YÜKSEK Lİ SANS TEZİ. Tezi n Enstitüye Veril diği Tari h : 30 Hazi ran 2005 Tezi n Savunul duğu Tari h : 30 Mayıs Prof. Dr.

Transkript

1 İSTANBUL TEKNİ K ÜNİ VERSİ TESİ FEN Bİ Lİ MLERİ ENSTİTÜSÜ İSTANBUL METROPOLİ TEN ALANI NDA KAMULAŞTI RMA YOLUYLA ELDE EDİ LMİ Ş ALANLARI N KULLANI M Bİ Çİ Mİ: AVCI LAR İLÇESİ ÖRNEKLE Mİ YÜKSEK Lİ SANS TEZİ Şehi r Pl ancısı Çi ğde mceylan Tezi n Enstitüye Veril diği Tari h : 30 Hazi ran 2005 Tezi n Savunul duğu Tari h : 30 Mayıs 2005 Tez Danış manı : Di ğer Jüri Üyel eri Prof. Dr. Mehmet OCAKÇI Pof. Dr. Lal e BERKÖZ Prof. Dr. Al per ÜNLÜ MAYI S 2005

2 ÖNS ÖZ Tez çalış ma m boyunca beni yönl endiren t ez danış manı m Pr of. Dr. Meh met OCAKÇI ya, araştır ma safhası nda yardı mcı ol an Avcılar Bel edi yesi yetkilileri ne, Ar sa Ofisi 1. Böl ge Müdürl üğü yet kilileri nden Berri n KALLİ ve Fuat KUŞÇU ya, tezi t a ma ml a ma aşa masında destek ol an ar kadaşları ma ve özellikle t anı dığı m günden beri bı kmadan beni di nleyen dost um Sevgi KAYA ya, t ez çalış ma m süresi nce beni desteği ve sevgisi yle yalnı z bırakmayan Onur ERDE M e, hayatı mı n her saf hası nda ol duğu gi bi t ez çalış ma mda da her t ürl ü sı kı ntılarıma sabır, sevgi ve anl ayışla çözü m bul maya çalışan ve dest ek ol an anne m Perihan CEYLAN a, abim Çağdaş CEYLAN a ve varlı ğı nı hep yanı mda hissettiği m baba m İ brahi m CEYLAN a teşekkür ederi m. Ma yı s, 2005 Çi ğde m CEYLAN ii

3 İ Çİ NDEKİ LER TABLO Lİ STESİ ŞEKİ L LİSTESİ ÖZET SUMMARY v vi viii x 1. Gİ Rİ Ş Çalış manı n Amacı Çalış manı n Yönt e mi Çalış manı n Hi pot ezi Çalış manı n Sı nırları ve Kapsa mı 3 2. KENTSEL ARSA DÜZENLE ME POLİ Tİ KALARI VE ÜLKE Mİ ZDEKİ UYGULAMALAR Arsa Düzenl e me Politikaları nı n Amaçl arı ve Araçları Türki ye de Arsa Düzenl e me Politikaları Türki ye de Arsa Düzenl e me Politikaları nın Uygul a ma Araçları Böl üm Sonucu TÜRKİ YE DE MERKEZİ VE YEREL YÖNETİ MLERİ N TAŞI NMAZ MAL EDİ NME Bİ Çİ Mİ OLAN KAMULAŞTI RMA Ka mul aştır manı n Tanı mı ve Özelliği Ka mu Yararı Kavra mı Ka mul aştır mada Ka mu Yararı nı Sağl a ma Amacı Di ğer Kanunl ara Göre Ka mu Yararı Kararı Ka mu Yararı Kararı Yeri ne Geçen Yasal Uygul a mal ar Ka mul aştır ma İşle msüreci 22 iii

4 Ka mu Yararı Kararı Alı nması ve Onayı Ka mul aştırma Hazırlık Çalış mal arı Ka mul aştır ma İşle mi ni n İptal Nedenl eri Ka mul aştır manı n Hukuki Boyut u Sayılı Ka mul aştır ma Kanunu Ka mul aştırma İle İlgili Di ğer Kanunlar Tra mpa Yol u İle Ka mul aştır ma- Acel e Kamul aştır ma- İki İdare Ar ası nda Taşı nmaz Mal Devri ve Ka mul aştır masız El At ma Ka mul aştır mada Karşılaşılan Sorunl ar Böl üm Sonucu KAMULAŞTI RMA YOLUYLA ELDE EDİL Mİ Ş ALANLARI N KULLANI M Bİ Çİ MLERİ Nİ N ARAŞTI RI LMASI Mer kezi Yönetiml eri n Ka mul aştır ma Yoluyla El de Ettiği Al an Ör nekl eri Yerel Yöneti ml erin Ka mul aştır ma Yol uyl a Elde Ettiği Al an Ör nekl eri Değerlendir me Böl üm Sonucu SONUÇ 66 KAYNAKLAR 71 ÖZGEÇMİ Ş 75 iv

5 TABLO Lİ STESİ Tabl o 4.1. Tabl o 4.2. Tabl o Tabl o 4.4. Tabl o 4.5. Tabl o 4.6. Tabl o 4.7. Tabl o 4.8. Tabl o 4.9. Tabl o Tabl o Tabl o Tabl o Tabl o Tabl o Tabl o Tabl o Tabl o Tabl o Tabl o Tabl o Tabl o Tabl o : Yılları Arasında Yatırı mcılara Devri Gerçekl eştirilen Taşı nmazl arı n Sekt örlere Göre Dağılı mı : İstanbul da Son 25 Yılda Ofis Tarafı ndan Ka mul aştır ma ile El de Edilenn Tü m Büyük Al anlı Taşı nmazl ar. 38 : İstanbul da Son 25 Yılda Ofis Tarafı ndan Ka mul aştır ma ile El de Edilenn Tü m Büyük Al anlı Taşı nmazl arı n Sekt örlere Göre Dağılı mı : K. çekmece- Hal kalı Mül ki yet Bil gileri... : Avcılar-Ispartakul e Mülki yet Bil gileri... : İkitelli Or gani ze Sanayi Böl gesi Mül ki yet Bil gileri... : Tuzl a- Aydı nlı Deri Or gani ze Sanayi Böl gesi Mülki yet Bil gileri... : Gebze- Köseler- De mirciler Küçük Sanayi Al anı Mül ki yet Bil gileri... : İ. T. E. P. ve Sabi ha Gökçen Havaalanı Mül ki yet Bilgileri... : Gebze Yüksek Teknol oji Enstitüsü Mül ki yet Bilgileri... : Sebze- Meyve Hal İşletmecili ği ve Nakli ye Ambarları Kentsel Hi z met Al anı Mül ki yet Bil gileri... : Paşaköy Arsa Üreti m Alanı Mül ki yet Bil gileri... : Avcılar İlçesi Nüf us Değişi mi... : Avcılar İlçesi nde Son 15 Yıl da Ka mul aştırılan Büt ün Taşı nmazl ar... : Avcılar İlçesi nde Son 15 Yıl da Ka mul aştırılan Büt ün Taşı nmazl arı n Ar azi Kullanı m Dağılı mı.... : Arsa Ofisi Ör nekl e m Al anl arı nı n Mül ki yet Dağılımı.... : Konut Al anı Ol arak Kamul aştırılan Al anl arı n Mül ki yet Bil gileri... : Sanayi Al anı Ol arak Kamul aştırılan Al anl arı n Mül ki yet Bil gileri... : Ka mu Tesis Al anı Ol arak Ka mul aştırılan Al anl arın Mül ki yet Bil gileri... : Eğiti m Al anı Ol arak Kamul aştırılan Al anl arı n Mül ki yet Bil gileri... : Kentsel Hi z met Al anı Olarak Ka mul aştırılan Al anl arı n Mül ki yet Bil gileri. : Büt ün Ör nekl e m Al anl arını n Arazi Kullanı mı ve Mül ki yet Bil gileri : Avcılar İlçesi ndeki Ör nekl e m Al anl arı nı n Arazi Kullanı mı ve Mül ki yet Bil gileri v

6 ŞEKİ L LİSTESİ Şekil 4.1 Şekil 4.2 Şekil 4.3 Şekil 4.4 Şekil 4.5 Şekil 4.6 Şekil 4.7 Şekil 4.8 Şekil 4. 9 Şekil Şekil Şekil Şekil 4.13 Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil Şekil : Ankara- Er ya man Topl u Konut Al anı... : İz mir- Gazi e mir Topl u Konut Al anı... : Bursa-İnegöl Or gani ze Sanayi Böl gesi... : Ant al ya Yat Li manı... : Ke mer Turiz m Geliş me Böl gesi... : K. çekmece- Hal kalı Hava Fot oğrafı... : K. çekmece- Hal kalı Toplu Konut Al anı ndan Bir Gör ünüş : Avcılar-Ispartakul e Hava Fot oğrafı : İkitelli Or gani ze Sanayi Böl gesi Hava Fot oğrafı : İkitelli Or gani ze Sanayi Böl gesi nden Bir Gör ünüş : Tuzl a- Aydı nlı Deri Or gani ze Sanayi Böl gesi Hava Fot oğrafı : Tuzl a- Aydı nlı Deri Or gani ze Sanayi Böl gesi nden Bir Gör ünüş : Gebze- Köseler- De mirciler Küçük Sanayi Al anı Haritası : Gebze- Köseler- De mirciler Küçük Sanayi Al anı nı n 1/ 5000 Pl anı : İ. T. E. P. ve Sabi ha Gökçen Havaalanı Hava Fot oğrafı... : İ. T. E. P. ve Sabi ha Gökçen Havaalanı Yol cu Ter minali... : Gebze Yüksek Teknol oji Enstitüsü 1/ Öl çekli Haritası... : Gebze Yüksek Teknol oji Enstitüsü nden Bir Görünüş... : Sebze- Meyve Hal İşletmecili ği ve Nakli ye Ambarları Kentsel Hi z met Al anı Hava Fot oğrafı : Paşaköy Arsa Üreti m Alanı Hava Fot oğrafı. 48 : Paşaköy Arsa Üreti m Alanı. 49 : Paşaköy Arsa Üreti m Alanı 49 : Avcılar İlçesi ni n Konumu : Avcılar İlçesi ni n 1970li Yıllardaki Gör ünü mü : Avcılar İlçesi ni n Son Yıllardaki Gör ünü mü : Eğiti m Al anı Ol arak Kamul aştırılan Taşı nmazl arın Plan Dur umu : Ortaöğreti mtesis Al anından Bir Gör ünüş : İlköğreti mtesis Al anı ndan Bir Gör ünüş : Parsel Nu maralı Taşı nmazı n Plan Dur umu : Çocuk Parkı nı n Bugünkü Gör ünü mü : Çocuk Parkı nı n Bugünkü Gör ünü mü : 6334 Parsel Nu maralı Taşı nmazı n Plan Dur umu 57 : Park Al anı nı n Bugünkü Gör ünümü 57 : Park Al anı nı n Bugünkü Gör ünümü. 57 : Ot opark Ol arak Ka mul aştırılan Taşı nmazl arı n Plan Dur umu : Ot opark Al anı nı n Bugünkü Gör ünü mü 58 : Yol Al anı nda Kal an Taşı nmazl arı n Plan Dur umu 58 : Yol dan Bir Gör ünü m.. 58 : Parsel Nu maralı Taşı nmazl arı n Plan Dur umu vi

7 Şekil Şekil Şekil : İdari Mer kez Al anı ndan Bir Gör ünü m 59 : 4819 Parsel Nu maralı Taşı nmazı n Plan Dur umu 59 : Ni kah Sarayı nı n Gör ünü mü 59 vii

8 İSTANBUL METROPOLİ TEN ALANI NDA KAMULAŞTI RMA YOLUYLA ELDE EDİ LMİ Ş ALANLARI N KULLANI MBİ Çİ Mİ : AVCI LAR İLÇESİ ÖRNEKLE Mİ ÖZET 1980 li yıllardan bu yana değişi m i çerisi nde ol an ekono mi k yapı ve üretim şekilleri kentlerde sosyo-ekono mi k, fizi ksel ve mekansal değişi ml er yaratmı ştır. Bu değişi ml er kentlerde giderek artan yapı yoğunl uğuna neden ol makt adır. Hı zlı kentleş meni n neden olduğu kontrolsüz yapılaş ma he m kent büt ününde düzeni sağlayan i mar pl anları nın yapı mı ve uygul anmasında sorunl ar yaşanmasına he m de topl umun gelişen ve değişen i hti yaçları nı n karşılanması i çi n gereken al anl arı n azal ması na neden ol maktadır. Ar azi yada t oprağı n artırılamayan özelliği ve zamanl a üzeri nde daha çok i nsanı n yaşa ma zor unl ul uğu, arazi ni n değeri ni n art ması ve mi kt arı nı n azal ması na yol aç makt adır. Bu dur um da kentlerde yaşayan i nsanları n t opl umsal, ekono mi k, kült ürel ihtiyaçları nı n sağl anması a macı yl a farklı araçları n kullanıl ması nı günde me getir miştir. Özellikle İstanbul metropoliteni nde göç ve sanayileş me etkenl eri ni n sonucu ol uşan yapılaş ma yoğunl uğu, düzenli bir arsa politikası nı n eksi kli ği ile birlikte ka mu yöneti ml erini n arsa sorununu artır mıştır. Arsaları n üzeri nde farklı gelir el de et me bi çi ml eri ve rant söz konusu ol makt adır. Fakat bu çalış mada kamul aştır ma a macı na uygun ol mayan kullanı ml ar kapsa mdışı nda bırakıl mıştır. Bu çalış mada, al an el de bi çi ml eri nden biri ol an ka mul aştır ma yönt e mi ile el de edilen al anl arı n bugünkü kullanı m bi çi ml eri ni n ka mu yararı kavra mı ve ka mulaştır mada ka mu yararı sağl a ma a macı na uygunl uğunun değerlendiril mesi a maçl anmı ştır. Ka mul aştır ma t üm yönleri ile el e alı nmı ş (tanı mı, özellikleri, hukuki boyut u, uygul a ması ve ortaya çı kan sorunl ar), özellikle mer kezi ve yerel yöneti ml er tarafı ndan İstanbul Metropoliten Al anı nda ka mul aştır ma yol u ile edilen al anl arı n kullanı m bi çi ml eri araştırıl mış ve bu uygul ama sonucu el de edil mi ş al anl arı n bugünkü kullanı mı nı n, amacı na uygun ol up ol madı ğı nı n Avcılar ve Pendi k ilçeleri ör nekl e mi nde değerlendiril mesi hedeflenmi ştir. Çalış mada İstanbul Metropoliten Al anı nda kentin geliş me al anları nda yer al an ve farklı arazi kullanı m bi çi ml eri ni i çeren al anlar ör nek ol arak i ncelenmi ştir. Ayrı ca kent çeperi nde yer alan ve geliş meye açı k ol an Avcılar ilçesi nde yapılan ka mul aştır ma ör nekl eri el e alı nmı ştır. Çalış mada i mar pl anları ve ka mul aştır ma dosyaları i ncelenerek uygul a ma yapılan al anların kullanı mı yeri nde gözlenmi ş ve ka mul aştır ma a macı na uygunl uğu sı nanmı ştır. Kullanı ml arı n, a macı na uygun ol arak değerlendirildi ği sonucuna varıl mıştır. Çalış mada beş ana böl üm yer al makt adır. Bi ri nci böl ümde çalış manı n a macı, yönt e mi,sı nırları ve kapsa mı açı klanarak hi pot ez belirtil miştir. viii

9 İki nci böl ümde arsa politikaları nı n düzenl enmesi konusu el e alı narak bu politi kal arı n a maçl arı ve araçları ortaya kon muşt ur. Ül ke mi zde arsa düzenl e me politikaları nı n nel er ol duğu ve uygul a ma araçları ifade edil miştir. Üçüncü böl ümde ka mul aştır manı n t anı mı yapılarak özellikleri açı klanmı ştır. Ka mul aştır manı n dayanağı ol an ka mu yararı kavra mı ve kapsa mı ile birli kte ka mul aştır ma işle mi öncesi nde yapılan hazırlık çalış mal arı, işle m süreci, i pt al nedenl eri üzeri nde durul muşt ur. Ayrıca ka mulaştır manı n hukuki dayanağı ol an Ka mul aştır ma Kanunu ve di ğer ilgili kanunl ar incel enmi ştir. Dör düncü böl ümde mer kezi ve yerel yöneti ml eri n Tür ki ye ve İstanbul metropoliten al anı nda ka mul aştır ma yol uyl a edi ndi ği al anların kullanı m bi çi ml eri araştırıl mış, Avcılar ilçesi nde yapılan ka mul aştır ma örnekl eri ne yer veril miştir. Beşi nci böl ümde ise değerlendir me yapılarak sonuçl ar belirtil miştir. ix

10 THE WAYS OF USI NG THE AREAS GAI NED THROUGH NATI ONALI ZATI ON I NISTANBUL METROP OLI TAN AREA : THE SAMPLE OF AVCI LAR DI STRI CT SUMMARY The econo mi cal struct ure anda t he ways of pr oducti on whi ch have been changi ng si nce 1980 s has created physical, soci o-econo mi c and spatial changes. These alterati ons have caused an i ncre ment al abundance of buil di ngs i n cities. As a result of t his uncontrollable constructi ons caused by rapi d ur bani zati on,it was caused bot h to have pr obl e ms i n maki ng and appli yi ng zoni ng and constructi on pl ans t hat pr ovi ded t he or der i n whol e cit y and t o reduce t he required space to meet t he increasi ng and alteri ng needs of the societ y. The fact t hat l ands or estat es are not abl e t o expand and t hat more peopl e requires t o live on, i n ti me, causes the val ue of t he estate t o increase and t he a mount to reduce. And t hat has required t hat different means should be used f or t he social,econo mi cal and cult ural needs of those livi ng i n cities to be provi ded. In t his st udy, it is ai med to co mprehend t he public i nterest of t he usage of the est ates obt ai ned t hrough nati onalizati on, one of t he ways of cl eari ng t he l and, and t o assess the usage of t hose f or provi di ng public i nterest. İt is ai med t o handl e nationalizati on in all aspects ( defi nition, feat ures, l aw-aspects, applicati on and t he pr obl e ms appeared), t o i nvesti gate t he ways of usi ng t he l and gai ned by means of nati onalizati on especially i n İstanbul Metropolitan Ar ea and t o eval uate Avcıl ar and Pendi k districts as a sampl e area whet her t he current use of t he estates gai ned vi a nati onalizati n accommodat es its purposes or not. In t his st udy, t he spaces whi ch st and on t he developi ng parts of Istanbul Metropolitan Ar ea and t hose i ncl uding different usages of areas are wor ked. Al so, t he nati onalizati on sa mpl es t hat are pr oved i n Avcılar district, whi ch l ie on t he me mbr ane of t he cit y and are devel opi ng districts, are handl ed. The usage of t he areas where nati onalization is applied. In t he st udy, public wor k planes and nati onalizati on files are inspect ed and t he usage of t he nati onalization applied areas are observed i n its own locati on and t heir appropriateness is exa mi ned. Even if it s been deci ded t hey are appr opriate, it is also a matter of fact t hat t here are i n appr opriate sa mpl es. x

11 The st udy consists of five mai n parts: In t he first part, its ai m, met hod, li mits and content is expl ai ned and hypot hesis is stated. In t he second part, t he arrange ment of area policy i s handl ed, and its ai ms and means are stated. And t he policies of are country and its means are expl ai ned. In t he t hird part, t he defi nition of nati onalization is made and its fut ures are det er mi ned. The concept of public i nt erest, which is t he base of nati onalizati on, and its cont ent and also the preparati on t asks done before nati onalizati on, operati on pr ocess, cancellation causes are poi nted out. Also t he Nati onalizati on La w, t he legal base of it, and t he la ws pertai ni ng t o it are studi ed. In t he f ourt h part, t he ways of usage of areas gai ned by central and l ocal gover ments through nati onalizati on are researched and sa mpl es of nati onalizati on applied i n Avcılar district is incl uded. And in the fifth part, they are eval uated end t he results are stated. xi

12 1. Gİ Rİ Ş İnsan yerleş mel eri ni n dina mi k ve deva mlılık gösteren bir yapı ya sahi p olması, süreç içi nde sosyal, ekono mi k ve mekansal yapıları nda sürekli değişi me neden ol makt adır. Bi r i nsan t opl ul uğunun deva mlılığı nı sürdürebilmesi, bir üreti mi n gerçekl eştiril mesi ve sonucunda el de edilen ür ünün payl aşı mı ile direk ilişkilidir. Bu üretim- payl aşı m süreci ni n t ürü ve mekansal t erci hleri bir anl a mda insan eyl e ml eri ni t anı ml a makt adır. İnsan önceli kle barı nmak, daha sonra çalış mak, sosyo-kült ürel faali yetlerde bul unmak, haberleş me ve iletişi mi sağl a mak a macı yla t oprağı, akti viteleri doğr ult usunda şekillendirerek kullanmakt adır. Ar azi yada t oprak üretil meyen, mi kt arı artırılamayan öne mli bir üreti m aracı dır. Artırılamayan t oprak üzeri nde za manl a daha çok i nsanın yaşa ma zor unl ul uğu, toprağı n sürekli değer kazan ması na ve kazanıl ması gittikçe zorlaşan bir t aşı nmaz ol ması na yol aç mı ştır. Bununl a birli kte yaşa m, eğiti m, sağlı k, kült ür, spor ve her t ür ekono mi k et ki nli k i çi n kent i çi nde toprak üzeri nde yerleş mek gerekliliği söz konusu ol muşt ur. Yaşanan nüfus artışı ve göçl e birlikte konut ve istihda m i hti yacı kentlerde gi derek artan yapı yoğunl uğunu beraberi nde getir miştir. Bunl arı n sonucunda da kentlerde var ol an arazi veya toprakl ar azal makt a, kamu kullanı mı i çi n gerekli ol an kentsel al an el de et meni n farklı biçi ml eri söz konusu ol makt adır. Kentlerde hal kı n t opl umsal, ekono mi k, kült ürel i hti yaçları nı n sağl anması, ka mu hi z metleri ni n yapılabil mesi ve kentsel al anda arazi kullanı mı nı n düzenl enmesi i mar pl anları ile sağl anmakt adır. Mer kezi ve Yerel yöneti ml erce yapılan i mar planl arı nı n uygul a ma araçları ol an 18. madde uygul a ması ve ka mul aştır ma, arazi el de et me yönt e ml eri ol arak günümüzde kullanılan ve kamunun yararlanması i çi n kullanılacak tüm t esis ve sosyal donatı al anları nı n ka mu mülki yeti ne geç mesi i çi n başvur ul an geçerli bir yönt e m ol arak karşı mı za çı kmakt adır. Özellikle ka mul aştırma, sadece kenti n i hti yacı ol an ka mu hi z metleri i çi n gerekli al anl arı nı n el de edil mesinde değil ekono mi k açı dan yapılacak büyük yatırı m proj eleri ni gerçekl eştir mede büyük kat kılar sağl a makl a birlikt e kenti n he m ekono mi k he m de mekansal açı dan gelişi mi büyük ölçüde et kile mektedir. 1

13 1. 1. Çalış manı n Amacı Ül ke mi zde yaşanan hı zlı nüfus artışı ve göç sonucu ortaya çı kan kontrolsüz yapılaş ma neticesi nde hem kent büt ününde düzeni sağl ayan i mar pl anl arı nın yapı mı ve uygul anması nda aksaklı klar ortaya çı kmakt a he m de hal kı n i hti yacı ol an çeşitli ka mu hiz metleri kentsel al an eksi kli ği nedeni yle gerçekl eştirileme mekt edir. Kentleri n pl anlı ve sağlı klı bir şekil de gelişmel eri ni sağl ayacak kentsel arsa politikaları da yet erli öl çüde başarı sağl aya ma makt adır. Ka mu mül kiyeti ndeki taşı nmazl ar yanlış uygula mal ar sonucu gi derek azal mış, bu nedenl e de t opl umun, teknol oji ve çağı n koşulları nı n gereği süreç i çi nde değişen ve gelişen gereksi ni ml eri ni n karşılan ması ve ka mu hi z metlerini n yeri ne getiril mesi i çin mer kezi ve yerel yöneti ml ere kamu yararı nedeni ile i hti yaç duyul an t aşı nmazl arı n edi nil mesi içi n ka mu gücüne dayanan yönt e ml ere başvur ma yet kisi t anı nmı ştır. Bu çalış mada a maç, kentsel arsa politikaları ve Tür ki ye deki uygul a mal arı ışı ğı nda he m i mar pl anları nı n uygul a ması nda he m de arsa politikaları nı n düzenl enmesi nde et kili bir araç ol an ka mul aştır manın el e alı nması ve bu yönte ml e el de edilen al anl arın bugünkü kullanı m bi çi ml eri ni n ka mu yararı kavra mı ile el e alı narak ka mul aştırmada ka mu yararı sağl a ma a macı na uygunl uğunun değerlendiril mesi dir. Ka mul aştır manı n t anı mı yapılarak t üm yönl eri yle i ncelenmesi (özellikleri, hukuki boyut u, uygula ması ve ortaya çı kan sorunl ar), özellikle İstanbul Metropoliten Al anı nda mer kezi ve yerel yöneti ml eri n ka mul aştırma yol u ile edi ndi ği t aşı nmazl arı n kullanı m bi çi ml eri ni n değerlendiril mesi ve ka mul aştır ma sonucu el de edilen al anl arın bugünkü kullanı mı nı n, a macı na uygun ol up ol madığı nı n ka mu yararı çerçevesi nde değerlendiril mesi hedeflen mi ştir Çalış manı n Yöntemi Tür ki ye ve İstanbul metropoliten al anı nda mer kezi yöneti ml erin yaptı ğı ka mul aştır ma yönt e mi yle el de edilen al anl ara ilişki n veriler ka mu mül kiyeti ne arsa st oku yap ma ve arsaların değerlendiril mesi ni sağl a ma a macı na yöneli k kur ul muş ol an Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü ile yapılan gör üş mel er sonucu el de edil miştir. İstanbul Metropoliten Al anı nda Ofis t arafı ndan ka mul aştır ma çalış mal arı yür üt ül en tüm büyük al anlı t aşın mazl ar i ncelenerek bugünkü kullanı ml arı nı n a macı na uygunl uğunun sı nanması açısı ndan; ka mul aştır ma işle ml eri t a ma ml anan ve 2

14 faali yeti ni sürdüren örnekl er el e alı narak %52 ör nekl e m yapıl mıştır. İstanbul Metropoliten Al anı nda büyük şehir ve ona bağlı yerel yöneti m biri ml eri bul unmakt adır. Yerel yöneti m biri ml eri ni n yaptı ğı ka mul aştır ma çalış mal arı na ör nek ol arak da Avcılar ilçesi bel edi yesi yle gör üş meler yapıl mış, ilçeni n i mar pl anları incelenerek bu yönt e ml e el de edilen büt ün t aşı nmazl ar t espit edil miştir. El e alı nan ör nekl eri n ka mul aştır ma a macı na uygun ol arak değerlendirilip değerlendiril medi ği ni n ortaya konul ması açısı ndan farklı arazi kullanı m kararları yla ka mul aştırılan alanlar detaylı olarak ele alınarak %50 örnekl e myapıl mıştır Hi potez İstanbul Metropoliten Al anı nda mer kezi ve yerel yöneti ml eri n ka mul aştırma yol u ile el de ettiği alanl ar, bugünkü kullanı ml arı m bi çi ml eri yle a macı na uygun ol arak değerlendiril mekt edir Çalış manı n Sı nı rl arı ve Kapsa mı Ka mul aştır ma yönt e mi, he m a maç he m sebep he m de sonuç ol an ka mu yararı nı sağla mak i çi n kentte ihti yaç duyul an ka mu hi z metleri ni n gerçekl eştiril mesi nde büyük öne m t aşı makt adır. Bununl a birlikte bu yönteml e el de edilen al anlarda yapılan büyük ka mu yatırı ml arı nın kenti n mekansal, sosyal ve ekono mi k gelişi mi açısı ndan sağladı ğı kat kıları n da üzeri nde di kkatle dur ulması gerekmekt edir. Kamul aştırılan al anl ar üzeri nde farklı gelir el de a maçl arı nı n ol duğu da düşünül erek çalışmada a macı dışı nda kullanılan alanl ar kapsa mdışı nda t ut ul muştur. Çalış mada ül ke geneli nde ve İstanbul Metropoliten Al anı nda arsa ka mul aştır ma ve arsa st oku yap mak a macı yla kur ul an Arsa Ofisi tarafı ndan yapılan kamul aştır ma ör nekl eri ne yer veril mi ştir. Ül ke geneli nde farklı illerde çeşitli arazi kull anı m kararları yla ka mul aştırılmı ş ve uygul anarak bugünkü kullanı mı nı a macı na uygun ol arak deva m ettiren alanl ar ör nek ol arak i ncelenmi ştir. Çalış mada İstanbul ili öl çeği nde kent mer kezl erini n yapılaş mı ş ol ması, ka mul aştır ma yapılacak büyük arazi parçaları nı n kenti n çeperleri ndeki böl gelerde yer al ması nedeni yle son 25 yıl da yapılan ve geliş me alanl arı nda yoğunl aşan tü m büyük al anlı t aşın mazl arı n ka mul aştır ma uygul a maları t espit edil miştir. Bu al anl ardan ka mul aştır ma i şle ml eri sonuçl anarak uygul anmı ş ol an ör nekl er el e alı nmı ştır. Yerel yöneti ml erin yaptı ğı 3

15 ka mul aştır ma uygul a maları nda ise 3030 sayılı Büyükşehir Bel edi yesi Kanunu kapsa mı nda geliş meye açı k ol an kent çeperi nde yer al an Avcılar ilçesi ndeki ör nekl er incelenmi ştir. İlçede il k yapılan ve hal en yür ürl ükt e ol an i mar pl anı nı n tasdi k t ari hli ol ması nedeni yle son 15 yıl da pl an doğr ult usunda farklı arazi kullanı ml arı na ayrılarak ka mul aştırılan parseller örnek olarak i ncelenmi ştir. Çalış mada beş ana böl üm yer al makt adır. Bi ri nci böl ümde çalış manı n a macı, yönt e mi, sı nırları ve kapsa mı açı klanmış, hi pot ez belirtil miştir. İki nci böl ümde kentsel arsa düzenl e me politikaları ile il gili bil gi verilerek ül ke mi zdeki arsa düzenl eme politikaları ve uygul ama araçları ele alınmı ştır. Üçüncü böl ümde ka mul aştır manı n t anı mı yapılarak özellikleri açı klanmı ştır. Ka mul aştır manı n a macı ve nedeni ol an ka mu yararı kavra mı nı n kapsa mı üzeri nde dur ul muş, ka mul aştır ma işle mi öncesi nde yapılan hazırlık çalış mal arı, işlem s üreci, iptal nedenl eri açı klanarak ka mul aştır manı n hukuki dayanağı ol an Ka mul aştır ma Kanunu ve di ğer ilgili kanunl ar incelenmi ştir. Dör düncü böl ümde ka mul aştır ma yol uyl a el de edil miş al anl arı n kullanı m bi çi ml eri ni n belirlenmesi a macı yla Tür ki ye ve İstanbul metropoliten al anı kapsa mı nda mer kezi ve yerel yöneti ml eri n uygul ama örnekl eri ne yer verilmi ştir. Beşi nci böl ümde değerlendir me yapılarak sonuçl ar belirtil miştir. 4

16 2. KENTSEL ARSA DÜZENLE ME POLİ Tİ KALARI VE ÜLKEMİ ZDEKİ UYGULAMALAR Kentlerde yaşayan i nsanl arı n gereksi ni ml eri olan konut, eğiti m, sağlık, kült ür hi z metleri ve ekonomi k et ki nli kler i çi n t oprağa yerleş mek zor unl ul uğu bul unmakt adır. Her kentsel işlev, gel ecekt eki geliş me yönüne ve büyükl üğüne göre belirli mi kt arda kentsel al ana gereksi ni m duymakt adır. Gerek bu hiz metl eri n yapıl ması gerekse ka munun veya özel kişileri n artan kentsel alan isteği, t oprak değeri ni sürekli ol arak artır makt adır. Bir arazi parçası nı n önce t arı msal kullanı mdan kentsel kullanı ma dönüştür ül mesi, sonra alt yapısını n hazırlanması, daha sonra da yol, ot opark, yeşil alan gi bi ka musal hi z metlerle t esislere kavuşt urul ması arsa değerleri ni yeni den artır makt adır. Bu et kenl erle değeri yüksel en kant t oprakl arı, kent pl anları nı uygul ayan yöneti ml er tarafı ndan kol ay el de edile me mekt edir. Kent toprağı nı n çoğaltılamayan ve t aşı namayan nitelikte ol ması onu eli nde bul unduranl ara ayrı calı k ve üst ünl ük kazandır maktadır( O. D. T. Ü., 1980). Ka mu yöneti ml eri ni n sahi p ol dukl arı kent t oprağı ile kent pl anla ması nın başarısı arası nda doğr u orantı bul unmakt adır. Kentleri i yi pl anl anmı ş, yolları düzgün, insanları açı k ve yeşil alanl ardan yararlanan, eğitim, sağlı k, konut gereksi ni ml eri i çi n arsa ara ma zorl uğu ol mayan ül keler devl eti n eli nde yet erli arsası bul unan yada arsa sahi pliliği üzeri nde sı kı bir deneti muygul a makt a ol an ül kelerdir ( Kel eş, 1990). Kent pl anl arı yla getirilen düzenl e me ve sı nırla malar, bazı kent arazileri ni n değeri ni n di ğerleri nden daha fazla art ması na yol aç makl a birlikte bazıları nı n da değer kaybet mesi ne neden olmakt adır. Bu dur um da arsa sahi pleri i çi n olu ml u yada ol umsuz sonuçl ar yaratmakt adır. Özellikle geri kal mı ş ül kelerde gelir düzeyi ni n düşükl üğü ve gelir dağılımı ndaki dengesizlik, kişileri gelecek güvencesi i çin arsa ve konut sahi bi ol maya yönlendir mekt edir. Ayrıca enflasyonun da et kisi yle satı n al ma gücünün sürekli azal ması arsayı he m güvenli he m de veri mli bir yatırı m al anı yap makt adır ( Ert ürk, 1995). 5

17 Ar sa üzeri nde değer artışı na yol açan asıl et ken, ka munun yöneti m ve uygul a mal arı sonucunda arsalar üzeri ne i mar hakl arı yarat ması dır. Bu hakl ar, arsa sahibi ne i mar ve i nşaat eyl e ml eri i çi n sağl adı ğı hakl arı ifade etmekt edir. Arsa aslı nda artırıla mayan nitelikte ol ması na rağmen yöneti ml eri n ve bel ediyel eri n arsalara göt ürdüğü hi z metler ve sağl adı ğı alt yapı sonucunda bir anl a mda arsa üretil miş ol makt adır. Buradaki arsa üret mekt en kastedilen anl a m, farklı niteliklerdeki arazileri n kentsel t oprağa (arsa) dönüşt ürül mesi dir( O. D. T. Ü., 1980) Arsa Düzenl e me Politi kası nı n Amaçl arı ve Araçl arı Çağdaş kent t oprakl arı politikası, kent t oprağı üzeri ndeki bireysel sahi plilik ile topl um ve ka mu yararı nı bağdaştır maya, bireysel arsaları n t opl um yararına aykırı kullanı ml arı nı önl e meye çalış makt adır. Bu genel a maç çerçevesi nde bir arsa politikası ile kent pl anl arını n uygul anması nı n kolaylaştırıl ması i çi n çalışıl makt adır. Ar sa politikası ne kadar başarılı ol ursa kentleri n pl anl anması ve kentler de yaşayan kişileri n gereksi ni ml eri nin karşılanması da o ölçüde başarılı ol makt adır. Bununl a birlikte arsa seçeneği nin arttırıl ması, dar gelirli kitleleri n barı nma sorunl arı nı n çözü münde et kili rol oyna makt adır. Arsa politikası ayrıca, e ml ak fi yatları ndaki enflasyonu önl e meni n öne mli bir aracı ol arak karşı mı za çı kmakt adır ( Kılınçaslan, 2002). Ar sa politikası nı n araçlarını n başı nda vergilendirme gel mekt edir. Bu yönte mde boş ol an arsaları n vergilendiril mesi biri nci sırada bulun makt adır. Böyl eli kle arsa sahi bi, arsa üzeri nde yapı yapmaya yada yapacak kişilere arsası nı sat maya yöneltil mi ş ol makt adır. Kent i marı nın yeri ne ve t ürüne göre vergilendir me yapıl ması da kent içi nde istenilen yerde istenilen bi çi mde arazi ni n kullanıl masına ol anak sağla makt adır. Di ğer bir vergilendir me ise t aşın mazı n el değiştir mesi sonucunda yapıl makt a ve kent arsaları nı n gereği nden fazla el değiştir mesi ve fi yatını n art ması önl enmesi istenmekt edir. Ayrıca e ml ak vergileri de e ml akt an el de edilen gelirin bir kıs mı nı n ka muya kazandırıl ması nı a maçl a makt adır ( Ert ürk, 1995). Ar sa sahi pliliği ni n el değiştir mesi ni i çeren araçlar da arsa politi kası nı n düzenl enmesi nde öne m kazanmakt adır. Bunl arı n başı nda satı n al ma gelmekt edir. Ar sa al arak st ok yap mak devl eti yada bel edi yeleri, gelecekt eki arsa gereksini ml eri ni bugünkü fi yatlar üzerinden karşılayarak ağır mali yetlerden kurtar makt adır. Ka mul aştır ma ise arsa sahi pliliği ni ka muya geçir meyi sağl ayan di ğer bir araçtır. 6

18 Ka mul aştır mada, t aşı nmaz mal sahi bi ni n isteği di kkate alı nma makl a birlikte bedeli de serbest pi yasadaki satın al ma fi yatları nı n altında ol makt adır. Bazı ülkel erde ise kent t oprakl arı nı n büt ünü ul usallaştırıl makt a ve karşılığı nda bir bedel öden mesi söz konusu ol madı ğı ndan kamul aştır madan ayrıl maktadır ( Kel eş ve Di ğerleri, 1998). Toprak sahi pliliği ni n kullanıl ması na ilişki n sınırla mal ar ise arsa politikaları nı n düzenl enmesi nde yer al an araçlar arası nda bul unmakt adır. Bunl arın başı nda kentlerde yapılan pl anlar gel mekt e ve t aşı nmaz mal sahi bi ni n kullanı mı nı sı nırla makt adır. Fakat planları n uygul a ması nı sağl ayan i mar pr ogra ml arı 5 yıllı k ol arak hazırlanmakt a, bir kent pl anı nı n 5 progra m döne mi nde gerçekl eş mesi hedeflenmekt e ve ol anakl arı n yet ersizliği, t üzel araç ve yet kileri n sı nırlılığı gi bi et kenl er nedeni yle pr ogra mı n uygul anması güçleş mekt edir. Sonucunda da pl anl ar kenti n geliş mesi ne yön ver mek yeri ne kentsel geliş meyi arkadan i zle mek zor unda kal makt adır( Ünal, 2003). Kent t oprakl arı nı n kullanı mı nı ve gelişi mi ni deneti m altına al mak ve yönl endir mek a macı yla, kenti bugünkü ve gel ecekt eki kullanı m bi çi ml eri ne göre böl gelere ayır mak ol arak t anı ml anan böl gel e me ise di ğer bir sınırla ma yönt e mi dir. Böl gel e me, birbiri yle uzl aşabilen kent işlevleri ni bir araya yerleştirerek t oprağı n değeri ni kor uyan ve kenti n düzenli gelişi mi ni sağl ayarak kent t oprağı nı n gel ecekt eki kullanı m bi çi mi ni belirleyen bir planl a ma aracı dır ( Kel eş, 1990). Ayrı ca parselle meni n deneti mi de arsa politikalarında öne m t aşı makt adır. Geliş mekt e ol an birçok kentte, yerleş me al anları i çi nde ve dışı nda arazi ni n hı zla parçal ara böl ündüğü gör ül mekt edir. Toprağı n gereği nden fazl a böl ünmesi he m pl anl a mayı zorlaştır makt a he m de veri mli t oprakları n hı zla kentsel a maçl ara ayrılıp değeri ni yitir mesi ne sebep ol makt adır. Parselle me deneti mi yerleşi k al anda, pl anda belirli işlevlere ayrıl mış arsaların sahi pleri t arafı ndan plan dışı a maçl ara ayrıl maması i çi n uygul anmakt adır. Yerleşik al an dışı ndaki deneti mi n a macı ise kent sı nırlarını n dışı na taşan düzensiz ve pl ansız geliş meyi önl e mektir. Bununl a birlikte arsalar üzeri nde yapılacak yapılara i zi n ver me yet kisi ile arsanı n kullanı mı sı nırlandırıl maktadır. Arsa sahi pleri beledi yelerden izi n al madı ğı sürece yapı yapa ma makt adır ( Kel eş, 1990). 7

19 2. 2. Türki ye de Arsa Düzenl e me Politi kal arı Tür ki ye de arsa politikaları nda t e mel ol uşt uran düzenl e mel eri n başı nda Anayasa nı n 35. maddesi gel mekt edir. Toprak sahi pliliği ile il gili maddede, herkesi n mül ki yet ve mi ras hakl arı na sahi p ol duğu belirtil mekt e ve mül ki yet hakkı nı n kullanıl ması, topl um yararı na aykırı ol a maz. denmekt edir. Ayrıca yerleş me ve seyahat özgürl üğünün sı nırları nı belirten 23. maddeni n 2. fı krası nda yerleş me özgürl üğünün sağlı klı ve düzenli kentleş meyi gerçekl eştir mek a macı yla sı nırlanabileceği ifade edil mekt edir( Anayasa, 1982). Ar sa politikaları nı düzenlemede et kili kurul uşlar ol arak Arsa Ofisi ve bel edi yel er yer al makt adır. Arsa Ofisi Genel Müdürl üğü 1969 yılında 1164 sayılı kanun il e kur ul muşt ur. Kur ul ma a macı, arsalardaki aşırı fi yat artışları nı önl emek, arsa spekül asyonunu engellemek, arsa pazarı nda düzenl eyici alı m satı ml ar yapmak, konut pr ojeleri, sanayi böl geleri ve t uriz m böl geleriyl e birlikte di ğer ka mu hi z metleri gerekli ol an ka mul aştırma i şle ml eri ni yeri ne getir mektir. Ofise kanunla t anı nan ka mul aştır ma yet kisi ni n yanı nda arsaları n satışı yada kiralanması ile il gili de geniş yet kisi bul unmakt adır. Bu da ka mul aştır ma yol uyl a edi nilen arsaları n sadece ka mu hi z metleri ni gerçekl eştirmek a macı nda ol madı ğı nı göster mekt edir. Ayrı ca tüm ka mu kur ul uşları arsa ve arazi gereksi ni ml eri ni Ofis e bildir mek ve Ofis eli yle karşıla mak zorundadır. Arsaları n satışı ile il gili düzenl emede, Ofis t arafı ndan ka mu t üzel kişiliği ne sahi p kur ul uşlara satılacak arsaları n, bu kur ul uşlarca üçüncü ki şilere satılamayacağı belirtil miş olsa da bu sı nırla ma arsa üzeri nde yapı yapılana kadardır. Üzeri ndeki yapı t a ma mlandı ktan sonra yapı nı n arsayl a birlikte satışı nı önl eyen herhangi bir sı nırla ma bul unma makt adır. Bir de 1164 sayılı kanunda Ofis e sadece pl anlanmı ş al anlar i çi n ka mul aştır ma yet kisi tanımı ş olsa da Ofis i n kentsel geliş me al anl arı ndan arsa satı n alarak kenti n geliş me yönünü bir anl a mda et kile mesi de söz konusu ol makt adır ( Resmi Gazete, 1969). Bel edi yeleri n kenti n geliş me al anl arı ndaki arsaları, fi yatları ucuzken satın al arak yada ka mul aştırarak gel ecekt eki pl anla ma çalış mal arı nı kol aylaştırması, arsa politikaları nı n düzenl enmesi nde öne mli ol makt adır. Bu şekil de ara spekül at örleri ne fırsat veril me mekt e ve kamu gereksi ni ml eri içi n arsa sağlanmakt adır( Yıl dız, 1999). 8

20 t ari hi nde kabul edilen 5272 sayılı Beledi yeler Kanunu nun 69. maddesi de bel edi yeleri n arsa al ma ve ka mul aştır ma yet kileri ni genişlet miştir ( Resmi Gazet e, 2004) Türki ye de Arsa Düzenl e me Politi kal arı nın Uygul a ma Araçl arı Sağlı klı ve düzenli kentleş meyi gerçekl eştir mek, hı zlı kentleş meni n gerektirdi ği alt yapı ve konut gereksi ni ml eri ni karşıla mak, gecekondu sorunl arı nı çöz mek Tür ki ye de özellikle pl anlı döne mde gözetilen arsa politikası a maçl arı nın başı nda gel mekt edir. Bununl a birlikte kentsel geliş meni n denetlenmesi, tarı m t oprakl arı nı n kentsel a maçl arla kullanımı nı n sı nırlandırıl ması, arsa ve arazi fi yatları ndaki aşırı ve yapay artışları n ve spekül asyonun önl enmesi, arsalardan sağl anan kazançl arı n, bu kazançl arı n doğ ması na yol açan ka mu yöneti ml eri ne geri veril mesi de arsa politikaları nı n a maçl arı arası nda bul unmakt adır. Bu a maçl arı n gerçekl eştiril mesi i çi n kullanılan başlıca araçlar aşağı da belirtil mekt edir ( Kel eş, 1990). Pl anl a ma Pl anl a ma ile kastedilen, kentleri n yerleşi m al anları içi nde ve dışı nda t oprağı n parsellere ayrıl ması nı denetle mek ve kentleri n geliş me yönl eri ndeki yapılaş ma faali yetleri ni yönl endirmektir. Bu da kent planl arı nı n uygul a ma aracı ol an parselle meni n denetlenmesi ne ilişki n kurallarla sağl anmakt adır. Böyl eli kle he m arsaları n gereksiz böl ün mesi ni önl e mekt e hem de kenti n geliş mesi i st enen al anl arı nı n alt yapısı nı n ka mu yöneti ml eri nce hazırlanması nı sağl amakt adır ( Ünal, 2003). İ mar Yasası nda t anı mlanan arsa geliştir me bi çi mi de nazı m i mar pl anı, uygul a ma i mar pl anı ve parselasyon pl anı dır. Ayrıca ül ke mi zde mevzi planl arla da arsa geliştir me yönte mi ne başvurul makt adır. Bunun nedeni de bütüncül pl anla ma yakl aşı mı nı n pl anlı arsaya ol an t alebi karşılamakt a yet ersiz kal mı ş ol ması dır ( Eraydı n, 2002). Ver gi Ver gi bir yandan boş bekl etilen arsalar üzeri ne konarak spekül asyonu önl eyi ci et ki yap makt a bir yandan da ka mu yöneti ml eri ne gelir sağl a makt adır. Bununl a arsa satı n al mayı ve ka mul aştır mayı kol aylaştır mış ol an yöneti ml er, dol aylı 9

21 ol arak, arsa çözümüne de kat kı da bul unmuş ol makt adır. Bir anl a mda ver gi, arsalardaki değer artışları nı n ka muya mal edil mesi nde araç ol makt adır. Ül ke mi zde ise vergilendir me kal kı nma pl anl arında öngör ül müş fakat net bir uygul a ma yapıla ma mı ştır( Kel eş ve Di ğerleri, 1998). Sat mak yada Kirala mak Çağdaş arsa politikalarını n savunduğu en t e mel il kelerden biri ka mu yöneti ml eri ni n ol abil di ği öl çüde çok arsaya sahip ol ması dır. Bu nedenle arsa st okl arı nı n arttırıl ması na öne m veril mekt edir. Fakat yüksek ka mul aştır ma bedelleri ve yöneti ml eri n kaynak yet ersizliği bu uygul a mada sor un ol uşt ur makt adır. Aynı zamanda hazi ne yada bel ediye t oprakl arı za man i çerisi nde bireyl ere satıl mış ve arsa st okl arı azaltıl mıştır. Bugün birçok bel edi yeni n elinde, kendi pl anlı geliş mesi ni sağl a mayı kol aylaştıracak öl çüde t oprak kal mamı ştır. Ki rala maya ilişki n Devl et İhale Kanunu, Bel edi ye Kanunu, Arsa Ofisi Kanunu ve di ğer kanunl arda hükü mler yer al makt a ve ka mu arsaları n uzun süreli ol arak kiralanması na olanak tanı makt adır( O. D. T. Ü, 1980). Yabancılara Toprak Satışı Ar sa politikaları nda önem t aşı yan di ğer bir konu da ül ke mi zde yabancıları n toprak edi nmesi ne ilişkin uygul a mal ardır. Özellikl e 2634 sayılı Turi z m Teşvi k Kanunu nda yer al an hükü ml er, t uriz mi geliştir mek ve dövi z kazanmak amacı yl a ül ke t oprakl arı ndan yabancıları n yararlanması nı sağl a makt adır. Ayrıca Bakanl ar Kur ul u Kararı ile ( t ari h sayılı Res mi Gazet e) bu uygula manı n koşulları belirtil miştir. Bu dur um kentsel ve kırsal t oprakl arı n satıl mayı p ka mu eli nde t ut ul ması nı hedefleyen çağdaş arsa politikal arı na aykırı ol makt adır. Daha sonra farklı za manl arda çı karılan kanunl ar Anayasa Mahke mesi t arafı ndan toprağı n, devl eti n vazgeçil mesi ol anaksız temel öğesi, ege menlik ve bağı msı zlı ğı nı n si mgesi ol duğu gerekçesi yle i ptal edil miştir ( Kel eş ve Di ğerleri, 1998/ Ert ürk, 1995). Tarı m Toprakl arı nı n Korun ması ve Satışı Tarı m t oprakl arı nı n korun ması, sadece doğal et kenl erle değil kentleşme ve sanayileş me ile gi derek azal makt a ol duğundan, arsa politikası açısı ndan öne m 10

22 taşı makt adır. Tür ki ye de birçok böl gede değerli t arı m arazileri, konut, sanayi, turiz mve ka mu yatırı ml arı amacı yla kullanılarak yok ol makt adır. Tarı m t oprakl arı nı n t arım dı şı a maçl arla kullanılması nı düzenl eyen yönetmeli ği n 1989 yılı nda çı karıl ması ile, kentleri n i mar pl anları ve yerleş me al anları ile özel kanunl arı n kapsa mı dışında kal an her t ürl ü toprağı n t arı m dışı faaliyetlere ayrıl ması i çi n Köy Hi zmetleri Genel Müdürl üğü nden i zi n alı nması gerekli kılınmakt adır. Ayrı ca t arı m dışı a maçlara ayrılabilecek ol an toprakl arı n hangileri ol duğu ve hangi kentsel gelişme a macı i çi n yararlanılacağı yönetmeli kt e belirtil mekt edir( Res mi Gazete, 1989). Ayrı ca yönet meli kte 1990 yılı nda yapılan bir değişikli kle veri mli t oprakl arı n da tarı m dışı a maçl arla kullanıl ması i çi n öne mli bir istisna getiril miştir ( tari h sayılı Resmi Gazet e). Bu t ür uygul a mal arla t arı m t oprakl arı nı n kor unması a macı ndaki arsa politikaları nı n başarılı bir şekil de yürüt ül mesi zorlaş makt adır(şehir Plancıları Odası, 1997). Dünyadaki özell eştir me girişi ml eri ni n et kileri yl e, hazi neye ait t arı m toprakl arı nı n, bu t oprağı kullanmakt a ol anlara, kiracılara satışı a macı yla 4070 sayılı Hazi neye Ait Tarım Ar azileri ni n Satışı na İlişki n kanun çı karıl mış ve bu toprakl arı kullananl arı n, mül ki yeti ne kavuş mak i stedi kleri ve satışı n Anayasa ve sosyal a maçl ara daha uygun ol acağı belirtilmi ştir. Bu kanun çerçevesi nde, he m t arı m al anl arı özelleştirilerek gel ecek nesiller bu hakt an yoksun kılın makt a he m de ka munun arsalarını n özel mül ki yete geç mesi mü mkün ol makt adır (Res mi Gazet e, 1995). Köy Ortak Al anl arı nı n Özelleştiril mesi 442 sayılı Köy Kanunu nda 1987 yılında 3367 sayılı kanunl a yapılan bir değişi klik, kırsal alanl arın pl anlanması na ilişkin yeni hükü ml er getirmekl e birlikte köyl eri n mera, yayl ak, yol, har man ve panayır yerleri gi bi al anları nı n kişileri n sahi pliliği ne geçiril mesi ne ol anak sağl a mı ş ve ka mu arazileri ni n azal ması nda et kili ol muştur ( Res mi Gazet e, 1987). 11

23 Hi sseli Arsa Satışları nı n Önl enmesi Kentleri n geliş me al anları nda yer al an t opraklar, müşt erek mül ki yet (küçük paydaşlı ortaklı k) hali ne getirilerek üzerleri ne yapı yapıl makt adır. Özelli kle gecekondu böl gel eri ni n genişle mesi ne neden ol an hisseli taşı nmaz satışları, kentleri n sağlı ksız geliş mesi nde de öne mli rol oyna mı ştır(şehir Pl ancıları Odası, 1997). Kı yı Al anl arı nı n Dol durul ması İdareni n arazi el de et me bi çi ml eri ne ilişki n t ari hi nde kabul edilen 3621 sayılı Kı yı Kanunu nun 7. maddesi nde Ka mu yararı nı n gerektirdi ği hallerde, uygul a ma i mar pl anı kararı ile deni z, göl ve akarsularda ekol oji k özellikler di kkate alı narak dol dur ma ve kur ut ma sureti yle arazi el de edilebilir. hük mü bul unmakt adır (Res mi Gazete, 1990). Mer al arı n Ka mu Mül ki yeti ne Alı nması t ari hi nde kabul edilen 4342 sayılı Mera Kanunu nun 14. maddesi nde ka mu mül ki yeti ne t ahsis a macı değiştiril medi kçe mera, yayl ak ve kışlaktan bu Kanunda göst erilenden başka şekil de yararlanılamayacağı ifade edil miş, ancak, bu Kanuna veya daha önceki kanunl ara göre mera, yayl ak ve kışlak ol arak t ahsis edil miş olan veya bu a maçl a kullanılan arazilerden; - Enerji ve Tabii Kaynakl ar Bakanlı ğı nı n t alebi üzeri ne; 3213 sayılı Ma den Kanunu ve 6326 sayılı Petrol Kanunu hükü ml erine göre veri mliliği kesinli kl e saptanan maden ve petrol ara ma, ön işlet me ve işlet me faali yeti içi n zaruri ol an, - Turiz m Bakanlı ğı nı n talebi üzeri ne, turiz myatırıml arı içi n zaruri olan, - Ka mu yatırı ml arı yapılması içi n gerekli bul unan, - İ mar pl anları nı n hazırlan ması, t oprak muhafazası, gen kaynakl arı nı n kor un ması, milli park ve muhafaza or manı kur ul ması, doğal, tari hi ve kült ürel varlıkları n kor unması, sel kontrol ü, akarsular ve kaynakl arın düzenl enmesi i çi n ihti yaç duyul an, yerler, il gili Bakanlı ğı n Bakanlı ğa tal ebi, Mali ye Bakanlı ğını n ve valiliği n uygun gör üşü alınarak Bakanlı kça t ahsis a macı deği ştirilebileceği ve söz konusu yerleri n Hazi ne adı na t escili yapılacağı belirtil miştir ( Res mi Gazet e, 1998). 12

24 Ayrı ca ka mu yöneti ml erini n arsa el de et mesi ne ol anak sağl ayarak arsa düzenl e me politikaları nı n uygul anması nda en et ki n araç ol an ka mul aştır ma, bir sonraki böl ümde det aylı olarak ele alınmı ştır Böl üm Sonucu Kentlerde yaşayan kişileri n t üm gereksi ni ml eri içi n t oprağa yerleşmesi söz konusudur. Art an nüf us ve kentleş me hareketleri yle birlikle kentlerde barı nma, çalış ma, eğl ence, sağlı k gi bi akti viteleri n yeri ne getirilebil mesi i çi n giderek daha fazla al ana i hti yaç duyul makt adır. Bu nokt ada yöneti ml eri n sahi p ol duğu al anl ar öne m kazanmakt adır. Çağdaş arsa düzenl e me politikaları nı n a macı, mül ki yet sahi pliliği ile t opl um yararı nı özdeşleştirerek arsaları n t opl um yararına aykırı kullanı ml arı nı önl e mektir. Arsa düzenl e me politikal arı nı n a macı na yöneli k uygul a ma araçları ise vergilendirme, satı n al ma, t oprak sahi pliliği ni n kullanı mı na getirilen sı nırla mal ar, kenti kullanı m bi çi ml eri ne göre bölgele me ve parselasyonun deneti mi ol arak belirtil mekt edir. Ül ke mi zde arsa düzenl eme politikaları nı n t e melini ol uşt uran düzenl e mel erin başı nda Anayasa nı n 35. maddesi gel mekt edir. Ayrıca 1969 yılı nda arsa st oku yap mak, arsaları n aşırı fi yat artışları nı önl e mek, arsa pazarı nda düzenl eyici alım- satı ml ar yap mak ve kentte gerekli ol an ka mu hi z metlerini n sağl anması i çi n kamul aştır ma yap ma a macı yla Arsa Of isi Genel Müdürl üğü kurul muşt ur. Bel edi yeler de kentlerde geliş me al anları nda yer al an arsaları satı n al arak yada ka mul aştırarak pl anl a ma çalış ması nı kol aylaştırmakt adır. Ül ke mi zdeki arsa politikaları nı n uygul a ma araçları nı n başı nda planla ma, sat mak yada kirala mak ve vergilendir me bul unmakt adır. Bununl a birlikte yönet meli klerle getirilen yabancılara t oprak satışı, tarı m al anları nı n satışı, kı yı al anları nı n dol durul ması gi bi uygul a mal ar da ka mu yöneti ml eri ni n sahi p olduğu arsa mi kt arı nı et kilemesi nedeni yle arsa düzenl e me politikaları nda yer al maktadır. 13

25 3. TÜRKİ YE DE MERKEZİ VE YEREL YÖNETİ MLERİ N TAŞI NMAZ MAL EDİ NME Bİ Çİ Mİ OLAN KAMULAŞTI RMA Dünya sanayi devri mi yle birlikte hı zlı bir kentleş me süreci ne gir mi ştir. Teknol oji değişi mi ni n de et kisi yle kır-kent nüf us dengesi, artan nüf usun mekan t al ebi, gelir düzeyi ve sosyal stat üsü değişen gr upl arı n yer seçi m t erci hleri ni n f arklılaşması ( kent içi hareketlilik) kenti n fizi ki mekanı na yansı maktadır. Bununl a birlikte giderek art an nüf usun barı nma, çalış ma ve yaşa mı nı deva m ettirecek di ğer faali yetleri sür dür mesi içi n al an i hti yacı gündeme gel mekt edir. Ül ke mizde kentleri n sağlı klı bir şekil de geliş mesi i mar pl anlarıyl a sağl anmakt adır. Başarılı bir i mar pl anı uygul a ması o kentte var ol an ka mu mül ki yeti ndeki arazi mi kt arı yla orantılıdır. Kent pl anl a ma süreci ni n uzun za man alması, kentleş me hı zı nı n pl an uygul a ma hı zı na yetişe me mesi ve ka mu mül ki yeti ndeki arazileri n yet ersizliği nedeni yle i hti yaca cevap verecek al anl arı n sağl anması zorlaş makt adır. Bu nokt ada yöneti m biri ml eri ka mu mül ki yeti ne arsa sağl a mak i çi n farklı yönt e ml ere başvur makta ve ka mul aştır ma yönte mi de en çok kullanılan araç olarak karşı mı za çı kmakt adır Ka mul aştır manı n Tanı mı ve Özelliği İ mar pl anları nı n uygul anması ve ka munun yararlan ması na t ahsis edilen yapı ve t esis al anl arı ile sosyal donatı alanları nı n ka mu mül kiyeti ne geç mesi i çi n başvur ul acak uygul a ma yönt e ml eri nden biri de ka mul aştır madır. Ka mul aştır ma, devl et ve di ğer ka mu t üzel kişilerince ka mu yararı nı n gerektirdi ği hallerde karşılıkları nı peşi n öde mek koşul uyl a özel mül ki yette bul unan taşı nmazl arı n, sahi bi ni n rızası ol up ol madı ğı na bakıl maksızı n kanunl a gösterilen esas ve usullere göre alı nması dır. Di ğer bir anl a mda i dareni n ka mu yararı içi n ka mu erki nden doğan yet kilerini kullanarak özel mül kiyet e konu ol an bir t aşı nmaz malı n mül ki yeti ni, bu mül ki yet ilişkisi ni bedel e dönüşt ürmesi nedeni ile karşılığı nı öde mesi koşul uyl a edi nme yönt emi dir ( Kör oğl u, 1995). 14

26 Ka mul aştır manı n konusu özel mül kiyete t abi t aşı maz mall ar, kaynakl ar ve i rtif ak hakl arı dır. Taşı nmaz malları n neler ol duğu medeni kanunun 632 ve 911. maddel eri nde belirtil miştir. Buna göre; arazi, madenl er, tapu küt üğüne sürekli ve bağımsı z ol mak üzere kaydedilen hakl ar, kagir bir bi nanı n bağı msı z böl üml eri de t aşın maz mal sayılır. Bir malı n ka mul aştır maya konu ol abilmesi i çi n yukarı daki niteli klerde taşı nmaz mal ol ması şarttır. Bu bakı mdan t aşı nır malları n ka mul aştırıl ması mü mkün değil dir. Taşı nmazı n üzerindeki bi na, ağaç gi bi t ama ml ayı cı parçalar ka mul aştırılan malla birlikte ele alınır (Kapan, 1998). Gerek anayasa gerek kamul aştır ma Kanunu i dareye mül ki yeti devral madan da gerçek ve t üzel kişilere ait t aşı nmaz mallardan yararlanma ol anağı sağl anmı ştır. Bu yol i dari irtifak kur ul ması dır. Ka mul aştır ma kanununun 4. maddesi ne göre idare buna katlanmak zor undadır. Ancak irtifak hakkı kurul ması yla mal sahi bi ni n malı ndan yararlanma i mkanı kal mıyorsa, Danıştay bu duru mda irtifak ka mul aştırması yeri ne tam ka mul aştır ma yapılması gerekti ği ni belirt mekt edir. Ka mul aştırılacak t aşı nmaz mal, kaynak ve irtifak hakl arı gerçek veya özel hukuk t üzel kişileri ne ait ol malı dır. Devl et malı ol an veya ka mu t üzel kişisi ne veya kur u muna ait ol an veya ka mu t üzel kişisi ne veya kur umuna ait bul unan mallar ile kaynakl ar di ğer i darelerden biri ne gerekli ol duğu t aktirde kanunun 30. maddesi uyarınca uzl aş ma yol una gi dilir. Ayrı ca özel kanunl arla ka mul aştır ma konusu dışı nda kal acağı hük me bağl anan t aşı nmaz mallar ka mul aştırılamaz ( Yıl dız, 1999). Ka mul aştır ma yapmaya devl et yada kamu t üzel kişileri yetkilidir. Ka mul aştır mayı yapacak ol anl ar başta devlet ol mak üzere, Özel büt çeli kur ul uşlar( Bel edi ye, İl Özel İ daresi, Köy), Katma büt çeli i darel er, Kamu i ktisadi teşebbüsleri, Yüksek öğreti m Kur ul u, T. R. T Kur umu, At at ürk Kült ür ve Tari h Yüksek Kur umu, doğr udan doğr uya ka mul aştırma yap maya yet kilidirler. Bununl a birlikte Ka mu İ ktisadi Teşebbüsleri ve İ ktisadi Devl et Teşekkülleri gi bi ser mayel eri ni n yarı dan fazlası devl ete ait ol an ve kanunl a kur ul muş t üzel kişiliğe sahi p ka mu kur ul uşları da ka mul aştır ma yap maya yet kilidir. Ayrıca gerçek ve özel hukuk t üzel kişileri lehi ne özel kanun hükü ml eri ne dayanarak yapılacak ka mul aştır mada bu kişileri n başvur ul arı üzeri ne gör dükl eri hi z metleri denetle me mevkii nde bul unan i dareler ka mul aştır maya yet kili bul unmakt adır ( Kör oğl u, 1995). 15

27 1969 yılı nda 1164 sayılı kanunl a kur ulan Arsa Ofisi Genel Müdürl üğü, kamul aştır ma yap mak ve arsa st oku sağl a mak a macı na yöneliktir. Bununl a birlikte bel edi yeler, i mar pl anları nı n uygul anması aşa ması nda 3194 sayılı İ mar Kanunu ve 5272 sayılı Bel edi ye Kanununun ilgili maddel eri doğrult usunda ka mul aştır ma yapabilir. Bi r t aşı nmazı n kamul aştırılabil mesi i çi n o t aşı nmaz malı n kamu yararı ile il gili bir işe tahsis edil mesi zorunludur. Ka mu yararı yoksa ka mul aştır ma söz konusu değil dir. Ka mu yararı nı sapt ayacak yerler Kanunun 5. maddesi nde sayıl mıştır. Buna göre ka mu yararı verecek merciiler şunl ardır; Ka mu İ dareleri ve ka mu t üzel kişileri; Kanunun 3. maddesi ni n 2. fı krası nda sayılan a maçl arla yapılacak ka mul aştır mal arda il gili Bakanlı k, köy yararı na ka mulaştır mada köy i hti yar kur ul u, bel edi ye yararı na ka mul aştırmada bel edi ye encümeni, İl Özel İdaresi yararı na ka mul aştır mada il dai mi encü meni, Devl et yararı na ka mulaştır mada il i dare kur ul u, YÖK yararı na ka mul aştır mada Yüksek Öğreti m Kur ul u, üniversiteler, TRT Kur umu, At at ürk Kült ür Dil ve Tari h Yüksek Kur umu yararı na ka mulaştır mada bu kur ul uşları n yönetim kur ulları, aynı ilçe sı nırları içi nde birden çok köy ve bel edi ye yararı na ka mul aştır mada ilçe i dare kur ulu, bir il sı nırları içi ndeki birden çok ilçeye bağlı köyl er ve beledi yeler yararı na ka mul aştır mada il i dare kur ul u, ayrı illere bağlı birden çok ka mu t üzel kişileri yararı na ka mul aştır mada Bakanl ar Kur ul u, birden çok il sınırları içi ndeki Devl et yararı na ka mul aştır mada Bakanl ar Kurul u, Ka mu kur uml arı yararına ka mul aştır mada yöneti m kur ul u veya i dare meclisi, bunl arı n ol ma ması hali nde yet kili idare organl arı, Gerçek kişiler yararı na ka mul aştır mada bu kişilerin özel hukuk t üzel kişileri yararı na ka mul aştır mada ise yöneti m kur ulları veya i dare meclisleri ni n yoksa yet kili yöneti m or ganl arı nı n başvur ul arı üzeri ne gör dükl eri hi zmet bakı mı ndan denetimi ne bağlı ol dukl arı köy, beledi ye, özel idare veya bakanlı k, Onaylı i mar pl anı na veya il gili bakanlı klarca onaylı özel pl an ve pr ojesi ne göre yapılacak hi z metler i çi n ayrıca ka mu yararı kararı alı nması na ve onaylanması na gerek yokt ur. Bu duru ml arda yet kili i cra or ganı nca ka mul aştır ma i şle mi ne başlanıl dı ğı nı gösteren bir karar alı nır. Ka mu yararı kararları kararı al an yeri n dur umuna göre Kay makam, Vali, Yöneti m Kur ul u Başkanl arı veya Bakan t arafı ndan onayl anır. Bakanlı klar veya Bakanl ar Kur ul u t arafı ndan verilen kamu yararı 16

28 kararları nı n ayrıca onaylanması gerekmez. Ka mulaştır mada, ka mu yararı nın yararı na ilişki n kararı n yet kili mer ci t arafı ndan verilip veril medi ği hususu idari yar gı deneti mi nde ol up, bu konuda açılacak daval arın i dari yargı da açıl ması gerekir ( Ger meç, 2002). Ka mul aştırılan malı n bedeli peşi n ödenir. Ancak bazı hallerde taksitle öde me yol una gi dilebilir. Bu haller; Bakanl ar kur ul unca kabul ol unan büyük enerji ve sul a ma pr oj eleri il e iskan pr ojeleri ni n gerçekl eş mesi, yeni or manl arı n yetiştiril mesi, Turiz m yatırı ml arı a macı yla yapılacak ka mulaştır mal ar, kı yıları n korun ması gi bi duruml ardır. Bi r gerçek veya özel hukuk t üzel kişisi ne ödenecek ka mul aştır ma bedelini n, o yıl Genel Büt çe Kanununda gösterilen mi kt arı nakden ve peşi n ol arak ödenir. Bu mi kt ar ka mul aştır ma bedeli ni n altıda biri nden az ola maz. Bu mi kt arı n üzeri nde ol an ka mul aştır ma bedelleri peşi n öde me mi kt arı ndan az ol ma mak ve en fazla 5 yıl içi nde faizi yle birlikte ödenmek üzere eşit t aksitlere bağl anır. Taksitlere, peşin öde me gününü t aki p eden günden iti baren devl et borçları i çi n öngör ülen en yüksek fai z oranı uygul anır ( Yıl dız, 2002) Ka mu Yararı Kavra mı Ka mu yararı yöneti m hukukunda, ka mu hukukunda ve si yaset bilimi nde sı k kullanılan bir kavra m ol up t anı mı konusunda yargı organl arı, bili m adaml arı yada yazarlar arası nda farklı gör üşler bul unmakt adır. Ka mu yararı Devl et yada ka mu faali yeti niteliği ni kazandıran ve onun ka mu hukukuna uygunl uğunun öl çüsü ol arak kabul edilen bir kavra m olarak tanı ml anabilir. Bu kavramı n en öne mli özelliği çok işlevli ol uşudur. Ayrıca t e mel hakl arı n sı nırlandırıl ması nda başvurul an başlıca gerekçelerden biri ve en belirleyicisi dir ( Akıllıoğlu, 1995). Ka mu yararı nı n yasalarda ve Anayasada t anımı yapıl ma mı ştır. Ka mu yararı nı n yasalarda t anı mı nı n yapıl ması de mek onu yasanı n çı ktı ğı za manı n koşul ve gereksi ni ml eri ne bağl a mak ve gelişi mi ni sı nırlandır mak anl a mı na gel ecektir. Oysa ka mu yararı, soyut bir kavra m ol up belirli öl çütleri ol mayan, za mana, yere, hi z meti n niteliği ne ve duyul an gereksi ni me göre değişen bir kavra mdır ( Onar, 1966). 17

29 Tunaya bu konuda, kamu yararı t anı mı zor bir kavra mdır, çünkü he m bir t ekni k hukuk t eri mi dir, he m de hukukun sı nırları nı aşan; felsefe, ahl ak ve sosyol oji al anl arı na giren bir t anı mdır, Umar ise ka mu yararı kesi nli kle t ayi ni i çi n değiş mez bir öl çü bul un ması na imkan ol mayan geçerli bir tarifi verilemeyen bir kavra mdır. Şartlara göre değişebilir de mekt edirler( Tunaya, 1975/ Umar, 1990). Onar ise ka mu yararı kavra mı nı n za man ve mekana, hi z meti n nevi ne, ihti yaçl ara göre değişen bir kavra m ol duğunu belirt mekte ve idareni n görevl erini yeri ne getirebil mesi i çi n t eker teker bireyl eri değil, bütün t opl umu ve yeri ne ve görevi ne göre belli hak t opl ul ukl arını göz önüne al ması zorunl udur. İşte bu a maç ka mu yararı di ye adl andırıl makt a ve özel çı karlara üst ün ve yeğ t ut ul makt adır şekli nde tanı ml a ma yapmakt adır (Onar, 1960). Bu nokt ada ka mu yararı ile birlikte t opl um yararı kavra mı da öne m kazan makt adır. Ayrı ca 1961 Anayasası ve gerekse 1982 Anayasası nda, mül ki yet hakkı ancak ka mu yararı na kanunl a sı nırlanabilir ve kullanıl ması topl um yararı na aykırı ol a maz şekli nde düzenl e me yapılmı ştır ( Akıllıoğl u, 1991). Doğanay, ka mu yararı yeri ne t opl um yararı denilmesi nden yanadır. Ka mu yararı nı n aslı nda i kti darı eli nde tut anları n çı karları nı simgel edi ği ni, buna karşılık t opl um yararı nı n ül kede yaşayanl arı n ortak çı karları nı yansıttığı nı, yi ne t opl um yaranı nı n özel mül ki yeti n kapsa mı nı ol uşt uran yet kileri n kullanıl ma a macı ol up bu nedenl e mül ki yeti n özüne ilişki n bir sı nırlama öl çüsü ol duğunu, ka mu yararı nı n ise mül ki yet hakkı nı n kapsa mı nı n sı nırları nı n belli edil mesi nde ve mül kiyeti n özüne müdahal elerde kullanılan bir ka mu hukuku öl çüsü ol up, her i ki kavramı n hukuk tekni ği bakı mı ndan kullanıl ma yerleri ni n f arklı ol duğunu belirt mekt edir ( Doğanay, 1974). Tanör de ka mu yararı kavra mı nı n nispi, değişken, dengeci ve uzl aştırıcı niteli ği ne di kkat çekerek ka mu yararı nı n geniş kapsa mda huzur, güvenli k, ka mu düzeni ve topl umyararı nı da kapsadı ğı nı belirt mekt edir( Tanör, 1969). Ka mu yararı konusunda f arklı t anı ml a mal ar yapılsa da başlıca i ki anl amı ol duğu açı kça gör ül mekt edir. Bi rincisi ka mu yararı nı n hukuki, t ekni k ve dar anla mı dır. Bu anl a mda kullanıl dı ğı nda mül ki yet hakkı nı n sı nırlanması nda ve özüne yapılacak müdahal elerde bir öl çü olarak kullanılır. Di ğeri ise bu kavra ma verilen geniş, si yasal ve i deol oji k anl a mdır. Bu anl a mda kullanıl dı ğında ise büt ün t opl umsal değerleri 18

30 kucakl ayan bir nitelik ve kapsa m kazanabilmekt edir. Ro ma Hukuku nda i se topl umun maddi ve zorunl u gereksi nmel eri, di n, ahl ak, estetik ve bazı i nanç ve duygu gerekl eri ni i çi ne al acak öl çüde geniş bir anl a mı vardır (Akıllıoğl u, 1991/ Karadeni z, 1975). Soyut bir kavra m ol an ka mu yararı kavra mı nı n i çeri ği ni n ve kapsa mı nı n ne ol duğuna, nerede ve nasıl somutlaştı ğı na karar ver mek yet kisi ne sahi p ol an yasa ma or ganı dır. Ka mu yararı kavra mı nı yasaları n ışı ğı altında t anı ml ayı p, yoruml a mak yet kisi ise yargı ya aittir Ka mul aştır mada Ka mu Yararı nı Sağl a ma Amacı Anayasanı n 46. maddesi nde ka mul aştır ma yet kisi İdareye, ka mu yararı nı n gerektirdi ği hallerle sı nırlı ol arak veril mi ştir. Kamul aştır maya neden ol an et men de bekl enen son a maç da kamu yararı ol makt adır. Ayrıca Anayasanı n mül ki yet hakkı nı düzenl eyen 35. maddesinde herkes mül ki yet ve mi ras hakl arı na sahi ptir. Bu hakl ar, ancak ka mu yararı a macıyla kanı nla sı nırlanabilir. Mül ki yet hakkı nı n kullanıl ması, topl um yararı na aykırı ol a maz denil mekt edir. Ka mul aştır ma, özel mül ki yeti n idareye devri sonucuna neden ol an bir işle m ol duğu i çi n genel ve özel yararları n bağdaştırılarak düzenl enmesi ni gerektir miş ve ka mu yararı her za man ön koşul ol arak aranmı ştır ( Özay, 1987). Ka mu yararı nı n kapsa mı başlangı çta dar ol up ancak özel kişilere ait bir taşı nmazı n ka mu malı hali ne getirilmesi veya bu t aşı nmazın üzeri nde genel yararı sağl a mak a macı yla ka mu t üzel kişileri l ehi ne bayı ndırlık işi yapıl ması hali nde kamu yararı a macı nı n gerçekl eşeceği kabul edil mekt eydi. Daha sonra 1982 Anayasası nda ka mu yararı nı n gerektirdi ği hallerde ve 2942 sayılı Ka mul aştır ma Yasası nı n 3. maddesi nde idareler, kanunl arla yap mak yükü ml ül üğünde bul undukl arı ka mu hi z metleri ni n yür üt ül mesi içi n... ka mul aştır ma yapabilirler. denil mek sureti yle bu kavra mı n kapsa mı nı n belirlenmesi ne yarayan hükü ml er getiril miştir. Bununl a birlikte ka mu hi z meti kavra mı nı n t opl umdaki sosyo-ekono mi k ve kült ürel geliş mel ere bağlı ol arak değiş mesi, ka mu yararı kavra mı nı n da genişlemesi ne yol aç mı ştır. Öncel eri iskan, sağlı k ve askeri nedenler ka mu yararı nı gerektiren ka mu hi z metleri ol arak kabul edilirken bugün ul aşı m, kült ür, t uriz m, kentsel dönüşüm vs. gi bi daha çeşitli nedenl erle ka mul aştır ma i şle mi gerçekl eştirilebil mekt edir ( Giritli/ Bil gen, 1973 / Aytaç, 1987). 19

31 Ayrı ca ka mul aştırılan bir t aşı nmaz mal sosyal i çerikli bir ka mu hi z meti ni n konusunu da ol uşt urabilir ve bu dur umda ka mul aştır manı n koşul u ol an kamu yararı gerçekl eştiği kabul edilmekt edir. Ör neği n 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu na göre konut, sanayi, eğiti m, sağlı k, t uriz m böl geleri ve ka mu t esisleri içi n gerekli araziler ihtiyaç sahi pleri ne satıl mak, kiralanmak üzere kamul aştırılabil mekt edir. Bu yasadan da anl aşılacağı üzere kamul aştırılan arsa ve arazileri n t ümü bir ka mu hi z meti ne t ahsis ol unma makt a a ma bir kamu hi z meti ni n konusunu ol uşt ur makt adır ( Kör oğlu, 1995). Bi r ka mul aştır ma kararında ka mu yararı bul unup bul unmadı ğı nı n sapt an ması i çi n belirli öl çütler bul unmakt adır. Biri ncisi, ka mul aştırıl ması gereken t aşı nmazda idareni n doğr udan doğruya bir yararı bul unması, i ki ncisi i dareni n ka mul aştıracağı taşı nmaz malı edi ne memesi hali nde kendisi nden bekl enen ka mu hi zmetl eri ni n yür üt üle meyeceği ni n anlaşıl ması, üçüncüsü ise idareni n ka mul aştıracağı t aşı nmaz malı yakı n bir gel ecekt e a macı na t ahsis et mek zorunl ul uğu ol ması dır. Bu üç öl çüt ün ol ması hali nde ka mu yararı nı n bul unduğu kabul edil mekt edir ( Karagözl ü, 1983). Ka mu yararı, i dareleri n ka mu hi z metleri ni görebil mek i çi n gereksi nim duyduğu taşı nmaz malları n sağlanması i çi n verilen ka mul aştır ma kararı nı n t e meli ni ol uşt ur makt adır. Bir t aşın maz mal a gereksi ni m duyan i dare ka mu yararı kararı al mak ve bunun sonucunda da ka mul aştır maya başla mak zorundadır( Kör oğl u, 1995) Di ğer Kanunl ara Göre Ka mu Yararı Kararı Ka mul aştır mada, ka mu yararı kararı ver me esasları Ka mul aştır ma Kanunu nda belirtilenlerle sı nırlı değildir. Bazı hallerde Bakanl ar Kur ul u Kararna meleri ya da kararları ile bakanlı kların pr ogra ml arı bu usul ün f arklı bir şekil de ortaya çı kması na neden ol makt adır. Bakanl ar Kur ul u Kararnamel eri 3218 sayılı Serbest Böl geler Kanunu nun 2. maddesi ni n 1. fı krası na göre, Tür ki ye de serbest böl geleri n yer ve sı nırları nı n belirlenmesi, 4753 sayılı Taşkı n Sul ara ve Su Baskı nlarına Karşı Kor un ma Kanunu nun 11. maddesi ne göre, yüksek sevi ye gösteren u mu mi ve hususi, kapalı veya akarsuları n t aş masıyla su altında kal an veya su baskı nları na uğrayabilecek ol an sahaları n sı nırları nı n belirlenmesi; 933 sayılı Kal kı nma Pl anı nı n Uygul anması Esasları na Dair Kanun un 2. maddesi ni n ( c) bendi ne göre, sanayi böl gel eri ve t uristik bölgel eri n 20

32 tesis ve t anzi mi, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenli k Böl gel eri Kanunu nun 7. maddesini n 1. fı krası na göre, askeri yasak böl geleri n sı nırları nı n belirlenmesi ile 3038 sayılı Sul a ma Al anl arı nda Arazi Düzenl e mesi ne Dair Tarı m Ref or mu Kanunu nun 3. maddesi ne göre, Bu kanunun uygul a ma al anı, il gili bakanlı ğı n t eklifi ve Bakanl ar Kur ul u nun kararı ile belirtilen al anl ardır. Bakanl ar Kur ul u nun bu kararı kamul aştır ma ve di ğer işleml er bakı mı ndan ka mu yararı sayılır ve Res mi Gazet e de yayı nlanır. ( Arcak, 1986). Bakanlı kça Hazırlanan Progra ml ar Ka mul aştır ma Kanunu nda yer al mayan başka bir yönt e m de, bakanlı kça hazırlanan pr ogra ml arı n da ka mu yararı kararı olarak kabul edil mesi dir. Ör neği n 2863 sayılı Kült ür ve Tabi at Varlı kları nı Kor uma Kanunu nun 15. maddesi ne göre, il gili bakanlı ğı n pr ogra ml arı ka mu yararı kararı yeri ne geç mekt edir ( Kör oğl u, 1995) Ka mu Yararı Kararı Yeri ne Geçen Yasal Uygul a mal ar Ka mul aştır ma Kanunu nun 6. maddesi son fı krasında sözü edilen onaylı imar pl anı na veya il gili bakanlı klarca onaylı özel pl an ve pr oj esi ne göre yapılacak hi z metler i çi n ayrıca ka mu yararı kararı alı nması na ve onaylanması na gerek yokt ur. Sadece ka mul aştır ma işle mi ne başlandı ğı nı gösteren bir karar alınması yeterlidir. İ mar Pl anl arı Şehirleş me süreci ni n düzenli, t opl umun i hti yaçl arı na ve yararı na uygun bir bi çi mde geliştirilebil mesi i çi n kentlerde pl anlar öne m kazanmakt adır tari hi nde kabul edilen 3194 sayılı İ mar Kanunu nun 6. maddesi nde i mar pl anları nı n, nazı m i mar pl anları ve uygul a ma i mar pl anları ol arak hazırlanacağı hükü m altına alı nmı ştır. İ mar pl anları nı n uygul a ma araçları ndan biri de ka mul aştır madır. Onayl an mı ş ve kesi nleş mi ş i mar pl anları na dayanılarak yapıl an ka mul aştır mal arda, ka mu yararı kararı veril mesine gerek yokt ur. İ mar planları onayl anı p kesi nleştikten sonra Ka mul aştır ma Kanunu nun 6. maddesi nin son fıkrası na göre ka mul aştırma yapılabilecektir. Bu şartları n gerçekl eş mesi halinde, ka mul aştır ma konusu taşı nmazl ar i mar pl anlarında belirtil miş a maçlar i çi n ka mul aştırılabilirler. İ mar pl anı na dayanılarak yapılacak ka mul aştır mal ar, sadece i mar pl anları nda belirtilmi ş a maç i çi n yapılabilir. Eğer t aşı nmazı n i mar planı nda 21

33 belirtilen a maç dışı nda, başka bir a maçl a ka mul aştırıl ması söz konusu i se, bu takdirde i mar pl anı nda değişi klik yapıl ması gerekecektir. İdareleri n önce i mar pl anı nı i ncele mel eri, yürüt mek istedi kleri ka mu hi z meti veya t eşebbüsü içi n yer ayrıl mışsa buna göre kamul aştır ma yap mal arı, aksi hal de İ mar Kanunu nun 26 ve 29. maddel eri ne göre, planda yer al ması nı ve değişi kli k yapıl ması nı istemel eri izlenecek yol ol malı dır. Bu yol a başvur madan ve yet kili maka ml arca i mar pl anı nda değişi kli k sağlanmadan yapılacak ka mul aştır ma ile ka mu hi zmeti ni n gerçekl eştiril mesi kanun hükü ml eri karşısı nda esasen mü mkün değil dir (Ar cak, 1992). Bakanlı kça Onaylı Özel Pl an ve Projeler Ka mul aştır ma Kanunu na göre, bakanlı klarca onaylı pl an ve pr oj elerde ka mu yararı kararı dır. Bili ndiği gi bi, Devl eti n ve di ğer bazı ka mu kurum ve kur ul uşları nı n ül ke düzeyi nde, ekono mi k ve sosyal açılardan öne mli ol an ki mi yatırı ml arda, yatırı m kararları, il gili Bakanlı kça Onaylı Özel Pl an ve Proj elere (baraj ve sul a ma, kara ve de mi r yol u ve li manl arı n yapı mı vs.) göre veril mekt edir. Ka mul aştır ma Kanunu nun 6. maddesi ne göre bu t ür özel pl an ve pr ojeler yatırı m al anı nda ka mul aştırılacak t aşı nmaz mallar i çi n ka mu yararı kararı ol arak gör ül mekt edir. Ayrıca 775 sayılı Gecekondu Kanunu nun 16. maddesi ne göre bel edi yelerce hazırlanı p Bayı ndırlık ve İskan Bakanlı ğı t arafı ndan onayl anan ıslah ve t asfi ye böl geleri ni belirleyen harita ve pl anl ar da ka mu yararı kararı olarak değerlendiril mekt edir ( Arcak, 1992) Ka mul aştır ma İşlem Süreci Ka mul aştır ma, ka mu yararı a macı yla yapılan bir işle m ol duğundan il k ol arak ka mu yararı kararı alı nması zorunl u ol makt adır. Eğer bir i mar pl anı doğrult usunda ka mul aştır ma yapılıyorsa, pl an ka mu yararı niteliği nde ol duğundan bu kararı n alı nması na gerek ol ma makt adır. Ka mul aştır ma Kanunu nun maddel eri esas alı nmak sureti yle çalış ma deva m ettiril mekt e ve bedeli ödendi kten sonra ka mu mül ki yeti ne devri gerçekl eştiril mektedir. Ka mul aştır ma işlem s üreci det aylı ol arak aşağı da anl atıl makt adır. 22

34 Ka mu Yararı Kararı Alı nması Ve Onayı Ka mu yararı kararı al mada; - Ka mu Tüzel Kişileri; Köy adı na yapılacak ka mul aştır mal arda Köy İhti yar Kur ul u, Bel edi ye adı na yapılan ka mul aştır mal arda Bel ediye Encü meni, İl Özel Yöneti mi adı na yapılan ka mul aştır mal arda İl Dai mi Encümeni, Devl et Yöneti mi adı na yapılan ka mul aştır mal arda İl İdare Kur ul u, Bi r ilçe sı nırı içi nde birkaç köy yada Bel edi ye adı na yapılacak ka mul aştır mal arda İlçe Yöneti m Kur ul u, Bi r il i çi ndeki birkaç ilçeye bağlı köyl er ve bel edi yeler adı na yapılacak ka mul aştır mal arda İl Yöneti m Kur ul u, - Ayrı illere bağlı birkaç ka mu t üzel kişisi adı na yapılacak ka mul aştır mal arda Bakanl ar Kur ul u, - Ka mu Kur uml arı adı na yapılacak ka mul aştır malarda, ka mu yararı ve kamul aştır ma kararları nı varsa yöneti m meclisleri yoksa yet kili kılınmı ş yöneti morganl arı, - Gerçek ve Özel Tüzel Ki şileri adı na yapıl an ka mul aştır mal arda bu kişileri n başvur ul arı üzeri ne bunları n yaptı kları hi z met yönünden hangi ka mu t üzel kişisi ni n deneti mi ne bağlı iseler ka mu yararı ve ka mul aştır ma kararları nı bu t üzel kişileri n yet kili organl arı yet kilidir. Alı nan ka mu yararı kararları nı; Köy İ hti yar Kur ulları ve Bel edi ye Encü menl eri kararları, ilçelerde Kaymaka mı n il mer kezleri nde Vali ni n, İlçe Yöneti m Kur ulları kararları, İl Dai mi Encü menl eri ve İl Yöneti m Kur ulları kararları Vali ni n, Ka mu Kur uml arı Yönetim Kur ulları kararları deneti me bağlı ol dukl arı Bakanı n, Gerçek kişiler veya Özel Hukuk Tüzel kişileri yararı na köy, bel edi ye veya özel idarece verilen kararlar Vali ni n onayı ile kesinl eşir ve yasal geçerlilik kazanır. Bakanlı klar ve Bakanl ar Kur ul unca verilen ka mu yararı kararl arı, ayrıca onaya t abi değil dir ( Yıl dız, 2002). 23

35 Ka mul aştır ma Hazı rlı k Çalış mal arı Ka mu yararı kararı alı ndıktan sonra yapılacak işle ml er önce t aşı nmazı n dur umunun ve mal sahi bi ni n sapt an ması dır. Ka mul aştır mayı yapacak i dare, ka mulaştır maya başla madan önce il k ol arak ka mul aştırılacak t aşın mazı n sı nır, yüzöl çümü, ci ns ve di ğer t ekni k nitelikleri ni gösteren pl an yada kr okisi ni yaptır mak, t apu kaydı varsa mali kleri ni, yoksa zil yetleri ni ve bunl arı n adresleri ni (ka mul aştır ma kararı nı n taşı nmaz sahi bi ne t ebli ğ edil mesi ve t aşı nmaz sahi bi ni n de yapılan kamul aştır ma kararı na karşı isterse itiraz hakkı nı kullanabil mesi a macı yla) tespit et mek zor undadır. İdare ka mul aştır ma kararı verdi kten sonra bu kararı, il gili t apu si cil müdürl üğüne bil direrek ka mul aştır maya konu t aşı nmazı n t apu kaydı üzeri ne işlenmesi ni sağl ar. Bu karar t apu küt üğünün beyanl ar hanesi ne yazılır. Tapu si cil müdürl üğü bildiri mden sonra ka mul aştır maya konu t aşı nmazı n üzeri nde ol abilecek değişi kli kleri ka mul aştır mayı yapan i dareye bil dir mek zorundadır ( Kapan, 1998) Ka mul aştır ma İşle mi ni n İptal Nedenl eri Ka mul aştır manı n i dari bir işle m ol ması ndan dol ayı i dare hukuku il keleri ne göre i pt al nedenl eri yet ki, şekil, konu, sebep ve a maç yönünden hukuka aykırılık ol arak belirlenmi ştir ( Bil gen, 1995). Ka mul aştır mada yet ki yönünden aykırılık, işlemi n yet kili ol mayan ka mu t üzel kişileri nce yapıl ması ndan kaynakl anmakt adır. Kamul aştır mayı yapacak i dare, yeri ne getir mek zor unda ol duğu ka mu hi z metleri ni n yür üt ül mesi i çi n kamul aştır ma yap maya yet kili ol malı dır. Ayrıca Ka mul aştır ma Kanunu nun 5. ve 6. maddel eri nde yer al an merciler dışı nda başka mercileri n ka mu yararı kararı al ması ve onayl a ması, ka mul aştır maya yet kili idareni n yet ki sı nırları nı n dışı na çı kması da yet ki yönünden aykırılığa neden ol makt adır ( Bil gen, 1995). Tü m i dari işle ml er belirli şekil kurarları na uyul arak gerçekl eştiril mekt edir. Ka mul aştır mada şekil kuralları kanunda yer al makt adır. Bu kurallara uygun ol arak yapıl mayan ka mul aştır ma işle ml eri iptal edilecektir ( Gözübüyük, 1996). Ka mul aştır mada konu, sebep ve a maç unsurları birbiri ne bağı mlı dır ve soyut ol arak ka mu yararı anl ayışı na dayan makt adır. Bu dur umda karşılaşılan i ptal nedenl eri sebep unsuruna dayalı dır. Kamul aştır ma işle ml eri nde en çok karşılaşılan i ptal nedeni, 24

36 ka mul aştır ma sebebi ile ka mul aştırılacak t aşın mazı n pl an dur umu arası ndaki uyu msuzl ukt ur ( Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü, 2003) Ka mul aştır manı n Hukuki Boyut u Ka mul aştır ma işle mi ile ilgili ol arak Anayasa da ve çeşitli kanunl arda hükü ml er yer al makt adır. Te mel hüküm i se Anayasa nı n 46. maddesi Devl et ve ka mu t üzel kişileri; ka mu yararı nı n gerektirdi ği hallerde, gerçek karşılıkları nı peşin öde mek şartıyla, özel mül ki yette bul unan t aşı nmaz malları n t a ma mı nı veya bir kıs mı nı, kanunl a gösterilen esas ve usullere göre, ka mul aştır maya ve bunl ar üzerinde i darî irtifaklar kur maya yet kilidir. ol arak karşı mı za çık makt adır. Ka mul aştır maya ilişki n kanunl arı n en başı nda ise 2942 sayılı Ka mul aştır ma Kanunu yer al makt adır sayılı Kanunla Değişi k 2942 Sayılı Ka mul aştır ma Kanunu Ka mul aştır ma ile il gili tü m esasları n belirtildi ği ve bu konuda başvur ul acak t e mel kanun ise 2942 sayılı, t ari hi nde kabul edilen Ka mul aştır ma Kanunu dur. Kanunun 1. maddesi Bu kanun; ka mu yararı nı n gerektirdi ği hallerde gerçek ve özel hukuk t üzel kişileri ni n mül ki yeti nde bul unan taşı nmaz malları n, Devlet ve ka mu tüzel kişileri nce ka mul aştırıl ması nda yapılacak işle ml eri, ka mul aştır ma bedeli ni n hesapl anması nı, taşı nmaz malı n ve irtifak hakkı nı n i dare adı na t escilini, kullanıl mayan t aşı nmaz malı n geri alı nması nı, idareler arası nda t aşı nmaz mall arı n devir işle ml eri ni, karşılıklı hak ve yükü ml ül ükl er ile bunl ara dayalı uyuşmazlı kl arı n çözü m usul ve yönt e ml erini düzenl er. Özel kanunl arı na dayanılarak gerçek ve özel hukuk t üzel kişileri adı na yapılacak ka mul aştırmal arda da, bu kanun hükü ml eri uygul anır. ile ka mul aştır manı n açı kla ması yapılmı ştır. Bu kanunda kamul aştır ma şartları, ka mu yararı kararını verecek ve onayl ayacak merciiler, ka mul aştırma öncesi yapılacak işle ml er, ka mul aştır ma bedeli ni n t espiti, ka mul aştır ma kararını n t ebli ği gi bi ka mul aştır ma işle mi ne ilişki n tümdet ayl ar yer al makt adır ( Res mi Gazet e, 1983). Ayrı ca t arihi nde kabul edilen 4650 sayılı kanunl a Kamul aştır ma Kanunu nun bazı maddeleri değiştiril miştir( Res mi Gazet e, 2001). 25

37 Ka mul aştır ma İle İlgili Di ğer Kanunl ar 1164 Sayılı Arsa Ofisi Kanunu Ka mul aştır ma ile il gili öne mli bir kanun da bu işle mi yap mada yet kili bir kur um ol an Arsa Ofisi ni n t anı mı nı n yapıl dı ğı, kuruluş a macı nı n ve ka mul aştır ma esasları nı n düzenl endi ği t ari hi nde kabul edilen 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu dur. Bu kanunl a arsaları n aşırı fi yat artışları nı önl e mek a macı yl a tanzi m alış ve satış yapmak; konut, sanayi, eğiti m, sağlık ve t uriz m yatırı ml arı ve ka mu tesisleri içi n arazi ve arsa sağl a mak üzere; Mali ye Bakanlı ğı na bağlı ka mu t üzel kişiliği ni hai z ve döner ser mayeli Arsa Ofisi Genel Müdürl üğü kurulmuşt ur. Bununl a birlikte Arsa Ofisi, kanunun 2. maddesi uyarı nca; - Konut, sanayi, eğiti m, sağlı k ve t uriz m yatırı ml arı ve çeşitli ka mu t esisleri i çi n anl aş ma, devir, satın al ma yol u ile ve benzeri şekillerde arazi ve arsa sağl amaya, - Arsa st oku ve tanzi msatışları yapmaya, - Sağl adı ğı arazi ve arsal arı ol duğu gi bi veya pl anlayarak, alt yapı t esisleri ni kıs men veya t a ma men i k mal ederek veya ettirerek i hti yaç sahi pleri ne sat maya, kirala maya, tra mpaya, irtifak hakkı t esis et meye; ka mu kur ul uşları eli yle pazarla maya ve sat maya - Konut sanayi, eğiti m, sağlı k ve t uriz m yatırı mları ile ka mu t esisleri yerleş me al anl arı nda arazi ve arsa alı mı ve alt yapı i nşaatları i çi n t ahsis edilen f onlardan kaynak sağla maya yet kili kılınmı ştır ( Res mi Gazete, 1969). Fakat t ari hi nde kabul edilen kanun ile Arsa Ofisi kapatıl mıştır(res mi Gazet e, 2004) Sayılı İ mar Kanunu t ari hi nde yürürl üğe giren İ mar Kanunu nu yerleş me yerleri il e bu yerlerdeki yapılaş mal arı n; pl an, fen, sağlı k ve çevre şartları na uygun t eşekkül ünü sağla mak a macı yl a düzenl enmi ştir. Bel edi ye ve mücavir al an sı nırları i çinde ve dışı nda kal an yerlerde yapılacak pl anl ar ile i nşa edilecek res mi ve özel büt ün yapılar bu kanun hüküml eri ne t abi dir. Kanunun 3. böl ümünde 17. ve 18. maddel eri nde Bel edi ye ve Valilikleri n ka mul aştırma yap ması ile il gili hükü ml er yer al makt adır. 26

38 17. madde : Bel edi ye veya valilik, kendi malı olan veya i mar pl anları nı n t at bi ki sonucu ka mul aştır madan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanl arda hasıl ol an sahal ardan müstakil i nşaata el verişli olmayan parçaları, bitişi ği ndeki arsa veya bi na sahi bi ne bedel t akdiri sureti yle sat mak, gayri menkul sahi pleri ni n yol a gi den yerlerden dol ayı t ahakkuk eden hakl arı nı bedel t akdiri sureti yle değiştir mek ve ko mşu gayri menkul sahi bi t akdir edilen bedelle satı n al makt an imti na ederse, şüyul andırıp sat mak sureti yle i mar pl anı na uygunl uğunu t e mi n eder. Bunl ardan müst akil inşaata el verişli ol anl arı, ka mu yararı i çi n, bel edi ye veya valilikçe yeri alı nan şahısları n muvafakatları hali nde istihkakl arı na karşılık olarak bedel t akdiri ve i cabı nda denkli k t e mi ni sureti yle değiştir meye yet kilidir. Ar azi ve arsa düzenl emesi ne ilişki n esasları n belirtildi ği 18. madde : İ mar hududu i çi nde bul unan binalı veya bi nasız arsa ve arazileri mali kleri veya di ğer hak sahi pleri ni n muvafakatı aranmaksızı n, birbirleri ile, yol fazl aları ile, ka mu kur uml arı na veya bel ediyel ere ait bul unan yerlerle birleştir meye, bunl arı yeni den i mar pl anı na uygun ada veya parsellere ayır maya, müst akil, hisseli veya kat mül ki yeti esasları na göre hak sahi pleri ne dağıt maya ve re sen t escil işleml eri ni yaptır maya bel edi yeler yet kilidir. Bel edi yeler veya valiliklerce düzenl e meye t abi tut ulan arazi ve arsaların dağıtı mı sırası nda bunl arı n yüzöl çüml eri nden yet eri kadar saha, düzenl e me dol ayısı yla meydana gelen değer artışları karşılığı nda "düzenl e me ortaklı k payı" ol arak düşül ebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenl e me ortaklı k payl arı, düzenl e meye t abi t ut ulan arazi ve arsaları n düzenl e meden önceki yüzöl çüml eri ni n yüzde 40 ı nı geçe mez. Düzenl e me ortaklı k payl arı, düzenl emeye t abi t ut ulan yerlerin i hti yacı ol an yol, meydan, park, ot opark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ca mi ve karakol gi bi u mu mi hi z metlerden ve bu hi z metlerle il gili tesislerden başka maksatlarda kullanıla maz. Düzenl e me ortaklı k payları nı n t opl a mı, yukarı da sözü geçen u mu mi hiz metl er içi n, yeni den ayrıl ması gereken yerleri n al anları topl a mı ndan az ol duğu t akdirde, eksi k kal an mi kt ar bel edi ye veya valilikçe ka mul aştır ma yol u ile t a maml anır ( Res mi Gazete, 1985) Sayılı Bel edi ye Kanunu t ari hi nde kabul edilen Bel edi ye Kanunu nun arsa ve konut üreti mi ile ilgili 69. maddesi nde yer al an, Beledi ye; düzenli kentleş meyi sağl a mak, 27

39 bel deni n konut, sanayi ve ticaret alanı i hti yacı nı karşılamak a macı yla bel edi ye ve mücavir al an sı nırları i çinde, özel kanunl arı na göre kor unması gerekli yerler ile tarı m arazileri hariç i marlı ve alt yapılı arsalar üret mek, konut, t opl u konut yap mak, sat mak, kiralamak ve bu a maçl arla arazi satı n al mak, ka mul aştır ma yap mak, bu arsaları trampa et mek, bu konuda il gili di ğer ka mu kuru m ve kur ul uşları ve bankal arla i şbirliği yapmak ve gerekti ği nde onl arla ortak projeler gerçekl eştir mek yet kisine sahi ptir. hük mü ile ka mul aştır ma konusunda bel edi yeleri n yet kileri genişletil miştir ( Res mi Gazet e, 2004) Sayılı İl Özel İdaresi Kanunu t ari hi nde kabul edilen kanunun İl Özel İdaresi ni n yetki ve i mti yazları böl ümünde 7. maddeni n c fı krası, hizmetleri n yür üt ül mesi a macı yl a, taşı nır ve t aşı nmaz malları al mak, sat mak, kiralamak veya kiraya ver mek, t akas et mek, bunl ar üzeri nde sınırlı aynî hak t esis et mek olarak düzenl enmi ştir (Res mi Gazet e, 2005) Sayılı Topl u Konut Kanununda Ve Genel Kadr o Ve Usul ü Hakkı nda Kanun Hük münde Kararna meni n Eki Cet vellerin Topl u Konut İdaresi Başkanlı ğı na Ait Böl ümünde Değişi kli k Yapıl ması Hakkı nda Kanun t ari hi nde kabul edilen bu kanunl a Topl u Konut İ daresi Başkanlı ğı, kanundaki görevl eri çerçevesi nde gerçek ve t üzel kişilere ait arazi ve arsaları ve bunl arı n i çerisi nde veya üzeri nde bul unan her t ürl ü ekl enti ve yapıları ka mul aştır maya yet kilidir. Başkanlı k t arafı ndan yapılacak ka mul aştırmal ar, t ari hli ve 2942 sayılı Ka mul aştır ma Kanununun 3. maddesini n 2. fıkrası ndaki iskân pr oj eleri ni n gerçekl eştiril mesi a maçlı ka mul aştır ma sayılır ( Res mi Gazete, 2004) Sayılı Turiz mi Teşvi k Kanunu Ka mul aştır ma ile il gili olarak t ari hi nde kabul edilen Turiz mi Teşvi k Kanunu i ncelendi ği nde, kanunun 8. maddesi nde; Turiz m al anl arı nda ve t uriz m mer kezl eri nde Bakanlı ğı n t alebi üzeri ne, i mar pl anları yapıl mış ve t urizme ayrıl mış yerlerdeki t aşı nmaz mallardan; Hazi neye ait ol an yerler, il gili kur ul uşlarca Bakanlı ğa t ahsis edilir. Ka mu kur ul uşlarına ait ol anlar, t alep t ari hi nden başlayarak en geç 2 ay i çinde Hazi ne adı na t apuya t escil 28

40 ve Bakanlı ğa t ahsis edilir. Di ğer gerçek ve t üzel kişiler ile vakıflara ait ol up turiz m i şlet mesi bel gesi ne sahi p ol mayanl ar, Bakanlı kça ka mul aştırılarak, Hazi ne adı na t apuya t escil ve t escil t ari hi nden başlayarak en geç 1 ay i çi nde Bakanlı ğa tahsis edilir. Uyuş mazlıkl arda dava ve t aki pler ka mul aştır ma kar arı na değil, bedeli ne ilişki n ol arak yür üt ül ür ve sonuçl andırılır şekli nde hükü mler yer al makt adır ( Res mi Gazete, 1982) Sayılı Kült ür ve Tabi at Varlıkları nı Kor uma Kanunu t ari hi nde kabul edilen kanunun 15. maddesi nde Taşı nmaz kült ür varlıkları ve bunl arı n kor unma al anları nı n hangi esaslarla ka mul aştırılacağı hakkı nda hükü ml er yer al makt adır. Kor uma amaçlı i mar pl anı nda kült ürel araçlara ayrılan t escilli yapıları n, bu a maçl a onarılıp değerlendiril mesi kaydı yl a kor uma kur ulları nı n kararı ve Bakanlı ğı n t asdi ki ile bel edi yel erce ka mul aştırıl ması yapılabilir. Vakıf mül ki yeti nde ol up da çeşitli sebepl erle kıs men veya t a ma men gerçek ve t üzel kişileri n mül ki yeti ne geçen korun ması gerekli taşı nmaz kült ür ve t abi at varlıkları ve bunl arı n kor un ma al anl arı nı n ka mul aştırıl mal arı, Vakıflar Genel Müdürl üğünce yapılır ( Res mi Gazet e, 1983) Sayılı Sul a ma Al anları nda Ar azi Düzenl enmesi ne Dair Tarı m Ref or mu Kanunu t ari hi nde kabul edilen Kanun a maçları na yöneli k ol arak yapılacak ka mul aştır ma çalış mal arına ilişki n 6. ve 7. maddede çeşitli hükü mler yer al makt adır. Uygul a ma al anları nda, bu kanunun a macı nı gerçekl eştir mek i çi n il gili kurul uşça bağ, bahçe ve ağaçlı k arazi ve ör nek işlet mel er hariç, gerçek kişilerle özel hukuk tüzel kişileri ne ait t arı m t oprakl arı ndan o böl ge i çi n t espit edilen dağıtı m nor munun on katı nı aşan kıs mı ile varsa üzerindeki t arı msal yapı ve tesisler ka mul aştırılır. Bakanl ar Kur ul unca uygul a ma alanı ol arak ilan edilecek di ğer al anl arda, gerekti ği nde arazi ve di ğer gayri menkulları n t a ma mı ka mul aştırılabilir. Bu Kanunda belirtilen amaçl arı gerçekl eştir mek üzere uygul a ma al anları nda il gili kur ul uşça, isteğe bağlı veya mali kleri n muvafakatı aranmaksızı n arazi topl ulaştırıl ması yapılabilir ( tari h sayılı Res mi Gazet e). 29

41 775 sayılı Gecekondu Kanunu t ari hi nde kabul edilen bu kanun, mevcut gecekondul arı n ı slahı, tasfi yesi, yeni den gecekondu yapı mı nı n önl enmesi ve bu a maçl arla alın ması gereken t edbirler hakkı ndaki hükü ml eri i çer mektedir. Kanunun 5. maddesi nde lüzumu hali nde, bel edi yeleri n gecekondu ıslah ve tasfi ye sahal arı i çi nde bul unan veya bu kanun hükü ml eri dairesi nde yeni den t eşkil edilecek önl e me bölgeleri içi ne rastlayan özel mül ki yetteki arazi ve arsaları ve bunl ar i çerisi nde yapı veya sair herhangi bir t esis bul unduğu t akdirde bu yapı ve t esisleri, bu kanunda belirtilen a maçl arda kullanmak üzere, İ mar ve İskan Bakanlı ğı nı n i zni ile, sahi pleri yle anl aşarak satı n al abileceği veya ka mul aştırabileceği belirtil miştir ( Res mi Gazete, 1966) Tra mpa Yol u İl e Ka mul aştır ma- Acel e Ka mul aştır ma-iki İdare Arası nda Taşı nmaz Mal Devri ve Ka mul aştır ması z El Atma Tr a mpa öz ol arak malı n malla değişi mi dir. İdare, mül ki yeti kendisi ne ait bir malı nı gerçek yada özel hukuk t üzel kişileri ne ait bir malla tra mpa edebilir. Çeşitli ka mu kur um ve kur ul uşları arası nda böyl e bir değişi m yapılabil mekt edir. Genel ve kat ma büt çeli i dareleri n, il özel idareleri ve bel edi yeleri n tra mpa işleri t ari hi nde kabul edilen 2886 sayılı Devl et İhal e Kanunu na göre yür üt ül mekt edir ( Res mi Gazet e, 1983). Tr a mpa yol uyl a ka mul aştır ma esasları Ka mul aştır ma Kanunu nun 26. maddesi nde düzenl enmi ştir. Kanunda, mal sahi bi ni n kabul et mesi dur umunda t aşı nmaz malı n ka mul aştır ma bedeli yerine, i dareni n ka mu hi zmeti ne t ahsis edil me mi ş t aşı nmaz malları ndan, bu bedeli kıs men veya t a ma men karşılayacak kıs mı nı n verilebileceği belirtil miştir. Bu dur umda ka mul aştır ma bedeli yeri ne verilecek t aşı nmaz malı n değeri i dareni n i hale komi syonu t arafı ndan t espit edilecektir. Eğer t aşın maz mal bedelleri arası nda fark söz konusu ol ursa, t araflarca nakit ol arak karşılanacaktır. Ancak i dareni n vereceği taşı nmaz malı n değeri ni n ka mul aştır ma bedeli ni n % 20 si ni aşa mayacağı da kanunda belirtil miştir( Yıl dız, 2002). Ka mul aştır ma Kanunu nun 27. maddesi, i dareye gerekli hallerde acele kamul aştır ma yap ma yet kisi tanı mı ştır. Ancak acele ka mul aştırma yapılabil mesi i çi n üç koşul dan biri ni n varol ması gerekir. 30

42 -3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefi yeti Kanununun uygul anması nda yurt savun ması ihtiyacı bul unması, - Acel e ka mul aştır ma zorunl ul uğunun Bakanl ar kurul unca karar altı na alı nmı ş ol ması, - Özel kanunl arla öngörülen olağanüst ü duruml arda gerekli görül mesi, Bu üç koşul dan biri ni n varlığı hali nde, kı ymet takdiri dışı ndaki işle ml er sonradan tama ml anmak üzere, il gili i dareni n iste mi ile mahke mece yedi gün i çi nde bilirkişilere tespit ettirilecek değer, milli bir bankaya yatırılarak i darece o t aşı nmaz mal a el konul abilir ( Ger meç, 2002). İki i dare arası nda t aşı nmaz mal devri, aslen bir ka mul aştır ma işle mi değil dir. Ka mul aştır ma Kanunu nun 30. maddesi nde belirtilen esaslara uygun ol arak yapıl makl a birlikte i dareye ait özel malları n başka bir i dareye devrine ol anak sağla makt adır( Ger meç, 2002). Ka mul aştır ması z el koy ma ol arak nitelendirilen kavra m, ka mul aştır ma ile karıştırıl makt a fakat ka mul aştır ma niteliği nde bul unma makt adır. Anayasa ve yasalara uygun bir işle m ol uşt ur maksı zı n i darece taşı nmaza el konul muş, üzeri ne bir tesis veya bi na yapıl mış yada ka mu hi z meti ne t ahsis edilerek mal sahi bi ni n t aşı nmazı üzeri nde diledi ği gi bi kullanma hakkı na engel bir girişi mde bul unul muş i se ka mul aştır masız el koyma söz konusudur. Kamul aştır madan farklı olarak, bir ka mul aştır ma işle mi olmadan veya ka mul aştırma yönt e mi ve kuralları uyarı nca ta ma ml an madan ve ayrıca bedel öden meden t aşı nmaza hukuka aykırı bir eyl e m sonucu el konul muş ol makt adır. Bunun sonucunda t aşı nmaz mal sahi bi kamul aştır ma bedeli ol arak değerlendirilebilecek bir bedeli t az mi nat bi çi mi nde hak et mekt e ve al makt adır. Ka mul aştır ma Kanunu nun 38. maddesi nde ise ka mul aştır ma yapıl mı ş, ancak işle ml eri t a ma ml anma mı ş veya ka mul aştır ma hi ç yapıl ma mı ş iken ka mu hi z meti ne ayrılarak veya ka mu yararı na yöneli k bir i hti yaca t ahsis edilerek üzeri nde tesis yapılan t aşı nmaz malı n mali k zil yet veya mi rasçıları nı n bu t aşı nmaz mal ile ilgili her t ürl ü dava hakkı yir mi yıl geç mekl e düşer. Bu süre t aşı nmaz mal a el koy ma tari hi nden başlar olarak ifade edil miştir ( Arcak, 1987). 31

43 3. 6. Ka mul aştır mada Karşıl aşılan Sorunl ar Ka mul aştır ma işle mi nde en çok karşı karşı ya kalınan sor un, ağır bir maddi yükünün ol ması ve bu nedenl e yerel yöneti ml eri n ka mul aştır mal arı süresi içerisi nde yapa ma ması dır. Bu da t aşı nmazı ka mul aştır maya konu ol an şahısları n zor dur umda kal mal arı na ve t aşı nmazı n ka mu mül ki yeti ne geçe me mesi neticesinde ka mu hi z metleri ni n aksa ması gibi sorunl ara neden ol makt adır. Daha önce de bahsedil diği gi bi i mar pl anları nda ka mu hi z met ve t esislerini n yapı mı içi n pl anlanmı ş arazi ve arsalar ka mul aştırılabilir. Bel delerde pl anl arı n yür ürl üğe gir mesi ile t aşı nmazl arı n değeri birkaç kat art makt a, bu artış ka mul aştır ma bedeli ne de yansı makt adır. Geçerli kılınan hükü ml ere göre ka mul aştır ma, rayi ç bedel esas alı narak ve bedeli peşi n öden mek şartıyla yapıl makt adır. Bu uygul a mayl a bel edi yel er hatta devl et, ka mu hi zmetleri ni n gerektirdi ği taşı nmazl arı sağl a mada zorl uk yaşa makt a ve ka mul aştırmanı n uygul a ma al anı sınırlı kal makt adır. Di ğer bir sor unda pl an uygul a ması esnası nda he men ka mul aştırılan al anl arın t a m değerlene me mesi, her ne kadar ka mul aştır mada günün rayi ç bedeli ödense de pl an uygul a ması sonucu ol uşan değer artışı ndan t aşı nmaz malı n mali kleri faydal ana ma ması dır. Ayrı ca ka mul aştır ma al anı dışı nda kal an t aşı nmazl ar, yapılan ka mul aştır ma nedeni yl e daha uygun konu ma kavuşarak büyük değer kazanmakt adır. Bu da ka mul aştırmanı n en sakı ncalı yönü olarak belirtil mekt edir ( Ger meç, 2002/ Yıl dız, 1999) Böl üm Sonucu Kentlerde i mar pl anları nın uygul anması nda ve hal kı n gereksi ni ml eri ni karşılayacak sosyal donatı alanl arı nı n ka mu mül ki yeti ne geç mesi i çi n kullanılan araçlarından biri ka mul aştır ma yönt e mi dir. Tanı m ol arak devl et ve ka mu t üzel kişilerince ka mu yararı nı n gerektirdi ği hallerde karşılığı nı n peşin ol arak öden mesi şartıyla özel mül ki yetteki t aşı nmazl arın sahi bi ni n onayı na bakılmaksı zı n kanuna göre alın ması dır. Ka mul aştır ma, sadece özel mül ki yete konu ol an taşı nmazl ar i çi n ka mu yararı ol ması şartıyla gerçekl eştirilen bir işle mdir. Bedeli peşin ödenmek zor undadır ve sadece kanunda yet kili merciler tarafı ndan yapılabilir. Ka mul aştır ma ile il gili esasları n yer al dı ğı t e mel kanun 4650 sayılı kanunl a değişi k 2942 sayılı Ka mul aştır ma Kanunu dur. Ayrıca 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu, 3194 sayılı İ mar Kanunu, 5272 sayılı Bel edi ye Kanunu, 5302 sayılı İl Özel İdaresi 32

44 Kanunu, 2632 sayılı Turi z m Teşvi k Kanunu, 2863 sayılı Kült ür ve Tabi at Varlı kları nı Kor uma Kanunu ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu il gili hükü ml eri nde de ka mul aştır ma ile ilgili maddel er bul unmakt adır. Ka mul aştır ma işle mi nde en çok yaşanan sor un ise bedeli ni n öden mesi konusundadır. İ mar pl anları nı n onayl an ması yla birlikte t aşı nmazl arı n değeri art makta, artış da ka mul aştır ma bedeli ne yansı makt adır. Taşı nmaz sahi pleri ka mul aştır ma bedeli ne itiraz et mek a macı yla dava aç makt a ve zat en büt çe sı kı ntısı yaşayan yönetiml er daha yüksek bedeller öde mek sureti yle ka mul aştır mayı tama ml a makt adır. 33

45 4. KAMULAŞTI RMA YOLUYLA ELDE EDİ LMİ Ş ALANLARI N KULLANI M Bİ Çİ MLERİ Nİ N ARAŞTI RI LMASI Tür ki ye geneli nde gerek topl u konut gerek sanayi gerekse t uriz m f onksi yonl u birçok al an ka mul aştır ma yol uyla el de edilerek bugünkü kullanı m bi çi ml eri yle kentlerde yer al makt adır. Özellikle kamu yöneti ml eri ni n arsa edi nmesi ve kentlerde gereksi ni mi duyul an hi z metler i çi n arsa ka mul aştır ma a macıyl a mer kezi yöneti m biri mi ol arak yılında 1164 sayılı kanunl a Ar sa Ofisi Genel Müdürl üğü kur ul muşt ur( Res mi Gazete, 1969). Bu kur ul uş, çeşitli ka mu hi z metleri içi n arazi ve arsa sağl a mak üzere, arsa alı p sat mak, arsa soğu yap mak, sağl adı ğı arazi ve arsal arı ol duğu gi bi veya planl ayarak, ihtiyaç sahi pleri ne sat mak ve kirala mak gi bi yet kilere sahi ptir. Başta konut ve sanayi ol mak üzere eğiti m, t urizm, sağlı k ve ka mu hi z met sekt örleri i çi n ofis t arafından arz edilen arsalar, geliş me pot ansi yeli yüksek böl gelerde yatırı ml arı n yapılabil mesi nde ve büyük ka mu ve özel pr ojeleri n hayat a geçirilmesi nde t eşvi k edi ci rol al makt adır. Ayrı ca Hazi ne mül ki yetindeki arsaları devir al ma yol u ile de atıl dur umda ol an yada kaçak yapılaş ma t ehdi di taşı yan al anl arı n pl anlı kent arazileri ne dönüşt ür mek sureti yle ka mu mül ki yetindeki arazileri n rasyonel ol arak kullanıl ması yönündeki politikaları n gerçekl eştiril mesi nde et kili ol makt adır( Arsa Ofisi, 2004). İstanbul Metropoliten Al anı nda 2 aşa malı yöneti m bi çi mi ol an Büyükşehir Bel edi yesi ve ona bağlı ilçe bel edi yeleri yer almakt adır. Kentte i mar pl anl arı nı n uygul anması ve büyük proje yatırı ml arı nı n gerçekl eştiril mesi nde büyük şehir ve ilçe bel edi yeleri de ka mul aştır ma yap maya yetkili kılınmı ştır. Çalışmada ilçe bel edi yeleri nden Avcılar ilçesi i ncelenmi ş, son 15 yıl da i mar pl anı doğrult usunda ka mul aştır ma çalış mal arı tama ml anan örnekl ere yer veril miştir. 34

46 4. 1. Merkezi Yöneti ml eri n Ka mul aştır ma Yol uyl a El de Etti ği Al an Örnekl eri Ül ke mi zde özellikle ka mul aştır ma ve devir yol uyla ka mu mül ki yeti ne arsa sağl a mak ve bu arsaları proj elendirerek sat mak sureti yle kurul muş ol an Arsa Ofisi, birçok il de farklı arazi kullanı m bi çi ml eri yle ka mul aştır ma çalış mal arı yaparak ka mu mül ki yeti ndeki arsaları n pl anlı ve sağlı klı alanlar ol arak değerlendiril mesinde büyük paya sahi ptir. Tür ki ye geneli nde kur ul duğu t ari hten itibaren Ofis t arafı ndan yapılan çalış mal ar i ncel endi ği nde, ka mul aştır ma ve devir yol uyl a el de edilen t opl a m m2 arsa, satış yol uyl a yatırı mcılara devredil miştir. Satışı gerçekl eştirilen t aşı nmazl ar, sekt örel ol arak t abl o de gör ül düğü gi bi, %49 or gani ze ve küçük sanayi alanı, %38 konut al anı ve %7 eğiti m al anı olmak üzere farklı arazi kullanı ml arı yla değerlendiril miştir( Arsa Ofisi, 2004). Tabl o Yılları Arası nda Yatırı mcılara Devri Gerçekl eştirilen Taşı nmazl arı n Sekt örlere Göre Dağılı mı , , , , , , , , , , , ,00 sanayi alanı konut alanı kamu tesis alanı eğitim alanı turizm alanı sağlık tesis alanı Alan (m²) Kaynak : Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü, 2004 Ofis t arafı ndan ka mul aştır ma ve devir yol u ile el de edilerek satışı yapılan ve uygul a ması t a ma ml anan birçok ör nek bul unmakt adır. Konut al anları ol arak Ankara- Er ya man, Ankara- El vankent, Ankara- Te melli, İ z mir- Gazi e mir, İz mir- Evka4, İstanbul- Hal kalı, Hakkari- Yüksekova gi bi t opl am 55 il de yapılan uygula mal ar yer al makt adır( Arsa Ofisi, 2004). Or gani ze ve küçük sanayi al anları ol arak İstanbul-İkitelli, İstanbul- Tuzla, Ankara- Si ncan, Af yon- Mer kez, Bur dur- Mer kez, Bursa-İnegöl, İz mir- At at ürk or gani ze sanayi böl geleri ve Ankara- Kazan, Van- Mer kez, Trabzon- Of, Deni zli-seri nhisar, İz mir- Pı narbaşı, Af yon- Mer kez, İstanbul- Mah mut bey küçük sanayi al anları ör nek 35

47 gösterilebil mekt edir. Turiz m al anı ol arak Güney Ant al ya t uriz m geliş me böl gesi, Ankara- El madağ kayak mer kezi, Ant al ya yat limanı, Aydı n- Kuşadası yat li manı, Nevşehir- Ür güp t uristik tesis alanı gi bi t opl a m 14 böl gede gerçekl eştirilen pr oj el er bul unmakt adır( Arsa Ofisi, 2004). Ankara ilinde yer al an Hazi ne ve Dı ş Ti caret Müst eşarlığı, Çalış ma ve Sosyal Güvenli k Bakanlı ğı, Tekel Genel Müdürl üğü, At o m Enerjisi Kur u mu, İst anbul - Kurt köy İleri Teknol oji Enstitüsü ve Havaal anı, Bodr um-i msı k Havaalanı ka mu hi z met al anı nda ve Gebze Yüksek Teknol oji Enstitüsü, Ankara- Göl başı Üni versite Ka mpus-ileri teknol oji ve Teknopark Al anı da eğiti m al anı nda yapılan uygul a mal ara ör nek teşkil et mekt edir(ar sa Ofisi, 2004) sayılı Arsa Ofisi Kanunu ile Ofis t arafı ndan ka mul aştırılan al anl ardan, 1978 yılında başlayan Ankara- Eti mesgut- Erya man t opl u konut al anı ka mul aştır ma çalış mal arı 1990 yılında tama ml anmı ş, yüzöl çümü 1200 hekt ar ol an konutl uk bir proje olarak hayata geç mi ştir. Şekil Ankara- Er yaman Topl u Konut Şekil İz mir- Gazi e mir Topl u Konut Al anı Al anı İz mir Gazi e mir t opl u konut al anı ka mul aştır ması 1979 yılında başla mı ş ve 3200 konut u kapsayan üzeri nde nüf usun yaşadı ğı 84 hekt ar yüzöl çüml ü bir al anı kapsa makt adır. 36

48 Bursa-İnegöl or gani ze sanayi böl gesi ka mulaştır ma çalış mal arı 1975 yılı nda başlanmı ş ve topla m266 hekt arlık alan ka mul aştırıl mıştır. Şekil Bursa-İnegöl Or gani ze Sanayi Böl gesi Ant al ya- Ke mer de Güney Ant al ya Turiz m Pr oj esi kapsa mı nda t opl a m hekt ar al an ka mul aştırıl mıştır.ant al ya- Mer kezde ise Güney Ant al ya Turiz m Pr oj esi kapsa mı nda t opl a m hekt arlık bir alan Ant al ya Yat Li manı i çi n ka mul aştırıl mıştır. Şekil Ant al ya Yat Limanı Şekil Ke mer Turiz m Geliş me Böl gesi İstanbul Metropoliten Alanı örnekl eri Özellikle kent mer kezlerinde yoğun yapılaş ma sonucu yaşanan al an eksikli ği, i mar pl anları nı n pl an sı nırlarında arazi fi yatları nı artırıcı et kisi ve özelli kle ul aşı m ol anakl arı nı n geliş mesi, sanayi ni n ve dol ayısı yla konut al anl arı nı n pl an dışı alanl ar seç mesi ne neden ol maktadır. Ayrıca kentte yet erli arsa st okunun bul unma ması ve göç sonucu kent e gel en gr ubun pl an dışı alanlara, sanayi kur ul uşları na yakı n ol mayı terci h et mesi, kenti n çeperlere doğr u yayıl ması ve geliş me al anları nı n çeperlerde yoğunl aş ması sonucunu ortaya çı kar makt adır. 37

49 İstanbul metropoliten alanı nda mer kezi yöneti m biri mi ol an Arsa Ofisi t arafı ndan ka mul aştır ma yol uyl a el de edilen büt ün t aşın mazl ara bakıl dı ğı nda, bahsedilen nedenl erden dol ayı kent çeperleri nde yer al dı ğı ve farklı arazi kullanı m bi çi ml eri yle değerlendirildi ği gör ül mekt edir. Bunl ar yüzöl çümü ol arak da ol dukça büyük al anl ar ol up t opl u konut al anları, organi ze sanayi böl geleri, ka mu hi z met alanları (havaal anı, üni versite vs.) gi bi farklı fonksi yonl arda kentte yer al makt adır. Tabl o İstanbul da Son 25 Yıl da Ofis Tarafından Ka mul aştır ma ile El de Edilen Tü m Büyük Al anlı Taşı nmazl ar Ka mul aştır ma Ka mul aştır ma Ka mul aştır ma Ka mul aştırılan Parsel Ka mul aştır ma Amacı Böl gesi Tari hi Al an ( m2) Adedi Bedeli( TL) Topl u Konut K. Çek mece- Hal kalı Topl u Konut Avcılar-Ispartakul e Konut Sili vri- Cel ali ye Or g. Sanayi K. Çek mece-ikitelli Deri Or g. Sanayi Tuzl a- Or hanlı Sanayi- Depol a ma Tuzl a- Or hanlı Küçük Sanayi Tuzl a- Aydı nlı Küçük Sanayi Tuzl a- Aydı nlı Deri Yan Sanayi Tuzl a- Aydı nlı Küçük Sanayi Gebze- Kösel er Sanayi- Depol a ma Gebze- Şekerpı nar Sanayi- Depol a ma Tuzl a- Tepeören Küçük Sanayi Avcılar- Hadı mköy Ka mu Tesis Al anı Pendi k- Kurt köy Ka mu Tesis Al anı Pendi k- Kurt köy Eğiti m Al anı Kocaeli- Gebze Kentsel Hi z met Al anı Tuzl a Hal İşlet meciliği TOPLAM Kaynak : Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü, 2004 Ofis t arafı ndan son 25 yılda gerçekl eştirilen ka mulaştır ma çalış mal arı i ncelendi ği nde 2 adedi t opl u konut ol mak üzere 3 konut al anı, 2 or gani ze sanayi böl gesi, 8 küçük sanayi ve depol a ma al anı, 2 ka mu t esis al anı, kentsel hi z met al anı ve eğiti m al anı ol arak 17 adet uygula ma yapıl dı ğı gör ül mekt edir. Bu çalış mal arda t opl a m m2 yüz öl çü ml ü 4867 adet t aşı nmaz T. L. bedelle, ka mul aştır ma ve devir yoluyla Ofis mül ki yeti ne tescil edil miştir. 38

50 Tabl o İstanbul da Son 25 Yıl da Ofis Tarafından Ka mul aştır ma ile El de Edilen Tü m Büyük Al anlı Taşı nmazl arı n Sekt örlere Göre Dağılı mı , , , , , , , , , , , , , ,00 0,00 sanayi alanı konut alanı kamu tesis alanı eğitim alanı kentsel hizmet alanı Alan (m²) Kaynak : Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü, 2004 Tabl o de Ofis t arafından son 25 yıl da kamul aştır ma ve devir yoluyl a ka mu mül ki yeti ne kazandırılan al anl arı n sekt örel dağılı mı na bakıl dı ğı nda, yüz öl çümü ol arak en büyük pay %44 ile sanayi al anı, %29 ile ka mu t esis al anı ve %24 ile konut al anı olarak karşı mı za çık makt adır. İstanbul Metropoliten Al anı nda yapılan 17 adet ka mul aştır ma ör neği nden, işle ml eri bit miş uygul anarak faaliyeti ne sürdüren 9 adet alan %52 ör nekl e m yapılarak det aylı ol arak i ncelenmi ştir. Konut al anı ol arak Avcılar-Ispartakul e ve Hal kalı-ikitelli t opl u konut al anları, sanayi alanı ol arak Hal kalı-ikitelli, Tuzl a- Aydı nlı organize sanayi böl geleri ve Gebze- Köseler mer merciler küçük sanayi al anı, ka mu t esis alanı ol arak İleri Teknol oji Endüstri Par kı ve Sabi ha Gökçen Havaal anı, eğiti m alanı ol arak Gebze Yüksek Teknol oji Enstitüsü ve Tuzl a- Anadol u Yakası Sebze- Meyve Hal İşlet meciliği ve Nakli ye Ambarları kentsel hiz met alanı örnekl eri ele alınmıştır. Çalış mada det aylı olarak i ncelenen ör nekle m al anl arı ndan konut a maçlı ka mul aştır mal arda, t opla m m2 yüz öl çüml ü 2865 adet parsel, sanayi al anl arı nda t opl a m m2 yüz öl çüml ü 957 adet parsel, ka mu t esis al anı nda topla m m2 yüz öl çüml ü 829 adet parsel, eğiti m al anı nda t opl am m2 yüz öl çüml ü 41 adet parsel, kentsel hi z met alanı nda ise t opl a m m2 yüz öl çüml ü 19 adet parsel ka mul aştır ma ve devir yoluyl a ka mu mül ki yeti ne geç mi ştir. 39

51 Konut Al anl arı ndan Bir Ör nek: Küçükçekmece-Hal kalı Topl u Konut Al anı İstanbul ili Küçük çek mece ilçesi Hal kalı mahallesi nde t opl u konut al anı a macı yl a ka mul aştırılan böl ge içi n t ari hi nde ka mul aştır ma kararı alı nmı ş, t ari hi nde de t apu kaydı na şerh konul muşt ur. Ka mul aştırma bedeli TL dir.. Tabl o K. çekmece- Hal kalı Mül ki yet Bil gileri Mül ki yet Yüz ölçüm( m 2 ) Parsel Adedi Şahıs Hazi ne İtirazlı Topl a m Kaynak : Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü, 2004 Şekil K. Çek mece- Hal kalı Hava Fot oğrafı Şekil 4.7. K. Çek mece- Hal kalı Topl u Konut Al anı ndan Bir Gör ünüş 4 adet itirazlı parseli n mül ki yet davası deva m ettiği nden t apul arı alı nma mı ştır. Satışı tama ml anan 2842 adet parsel pr ojelendirilerek, t opl u konut al anı uygul a maya geç mi ştir 40

52 Konut Al anl arı ndan Di ğer Bir Ör nek: Avcılar-Ispartakul e Topl u Konut Al anı İstanbul ili Avcılar ilçesi Ispartakul e mahallesi nde t opl u konut al anı a macı yl a ka mul aştırılan 15 parselden ol uşan böl ge i çi n t ari hi nde kamul aştır ma kararı alı nmı ş, t ari hi nde de t apu kaydı na şerh konul muşt ur. Ka mul aştır ma bedeli TL dir. Tabl o Avcılar-Ispartakul e Mül ki yet Bil gileri Mül ki yet Yüz ölçüm( m 2 ) Parsel Adedi Şahıs Topl a m Kaynak : Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü, 2004 Şekil 4.8. Avcılar-Ispartakul e Hava Fot oğrafı Ka mul aştır ması t a ma ml anan m2 yüz öl çü ml ü 11 adet parsel Topl u Konut İdaresi ne devredil miştir. 4 adet parsel i çi n t apu mali kleri nce açılan ka mul aştır manı n iptali davası sonucunda 3 adet parseli n ka mul aştırıl ması ndan vazgeçil miştir. Hal en m2 yüz öl çüml ü bir parseli n ka mul aştırma çalış mal arı deva m et mekt edir. Ka mul aştır ma işle ml eri ta ma ml andı ğı nda Topl u Konut İ daresi t arafı ndan pr ojelendirilerek uygul amaya geç mesi sağlanacaktır. 41

53 Sanayi Al anl arı ndan Bi r Ör nek: Küçükçekmece-İkitelli Or gani ze Sanayi Böl gesi İstanbul ili K. çekmece ilçesi İkitelli mahallesi nde küçük sanayi ve depol a ma a macı yla ka mul aştırılan böl ge i çi n t arihi nde ka mul aştır ma kararı alı nmı ş, t ari hi nde de t apu kaydı na şerh konul muşt ur. İkitelli Or ganize Sanayi Böl gesi, ve t ari hleri nde alınan Bayı ndırlık ve İskan Bakanlı ğı ol uruyl a ka mul aştırıl mıştır. Topl a mka mul aştır ma bedeli TL dir. Tabl o İkitelli Or ganize Sanayi Böl gesi Mül kiyet Bil gileri Mül ki yet Yüz ölçüm( m 2 ) Parsel Adedi Şahıs Hazi ne Bel edi ye İtirazlı Vakıf Topl a m Kaynak : Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü, 2004 Şekil 4.9.İkitelli Or gani ze Sanayi Böl gesi Hava Fot oğrafı Şekil İkitelli Or gani ze Sanayi Böl gesi nden Bir Gör ünüş İkitelli organi ze sanayi böl gesi nde, t opl a m m2 parsel ka mul aştırıl mış, 18. madde uygul a mal arı sonucu m2 yüz ölçüml ü 257 adet parselin 32 adet kooperatife satışı yapıl mış ol up bugün or gani ze sanayi böl gesi ol arak faaliyetleri ne deva met mekt edir. 42

54 Sanayi Al anl arı ndan Di ğer Bir Ör nek: Tuzl a- Aydı nlı Deri Or gani ze Sanayi Böl gesi İstanbul ili Tuzl a ilçesi Or hanlı- Aydı nlı mahallesi nde deri organi ze sanayi al anı a macı yla ka mul aştırılan böl ge i çi n t arihi nde ka mul aştır ma kararı alı nmı ş, t ari hi nde de t apu kaydı na şerh konul muşt ur. Ka mul aştırma bedeli TL dir. Tabl o Tuzl a- Aydı nlı Deri Or gani ze Sanayi Böl gesi Mül ki yet Bil gileri Mül ki yet Yüz ölçüm( m 2 ) Parsel Adedi Şahıs Hazi ne İtirazlı Topl a m Kaynak : Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü, 2004 Şekil Tuzla- Aydı nlı Deri Or gani ze Sanayi Böl gesi Hava Fotoğrafı Şekil Tuzl a- Aydı nlı Deri Organi ze Böl gesi nden Bir Gör ünüş Tuzl a- Aydı nlı Deri Or gani ze Sanayi Böl gesi, kamul aştır ma çalış mal arı ta ma ml anan ve 18. madde uygul a ması sonucu el de edilen t opla m m2 yüz öl çü ml ü 170 adet parseli n kooperatiflere satışı nı n yapıl ması sonucu bugünkü f aali yetine deva m et mekt edir. Ayrıca ilave ol arak t ari hinde m2 yüz ölçüml ü bir parseli n ka mul aştır ma çalış mal arı na başlanmı ştır. Bu parseli n mül ki yeti itirazlı ol duğundan mül ki yet davası sonuçl andırıldı ktan sonra tapusu alınacaktır. 43

55 Sanayi Al anl arı ndan Di ğer Bir Ör nek: Gebze-Kösel er- De mirciler Küçük Sanayi Al anı Kocaeli ili Gebze ilçesi Kösel er- De mirciler mahallesi nde mer merciler küçük sanayi al anı a macı yla ka mul aştırılan böl ge i çi n t ari hi nde ka mul aştır ma kararı alı nmı ş, t arihi nde de t apu kaydı na şerh konul muşt ur. Kamul aştır ma bedeli TL dir. Hal en ka mul aştırma çalış mal arı deva metmekt edir. Tabl o Gebze- Kösel er- De mirciler Küçük Sanayi Al anı Mül ki yet Bil gileri Mül ki yet Yüz ölçüm( m 2 ) Parsel Adedi Şahıs Hazi ne Topl a m Kaynak : Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü, 2004 Şekil Gebze- Köseler- De mirciler Küçük Sanayi Al anı Haritası Şekil Gebze- Köseler- De mi rciler Küçük Sanayi Al anı nı n 1/ 5000 Pl anı Ka mul aştır ma çalış mal arı sonucunda el de edilen topla m m2 yüz öl çüml ü 489 adet parseli n satışı ta ma ml anmı ştır. Bazı parselleri n mül ki yeti itirazlı ol duğundan mül ki yet davası sonuçl andı ktan sonra t apul arı alı nacaktır. Mer merciler küçük sanayi al anı nı n 1/5000 öl çekli Nazı m İ mar Pl anı t a ma ml anmı ş ol up uygul a ma i mar planı onay aşa ması ndadır. 44

56 Ka mu Tesis Al anı Ör neği: Pendi k-ileri Teknol oji Endüstri Parkı Ve Sabiha Gökçen Havaal anı Ka mu Tesis Al anı İstanbul ili Pendi k ilçesi Kurt köy- Yayal ar mahallesi nde ka mu t esisi-i TEP ve Havaal anı a macı yla kamul aştırılan böl ge i çi n t ari hi nde kamul aştır ma kararı alı nmı ş, t ari hi nde de t apu kaydı üzeri ne şerh konul muşt ur. Ka mul aştır ma işle ml eri tama ml anmı ştır. Ka mul aştır ma bedeli TL dir. Tabl o İ. T. E. P. Ve Sabi ha Gökçen Havaal anı Mül ki yet Bil gileri Mül ki yet Yüz ölçüm( m 2 ) Parsel Adedi Şahıs Hazi ne Bel edi ye D. S. İ E. B. K Topl a m Kaynak : Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü, 2004 Şekil İ. T. E. P. Ve Sabi ha Gökçen Havaal anı Hava Fot oğrafı Şekil İ. T. E. P. Ve Sabi ha Gökçen Havaal anı Yol cu Ter mi nali Ka mul aştır ma çalış mal arı ta ma ml anan İleri Teknol oji Endüstri Parkı ve Havaal anı Ka mu Tesis Al anı kapsa mı nda t opl a m m2 yüzöl çüml ü 778 adet parseli n Savun ma Sanayi Müst eşarlığı na devri gerçekl eşmi ştir. Al anı n uygul a ma i mar pl anı, 18. madde uygul a ması ve tapu tescil çalış mal arı halen deva met mekt edir. 45

57 Eğiti m Al anı Ör neği: Kocaeli- Gebze Yüksek Teknol oji Enstitüsü Kocaeli ili Gebze ilçesi Mualli m mahallesi nde eğiti m al anı a macı yla kamul aştırılan böl ge i çi n t arihi nde ka mul aştır ma kararı alı nmı ş, t arihi nde de tapu kaydı üzeri ne şerh kon muşt ur. Ka mul aştır ma işle ml eri t a maml an mı ştır. Ka mul aştır ma bedeli TL dir. Tabl o Gebze Yüksek Teknol oji Enstitüsü Mül ki yet Bil gileri Mül ki yet Yüz ölçüm( m 2 ) Parsel Adedi Şahıs Topl a m Kaynak: Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü, 2004 Şekil Gebze Yüksek Teknol oji Enstitüsü 1/ Öl çekli Haritası Şekil Gebze Yüksek Teknol oji Enstitüsü nden Bir Gör ünüş Eğiti m al anı ol arak ka mul aştır ma çalış mal arı ta ma ml anan böl gede t opl a m m2 yüz ölçüml ü 31 adet parseli n Enstitüye devri gerçekl eş mi ştir. 46

58 Kentsel Hi z met Al anı Ör neği: Tuzl a - Anadolu Yakası Sebze Meyve Hal İşlet meciliği Ve Nakli ye Ambarları Kentsel Hi z met Al anı İstanbul ili Tuzl a ilçesi Or hanlı mahallesi nde kentsel hi z met al anı a macı yl a ka mul aştırılan böl ge içi n t ari hi nde ka mul aştır ma kararı alı nmı ş, t ari hi nde de tapu kaydı üzeri ne şerh konul muşt ur. Ka mul aştırma bedeli TL dir. Tabl o Sebze- Meyve Hal İşlet meciliği ve Nakli ye Ambarları Kentsel Hi z met Al anı Mül ki yet Bil gileri Mül ki yet Yüz ölçüm( m 2 ) Parsel Adedi Şahıs Hazi ne Topl a m Kaynak: Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü, 2004 Şekil Sebze- Meyve Hal İşlet meciliği ve Nakli ye Ambarları Kentsel Hi z met Al anı Hava Fot oğrafı Ka mul aştır ma çalış mal arı halen deva m eden al anda t opl a m m2 yüz öl çüml ü 5 adet parseli n satışı yapıl mıştır. İşle ml er tama ml andı ktan sonra 18. madde uygul a ması yapılarak alanı n faaliyeti ne başla ması hedeflenmekt edir. 47

59 Ar sa Üreti m Al anı Ör neği: Kartal-Paşaköy Arsa Üreti m Al anı İstanbul Metropoliten Al anı nda özellikle kentsel geliş me al anı nda yer alan, Kartal- Paşaköy ile Ümr ani ye ilçesi Al e mdar bel desi sı nırları içerisi nde bul unan 4698 sayılı Konut Müst eşarlığı Yasası hükü ml eri ne göre ol uşan Konut Yüksek kur ul unun t ari h ve 4 nolu kararı ile Böl gedeki topl a m 1125 hekt arlı k saha ARSA ÜRETİ M ALANI ilan edil miştir. Pr oj e al anı nın 201 hekt arlık böl ümü Al e mdar Bel edi yesi, 924 hekt arlık böl ümü ise Kartal Bel ediyesi yet ki alanl arı nda kal makt adır. Tabl o Paşaköy Arsa Üreti m Al anı Mül ki yet Bil gileri Mül ki yet Yüz ölçüm( m 2 ) Parsel Adedi Hazi ne Me ra Otl aki ye Har man yeri Or man dışı Özel Mül ki yet Kaynak: Arsa Ofisi Böl ge Müdürl üğü, 2004 Şekil Paşaköy Arsa Üreti m Al anı Hava Fot oğrafı 48

60 t ari hi nde askıya çı karılan 1/ 5000 Öl çekli Paşaköy Nazı m İ mar Pl anı nda bul unan t aşı nmazl arı n büyük çoğunl uğu orta ve uzun mesafe kor uma kuşağı nda ağaçlandırılacak alanda kal makt adır. Şekil Paşaköy Arsa Üreti m Al anı Şekil Paşaköy Arsa Üreti m Al anı Pr oj e ile çarpı k kentleşmeye açı k kıs men de kaçak yapılaş manı n başladığı yüksek oranda gecekondul aş ma tehdi di altında bul unan devl ete ait ve Ömerli Barajı kor uma havzası nda kor uma- kullanma dengel eri ni de gözet erek daha fazla işgal e mar uz kal madan koruma a maçlı planlanması hedeflenmekt edir. Bu al an i çerisi nde kal an ka mu arazileri ni n t opl am yüzöl çümü m2 ol up, bunun m2 li k kıs mı Ofis mül ki yeti ne geç mi ştir. Arsa Ofisi ni n kapan ması sonucu Paşaköy Arsa Ür eti m Al anı ka mul aştır ma ve devir çalış mal arı Topl u Konut İdaresi t arafı ndan sürdürül mekt edir. İşle ml er t a ma ml andı ktan sonra uygula ma i mar pl anı yaparak farklı arazi kullanı mbi çi ml eri yle değerlendirilecektir Yerel Yöneti ml erden Avcıl ar İl çesi ni n Ka mul aştır ma Yol uyl a El de Etti ği Al an Örnekl eri İstanbul Metropoliten Al anı nda 2 aşa malı yönetim bi çi mi ol an büyük şehir ve ilçe bel edi yeleri de i mar planları nı pl an uygul a mak ve büyük yatırı m pr ojeleri ni gerçekl eştir mek a macı yla ka mul aştır ma yap maya yet kilidir. Çalış mada Avcılar ilçesi ni n il k ve hal en yürürl ükt e ol an pl anı t asdi k t ari hli ol ması nedeni yl e son 15 yıl da ka mul aştır ması gerçekl eştirilen örnekler incelenmi ştir. Avcılar, doğusunda Küçükçek mece göl ü ve Küçükçek mece İlçesi, batısı nda Yakupl u ve Esenyurt bel deleri, kuzeyi nde Bahçeşehir beldesi ve yi ne Küçükçekmece İlçesi; güneyi nde ise Mar mara deni zi ile çevrelenmi ş ve yakl aşı k hekt ar yüz öl çüme sahi ptir. 49