PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ DEĞERLENDİRME NOTLARIMIZ

Transkript

1 PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ DEĞERLENDİRME NOTLARIMIZ

2 Cumhuriyet tarihi boyunca, imar kanunları, imar yönetmelikleri ve diğer tüm mahalli yönetmelikler ile kentlerin düzenli yapılaşması hedeflenmiş, imar planlarının hayata geçirilmesi sağlanmıştır yılında yayınlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak, belediye sınırları içinde veya dışında, imar planı bulunan alanların imar faaliyetlerinin düzenlenmesi amacı ile hazırlanmıştır. Yerel yönetimlerin çeşitli tarihlerde çıkardığı yönetmelikler ile her il ayrı bir yönetmelik hazırlamış ve imar faaliyetlerini denetlemiştir. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği çeşitli tarihlerde revize edilerek uygulanmış ve tarihinde yeniden düzenlenerek yayınlanmıştır.

3 Son dönemde değişen yönetmelikler ve hesap yöntemleri ile yapılar tek tip hale getirilmeye çalışılmış, mimarlık hizmeti 5-8 katlı konut blokları ile değerlendirilmeye alınmıştır. Oysa tek bloklu konutlar dışında çok bloklu siteler, alışveriş merkezleri, oteller, sağlık yapıları, eğitim yapıları, kültür yapıları da projelendirilmektedir. Yönetmeliklerin hesap ağırlıklı olması ve konut özelinde düşünülmüş olması neticesinde mimarlar özgün tasarımlar yapamaz hale getirilmiştir. Yeni yayınlanan yönetmelik ile birlikte emsal hesaplarına ek olarak %30-%70 emsal hesabı da eklenerek mimarlık mesleği matematiksel bir hesaba indirgenmiştir. Mimarinin her hususunun matematiksel bir hesaba sığdırılamayacağı, birçok konunun mesleki bilgi, birikim ve tecrübe ile çözüme kavuşturulabileceği kabul edilmelidir. Şehirlerimizin özgün tasarımlara ve işlevsel yapılaşmaya kavuşabilmesi için kanun ve yönetmeliklerin genel çerçeveyi hazırlayıp, arsa konumu, proje işlevi gibi değişen konularda inisiyatifi ülkemizin değerli mimarlarına bırakılması uygun olanıdır.

4 1. Müktesep Hak A. Kesinleşmiş İmar Planlarının Müktesep Hak Kabul Edilmesi: Mevzuatta ve tarihli yönetmelikte kesinleşmiş imar planlarının müktesep hak kabul edileceği ile ilgili hüküm yoksa da; Yargı kararlarında imar planlarının düzenleyici işlemler olduğundan bahisle müktesep hak oluşmayacağı kabul edilmektedir. Özellikle; yürürlükte bulunan imar planına güvenerek arsa ve proje geliştirme yatırımı yapan yerli ve yabancı yatırımcıyı mağdur eden mevcut durum yeniden ele alınarak, Özelleştirme Kanununun Ek 3 maddesindeki 5 yıllık süre gibi, kesinleşen imar planlarının müktesep hak kabul edileceği şeklinde bir düzenleme yapılması gerekmektedir.

5 B. Yapı (İnşaat Ruhsatı) nın Müktesep Hak Kabul Edilmesi: 3194 Sayılı İmar Kanunun 29. Maddesi; Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır. demesine rağmen tarihli yönetmeliğin maddesine göre; Yapı ruhsatına uygun olarak yapımına devam eden yapılarda, plan iptali olması halinde seviye tespiti yapılarak inşaat durdurulur. Mahkeme kararında yer verilen iptal gerekçeleri de dikkate alınmak koşuluyla hazırlanacak yeni imar planına göre mevcut haliyle ya da tadilatlı olarak korunması mümkün olan yapıların devamına izin verilir. Korunması mümkün olmayanların ise ruhsatları iptal edilerek inşaatın durdurulma tarihine kadar ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yapılan kısmı müktesep hak kapsamında değerlendirilir. Yönetmeliğin maddesi ile Kanunun 29. Maddesine aykırılık oluşmuştur. Bu aykırılık ile birlikte hak mağduriyetleri doğmaktadır. Bu sebeple inşaat ruhsatının müktesep hak olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Yine Yönetmeliğin 54/9. maddesindeki Uygulama imar planında mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm bulunması halinde uygulamalar plan hükümlerine göre yapılır. Ancak bu alanda, Kanunun 18 inci maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi yapılması ve yapının bulunduğu parselin hisseli hale gelmesi halinde ilgili idarece seviye tespiti yapılır. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni başvurusunda bulunanlar bu hükmü dikkate almak zorundadır. ifadeleri İmar Kanunu nun 29. maddesine ve uluslararası hukukta kabul edilmiş olan kazanılmış hak ilkesine aykırıdır.

6 2. Esaslı Tadilat MADDE 58 (1) Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Açıklama: Daha önce yürürlükte olan yönetmelik hükümlerine göre ruhsatı alınmış ve/veya devam eden inşaatlarda tadilat ruhsatı alınması durumunda mevcut yönetmelik hükümlerine tabi olması fiilen içinden çıkılmaz durumlara yol açacaktır. Bu sebeple önceki yönetmelik hükümlerine göre ruhsat almış yapıların tadilat projelerinin, ruhsat alındığı dönem tabi olduğu yönetmelik hükümlerine aykırılık taşımaması yeterli kabul edilmelidir. Öneri: Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, ruhsatlandırılmış projelerde esaslı tadilat yapılması durumunda ruhsat aldığı tarihteki yönetmelik kapsamında incelenir ve mevzuata uygun olanlara ilk ruhsat alındığı tarihteki yönetmelik hükümlerine göre yeniden yapı ruhsatı düzenlenir.

7 3. Emsal Dışı Ortak Alanların %30 ile Sınırlandırılması MADDE 5 (8)22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30 unu aşamaz. Ancak; 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveninin asgari ölçülerdeki alanı, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar ile binaların bodrum katlarında yapılan; a) Zorunlu otopark alanlarının 2 katı, b) Sığınak, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat merkezi, su deposu, enerji odası, kömürlükler ve kapıcı dairelerinin ilgili mevzuat, standart ya da bu Yönetmeliğe göre hesap edilen asgari alanları, c) Konut kullanımlı bağımsız bölüm net alanının % 10 unu, ticari kullanımlı bağımsız bölüm net alanının % 50 sini aşmayan depo amaçlı eklentiler, ç) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 100 m2 si, konut dışı yapılarda 200 m2 si, d) Bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve 22 nci maddede belirtilen tamamen gömülü ortak alanlar, bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal haricidir.

8 Açıklama: Yönetmeliğin 5. Maddesi ile birlikte ruhsat projelerinde hem emsal hesabı hem de %30-%70 hesabı yaparak projenin alansal verileri anlaşılır hale getirilmeye çalışılacaktır fakat hem raportörlerin konuya yaklaşımları hem de mimarların hesapları farklılık gösterecek, hesaplar içinden çıkılamaz bir hale gelecektir. Mimari proje arsa verileri ve kullanıcı talepleri doğrultusunda, imar verileri gözetilerek hazırlanmaktadır. Yönetmeliklerin hesap ağırlıklı hale gelmesi ile birlikte mimari projeler matematiksel bir işleme indirgenmiştir. %30-%70 hesabında tüm boşluklar hesaba konu hale getirilmiştir. AVM, hastane, otel gibi yapılarda ortak alanlarda oluşturulacak galeri boşluklarının bu hesaba alınması, büyük emsallerin boşluklara verilmesi demek olacaktır. AVM gibi yüksek insan sirkülasyonunun olduğu yapılarda günlük ziyaretçi sayısı gözetilerek sirkülasyon alanları belirlenmekte, katları birbirine bağlayan galeriler ve geniş sirkülasyon alanları ile keyifli mekanlar oluşturulmaktadır. Bu geniş galerilerin %30-%70 hesabına alınması ile birlikte ticari parsellerde üretilen alanların imar planları ile verilen haklarının boşluklarda kullanılmasına neden olacaktır.

9 %30 hesabına boşlukların dahil edilmesi; çok daireli yapılardaki mekanik elektrik şaftlarının da hesaba dahil edilmesi demek olacaktır. (Isıtma-soğutma, doğalgaz geçişleri, elektrik panoları ve elektrik hatların geçtiği şaftlar-daire içlerindeki havalandırma şaftları) Bu durum tesisat gerekliliklerden doğan boşlukların da emsale dahil edilmesi anlamına gelmektedir. Klima dış ünitelerinin konduğu tesisat alanları da yine bu hesaba alındığı için klima dış üniteleri için ayrıca bir alan yaratmak yerine, dairelerin balkon veya cephelerine klima konulması yoluna gidilecek, binalarda kötü görüntülerin oluşmasına neden olacaktır. Yine boşlukların bu alan hesabından düşülememesi min. ebatlı asansörlerin kullanımına yol açacak, 4 katı geçen tüm binalarda ihtiyaç olan sedye asansörlerinin yapılmamasına, trafik hesabı 2. bir asansörü gerektirse bile tek asansör yapılmasına neden olacaktır.

10 Katlar alanı hesabına dahil edilmeyenler listesinde Son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar ve çatı bahçeleri emsal alanı harici tutulmuştur. %30-%70 maddesinde ise bu alanlara değinilmemiştir. Bu durumda son kat tabliyesi hacim oluşturmamasına rağmen hesaba dahil edilecek, yeni yönetmelik ve diğer yönetmelikler arasında en az bir kat kayıp alan yaratacaktır. Aynı şekilde Yapı yüksekliği metreden fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları tanımı katlar alanı hesabına dahil edilmeyenler listesinde yer alırken %30-%70 maddesinde yer almamaktadır. Bu durumda tesisat katları da emsale konu hale gelecektir. Bazı imar planlarda 1. Bodrum kat emsal dışı tutulmuştur. 5. Maddede ise iskan edilen tüm alanlar ve açığa çıkan bodrum katlar %30-%70 hesabına alınmıştır. Bu durumda plan notu gereği emsal harici olması gereken bu alanlar 5. Madde ile birlikte emsalli alan haline getirilecektir. Bu madde belediyeler tarafından farklı yorumlanıp farklı uygulamaların olmasına sebebiyet verecek niteliktedir.

11 Açığa çıkan bodrum katlarda da %30-%70 hesabı istenmektedir. Bu katlarda %30-%70 hesabının yapılması ile birlikte birçok ortak alanın emsale konu hale gelmesi söz konusu olacaktır. Örneğin 22. Madde de bütün cepheleri tamamen toprak altında kalan bodrum katlar ile kısmen açıkta kalan bodrum katlarda sosyal tesislerin 500 m² si emsal dışı tutulmaktadır. Kısmen açıkta kalan sosyal tesis yapılması durumunda bu alanda %30-%70 hesabı yapılacak ve faydalı alan olarak kullanılması gereken emsalin ortak alanlara verilmesi gerekecektir. 22. madde de kapıcı daireleri emsal dışı tutulmuştur. 5. Madde de ise binaların bodrum katlarında yapılan kapıcı daireleri %30-%70 hesabına konu olmayacağı belirtilmiştir. İskan edilme şartını sağlaması gereken kapıcı daireleri kısmen açıkta kalan bodrumlarda tertiplenememesi durumunda zemin kat veya normal katlarda yapılacaktır. Aynı zorunlu hacim bodrum katta yapıldığında hesap dışı tutulurken diğer katlarda niçin hesabın içine alındığının mantığı anlaşılamamıştır.

12 22. madde de Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi bulunmayan bodrum katlarında yer alan, bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının % 10 unu aşmayan depo amaçlı eklentiler, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının % 50 sini aşmayan depo amaçlı eklentiler, derken, 5. Madde de Konut kullanımlı bağımsız bölüm net alanının % 10 unu, ticari kullanımlı bağımsız bölüm net alanının % 50 sini aşmayan depo amaçlı eklentiler demektedir. Bu durumda brüt depo alanları emsalden düşerken net-brüt arasındaki fark %30-%70 hesabına konu hale gelmektedir. Bu çelişkinin düzeltilmesi gerekmektedir. 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ve de korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveninin asgari ölçülerdeki alanı %30-%70 hesabının dışında tutulmaktadır. Oysa aynı yönetmelik 2. Merdiveni, yangın güvenlik hollerini ve yangın güvenlik koridorunu da yapı yüksekliği ve kaçış mesafelerini göz önünde bulundurarak zorunlu kılmaktadır.

13 Yine aynı madde de zorunlu otopark alanlarının 2 katı tanımı yer almaktadır. Otopark yönetmelikleri araç adetlerini tanımlamaktadır. Örneğin 100 m² den büyük her daire için 1 otopark Otopark alanı tanımı ile sağlanması gereken otopark alanı = otopark adedi x ilgili yönetmeliğin minimum otopark alan tanımı ile bulunacaktır. Fakat yapısal olarak bazı projelerde aynı alanda o sayıda parklanma sağlanamayabilir. Alansal hesapta olması gerekenin 2 katı otopark sağlanmış gözükürken adetsel olarak olması gereken araç sayısı bile sağlanamayabilir. Her belediyenin kabulü farklı olacaktır. Hızlı kentleşen şehirlerimizde otopark sıkıntısı yaşanırken yatırımcılar daha fazla otopark yapmaları için teşvik edilmelidir. Öneri: Bu maddenin yönetmelikten çıkarılması önerilmektedir.

14 4. Katlar Alanı Hesabına Dahil Edilmeyen Kullanımlar MADDE 22 (1) 5 inci maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde; a) Taban alanına dâhil edilmeyen kullanımlar, b) Son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar ve çatı bahçeleri, c) Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, ç) Bu Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda her bir kapıcı dairesinin 75 m2 si, d) Atrium ve galeri boşlukları, e) Konutların zemin veya bodrum katlarında, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın 100 m2 si, f) Konut dışı kullanımlarda, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın 200 m2 si, g) Bina için gerekli minimum sığınak alanı, ğ) Ticari amaç içermeyen, bodrum veya zemin kattaki ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 75 m² si, h) Ticari amacı olmayan ve yapı için hesaplanan en az otopark alanının iki katını geçmeyen bodrum katlarda yapılanlar ile tamamen gömülü olan ve ortak alan niteliğinde olan otopark alanları, ı) Yapı yüksekliği metreden fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,

15 i) Bina veya tesise ait olan ısıtma, soğutma, havalandırma sistemleri ve enerji verimliliği sistemlerinin bulunduğu alanlar, arıtma tesisi, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, ısı merkezi, enerji odası, kömürlük, eşanjör ve hidrofor bölümleri, j) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi bulunmayan bodrum katlarında yer alan; tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan, ticari amaç içermeyen, yapı yaklaşma sınırı içinde kalan ve 500 m2 yi aşmayacak şekilde düzenlenen ortak alan niteliğindeki; jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis, spor birimleri ve depolar, k) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi bulunmayan bodrum katlarında yer alan, bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının % 10 unu aşmayan depo amaçlı eklentiler, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının % 50 sini aşmayan depo amaçlı eklentiler, l) Sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar ve açık çıkmaların 2 metre genişliğini geçmeyen kısımları, kat bahçe ve terasları, iç bahçeler, 20 nci maddenin sekizinci fıkrasının (d) bendi haricindeki kat ve ara sahanlıkları dâhil asgari ölçülerdeki açık veya kapalı merdiven evine bu alanın %50 si kadar yapılacak ilave, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç; bina giriş holleri ile kat holleri ve asansör önü sahanlıkların asgari ölçülerdeki kısımları, katlar alanına dâhil edilmez.

16 Açıklama: Son katın üzerindeki ortak alan çatı ve teraslar emsalin konusu dahi olmamalıdır. Faydalı kullanımın olmadığı katlarda; ortak alan olarak kullanılan ve iskan edilmeyen bodrum katlarda da emsal hesabı yapılması gerektiği sonucuna varılabilir. C bendindeki açık oturma yerleri ile peyzaj da kullanılacak alanlar mı anlaşılmalıdır. Tanım netleştirilmelidir. Konutların zemin veya bodrum katlarında, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın 100 m 2 si denmektedir. Ortak alan niteliğindeki bu alanların proje büyüklüğü ile orantılı hale gelmesi uygun olacaktır. Tek parselde oluşturulacak daireli bir sitede de 100m², 10 daireli sitede de 100 m² mescit yapılabilmesi adil değildir. Bu mekanlar kullanıcı sayısı ile belirlenebilmelidir.

17 Konut dışı kullanımlarda, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın 200 m 2 si, denmektedir. Yine bu alan konut dışı fonksiyonun büyüklüğü ile orantılı hale getirilmektedir. Günlük ziyaretçi alan AVM lerde 200 m² mescit yaparken günlük ziyaretçisi olan mahalle ölçeğindeki pasajlarda da 200 m² mescit yapılması uygun olmamaktadır. Bu mekanlar kullanıcı sayısı ile belirlenmelidir. Büyük AVM ler Anadolu nun bir kasabasından hatta bazı küçük illerden fazla insanı aynı anda bünyesinde bulundurmaktadır. Bu hacimler göz önüne alınarak düzenleme yapılmalıdır. Bina için gerekli min. sığınak alanını tam sayı olarak yakalayabilmek bazı durumlarda mümkün olmayabilir. 3-5 m² büyük yapıldığında nasıl bir yoğunluk artışı sağlanacağı düşünülmekte, zorunlu alanlarda mertebe belirtilmeli, asgari ölçünün tam sağlanması beklenmemelidir. Çocuk oyun alanlarının 75 m² si emsal dışı tutulmuştur. Yine proje büyüklüğü gözetilmemiştir. Bu durumda konutluk sitede oturan çocuklar için vardiya esası mı getirilmelidir?

18 Sosyal tesislerin 500 m² si emsal harici tutulmuştur. Sosyal tesisler için de proje büyüklüğü ile orantılı bir oran verilmelidir daireli bir sitede de 500 m² sosyal tesis yapılması, 5 daireli bir blokta da 500 m² sosyal tesis yapılması doğru ve adil değildir. Sosyal alanlar ortak alan niteliğinde olup yoğunluk artışı getirmeyen mekanlardır. Komşuluk ilişkilerini geliştiren, spor yapılan, çocukların ve gençlerin vakit geçirdiği bu mekanların yapımı teşvik edilmelidir. l) bendinde balkonlar için verilen 2 metre genişlik kısıtlaması anlaşılamamıştır. 2m genişlik mi derinlik mi kast edilmektedir? Belediyelerin bu konuda farklı yorumları olacaktır. Yine aynı maddede kat ve ara sahanlıkların ve bina giriş hollerinin asgari ölçüleri denilmektedir. Asgari ölçü nedir? Bu konuda her belediye farklı uygulama yapacak, dil birliğine varılamayacaktır. Bu madde ile birlikte bina giriş holü ve kat holleri asgari ölçülerde projelendirilecek ve yapılacaktır. Yatırımcılar bu alanlar için fazladan emsal kullanmak istemeyecektir. Bu durum sadece kullanıcı konforunu kısıtlayacak, eşya ve yük taşınmasında sorunların yaşanmasına sebebiyet verecektir. Ayrıca engelli bir vatandaşın tekerlekli sandalye ile kat holü ve bina girişlerinde ilerleyebilmesi ve dönebilmesi için 1.80 m genişlik verilmesini gerektirir. Erişilebilirlik yasası da gözetilerek asgari ölçünün 1.80 olacağı da kabul edilebilir, yine raportörler ve belediyeler arası yorum farkı oluşabilecektir.

19 b) bendinde, Son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar ve çatı bahçeleri emsal harici tutulmuştur. Bazalı bloklar yapılabileceği gibi farklı katlarda sonlanan fakat tek bir çekirdeğe sahip bloklar da tasarlanabilmektedir. Bu durumda ara kat teras alanları emsale mi dahil olacaktır? Herhangi bir hacim oluşturmayan bu tabliyeler emsalin ve inşaat alanının konusu olmamalıdır. Yeni yönetmelik ile birlikte tüm katlar için emsal hesabı yapılması gerekecektir. Ortak alan niteliğindeki bodrum katlarda da emsal hesabı istenmesinin mantığı anlaşılamamıştır. Ortak alan niteliğindeki bu alanlar bu listede yer almayan fakat ihtiyaç duyulan bir ortak alan eklendiğinde emsale dahil mi olacaktır? Yönetmelikler sadece günümüz gözetilerek yazılmamalı, yıllar içerisinde oluşabilecek farklı ihtiyaçlara cevap verebilir nitelikte olmalıdır. 1 Haziran, 8 Eylül ve diğer yerel yönetmeliklerde emsal hesapları belirli bir mantık çerçevesinde oluşturulmuş ve yürürlüğe konmuştur. Bu yönetmelik için de aynı şekilde projeler hesaplanmaya çalışılmıştır. 10 ayrı mimar ile yapılan bu çalışmanın sonucunda 10 ayrı hesap ile karşılaşılmış ve bu yönetmeliğin anlaşılamadığı görülmüştür.

20 Öneri: (1) 5 inci maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde; a) Taban alanına dâhil edilmeyen kullanımlar, b) Ortak alanlar d) Atrium ve galeri boşlukları, iç bahçeler, avlular k) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi bulunmayan bodrum katlarında yer alan, bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının % 10 unu aşmayan depo amaçlı eklentiler, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının tamamı kadar depo amaçlı eklentiler, l) Bulunduğu katın emsale dahil alanının; zemin + 9 katlı binalarda %25, zemin +10 kat ve daha yüksek binalarda %15 ini geçmemek koşuluyla sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar ve açık çıkmalar katlar alanına dâhil edilmez.

21 5. Taban Alanına Dahil Edilmeyen Kullanımlar MADDE 20 (8) Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar; a) Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler, b) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %10 unu geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu, c) Bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %10 unu aşmayan üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları, ç) Çevre düzenlemesi ve güvenliği için yapılan bahçe duvarı, istinat duvarları, 6 m² yi geçmeyen kontrol veya bekçi kulübeleri, d) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü, normal merdiven haricinde kaçış yolu içerisinde yer alan, asgari ölçülerde ve adetlerde yapılan merdiven evi, e) Asgari ölçülerdeki; temele kadar inen asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları, şaftlar, f) Ana yapının dışında kalan; binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi, g) Akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve arkatlar, ğ) Güneş panellerinin temel ve kaidesi haricindeki kısımları, h) Açık otoparklar, ı) Giriş saçakları (markizler), i) Tamamen toprağın altında kalan; su sarnıcı, gri su toplama havuzu, otopark, sığınak ve tesisat hacimleri, yakıt ve su depoları.

22 Açıklama: Taban alanı tanımında yapıların tabi zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemek kaydıyla parseldeki izdüşümünün kapladığı alan demektedir. Yani binanın toprak üzerinde kalan alanları TAKS ın konusudur. 20. Madde i bendinde ise tamamen toprak altında kalan TAKS dışı tutulacak alanlar sıralanmıştır. Bu durumda tanım ve TAKS harici alanlar listesi çelişmektedir. Taban alanı hesabına dahil edilmeyenler maddesinde sadece toprak üzeri düşülecek alanlar yazılmalıdır. Taban alanı hesabından avlular, iç bahçeler düşülürken, aynı nitelikteki atrium ve galerilerin düşülmediği görülmüştür. Aynı nitelikteki boşlukların da hesaptan düşülmesi gerekmektedir. Taban alanı hesabına dahil edilmeyen kullanımlar listesinde Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğinin gerekli gördüğü, normal merdiven haricinde kaçış yolu içerisinde yer alan, asgari ölçülerde ve adetlerde yapılan merdiven evi, denmektedir. Aynı yönetmelikte, binanın yüksekliğine ve kaçış mesafesine bağlı olarak yangın güvenlik holleri, yangın güvenlik koridoru yapmak da zorunludur. Yangın yönetmeliğinin önemi gözetilerek tüm bu zorunlu alanların eksiksiz yazılması teşvik edilmeli ve TAKS a konu hale getirilmemelidir.

23 Taban alanı hesabında asgari ölçüde asansör boşluğu denmektedir. Asgari ölçü tanımı kaldırılmalıdır. Farklı asansör firmaları aynı ölçülerdeki kabin boyutları için farklı boşluklar talep etmektedir. Firma seçimi proje aşamasında tamamlanamayacağı için optimum bir ölçü ve gereklilikler gözetilerek asansör boşluk ebatları belirlenmektedir. Ayrıca sedye asansörü zorunlu olmasa bile en az bir asansörün bu ebatlarda olması teşvik edilmelidir. Hastalık ve ölüm gibi durumlarda sedye ve tabutların asansör ile taşınabilmesi çok önemlidir. Hayatımızın önemli zamanlarında yangın merdivenlerinden acil bir hastanın indirilmeye çalışılması veya cenazelerin merdivenlerde döndürülerek indirilmeye çalışılması hiç istemediğimiz durumlardır.

24 Öneri: (8) Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar; a) Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler, atrium, galeri, asansör boşlukları, ışıklılar, çöp atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları, şaftlar ve tüm diğer boşluklar b) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu, c) Bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %20 unu aşmayan üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları, ç) Çevre düzenlemesi ve güvenliği için yapılan bahçe duvarı, istinat duvarları, 6 m² yi geçmeyen kontrol veya bekçi kulübeleri, d) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü, yangın merdivenleri, yangın güvenlik holleri, yangın güvenlik koridorları e) Ana yapının dışında kalan; binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi, kanopiler ve arkatlar, f) Açık otoparklar, g) Giriş saçakları (markizler)

25 6. TAKS Genel İlkeler MADDE 5 (6) Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40 ı geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60 ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır. Açıklama: Yönetmeliğin yayınlanması ile birlikte birçok basın organında yönetmeliğin yatay yapılaşmayı teşvik ettiği ve TAKS sınırının %60 a çekildiği konuşulmuştur. Oysa TAKS sınırı olan parseller için yine %40 korunurken, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde taban alanı %60 ile sınırlandırılmıştır. Daha geniş oturuma sahip olan parsellerin dikey yapılaşması zorunlu kılınmıştır.

26 7. Ticaret + Konut MADDE 19 ğ) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut gibi karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda; Bu alanlarda plandaki kullanım kararına bağlı olarak konut veya turizm tesisi yapılması halinde yoldan cephe alan zemin veya bodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımında olması ve konut veya turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdiveni bulunması şartı aranır. Her bir kullanım için bağımsız giriş çıkış ve merdiven düzenlenmesi, kullanım oranlarının ve sosyal ve teknik altyapı alanlarının imar planlarıyla tayin edilmesi esastır. İmar planında bu oran belirlenmemiş ise, konut kullanımı emsale konu alanın % 20 sini aşamaz. Açıklama: Karma kullanımlı alanlarda planda aksi belirtilmemiş ise konut kullanımı, emsale konu olan alanın %20 si ile sınırlandırılmıştır. Sınırlamanın %50 ye çekilmesi ve bölgenin ihtiyaçlarına göre fonksiyonunun şekillenmesi önerilmektedir.

27 Öneri: ğ) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut gibi karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda; 1) Bu alanlarda plandaki kullanım kararına bağlı olarak konut veya turizm tesisi yapılması halinde yoldan cephe alan zemin veya bodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımında olması ve konut veya turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdiveni bulunması şartı aranır. Her bir kullanım için bağımsız giriş çıkış ve merdiven düzenlenmesi, kullanım oranlarının ve sosyal ve teknik altyapı alanlarının imar planlarıyla tayin edilmesi esastır. konut kullanımı emsale konu alanın % 50 sini aşamaz.

28 8. Ruhsatın Çift Nüsha Tanzim Edilmesi Ruhsat evrakında; tüm müellifler, şantiye şefi, yapı sahibi ve müteahhit imzaları yer almaktadır. Şantiye şefinin istifası, yapı denetim şirketinin istifası, yapı sahibinin değişmesi gibi konular parselin ruhsatsız kalmasına neden olmakta yeni atamalar yapılana kadar inşai faaliyet durdurulmaktadır. Yapı ruhsatının 2 sayfa şeklinde hazırlanması ve parsele ruhsat verilmesi, diğer paydaşlar değişse bile belirlenen süre içerisinde 2. Sayfa evrakın revize edilebilmesi ve parselin ruhsatsız kalmaması önemlidir.

29 9. Kat Yükseklikleri MADDE 28 (1) Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise döşeme üst kotundan döşeme üst kotuna olmak üzere en fazla; a) Ticaret bölgelerinde; zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 5.50 metre; diğer katlarda 4.00 metre, b) Ticaretin de yapılabildiği karma alanlarda; zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 5.50 metre; diğer katlar konut ise 3.60 metre konut harici ise 4.00 metre, c) Konut bölgelerinde zemin ve normal katlarda 3.60 metre, ç) Zemin katında ticaret yapılabilen konut bölgelerinde ise zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 5.5 metre, diğer katlarda 3.60 metre, kabul edilerek uygulama yapılabilir.

30 Açıklama: Kat yükseklikleri ile ilgili iyileştirme yapılmakla birlikte; *a fıkrasında belirtilen yükseklikler AVM ya da ofis projeleri için yeterli bulunmamaktadır. Özellikle diğer katlarda 4.00 metre ile sınırlandırılması AVM ler için gerçekçi bulunmamaktadır. Geniş açıklıkların geçildiği bu yapılarda kiriş yükseklikleri de konut vb. yapılara göre çok daha fazla çıkmaktadır. Ayrıca yüksek insan sirkülasyonunun olduğu ve doğal havalandırmanın mümkün olmadığı bu yapılarda mekanik tesisat gereklilikleri de düşünülmelidir. *b fıkrasında belirtilen yükseklikler karma kullanımlarda tanımlı yükseklikler de a fıkrasında açıklanan sebepten uygun görülmemektedir.

31 Öneri: (1) Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise döşeme üst kotundan döşeme üst kotuna olmak üzere en fazla; a) Ticaret bölgelerinde; tüm katlarda 6.00 metre, b) Otel, AVM, Hastane, Sinema Salonları, Tiyatro Salonları, Eğlence Merkezleri gibi özellik arz eden yapıların kat yüksekliği fonksiyonun gerekliliklerine, mekanik ve elektrik ihtiyaçlarına göre belirlenir. c) Ticaretin de yapılabildiği karma alanlarda; zemin katlarda 6.00 metre,; diğer katlar konut ise 3.60 metre konut harici ofis otel vs. ise 4.50 metre, d) Konut bölgelerinde zemin ve normal katlarda 3.60 metre, e) Zemin katında ticaret yapılabilen konut bölgelerinde ise zemin katlarda 5.50 metre, asma katlı zemin katlarda 6.5 metre, diğer katlarda 3.60 metre, kabul edilerek uygulama yapılabilir.

32 10. Yapı İnşaat Alanı Tanımının Değiştirilmesi Tanımlar MADDE 4 (1) Bu Yönetmelikte geçen; oooo) Yapı inşaat alanı: Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanlar dâhil yapının inşa edilen bütün katlarının alanını,

33 Açıklama: Son kat çatı döşemesi ile kullanılmayan teras çatılar da dahil olmak üzere inşaat alanı hesabına dahil edildiği görülmektedir. İnşaat alanı hacim oluşturan alanların toplamıdır. Son kat tabliyesi hacim oluşturmaz ve inşaat alanına dahil edilmemelidir. Teras çatıların toplam inşaat alanına eklenmesi bu alanların emsal hesabı ve diğer tüm hesaplara da dahil edilmesini gerektirecektir. Hem ulusal hem de uluslararası projelerde toplam inşaat alanı hacim oluşturan alanların toplamıdır. Mimari projenin temel hesabı olan bu tanımın mutlaka revize edilmesi gerekmektedir. Tanımda açık çıkmalar ve balkonlar da belirtilirken normal katlar yazılmamış, maddelemeye girildiğinde dahil edilmeyen bazı alanlar olduğu sonucuna varılabilir, normal katlar dahil edilmeyecekmiş gibi anlaşılabilir, bu nedenle açık çıkma, kapalı çıkma vs. maddelemelerden kaçınılması önerilir. Öneri: oooo) Yapı inşaat alanı: Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat, normal katlar ve çatı arasında inşa edilen bütün katlarının alanını,

34 11. İBB Onay Şartı MADDE 57 (26) Aşağıda belirtilen niteliklerden en az birini taşıyan yapı veya yapılar için büyükşehir belediyesince avan proje zorunluluğu getirilebilir: a) Müstakil yapı adedi 30 veya daha fazla olan uygulamalar, b) Bir parselde toplam yapı inşaat alanı m2 den fazla olan yapı veya yapılar topluluğu, Açıklama: 2015 yılında yayınlanan Perakende Kanunu ile büyük ölçekli alışveriş merkezlerinin ruhsatlandırılması büyük şehirlere verilmiştir. Yönetmelikte yer alan 57. Madde 26 fıkra ile orta ölçekli sayılabilecek projelerin de büyük şehirlerden onay alması gerekecektir. Tek bir yönetmeliğe tabi olunduğuna göre aynı projenin hem büyük şehir belediyesinden hem de ilgili ilçe belediyesinden onay almasının gerekçesi anlaşılamamıştır. Aynı proje üzerinde devlet kurumlarında fazladan mesai yapılacak ve ruhsatlandırma süreci uzayacaktır. Mevcut durumda m. yi geçen binaların zaten silüet onayı için büyük şehir belediyelerine gittiği düşünülerek bu maddenin kaldırılması önerilmektedir.

35 12. Konut Alanında Yol Üstü Ticaret Yapılması MADDE 19 f) Konut alanı: Bu alanda; 1) İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, anaokulu ve kreş ile gelişme alanları hariç; Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini, muayenehane, aile sağlığı merkezi, ağız ve diş sağlığı merkezi, diyaliz merkezi, acil servis içermeyen tıp merkezi, psikoteknik değerlendirme merkezi, üremeye yardımcı tedavi merkezi, fizik tedavi müessesesi, genetik hastalıklar tanı merkezi, evde bakım merkezi, işitme cihazı merkezi, ısmarlama protez ve ortez merkezi ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir.

36 2) İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut kullanımına ayrılan parsellerde ilgili kamu kurumunun belirlediği standartları sağlamak ve uygun görüşü alınmak ve ayrıca getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacı karşılanmak kaydıyla müstakil olarak; yurt, anaokulu, aile sağlığı merkezi, kreş, ticari katlı otopark binaları ile gelişme alanları haricinde özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi ve yapılabilir. Konut alanlarında (1) numaralı alt bentte belirtilenler haricinde özel sağlık tesisi yapılabilmesi için uygulama imar planında bu amaçla değişiklik yapılarak konut kullanımından çıkarılması gerekir. Açıklama: Konut alanlarında yol üstü ticaret yapabilmek için İlgili İdare meclisi tarafından karar alınması gerektiği belirtilmiştir. Her konut bölgesinde günlük ihtiyaçları karşılamaya yönelik ticari üniteler olmalıdır. Bu durum gözetilerek caddenin tamamı için meclis kararı alınmasına gerek olmamalı, ihtiyaç duyulan her alanda bu fonksiyona yer verilebilmelidir.

37 13. Kat Yükseklikleri-Min Mahal Yükseklikleri MADDE 28 (4) İskân edilen katların iç yüksekliği, asma katlar hariç 2.60 metreden az olamaz. Ancak hava maniası olup planla kat adedi belirlenen parsellerde bu yükseklik 2.40 metreye düşürülebilir. Açıklama: Şap: 10 cm + zemin malzemesi: 3cm+ asmolen döşeme: 32cm olduğu durumda 3.00m lik konut kat yüksekliği net 255 cm e inmektedir. Planlarda yükseklik verilen bölgelerde (mesela imar durumunda 15.50mt verilen parselde subasman için 50cm diğer tüm katlar için 3.00m alınmıştır) kat yüksekliğinin 3.00m kabul edildiği ve 50cm su basman eklenerek bina yükseklik sınırı verildiği düşünüldüğünde iç yüksekliği nedeniyle bazı alanlarda bir kat eksiltilmek durumunda kalınacaktır. Öneri: (4) İskân edilen katların iç yüksekliği, asma katlar hariç 2.40 metreden az olamaz

38 14. Yapı Piyesleri ve Ölçüleri MADDE 29 (1) Her müstakil konutta en az aşağıdaki piyesler bulunur: Piyes Dar Kenarı Net Alanı 1 oturma odası 3.00 metre m2 1 yatak odası 2.50 metre 9.00 m2 1 mutfak veya yemek pişirme yeri 1.50 metre 3.30 m2 1 banyo veya yıkanma yeri 1.50 metre 3.00 m2 1 tuvalet 1.00 metre 1.20 m2 (3) Hol ve koridor genişlikleri 1.20 metreden az olamaz. (8) Bağımsız bölüm iç duvar kalınlıkları en az 0.10 metre, diğer bütün duvar kalınlıkları en az 0.20 metre olarak düzenlenir.

39 Açıklama: Özellikle büyük şehirlerde arsa değerinin artması ile birlikte konut fiyatları yükselmiş; yalnız yaşayan, öğrenci veya emekliler küçük daireleri tercih eder olmuşlardır. Küçük dairelerin temizlik, ısıtma soğutma giderleri de düşünüldüğünde bir veya iki kişi yaşayan insanların tercihi 1+1 daireler olmuştur. Bu talebe cevap vermek için yönetmeliğin öngördüğü min. alanlarda daireler yapılmaktadır. Yeni yayınlanan yönetmelikte oda en genişliği, oda alanı ve koridor genişliği artırılmıştır. Bu alanların büyümesi daire brüt alanını artıracaktır. Ayrıca kat holleri için min. değeri 1.20 olarak belirleyen yönetmelik daire içi koridoru da 1.20 m ye çekmiştir. Ortak alan olan eşya taşıma ve dönüşleri için konforlu olması gerek kat holleri 1.20 m de tutulurken piyesleri birbirine bağlayan koridorun 10cm artırılmasının gerekçesi anlaşılamamıştır.

40 Ruhsat projeleri uygulama niteliğinde hazırlanmaktadır. Proje çalışılırken kullanılacak duvar malzemesi netleştirilmekte, malzeme kalınlığına göre proje hazırlanmakta ve ısı hesapları bu malzemelere göre yapılmaktadır. Bağımsız bölüm iç duvarları 8.50m tuğla, diğer duvar kalınlıkları 13.50cm tuğla veya 15cm gaz beton yapılabileceği gibi iki bağımsız bölüm arasında yapı fiziği uzmanlarının önerdiği şekilde boşluk yaratılarak ve çeşitli yalıtım malzemeleri kullanılarak ses ve ısı yalıtımı sağlanabilmektedir. Bu durumda iç duvar ve diğer duvar kalınlıkları konusunda kısıtlama getirmek doğru olmayacaktır. Mevcut durumda da uygulandığı üzere seçilen malzemenin bu değerleri sağlayıp sağlamadığı kontrol edilerek proje onayı yapılmalıdır.

41 Öneri: (1) Her müstakil konutta en az aşağıdaki piyesler bulunur: Piyes Dar Kenarı Net Alanı 1 oturma odası 3.00 metre m2 1 yatak odası 2.40 metre 8.00 m2 1 mutfak veya yemek pişirme yeri 1.50 metre 3.30 m2 1 banyo veya yıkanma yeri 1.50 metre 3.00 m2 1 tuvalet 1.00 metre 1.20 m2 (3) Varsa hol ve koridor genişlikleri 1.10 metreden az olamaz. (8) Bağımsız bölüm iç duvar ve dış duvar kalınlıkları seçilen malzeme özelliğine göre değişebileceği gibi ısı ve ses yalıtım değerlerini sağlayacak şekilde projelendirilecektir.

42 ORTAK LANLARA GETİRİLEN REVİZYONLAR 1 HAZİRAN YÖNETMELİĞİ 8 EYLÜL YÖNETMELİĞİ YENİ YÖNETMELİK ASANSÖR ASANSÖR ASANSÖR _asgari alanlar ŞAFT ŞAFT ŞAFT _asgari alanlar HAVA BACASI HAVA BACASI HAVA BACASI _asgari alanlar IŞIKLIKLAR IŞIKLIKLAR IŞIKLIKLAR _asgari alanlar ÇÖP ATIK BACALARI ÇÖP ATIK BACALARI ÇÖP ATIK BACALARI _asgari alanlar GİRİŞ SAÇAKLARI GİRİŞ SAÇAKLARI GİRİŞ SAÇAKLARI AVLULAR İÇ BAHÇELER AVLU-İÇ BAHÇELER ZEMİN TERASLARI ZEMİN TERASLARI ZEMİN TERASLARI_katın brüt alanının %10 'u KAPICI DAİRESİ_75M² KAPICI DAİRESİ_ Her birinin 75m² KAPICI DAİRESİ_ Her birinin 75m² KONTROL KULÜBELERİ 9M²'Sİ KONTROL KULÜBELERİ 9M²'Sİ KONTROL KULÜBELERİ 6M²'Sİ SIĞINAK SIĞINAK (ihtiyacın max %30 fazlası) SIĞINAK _asgari alanlar OTOPARK_sınırlama yok OTOPARK_sınırlama yok OTOPARKLAR (EN AZ OTOPARK ALANININ 2 KATINI GEÇMEYEN) SOSYAL TESİS (Toplam katlar alanının %10nu ve 3000m² SOSYAL TESİS ( jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, geçmeyen jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri) havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri) AÇIK OTURMA ALANLARI (üstü sökülür takılır hafif AÇIK OTURMA ALANLARI (üstü sökülür takılır hafif malzeme ile kenarı rüzgar kesici cam paneller ile kapalı) malzeme ile kenarı rüzgar kesici cam panaller ile kapalı) SOSYAL TESİS 500m² geçmeyen jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri ve depolar AÇIK OTURMA ALANLARI (üstü sökülür takılır hafif malzeme ile kenarı rüzgar kesici cam paneller ile kapalı) PERGOLA -KAMERİYE-SUNDURMA-AÇIK YÜZME HAVUZU-SÜS HAVUZU_sınırlama yok MESCİT, KREŞ VE ÇOCUK BAKIM ÜNİTELERİNİN YAPI İNŞAAT ALANININ %5 AŞMAMAK VE 750M²Yİ GEÇMEMEK YAPI İNŞAAT ALANININ %5 KADAR ORTAK ALAN DEPO PERGOLA -KAMERİYE-SUNDURMA-AÇIK YÜZME HAVUZU- SÜS HAVUZU_sınırlama yok MESCİT, KREŞ VE ÇOCUK BAKIM ÜNİTELERİNİN YAPI İNŞAAT ALANININ %5 AŞMAMAK VE 750M²Yİ GEÇMEMEK YAPI İNŞAAT ALANININ %5 KADAR ORTAK ALAN DEPO PERGOLA -KAMERİYE-SUNDURMA-AÇIK YÜZME HAVUZU- SÜS HAVUZU_bahçe alanının %10'u KONUTLARDA ZEMİN VE BODRUM KATLARDAKİ MESCİT İLE MÜŞTEMİLATLARIN 100m² KONUT DIŞI KULLANIMLARDA MESCİT İLE MÜŞTEMİLATLARIN 200m² KREŞ VE ÇOCUK BAKIM ÜNİTELERİNİN 75 M² ORTAK ALAN DEPO_emsale dahil edilmiştir. BODRUM KATTA YOL KOTU ALTINDA KALAN KONUT BRÜT ALAN %20'Sİ KADAR EKLENTİ DEPO BODRUM KATTA YOL KOTU ALTINDA KALAN TİCARİ B.BÖL BRÜT ALANI KADAR DEPO EKLENTİSİ BODRUM KATTA YOL KOTU ALTINDA KALAN KONUT BRÜT ALAN %20'Sİ KADAR EKLENTİ DEPO BODRUM KATTA YOL KOTU ALTINDA KALAN TİCARİ B.BÖL BRÜT ALANI KADAR DEPO EKLENTİSİ BODRUM KATTA YOL KOTU ALTINDA KALAN KONUT NET ALAN %10'Sİ KADAR EKLENTİ DEPO BODRUM KATTA YOL KOTU ALTINDA KALAN TİCARİ NET ALAN %50'Sİ KADAR EKLENTİ DEPO YANGIN GÜVENLİK HOLÜ YANGIN GÜVENLİK HOLÜ 6M²'Sİ YANGIN GÜVENLİK HOLÜ_emsale dahil edilmiştir. YANGIN MERDİVENİ YANGIN MERDİVENİ BİNA GİRİŞ HOLÜ YANGIN YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN ASGARİ ÖLÇÜLERDE VE ADETLERDE YAPILAN MERDİVEN EVİ BİNA GİRİŞ HOLÜ_asgari alanlar SAHANLIK - KAT HOLÜ SAHANLIK - KAT HOLÜ SAHANLIK - KAT HOLÜ_asgari alanlar