SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş.

Transkript

1 DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME RAPORU 00 SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. 2 Adet Büyükbaş Hayvan Çiftliği, Kesimhane, Süt İşleme Tesisi, Tarlalar, Makine ve Teçhizat Kayseri Develi, Yeşilhisar, Yahyalı KAYSERİ Takdim: Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERi Hazırlayan: Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş. Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:67 Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL

2 Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ Konu: Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar ve Yahyalı ilçelerinde konumlu; 2 adet büyükbaş hayvan çiftliği, kesimhane, süt işleme tesisi ve tarla değerleme çalışması Sayın Yetkili, Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar, Yahyalı ilçelerinde konumlu 2 adet büyükbaş hayvan çiftliği, kesimhane, süt işleme tesisi, tarlalar ve makinalar için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma kapsamında Değerleme Uzmanı Şehir Plancısı Sn. Dilek TEZOL tarafından bahse konu gayrimenkuller ve çevreleri, Değerleme Uzmanı Makine Mühendisi Sn. Korhan CAN tarafından bahse konu makine ekipmanları bizzat görülerek incelenmiştir. Çalışmaya konu olan gayrimenkullerin yakın civarı ile daha geniş ölçekte Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar ve Yahyalı ilçeleri genelinde yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip, benzer özellikler taşıyan emsaller incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik koşullar çerçevesinde söz konusu tarla nitelikli gayrimenkuller üzerinde yetiştirilebilecek olan ürünler analiz edilmiştir. Arsalar üzerinde yer alan binalar maliyet değeri ile değerlendirilmiştir. İşbu rapor tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate alınmıştır. Saygılarımızla, Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. Ahmet ARSLAN Baki BUDAKOĞLU Genel Müdür Yardımcısı Genel Müdür Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Lisanslı Değerleme Uzmanı (40059) Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

3 Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır. 3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur. 4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur. 5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı değildir. 6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır. 9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve yerinde şahsen görüp incelemiştir. 0. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz.. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir. Raporu Hazırlayan Raporu Denetleyen Dilek TEZOL Lisanslı Değerleme Uzmanı (40292) Korhan CAN Lisanslı Değerleme Uzmanı (40202) Ahmet ARSLAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (400376) 2 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

4 YÖNETİCİ ÖZETİ Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor Numarası DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı / 00 Açıklamalı Değerleme İncelemenin Yapıldığı Tarih Değerlemesi Yapılan Mülk Gayrimenkulün Adresi Hukuki Tanımı Mal Sahibi Mevcut Kullanımı 2 Adet Büyükbaş Hayvan Çiftliği, Kesimhane, Makine ve Teçhizat, Tarım Arazileri Develi, Yeşilhisar, Yahyalı KAYSERİ Muhtelif Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. 2 Adet Büyükbaş Hayvan Çiftliği, Kesimhane Tarım Arazileri Mevcut Kullanıcı İmar Durumu Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. Hayvan Çiftlikleri: Sanayi Kesimhane Tarlalar : Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı : İmar Plan Sınırları Dışında Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa Alanı Develi Çiftlik : m 2 Yeşilhisar Çiftlik: m 2 Kesimhane ve İleri İşlem merkezi: m 2 Tarlalar : m 2 Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı Alanı Develi Çiftlik : m 2 Yeşilhisar Çiftlik: m 2 Kesimhane ve İleri İşlem merkezi: 7.6 m 2 Kullanılan Değerleme Yaklaşımları Emsal Karşılaştırma Maliyet Yaklaşımı Gelir Yaklaşımı Tanımlanan Değer Tanımlanan Değer KDV Dahil Değerleme Uzmanı TL +KDV TL Dilek TEZOL, Korhan CAN 3 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

5 DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir:. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir. 2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir. 3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır. 4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez. 5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir. 6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz. 7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır. 8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır. 9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır. 0. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir. 4 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

6 Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır.. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir. 2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez. 3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir. 4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz. 5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır. 6. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, bulundukları yerde üretime devam eder durumda ve bir işlem ünitesi dahilindeki diğer varlıklarla üretimin ayrılmaz parçası kabulü ile değerlendirilmiştir. 7. Makinelerin bağımsız satılabilirlik, taşınarak başkaca bir alanda monte edilmesi ve/veya tesisin kapalı olması şartları irdelenmemiştir. 8. Tesiste yer alan ve detaylı olarak açıklanmış bulunan makine tesisat ve ekipmanlar, bulundukları yerde, montajlı ve üretime devam eder durumda değerlendirilmiştir. Montajlı adil piyasa değeri olarak ifade edebileceğimiz bu değer, tesisin rayiç piyasa değeri olarak düşünülebilir. Değerlendirme tekil satılabilirlik bazında değil, tesis ile birlikte olması durumu için yapılmıştır. 9. Kişisel mülkiyetin göstergesi olan muhasebe belgeleri, faturalar ve motorlu araçların ruhsat fotokopileri incelenmiştir. Makinetesisat ve ekipmanlar, motorsuz araçlar ve iş makineleri muhasebesel kayıtlara, motorlu araçlar ise ruhsat fotokopisine ve faturalarına istinaden firma mülkiyetinde kabul edilmiştir. Tesiste tespiti yapılan ve raporumuzda değerlendirilen makinetesisat ve ekipmanların bir kısmı teknik ismi ile firmadan temin edilen muhasebesel kayıtta birebir eşleştirilememiş, muhasebesel kayıtta makine ve ekipmanların farklı isim veya toplu olarak kayıtlandığı (et işleme tesisi kesimhane, soğuk hava tesisi vb) anlaşılmaktadır. Tesisin faaliyeti devam edebilmesi ve bütünlüğü açısından zorunlu olan bu makine ve ekipmanlar firmanın mülkiyetinde kabul edilmiştir. 0. Değerlemede, yapılan piyasa araştırmalarına istinaden elde edilen veriler, sektör özellikleri ve makinelerin mevcut durumları dikkate alınmış ayrıca maliyet yöntemi ile de karşılaştırma yapılmıştır.. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar bulunduğu yerde ve faaliyetine devam edeceği durumda değerlendirilmiş olması sebebiyle, içerisinde yer alınan taşınmaza yönelik olası bir mülk ipoteği ile ilgili her hangi bir sorun bulunmadığı, tesisin herhangi hukuki bir sorunla karşılaşmadan bulundukları binalarda üretimine devam edebileceği kabul edilmiştir. 2. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut kullanıcı tarafından kullanılmaya devam edeceği kabulü ile, hali hazır kullanım değeri amaçlı hazırlanmıştır. Teminat amaçlı kullanılamaz. 3. Bu tip kompleks ve entegre yapıya sahip tesislerin, diğer tekil makinelere göre, görece kısıtlı bir alıcı topluluğuna hitap etmesi, belirli bir lokasyonda bulunması ve daha önce belirlenmiş kapasitesi ve müşteri potansiyeli sebebiyle alıcısı çok az olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir. 4. Bununla birlikte, tesisin çalışır durumunu ifade eden bu değer dışında, aşağıda yer alan makine ve ekipmanların düzenli tasfiyesi durumu söz konusu olabilir. Bu durumda, tesisin rayiç değerinden çok daha düşük bir değerin söz konusu olabileceği açıktır. Ayrıca bu tip kompleks yapılı tesislerde, çalışır 5 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

7 durum değerini ortaya koyan makinetesisat e yardımcı donanımlar da düzenli tasfiye şartlarında değer ihtiva etmeyebilecektir. 5. Değerlemeye konu bazı makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri fiili olarak üzerinde etiket görülememiş olması sebebiyle imal tarihleri, seri numaraları ve makineyi tanımlayan bilgiler raporumuzda belirtilememiş, bu makinelerin fiziki görünüşlerine ve incelemelerimize istinaden yıpranma miktarı takdir edilmiştir. Benzer şekilde etiket bulunmayan bazı makinelerin imal yılları, firma tarafından beyan edilen tarihler dikkate alınmak suretiyle belirtilmiştir. 6. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri, ekspertiz çalışması esnasında bakımları yapılmış ve faal durumda görülmüştür. Firma günlük, haftalık ve aylık bakımların kendi bünyelerinde yapmakta ve arıza durumunda yetkili servis hizmeti almaktadır. Bakım kartları bulunmaması sebebiyle bu bakım periyotlarına ilişkin kontrol imkanı bulunamamıştır. Makineler bakımlı, çalışır durumda ve teknik her hangi bir sorunu bulunmadığı kabulü ile değerlendirilmiştir. 7. Değerlemeye konu tesise 202 yılında leasing ile satın alınmış ve ödemeleri devam eden GRAEF marka dilimleme makinesi, MULTIVAC marka paketleme makinesi, vakum paketleme makinesi, 2 adet JOHN DEERE marka traktör, CLAAS marka balya makinesi, QUADRANT marka balya makinesi, süt işleme makineleri, otomatik lineer volumetrik dolum makineleri, etiketleme makinesi, toprak frezesi, sulama sistemi raporumuzda değerlendirilmemiştir. 8. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. nin yazılı onayı gerekmektedir. Bu değerleme çalışması UDES e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun tarih 27/78 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 6 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

8 İÇİNDEKİLER. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ Rapor Tarihi ve Numarası Raporun Türünün Tanımlanması Raporu Hazırlayanlar Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Şirket Bilgileri Müşteri Bilgileri Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar DEĞER TANIMLARI, GENEL TAMIMLAR Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Değerin Tanımı Piyasa Değeri Değerlendirilen Mülk Halkları İşin Kapsamı Gayrimenkulün Tanımı ve Verilerin Sunulması Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri Kayseri İli Genel Veriler Demografik Veriler Ekonomik ve Sektörel Veriler Develi İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller Gayrimenkulun Mülkiyet Bilgileri Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Taşınmazın Tanıtılması Ulaşım Özellikleri Fiziksel Özellikler Yahyalı İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

9 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Arazinin Tanıtılması Ulaşım Özellikleri Fiziksel Özellikler Yeşilhisar İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Arazinin Tanıtılması Ulaşım Özellikleri Fiziksel Özellikler PİYASA ARAŞTIRMASI Emsal Araştırması Satılık Arazi Emsali Araştırması VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR Olumlu ve Olumsuz Özellikler En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Gelir İndirgeme Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı Geliştirme Yaklaşımı Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi Makine ve Techizat Değerlemesi Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) Değerleme Uzmanı Görüşü EKLER VE FOTOĞRAFLAR Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

10 BÖLÜM RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ..Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. nin tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından tarihli, numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir..2. Raporun Türünün Tanımlanması Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü Açıklamalı Değerleme raporudur. Bu tür bir raporda elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim edilmektedir..3. Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, Lisanslı Değerleme Uzmanı Şehir Plancısı Dilek TEZOL tarafından hazırlanmıştır. Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Sn. Ahmet ARSLAN ve Değerleme Uzman Yardımcısı Makine Mühendisi Sn. Korhan CAN çalışmalar sırasında destek vermiştir..4. Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları tarihinde çalışmalara başlamış ve tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır..5. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun tarih 27/78 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır..6. Şirket Bilgileri Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi ünvanıyla, tarih ve 6354 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz) değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur..7. Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ adresinde ikamet eden Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. için hazırlanmıştır..8. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 9 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

11 BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2.. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Söz konusu değerleme çalışması Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar, Yahyalı İlçelerinde konumlu gayrimenkullerin tarihi itibariyle piyasa değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir Değerin Tanımı Piyasa Değeri Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir: Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir. Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir Değerlendirilen Mülk Halkları Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır İşin Kapsamı Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise; Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur. Demografik veriler TUİK ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir. Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır. Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır. 0 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

12 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri 3... Kayseri İli Genel Veriler İç Anadolu'nun Kızılırmak bölümünde yer alan Kayseri ili, kuzeyde Yozgat ve Sivas, batıda Niğde ve Nevşehir, güneyde Adana güneydoğuda Kahramanmaraş ve doğuda Malatya illeri arasında yer alır. Grinwich Rasathanesine göre 33 derece 30 dakika doğu boylamı, 38 derece 45 dakika 30 saniye kuzey enleminde bulunan ilin yüzölçümü 6.97 km 2 ve denizden yüksekliği.050 metredir. Ovalık bir alanda kurulan İlin yüzölçümünün; yaklaşık % 40'ını tarım alanları, % 8'ini ormanlık ve fundalık alanlar, %.4'ini çayır ve meralar, % 'unu tarım dışı araziler teşkil etmektedir. Kayseri İlinin birçok yerinde bozkır iklimi özellikleri vardır. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar soğuk ve kar yağışlıdır. Yüksek yerlerde ise yayla iklimi hüküm sürer. İlin en önemli ve en yüksek dağı 3.96 metre yüksekliğindeki Erciyes Dağıdır. Erciyes Dağı, göğsünde ve eteklerinde birçok tali volkan tepelerinin bulunduğu sönmüş bir küme volkandır. Dağcılık sporu ve kış turizmi açısından önemli bir yeri vardır. İlin önemli akarsularının başında Kızılırmak gelmektedir. Kızılırmak Nehrinin 28 kilometrelik bölümü Kayseri il sınırları içerisinde yer almaktadır. Kızılırmağın kolları olarak Sarımsaklı Suyu (55 km), Kestuvan Suyu (48 km) ve Değirmendere Suyu (32 km) bulunmaktadır. Diğer önemli akarsuları Zamantı (250 km) ve Sarız Çayı (60 km) Seyhan nehrinin kolu durumundadır. İlin önemli ovaları ise Develi Ovası (.050 km 2 ), Sarımsaklı Ovası (300 km 2 ), Karasaz Ovası (80 km 2 ) ve Palas Ovasıdır (50 km 2 ) Demografik Veriler Kayseri İli nüfusu 2000 yılında iken, 202 yılında olmuştur. Kayseri Büyükşehir Belediyesi mücavir alanındaki yerleşim yerlerinin nüfusu 2000 yılında iken, 202 yılında olmuştur yılında nüfus büyüklüğü bakımından Kayseri ili 7. sırada iken, son genel nüfus sayımına göre ülkemizin 5. büyük ilidir. Nüfusun yüzde 88 i şehirde, yüzde 2 si de kırsal alanda yaşamaktadır. Nüfus yoğunluğu 69 kişi/km 2 dir. İlin 6 ilçesi bulunmaktadır. İl merkezi büyükşehir statüsündedir ve 23 Temmuz 2004 tarihinde yürürlüğe giren 526 sayılı Büyükşehir Belediyeleri Kanunu ile Kayseri Büyükşehir Belediyesi'nin sınırları yeniden düzenlenmiştir. Daha önce iki metropol ilçeden oluşan Kayseri Büyükşehir Belediyesi yeni yasa ile beş ilçe (Kocasinan, Melikgazi, Hacılar, İncesu ve Talas) belediyesinden oluşmaktadır Ekonomik ve Sektörel Veriler Sanayi: Küçük sanayi siteleri ve organize sanayi bölgeleri sanayi sektörünün altyapısı olarak değerlendirilebilir. Kayseri'de KSS kapsamında 3500'e yakın işyeri yapılmıştır. İlde 8 KSS faaliyet göstermektedir. Kayseri'de 6 organize sanayi bölgesi bulunmaktadır.. Organize Sanayi Bölgesi dışındaki Mimarsinan Organize Sanayi ve İncesu Organize Sanayi bölgeleri 2005 yılında faaliyete Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

13 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI başlamıştır ve henüz sanayiye katkıda bulunmamaktadırlar. Sanayi altyapısı çerçevesinde, KayseriSerbest Bölgesi de önemli görülmektedir. Kayseri Serbest Bölgesi Türkiye'nin en büyük serbest bölgesi alanına sahiptir. Kayseri Serbest Bölgesinde 2007 yılı verilerine göre 43 tesis faaliyet göstermektedir. Kayseri. Organize Sanayi Bölgesinde 2006 yılı itibariyle 7 sanayi tesisi bulunmaktadır. Tarım: Tarım, Kayseri ekonomisinde sanayi, ticaret, ulaştırma sektörlerinden sonra gelmektedir hektar arazi tarımda kullanılmaktadır. Bu miktar il topraklarının %40'ına karşılık gelmektedir. İl sanayisinin %3'ü tarım dışı, %6'sı çayırmera, %4'i orman fundalıktır. Tarım arazisinin %48'i tahıl ekimine ayrılmakta %42'si ise nadasa bırakılmaktadır. Kalanı baklagillere, endüstriyel bitkilere, yağlı tohumlara, yumru bitkilere, sebzelere ve meyveciliğe ayrılmıştır hektar sulanabilir arazinin hektarı ekonomik olarak sulanabilmektedir. Sulama kapasitesi artarken sulu tarımda verim 56 kat artacağından sulama projeleri inşaatları sürdürülmektedir. Hayvancılık: Kayseri ili genelinde hayvancılık, meraya dayalı köy hayvancılığı niteliğindedir. Bu durum özellikle küçükbaş ve büyükbaş hayvan yetiştiriciliği için geçerlidir. 955 yılında açılan Kayseri Şeker Fabrikası ile 960 larda açılan yem fabrikaları ve et kombinalarının varlığı, özellikle besiciliğin olumlu yönde gelişmesine katkıda bulunmuştur. İlde küçükbaş hayvancılık çayır ve meraya dayalı bir özellik göstermekte, masrafsız yetiştiricilik yapılmaktadır. İlde tarım arazilerinin büyük bir bölümü sulanmayan kıraç ve dağlık arazilerden oluştuğundan koyunculuk kendine özgü özellikleri nedeniyle yaygındır. Merada bitki örtüsü zayıftır. Hayvanlar karınlarını doyurabilmek için çok dolaşmak, her gün ortalama 5 0 km yürümek zorundadır. Hayvanların beslenmesi geleneksel usullere göre yapılmakta olup, yonca kesim, kuru ot, yaş pancar posası ve saman gibi kaba yemler kullanılmaktadır. Kesif yem olarak da; karma yemler, arpa kırması, buğday kepeği, pamuk tohumu küspesi vb. kullanılmaktadır. Kayseri sığır besiciliğinin yoğun olarak yapıldığı illerden biridir. Bunun en önemli sebeplerinden birisi et ve et mamulleri üretim merkezi olmasıdır. Sabit bağlamalı kapalı ahırlarda besicilik yapılmaktadır. Besi süreleri orta ve uzun süreli olup altı ayla bir yıl arasında değişmektedir. Besi materyalini bölgeden temin edilen yerli, kültür ırk ve melezleri teşkil etmektedir. Kayseri ilinde Pınarbaşı, Sarız ve Tomarza ilçelerinde halkın ana geçim kaynağı genelde hayvancılıktır. Buralarda koyun yetiştiriciliğine bağlı olarak mera hayvancılığı yaygındır. Bu ilçelerde son yıllarda sığır besiciliği ve süt sığırcılığı yetiştiriciliği de artmaya başlamıştır. Pınarbaşı, Sarız, Akkışla, Tomarza, Develi ve Yahyalı ilçelerinde ise yaylacılık öne çıkmaktadır. Yaylalarda üretilen süt, genelde sabit ve seyyar mandıralarda peynir olarak değerlendirilmektedir. Bütün ilçelerde canlı hayvan pazarları bulunmaktadır. Bunların en büyüğü ve gelişmişi, Kocasinan ilçesi Et Balık Kurumu bünyesindedir. Son yıllarda büyükbaş ve küçükbaş hayvancılık alanında ülke genelinde olduğu gibi Kayseri de de gerileme gözlenmektedir. 2 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

14 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.2. Develi İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller Develi İlçesi İç Anadolu Bölgesi nin Orta Kızılırmak bölümünde kuzey enlem, 337 doğu boylamında bulunmaktadır. Erciyes Dağı nın 6 km. güneyinde kurulmuştur. Bugünkü sınırları doğusunda Tomarza İlçesi ve Adana İlinin Tufanbeyli İlçesi, güneyinde Yahyalı İlçesi ile Adana İli nin Saimbeyli ve Feke İlçeleri, batısında Yeşilhisar ilçesi, kuzeybatısında İncesu İlçesi yer alır. İlçe, Tekir yaylası istikametinde Kayseri ye 45 km. İncesu istikametinde 86 km. uzaklıkta olup, Kayseri nin en büyük ilçesidir. İlçe mülki sınırları içerisinde biri merkez olmak üzere 4 kasaba belediyesi, 44 köy ile 5 köye bağlı 7 mezra bulunmaktadır. 25 i ilçe merkezinde i kasabalarda olmak üzere toplam 36 mahalle vardır. İlçenin başlıca gelir kaynaklarından biri tarım ve hayvancılık olup, lokomotif iş kolu olan inşaat sektörü de önemli bir yer tutmaktadır. İlçe tarım arazisinin bitki örtüsü ve ekim alanlarına göre dağılımı ha. Hububat ekimi (buğday, arpa, çavdar, nohut, mercimek ve fasulye) ayrıca sanayi bitkilerinden şekerpancarı ve ayçiçeği ekilmektedir. Meyve ve sebze üretimi de tarımda önemli sayılabilecek bir paya sahiptir. Epçe, Tombak, Sarıca, Gazi, Karacaviran, Sindelhöyük, Soysallı, Çayırözü, Zile ve Merkez olmak üzere 0 adet sulama kooperatifi mevcuttur. Ayrıca Gazi ve Sindelhöyük Kasabalarında 2 adet Kalkınma Kooperatifi vardır. İlçe de yoğun olarak koyun ve sığır yetiştiriciliği yanında kanatlı ve tek tırnaklı hayvan yetiştiriciliği de yapılmaktadır. Geleneksel el sanatları olarak köylerde halıcılık ve Sindelhöyük kasabası ile Yenihayat köyünde hasırcılık yapılmaktadır. Develi de Küçük Sanayi Sitesi nin hizmete girmesi ile Saray Halı Fabrikası nın açılması adeta bir dönüm noktası olmuştur. Halen faaliyette bulunan ve ülke çapında üretim yapan 3 firmada yaklaşık olarak 600 kişi istihdam edilmektedir. Bunlardan Saray Halı A.Ş., Asil Deri A.Ş. ve Gazi Keçe Fabrikası dışında, diğerleri küçük ve orta ölçekli sanayi kuruluşlarıdır. Ayrıca halkın, tamir, bakım ve onarım ihtiyaçlarını karşılayacak küçük sanayi kuruluşları vardır. Halkın bir kısmı da kendi çapında ticaretle uğraşmaktadır. İlçede bol miktarda çinko, kurşun, pomza yatakları mevcuttur Gayrimenkulun Mülkiyet Bilgileri 3 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

15 SENİR YER ÇORAK AKYER ÇALILIYER SİNDELHÖYÜK SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. DEDEÖLE ÖRENTEPE BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Gayrimenkullere ait mülkiyet bilgileri tablo halinde aşağıda sunulmuştur. KAYSERİ İLİ DEVELİ İLÇESİ MÜLKİYET TABLOSU No Mahalle/Köy Mevkii Ada Parsel Alan Edinme (m 2 Malik ) Tarihi Nitelik , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla 4 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

16 Güneyaşağı Tombak İKİYOLARASI MEDİNE TEPESİ Karacaviran TOKMAKLI BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Betonarme Üç Ahır ve Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Tarla , Ham Toprak , Ham Toprak , Ham Toprak , Ham Toprak , Ham Toprak , Ham Toprak , Ham Toprak , Ham Toprak , Ham Toprak , Ham Toprak , Ham Toprak 8 YANIKYER , Tarla , Tarla KARIKLIK , Bağ KÖYÖNÜ 84 BAĞARASI Bağ , Tarla , Tarla , Tarla , Betonarme İki Ahır ve Tarla , Tarla , Tarla , Tarla DOLAP , Tarla Betonarme İdari Bina Yem , Fabrikası Süt Tesisi İki Ahır ve 93 Tarla , Tarla , Tarla , Arsa 97 KÖR ÇAY , Arsalı Su Kuyusu , Arsa ÇEŞME SOKAK , Arsa 00* TEKKEFIDINI Kargir Bina ve Bahçesi 0* , Besi Ahırı, İki Mandıra ve Trafo *77 ada 29 nolu parselin ½ si Ömer Suyum a ait olup toplam parselin tamamı 620 m 2 dir. *2084 Ada 3 Parselin ½ si Saray Halı ya ait olup parselin tamamı m 2 dir. 5 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

17 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Konu rapor kapsamında Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından 4, 5, 6, 20 Şubat 203 tarihlerinde takyidat bilgisi alınmış olup, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. lehine 3083 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 24. Maddesine göre toplulaştırma şerhi bulunmaktadır ve başkaca takyidata rastlanılmamıştır. Belgelerin orijinali rapor ekinde yer almaktadır Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri 4, 5, 6, tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada; ekspertize konu gayrimenkulün son 3 yılında malik değişimi olmadığı bilgisi şifahi olarak öğrenilmiştir Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç İmar Durumu: Söz konusu taşınmazlardan; Büyükbaş Hayvan Çiftliğinin bulunduğu araziler /000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; Sanayi Alanı nda kalmakta ve E:0,25, h max =0,50 m olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir. 03 Ada,, 2, 3, 4, 5, 6 ve 5464 arasındaki parseller 450 Ada, 344 arasındaki Parseller 45 Ada 76 Parsel 45 Ada 77 Parsel Kesimhane ve İleri İşlem Tesisinin yer aldığı 45 Ada 77 Parsel /000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı nda kalmakta ve E:0,25 Hmax=6,50 m olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir. 45 Ada 76 parsel ise SİT Alanında kalmaktadır ve yapılaşmaya müsait değildir. Süt İşleme Tesisinin yer aldığı 2084 Ada 3 Parsel /000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; Sanayi Alanı nda kalmakta ve E:0,40 olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir. 6 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

18 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 2084 Ada 3 Parsel Yapı Ruhsat: Ekspertize konu gayrimenkullere ait ruhsat ve yapı kullanma izin bilgileri aşağıdaki tablolarda yer almaktadır. Ruhsat Tarihi Ruhsat No. Kullanım Maksadı Besi Kompleksi, Yem Fabrikası Kesimhane Mandıra Adet İnek Ahırı İskan Tarihi İskan No Kullanım Maksadı Kesimhane Mandıra İnek Ahırı Adet İnek Ahırı Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve kamulaştırma meydana gelmediği Develi Belediyesi İmar Müdürlüğü nden şifa i olarak öğrenilmiştir Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Konu taşınmazlara ait İmar Arşiv araştırması yapılmamış olup, Develi Belediyesi İmar arşivinde tarih ve 002 No.lu rapora esas yapılan arşiv çalışmasında, Konu gayrimenkullerden ileri işlem tesisi hariç hepsi için inşaat ruhsatı alındığı tespit edilmiştir. Ancak besi çiftliği ve yem fabrikası için Yapı Kullanma İzin Belgesine rastlanılmamıştır. Ayrıca Kayseri ilinde yapılan binaların Yapı Denetim Kanununa 200 yılı öncesinde tabi olmaması nedeniyle, mevzuat uyarınca Yapı Denetimle ilgili alınması 7 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

19 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu konusunda kanaate varılmıştır. Şeklindedir Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Değerleme konusu taşınmazların çoğu 200 yılı öncesinde yapılmış olup, 4 adet İnek ahırı tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabidir. Yapı Denetim Firması Harika Yapı Denetim A.Ş. olup, adresi Cumhuriyet Mah. Millet Cad. no:30/4 Melikgazi/KAYSERİ dir Taşınmazın Tanıtılması Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. ne ait gayrimenkuller, Develi ilçesi sınırları içerisinde Çiftlik, Kesimhane, Süt İşleme Tesisi ve tarlalardır. Bu gayrimenkullere ait bilgiler aşağıdaki başlıklarda verilmiştir Ulaşım Özellikleri Değerleme konusu gayrimenkullerin hepsi Develi ilçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Develi ilçesine ulaşım için Kayseri den Develi yolu na sapılarak yaklaşık 50 km boyunca güneye doğru gidilir. Çiftlik, Kesimhane, Süt İşleme Tesisi ve araziler, Develi ilçesinin güneyinde yer almaktadır. Süt İşleme Tesis, Necati Kurmel Bulvarı üzerinde olup, Develi merkeze yaklaşık 5 km uzaklıkta yer almaktadır. Kesimhane ve Çiftlik ise, Çiftlik Caddesi üzerinde yer almaktadır. Çiftlik Caddesi, dik olarak Necati Kurmel Bulvarı na bağlanmaktadır. Taşınmazların bulunduğu yakın çevrede, genellikle tarım amaçlı kullanım söz konusudur. Yapılaşmanın düşük yoğunlukta olduğu bölgede, sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı, okul, market vb. sosyal ihtiyaçlar ilçe merkezinden karşılanabilmektedir. Bölge genel itibari ile tarım arazileri ile çevrili olup kısmen yapılaşma alanları mevcuttur. Taşınmazın Yahyalı yolu üzerinde bulunması ulaşımda rahatlık yaşanmasını sağlamakta olup bölgeye her türlü vasıta ile rahatlıkla ulaşılabilir. Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır. Önemli Merkezler Mesafe (km.) Kayseri Merkez ~50 Kayseri Havaalanı ~55 Adana ~287 8 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi:

20 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI YENİ SÜT SAĞIM TESİSİ DEVELİ ÇİFTLİK YOLU YENİ BÜYÜKBAŞ AHIRLARI YEM FABRİKASI AHIRLAR OT DEPOLARI İDARİ BİNA SLAJ ÇUKURLARI VE 2 NOLU SAĞMAL AHIRLARI KURUDA HAYVAN AHIRLARI GEBE DÜVE AHIRI DOĞUMHANE Fiziksel Özellikler BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ Çiftlik toplam 7,366 m 2 alana sahiptir. Çiftlik arazisi içerisinde yem fabrikası, idari bina, trafo, ahırlar, sağımhane, buzağı kulübeleri, gübre çukuru, silaj çukurları, ot deposu bulunmaktadır. İdari Bina: Tek kat üzerine betonarme karkas olarak inşa edilen idari binanın ölçüleri 3,40 x 48 m olup toplamda 643 m 2 alana sahiptir. Bina içerisinde yemekhane, tuvalet, ofisler, laboratuar ve toplantı odası bulunmaktadır. Binanın dış cephesi akrilik dış cephe boyalı olup, ısınma biyogaz yakıtlı kalorifer sistemi ile sağlanmaktadır. Laboratuvar, yemekhane ve tuvaletlerde zemin seramik, diğer yerlerde PVC zemin kaplamasıdır. Duvarlar yemekhanede yarıya kadar, laboratuar ve tuvaletlerde seramik kaplı olup, diğer yerlerde plastik boyalıdır. Bina içerisinde ofisler birbirlerinden tuğla duvarlar ile ayrılmıştır. Slaj Çukurları: Çiftlik içerisinde muhtelif yerlerde toplam 2 adet slaj çukuru yer almaktadır. Bunlardan 8 tanesi yem fabrikasının yanında, 4 tanesi de ahırların yanında yer almaktadır. 4 erli gruplar halinde yer alan silaj çukurları, birbirlerinden betonarme duvarlar ile ayrılmıştır. Slaj çukurları ortalama 45 m x 6 m genişliğinde olup, 2 adet slaj çukurunun alanı yaklaşık 8.640m 2 dir..sağmal İnek Ahırı: m 2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve etrafında briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın her iki yanında açık padok alanları mevcuttur. 9 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No: Rapor Tarihi: