T.C. MĠLLÎ EĞĠTĠM BAKANLIĞI

Transkript

1 T.C. MĠLLÎ EĞĠTĠM BAKANLIĞI ORTAÖĞRETĠM PROJESĠ HARĠTA-TAPU-KADASTRO REHĠN VE TERKĠN 581MSP110 Ankara, 2011

2 Bu modül, mesleki ve teknik eğitim okul/kurumlarında uygulanan Çerçeve Öğretim Programlarında yer alan yeterlikleri kazandırmaya yönelik olarak öğrencilere rehberlik etmek amacıyla hazırlanmıģ bireysel öğrenme materyalidir. Millî Eğitim Bakanlığınca ücretsiz olarak verilmiģtir. PARA ĠLE SATILMAZ.

3 ĠÇĠNDEKĠLER AÇIKLAMALAR... iii GĠRĠġ... 1 ÖĞRENME FAALĠYETĠ ĠPOTEK Ġpotek ÇeĢitleri DoğmuĢ Bir Borç Ġçin Ġpotek Ġleride Doğacak Bir Borç Ġçin Kurulacak Ġpotek (Teminat Ġpoteği) Kanuni Ġpotek ve ÇeĢitleri Ġpotek Tesisinde SözleĢmede Bulunması Gereken Unsurlar Ġpoteğin Miktarı ve Para Birimi Faiz Oranı ve DeğiĢkenliği Derece, Aynı Derecede Birden Fazla Alacaklı ve Farklı Dereceler Müddet Ġpotek Tesisinde Tarafların Talebine Bağlı Diğer Hususlar Serbest Derece (Tesisi, ġerhi ve Sonuçları) KorunmuĢ Miktar Sıra Özel ġartlar Ġpotek Tesisinde TaĢınmazın Tescili ve Payın Belirli Olması Tapuda Tescilli Gayrimenkulün Belirli Olması Payın Belirli Olması Ġpoteğin Tesisine ĠliĢkin SözleĢme ve Ġçeriği Resmî Senet Düzenlenmesi Zorunlu Olmayan Ġpotekler Resmî Senet Düzenlenmesi Zorunlu Olan Ġpotekler Ġpotek Tesis ġekilleri Hükmen (Mahkeme Kararı Ġle) Ġpotek Tesisi Paylı ve Elbirliği (ĠĢtirak Hâli) Mülkiyetinde Ġpotek Tesisi ġarta Bağlı Olarak Ġpotek Tesisi Birden Fazla TaĢınmaz Üzerinde Ġpotek Tesisi Yabancı Para Üzerinden Ġpotek Tesisi Ġpoteğin Tescili, Ġpotek Belgesi ve SözleĢme Suretinin Verilmesi MüĢterek Ġpoteğin Tescili Paylı TaĢınmaz Malda Ġpoteğin Tescili Rehin Haklarına Ait DüĢünceler Ġpotek Belgesinin ve SözleĢme Suretinin Ġlgilisine Verilmesi Ġpotek Alacağının Temliki (Devri), ġartları, Akit ve Tescil ġekli Ġpotekten Sonra Tesis Edilen (Kurulan) Ayni Haklar Ġpotekli Gayrimenkulün Temliki (SatıĢı, BağıĢı, Trampası) ĠĢlemin Mali Yönü Ġpotekli Borç Senedi ve Ġrat Senedi UYGULAMA FAALĠYETĠ ÖLÇME VE DEĞERLENDĠRME ÖĞRENME FAALĠYETĠ TĠCARĠ ĠġLETME REHĠNĠ Ticari ĠĢletme Rehininin Kapsamı Ġstenen Belgeler i

4 2.3. Beyanlar Sütununda Belirtilmesi Beyanlardaki Belirtmeden Sonra Ticaret Siciline Yazılacak Yazı Birden Fazla Rehin Tesisi ĠĢlemin Mali Yönü UYGULAMA FAALĠYETĠ ÖLÇME VE DEĞERLENDĠRME ÖĞRENME FAALĠYETĠ ĠPOTEK TERKĠNĠ Terkin Terkin ġekli Ġpotek Terkini Ġpoteğin Alacağa Bağlı Olarak Sona Ermesi Ġpoteğin Alacaktan Bağımsız Olarak Sona Ermesi Ġpotek Terkinin ġekli UYGULAMA FAALĠYETĠ ÖLÇME VE DEĞERLENDĠRME ÖĞRENME FAALĠYETĠ ĠNTĠFA TERKĠNĠ Ġstenen Belgeler Tescil Ġstem Belgesinin Yazım Örneği Terkin ġekli ĠĢlemin Mali Yönü UYGULAMA FAALĠYETĠ ÖLÇME VE DEĞERLENDĠRME ÖĞRENME FAALĠYETĠ MUHDESATIN DEVRĠ VE TERKĠNĠ Muhdesatın Devri ve Terkini ile Ġlgili Açıklamalar ĠĢlemin Mali Yönü UYGULAMA FAALĠYETĠ ÖLÇME VE DEĞERLENDĠRME ÖĞRENME FAALĠYETĠ KAT MÜLKĠYETĠ VE ĠRTĠFAKI TERKĠNĠ Ġstem ÇeĢitleri Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi Hâlleri Kat Ġrtifakının Sona Ermesi Hâlleri Terkinin ġekli UYGULAMA FAALĠYETĠ ÖLÇME VE DEĞERLENDĠRME MODÜL DEĞERLENDĠRME CEVAP ANAHTARLARI KAYNAKÇA ii

5 AÇIKLAMALAR KOD 581MSP110 ALAN Harita-Tapu-Kadastro DAL/MESLEK Tapuculuk MODÜLÜN ADI Rehin ve Terkin Ġlgili kanunlara uygun olarak taģınmaz rehini ile ilgili iģlemleri MODÜLÜN TANIMI yapma becerisinin kazandırıldığı öğrenme materyalidir. SÜRE 40/32 ÖN KOġUL YETERLĠK Rehin ve terkin iģlemleri yapmak Genel Amaç Ġlgili kanunlara uygun olarak taģınmaz rehini ile ilgili iģlemleri yapabileceksiniz. Amaçlar 1. Tapu Sicil Tüzüğü, Borçlar Kanunu ve Ġcra Ġflas Kanunu na uygun olarak ipotek iģlemi yapabileceksiniz. 2. Tapu Sicil Tüzüğü, Borçlar Kanunu ve Ġcra Ġflas Kanunu na uygun olarak ticaret rehini iģlemi yapabileceksiniz. MODÜLÜN AMACI 3. Tapu Sicil Tüzüğü, Borçlar Kanunu ve Ġcra Ġflas Kanunu na uygun olarak ipotek terkini iģlemi yapabileceksiniz. 4. Tapu Sicil Tüzüğü ne uygun olarak intifa terkini iģlemi yapabileceksiniz. 5. Tapu Sicil Tüzüğü ne uygun olarak muhdesatın devri ve terkini iģlemini yapabileceksiniz. 6. Tapu Sicil Tüzüğü ne uygun olarak kat mülkiyeti ve kat irtifakı terkini iģlemini yapabileceksiniz. EĞĠTĠM ÖĞRETĠM ORTAMLARI VE DONANIMLARI ÖLÇME VE DEĞERLENDĠRME AÇIKLAMALAR Ortam: Sınıf Donanım : Bilgisayar, tapu paket programı (TAKBĠS), A4 kâğıdı, matbu tapu kütüğü, matbu evrak (ipotek belgesi), kurģun kalem, mavi-siyah-kırmızı tükenmez kalem, silgi, yazıcı (printer), delgeç, cetvel Modül içinde yer alan her öğrenme faaliyetinden sonra verilen ölçme araçları ile kendinizi değerlendireceksiniz. Öğretmen modül sonunda ölçme aracı (çoktan seçmeli test, doğru-yanlıģ testi, boģluk doldurma, eģleģtirme vb.) kullanarak modül uygulamaları ile kazandığınız bilgi ve becerileri ölçerek sizi değerlendirecektir. iii

6 iv

7 GĠRĠġ GĠRĠġ Sevgili Öğrenci, Mesleğimiz, taģınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirleyerek hukuki durumlarını tespit etmek ve iģlemlerin kesinleģmesi sonucunda Türk Medeni Yasası nca öngörülen tapu siciline tescil ederek hak sahiplerine tapu belgelerini verme iģleminin bütünüdür. Bu anlamda düzenlemeler, kanunlar mesleğimizin kaçınılmaz gerekleridir. Modülümüzde, ipotek, ticari iģletme rehini, ipotek terkini, intifa terkini, muhtesadın devri ve terkini, kat mülkiyeti ve kat irtifakı terkini ile ilgili konu anlatımlarını ve örnekleri inceleyerek kavrayacaksınız. Öğrenme faaliyetlerinde, örneklemeler yaparak iģlem basamaklarını uygulayacak yeterli bilgi ve belge içeriklerini öğreneceksiniz. Ölçme sorularıyla kendinizi değerlendirerek öğrenme faaliyetlerinin kontrolünü yapabilirsiniz. Tapu iģlemlerinde iģlemlerin ve kayıtların doğruluğu, zaman kullanımı vb. sorumluluklar yanında kiģilik haklarına saygı, gizlilik esası gibi davranıģların da sorumluluklarınız dâhilinde olduğunu unutmayınız. 1

8 2

9 ÖĞRENME FAALĠYETĠ 1 ÖĞRENME FAALĠYETĠ 1 AMAÇ Tapu Sicil Tüzüğü, Borçlar Kanunu ve Ġcra Ġflas Kanunu na uygun olarak ipotek iģlemi yapabileceksiniz. ARAġTIRMA TaĢınmaz mallarda ipotek iģleminin hangi koģullarda ve nasıl oluģtuğunu araģtırarak örnekler temin ediniz. AraĢtırma sonucunda edindiğiniz bilgileri ve örnekleri arkadaģlarınızla paylaģınız. 1. ĠPOTEK Ġpotek, doğmuģ veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir taģınmaz malın teminat gösterilmesidir. Ġpoteğe konu olan gayrimenkul krediyi alarak borçlanan kiģiye ait olabileceği gibi üçüncü kiģiye de ait olabilir. Müstakil ve daimî haklar da ipotek edilebilir. Ticari iģletmelerin rehin edilmesi de mümkündür. TaĢınmaz malın tam olan hissesi paylara ayrılarak ipotek edilemez. Elbirliği (iģtirak hâlinde) mülkiyette, iģtirak çözülmeden bir paydaģın payı rehin edilemez. Teminat ipoteği oluģacak bir borç için taģınmazın teminat olarak gösterilmesidir. Teminat miktarı kadar yükümlülüğü vardır. Kefalette ise borcun (ipoteğin) tamamının yükümlülüğü altına girmiģ oluruz. 3

10 Belge 1.1: Ġpotek belgesi 4

11 1.1. Ġpotek ÇeĢitleri Ġpotek çeģitleri Ģu Ģekildedir: DoğmuĢ bir borç için ipotek Ġleride doğacak bir borç için kurulacak ipotek (teminat ipoteği) Kanuni ipotek DoğmuĢ Bir Borç Ġçin Ġpotek Hâlen mevcut olan yani malikin veya diğer bir kiģinin almıģ olduğu borç para için taģınmazın teminat olarak gösterilmesidir Ġleride Doğacak Bir Borç Ġçin Kurulacak Ġpotek (Teminat Ġpoteği) Henüz doğmamıģ, ileride doğması muhtemel bir alacak için dahi ipotek tesis edilebilir. Ancak ileride doğması muhtemel bu ipoteğin tahminî (azami) miktarının ipotek miktarı sütununa yazılması gerekir Kanuni Ġpotek ve ÇeĢitleri Kanuni ipotek, Medeni Kanun da veya diğer kanunlarda sınırlı olarak sayılmıģ bulunan ve alacaklıya alacağını ispat ederek alacakla ilgili gayrimenkul üzerine resen ipotek tescilini talep hakkını veren bir ipotek türüdür. Kanuni ipotek ileride sebep olacak bir olaya veya Ģarta bağlıdır. Buna ölünceye kadar bakma akitlerinde bakım alacaklısının kanuni ipotek hakkı örnek olarak verilebilir. Medeni Kanun un ilgililere tanıdığı bir ipotek tesis Ģeklidir. Kanuni ipoteğin bilinen bu özelliği bu haktan herkes yararlanmayıp bazı tapu iģlerinden dolayı hak tanınmıģtır. Örneğin satıcının sattığı taģınmaz mal üzerinde satıģ bedelini temin için yapılabilir. Medeni Kanun a göre;, SatıĢtan doğan alacağı için satılan taģınmaz üzerinde satıcı, Elbirliği ortaklığına giren taģınmazlarda paylaģmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları, Malzeme ve emek karģılığı olarak malik veya yükleniciden (müteahhitten) alacaklı olan alt yüklenici (taģeron) veya zanaatkârlar (iģçiler) kanuni ipotek hakkına sahiptir. ĠnĢaat teminat ipoteği: Özellikle Ģehirlerimizde sıkça uygulama alanı olan bir ipotek çeģididir. ĠnĢaat teminat ipotekleri ileride gerçekleģmesi olası bir alacak için söz konusudur. Genelde arsa üzerine inģaat yapılmak üzere taģınmaz veya belli bir payının müteahhide devrinde taģınmazı devreden malik lehine tesis edilmektedir. Mevcut bir alacak söz konusu olmayıp inģaatın taraflarca kararlaģtırılan Ģartlarla yapılmaması veya eksik yapılması hâlinde doğacak bir alacak söz konusudur. ĠnĢaat teminat ipoteği taģınmazın inģaata yönelik olarak devri sırasında tesis edilebileceği gibi sonradan da tesis edilebilir. 5

12 1.2. Ġpotek Tesisinde SözleĢmede Bulunması Gereken Unsurlar Ġpotek tesisi için talepte bulunacak kiģi taģınmazın maliki veya temsilcisidir. Ġpotek iģlemlerinde aģağıdaki hususların bilinmesi gerekmektedir. Ġpotek alacaklısının adı soyadı, tüzel kiģilerde ticaret unvanı TaĢınmazın ne miktar için ipotek edileceği Ġpoteğin müddeti Faizi Derecesi, ikinci ve sonraki derece ipotek tesislerinde ipoteğe serbest dereceden yararlanma hakkının tanınıp tanınmayacağı Ġpoteğin Miktarı ve Para Birimi Önceden tesis edilmiģ ipotekteki borç miktarının artırılması veya azaltılması mümkündür. Azaltılması, sadece alacaklının yazılı istemi ile yapılır. Ġlave için belirtme yapılır. Borç miktarının artırılması durumunda sözleģme değiģeceğinden resmî senet düzenlenir. Resmî senede istinaden ipoteğin düģünceler sütununda ilave Ģeklinde belirtme yapılır. Örnek 1-A ilave; borç miktarı beģ bin lira artırılarak on beģ bin liraya çıkarılmıģtır. Tarih-Yevmiye Ġpotek bedelinin Türk parası olması esastır. Ancak Medeni Kanun da belirtilen bazı istisnalar vardır Faiz Oranı ve DeğiĢkenliği TaĢınmazların ipoteğinde Ģartlara göre ve sözleģmeye bağlı olarak faiz oranı ve değiģkenliği belirlenir Derece, Aynı Derecede Birden Fazla Alacaklı ve Farklı Dereceler Medeni Kanunu muz sabit dereceler sistemini benimsemiģtir. Buna göre bulunduğu derecenin kuvveti kadar teminat teģkil eder. Ġpoteğin teminat kuvveti, tesis tarihinin önce sonra olmasına göre değil, bulunduğu dereceye göre tayin edilmektedir. Her derecedeki ipotek alacağı, sonraki derece ipotek alacaklılarından daha önceliklidir. Eğer ipotekli taģınmaz satılarak paraya çevrilirse ipotek alacakları derecelere göre dağıtılacaktır. Örneğin, birinci derece ipotek alacaklısı alacağını alacak, artarsa ikinci ve daha sonraki alacaklılara ödeme yapılacaktır Müddet Satıcının, mirasçı veya hissedarların ve ölünceye kadar bakma alacaklılarının kanuni ipotek haklarının mülkiyetin naklinden itibaren en geç üç ay içinde tescil edilmesi gerekir. 6

13 ĠnĢaatçı ipoteğinde ise tescil için önce malikin alacak miktarını tanımıģ olması veya mahkemenin bu hususa iliģkin kararı gereklidir. ĠnĢaatçı ipoteği, inģaatın baģlamasından itibaren ve sona ermesinden sonraki üç ay içinde tescil edilmelidir. Kat malikleri için tescil süresi öngörülmemiģtir Ġpotek Tesisinde Tarafların Talebine Bağlı Diğer Hususlar Serbest Derece (Tesisi, ġerhi ve Sonuçları) Tesis edilmiģ ipoteklerde mevcut ipotek derecelerinin sonradan değiģtirilmesi; indirilmesi veya yükseltilmesi mümkündür. Birinci derecede bulunan ipotek üçüncü dereceye indirilebilir. Üçüncü derecede bulunan ipotek birinci dereceye yükseltilebilir. Derece ipoteğin asli unsurlarından olduğundan derece değiģikliğinde resmî senet düzenlenmesi gerekir. Derece yükselmelerinde yükselen ipoteğin ilerleyeceği yerde boģ bulunan alacak miktarını aģmaması gerekir. AĢması hâlinde aģan miktar için (yükselerek önüne geçtiği ipoteklerin) uygunluğunu aramak gerekir. Derece yükseltilmesi genelde serbest dereceden yararlanma hakkı bulunmayan ipoteğin önündeki ipotek terkin edilerek boģalınca oraya ilerlemesi için uygulanmaktadır. Derece indirilmesi için uygunluk oluruna (muvafakatine) gerek yoktur. Derece değiģikliğinde değiģen derece kırmızı mürekkeple çizilerek hemen üstüne yeni derecesi mavi mürekkeple yazılır. Ayrıca bu değiģiklik ilave Ģeklinde ipoteğin düģünceler sütununda gösterilir. Örnek 3-C Ġlave; ipoteğin derecesi 1. dereceye yükseltilmiģtir. Tarih-yevmiye KorunmuĢ Miktar Korunan miktar mutlaka yazılmalıdır. Bu miktar üzerinden ipotek harcı ve damga vergisi tahsil edilir. KorunmuĢ miktar, korunan miktarı aģmamak kaydıyla sonradan kullanıldığında yeni tesis edilecek ipotek aynı derece ile ancak yeni tarih ve yevmiye ile tesis edilir. Daha sonra tesis edilecek rehin için saklı derece bırakılmak istenirse rehindeki Ģekle uyulmakla beraber, kütük sayfası rehin sütunu alacaklı adı kısmına "korunmuģ miktar" ibaresi ve alacak sütununa da miktarı yazılır. Faiz ve müddet sütunu boģ bırakılır Sıra Tescil Ģu Ģekilde yapılır: A.Ġ. KorunmuĢ Miktar TL Tarih Yevmiye Sıra: Ġpotek derecelerinde sıra Ģu durumlarda oluģabilir: 7

14 Mahfuz (korunmuģ) derece ayrılmasında Ġpotek derecelerinden boģalmıģ olması hâlinde sonraki ipoteklere serbest dereceden istifade etmek (faydalanmak) Ģartıyla hakkı tanınmıģsa boģ olan bu derece için Bu durumların dıģında, ipotek derecelerinde sıranın oluģması mümkün değildir. Uygulamada bazen birinci derece, birinci sırada, hatta serbest dereceden faydalanmak Ģartıyla, ipotek tesisinin talep edildiğinde rastlanmaktadır. ĠnĢaatçı ipoteği dıģında, tescile tabi kanuni ipotek haklarının sırası, tescil tarihlerine göre belirlenir Özel ġartlar Bataklıkların kurutulması ve bunlardan elde edilecek Topraklar Hakkında Kanun un kurutana yaptığı masraflar için gayrimenkul üzerinde tescile tabi olmayan bir kanuni ipotek hakkı tanımıģtır Ġpotek Tesisinde TaĢınmazın Tescili ve Payın Belirli Olması Tapuda Tescilli Gayrimenkulün Belirli Olması Belirlilik ilkesi, alacağın belirli olmasının yanında, üzerinde rehin kurulan taģınmazın da belirli olmasını gerektirir. Medeni Kanun a göre rehin kurulurken konusu olan taģınmazın belirtilmesi gerekir. Ayrıca yine Medeni Kanun a göre; paylı mülkiyette paydaģ kendi payını rehin edebilir. Paylı mülkiyete tabi bir taģınmazda, paydaģlardan her biri kendi payını rehin edebilir. Paylı mülkiyetteki taģınmazın tamamı rehin edildikten sonra paylar üzerinde rehin kurulabilir Payın Belirli Olması Tapu Sicil Tüzüğünde Payın Rehin edilmesi MüĢterek mülkiyete konu taģınmaz mallarda payın rehin edilmesi hâlinde, kimin payının rehinli olduğu, düģünceler sütununda belirtilir. TaĢınmaz mal, paylara ayrılarak rehin edilemeyeceği gibi paydaģım payı da bölünerek rehin edilemez. Kat irtifakı kurulmuģ taģınmaz mal üzerinde, arsa payları ayrı ayrı rehine konu olabilir. ĠĢtirak hâlinde mülkiyette, iģtirak çözülmeden bir paydaģın payı rehin edilemez Ġpoteğin Tesisine ĠliĢkin SözleĢme ve Ġçeriği Resmî Senet Düzenlenmesi Zorunlu Olmayan Ġpotekler T.C. Ziraat Bankasının verdiği zirai krediler, Konut yapanlara, ihracatçılara, turizm tesisi yapanlara, bunları iģletenlere, sanayicilere, esnaf ve sanatkârlara, konuları ile ilgili olarak bankalarca kamu kurum ve kuruluģlarınca açılacak krediler için tesis edilen ipoteklerdir. 8

15 Bu iģlemler nedeniyle tesis edilecek ipotekler için resmî senet tanzimi zorunlu değildir Resmî Senet Düzenlenmesi Zorunlu Olan Ġpotekler Ġpotek tesisi için kural olarak resmî senet düzenlemesi gerekir. Ancak konut yapanlara ihracatçılara, turizm tesisi yapanlarla iģletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkârlara, bankalarca veya kamu kurum ve kuruluģları ile konuları ile ilgili olarak açılacak krediler için resmî senet düzenlenmesi zorunlu değildir. Taraflar arasındaki borç sözleģmesi yevmiyeye alınarak ipoteğin tescili yapılır. Tarımsal kredilerde de aynı usule uyulmaktadır Resmî Senedin Ġçeriği ve Eklentiler (Teferruat) Teferruat, mülkiyet hakkı sahibinin yazılı istemi üzerine herhangi bir belge aranılmaksızın kütüğün beyanlar sütununa yazılır. Bu yazımda teferruatın adedi, cinsi ve miktarı gösterilir. Beyanlar sütunu, teferruatın yazımı için yeterli olmaz ise yazılı istemin tarih ve yevmiye numarası belirtilerek dosyasındaki istem belgesine yollama yapılır Resmî Senedin Matbu Hâle Getirilmesi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce izin verilen bankalarca ve diğer kredi finans kurumlarınca ipotek iģlemlerinde matbu resmî senet kullanılması mümkündür. Düzenlenen resmî senette, ipoteğin unsurları olan süre, rehin miktarı, derece-sıra, alacaklısının adı-soyadı-baba adı, tüzel kiģinin unvanı ve faiz oranının ipoteğin tesisi sırasında resmî senede, ipotek belgesine ve tapu kütüğüne yazılması veya en azından bila faiz (faizsiz), bila müddet (süresiz), fekki bildirilinceye kadar (FBK) Ģeklinde bir belirtme yapılması zorunludur Resmî Senedin DıĢındaki Özel SözleĢmelere Atıfta Bulunmak TaĢınmazın ipoteğinde düzenlenen resmî senet dıģındaki sözleģmede Ģartlar belirtilir. Ancak resmî senette belirtilen koģullar esas alınır Ġpotek Tesis ġekilleri Ġpotek tesis Ģekilleri Ģu Ģekildedir: Hükmen (mahkeme kararı ile) ipotek tesisi Paylı ve elbirliği (iģtirak hâli) mülkiyetinde ipotek tesisi ġarta bağlı olarak ipotek tesisi Birden fazla taģınmaz üzerinde ipotek tesisi Yabancı para üzerinden ipotek tesisi Hükmen (Mahkeme Kararı Ġle) Ġpotek Tesisi Ġpotek Ģekle tabi akitli bir iģlemdir. Aranılan Ģartı da Tapu Sicil Müdürlüğünde iģlem için resmî senet düzenlenmesidir. Ancak herhangi bir konuda Mahkemelerce verilmiģ hükmen ipotek tesciline ait kararlar Anayasadaki ilgili madde gereğince kesinleģmiģ 9

16 mahkeme kararlarının idarece uygulanması zorunludur. Ġcra Ġflas Kanunu na göre icra tetkik mercii kararı ile de hükmen ipotek tesisi mümkündür Paylı ve Elbirliği (ĠĢtirak Hâli) Mülkiyetinde Ġpotek Tesisi Hisseli taģınmazlarda, hissedarların taģınmazdaki hisselerini, diğer hissedarların iznini almadan ipotek etmeleri mümkündür. ĠĢtirak hâlinde kayıtlı taģınmazlarda ise her ortağın taģınmazdaki hissesi belirli olmadığından ipotek tesisi için iģtirak hâlinin çözülerek hisseli mülkiyete geçilmesi veya tüm ortakların taģınmazı birlikte ipotek etmeleri gerekecektir ġarta Bağlı Olarak Ġpotek Tesisi Taraflar ipoteğin, bedel, faiz, müddet gibi unsurların yanında, ikinci bir takım hususların yerine getirilmesini de Ģart koģabilir. Bu Ģartlar düzenlenecek resmî senette de belirtilebilmektedir. Taraflar isterse söz konusu Ģartları içerir, aralarında düzenleyecekleri sözleģmeleri de Tapu Sicil Müdürlüğüne ibraz edebilirler. Söz konusu Ģartlar daha çok ipoteğin teminatı kapsamı ile ilgili olmaktadır (teferruat, kira, sigorta bedeli kamulaģtırma vb.) Birden Fazla TaĢınmaz Üzerinde Ġpotek Tesisi Birden fazla taģınmaz, aynı borç için ipotek edilebilmektedir. Ġpotek edilecek taģınmazların aynı mal sahibine ait olması veya müģterek ve müteselsil borçlu kiģilerin taģınmazlarla malik olması gerekir. MüĢterek veya müteselsil borç durumu söz konusu olmaksızın birden çok kiģilere ait taģınmazların ipoteğinde, her bir taģınmazın ne miktar için ipotekten sorumlu olduğunun belirlenmesi gerekir. Belirtilmezse talep yerine getirilmeyecektir. Birden fazla taģınmazın aynı borç için ipotek edilmesinde, iģleme konu taģınmazlar ayrı ayrı Tapu Sicil Müdürlüklerinde de kayıtlı olabilir. Bu hâlde iģlem taģınmazların kayıtlı olduğu Tapu Sicil Müdürlüklerinin birisinde yerine getirilebilir Yabancı Para Üzerinden Ġpotek Tesisi Ġpotek bedelinin Türk parası olması esastır. Ancak Medeni Kanun da belirtilen bazı istisnalar vardır. Vadesi beģ yıl ve daha fazla olan dıģ kaynaklı krediler için yabancı para üzerinden ipotek tesisi mümkündür Ġpoteğin Tescili, Ġpotek Belgesi ve SözleĢme Suretinin Verilmesi Ġpoteğin tescili tapu kütüğünün bu iģlem için ayrılmıģ özel bölümünde yapılmaktadır. Her ipotek A, B, C gibi devam eden harfler altında gösterilmektedir. Alacaklıların adı, soyadı, baba adı, tüzel kiģilerde unvanı yazılır. Ġpotek miktarı varsa faiz oranı, ipoteğin derecesi ve müddeti yazılır. 10

17 Tapu Sicil Tüzüğü nde rehin haklarının tescili TaĢınmaz mal rehin haklarının tescili, kütük sayfası özel kısmından aģağıdaki Ģekilde yapılır. Her bir rehin hakkı, A, B, C... gibi harfler altında tescil edilir. Tescilde, ipotek "Ġ", ipotekli borç senedi "Ġ. B.", irat senedi "Ġ.S." harfleriyle gösterilir. Alacaklının adı, soyadı ve baba adı, tüzel kiģinin unvanı yazılır. Ġpotekli borç senedi hamiline yazılı ise bu durum belirtilir. Rehin miktarı, varsa faiz oranı, rehin derecesi, rehin müddeti ile tescil tarihi ve yevmiye numarası yazılır. Rehin hakkının tesisindeki Ģartlarda yapılan değiģikliğe ait sözleģmelerle alacağın kısmen ödenmesine iliģkin istemler ve Borçlar Kanunu uyarınca yapılacak alacağın temliki sözleģmeleri ve benzerleri, düģünceler sütununda belirtilir. Serbest dereceden yararlanma hakkı veren sözleģmeler Ģerhler sütununda gösterilir MüĢterek Ġpoteğin Tescili Tapu Sicil Tüzüğü nde müģterek rehin tescili aģağıdaki Ģekilde yapılır: Aynı malike ait birden çok taģınmaz mal veya payı aynı alacak için rehin edilirse ilgili taģınmaz malların kütük sayfaları rehin sütununa alacak miktarının tamamı tescil edilmekle birlikte, düģünceler sütununda hangi taģınmaz mallarla müģtereken rehinli olduğu belirtilir. MüĢtereken ve/veya müteselsilen borçlu kimselere ait birden çok taģınmaz mal veya payı aynı alacak için rehin edilirse ilgili bütün taģınmaz mal kütük sayfaları, rehin sütununa alacak miktarının tamamı tescil edilmekle birlikte, düģünceler sütununda hangi taģınmaz mallarla müģterek rehinli olduğu belirtilerek müģterek ve müteselsil borç olduğu ayrıca açıklanır. MüĢterek ve/veya müteselsil borç durumu söz konusu olmaksızın aynı alacak için birden çok kiģilere ait taģınmaz mal veya pay rehin edilirse taģınmaz mal veya paylardan her birinin bu alacağını belli bir kısmı için rehin edilmesi gerekir. Ġlgili taģınmaz malların kütük sayfaları rehin sütununa, rehin miktarından taģınmaz mala isabet eden miktarı tescil edilir. Ġstemde bulununlar her bir taģınmaz malın ne miktar için rehin edildiğini belirtmezlerse istem reddedilir Paylı TaĢınmaz Malda Ġpoteğin Tescili MüĢterek mülkiyete konu taģınmaz mallarda payın rehin edilmesi hâlinde, kimin payının rehinli olduğu düģünceler sütununda belirtilir. TaĢınmaz mal, paylara ayrılarak rehin edilemeyeceği gibi paydaģın payı da bölünerek rehin edilemez. Kat irtifakı kurulmuģ 11

18 taģınmaz mal üzerinde arsa payları ayrı ayrı rehine konu olabilir. ĠĢtirak hâlinde mülkiyette, iģtirak çözülmeden bir paydaģın payı rehin edilemez Rehin Haklarına Ait DüĢünceler Rehin haklarına ait düģünceler sütunundaki rehinle ilgili belirtmeler, rehin hangi harf ile tescil edilmiģ ise o harf kullanılarak yazılır. Aynı rehin için birden fazla belirtme yazılması hâlinde de aynı harf kullanılır. Rehinle yükümlü pay devre konu olursa düģünceler sütunundaki eski malikin adı çizilip devir iģlemine iliģkin tarih ve yevmiye ile rehine ait harf kullanılmak suretiyle yeni malikin adı yazılır. Rehinin terkini hâlinde düģünceler sütunundaki rehine iliģkin belirtmeler de terkin edilir Ġpotek Belgesinin ve SözleĢme Suretinin Ġlgilisine Verilmesi Ayrı müdürlüklerin yetki alanlarında bulunan taģınmaz mallarla ilgili müģterek rehin, taksim ve trampa iģlemleri, istem hangi müdürlüğe yapılmıģ ise ilgili müdürlüklerinden yetki alınmak suretiyle o müdürlükçe sonuçlandırılır ve tescilin yapılması için resmî senet ve diğer belgelerin tasdikli birer örneği ilgili müdürlüklere gönderilir Ġpotek Alacağının Temliki (Devri), ġartları, Akit ve Tescil ġekli Ġpotek alacağının bir baģkasına devir ve temliki mümkündür. Borçlunun muvafakatini aramaya gerek yoktur. Alacağınki temliki noterde düzenlenecek bir sözleģme ile yapılabilir. Bu sözleģme tapu sicil müdürlüğüne ibraz edilirse tescil istem belgesi düzenlenerek gereği yapılır. Noterde düzenlenmemiģse tapu sicil müdürlüğünde tescil istem belgesine imzaları alınarak alacağın temliki gerçekleģtirilebilir. Uygulamada alacağın temliki için resmî senet düzenlenmektedir. Alacağın tamamının değil de bir kısmının temliki de mümkündür. Hatta ilk alacaklı tarafından temlik edilmiģ bir alacağın daha sonraki alacaklılar tarafından da temliki mümkündür. Böyle bir hâlde düģünceler hanesindeki belirtme terkin edilerek ilave Ģeklinde yeni bir belirtme yapılır. Bu belirtmeden sonra ipotek borçlusu olan malike yazılı bilgi verilir. Alacağın temliki tapu kütüğünde Ģu Ģekilde gösterilir. Rehinler kısmındaki ilk alacaklının adı, soyadı, baba adı kırmızı kalemle çizilir ve üzerine düģüncelere bakınız anlamına gelen (DB) harfleri, düģünceler sütununda da ipotekle ilgili harfle yeni alacaklının adı, soyadı, baba adı iģleme ait tarih ve yevmiye numarası yazılır. D.B : 1 A-Ġ Mehmet Sadık Yumuk : Ġlyas oğlu DüĢünceler sütununa: 1-A Ġlave : Alacak Ahmet oğlu Oğuz KESER e temlik edilmiģtir. Tarih-yevmiye 12

19 1.9. Ġpotekten Sonra Tesis Edilen (Kurulan) Ayni Haklar Bir taģınmaz üzerinde alacaklı lehine ipotek tesis edildikten sonra çeģitli sınırlı ayni hakların kurulması söz konusu olabilir. TaĢınmaz üzerinde daha önce tesis edilmiģ bulunan ipotek hakları ile sonradan kurulan sınırlı ayni haklar arasında sıra (çatıģma) meselesi ile karģı karģıya kalınacaktır. Medeni Kanunu muzda bu soruna çözüm bulmak amacı ile rehinden sonra kurulan ayni haklar la ilgili maddeye yer vermiģtir. Bu hükümle kanun koyucu, malikin taģınmazı üzerinde ipotek tesis ettikten sonra, baģka sınırlı ayni haklar kurmayacağına dair taahhüdünün ekonomik faaliyetini (kiģiliğini ekonomik açıdan geliģtirme hakkını) hukuken izin verilmez bir Ģekilde sınırlayacağı için geçersiz olacağını kabul etmiģtir. Kısacası, bir taģınmaz üzerinde ipotek tesis edildikten sonra çeģitli sınırlı ayni haklar kurulabilecektir. Ġpotek hakkı ile sınırlı ayni haklar arasında sıra (çatıģma) meselesinin çözümü için her Ģeyden önce bu hakların ipotekli alacaklının muvafakatı ile kurulup kurulmadığının ele alınması gerekecektir. TaĢınmaz üzerinde ipotek tesis edildikten sonra kurulan sınırlı ayni haklar (geçit irtifakı, kaynak irtifakı veya taģınmaz yükü gibi haklar) ipotekli alacaklının muvafakatı ile kurulmuģlarsa bu hakların ipoteğe oranla sıra itibariyle öncelikli olduğu kabul edilecektir. Yani ipotekle teminat altına alınan borç ifa edilmediği takdirde ipotekli taģınmaz, üzerindeki sınırlı ayni haklarla birlikte satıģa arz edilecek; dolayısıyla taģınmazı cebri icra yoluyla satıģ sürecinde iktisap edecek üçüncü kiģi onu üzerindeki bu yüklerle iktisap edecektir. Bu da taģınmazın değerinin düģmesine neden olacaktır. Ancak ipotekli alacaklı bu hakların kurulmasına muvafakat ettiği için bu hukuki sonuca katlanmakla yükümlü olacaktır. TaĢınmaz üzerinde ipotek tesis edildikten sonra kurulan sınırlı ayni haklar (geçit irtifakı, kaynak irtifakı veya taģınmaz yükü gibi haklar) ipotekli alacaklının hakkının, bu sınırlı ayni haklar karģısında öncelikli olduğu kabul edilecektir. Medeni Kanun un ve Ġcra Ġflas Kanunu muzun Sonradan tesis edilen taģınmaz mükellefiyetleri ve ipotekli ve mahcuz taģınmazların kiralanmasında hüküm maddesi ile değerlendirilmesi gerekir. Değerlendirdiğimiz bu hükümler sonucunda Ģu sonuçlar ortaya çıkmıģtır. Ġpotekli alacaklı, malikin ipotekli taģınmaz üzerinde irtifak hakları ya da taģınmaz yükleri tesis etmesine engel olmayacaktır. Ġpotekli alacaklının muvafakati alınmadan kurulan bu sınırlı ayni haklar taģınmaz üzerinde ancak ipotekten sonraki bir sırayı iģgal edebilecektir. Ġpotekli alacaklı, bu hakların doğrudan doğruya terkinini talep etme hakkına sahip değildir. Kanunun ona sağladığı tek imkân, taģınmazın cebri icra yoluyla paraya çevrilmesi sürecinde ortaya çıkmaktadır. Ġpotekli alacaklı, taģınmazın, üzerindeki irtifak hakları ya da taģınmaz yükleri ile birlikte ya da onlardan arınmıģ bir biçimde paraya çevrilmesini talep etme imkânına sahip olmaktadır. 13

20 Ġpotekli alacaklı, taģınmazın üzerindeki yüklerle birlikte paraya çevrilmesini talep edecek olursa alıcı taģınmazın mülkiyetini üzerindeki yüklerle birlikte iktisap edecektir. Teklif edilen en yüksek bedelin ipotekli alacaklıyı tümüyle tatmin etmesi düģük bir ihtimaldir. Dolayısıyla ipotekli alacaklı, taģınmazın üzerindeki yüklerden arınmıģ bir biçimde paraya çevrilmesini talep edecek, alıcı da taģınmazı üzerindeki yüklerden âri (arınmıģ) bir biçimde iktisap edecektir. TaĢınmazın satıģından ele geçen bedel, ipotekli alacaklının alacağını karģılamaya yeter ve geriye bir miktar para artacak olursa bu tutarın terkin edilmiģ sınırlı ayni hak sahiplerine sıralarına göre dağıtılması gerekecektir Ġpotekli Gayrimenkulün Temliki (SatıĢı, BağıĢı, Trampası) Müteahhide temlik edilen hisse üzerine arsa sahibi lehine teminat ipoteği tesis edilmesi mümkündür. Bundan amaç, inģaatın yapılmaması veya yapımının aksaması hâlinde arsa sahibinin haklarını korumaktır. Arsanın belli payının temliki yerine kat irtifakı kurularak müteahhide inģaatı yapmak karģılığı kat irtifaklı bağımsız bölümlerden bir kaçının temliki de mümkündür. Bu hâlde bağımsız bölümler üzerine arsa sahibi lehine ipotek konarak inģaat belirli seviyelere geldikçe bu ipoteklerin terkini yoluyla arsa sahibine bir güvence sağlanmıģ olacaktır. Ayrıca müteahhidin kendi adına olan kat irtifaklı yerleri ipotekli olarak satarak kredi temin etmesi imkânı da sağlanmıģ olur. Kat karģılığı temlik iģleminde temlik edilen taģınmaz veya pay malikin adından terkin edilerek kat yapmayı taahhüt eden müteahhit (yüklenici) adına tescil edilir. (TST.24, 25). Resmî senette ipotek kurulması öngörülmüģse rehinler sütununa bu ipotek tescil edilir. Ġpotekli satıģ Bir taģınmaz mal üzerinde ipotek bulunması taģınmazın satıģına veya üzerinde baģkaca hak kurulmasına engel değildir. Ġpoteğin varlığı resmî senedin uygun bir yerine yazılarak satıģ yapılabilir. Ġpoteği görerek taģınmazı satın alan alıcı, ipotek borcunu da yüklenmiģ sayılmaz. Onun külfeti sadece bu ipotek borcu ödenmez ise taģınmazın icra kanalıyla satılmasına katlanmaktır. Bunun için düzenlenecek resmî senede... ipoteği görerek ve doğabilecek hukuki sonuçlarını kabul ederek satın aldığını... Ģeklinde yazmak gerekir. Ġpotek borcu ile satıģ Ġpotekli taģınmaz mal ipotek borcuyla satılabilir. Bu hâlde düzenlenecek resmî senette açıkça ipotek borcu kabul edilerek taģınmazın satıldığı yazılır. Uygulamada resmî senede ipotek borcunu kabul ederek hukuki vecibeleri ile birlikte satın aldığını... Ģeklinde yazılmaktadır. Ġpotek borcunu kabul ederek satıģ için ipotek alacaklısının rızasını almaya gerek yoktur. Ancak bu satıģtan sonra tapu sicil müdürlüğünün derhâl alacaklıya durumu bir yazı ile ihbar etmesi gerekir. Ġpotek alacaklısı bu ihbar tarihinden itibaren 1 yıl içinde tapu sicil 14

21 müdürlüğüne ve taraflara yazılı olarak haber vererek bu satıģın kendisini bağlamayacağını, hakkını önceki borçluya karģı muhafaza ettiğini beyan etmediği takdirde, önceki borçlu borcundan kurtulur ve artık ipotek borcunu taģınmazı satın alan kimsenin ödemesi gerekir ĠĢlemin Mali Yönü ĠĢleme konu taģınmaz miras veya bağıģ yolu ile edinilmiģse veraset ve intikal vergisi iliģiğinin ilgili vergi dairesinden kestirilmesi gerekir. Harçlar Kanunu na göre akdin icrasından önce, ipotekle temin edilen borç miktarı üzerinden binde 3.6 tapu harcı ve Damga Vergisi Kanunu na bağlı binde 7.5 oranında damga vergisi, ipotek borçlusundan tahsil edilir. Bankalar, özel finans kurumları, yurt dıģı kredi kuruluģları ile uluslararası kurumlarca kullandırılacak kredilerin teminatına yönelik olarak yapılacak ipotek iģlemlerinde kanun uyarınca harç ve damga vergisi tahsil ettirilmeyecektir. Ayrıca bu kanun uygulamasında tereddüt oluģması hâlinde, ilgili maliye kuruluģundan alınacak cevabi yazı doğrultusunda iģleme yön verilmelidir. Bankalarca kullandırılan kredilerin teminatını teģkil etmek üzere tesis edilecek olan ipotek iģleminden tahsil edilecek harcın tapu kütüğüne yazılacak ipotek miktarı üzerinden değil, verilen kredi tutarı üzerinden hesaplanması gerekir. Ayrıca resmî senet örneğinin istenmesi hâlinde suret harcı tahsil edilir. Döner Sermaye ĠĢletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir Ġpotekli Borç Senedi ve Ġrat Senedi Ġpotekli borç senedi Ġpotekli borç senedi, hem gayrimenkul değerinin hem de Ģahsi sorumluluğun sürdüğü bir gayrimenkul rehini çeģididir. Ġpotekli borç senedi Gayrimenkul rehini + Ģahsi sorumluluk Ġpotekli borç senedinde gayrimenkulün değeri bağımsızlaģtırılmıģ ve bir kıymet evraka bağlanarak tedavülü sağlanmıģtır. Ġpotekli borç senedinde, hem gayrimenkul rehini, hem de Ģahsi sorumluluk söz konusudur. Ġpotekli borç senedinde, irat senedinden farklı olarak eģyaya bağlı bir borç iliģkisi yoktur. Borçluluk borca teminat teģkil eden gayrimenkulün mülkiyetine bağlanmıģ değildir. Bu nedenle bir üçüncü Ģahıs ipotekli borç senedi için kendi gayrimenkulünü teminat gösterebilir. Ġrat senedi Gayrimenkulün değerini tedavül ettirmek amacını taģır. Ġrat senedi ile gayrimenkulün değeri bağımsızlaģtırılmıģtır. BağımsızlaĢtırılan bu değer gayrimenkulden ödenmesi gerekli bir para borcu Ģeklinde gayrimenkule bir yükümlülük olarak yüklenmiģtir. KiĢi Ģahsi 15

22 malvarlığı ile sorumlu değildir. Ġrat senedi, hem alacağı kapsar hem de bunu teminat altına alan gayrimenkul rehinini kapsar. Rehinli gayrimenkulün değeri bu yolla düzenlenen kıymetli evrak vasıtasıyla parçalara bölünerek tedavüle çıkarılır. Ġrat senedinin düzenlenmesi ile soyut bir alacak doğar. Ġpotekle irat senedi arasında baģlıca farklar aģağıda belirtilmiģtir. Ġrat senedi Gayrimenkul rehini Ġpotek, kanundan dolayı alacağın varlığını önceden ararken irat senedinin çıkarılması için baģlangıçta bir borcun varlığı aranmaz. Ġpotek, alacağın varlığını bağlamıģken irat senedi alacağın varlığından bağımsızdır. Ġpotek, alacağın varlığına bağlı iken mesela onun sona ermesi ile sona ererken irat senedi daha sabittir. Alacak sona erse de devam eder. Ġpotek, hem ipotekli gayrimenkulü ile hem de Ģahsen bütün varlığı ile sorumlu iken irat senedinde sadece gayrimenkul ile sorumludur. Ġpotekli borç senedi veya irat senetlerinin düzenlenmesi Ġpotekli borç senedi veya irat senedi, istem belgesi veya gerekiyorsa resmî senet düzenlendikten sonra düzenlenir. Bu senetlerde taģınmaz malın kayıtlı bulunduğu kütüğün sayfa numarası, mahallesi veya köyü, sokağı, türü, niteliği, ada ve parsel numaraları, resmî değeri, taģınmaz malı önceden sınırlamıģ yükümlülükler ve taģınmaz mala iliģkin irtifak hakları ve rehin hakları yer alır. Bir senet iptal edilip de yerine yeniden senet verildiğinde yeni senette eski senedin yerine verildiği belirtilir. Ġpotekli borç ve irat senetleri, taģınmaz mal sahibiyle birlikte borçlu tarafından imzalanır. Ġpotekli borç ve irat senetleri tapu siciliyle karģılaģtırılarak kapsamı sicil içeriğine uygun olduğu takdirde ilgili müdür ile yetkili hâkim tarafından imza edilir. 16

23 UYGULAMA FAALĠYETĠ UYGULAMA FAALĠYETĠ Ġpotekli bir taģınmazın bilgilerini edinerek; Ġpotek çeģidini belirleyiniz. Yapılacak iģlemleri gözden geçiriniz. TaĢınmazın ipoteğine iliģkin iģlemleri gerçekleģtiriniz. ĠĢlem Basamakları Ġpotek istemini alınız. ĠĢleme ait evrakları alınız. Resmî senet hazırlayınız. Ġpotek belgesini hazırlayınız. Yevmiye kaydı yapınız. Taraflara evrak suretlerini veriniz. ĠĢlemi kütüğe tescil ediniz. Evrakları arģivleyiniz. Öneriler Ġpotek Ģartlarını inceleyiniz. Tapu Sicil Tüzüğü ne uygun gerekli evrakları hatırlayınız. ĠĢlem için bilgi kontrolünü yapınız. Ġpotekli taģınmazın bilgilerini karģılaģtırınız. Yevmiye numarasını ve tarihini kontrol ediniz. Tarafların bilgilenmelerini sağlayınız. Tescil uygunluğunu belirleyiniz. Gerekli evrakları iģleyip yevmiyeye bağlı kalarak arģivdeki yerini belirleyiniz. 17

24 KONTROL LĠSTESĠ Bu faaliyet kapsamında aģağıda listelenen davranıģlardan kazandığınız beceriler için Evet, kazanamadığınız beceriler için Hayır kutucuğuna (X) iģareti koyarak kendinizi değerlendiriniz. Değerlendirme Ölçütleri Evet Hayır 1 Ġpotek istemini aldınız mı? 2 ĠĢleme ait evrakları aldınız mı? 3 Resmî senet hazırladınız mı? 4 Ġpotek belgesini hazırladınız mı? 5 Yevmiye kaydı yaptınız mı? 6 Taraflara evrak suretlerini verdiniz mi? 7 ĠĢlemi kütüğe tescil ettiniz mi? 8 Evrakları arģivlediniz mi? DEĞERLENDĠRME Değerlendirme sonunda Hayır Ģeklindeki cevaplarınızı bir daha gözden geçiriniz. Kendinizi yeterli görmüyorsanız öğrenme faaliyetini tekrar ediniz. Bütün cevaplarınız Evet ise Ölçme ve Değerlendirme ye geçiniz. 18

25 ÖLÇME VE DEĞERLENDĠRME ÖLÇME VE DEĞERLENDĠRME AĢağıdaki cümlelerde boģ bırakılan yerlere doğru sözcükleri yazınız. 1. DoğmuĢ veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir taģınmaz malın teminat gösterilmesine..denir. 2. Teminat ipoteği oluģacak bir borç için taģınmazın.. olarak gösterilmesidir. 3. Bir taģınmaz mal üzerinde ipotek bulunması taģınmazın.. veya üzerinde baģkaca hak kurulmasına engel değildir. 4. Ġpotekte alacağın temliki için.. düzenlenmektedir. 5. Ġpotek alacağının bir baģkasına devir ve. mümkündür. 6. Rehin haklarına ait düģünceler sütunundaki rehinle ilgili., rehin hangi harf ile tescil edilmiģ ise o harf kullanılarak yazılır. 7. Ġstemde bulununlar her bir taģınmaz malın ne miktar için rehin edildiğini belirtmezlerse. reddedilir. 8. Ġpoteğin tapu kütüğünün bu iģlem için ayrılmıģ özel bölümünde yapılmaktadır. 9. Birden fazla taģınmaz aynı borç için edilebilmektedir. 10. Teferruat, mülkiyet hakkı sahibinin yazılı istemi üzerine herhangi bir belge aranılmaksızın kütüğün. sütununa yazılır. 11. Ġpotekte alacağın belirli olmasının yanında, üzerinde rehin kurulan taģınmazın da belirli olmasını gerektirir. 12. TaĢınmazın ipoteğinde Medeni Kanun umuz sistemini benimsemiģtir. 13. TaĢınmazların ipoteğinde Ģartlara göre ve.. bağlı olarak faiz oranı ve değiģkenliği belirlenir. 14. Önceden tesis edilmiģ ipotekteki.. artırılması veya azaltılması mümkündür. 15. Ġpotek bedelinin.... olması esastır. Ancak Medeni Kanun da belirtilen bazı istisnalar vardır. 16. Ġpotekli borç senedi, hem gayrimenkul değerinin, hem de Ģahsi sorumluluğun sürdüğü bir. çeģididir. 17. Ġrat senedi gayrimenkulün.. tedavül ettirmek amacını taģır. 19

26 18. Ġrat senedi ile gayrimenkulün değeri Ġpotekte iģleme konu taģınmaz.. veya. yolu ile edinilmiģse veraset ve intikal vergisi iliģiğinin ilgili vergi dairesinden kestirilmesi gerekir. 20. Ġpotekli borç senedi veya irat senedi,.. veya gerekiyorsa resmî senet düzenlendikten sonra düzenlenir. DEĞERLENDĠRME Cevaplarınızı cevap anahtarıyla karģılaģtırınız. YanlıĢ cevap verdiğiniz ya da cevap verirken tereddüt ettiğiniz sorularla ilgili konuları faaliyete geri dönerek tekrarlayınız. Cevaplarınızın tümü doğru ise bir sonraki öğrenme faaliyetine geçiniz. 20

27 ÖĞRENME FAALĠYETĠ 2 ÖĞRENME FAALĠYETĠ 2 AMAÇ Tapu Sicil Tüzüğü, Borçlar Kanunu ve Ġcra Ġflas Kanunu na uygun olarak ticaret rehini iģlemi yapabileceksiniz. ARAġTIRMA Ticaret rehini ile ilgili örnekleri araģtırarak inceleyiniz. Edindiğiniz bilgileri sınıfta arkadaģlarınızla paylaģınız. 2. TĠCARĠ ĠġLETME REHĠNĠ Ticari iģletmelerin rehine konu edilmesi mümkündür. Ticarethane, fabrika veya ticari Ģekilde iģletilen diğer iģletmeler, ticari iģletme sayılır. Büyük, orta ve küçük tacir ve sanayicilerin gereksinim duyduğu krediyi sağlama amacıyla Ticari ĠĢletme Rehini Kanunu kabul edilmiģtir. Ayrıca bu Kanun un verdiği yetkiyle Ticari ĠĢletme Rehini Sicili Tüzüğü yürürlüğe konmuģtur. Ticari iģletme rehini ticaret veya esnaf ve sanatkâr sicilinde kayıtlı ticari iģletmeler üzerinde kurulabilir. Bu nedenle ticaret sicilinde kayıtlı olanlar için ticaret sicilinde, esnaf ve sanatkâr sicilinde kayıtlı olanlar için esnaf sanatkâr sicilinde bu rehinin tescili yapılır. Kanun hepsi için ticari iģletme rehini tabirini kullanmıģtır. Ancak bu rehini iģletmenin kayıtlı olduğu sicile göre ikiye ayırabiliriz. Ticari iģletme rehini Esnaf ve sanatkâr iģletmesi rehini Ticari iģletme rehini sözleģmesi, tüzel kiģiliği haiz (taģıyan) ve sermaye Ģirketi olarak kurulmuģ kredi müesseseleri (kuruluģları), kredili satıģ yapan gerçek ve tüzel kiģiliği haiz (taģıyan) kuruluģlar ve kooperatifler ile ticari iģletmenin maliki bulunan gerçek ve tüzel kiģiler arasında yapılır. Rehin sözleģmesi, ticari iģletmenin kayıtlı bulunduğu sicil çevresindeki bir noter tarafından düzenlenir. SözleĢmede, rehine iliģkin ayrıntı ve özellikler de yer alır. Bu maddelerden teferruat (eklenti) niteliğinde olanlar, talep edilmesi hâlinde Tapu Sicil Tüzüğü nde tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır. Bu yazımda teferruatın adedi, cinsi ve kıymeti gösterilir. Rehin hakkı ticari iģletme sahibinin veya kredi müessesesinin veya alacaklının yazılı talebi üzerine ticari iģletmenin kayıtlı bulunduğu ticaret veya esnaf ve sanatkâr siciline tescil ile doğar. 21

28 2.1. Ticari ĠĢletme Rehininin Kapsamı Ticari iģletme rehini aģağıdaki hususları kapsar: Ticaret unvanı ve iģletme adı Rehinin tescili anında mevcut ve iģletmenin faaliyetine tahsis edilmiģ olan makine, araç, alet ve motorlu nakil araçları Ġhtira beratları, markalar, modeller, resimler ve lisanslar gibi sınai haklar 2.2. Ġstenen Belgeler Ticari iģletme rehininin düzenlenmesi için Ģu belgeler gereklidir: Ticaret sicil müdürlüğünün yazısı Noterce düzenlenmiģ ticari iģletme rehini sözleģmesinin bir örneği (Zorunlu olmamakla beraber istenmesinde yarar vardır.) 2.3. Beyanlar Sütununda Belirtilmesi Ticaret veya esnaf ve sanatkâr siciline tescilinden sonra ticaret veya esnaf ve sanatkâr sicili memurunun yapacağı bildiri üzerine, kanuna göre tesis edilen rehin, ticari iģletmenin üzerinde faaliyet gösterdiği gayrimenkul iģletme sahibine ait ise bu gayrimenkulün tapu kütüğünün beyanlar sütununa kaydedilir. Ticari iģletme rehininin tapu sicilini ilgilendiren yönü de bu beyanlar sütununa kayıt iģidir. Ticaret veya esnaf sanatkâr sicili memuru, bildirimini derhâl ve resen yapar. Bunun için rehin alacaklısının veya iģletme sahibinin talepte bulunmasına gerek yoktur. Ticari iģletme rehininin ticaret veya esnaf sanatkâr siciline tescilinde; Alacaklının ticaret unvanı, Açık adresi ve ikametgâhı, Alacağın Türk lirası olarak miktarı, Ticari iģletmenin ne miktar için teminat teģkil edeceği, Alacak faizli ise faiz oranı kaydedilmektedir. Tapu sicilinin beyanlar sütununda yapılacak belirtmenin de bu hükme paralel olarak tarih ve yevmiye numarası altında aģağıdaki Ģekilde yapılması gerekir. Örnek Bu parsel üzerinde bulunan. Aġ ye ait ticari iģletme bir yıl vadeli % 14 faizle TL karģılığı.. lehine rehin edilmiģtir. Tarih-Yevmiye Ticari iģletme rehini son bularak ilgili sicilinden terkin edilirse ilgili sicilin memuru bir yazı ile tapu sicilinin beyanlar sütununa yazılan kaydın terkinini istemekle mükelleftir. 22

29 Beyanlar sütununa yazımı gibi belirtmenin terkini de ilgili sicil memurunun yazısı üzerine yapılacak rehin taraflarının istemi aranmayacaktır Beyanlardaki Belirtmeden Sonra Ticaret Siciline Yazılacak Yazı Ticari iģletme rehininin kütüğün beyanlar sütununda belirtilmesinden sonra tapu sicil müdürlüğünce, ticaret veya esnaf sanatkâr siciline rehinin tapu kütüğüne kaydedildiği yönünde bilgi verilir. Bu bilgilendirme resmî bir yazıyla yapılır Birden Fazla Rehin Tesisi Aynı ticari iģletme üzerinde birden fazla ticari iģletme rehini tesis edilebilir. Böyle bir hâlde ilgili sicil memurluğunun bildirisi üzerine önceki belirtme terkin edilmeden yeni rehin veya rehinler yine tapu sicilinin beyanlar sütununda belirtilir ĠĢlemin Mali Yönü Ticari iģletme rehininin tapu sicilinin beyanlar sütununda gösterilmesi için Harçlar Kanunu na göre, binde 3.6 oranında rehin harcı tahsil edilmektedir. Ticari iģletme rehinine yönelik olarak beyanlar sütununda yapılan belirtmenin terkini ilgili sicil memurunun yazısı üzerine yapılacağından herhangi bir harca tabi değildir. 23

30 UYGULAMA FAALĠYETĠ UYGULAMA FAALĠYETĠ Ticari iģletme rehini için gerekli belgeleri hatırlayarak temin ediniz. ĠĢlemin tapu kütüğündeki kaydını yapınız. ĠĢlem Basamakları Ticaret sicil müdürlüğünün yazısını alınız. Noterce düzenlenmiģ ticari iģletme rehini sözleģmesinin bir örneğini alınız. ĠĢlemi yevmiye defterine kaydediniz. Tapu kütüğünün ilgili sütununa kaydediniz. Öneriler Ticari iģletmenin bilgilerini kontrol ediniz. Rehinin içeriğini inceleyiniz. Yevmiye numarasını ve tarihini kontrol ediniz. Ticaret rehini ile ilgili sütunu tespit ediniz. 24

31 KONTROL LĠSTESĠ Bu faaliyet kapsamında aģağıda listelenen davranıģlardan kazandığınız beceriler için Evet, kazanamadığınız beceriler için Hayır kutucuğuna (X) iģareti koyarak kendinizi değerlendiriniz. Değerlendirme Ölçütleri Evet Hayır 1 Ticaret sicil müdürlüğünün yazısını aldınız mı? 2 Noterce düzenlenmiģ ticari iģletme rehini sözleģmesinin bir örneğini aldınız mı? 3 ĠĢlemi yevmiye defterine kaydettiniz mi? 4 Tapu kütüğünün ilgili sütununa kaydettiniz mi? DEĞERLENDĠRME Değerlendirme sonunda Hayır Ģeklindeki cevaplarınızı bir daha gözden geçiriniz. Kendinizi yeterli görmüyorsanız öğrenme faaliyetini tekrar ediniz. Bütün cevaplarınız Evet ise Ölçme ve Değerlendirme ye geçiniz. 25

32 ÖLÇME VE DEĞERLENDĠRME ÖLÇME VE DEĞERLENDĠRME AĢağıdaki cümlelerde boģ bırakılan yerlere doğru sözcükleri yazınız. 1. Ticari iģletmelerin.. konu edilmesi mümkündür. 2. Büyük, orta ve küçük tacir ve sanayicilerin gereksinim duyduğu krediyi sağlama amacıyla... Rehini Kanunu kabul edilmiģtir. 3. Ticari iģletme rehininin tapu sicilini ilgilendiren yönü de.. sütununa kayıt yapılmasıdır. 4. Ticarethane, fabrika veya ticari Ģekilde iģletilen diğer iģletmeler,. sayılır. 5. Ticari iģletme rehini ticaret veya ve sicilinde kayıtlı ticari iģletmeler üzerinde kurulabilir. 6. Aynı ticari iģletme üzerinde birden fazla ticari iģletme rehini.. edilebilir. 7. Ġlgili sicil memurluğunun bildirisi üzerine önceki belirtme terkin edilmeden yeni rehin veya rehinler yine.. beyanlar sütununda belirtilir. DEĞERLENDĠRME Cevaplarınızı cevap anahtarıyla karģılaģtırınız. YanlıĢ cevap verdiğiniz ya da cevap verirken tereddüt ettiğiniz sorularla ilgili konuları faaliyete geri dönerek tekrarlayınız. Cevaplarınızın tümü doğru ise bir sonraki öğrenme faaliyetine geçiniz. 26

33 ÖĞRENME FAALĠYETĠ 3 ÖĞRENME FAALĠYETĠ 3 AMAÇ Tapu Sicil Tüzüğü, Borçlar Kanunu ve Ġcra Ġflas Kanunu na uygun olarak ipotek terkini iģlemi yapabileceksiniz. ARAġTIRMA Ġpotek terkin örneklerini arkadaģlarınızla inceleyiniz Terkin 3. ĠPOTEK TERKĠNĠ Terkin, tapu kütüğüne kaydedilmiģ veya Ģerh verilmiģ bir hakkın hükümden düģürülmesi neticesini doğuran bir iģlemdir. Tapu sicilinde terkin, hak sahibinin veya yetkili makamın istemi ya da mahkeme kararı ile yapılır. Kanunda açıkça gösterilen hâller ile Ģerh edilmiģ Ģahsi haklarda ve tescil edilmiģ arzi ve Ģahsi irtifak haklarında belli bir süre söz konusu ise bu sürenin dolması hâlinde taģınmaz mal malikin istemi üzerine de terkin iģlemi yapılabilir Terkin ġekli Tapu sicili üzerinde yapılacak terkinler, terkin edilecek hakla ilgili kaydın üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilmesi ve altındaki satıra yine kırmızı mürekkepli kalemle terkin edilmiģtir ibaresi ile tarih ve yevmiye numarasının yazılması ve müdürün veya görevlendireceği bir memurun imza etmesi ile olur. Hakkın tescilinde hangi harf kullanılmıģsa terkininde de aynı harf kullanılır Ġpotek Terkini TaĢınmaz rehini, tescilin terkini veya taģınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Ġpotek hakkı da diğer tüm ayni haklar gibi ya terkin ile ya da terkine gerek olmaksızın kendiliğinden sona ermektedir. Bu iki ihtimalin yanı sıra, ipoteğin, teminat altına alınacağın sona ermesi nedeniyle ipotekli taģınmazdan parça ayrılması, taģınmaz parçalarının birleģtirilmesi ya da ipotekten kurtarma nedeniyle sona erebileceği de bilinmelidir. Ayrıca, ipotek yükünün kısmen sona ermesinin mümkün olduğu da unutulmamalıdır. 27

34 Ġpoteğin Alacağa Bağlı Olarak Sona Ermesi Ġpoteğin sona ermesine neden olan olgulardan biri de ipotekle teminat altına alınan alacağın sona ermesidir. Ġpotek hakkı da diğer rehin hakları gibi teminat altına aldığı alacağa bağlı (fer i) niteliktedir. Bununla birlikte ipotek tapu kütüğünden terkin edilmediği (silinmediği) sürece Ģeklen dahi olsa varlığını sürdürmeye devam edecektir. Bu nedenle hukuken sona eren ipoteğin Ģeklen de sona ermesi için yine ipotekli alacaklının tapu sicil müdürlüğünden ipoteğin terkinini (fek edilmesini) talep etmesi gerekir. Ġpotekle teminat altına alınan alacağın sona ermesi, ipotekli alacaklıyı ipoteğin tapu sicilinden terkini için talepte bulunma borcu altına sokmaktadır. Medeni Kanun un sona erme, ipoteğin terkinini isteme hakkı ile ilgili hüküm Ģu Ģekildedir. Alacak sona erince ipotekli taģınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. Bu hüküm gereğince taģınmaz maliki, alacağın sona ermesi üzerine, ipotekli alacaklıdan ipoteğin tapu kütüğünden terkini için talepte bulunmasını isteyecektir. Ġpotekle teminat altına alınan alacağın sona ermesi üzerine malikin tapu sicili müdürlüğünden ipoteğin terkin edilmesini bizzat talep etmesi mümkün olmadığı gibi tapu memurunun bu terkin iģlemini kendiliğinden gerçekleģtirmeye kalkıģması mümkün değildir. Alacaklı, ipoteğin terkin (fek) edilmesi için tapu sicil müdürlüğünde gereken hukuki iģlemleri gerçekleģtirir, yazılı olarak terkin talebinde bulunursa ipotek terkin edilecek ve taģınmazın maliki de arzu ettiği hukuki sonucu elde edecektir Ġpoteğin Alacaktan Bağımsız Olarak Sona Ermesi Ġpoteğin alacaktan bağımsız olarak sona ermesi iki Ģekilde olur. Terkinle sona erme Terkine bağlı olmaksızın sona erme Terkinle Sona Erme Ġpotek hakkının terkin ile sona ermesi çeģitli Ģekillerde karģımıza çıkabilir. Örneğin, ipoteğin terkini için ortada geçerli bir hukuki sebep mevcut olabilir ve ipotekli alacaklı bu hukuki sebebe dayanarak tapu sicil müdürlüğünden yazılı olarak terkin talebinde bulunabilir. Ġpotekli alacaklıyı malike karģı tapu siciline müracaat ederek yazılı olarak terkin talebinde bulunma borcu altına sokan bir sözleģme olabileceği gibi ona böyle bir borç yükleyen bir ölüme bağlı tasarrufta olabilir. Örneğin, ipotekli alacaklı vasiyetname ile mirasçılarına, lehine tesis edilmiģ bulunan ipoteğin terkin edilmesi borcunu yüklenmiģ olabilir. 28