SEKTÖR GÖRÜŞ YAZISI TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ: FİYAT BALONU EYLÜL 2014 ÖZET. Bir Cushman & Wakefield Araştırma Yayınıdır

Transkript

1 SEKTÖR GÖRÜŞ YAZISI TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ: FİYAT BALONU ÖZET GENEL BAKIŞ Geçtiğimiz aylarda gerek uluslararası gerekse ulusal basında yer alan Türkiye konut pazarında fiyat balonu varlığına ilişkin haberler sonrasında tartışmalar süregelmektedir. Konuya analitik bir bakış açısı sunabilmek amacıyla, Türkiye konut pazarı mercek altına alınmıştır. Uluslararası piyasalarda konut fiyat balonu göstergesi kabul edilen fiyat/kira ve fiyat/gelir oranları incelenmiş, konut fiyatları ve konut satış hacmi belli başlı makroekonomik göstergeler (inşaat maliyetleri, faiz oranı, enflasyon) ile karşılaştırılmıştır. Türkiye konut pazarı fiyat ve kira artış oranları ilk yarı döneminde incelendiğinde sergilediği farklılıklar açısından 2012 öncesi (2008 küresel finansal kriz sonrası toparlanma dönemi) ve 2012 sonrası (hızlı büyüme dönemi) olarak iki ayrı dönemde ele alınabilmektedir. Özellikle enflasyon etkisinden arındırıldığında konut fiyat artışının 2012 öncesinde enflasyonun altında kaldığı, ancak gecikmeli etki ile 2012 sonrası artış yaşandığı ve 2014 yılı ilk yarısında yeniden artışa geçen enflasyon karşısında fiyatların eridiği görülmektedir. Uluslararası piyasalarda sıklıkla kullanılan fiyat/kira ve fiyat/gelir oranlarına bakıldığında ise her iki göstergenin de sabit bir gelişim kaydettiği, balon göstergesi sayılabilecek keskin bir değişim yaşanmadığı görülmektedir. Özellikle yeni yasal düzenlemelerin konut pazarı üzerinde etkili olduğu, KDV artışı ve kentsel dönüşüm sürecinin hem fiyat hem de satış hacmi ile yakından ilişkili olduğu görülmektedir., Türkiye konut pazarına ilişkin bu görüş yazısını sizlerle paylaşmaktan memnuniyet duymaktadır. Türkiye River Plaza Büyükdere Cd. Bahar Sk. No:13 Kat:15 Levent İstanbul Bu rapor LLP tarafından, yalnızca ticari mülkiyet ile ilgili kişilerce kullanılması için bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmıştır. Atıfta bulunduğu piyasaların veya gelişmelerin tam bir tarifini sunması amaçlanmamıştır. Raporda, LLP'nin güvenilir bulduğu halka açık kaynaklardan elde edilen bilgileri kullanmıştır, ancak bu bilgileri doğrulamış değiliz ve kesin ve tam olduklarını garanti edemeyiz. Burada yer alan bilgilerin kesinliği veya tamlığı konusunda açık veya zımni olarak herhangi bir garanti veya vekalet verilmemektedir ve LLP bu raporun okuyucularına veya herhangi bir üçüncü şahsa karşı hiçbir şekilde sorumlu olmayacaktır. Bütün görüşler değişime tabidir. Bu rapor bir bütün olarak veya kısmen çoğaltılmadan önce tarafımızdan önceden yazılı onay alınmak zorundadır. LLP veya ilgili herhangi bir şirketten bilgi almak istemiyorsanız, lütfen adresine e-posta gönderin.. E-posta içeriğinde iletişim bilgilerinizdeki bilgileri belirtin ve konu kısmına Unsubscribe yazın LLP Tüm hakları saklıdır. 1

2 KONUT FİYAT BALONU GÖSTERGELERİ Uluslararası piyasalarda konut fiyat balonu, belli dönemlerde görülen ve etkisi daha uzun sürmesi nedeniyle sermaye piyasası balonundan daha kritik bir tehdit olarak değerlendirilmektedir. Konut balonu konut fiyat artış oranının kira artış oranının çok üzerinde olması şeklinde tanımlanmaktadır. Konut balonu varlığının tespiti konusunda konut yatırımlarının geri dönüş süresi bir başka deyişle fiyat/kira oranı ve fiyat/gelir oranı en sık kullanılan göstergelerdir. Buradan yola çıkarak, hem Türkiye de konut fiyat-kira ilişkisi incelenmiş, hem de konut pazarı belli başlı makroekonomik göstergeler ile karşılaştırılmıştır. Türkiye konut pazarında fiyat ve kira artış oranlarının arasındaki genel eğilimine bakıldığında; 2012 öncesi (2008 küresel finansal kriz sonrası toparlanma dönemi) ve 2012 sonrası (hızlı büyüme dönemi) olarak iki ayrı dönemde ele alınabilmektedir. KONUT FİYAT VE KİRA ARTIŞLARI Yarı NOMİNAL ARTIŞ ORANI 2. EL KONUT 2. el fiyat artışı Yeni konut fiyat artışı Kira Artışı Enflasyon YENİ KONUT KİRA ARTIŞI % 15.7% 8.8% % 24.7% 25.1% % 3.1% 7. Yarı ENFLASYONDAN ARINDIRILMIŞ ARTIŞ ORANI 2. EL KONUT YENİ KONUT KİRA ARTIŞI % -2.3% -9.2% % 10.7% 11.1% Yarı % Bu veriler ışığında elde edilen genel bulgular şu şekilde özetlenebilir: 2. el konut ve yeni konut fiyatları artış oranı ile kira artış oranı genel olarak benzer bir gelişim izlemiştir öncesi artış oranlarının 2012 sonrasına göre daha yavaş bir seyir izlemesi 2008 küresel finans krizi sonrası konut fiyatlarının yavaş toparlanmasına bağlanabilir. Nitekim 2012 sonrasında gecikmeli etki ile birlikte daha fazla artış yaşanmıştır. Reel artış oranlarını incelemek için enflasyondan arındırılmış oranlara bakıldığında ise; 2012 öncesi artış oranlarının enflasyonun altında kaldığı, ancak 2012 sonrası ciddi bir artış yaşandığı görülmektedir yılı ilk yarısına bakıldığında ise yeniden tırmanışa geçen olan enflasyon karşısında fiyat ve kira artış oranlarının eridiği görülmektedir. ENFLASYONDAN ARINDIRILMIŞ KONUT FİYAT VE KİRA ARTIŞLARI El Fiyat Artışı Yeni Konut Fiyat Artışı Kira Artışı 2. el ve yeni konut fiyatları karşılaştırıldığında 2012 öncesinde yeni konut fiyatlarının, 2012 sonrasında ise 2. el konut fiyatlarının daha fazla arttığı görülmektedir. Bu durum birkaç nedene bağlanabilir. Türkiye de konut piyasasını etkileyebilecek bazı yasal düzenlemeler, özellikle Mayıs 2012 de yürürlüğe giren ve Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen yasasının yarattığı beklenti nedeniyle piyasalarda artan talep fiyatlara yansımış olabilir. Ayrıca, merkezi bölgelerdeki arsa kıtlığı nedeniyle yeni projeler çoğunlukla çeper bölgelerde geliştirilmekte olup, daha fazla değer kazanan merkezi bölgelerdeki stok görece eskidir. Merkezi bölgelerdeki arsa maliyetlerinin yüksek oluşu ve değer artışı yeni ve 2. el konut fiyat artış oranlarını da etkilemektedir. Konut balonu göstergesi sayılan konut fiyat/kira oranına bakıldığında ise 2 el konut fiyat ve kira artış oranlarının birbirine yakın seyrettiği ve henüz gösterge olarak kabul edilecek ciddi bir farkın oluşmadığı görülmektedir. MAY

3 bin Ç FİYAT/KİRA VE FİYAT/GELİR ORANLARI Yukarıda belirtildiği üzere, öncelikle konut satış fiyatı ve kira değerleri karşılaştırılmıştır (2010=). Yeni konut projeleri henüz kiralık konut stokuna dönüşmediği için, 2. el konut fiyatları baz alınmıştır yılından 2014 yılı ilk yarısına kadar geçen dönemde 2. el konut satış fiyatları %58,5 ve kiralar ise %45,9 artış kaydetmiştir yılı başına kadar paralel seyrederken, sonrasında konut fiyat artışının kira artışından daha fazla olduğu görülmektedir. Bu durum, konut pazarını etkileyen yasal düzenlemelerin etkisi ile 2. el konutlara artan talep ile konut fiyatlarının daha fazla arttığı savını desteklemektedir. Ayrıca bireysel yatırımcıların hala düzenli kira geliri getirisi için değil, konut değer artışı beklentisi ile konut yatırımı yaptığını doğrular niteliktedir. FİYAT/KİRA ARTIŞI 2010= El Fiyat Artışı Kira Artışı Enflasyon KAYNAK: Veriler REIDIN'den derlenmiştir. Türkiye de karşılaştırma yapılabilecek bir fiyat/gelir oranı verisi yayınlanmamaktadır. Ancak gösterge olması amacıyla 2010 yılı baz alınarak kişi başı GSYİH ile konut fiyatları artış endeksi hazırlanarak bir karşılaştırma yapılmıştır yılları arasındaki değişim incelendiğinde, kişi başına gelir sabit artarken, 2012 sonrası özellikle 2. el konut fiyatlarının daha fazla arttığı görülmektedir. FİYAT/GELİR ARTIŞI = Uluslararası piyasalarda konut balonu göstergesi sayılan fiyat/kira ve fiyat/gelir oranlarının 2010 yılı sonrası değişimlerine bakıldığında, her iki göstergenin de sabit bir gelişim kaydettiği, balon göstergesi sayılabilecek keskin bir değişim yaşanmadığı görülmektedir. Bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi yıl civarında seyrederken, ortalama bir konut yatırımının değeri yaklaşık 6,5-7 yıllık gelir toplamına karşılık gelmektedir. FİYAT/KİRA VE FİYAT/GELİR ORANI Y Fiyat/Kira Fiyat/Gelir KAYNAK: Veriler REIDIN ve TUIK ten derlenmiştir. Konut pazarının dinamiklerini anlamak ve daha iyi analiz edebilmek amacıyla bazı makro göstergeler ile konut fiyatları ve konut satışları arasındaki ilişki incelenmiştir. FİYAT/KONUT SATIŞLARI Konut satışları dönemsel daha fazla değişkenlik gösterirken, konut fiyatlarının artmaya devam ettiği görülmektedir. Özellikle 2013 yılındaki konut satışı artışı, yürürlüğe giren KDV oranı değişikliği öncesi alımlardan kaynaklanmış, ayrıca 2013 yılı başında konut kredi faizlerinde yaşanan düşüş de, konut satışlarını tetiklemiş olabilir. KONUT VE KONUT SATIŞ El Konut Fiyatı Enflasyon Gelir Yeni Konut Fiyatı KAYNAK: Veriler REIDIN'den derlenmiştir. Konut Satış 2. El Fiyat Artış Yeni Konut Fiyat Artışı KAYNAK: Veriler REIDIN ve TUIK ten derlenmiştir. 3

4 Ç FİYAT, İNŞAAT MALİYETİ, FAİZ ORANLARI ARTIŞI Yeni konut üretimi açısından, inşaat maliyetlerinin satış fiyatlarına yansıması beklenmektedir. Konut fiyat artışı ile maliyet artışı benzerlik gösterse de, 2012 sonrasında yeni konut fiyatlarının daha fazla artış kaydettiği ancak 2014 başı itibariyle aradaki farkın azaldığı görülmektedir. Konut fiyat artışı ile faiz oranları değişimi açısından ise, faiz artış oranı dalgalansa da konut fiyatının sabit artış seyri devam etmektedir. Özellikle faiz oranlarının düşüşe geçtiği 2012 ikinci yarısında konut fiyatları artışı da ivme kazanmış, ancak sonrasında faiz oranları artmasına rağmen konut fiyatları artış eğilimini korumaya devam etmiştir. KONUT FİYATLARI, İNŞAAT MALİYETİ VE FAİZ ORANI (2010=) KONUT SATIŞ, İNŞAAT MALİYETİ, FAİZ ORANLARI ARTIŞI Konut satışları açısından bakıldığında ise, inşaat maliyetleri ile konut satışları arasında direk bir ilişki olmadığı, buna karşın faizlerin düşmeye başladığı 2012 ikinci yarı sonrası konut satışlarında ciddi bir ivme yaşandığı görülmektedir. KONUT SATIŞ, İNŞAAT MALİYETİ VE FAİZ ORANI (2010=) = 2010= Yeni Konut Fiyatı İnşaat Maliyeti Faiz Oranı Konut satışlarının artışında etkili olabilecek bir diğer etken ise Kentsel Dönüşüm yasası ve KDV düzenlemesinin talep üzerinde yarattığı etkidir. Bu noktada gerçekleşen satışlar içinde 2. el konut satışlarının ve kredili satışların payı önem taşımaktadır. Bu açıdan değerlendirildiğinde daha kesin kanıtlar sunabilecektir. Ancak, TUIK tarafından yayınlanan konut satış istatistikleri 2013 yılı sonrası 2. el/yeni konut ve ipotekli/ipoteksiz satış ayrımı ile yayınlanmaya başlamış olup, bu süre anlamlı bir sonuç elde etmek için yeterli kanıt oluşturmamaktadır. Gelecek dönemlerde sonuçlar bu açıdan değerlendirilerek daha kesin sonuçlar elde edilebilir. GENEL DEĞERLENDİRME Uluslararası piyasalarda, yatırımcıların gelecekte daha yüksek kazanç elde edecekleri beklentisi ile mevcut piyasa değerinin üzerinde fiyat ödemesi ile oluşan aşırı fiyatlandırma konut balonu olarak kabul edilmektedir. Türkiye konut pazarı analizine göre ise konut fiyatları farklı dinamikler ile şekillenmektedir. Özellikle enflasyon ve faiz oranları gibi makroekonomik faktörlerin etkisi kaçınılmazdır. Ayrıca bireysel yatırımcıların getiri beklentisi ve risk iştahı da diğer piyasalardan farklı bir satın alma davranışına ve fiyatlandırmaya neden olmaktadır. Konut fiyatları belli dönemlerde enflasyon artışının altında kalmakta, ancak devam eden dönemlerde bu durumu telafi edebilen artışlar gerçekleşmesi nedeniyle hala etkili bir enflasyon korumalı yatırım alternatifi sunan geleneksel bir yatırım aracı olarak görülmektedir. Burada incelenen Yarı döneminde yıllık ortalama konut fiyat artışı %14 civarında gerçekleşmiş, ancak enflasyon etkisinden arındırıldığında ortalama %4 büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca incelenen dönemde küresel finansal kriz sonrası toparlanma sürecinin gecikmeli etkisi de göz önüne alınmalıdır. Son olarak, güçlü demografiklere sahip Türkiye de süregelen bir konut talebi olup, pazarın arz ve talep dengesi açısından değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda arz açısından detaylı bir analiz yapılması, bölgeler arası farklılıkların değerlendirilmesiyle daha sağlıklı bir sonuç elde edilecektir. Konut Satış İnşaat Maliyeti Faiz Oranı 4

5 Daha fazla bilgi için: Toğrul Gönden Yönetici Ortak Tel: + 90 (212) togrul.gonden@eur.cushwake.com Tuğra Gönden Yönetici Ortak Tel: + 90 (212) tugra.gonden@eur.cushwake.com Dr. Dilek Pekdemir Direktör, Araştırma Tel: + 90 (212) dilek.pekdemir@eur.cushwake.com Bizi takip aşağıdaki adreslerden edin: facebook.com/cushmanwakefield twitter.com/cushwaketurkiye instagram.com/cushwake linkedin/company/4060 youtube.com/user/thecushmanwakefield 5