İSTANBUL İLİ TUZLA İLÇESİ AYDINLI MAHALLESİ 4 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ TUZLA İLÇESİ AYDINLI MAHALLESİ 4 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İSTANBUL İLİ TUZLA İLÇESİ AYDINLI MAHALLESİ 4 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ MEVCUT KULLANIM BOŞ Gayrimenkullerin tamamı tarih yevmiye no ile Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olup tapu kayıtlarında; 101 ada 1 no.lu arsanın beyanlar hanesinde tarih yevmiye no. ile Bu taşınmaz devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kurumsal amaçla kullanılamaz. ve tarih ve yevmiye no. ile Sağlık Tesis Alanı beyanları, 101 ada 2 no.lu parselin beyanlar bölümünde tarih yevmiye no. ile Bu taşınmaz devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kurumsal amaçla kullanılamaz. ve tarih ve yevmiye no. ile Resmi Kurum (İSKİ) alanı beyanları, 101 ada 3 no.lu parselin beyanlar hanesinde tarih yevmiye no. ile Bu taşınmaz devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kurumsal amaçla kullanılamaz tarih ve yevmiye no. ile Resmi Kurum (İSKİ) alanı beyanları bulunmaktadır beyanları, 103 ada 2 no.lu parselin beyanlar hanesinde tarih yevmiye no. ile Bu taşınmaz devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kurumsal amaçla kullanılamaz. Beyanları bulunmaktadır. İMAR DURUMU tasdik tarihli 1/1000 Aydıntepe Mevkii Gecekondu Önleme Bölgesi Uygulama İmar Planına göre; 101 Ada 1 No.lu Parsel Emsal=1,00 ile Sağlık Tesis Alanı, 101 Ada 2 No.lu Parsel Emsal=1,00 ile Resmi Kurum (İSKİ) Alanı, 101 Ada 3 No.lu Parsel Emsal=1,00 ile Resmi Kurum (İSKİ) Alanı,103 Ada 2 No.lu Parsel Mezarlık Alanı, olarak planlanmıştır DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) ARSA DEĞERİ ,00 TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 3 Rapor Tarihi... 3 Rapor Numarası... 3 Rapor Türü... 3 Şirket Bilgileri... 3 Raporu Hazırlayanlar... 3 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 4 Müşteri Adı ve Bilgileri... 4 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 4 Değerleme Tarihi... 4 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 4 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 5 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 5 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 7 Aydınlı 101 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 7 Aydınlı 101 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 7 Aydınlı 101 Ada 3 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 8 Aydınlı 103 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 8 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkullerin İmar Durumu...13 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...16 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...17 İstanbul İli...17 Tuzla İlçesi...21 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...23 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...23 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...23 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...24 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...24 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...25 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...25 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...25 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...26 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...26 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri...27 En Verimli Kullanım Analizi...27 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...28 RAPOR EKLERİ:

4 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Tuzla İlçesi Aydınlı Mahallesinde bulunan 4 adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Ekonomist Kaan KIYMAÇ, Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 3

5 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Tuzla İlçesi Aydınlı Mahallesinde bulunan 4 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

6 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesinde bulunmaktadır. Tuzla İlçesinin ve D-100 Karayolunun kuzeyinde bulunan parsellerin tamamı Emlak Konut GYO A.Ş ye ait olup toplam yüzölçümleri 1.287,83 m² dir. Bölgenin doğusu Askeri Alan ile kuzey, güney ve batısı konut alanları ile sınırlıdır. 5

7 İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; D-100 Karayolu üzerinde Kocaeli-İstanbul yönünde ilerlerken, Cumhuriyet Caddesi ne girilir. Cadde boyunca 950 metre ilerlenerek sağ taraftaki Süphan Sokak a geçilir. Süphan Sokak ın sonuna kadar ilerlendiği takdirde rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye gelinmiş olunur. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; D-100 Karayolu na 950 m, Anadolu Otoyolu na takribi 8 km, Sabiha Gökçen Havalimanı na takribi 4 km, Boğaziçi Köprüsüne takribi 33 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 39,4 km uzaklıktadır. 6

8 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkullerin tapu ve takyidat bilgileri Tuzla Tapu Sicil Müdürlüğü nden tarihinde ve saat 10:50 de temin edilmiştir Aydınlı 101 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 101 İlçe TUZLA Parsel 1 Mahalle AYDINLI MAH. Yüzölçümü 7,36 m² Cilt/Sayfa 227/ Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No /12622 Edinme Sebebi İFRAZ-TAKSİM TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR tarih yevmiye no. ile Bu taşınmaz devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kurumsal amaçla kullanılamaz. ; tarih ve yevmiye no. ile Sağlık Tesis Alanı beyanları bulunmaktadır tarih ve yevmiye no. ile 4479 no.lu parselin yola ve yeşil alana terklerinden sonra ifraz sonucu oluşan parseldir Aydınlı 101 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 101 İlçe TUZLA Parsel 2 Mahalle AYDINLI MAH. Yüzölçümü 36,28 m² Cilt/Sayfa 227/ Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No /12622 Edinme Sebebi İFRAZ-TAKSİM TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR tarih yevmiye no. ile Bu taşınmaz devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kurumsal amaçla kullanılamaz. ; tarih ve yevmiye no. ile Resmi Kurum (İSKİ) alanı beyanları bulunmaktadır tarih ve yevmiye no. ile 4479 no.lu parselin yola ve yeşil alana terklerinden sonra ifraz sonucu oluşan parseldir. 7

9 2.2.3 Aydınlı 101 Ada 3 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 101 İlçe TUZLA Parsel 3 Mahalle AYDINLI MAH. Yüzölçümü 546,76 m² Cilt/Sayfa 227/ Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No /12622 Edinme Sebebi İFRAZ-TAKSİM TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR tarih yevmiye no. ile Bu taşınmaz devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kurumsal amaçla kullanılamaz tarih ve yevmiye no. ile Resmi Kurum (İSKİ) alanı beyanları bulunmaktadır beyanları bulunmaktadır tarih ve yevmiye no. ile 4479 no.lu parselin yola ve yeşil alana terklerinden sonra ifraz sonucu oluşan parseldir Aydınlı 103 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 103 İlçe TUZLA Parsel 2 Mahalle AYDINLI MAH. Yüzölçümü 697,43 m² Cilt/Sayfa 227/ Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL Y.O. A.Ş. TAM Tarih ve Yevmiye No /12622 Edinme Sebebi İFRAZ-TAKSİM TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR tarih yevmiye no. ile Bu taşınmaz devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kurumsal amaçla kullanılamaz. beyanı bulunmaktadır tarih ve yevmiye no. ile 4479 no.lu parselin yola ve yeşil alana terklerinden sonra ifraz sonucu oluşan parseldir. 8

10 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesi 101 Ada no.lu, 103 Ada 2 no.lu parsellere kayıtlıdır. 9

11 10

12 11

13 12

14 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin üst ölçek planı tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli 4110 No lu Parsele İlişkin Nazım İmar Planıdır. Rapora konu gayrimenkullerin tasdik tarihli 1/1000 Aydıntepe Mevkii Gecekondu Önleme Bölgesi Uygulama İmar Planına göre fonksiyon ve yapılaşma koşulları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir tasdik tarihli 1/1000 Aydıntepe Mevkii Gecekondu Önleme Bölgesi Uygulama İmar Planı Plan Notları ekte bulunmaktadır. 101 Ada 1 No.lu Parsel Emsal=1,00 ile Sağlık Tesis Alanı, 101 Ada 2 No.lu Parsel Emsal=1,00 ile Resmi Kurum (İSKİ) Alanı, 101 Ada 3 No.lu Parsel Emsal=1,00 ile Resmi Kurum (İSKİ) Alanı, 103 Ada 2 No.lu Parsel Mezarlık Alanı, olarak planlanmıştır. Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyon Emsal Değeri İnşaat Alanı (m²) ,36 Sağlık Tesis Alanı 1,00 7, ,28 Resmi Kurum (İSKİ) Alanı 1,00 36, ,76 Resmi Kurum (İSKİ) Alanı 1,00 546, ,43 Mezarlık Alanı - - TOPLAM ALAN (m²) 1.287,83 TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) 590,40 13

15 14

16 15

17 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesinde bulunan ve arsa niteliğindeki 4 adet parselin üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Tuzla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan araştırmada gayrimenkullere ait imar durum belgeleri edinilmiştir. Rapora konu gayrimenkuller İmar Kanunun 15. ve 16. Maddelerine göre oluşmuş, artık parsellerdir, Kamuya tahsis edilmiş olan gayrimenkullerin bağımsız olarak kullanılmasının mümkün olmadığı düşünülmektedir, 16

18 3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. İstanbul İli 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. 17

19 Kişi YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Demografik Yapı Nüfus - Yoğunluk: Türkiye topraklarının % 9,7 sini oluşturan İstanbul, km² ( ha) yüzölçümüne sahiptir. Türkiye İstatistik Kurumu ndan alınan bilgilere göre, 2000 yılı Genel Nüfus Sayımına göre nüfusu kişi, 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre ise kişidir. Yıllara Göre Nüfus Değişimi Yıl İstanbul nüfusunun yıllara göre değişimi yukarıdaki grafikte verilmiştir. Bu bilgiye göre özellikle yılları arasında hızlı bir nüfus artışının olduğu göze çarpmaktadır yılları arasında ise nüfus artış hız ivmesinin azaldığı görülmektedir ve 2000 yılları arasında İstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oranı % 2,83 tür. Daha önceki dönemde İstanbul un yıllık ortalama nüfus artış hızının %3,45 olarak gerçekleşmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karşın nüfus artış oranının düştüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artış hızının (doğurganlık oranı) düşmesi ve göçün yavaşlamasıdır. Teknik ve Sosyal Altyapı: İstanbul il bütünü barındırdığı teknik ve sosyal altyapı alanları açısından incelenirken, eğitim, sağlık, sosyal ve kültürel alanlar açısından ele alınmıştır. Türkiye genelindeki örgün ve yaygın eğitim kurumları olarak 2007/2008 eğitim öğretim yılında resmi ve özel tüm eğitim kademesindeki; okulun % 8 i, dersliğin %15 i, öğretmenin %14 ü, öğrencinin %16 sı İstanbul ilindedir. Ülke genelindeki örgün eğitim kurumlarının %6 sı İstanbul ilinde bulunmakta olup ülke genelinde örgün eğitim kurumlarında eğitim gören öğrencilerin 18

20 %16 sı İstanbul ilindeki örgün eğitim kurumlarındadır. İl genelinde okuma yazma bilenlerin oranı %93 olup, bu oranda erkeklerin okuma yazma bilme oranı kadınlara göre daha yüksektir. Türkiye genelindeki sağlık hizmetlerinin %16 sı İstanbul ilinde bulunmaktadır. Rakam olarak bu yüzde 200 hastaneye tekabül etmekte ve hastane başına düşen hasta sayısı Türkiye genelinde kişiyken İstanbul ilinde kişidir. Doktor başına düşen hasta sayısı ise Türkiye genelinde 817 kişiyken bu rakam İstanbul ilinde 859 kişi ile Türkiye ortalamasının üzerindedir. Bu değerlendirmeye laboratuar, kan merkezleri ve özel hekim muayenehaneleri dâhil değildir. İstanbul il genelinde sosyal alanlardan; Sosyal Hizmetler İl Müdürlüğüne bağlı olarak faaliyet gösteren 10 çocuk yuvası, 3 yetiştirme yurdu, sokakta yaşayan ve sokakta çalıştırılan çocuklara yönelik 10 adet gözlemevleri, çocuk ve gençlik merkezleri, rehabilitasyon merkezleri, özürlülere yönelik hizmetler sunan 5 adet kuruluşlar, yaşlılara yönelik huzur ve bakım evleri gibi halkın yardıma muhtaç her yaş ve cinsiyetine yönelik yardımlaşma ve dayanışma merkezleri mevcuttur. İstanbul ili kültürel alanlar bakımından incelendiğinde, 145 kütüphane, 73 kültür merkezi, 48 fuar ve kongre alanı, 36 konser ve gösteri merkezi, 98 sinema, 47 tiyatro salonu, 277 sanat galerisi, matbaa, 12 adet yerel gazete, 35 adet ulusal gazete, 25 televizyon kanalı ve 38 radyo kanalı hizmet sunmaktadır. Ayrıca; ilde, bir kısmı aynı zamanda müze olarak da kullanılan 17 adet saray bir kısmında külliyenin de yer aldığı 66 medrese, 63 müze bulunmakta olup bunların bir kısmı TBMM ne, bir kısmı Kültür ve Turizm Bakanlığına, bir kısmı Vakıflara, bir kısmının yönetimi ise Büyükşehir Belediyesi ne aittir. Değişik inançlara mensup vatandaşlarımıza hizmet eden tarihsel değere sahip 49 adet kilise, 16 sinagog, tarihi- turistik değere sahip 119 türbe, tarihi değeri olan 64 cami bulunmaktadır Ekonomik Yapı Ulusal Hesaplar Sistemi güncelleme çalışmaları ile ülkemizin makro ekonomik istatistiklerinin yöntem, kapsam, tutarlılık ve uluslararası karşılaştırılabilirliğinde önemli iyileşmeler sağlanmıştır. Yapılan güncellemenin gerekçesi ortaya çıkan yeni ihtiyaçlardan dolayı hesaplamalara ilişkin kapsam ve yöntem değişikliğine gidilmesidir. Yeni Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla (GSYİH) tahminleri, kapsamlı ve bütünleşik hesap setlerinden oluşan Avrupa Hesaplar Sistemine (ESA95) göre derlenmektedir. Üretim yöntemi ile hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla tahmininde, 2007 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 9,9 luk artışla milyon TL, 2008 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla %5.7 lik artışla Milyon YTL ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan en son veriler uyarınca 2009 yılı ikinci üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla % 4.4 lük azalışla Milyon TL olmuştur yılının 19

21 dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 3,4 lük artışla milyon TL olmuştur yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri; cari fiyatlarla, %12,9 luk artışla milyon TL, ABD doları cinsinden %25,1 lik artışla milyon $, sabit fiyatlarla, % 4,5 lik artışla milyon TL olmuştur yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla TL, ABD doları cinsinden $ olarak, 2008 yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla değeri cari fiyatlarla YTL, ABD doları cinsinden $ olarak hesaplanmıştır. DPT tarafından hazırlanan Dokuzuncu 5 Yıllık Kalkınma Planı na göre; İstanbul un plan döneminde 12,870$ GSYİH ya ulaşacağı öngörülmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 2003 yılından itibaren İl Bilgileri yayınlanmamaktadır. Ancak yapılan uluslararası bir araştırmada dünya ekonomisine yön veren 100 kent sıralamasında İstanbul un 133 milyar $ GSYİH ile 34 üncü sırada olduğu tespit edilmiştir. Türkiye deki işgücünün % 18,55 i, istihdam edilenlerin % 18,5 İ, işsiz nüfusun % 18,9 u İstanbul dadır. TUİK tarafından açıklanan Hane halkı İşgücü Araştırması 2010 Yıllık Sonuçlarına göre 2010 yılı Ocak sonu itibarıyla Türkiye'de kurumsal olmayan sivil nüfus 70 milyon 795 bin kişi, kurumsal olmayan çalışma çağındaki nüfus ise 52 milyon 223 bin kişidir yılı Ocak döneminde istihdam edilenlerin sayısı, 21 milyon 162 bin kişidir. Türkiye İstatistik Kurumu nun Aralık 2008 verilerine göre, İstanbul ilinde iş gücüne katılanların %59,54 ü Hizmet Sektöründe, %40,1 i Sanayi Sektöründe ve %0,36 sı Tarım Sektöründe istihdam edilmektedir. 20

22 TÜİK verilerine göre, İstanbul il genelinde işgücü olup, kişi istihdam edilmektedir kişi işsizdir. İşsizlik oranı % 11,4 tür. Bu oran Türkiye genelinde ise %10,6 seviyesindedir. TUİK İstanbul İl Müdürlüğünün kayıtlarına göre halen kişi işsizliğini beyan ederek iş bulmayı beklemektedir Tuzla İlçesi Tuzla nın doğusunda Gebze İlçesi batısında Pendik, kuzeyinde Pendik ve güneyinde Marmara Denizi bulunmaktadır. Tuzla engebeli bir toprak yapısına sahiptir. Tuzla nın güneyinde Tuz Burnu büyük bir çıkıntı oluşturmaktadır. Tuzla nın kıyısı burunlarla ve koylarla girintili ve çıkıntılıdır. Tuzla Körfezinde; Mezar Burnu, Dalyan Burnu, Tuz Burnu, Sarp Burnu, Tuz Burnunun güneyinde Şemsiye Adası, Korsan Adası, İncir Adası ve Ekrembey (Eşek Adası) bulunmaktadır. Ayrıca, Sakız Adası Burnu ile İçmeler Burnu belirgin bir çıkıntı yapmıştır. İlçemiz Marmara Bölgesinde Kocaeli Yarımadasının güneybatısında yer alır. İstanbul'un Anadolu Yakasındaki son noktadır. Haydarpaşa'ya 32 km. uzaklıktadır. Kuzeyinde ve batısında Pendik ilçesi, doğusunda Gebze ilçesi (Kocaeli ) güneyinde Marmara Denizi bulunur. Seksen altı kilometre kare yüz ölçümüne sahip ilçemiz, Marmara Denizinde 13 km. uzunluğunda kıyıya sahiptir. İlçenin güney uç noktası olan Tuzla Burnu büyük bir çıkıntı meydana getirir. Aydıntepe kıyılarından merkeze kadar koylar ve burunlarla girintili ve çıkıntılıdır. Tuzla Körfezi'nden sonra Mezar Burnu, Mesari Burnu, Limon Burnu, Dalyan Burnu sıralanır. En ileri çıkıntı Tuzla Burnuyla, Sarp Burnudur. Tuzla Burnu güneyinde şemsiye Adası, Korsan Adası ve İncir Adası yer alır. Kuzeye doğru Sakız Ada Burnu ile İçmeler Burnu belirgin bir çıkıntı gösterir. Sakız Burnu açıklarında Eşek Adası (Ekrem Bey Adası) vardır. Kıyılar, tepelerin denize yakın olduğu kesimlerde ve genellikle burunlarda yüksek kıyı, tepelerin iç kısımlarının bulunduğu kesimlerde alçak kıyı biçimindedir. Tuzla topraklarında dağlık kesim düzlüklerden daha fazladır. Denize yakın kesimlerde oldukça geniş düzlükler yer alır,içerilere gidildikçe, yükseklik artar. Düzlükler, Platolar halinde tepelerin arasında uzanır. En yüksek yerlerde denizden yüksek yerlerde denizden yükseklik 300 metreyi aşmaz. Aydınlı'daki Karatepe denizden 190 m. Kavastepe 109 m. yüksekliklerindedir. Tuzla İlçe sınırları içerisinde yaşayan toplam nüfus 2000 yılında yapılan genel nüfus sayımı itibariyle kişi iken TÜİK in 2009 yılı ADNK verilerine göre nüfusu kişidir. Bu nüfusa ek olarak, dinlenme tesislerine ve yazlık evlere gelen geçici yazlık nüfus mevcuttur. 21

23 Bunun yanında yapılaşmadan dolayı inşaatlarda çalışan işçilerde yaz aylarında mevcut nüfusu artırmaktadır. Ayrıca Tuzla Merkez, Mahalle ve Köyüyle yapılaşmaktadır. Özellikle Tren yolunun güneyinde kalan ve asıl Tuzla Mevkii sayılan bölgede çok sayıda konut yapı kooperatifi faaliyet göstermektedir. Bu kooperatif inşaatlarının bir kısmı tamamlanarak iskâna açılmış, büyük bir kısmının da inşaatı sürmektedir. Halen tarla ve arsa şeklinde boş bulunan araziler de aynı duruma namzettir. Bu sayılanlarla birlikte özellikle Organize Deri Sanayi Bölgesinin İlçe sınırlarına alınması hızlı bir nüfus artışını beraberinde getirmiştir. Tuzla, 1400 yılında Yıldırım Beyazıt tarafından Osmanlı topraklarına katılmıştır. Tuzla'da yaşayan Rumlar, Lozan anlaşması çerçevesinde Selanik, Kavala ve Drama'dan gelen Türklerle yer değiştirmişlerdir. 80'lerin sonuna kadar balıkçılık ve çiftçiliğin bir arada sürdürüldüğü Tuzla'da sanayinin gelişmesiyle çiftçilik önemini yitirmiştir. Karayolu İle Ulaşım: Özel araçlarla; E 5 Karayolu, TEM Otoyolu (Sabiha Gökçen Havalimanı Gişeleri), Bostancı Tuzla Sahil Yolu vasıtasıyla, toplu taşım araçlarıyla; 130, 130A, E-7 (Kadıköy'den); 133 T (Bostancı'dan); 500 ES (Esenler'den); 500 T (Cevizlibağ'dan) numaralı İETT ve Halk Otobüsleri ile Harem Gebze Hattı Minibüsleri vasıtasıyla Demiryolu İle Ulaşım: Tuzla Garı / Haydarpaşa Gebze Banliyö Hattı ile Denizyolu İle Ulaşım: Pendik Vapur İskelesi vasıtasıyla Havayolu İle Ulaşım: Sabiha Gökçen Havalimanı vasıtasıyla sağlanmaktadır. 22

24 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkullerin yakın çevresinde Milli Eğitim Vakfı İlköğretim Okulu, Esenyalı Sağlık Ocağı, Kasev Kampüsü Hastanesi, İşitme Engelliler Okulu, Asım Kibar Anadolu Otelcilik ve Turizm Meslek Lisesi, Tezer Taşkıran İlköğretim Okulu bulunmaktadır. Bölgenin doğusu Askeri Alan ile kuzey, güney ve batısı konut alanları ile sınırlıdır. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesinde bulunan ve tapu siciline göre toplam yüzölçümleri 1.287,83 m² olan 4 adet parseldir. Üzerlerinde herhangi bir yapı bulunmayan gayrimenkullerden 101 Ada 1, 2 ve 3 no.lu parsellerin biçimleri,103 Ada 2 no.lu parselin imar planında Mezarlık Alanı olması, kamuya tahsis edilmiş artık parseller olması nedeniyle yapılaşmaya uygun olmadığı düşünülmektedir. 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesinde bulunan ve tapu siciline göre toplam yüzölçümleri 1.287,83 m² olan 4 adet parseldir. Gayrimenkullerin tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne aittir. Gayrimenkullerin Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planında planlanan fonksiyonlarına göre yapılaşmasına herhangi bir hukuki etken bulunmamaktadır. Ancak parsellerin boyut ve biçimleri nedeniyle yapılaşmaya uygun olmadıkları düşünülmektedir. Rapora konu gayrimenkuller İmar Kanunun 15. ve 16. Maddelerine göre oluşmuş, artık parsellerdir, Kamuya tahsis edilmiş olan gayrimenkullerin bağımsız olarak kullanılmasının mümkün olmadığı düşünülmektedir. 23

25 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin D-100 Karayolunun kuzeyinde olması ve konum itibariyle ulaşım imkanlarının elverişli olması. 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Rapora konu gayrimenkullerden 101 Ada 1 No.lu parselin Sağlık Tesis Alanı, 101 Ada 2 ve 3 No.lu parsellerin Resmi Kurum (İSKİ) Alanı olarak planlanmış olması. 103 Ada 2 no.lu parselin mezarlık alanında kalması. 101 Ada 1-2 ve 3 no.lu parsellerin biçimleri ve yüzölçümleri nedeniyle yapılaşmaya uygun olmaması, Rapora konu gayrimenkullerin artık parsel niteliğinde olmaları. 24

26 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 25

27 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkullerin değerlemesinde; parsellerin kamuya tahsis edilmiş artık parsel olmaları, bağımsız olarak yapılaşmaya uygun olmamaları gibi nedenlerle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi, Yeniden İnşa (ikame) Etme Yöntemi ve Gelir Yöntemi gibi yaklaşımların uygun olmayacağı kanaatine varılmıştır. Gayrimenkullerin yukarıda bahsedilen özellikleri nedeniyle ve vergi beyanına esas değerlerinin verilmesi uygun bulunmuştur. 26

28 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri Gebze Belediyesinde yapılan araştırmaya göre 2011 yılı için Emlak Vergi Beyanına Esas ilan edilen arsa asgari (m²) birim değerleri aşağıdaki gibidir; Ada Parsel Alan (m²) Rayiç m² Fiyatı (TL/m²) Rayiç Değer (TL) ,36 83,08 611, ,28 83, , ,76 83, , ,43 83, ,00 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Toplam Arsa Değeri = ,47 TL dir. 6.2 En Verimli Kullanım Analizi Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkullerin Tuzla Belediyesinden elde edilen bilgilere göre onaylı imar planında Sağlık Tesis Alanı, Resmi Kurum Alanı ve Mezarlık Alanı fonksiyonlarında olmaları, parsellerin boyut ve biçim açısından yapılaşmaya elverişsiz olmaları nedeniyle gelir getirebilecek bir proje geliştirilmesinin uygun olmadığı düşünülmektedir. Bu sebepten söz konusu gayrimenkullerin bağımsız olarak yapılaşmasının uygun olmadığı, komşu bulundukları parsellerle birlikte kamulaştırılmak sureti ile değerlendirilmesinin en verimli kullanım olacağı düşünülmektedir. 27

29 6.3 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Aydınlı Mahallesinde bulunan yüzölçümleri toplam 1.287,83 m² olan 4 adet parseldir. Gayrimenkullerin tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye aittir. İmar durumlarına göre 101 Ada 1 no.lu parselin Sağlık Tesis Alanı, 101 Ada 2 ve 3 no.lu parsellerin Resmi Kurum (İSKİ) Alanı ve 103 Ada 2 no.lu parselin Mezarlık Alanı olarak planlanmış olması, Gayrimenkullerin kamuya tahsis edilmiş artık parseller olması, Gayrimenkullerin bağımsız olarak yapılaşmaya uygun olmaması gibi etkenler nedeniyle gayrimenkullerin 2011 yılı Vergi Beyanına Esas Arsa Değerlerinin esas alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Sonuç olarak takdir edilen nihai Pazar değerleri; 101 Ada 1 no.lu parsel için 7,36 m² x 83,08 TL/ m² = 611,47 TL 101 Ada 2 no.lu parsel için 36,28 m² x 83,10 TL/m² =3.015,00 TL 101 Ada 3 no.lu parsel için 546,76 m² x 83,08 TL/m² =45.425,00 TL 103 Ada 2 no.lu parsel için 697,43 m² x 83,08 TL/m² =57.943,00 TL Toplam 1.287,83 m² alan için takdir edilen nihai değer; ,47 TL ,00 TL (Yüzyedibin Türk Lirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir. Ada Parsel Alan (m²) Rayiç m² Fiyatı (TL/m²) Rayiç Değer (TL) Aylık Birim m² Kira Bedeli ,36 83,08 611,47 0, ,28 83, ,00 0, ,76 83, ,00 0, ,43 83, ,00 0,17 Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 40 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği düşünülmektedir. Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. 28

30 Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı düşünülmektedir. İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları Rapora Konu Gayrimenkullere İlişkin İmar Durum Belgeleri 29

31 İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR 30

32 31

33 32

34 33

35 34