelik beklentiler, yatırımcıları yüksek getiri arayıģına sevk etmiģ ve geliģmekte olan ülkelerin yatırım araçlarına talep artmıģtır. Ancak özellikle EURO bölgesinde kamu borçlarını ödemekte zorlanan ülkelere iliģkin risk algılamaları uluslararası piyasalarda kaygıların sürmesine neden olmaktadır Ulusal Ekonomik Görünüm Ġktisadi faaliyetteki toparlanmanın beklenenden hızlı olması, orta vadeli programın mali disiplinin süreceğine iģaret etmesi, finansal sistemin istikrarı, kredi derecelendirme kuruluģlarının olumlu değerlendirmeleri, risk primi göstergelerinin kriz öncesi seviyelerinin de altında seyretmesi ülkemiz ekonomisi açısından olumlu bir görünüme iģaret etmektedir. Önümüzdeki dönemde, kısa vadeli sermaye akımlarındaki hızlanmanın yanı sıra, kredi kullanımının artarak devam etmesi ve cari iģlemler açığının artması finansal istikrar açısından önem taģımaktadır. Bu çerçevede, makro riskleri azaltıcı önlemler, diğer ülkelerde olduğu gibi ülkemizin de gündeminde olacaktır. Küresel risk (alma oranında) iģtahındaki artıģ, ülkemizdeki yüksek büyüme oranı, kamu maliyesindeki disiplin, sağlam finansal sistem ve göreceli yüksek faiz oranları nedeniyle ağırlıklı olarak bankaların yurt dıģı yükümlülükleri ve portföy yatırımlarından oluģan sermaye giriģi yaģanmaktadır. Küresel krizden çıkıģla birlikte sermaye giriģleri hızlanmıģ ve 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde net doğrudan uluslararası yatırım giriģi (fiili giriģ) milyon ABD doları düzeyinde gerçekleģmiģtir. 1 Uluslararası doğrudan yatırım giriģleri kaleminde yer alan sermaye giriģi 2011 yılının ilk dört ayında toplam milyon ABD dolarına ulaģmıģtır milyon doları mali aracı kuruluģların faaliyetleri sektöründen kaynaklanmıģtır yılı Ocak-Nisan döneminde nakit sermaye giriģinin %88,6 sı AB ülkeleri kaynaklıdır. 1 Hazine MüsteĢarlığı, Uluslararası Doğrudan Yatırım Verileri Bülteni, Haziran

8 Ekonomide yurt içi talepteki artıģın desteğiyle hızlı bir toparlanma gerçekleģmektedir yılının son çeyreğine iliģkin hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla değeri bir önceki yıla göre sabit fiyatlarla %9,2 artıģ göstererek milyon TL olmuģtur yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla %16,0 lık artıģla milyon TL, sabit fiyatlarla % 8,9 luk artıģla milyon TL olmuģtur yılında kiģi baģına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla TL, ABD doları cinsinden dolar olarak hesaplanmıģtır. ĠĢsizlik oranları kriz öncesi seviyelerine yaklaģsa da, temel enflasyon göstergeleri orta vadeli hedeflerle uyumlu seyrini sürdürmektedir. Küresel kriz ve ekonomideki daralmayla birlikte artan iģsizlik oranları mevsimsel etkilerden arındırılmıģ verilerle 2009 yılı ilk çeyreğinden itibaren gerilemeye baģlamıģ, 2011 yılı ilk çeyreğinden itibaren ise istihdamda görülen güçlü artıģların etkisiyle hızla azalarak kriz öncesi seviyelerine yaklaģmıģtır yılı Mart döneminde %10,8 e gerilemiģtir 2. Ġstihdam koģullarındaki iyileģmeye rağmen iģsizlik oranları halen yüksek seviyelerdedir. DıĢ talebin zayıf seyri nedeniyle kapasite kullanım oranlarının kriz öncesi seviyelere ulaģmasının zaman alması, istihdam koģullarındaki iyileģmeye rağmen halen yüksek seviyesini koruyan iģsizlik oranı ve Türk Lirasının güçlü konumu temel enflasyon göstergelerindeki düģük düzeylerin korunmasına destek vermektedir. Cari iģlemler açığı artmaya devam etmektedir. Küresel kriz sonucunda iktisadi faaliyetteki durgunlaģma ve emtia fiyatlarındaki düģüģ nedeniyle daralan ve 2009 yılı sonunda 38,8 milyar ABD dolarına gerileyen dıģ ticaret açığı, ekonomideki canlanmayla birlikte tekrar artmaya baģlamıģ ve 2011 Nisan ayında 9,1 milyar dolar açık vermiģtir. Ġhracattaki toparlanmaya rağmen ithal mallara yönelik talebin ivmelenmesi sonucu, 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde dıģ ticaret açığı geçen yılın aynı dönemine göre %86,7 artarak 33,7 milyar ABD dolar olurken, 12 aylık kümülatif dıģ ticaret açığı Mart taki 83,7 milyar ABD dolardan 87,2 milyar ABD dolara geniģlemiģ ve iç ve dıģ talebin toparlanma hızlarındaki ayrıģma daha belirgin hale gelmiģtir. Nisan ayındaki ihracat, Mart taki %19,5 ten sonra yıllık bazda %26,5 artarak 11,9 milyar ABD dolara ulaģmıģtır. Diğer taraftan ithalat %40,2 artıģla 21 milyar ABD dolar olarak gerçekleģerek, ilk çeyrek boyunca görülen artıģ hızının altında kalmıģtır. Diğer yandan mevsimsellik ve çalıģılan iģgünü etkisinden arındırılmıģ verilere göre ihracat Nisan da önceki aya göre %9,2 yükselirken, bu yükseliģ ithalattaki %2,8 artıģın oldukça üzerinde gerçekleģmiģtir. Nisan ayı verileri ihracat ve ithalatın büyüme oranlarının birbirine önemli oranda yakınlaģması nedeniyle cari açıktaki yavaģlama konusunda ilk önemli iģaret olabilir. Küresel kriz ve ekonomideki küçülmeyle birlikte 2009 yılı sonunda milli gelirin %2,3 üne kadar gerileyen cari iģlemler açığı, iktisadi faaliyetteki canlanmayla birlikte tekrar artmaya baģlamıģ ve 2010 yılı sonu itibarıyla milli gelirin % 6,6 sına ulaģmıģtır. Ocak-Nisan 2010 döneminde 13,9 milyar ABD dolar açık veren cari iģlemler hesabı, 2011 yılı ilk dört ayında %113,8 oranında artarak 29,6 milyar ABD dolara yükselmiģtir. Para politikası sıkı bir duruģ sergilerken iktisadi faaliyetin öngörülenden hızlı toparlanması, kontrol altında tutulan kamu harcamaları ve faiz giderlerindeki düģüģ kamu maliyesi dengelerini olumlu yönde etkilemiģtir yılında bütçe gelirleri, iç talepteki artıģa bağlı olarak yükselmiģ, faiz oranlarındaki düģüģle faiz giderleri azalmıģ ve faiz dıģı harcamalar görece sınırlı düzeyde artmıģtır. Bu geliģmeler sonucunda bütçe performansı olumlu bir seyir izlemiģ ve 2009 yılı sonunda yıllık 440 milyon TL olan merkezi yönetim faiz dıģı bütçe fazlası, 2010 yılı sonunda 8,7 milyar TL ye yükselmiģtir. Merkezi yönetim bütçe açığı ise 2009 yılında 52,8 milyar TL tutarındayken, 2010 yılında 39,6 milyar TL ye gerilemiģtir. Böylece, 2009 yılında milli gelirin % 5,5 ine ulaģan bütçe açığı, 2010 yılında milli gelirin % 3,6 sına düģmüģtür yılının ilk dört aylık döneminde bütçe performansındaki iyileģme devam etmektedir. Bu dönemde artan vergi gelirleri ve faiz harcamalarındaki gerileme bütçe geliģmelerine olumlu katkıda bulunurken, faiz dıģı harcamaların artıģ hızının yavaģlaması bütçe performansındaki iyileģmeye destek vermiģtir yılı Ocak-Mart dönemine iliģkin bütçe açığı geçen yılın aynı dönemine göre % 63,6 oranında azalarak 4,1 milyar TL olmuģtur. Faiz dıģı fazla ise geçen yılın aynı dönemine göre 2,7 kat artarak 9,8 milyar TL olarak gerçekleģmiģtir. Bütçe gelirleri bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,5 oranında artarak 68,7 milyar TL olmuģtur. Bütçe giderleri ise sadece % 6,6 oranında artarak 72,9 milyar TL olarak gerçekleģmiģtir. Vergi gelirleri geçen yılın aynı dönemine göre % 19,9 oranında artarak 57,5 milyar TL olarak gerçekleģmiģtir. Buna karģın S v P 2 TUĠK 7

9 faiz hariç bütçe giderleri ise % 10,3 oranında artarak 58,9 milyar TL olmuģtur. 3 Cari iģlemler açığının arttığı bir ortamda, kamu harcamalarının kontrol altında tutularak, kamu maliyesinde gevģemeye gidilmemesinin finansal istikrar açısından gerekli olduğu düģünülmektedir. Ekonomide görülen hızlı toparlanma, belirsizliklerin azalması, faiz oranlarında yaģanan düģüģ ve kredi kullandırma koģullarında görülen iyileģme sonucunda firmaların borçluluğu artmakla birlikte yurt dıģı kaynaklı borçların payı azalmaktadır. Firmaların toplam finansal borçları 2009 yılında önemli bir değiģim göstermezken, 2010 yılında kademeli olarak artmıģ, 2011 yılı ġubat ayı itibarıyla 461 milyar TL seviyesinde gerçekleģmiģtir. Firmaların finansal borçlarının milli gelire oranı da 2010 yılı sonunda bir önceki yılsonuna göre 2,9 puan artarak % 39,1 e yükselmiģtir yılı ġubat ayı itibarıyla firmaların finansal borçlarının % 59 u yabancı para cinsinden olmakla birlikte, yabancı para borçlar ağırlıklı olarak uzun vadelidir. Aynı dönemde yurt dıģı kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı % 29,2 olup, Türk bankalarının yurt içi ve yurt dıģı Ģubeleri ile yurt dıģı iģtiraklerince reel sektöre kullandırdıkları Türkiye kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı 2010 yılı Eylül ayına göre, 1,8 puan artarak % 79,8 e ulaģmıģtır. Firmaların kredi kullanımlarının yanı sıra satıģ gelirlerinin arttığı ve kârlılık performanslarının güçlü seyrettiği görülmektedir. ĠMKB de iģlem gören firmaların satıģ gelirleri 2011 yılı Mart döneminde geçen yıla göre % 25, faaliyet kârları % 28 artarken, dönem kârları % 13,1 azalmıģtır. Firmaların artan satıģ gelirleri ve faaliyet kârlarına rağmen kur farkı giderlerindeki artıģa bağlı olarak artan finansal giderler dönem kârındaki azalıģta etkili olmuģtur. Bu geliģmeler sonucunda 2010 yılı Mart döneminde % 3,72 olan özkaynak kârlılığı, 2011 yılı Mart döneminde yılında % 2,95 e gerilemiģtir. Firmaların gerileyen özkaynak kârlılığında özellikle kâr marjındaki düģüģ etkili olmuģtur. Faaliyet kârı dıģında tutulan finansal giderlerdeki artıģ firmaların kâr marjlarını olumsuz etkilemiģtir. Firmaların yabancı para varlık ve yükümlülükleri incelendiğinde, yabancı para net açık pozisyonunun arttığı ve kur riskinin firmalar için önemini koruduğu görülmektedir. Küresel krizden sonra azalmaya baģlayan reel sektörün net açık pozisyonu, ekonomideki toparlanmayla birlikte artmaya baģlamıģtır yılında bir önceki yıla göre % 2,5 azalan yabancı para açık pozisyonu, 2011 yılı ġubat ayında % 28,6 artarak 100,1 milyar ABD dolarına ulaģmıģtır yılı ġubat ayında yabancı para varlıkların yükümlülükleri karģılama oranı ise 2010 yılı son çeyreğinden itibaren 1,6 puan azalarak % 47 ye gerilemiģtir. Hane halkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri ile konut kredilerinin payı artmaya devam ederken, taģıt kredilerinin payı sınırlı bir artıģ, kredi kartlarının payı ise düģüģ göstermiģtir. Hane halkı yükümlülüklerinin geliģimi türlerine göre incelendiğinde, 2011 yılı Mart ayı itibarıyla 2009 yılı sonuna göre ihtiyaç kredileri % 53, konut kredileri % 42, taģıt kredileri % 43,6, kredi kartları ise % 18,4 artıģ göstermektedir. Bu geliģmeler sonucunda hane halkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri, konut kredileri ve taģıt kredilerinin payı artarken, kredi kartının payı gerilemiģtir ve 2011 yıllarında kredi kartı bakiyeleri artıģını sürdürmekle birlikte, faize tabi bakiyelerin toplam kredi kartı bakiyelerine oranı 2009 yılı sonuna kıyasla gerilemiģtir Piyasalarda Son Durum 2011 Ağustos ayı baģı itibariyle, piyasalarda, ABD ekonomisinin ikinci dibe girebileceğine iliģkin endiģelerle TCMB den gelen sürpriz kararlar etkili olmuģtur. Bunlarla birlikte, Ġtalya ve Ġspanya nın 10 yıllık tahvillerinin Alman tahvilleri ile arasındaki getiri farkının açılması, borç krizinin önümüzdeki dönemde bu ülkelerde daha sert hissedileceği yönündeki endiģeleri güçlendirmektedir. En önemli geliģmelerden birisi, kredi derecelendirme kuruluģu S&P nin ABD nin kredi notunu düģürmesi olmuģtur. S&P ABD nin AAA olan kredi notunun AA+ ya düģürüldüğünü, kredi notu görünümünün ise negatif izlemeye alındığını açıklanmıģtır. S v P 3 Maliye Bakanlığı, Makro Ekonomik Görünüm Raporu, Nisan

10 GeliĢmiĢ ekonomilerde ve Çin de son dönemde büyümede görülen yavaģlama Ağustos ta yeniden belirsizlik dalgasını, dolayısıyla uluslararası piyasalardaki dalgalanmayı güçlendirmiģ durumdadır. Avrupa da yaģanan borç sorunlarına ABD kaynaklı endiģelerin de eklenmesi, politika çözümlerinde geç kalınması ve yeterli adım atılmamasının Amerika nın not düģüģüne neden olması, G7 ve G20 ülkelerinde politika yapıcıları yeniden koordineli bir çare arayıģına itmiģ gibi görünmektedir. Temel olarak bakıldığında yılın ikinci yarısında Amerikan ekonomisinin daha iyi bir performans göstermesi olasılığı hala güçlü olmakla beraber, bunun için piyasalardaki satıģ ve panik havasının kontrol altına alınması gerektiği belirtilmektedir. G7 veya G20 den gelecek açıklamaların bu nedenle önemli olması beklenmektedir. Yurtiçinde, yaģanan geliģmeler üzerine TCMB, geliģmiģ ülkelerdeki sorunların artması ve yurtiçinde iktisadi faaliyetteki yavaģlamanın beklenenden daha sert olması halinde para politikası araçlarının geniģletici yönde kullanılabileceğinin sinyalini vermiģtir. TCMB, küresel ekonomiye iliģkin giderek artan sorunların yurtiçi iktisadi faaliyet üzerinde durgunluğa yol açma riskini azaltmak amacıyla politika faiz oranını beklenmedik bir Ģekilde 50 baz puan indirerek %5,75 düzeyine çektiğini açıklamıģtır. Ayrıca, kısa vadeli faizlerde oluģabilecek aģağı yönlü oynaklığı azaltmak amacıyla gecelik borçlanma faiz oranını %1,50 seviyesinden %5 düzeyine yükselttiğini duyurmuģtur. Bunun yanında, 5 Ağustos tan itibaren gerek gördüğü günlerde piyasaya döviz likiditesi sağlamak amacıyla döviz satım ihalelerine baģlayacağını açıklamıģ, taraftan yabancı para cinsinden zorunlu karģılık oranlarında da tüm vadeler için 0,5 puan indirim yapmıģtır. Enflasyon verileri beklentilere kıyasla daha olumlu bir seyir izlemektedir. Temmuz 2011 de bir önceki aya göre TÜFE %0,41, ÜFE %0,03 gerilemiģtir. Piyasanın aylık enflasyon beklentisi TÜFE nin %0,07 düģeceği, ÜFE nin ise %0,80 artacağı yönünde iken, TÜFE, aylık bazda Haziran 2011 de kaydettiği hızlı düģüģün ardından Temmuz 2011 de gerilemiģ, yıllık artıģ ise hafif yükseliģ kaydederek %6,3 seviyesinde gerçekleģmiģtir. Yıllık ÜFE artıģı da benzer bir seyir izleyerek %10,3 e yükselmiģtir. Temmuz 2011 itibariyle TÜFE deki gerilemenin beklentilerin üzerinde gerçekleģmesinde, giyim ve ayakkabı ile gıda ve alkolsüz içecekler grubundaki fiyat geliģmeleri etkili olmuģtur. Bu ortamda bir süredir Türkiye de sinyalini aldığımız büyümeye odaklı para politikası tercihinin ise Ağustos ayında TL nin değerine istikrar kazandırma arayıģı sırasında sürpriz bir faiz indiriminin eģlik etmesiyle yeni bir boyut kazanmıģtır. Bu geliģme bize mevcut para politikasını enflasyon hedeflemesi çerçevesinde değerlendirmenin, diğer bir deyiģle mevcut beklentilerle hedefler arasındaki farkı dikkate alarak temkinli bir duruģ beklemenin yanıltıcı olduğunu göstermiģtir. Önümüzdeki döneme dair görünüm değerlendirilirken, bunun dikkate alınması faydalı olacaktır. Ülkelerin çok uzun süre yüksek cari açıkla yaģayamayacağı, çünkü yüksek cari açığın o ülkede döviz arzı eksikliği yaratacağı, bu da zaman içinde o ülkenin para biriminin değer kaybetmesine, dolayısıyla cari dengeye ulaģılmasına neden olacağı hipotezi, bu resme cari açığın finansmanını yani sermaye hareketlerini de eklendiğinde ve sermaye hareketlerinin cari açıktan daha güçlü olduğu zamanlarda bu tezi çürütmektedir. Bugün Türkiye de izlenen para politikasının özünü de bu oluģturmaktadır. Yüksek cari açığı olan bir ülkede sermaye giriģi güçlü kalmaya devam ediyorsa faizleri yükselterek ekonomiyi soğutmak bir çözüm olmaktan çok sorunu büyütebilir. Çünkü yüksek faiz dünyanın içinde bulunduğu konjonktür itibarıyla ülkeye sermaye giriģini (daha çok da portföy yatırımları giriģini) güçlendirebilecek, bu da para biriminde gereken düzeltmeyi geciktirecek (aksine değerlenmeyi güçlendirebilecek) Ve cari açık sorununu daha da büyütebilecektir krizine yüksek faiz ortamında giren TCMB nin küresel belirsizlikleri dikkate alarak olası bir sermaye hareketi oynaklığına karģı benzer bir durumda kalmak istemediği açıkça görülmektedir sonundan bu yana uygulanan para politikasının sermaye hareketlerinde bir kırılganlık yaratmamıģ olması da (ki bunu da Türkiye ekonomisinin yapısal güçlü tarafları ve genel olarak geliģmekte olan ülkelere olan ilgi ile açıklamak mümkün) bu duruģu desteklemektedir. Burada alınan en temel riskin ise kura istikrar kazandırmak ve enflasyon görünümüne iliģkin olduğu düģünülmektedir. Bu ortamda rezervlerin kullanılıyor olması kredi derecelendirme kuruluģlarından gelebilecek negatif bir tepki olasılığını arttırmıģ olsa da, buna kısa vadeli borç stokunun düģüģünün (özellikle bankaların) eģlik edebileceği ve görünümü rahatlatabileceği S v P 9

11 düģünülmektedir. Temel güven unsurunun ise, enflasyonun baz etkisinin desteğiyle gerilemesi, önümüzdeki iki ayda verilerin ekonomideki yavaģlamayı teyit etmesi ve maliye politikasında beklenen sıkılaģtırmanın açıklanmasının olacağı düģünülmektedir Sektörel Görünüm Perakende Piyasası; - Tüketici Güven Endeksi; 2011 yılının ilk iki çeyrek döneminde tüketicinin satın alma eğilimleri kuvvetli seyretmiģtir. Ekonomideki soğutma önlemlerine rağmen 2011 yılının birinci ve ikinci çeyreklerinde tüketicilerin satın alma eğilimleri hızlı ekonomik büyüme yaģanan 2010 yılı genelinin üzerinde gerçekleģmiģtir. S v P Kaynak: TUĠK inceleme döneminde birkaç ay hariç endekste yetersiz de olsa bir artıģ trendinden bahsetmek mümkündür. Nisan 2008 den beri 80 li değerlerin altında seyretmeye baģlayan endeks değerinin, 2009 yılı Nisan ayından itibaren tekrar 80 lerin üzerinde değerler almaya baģladığı, son iki yıldan bu yana ise kriz öncesi seviyelere ulaģtığı görülmektedir yıllarının tüm aylarında tüketici güven endeksinde endeks sayısının 100 ün altındaki değerlerde kalması, tüketici güvenindeki kötümser durumu göstermektedir. - Türkiye Hanehalkı Tüketim Harcamaları; Türkiye Ġstatistik Kurumu (TÜĠK) 2011 Yılı 2. Dönem Gayri Safi Yurtiçi Hasıla verilerine göre, yerleģik ve yerleģik olmayan hane halklarının yurtiçi tüketimi harcamaları yılın ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 8,5 artıģla 19 milyar 961 milyon TL ye yükselirken, bunun 5 milyar 332 milyon TL lik en büyük bölümünü gıda, içki ve tütün harcamaları oluģturmuģtur. 10

12 Kaynak: TUĠK 2011 yılının ikinci çeyreğinde ulaģtırma ve haberleģme için 3 milyar 573 milyon TL; mobilya, ev aletleri ve ev bakımı için 2 milyar 617 milyon TL, konut, su, elektrik, gaz ve diğer yakıtlar için 2 milyar 64 milyon TL, giyim ve ayakkabı için 1 milyar 272 milyon TL harcama yapıldığı kaydedilmiģtir. Tüketicilerin yılın ikinci çeyreğinde yaptığı sağlık harcamaları 1 milyar TL yi aģarken, eğitime 156 milyon TL, eğlence ve kültüre 897 milyon TL, lokanta ve otellere ise 710 milyon TL olmuģtur. - Perakende Ciroları; Tüketici algısındaki olumlu değiģimin etkisi ile perakende cirolarında artıģ gözlenmektedir. AMPD verilerine göre; 2011 in ilk 7 ayındaki gerçekleģen ciro incelendiğinde, 2010 ilk 7 aya göre %8 büyüme ile önemli bir ivme yakalamıģtır. Kaynak: AMPD *2011 yılı ilk yedi ayına iliģkin değiģimi ifade etmektedir yılının ilk 7 ayında tüm alt sektörlerde büyüme yaģanmıģ, özellikle gıda perakendesinden kaynaklı bir artıģ kaydedilmiģtir. Gıda dıģı cirolarında ise Hazirandaki mevsimsel artıģ, normal seyrine dönmüģtür. Ġkinci çeyrek sonu itibariyle tüketicilerin satın alma eğilimi en üst seviyeye ulaģmıģtır. Ancak üçüncü çeyrek içinde tüketicilerin güveninde ve genel ekonomiye iliģkin beklentilerinde bir gevģeme ortaya çıkmıģtır. Buna bağlı olarak tüketicilerin dayanıklı tüketim malı satın alma isteği gerilerken, yarı dayanıklı tüketim malı harcamalarına eğilimin arttığı görülmektedir. 11

13 - Perakende Arzı; Ġlk modern alıģveriģ merkezi olan Galeria Ġstanbul Ataköy de 1988 yılında, açılmıģtır. Bunu sırasıyla, Karum(1991), Carrefour(1991), Akmerkez(1993), Capitol(1993), Carousel(1995), Kipa(1995), Migros(1998), Profilo(1998) takip etmiģtir. AlıĢveriĢ tutkusu Anadolu'ya yayıldığında ilk adımı ise Konya'da Adesa(1993) atmıģtır. Organize Perakendecilik bu dönemden sonra bir patlama yapmıģtır. Bu dikkat çekici büyümede hayat tarzlarındaki değiģim, tüketici kredisi ve kredi kartının yaygınlaģması, otomobil sayısının artması ve kadınların çalıģma hayatına katılması gibi çok değiģik faktör rol oynamıģtır. Türkiyede AVM lerin GeliĢimi Kaynak: AlıĢveriĢ Merkezi Yatırımcıları Derneği(AYD) Ekonomik büyüme ve iç talepteki hızlı geniģlemeye paralel olarak 2010 yılında perakende sektöründe önemli bir canlanma yaģanmıģtır. Perakende sektöründeki canlanmaya bağlı olarak kriz döneminde yavaģlayan ve ertelenen AVM yatırımları 2010 yılında yeniden hız kazanmıģtır. Yerli ve yabancı yatırımcıların Ġstanbul ve diğer illerde AVM yatırımları ve yeni proje giriģimleri artmaktadır. Perakende sektöründeki geliģme, yabancı markaların da Türkiye'ye ilgisini arttırmakta ve giriģini hızlandırmaktadır. Büyük Ģehirlerin yanı sıra diğer Ģehirlerde de ilave AVM yatırımları baģlanmakta ve planlanmaktadır. Satın alma gücündeki geniģleme ve yeni orta sınıfın tüketici tercihleriyle birlikte diğer illerde de AVM yatırımlarının geniģlemesi organize perakendenin payının artmasına destek olmaktadır. Türkiye Genelinde AlıĢveriĢ Merkezleri AÇILAN AVM KĠRALANABĠLĠR ALAN M 2 TOPLAM KĠRALANABĠLĠR ALAN M 2 DÖNEMLER AÇILAN AVM SAYISI TOPLAM AVM SAYISI 2009 Q Q Q * 2009 Q Q Q Q Q Q Q Q3* KAYNAK: TUĠK-AYD *16 Eylül AYD den yapılan açıklamaya göre, Türkiye genelinde 2011 yılının ilk 3 çeyreğinde açılan 23 AVM ile sektörde kiralanabilir alan toplamı ,-m² eklenerek toplam kiralanabilir alan 7,1 milyon m² ye ulaģmıģtır. Yeni AVM lerin 3 ü Ġstanbul da, 3 ü diğer illerde açılmıģtır. 12

14 Faaliyet halindeki alıģveriģ merkezlerinin artıģına bağlı olarak, Türkiye de toplam kiralanabilir alan 2010 yılına göre %13 büyümüģtür. ĠnĢaatı süren AVM'lerin de tamamlanmasıyla toplam AVM sayısının 2011'de 304 ve toplam kiralanabilir alanın ise 8 milyon metrekare civarında olacağı öngörülmektedir. Ġllere göre bakıldığında Ġstanbul 109 aktif alıģveriģ merkezi ile ilk sırada yer alırken, Ankara 37, Ġzmir 17 alıģveriģ merkezi ile Ġstanbul'u takip etmektedir. S v P KAYNAK:AYD Türkiye de henüz 81 ilin 48 inde AVM bulunmaktadır. Isparta, Artvin ve Hatay illerinde 2010 yılında ilk AVM' ler açılmıģken, Mardin Kızıltepe, Siirt ve Kırıkkale illerinde ise yakında açılacak AVM ler yatırımların küçük Ģehirlere doğru kaydığının bir göstergesidir. Adapazarı, Bursa, Düzce, Adana, Edirne, Antakya, Balıkesir, Antalya ve Diyarbakır AVM lerin yeni adresleri olarak ortaya çıkmaktadır te AVM yatırım potansiyeli taģıyan illerin arasında Kilis, Sinop, Kars, Iğdır, KahramanmaraĢ ve Afyon yer alırken, Mersin, Sakarya, NevĢehir, Gaziantep ve Van doygunluğu devam edecek iller olarak sıralanmaktadır. Türkiye, 1000 kiģi baģına 92 m² lik kiralanabilir alan ihtiyacı ile birçok Avrupa ülkesinin gerisinde kalmaktadır. Fransa da bu sayı her 1000 kiģiye yaklaģık 252,9 m² iken Ġngiltere de 258 m², Almanya da ise 153,6 m² dir. Ġstanbul ve Ankara, sırasıyla 226 m 2 ve 225 m 2 ile, kiģi baģına düģen kiralanabilir alan bazında, en yoğun pazarlar olarak öne çıkmaktadır. Ġstanbul ve Ankara yı Karabük, Bolu ve Trabzon takip etmektedir. Bu Ģehirlerdeki yüksek perakende yoğunluğunun arkasındaki temel sebep, pazarın geliģmiģliği değil, Ģehir nüfuslarının azlığıdır. Bu nedenle, ikincil Ģehirlerin perakende yoğunlukları ile öne çıkmaları sıkça görülen bir durumdur ve bazen ikincil Ģehirlerde orta ölçekli bir alıģveriģ merkezinin açılıģı, o Ģehrin kiģi baģına düģen kiralanabilir alanını iki katına çıkartabilmektedir sonuna kadar perakende yoğunluk sıralamasında önemli bir değiģiklik beklenmemektedir, ancak Türkiye de 2011 yılı üçüncü çeyrek dönem itibariyle, kiģi baģına düģen 100 m 2 kiralanabilir alanın, 2013 sonu itibariyle 124 m 2 ye çıkması beklenmektedir KiĢi BaĢına DüĢen TKA, Çeyrek ġehir 2010 Q Q3 Ġstanbul 210 m m 2 Ankara 207 m m 2 Trabzon 142 m m 2 Tekirdağ 139 m m 2 Bursa 134 m m 2 Denizli 119 m m 2 Bolu 25 m m 2 Karabük 65 m m 2 Türkiye 90 m m 2 KAYNAK:Jones Lang LaSalle 13

15 - AlıĢveriĢ Merkezleri Perakende Endeksi; AlıĢveriĢ Merkezleri Perakende Endeksi 2005=100 KĠRALANABĠLĠR ALAN DÖNEMLER TOPLAM CĠRO ENDEKSĠ M2 ENDEKSĠ M 2 BAġINA CĠRO ENDEKSĠ 2009 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q KAYNAK: AMPD 2011 yılı ilk çeyreğinde AVM ciroları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 11,9 artmıģtır yılının son çeyreğine göre ise mevsimsellik etkisi ile gerilemiģtir. Kiralanabilir alan endeksi yılın ilk çeyreğinde yüzde 1,4 oranında geniģleme göstermiģtir. M 2 baģına ciro endeksi ise mevsimsellik etkisi ile bir önceki çeyreğe göre gerilemiģken, geçen yılın aynı çeyrek dönemine kıyasla yüzde 2 artıģ göstermiģtir yılının ikinci çeyrek döneminde ise AVM ciroları geçen yılın aynı dönemine göre %6,3 oranında artmıģtır. Kiralanabilir alan endeksi de yılın ikinci çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %6,8 oranında artıģ göstermiģtir. M 2 baģına ciro endeksi ise 95 ile geçen yılın aynı dönemine göre 1 puan gerilemiģtir. 14

16 4.5. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 4, DENĠZLĠ; Denizli ili Ġzmir'den sonra Ege bölgesinin en büyük kentidir. Türkiye'nin ise en büyük ve en geliģmiģ on altı Ģehrinden biridir. Bir sanayi, ihracat ve ticaret merkezi olan Denizli, aynı zamanda otuz bini aģan öğrenci sayısıyla bir üniversite Ģehridir. 2. üniversite olarak Uluslararası Denizli Üniversitesinin görüģmelerine baģlanarak, Uluslarası Denizli Üniversitesi eğitim stratejisi adı altında bir konferans verilmiģtir. Bir yılda milyonlarca yerli ve yabancı turisti ağırlayan Denizli bir turizm kenti olmasının yanısıra düzenlenen yerel, ulusal ve uluslararası etkinliklerle eğitim, kongre, kültür ve sanat merkezi özelliğindedir. Güney Ege Kalkınma Ajansı'nın (Geka) merkezi de Denizli'dir. Akdağ'ın (Babadağ) kuzey yamaçları eteklerinde, Büyük Menderes'in kolu olan Aksu çayına kavuģan derelerle hafifçe yarılmıģ bir plato üzerinde yer alan Denizli, yeni bir kenttir. Asıl kent buradan 6-7 kilometre kadar kuzeydeki Laodikya (Laodicaea) idi. Selçuklular ve Bizanslılar arasındaki savaģlar sonucu yıkıma uğrayan ve özellikle suyolları bozulan Laodikeia zamanla terk edilmeye baģlanmıģ ve yerleģme 11. yüzyıldan baģlayarak bol su kaynaklarının bulunduğu Denizli Ladik'e doğru yer değiģtirmeye baģlamıģtır. Kent 'teki bir deprem sırasında büyük zarara uğramıģ ve daha sonra yeniden kurulmuģtur. Ege kıyılarından iç kesimlere sokulan doğal bir yol üzerinde bulunan Denizli, özellikle 1950'li yıllarda karayollarının düzelmesinden sonra, bu konumunun ve çevresindeki tarım etkinliklerinin geliģmesi sonucu hızla kalabalıklaģmıģ ve 1950'de olan nüfusu, aradan geçen 60 yıl içinde 20 katından fazla artmıģtır. Sanayisi, turizmi, ticareti ve hizmet sektörü çok geliģmiģ olan Denizli, Türkiye'nin en kalkınmıģ kentlerinden biridir. Dünya'da tekstilin en önemli baģkentleri arasında yer alan Denizli, Türkiye'nin on büyük ekonomisi arasındadır. Kent; havlu, bornoz ve ev tekstilinde ABD ve AB pazarında iyi bir prestije sahiptir. Havası ve doğası Ege Bölgesi'nin ortalamalarını yansıtır. Halk arasındaki deyiģiyle kızı ve horoz'uyla ünlüdür; Ģehrin birkaç noktasında horoz heykeli bulunur. Dünyaca bilinen doğa harikası Pamukkale de Ģehrin simgelerinden biridir. Pamukkale, Unesco'nun dünya kültür mirası listesindedir. Karahayıt da uluslararası termal bir merkezdir. Ayrıca en yüksek dağı Honaz Dağı aynı zamanda Ege Bölgesi'nin en yüksek dağıdır (2532 m). ġehirde UNESCO'ya giren Hierapolis, Laodikya, Tripolis vb. birçok antik kent bulunmaktadır. Denizli Ġli Deprem Haritasına göre; Merkez Ġlçesi 1 inci derece deprem bölgesinde kalmaktadır yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) nüfus sayımı sonuçlarına göre Denizli Ġlinin ve Merkez Ġlçesinin nüfusu aģağıdaki tabloda gösterilmiģtir: S v P Ġl/Ġlçe Merkezleri Belde/Köyler Toplam Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın Merkez Denizli Bölge analizinde yer alan bilgiler için, Ġlgili Belediye BaĢkanlığı ve Valilik WEB sayfalarından faydanılmıģtır. 15

17 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER HAKKINDA BĠLGĠLER ve ANALĠZLER 5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler Gayrimenkullerin Yeri / Konumu ve Tanımı, Değerleme konusu gayrimenkuller, mülkiyetleri EGS Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ ye ait olan; - Merkez ilçesi, Kayaköy Mahallesi, Köycivarı Mevkii, M22a17d1b-c-d-17d4a pafta, 236 ada, 2 parsel numarasında kayıtlı ,-m 2 yüzölçümlü arsa vasıflı, - Merkez ilçesi, Kayaköy Mahallesi, Köycivarı Mevkii, M22a17d1b-c-d-17d4a pafta, 236 ada, 3 parsel numarasında kayıtlı ,-m 2 yüzölçümlü, on dokuz adet iģyeri ve arsası vasıflı - Merkez ilçesi, ġemikler Mahallesi, Karaköy Mevkii, M22a17d1c pafta, 781 ada, 1 parsel numarasında kayıtlı 2.123,-m 2 yüzölçümlü arsa vasıflı gayrimenkullerdir. S v P 16

18 (EK: 1: Gayrimenkule Ait Fotoğraflar) Değerleme konusu 236 ada 2 parsel üzerinde yer alan EGS Park AVM, Denizli Ġli nin en eski alıģveriģ merkezlerinden biri olup Denizli-Ġzmir karayolu üzerinde ve il merkezine 5 km. mesafede Kayaköy mevkiinde konumlanmaktadır. TaĢınmazların yakın çevresinde Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü ne ait tesisler, Keresteciler Sitesi, Gençlik ve Spor Müdürlüğü Denizlispor Kulübü tesisleri yer almaktadır. Ġzmir karayoluna yaklaģık 500 m. cepheli olan taģınmazlar, Çandarlı Havalimanı na 70 km. ve Aydın iline de 110 km. mesafededir Gayrimenkullerin Tanımı ve Yapısal Özellikleri, 236 ada 2 ve 3 parsel üzerinde toplamda m 2 arsa alan üzerinde tasarlanmıģ olan EGS Park Denizli AlıĢveriĢ, Otel ve ĠĢmerkezi projesinin 236 ada 2 ve kısmen 3 parsel üzerindeki otel ve iģmerkezi kısmı inģa edilmemiģ olup alıģveriģ merkezi kısmına ait tadilat ruhsatları ve iskan 2002 tarihlidir. Halihazırda 236 ada 3 numaralı parsel üzerinde Bodrum+Zemin+Asma kat tan oluģan 6 adet alıģveriģ merkezi bloğu, Bodrum+Zemin kat tan oluģan 2 adet hipermarket binası ve 1 adet büfe bulunmaktadır. Diğer alanlar ise boģ vaziyette olup geliģtirilebilecek niteliktedir. AlıĢveriĢ blokları ile market 1 ve 2 ye ait incelenen Tarih ile onanlı 1/1000 ölçekli Mimari Projesi ile müelliflerden alınan bilgiye göre 236 ada 2 ve 3 parseller üzerindeki yapı kompleksinin bölümleri ve genel inģaat özellikleri tablodaki gibidir. Proje Bölümleri Arsa Alanı (m 2 ) AVM, Market ve ĠĢ Merkezleri Otel Toplam Değerleme konusu 236 ada 3 parsel üzerindeki AVM ye ait olan tarih 2002/5 numaralı toplam 8 adet Tadilatlı-Ek Yapı Ruhsatına göre alıģveriģ mağazalarının blok bazında toplam inģaat alanı aģağıdaki tabloda verilmiģtir; AlıĢveriĢ Blokları Toplam Kapalı Alan (m 2 ) 1 no.lu Blok 3.735,74 2 no.lu Blok 2.738,64 3 no.lu Blok 3.735,74 4 no.lu Blok 2.738,64 5 no.lu Blok 4.601,98 17

19 6 no.lu Blok 4.601,74 Toplam , tarih 2002/5 numaralı Tadilatlı (Ek 7 ve Ek 8) Yapı Ruhsatlarına göre Hipermarket bölümü toplam inģaat alanı ise; Hipermarket Toplam Kapalı Alan (m 2 ) Market ,02 Market ,56 Toplam ,58 Ģeklindedir. 236 ada 2 ve 3 numaralı parseller üzerinde market, alıģveriģ merkezi blokları, otel ve iģ merkezi yapılması planlanmıģ; fakat mevcutta sadece 236 ada 3 parsel üzerinde market ve alıģveriģ merkezi inģa edilmiģ olup iģ merkezinin inģa edilmediği, 236 ada 2 numaralı parsel üzerinde yapılması planlanan otel için de herhangi bir inģai faaliyette bulunulmadığı görülmüģtür. Denizli Belediyesi nden alınan bilgilere göre de inģai faaliyetlere baģlanabilmesi için yenileme ruhsatının alınması gerektiği öğrenilmiģtir. 236 ada 3 numaralı parsel üzerinde yer alan binaların toplam inģaat alanları ise, Toplam ĠnĢaat Alanı (m 2 ) Hipermarket ,58 AVM Blokları ,48 Büfe ,06 Ģeklindedir m 2 yüzölçümüne sahip arsa vasıflı 781 ada 1 parsel de halihazırda boģ vaziyettedir. Revize öncesi 1/1000 ölçekli Denizli-Merkez Kayalar Mah.Uygulama Ġmar Planı nda Fuar Alanı nda kalan yaklaģık m2 lik alanda plan tadilatı yapılarak tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama Ġmar Planı nda değerleme konusu 236 ada, 2 ve 3 parselleri de kapsayan bu alanın Tercihli Alan olarak revize edildiği görülmüģtür. Yapılan değiģiklik üzerinde 236 ada, 2 ve 3 parsellerin Tercihli Alan dıģında kalan kısmının yeģil alana, yollara, ortaöğretim alanına terk edildiği, plan sınırı içinde kalan muhtelif sayıda parselinde doğal karakteri korunacak alanda kaldığı görülmüģtür. Plan üzerinde yoldan ihdaslar da görülmekte olup, Ġmar uygulaması gören tüm parseller üzerinde yapılan değiģiklikler, yoldan ihdaslar ve terk edilen alanlar yaklaģık bir hesaplama ile aģağıdaki tabloda verilmiģtir; KULLANIM TÜRÜ DEĞĠġĠKLĠKTEN ÖNCE DEĞĠġĠKLĠKTEN SONRA ALAN (m 2 ) % ALAN (m 2 ) % Tercihli Alan ,3 Fuar Alanı ,2 - - Parklar ve YeĢil Alanlar ,1 Ortaöğretim Alanı Doğal karakteri korunan alan ,4 Ağaçlandırılacak alan ,5 - - Yollar+Otoparklar , ,2 Plan değiģikliği yapılan alan Değerleme konusu parsellere ait olarak, imar planında yapılan değiģiklikten önceki ve sonraki lejanda göre yüzölçümleri ise aģağıdaki tabloda verilmiģtir. 18

20 KULLANIM TÜRÜ DEĞĠġĠKLĠKTEN ÖNCE DEĞĠġĠKLĠKTEN SONRA ALAN (m 2 ) % ALAN (m 2 ) % Tercihli Alan ,3 Fuar Alanı ,2 - - Parklar ve YeĢil Alanlar ,1 Ortaöğretim Alanı Doğal karakteri korunan alan ,4 Ağaçlandırılacak alan ,5 - - Yollar+Otoparklar , ,2 Plan değiģikliği yapılan alan /5.000 ölçekli tarih ve 443 karar sayılı Denizli-Merkez Kayalar Mah. Nazım Ġmar Planı değiģikliği Plan örneği esas alınarak değerleme konusu parsellere ait plan lejandında yapılaģma iznine sahip Tercihli Alan ve (parsellere hizmet edecek ve parsel değerini artıracak Yollar ve Otopark alanları dahil) yüzölçümleri aģağıdaki tabloda verilmiģtir; Ortaöğretim Alanı(m 2 ) Parklar ve YeĢil Alanlar(m 2 ) Tercihli Alan(m 2 ) (Yollar ve otoparklar dahil) Yüzölçümü (m 2 ) Ada/Parsel (Tapu bilgisi) 236 ada 2 parsel ~ ada 3 parsel ~ ~ Toplam Ġç Mekan Özellikleri; Değerleme konusu 236 ada 3 parsel üzerinde bulunan ve proje kapsamında inģası tamamlanan blokların iç mekan inģaat özellikleri benzerdir. Sirkülasyon alanlarında zeminler laminant seramik kaplı, duvarlar mineral sıvalıdır, Bodrum katlarda yer döģemeleri Ģap, duvarları ise plastik boyalıdır. Çatılar ise ahģap üzeri shingle kaplamadır. Pencere doğramaları ise alüminyumdur. kolon yüzeyleri ahģap, metal ve cam giydirme, tavanları alçıpan asma tavanlıdır. MüĢteri WC lerinde yer döģemesi seramik, duvarlar fayans kaplı ve kısmen saten boyalı, tavanlar metal asma tavanlıdır. Hilton lavabolu ve duvarları seramik kaplama, kapı doğramaları ise ahģap ve alüminyumdur. Hipermarket bölümünde ayrıca soğuk depolar, ön hazırlık mekanları ve ofis bölümleri mevcuttur. Değerleme konusu parsellerin ve binaların alan hesabında MüĢteri ġirket tarafından temin edilen bilgi ve belgeler esas alınmıģtır Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri, Ġli : Denizli Ġlçesi : Merkez Mahallesi/Köyü : Kayaköy (Bozburun) Pafta No : M22a17d1b-c-d-17d4a Ada No : 236 Parsel No : 2 Yüzölçümü,m² : Niteliği : Arsa Cilt No. / Sahife No. : 20/1967 Edinme Tarihi ve Yevmiye No. : /8.739 Malik : EGS Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. Hisse : Tam Ġli : Denizli Ġlçesi : Merkez Mahallesi/Köyü : Kayaköy (Bozburun) Pafta No : M22a17d1b-c-d-17d4a Ada No :