GAYRİMENKULE DAYALI SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI. PROF.DR. ALİ HEPŞEN

Transkript

1 GAYRİMENKULE DAYALI SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI PROF.DR. ALİ HEPŞEN

2 Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış Gayrimenkul Piyasaları Şeffaflık Haritası SORUN 1 ŞEFFAFLIK Dünyada 41nci şeffaf ülke konumundayız, greti/rankings

3 SORUN 2 Türkiye de Konut Kredi Piyasalarının Gelişimi-Türkiye Konut Stoku Göstergeler Türkiye Geneli Toplam Bina Sayısı Toplam Konut (Daire) Sayısı Kentsel Konut Sayısı (İl ve İlçe) İnşaat Ruhsat İzni (İl ve İlçe) Yapı Kullanım İzni (İl ve İlçe) İnşaat Ruhsatı Sayısı/ Toplam Konut Yapı Kullanım İzni/ Toplam Konut Kullanım İzni/ İnşaat Ruhsatı İzni % 62 % 33 % 54 Türkiye'deki toplam konut stokunun yalnızca %8'i 2001 yılından sonra inşa edilmiştir ve toplam hane halklarının yaklaşık %22'si bu binalarda yaşamaktadır. 3

4 SORUN 3 Türkiye de Gayrimenkul Finansman Sisteminin Yapısı TOKİ; 9,1% Emlak Konut GYO; 1,5% Konutder Üyeleri; 1,6% Kurumsal Olmayan Yapı Kurumsal Yapı Konut Müteahhitlerinin Doğrudan Satışı Konut Yapı Kooperatifleri Kişilerin Kendi Konutlarını Kendilerinin İnşa Etmesi Veya Ettirmesi TOKİ & EMLAK KONUT Uygulamaları Ticari Bankalar ile Finansman & 5582 Sayılı Konut Finansmanı Kanunu Diğer Üreticiler; 87,7% Türkiye'de üretilen konutlarının yaklaşık %9'unu TOKİ ve %1,5'ini Emlak Konut GYO üretmektedir. Konutder üyesi 17 firma ise, TOKİ ve Emlak GYO ile yaptıkları projeler hariç, %1,6 oranında Pazar payına sahiptir. Pazarın geri kalan %87,7'lik kısmını ise, çoğunluğu 5-10 dairelik apartmanlar inşa eden küçük ölçekli firmalar oluşturmaktadır. Türkiye de Konut Kredi Piyasalarının Gelişimi- Türkiye de Gayrimenkul Finansman Sisteminin «Mevcut» Yapısı

5 Türkiye de Konut Kredi Piyasasının Gelişimi SORUN 4 Konut Kredileri Özelinde Banka Bilançosu TOPLAM VARLILAR TOPLAM KAYNAKLAR KONUT KREDİLERİ *Toplam Varlıkların %8i *Tüketici Kredilerinin %45İ 1) Ortalama Vade 5-10 Yıl 2) Sabit Faizli 3) TL Cinsinden MEVDUATLAR *Toplam Kaynakların Ortalama %65i *Ortalama Vade 3 Ay ve Daha Kısa *Sabit Faizli *TL Cinsinden YABANCI BORÇLANMALAR *Değişken Faizli (LİBOR+Spread) *Yabancı Para Cinsinden Vade Riski + Faiz Oranı Riski + Kur Riski Menkul Kıymetleştirme (İkinci El İpotek Piyasası)

6 SORUN 5 T Ü K E T İ C İ L E R Türkiye de Menkul Kıymetleştirme KONUT FİNANSMAN KURULUŞLARI 1.BANKALAR 2.FİN.KİRA.ŞTİ. 3.FİNANS.ŞTİ. Uygulamaları B İ R İ N C İ L P İ Y A S A İ K İ N C İ L P İ Y A S A Bilanço Konut Ve Varlık Finansmanı Fonu Bilanço İçi İştirakte İpotek Ve Varlık Teminatlı Menkul Kıy. İPOTEK Dışı FİNANSMAN KURULUŞU Bulunma İpoteğe ve Varlığa Dayalı Menkul Kıymet Bilanço İçi İpotek Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler Ve Y A T I R I M C I L A R Değerleme Kurum. Değerleme Kurum. Değerleme Kurum. TÜRKİYE DEĞERLEME UZMANLARI BİRLİĞİ Bilanço Konut ve Varlık Finansman Fonu Dışı İpoteğe ve Varlığa Dayalı Menkul Kıymet YERLİ VE YABANCI YATIRIMCILAR

7

8 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları GYO Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar ve gayrimenkul projelerinden oluşan portföyü işleten GYO lar (1. TÜR: Geleneksel GYO lar) Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten GYO lar (2. Tür: Altyapı GYO LAR)

9 Sektördeki Başlıca Sorunlar Borsadaki düşük işlem hacmi (NAD) in açıklanmasının zorunlu olmaması Mevcut temettü politikası GYO ların Yüksek İskonto ile Piyasada İşlem Görmesine Neden Olmakta... Halka arzlarda yaşanan güven kaybı Yetersiz yatırımcı ilişkileri Sektörel verinin sağlıksız ve güvensiz olması GYO ların farklı portföy büyüklüğü ve çeşitliliğinde olması Regülasyon tarafındaki karışıklıklar ABD deki GYO Uygulaması: -Net karın en az %90 ının dağıtılması zorunluluğu -Dağıtılan kar payının vergi matrahından düşülebilmesi -Gelirlerin en az%75 inin kira gelirleri -Aktifin en az %75 gayrimenkul yatırımı 9

10 ALTYAPI GYO GENEL YAPISI

11 30 Kasım 2016 GYF lere İlişkin Tebliğ: Devam Eden Proje Kısıdına İstisna Getirilmesi!!!

12 GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI İLE FİNANSMAN