İSTANBUL İLİ KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ HALKALI 3. ETAP (478 ADA 8 ve 9 PARSELLER) DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ HALKALI 3. ETAP (478 ADA 8 ve 9 PARSELLER) DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT İSTANBUL, EYLÜL 2011

2 İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ... 3 Rapor Tarihi... 3 Rapor Numarası... 3 Rapor Türü... 3 Şirket Bilgileri... 3 Raporu Hazırlayanlar... 3 Sorumlu Değerleme Uzmanı... 4 Müşteri Adı ve Bilgileri... 4 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 4 Değerleme Tarihi... 4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu... 4 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 5 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 5 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri Ada 8 Parsel Ada 9 Parsel... 9 Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Durumundaki Değişiklikler Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri...11 Gayrimenkulün İmar Durumu /1.000 Ölçekli Halkalı Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı /1.000 Ölçekli Halkalı Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Plan Notları Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER...16 Bölge Analizi İstanbul İli Küçükçekmece İlçesi Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi

3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...18 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...18 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ...19 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...19 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...19 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ...20 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...20 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Gelir Yöntemi Yaklaşımı Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...21 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ...22 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri...22 Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması Yakın Çevrede Ticari Emsal Araştırması Yakın Çevrede Arsa Değeri Araştırması...42 Arsa Değeri...43 Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri Maliyet Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil)...48 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...48 En Verimli Kullanım Analizi...48 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...49 RAPOR EKLERİ:...50 RAPORA KONU GAYRİMENKULE AİT FOTOĞRAFLAR

4 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT KÜÇÜKÇEKMECE HALKALI Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin talebi üzerine, İstanbul ili Küçükçekmece ilçesi Halkalı Mahallesi 844 Ada 2 ve 3 Parsel, 478 ada 8 ve 9 parsel numaraları ile tapuya kayıtlı bulunan, üzerinde İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi ile ilgili olarak 478 Ada 8 ve 9 Parsellerde bulunan A1, A2, A3, A4, C1, C2, C3, C4 bloklarda ki toplam 1005 adet bağımsız bölümün, Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı ve Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 3

5 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanvekili olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi ile ilgili olarak A1, A2, A3, A4, C1, C2, C3, C4 bloklarda bulunan toplam 1005 adet bağımsız bölümün mevcut durum değerinin SPK mevzuatı uyarınca tespiti. 1.9 Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin tarih ve EMD sayılı yazısıdır. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

6 2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri Rapora konu gayrimenkul tapunun İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesi arsa 478 ada 8 ve 9 parsel numaralarında kayıtlı, arsa vasıflı gayrimenkullerdir. Gayrimenkul üzerinde İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi projelendirilmiştir. Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, takribi konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Menekşe Evleri, Manolya Evleri, Toki Halkalı Konutları, Avrupa Konutları 2. Etap, Toki Bezirganbahçe Konutları, Ölçükent sitesi, Konut Birlik 1. Kısım projeleri yer almaktadır. Tüm Projeler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayoluna ve Mahmutbey kavşağına yakın konumludur. 5

7 TEM Mahmutbey Kavşağı Rapora Konu Gayrimenkul 6

8 İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 28 km. dir. Küçükçekmece Halkalı da bulunan gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına takribi 9 km., Taksim Meydanına takribi 25 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Boğaziçi Köprüsünden Edirne istikametine O-3 karayolu üzerinden ilerlerken İstoç u geçtikten sonra Atatürk Bulvarı çıkışına girilir, takribi 2 km. ilerlendikten sonra Hürriyet Caddesi yönünde sağa dönülür bu cadde üzerinde takribi 3 km. ilerlendikten sonra 4. Cadde yönüne devam edilir ve takribi 1 km. sonra Halkalı Altınşehir İstanbul Caddesi yönüne dönüş yapılır, bu cadde üzerinde takribi 300 m ilerlediğinde rapora konu gayrimenkule intikal edilmiş olunur. 7

9 2.2 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri Ada 8 Parsel İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : KÜÇÜKÇEKMECE MAHALLESİ : HALKALI MAH. PAFTA : - ADA : 478 PARSEL : 8 NİTELİĞİ : ARSA YÖZÖLÇÜMÜ : ,64 CİLT NO : 137 SAHİFE NO : TARİH / YEVMİYE NO : / EDİNME SEBEBİ : İFRAZ İŞLEMİ (TSM) MALİK/ HİSSE : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / TAM Rehinler, Şerhler, Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde: tarih, saat 11:30 itibari ile Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde tarih, yevmiye no ile Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi (99 yıllığı 1 TL bedelle) şerhi bulunduğu tespit edilmiştir. Beyanlar Bölümünde: tarih, saat 11:30 itibari ile Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir beyan bulunmadığı tespit edilmiştir. Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır. 8

10 Ada 9 Parsel İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : KÜÇÜKÇEKMECE MAHALLESİ : HALKALI MAH. PAFTA : - ADA : 478 PARSEL : 9 NİTELİĞİ : ARSA YÖZÖLÇÜMÜ : ,33 CİLT NO : 137 SAHİFE NO : TARİH / YEVMİYE NO : / EDİNME SEBEBİ : İFRAZ İŞLEMİ (TSM) MALİK/ HİSSE : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / TAM Rehinler, Şerhler, Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde: tarih, saat 11:30 itibari ile Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde tarih, yevmiye no ile Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi (99 yıllığı 1 TL bedelle) şerhi bulunduğu tespit edilmiştir. Beyanlar Bölümünde: tarih, saat 11:30 itibari ile Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir beyan bulunmadığı tespit edilmiştir. Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır. 9

11 2.2.3 Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Durumundaki Değişiklikler Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarih yevmiye no, tarih yevmiye no, tarih yevmiye no ve tarih yevmiye no lu işlemler ile 128 cilt sayfada yer alan 801 Ada 8 Parselde hisseler satın almıştır. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarih yevmiye no, tarih yevmiye no, tarih yevmiye no, tarih yevmiye no ve tarih yevmiye no lu işlemler ile 129 Cilt sayfada yer alan 478 Ada 4 Parselde hisseler satın almıştır. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı nın satın aldığı bu hisseler tarih yevmiye no lu işlem ile imar uygulaması sonucu 135 cilt sayfada ,97 m² yüzölçümlü 478 Ada 6 Parsel no ile kayıt edilmiştir. Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş tarih 1367 yevmiye no lu işlem ile TL bedelle 478 Ada 6 Parseli satın almıştır. Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde bulunan 478 Ada 6 Parsel tarih yevmiye no lu işlem ile ifraz işlemi sonucu 478 Ada 8 ve 9 parsellere ayrılmıştır. 10

12 2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, 478 ada 1 ve 2 parsel numaraları ile kayıtlıdır. K 11

13 K 12

14 2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu /1.000 Ölçekli Halkalı Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı Rapora konu gayrimenkul; tasdik tarihli Halkalı Toplu Konut Alanı 1/1.000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planında, H= Serbest, E=1.50 yapılaşma koşullarında ticaret alanı olarak planlanmıştır. Dere Taşkın Alan Sınırında kalmasından dolayı İSKİ den görüş alınması gerekmektedir. 13

15 /1.000 Ölçekli Halkalı Toplu Konut Alanı Revizyon Uygulama İmar Plan Notları Genel Hükümler: 1.1. Bu plan kapsamında, Deprem Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği, Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği, Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik Hükümlerine uyulacaktır İlgili Kurum (TEİAŞ, BEDAŞ, İSKİ, İGDAŞ vb.) görüleri doğrultusunda uygulama yapılacaktır Dere güzergahında kalan parsellerde ilgili kurumlardan (İSKİ vs. ) alınacak görüş doğrultusunda uygulama yapılacaktır. 14

16 2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. Rapora konu gayrimenkuller 844 Ada 2 ve 3 parsel ve 478 Ada 8 ve 9 parseller üzerinde İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında projelendirilmiş 844 Ada 2 ve 3 parseller için yapı ruhsatları daha önce alınmıştır. Rapora konu 478 Ada 8 ve 9 parseller için bloklara ait yapı ruhsatları mevcut olup yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıdadır, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No A A A A C C C C

17 3. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul İli 16

18 İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Küçükçekmece İlçesi Küçükçekmece İlçesi tarihli resmi gazetede yayınlanan 3392 Sayılı Kanunla 1 köy 25 Mahalle olmak üzere toplam 26 yerleşim yeri Bakırköy ilçesinden ayrılarak kurulmuş bir ilçedir. Fiilen ve törenle hizmete giriş tarihi ise 'dir tarihinde yayınlanan "5747 sayılı Büyükşehir Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla"; 17 sayılı listede yer alan 6 mahalle, yeni kurulan Başakşehir ilçesi sınırlarında yer almıştır. Sahil uzunluğu 7 km. dir. İl merkezine uzaklığı ise 23 km.dir hektarlık bir alana sahip olup, İstanbul'un batı yarısında yer alan ve Marmara Denizi'nin kuzey kıyısına kadar uzanan Küçükçekmece İlçesi; kuzey ve kuzeydoğuda Gaziosmanpaşa, doğuda Esenler, Bağcılar ve Bahçelievler, güneyde Bakırköy, Marmara Denizi ve Avcılar, güneybatıda yine Avcılar ve batıda ise Büyükçekmece ilçeleriyle çevrilmiştir. Küçükçekmece Gölü, Avcılar ve Küçükçekmece ilçelerini birbirinde ayırır. İlçeye adını veren Küçükçekmece Gölü'nün yüzölçümü 16 km² dir. Fazla derin olmayan gölün güney kıyılarındaki derinliği 20 metreye ulaşır. Gölün morfolojik yapısı nedeniyle tam ve tipik bir lagün gölüdür. Dünyada pek ender oluşan lagün göllerden birisi olup doğa harikasıdır. Küçükçekmece geniş düzlükler halinde engebeli bir alana yayılmıştır. Çatalca Yarımadası'nın güneydoğu kesiminde yer alan ilçe toprakları alçak dalgalı düzlüklerden oluşur. Sularını yarımadanın orta kesimlerinden toplayan Sazlıdere ve Nakkaşdere, Küçükçekmece Gölü'ne dökülür. Gölü, Marmara Denizi'nden ayıran kıyı kordonunun doğu bölümü, ilçe sınırları içindedir. İlçe toprakları, bu bölümdeki dar bir kıyı şeridinde Marmara Denizi'ne komşudur. Türkiye'nin bilinen en eski yerleşim yerlerinden biri olan Yarımburgaz Mağarası, ilçe sınırları içindedir yılında açıklanan genel nüfus sayımına göre ilçe nüfusu dir. 17

19 3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi Gayrimenkulün bulunduğu bölgede Menekşe Evleri, Manolya Evleri, Toki Halkalı Konutları, Avrupa Konutları 2. Etap, Toki Bezirganbahçe Konutları, Ölçükent sitesi, Konut Birlik 1. Kısım projeleri yer almaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde M. Akif Ersoy Göğüs, Kalp Damar Cerrahisi Hastanesi, Kanuni Sultan Süleyman Araştırma Hastanesi, İBB Halkalı Katı Atık Arıtma Merkezi, TCDD İstasyon Ambarları bulunmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu ve Mahmutbey Kavşağına yakın konumludur. 3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde planlanan İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı işi kapsamında yerinde yapılan incelemeler sonucunda 478 Adaya ait perdelerin %61 i ve A1, A2, A3, A4, C1, C2, C3, C4 blokların zemin çalışmaları tamamlanmış olup; A4 ve C3 blokların temel atma işlemine hazır durumda olduğu tespit edilmiştir. 3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi tarihli ve Sayılı Resmi gazetede yayımlanan Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları 18

20 tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur denilmektedir tasdik tarihli Halkalı Toplu Konut Alanı 1/1.000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkul üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilecek yapılar için yapı ruhsatları alınmıştır. 4. GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkulün nitelikli toplu konutların hızla yapıldığı bir alanda olması, Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgeye ait imar planının toplu konutlarda iskân edilecek insanların barınma, dinlenme ve eğlenme gibi ihtiyaçlarını maksimum seviyede karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması, Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve Mahmutbey Kavşağına yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması, 4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması, Rapora konu gayrimenkulün ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi 19

21 5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 20

22 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 21

23 6. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması Konut Konumu Kaynak İrtibat m² Fiyat (TL) Güneşpark Evleri Laleşehir Konakları Soyak Olimpiakent Soyak Olimpiakent Soyak Olimpiakent Avrupa Konutları Soyak Olimpiakent Soyak Olimpiakent Soyak Olimpiakent Soyak Olimpiakent Bosphorus City Avrupa Konutları 2. Etap Soyak Olimpiakent Turyap Güney YILMAZ Turyap Mehmet KENGER Trend Plus Özlem YÖRÜK City Gayrimenkul Fatih GÜNEY Trend Plus Özlem YÖRÜK Turyap Hakan AKALIN Trend Plus Özlem YÖRÜK Trend Plus Özlem YÖRÜK Medya Gayrimenkul Arzu DURMUŞ Turyap Hakan AKALIN Century 21 SNG Gayrimenkul Musa KUZULU Bosphorus Gayrimenkul Uydu Emlak Şadi KALE Birim Değeri (TL/m²) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,66 22

24 6.1.2 Yakın Çevrede Ticari Emsal Araştırması Emsal 1: Ergin ERKAN ( ) ile yapılan görüşme neticesinde; Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, 125,00 m² dükkanın ,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir ,00 TL / 125,00 m² = 2.800,00 TL / m² Emsal 2: Ergin ERKAN ( ) ile yapılan görüşme neticesinde; Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, 100,00 m² dükkanın ,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir ,00 TL / 100,00 m² = 2.900,00 TL / m² Emsal 3: Ergin ERKAN ( ) ile yapılan görüşme neticesinde; Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, 185,00 m² dükkanın ,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir ,00 TL / 185,00 m² = 2.972,97 TL/m² Emsal 4: Mehmet Kutlu ( ) ile yapılan görüşme neticesinde; Küçükçekmece İlçesi, Bezirganbahçede, 42,00 m² dükkanın ,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir ,00 TL / 42,00 m² = 3.571,43 TL/m² Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. İstanbul Küçükçekmece Halkalı 3. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Konut İnşaatları ile Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenleme İnşaatı İşleri kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. 23

25 24

26 25

27 26

28 27

29 28

30 29

31 30

32 31

33 32

34 33

35 34

36 35

37 36

38 37

39 38

40 39

41 40

42 41

43 6.2 Yakın Çevrede Arsa Değeri Araştırması Emsal 1: Hakan SONCE ( ) ile yapılan görüşme neticesinde; Küçükçekmece İlçesi, Yarımburgaz Mahallesinde, Emsal:0.90 yapılaşma koşulunda bulunan konut imarlı 265,00 m² arsanın ,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir ,00 TL / 265,00 m² = 754,72 TL / m² Emsal 2: Abdullah DOĞAN ( ) ile yapılan görüşme neticesinde; Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, Hmax: 9,50m, konut imarlı 135,00 m² arsanın ,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir ,00 TL / 135,00 m² = 851,85 TL / m² Emsal 3: Turgay GÖKÇE ( ) ile yapılan görüşme neticesinde; Küçükçekmece İlçesi, Yarımburgaz Mahallesinde, konut imarlı 530,00 m² arsanın TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir ,00 TL / 530,00 m² = 1.132,07 TL / m² Emsal 4: Seval Gayrimenkul Ersoy İSTEK ( ) ile yapılan görüşme neticesinde; Küçükçekmece İlçesi, Yarımburgaz Mahallesinde, Bosphorus City yanında, konut imarlı 420,00 m² arsanın ,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir ,00 TL / 420,00 m² = 595,24 TL / m² Emsal 5: Muammer AYDIN ( ) ile yapılan görüşme neticesinde; Küçükçekmece İlçesi, Yarımburgaz Mahallesinde, Bosphorus City ve Kanuni Sultan Süleyman Araştırma Hastanesi arasında, konut imarlı 302,00 m² arsanın ,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir ,00 TL / 302,00 m² = 728,48 TL / m² Emsal 6: Selin Emlak Bülent ÇOKAL ( ) ile yapılan görüşme neticesinde; Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesinde, Avrupa Konutlarına yakın konumlu, konut imarlı 295,00 m² arsanın ,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir ,00 TL / 295,00 m² = 898,31 TL / m² 42

44 Emsal 7: Liva Gayrimenkul Hakan DÜZGÜN ( ) ile yapılan görüşme neticesinde; Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, ticaret imarlı 900,00 m² arsanın ,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir ,00 TL / 900,00 m² = 1.222,22 TL / m² Emsal 8: Towers Gayrimenkul Cemil ÖZER ( ) ile yapılan görüşme neticesinde; Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, ticaret imarlı 1.800,00 m² arsanın ,00 TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir ,00 TL / 1.800,00 m² = 1.000,00 TL / m² Emsal 9: Pınar Emlak Seyfi KARABIYIK ( ) ile yapılan görüşme neticesinde; Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesinde, ticaret imarlı 1.800,00 m² arsanın ,00 USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir ,00 USD / 1.800,00 m² = 666,66 USD / m² = 1.219,98 TL/m² * 1 USD = 1,83 TL 6.3 Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli Küçükçekmece İlçesi Halkalı Mahallesi, 478 Ada, 8 ve 9 Parsel numaralarında kayıtlı olup toplam yüzölçümü ,97 m² olup, mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve E=1.50 H=Serbest yapılaşma koşulunda ticaret alanı olarak planlanmış olması, Gayrimenkul üzerinde inşa edilecek tüm yapılar için üzerinde ,41 m² konut, 253,20 m² dükkan için yapı ruhsatlarının alınmış olması, Bölgenin nitelikli toplu konut projeleri için bütüncül bir yapıda planlanmış olması, Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 900,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,97 m² x 900,00 TL/m² = ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 43