Basın-Ekspres te çarpan etkisi

Transkript

1 Basın-Ekspres te çarpan etkisi Çikolata markası olarak bildiğimiz Şölen Grubu nun ilk gayrimenkul yatırımı Balance Güneşli, Servotel in danışmanlığı ve Selçuk Avcı nın tasarımı ile Basın-Ekspres te hayata geçiriliyor. Projede alınan kararların, çevrede kamusal bir dönüşüm oluşturması muhtemel. BALANCE GÜNEŞLİ Konum: Bağcılar, İstanbul Proje tipi: Karma Kullanım (ofis, perakende ve konut) Yapım türü: Betonarme Arsa alanı: m 2 İnşaat alanı: m 2 İşaat başlangıç tarihi: Eylül, 2013 İnşaat bitiş tarihi: 2015 Yatırımcı: Yayla Yatırım Gıda İnş. San. İç ve Dış Ticaret A.Ş. Mimari tasarım: AVCI ARCHITECTS Yüklenici firma: Erkiz Mühendislik Proje geliştirme danışmanı: Servotel Satış ve pazarlama danışmanı: Servotel İç tasarım: Şerbetçi Mimarlık Statik proje: Boztepe Yapı Mekanik proje: Vemeks Elektrik projesi: Erk Proje Altyapı projeleri: Köroğlu Mühendislik Cephe danışmanı: Priedemann Peyzaj tasarımı: DS Mimarlık Zemin etüdü: AZM Mühendislik Yangın güvenliği: Doç. Dr. Mustafa Özgünler Aydınlatma danışmanı: NA Mimari Aydınlatma Tasarım İmar danışmanı: Urbanista Maket: Küçük Atölye Görseller: Santral Mimarlık 16 Gayrimenkul TÜRKİYE EYLÜL-EKİM 2014

2 Bağcılar, İstanbul İstanbul da 2000 lerin başındaki kapalı site furyasında değişim yaşanıyor. Belki biraz yaşayanların talebi, biraz da mimarların yönlendirmesi ile kentte daha dışa dönük projeler görmeye başladık. Kentin en küçük birimi olan üretilen arsaların mahalle gibi davranması yerine Var olan mahallenin yaşamasını sağlamak mümkün mü? sorusu geliyor akla. Yan parseline sırtını dönmeyen, sınırlarına duvarlarını çekip sosyal donatısını ve tasarım kararını paylaşan projeler kamunun kulağına da su kaçırır belki. Şölen Grup un ilk gayrimenkul projesi Balance Güneşli ile ilgili Servotel ve Selçuk Avcı ile sohbetimizden çıkarımımız şu ki projenin çevresinde kelebek etkisi yaratacağa benziyor. KUYAŞ ÖRS: Konumun seçilmesindeki temel sebep nedir? Şölen Grubu nun tercihi miydi? MELDA BAYRAKTAROĞLU: Şölen Grubu, gayrimenkul sektörüne girmek istiyordu. Yeni projelerin yer aldığı, gelişmekte olan bir bölgede yer almayı planlıyordu. Bu öngörülerden yola çıkarak Basın-Ekspres Yolu nda bir proje geliştirmeyi planladı. Bundan yaklaşık beş yıl önce arsayı gördüklerinde bize danıştılar. O dönemde bölgede bu ölçekte yeni proje yoktu. Bölgenin ne tarafa doğru geliştiğini henüz kestiremiyorduk. Parsel bazında kararlar alındığı için bütünsel bir gelişme gözlemleyemiyorduk. Bu sebeple proje geliştirme safhası için biraz daha beklemelerini önerdik. Bu görüşmeleri takiben Şölen Grubu, Urbanista dan Selçuk Avcı ve Markus Lehto ile bir araya geldi. SELÇUK AVCI: Urbanista olarak bir Envisioning çalışması yaptık ve bölgedeki gelişme potansiyelini onlarla paylaştık. Tek bir parsele değil bütün çevreye bakarak mahalle ölçeğinde çalıştık. Bölgeyi Urbanista ve Avcı Architects olarak iki ayrı bakış açısıyla, farklı yönleriyle inceledik. Urbanista olarak Servotel ile overlap gibi bir durumumuz var. Servotel in girdiği noktada biz çıkabiliriz, bizim girdiğimiz noktada da onlar çıkabilir. Şölen seçim sürecinde öncelikle Servotel e, daha sonra bize geldi; projeye yatırım türü olarak biz yön verdik, fakat belirli bir noktadan sonra Servotel i yine devreye sokmaları gerektiğini söyledik. 1 Gayrimenkul TÜRKİYE EYLÜL-EKİM

3 MB: Urbanista ile projeyi belirli bir noktaya getirdikten sonra biz devreye girdik. Bu süreç zarfında Hürriyet in ihalesinin proje geliştirme safhasında Nurol ile çalışma olanağımız olmuştu. Geldiğimiz nokta artık daha çok yaşam vaadi sunabileceğimiz bir noktaydı. Nurol ve ardından Selçuk Avcı nın projeye yaklaşımı ile birlikte, bölgede dışa dönük projelere ilgi olabileceğini gördük ve bölgenin bu şekilde gelişebileceğini düşündük. KÖ: Projede öngördüğünüz ve tasarıma yön veren kullanıcı profilini tanımlayabilir misiniz? SA: Urbanista ekibi olarak kullanıcı profili üzerinde çalıştık. Potansiyel kullanıcıları araştırdık. Örneğin burada otel olmaz dedik; bölgede çok yoğun bir otel yatırımı söz konusuydu ve fizibiliteler çok iyi sonuç vermiyordu. Ancak bunun dışında bölgesel olarak burada iyileştirme vardı. Burası da üçüncü MİA olma yolunda ilerliyor. Dolayısıyla burada karma kullanımın tercih edilmesi normal. Ancak fonksiyonların entegre bir şekilde yer almasını önerdik. Öte yandan, kullanıcı kitlesi de ortaya çıkan mevcut ürünlerden sıkılmaya başladı. Sıkışık, alçak tavanlı kapalı alanları sevmiyorlar. Mahalle hayatını yaşamak istiyorlar. Ayrıca, mahalle dokusu aklınıza gelen her yerde yaratılabilir. Güneşli, zaman içinde gelişecek ise tam da böyle gelişmeli. Ayrıca, bu bölgede büyük ve şu anda atıl durumda olan büyük fabrika parselleri var. Bu durum da, bahsettiğim şekilde dönüşüm için imkân tanıyor. MB: Bu bölgede, Anadolu da ve yurtdışında yaşayan iş adamları da çalışmak isteyecek. Çok daha genç, dinamik bir jenerasyonun da dikkatini çekecek bir proje ortaya çıkardık. Kullanıcının hem konut hem de ofis olarak kullanabileceği bir ortam yarattık. Mimari proje geliştirilirken sosyal donatılara çok önem verildi. İki katta bir toplantı odası planladık. Bu toplantı odaları, temiz hava alınabilen kat bahçeleri ile entegre edildi. Komple bir kata fitness ve pilates odası, restoranlar, hobi odası, cep sinemasının olduğu sosyal donatılar eklendi. Ayrıca Loft ofis diye bir ürün geliştirdik. Loft ofislerde mimarlar, reklam ajansları, tasarımcılar gibi daha kreatif ve özgün çalışan bir kitle hedeflendi. Bu birimler de hem konut hem ofis olarak tasarlandı. Ayrıca Güneşli yakınındaki Ataköy, Bakırköy, Bahçelievler, Florya, Yeşilköy gibi yerleşimlerde üst-gelir seviyesine sahip insanlar yaşıyor. Bu insanlar da trafik ve diğer nedenlerden dolayı kendi bölgelerinde olmak istiyorlar. Dolayısıyla burada çok amaçlı kullanımların olduğu alanlar bir ihtiyaç olarak ortaya çıkıyor. Mahalle dokusu aklınıza gelen her yerde yaratılabilir. Cadde ofisler ise çok enteresan. Örneğin, biz Servotel olarak kendimize, uzun yıllar boyunca, şu anda faaliyette bulunduğumuz ofisi aradık. Hiçbir zaman kontrollü girişlerin olduğu bir yapıda olmak istemedik. Bu fikirden yola çıkarak, cadde ofislerde de sokakla entegrasyonun ön planda tutulmasını öngördük. SA: Bizim burada yapmak istediğimiz insan ölçekli bir yaşam alanı yaratmak. Sadece ikon bir bina yapabilirdik, fakat bu insan ölçekli yaşam her şey ile entegre olmayı gerektiren bir durum yaratıyor. Hem yaşamın hem çalışmanın hem de alışverişin bir arada olduğu bir yer olmalı. Arabaları da dışlamayan ancak arabaların mekanı domine etmediği bir yer. Yapının her cephesinde yaşayan bir sokak var. Çevresine sırtını dönmüyor. KÖ: Benim burada tek görebildiğim risk, siz kendi parselinize böyle davranırken yan komşuların benzer kaygılarının olmaması. SA: Yan parsel de bizim. Onun öbür yanındaki parselin sahipleri de bizim projemizi gördüler ve yatırımcı ile diyalog halindeler. Dolayısıyla bu bir virüs gibi yayılacak. Bir iyilik başka bir iyiliği çağırır. Burada da bunu yapmaya çalışıyoruz. Yani buraya gelip iyi bir şeyi enjekte edip yanımızdaki komşuyu da etkilemeye çalışıyoruz. Çevremizdeki hiçbir şeye arkamızı dönmememiz hem bizi hem de onları besleyecek. KÖ: Bir de tabii bu meseleye belediyenin de dâhil olması gerekiyor. Siz bir etkileşimde bulundunuz bildiğim kadarıyla. Onlar nasıl karşıladılar bu durumu? SA: Belediye, Envisioning etabında yaptığımız master planı çok iyi karşıladı. Biz bunu yapmasaydık hem bizim yaklaşımlarımız kısır döngüye girecekti hem de belediye açısından bir yenilik olmayacaktı. Oysa şimdi umuyoruz ki belediye de bu yaklaşımı bölgede yaymak için bir kanal olacak. Bizim önerdiğimiz şeyler zaten şehirlerde olması gerekenler. Dolayısıyla eğer gelecekte bir master plan yapmak isterlerse hangi yönde ilerleyeceklerini de bilecekler. KÖ: Diğer temel tasarım kararlarınızı da öğrenebilir miyiz? MB: Binanın daha dinamik olması için çeşitli mimari oyunlar yapıldı. Bu oyunlar yapılırken bir takım kat bahçeleri yaratıldı. Bunların iç mekâna da katma değer yaratması için toplantı odaları ve onların önünde de nefes alan mekânlar yaratıldı. Kat bahçeleri mülkiyetli değil, ortak alan olarak düşünüldü. 18 Gayrimenkul TÜRKİYE EYLÜL-EKİM 2014

4

5 1 Yapının her cephesinde yaşayan bir sokak var. 2 Genç ve dinamik jenerasyonun dikkatini çekecek bir proje hedefleniyor. KÖ: Binanın yeşil bina olma iddiası var mı? SA: Bizim mimar olarak tasarladığımız her şeyin böyle bir iddiası var. Yeşil bina, kişisel olarak senelerdir ilgimi çeken ve profesyonel uzmanlık alanım olan bir konu Avcı Architects in parmağının dokunduğu her binada enerji sarfiyatını düşük tutmak ilk hedeflerimizden. Ama burada sertifikalandırma sürecine işverenin tercih etmemesi nedeniyle girmedik. Fakat eğer bunun sertifikası ne olurdu diye sorarsanız, bu proje kolayca LEED Gold alırdı. KÖ: Doğru çözümler üretilip sonradan sertifika almaya karar veren ve hızlıca sertifikasını alabilen projeleri çok duyuyoruz. Bu da onlardan biri sanırım. SA: Aslında günümüzde mimaride sürdürülebilirlik her hâlükârda temel esaslardan biri olmalı. Bence mimarların zaten bu etikle hareket etmesi gerekiyor. Ancak tabii ki sertifika, insanları teşvik ediyor. KÖ: Peki, buna ilişkin neler öngörüldü projede? SA: Biz sürdürülebilirliğin ekolojik, etik ve ekonomik olmak üzere üç ayağına da dikkat ediyoruz. Dolayısıyla ürettiğimiz her şeyin uzun dönemli olduğunu ve gelecek nesiller için yapıldığını hatırlamamız gerekiyor. Örneğin, projeye ilk önce etik tarafından başladık ve ilk eskizlerimiz de bu yönde şekillendi. Projenin toplumsal yaklaşımının olması da onu sürdürülebilir kılıyor. İkinci olarak ekonomik açıdan da sürdürülebilir olması üzerine çalıştık. Çünkü yaptığınız iş kalıcı ve esnek sene sonra yıkılıp yerine tekrar yapılmayacak. Ekolojik açıdan ise, binaların zaten doğal kaynakları gözeten bir yaklaşımı olması lazım, burada 2 20 Gayrimenkul TÜRKİYE EYLÜL-EKİM 2014

6 mimariyi en çok zorlayan şey güneşe karşı doğru konumlanmalar ve tasarım üretimi. Dolayısıyla binanın oryantasyonuna göre gölgelendirme elemanları yerleştiriyoruz. Bu karar, binanın kimliğini de tamamlıyor. Örneğin, güney cephelerde yatay güneş kırıcıları var. Doğu, batı ve kuzeye bakan cephelerde ise dikey güneş kırıcılar bulunuyor. KÖ: Bunlar pasif sistem mi? SA: Zaten ekolojik yaklaşımınızın ilk adımı pasif olmalı. Bir makine takıp da enerji tasarrufu sağlamak ve buna ihtiyaç olmadan binayı tasarlamak farklı şeyler. Bu her zaman ilk ve kaçınılmaz adım olmalı. Örneğin, binanın kütlesel şekillendirilmesi de yapıların arasındaki sokaklara güneşi taşıyabilmek için yapıldı. Ancak güneşi bir yandan kabul ediyorsunuz, bir yandan da kontrol etmeniz gerekiyor. Dolayısıyla o cephenin güneyine de tampon bölge olarak yine güneş kırıcıları olan bir boşluk yaratıyoruz. Bunun arka cephesinde de cam yüzey var. İklimsel olarak burada tampon bölge yaratmış oluyoruz. Burada ayrıca bir mekan var. Burası iklimsel olarak güneşin sera etkisiyle kışın ve yazın yaşanabilir bir ortam oluyor. Dolayısıyla binanın şeklini düşünürken yapmanız gerekenler ve bir takım makineler var. Isı geri kazanım cihazı, gri su toplama cihazları, vs. Onları burada kullanmadık. Bu müşterinin kararıydı. LEED Platinum almaya niyetli olsaydık, bütün bu kararları almamız gerekiyordu. Ancak burada bağımsız bölümler tek tek satılacak olduğu için, bunu yapmak çok da mantıklı değildi. Ama bütününde bu kararları alırsanız karbon salınımını en aza indirgemiş oluyorsunuz. KÖ: Peki tam bu noktada tesis yönetimi akla geliyor. Burada bu hizmet alınacak mı? MB: Servotel olarak bizim danışmanlığını verdiğimiz konulardan bir tanesi de ortak alan giderlerinin tespiti açısından bütün tesis yönetiminin ana şablonunun oturtulması. Biz nasıl mimari süreçte beraber çalışıyorsak ve bütün pazarlama ve satış stratejilerinde koordinasyon sürecini yönetiyorsak; ortak alan giderlerinin tespitinde, tesis yönetim planının beraber kurulmasında ve giderlerin tespit edilmesinde en ince ayrıntısına kadar çözerek yol alıyoruz. Biz kendimiz işletmiyoruz, ancak ana kurguyu yapıyoruz. Tesis yönetimi yapan firmalar ile de iletişime geçiyoruz. Sonrasında da bu işletme firmalarını sürece entegre ediyoruz. Yapının işletmesindeki bütün olası senaryoları da kiralama esnasında çalışmış olmamız gerekiyor. Bu da çok önemli bir know-how gerektiriyor; bu tip detaylı projeleri işletmeye alma devresinde çok büyük sıkıntılar yaşanıyor. Yani tesis yönetiminin kesinlikle en başından planlanması gerekiyor. Yatırımcı, kiralamak için plaza ofislerin bir kısmını elinde tutabilir. KÖ: Bazı zamanlarda mimarın verdiği kararlarının ne kadar gerçekçi olduğunu alınan danışmanlıklar belirliyor. Bu aslında mimarın da işini kolaylaştıran bir durum. Siz ne düşünüyorsunuz? SA: Aslında işverenin ekibinde bu pratiği olan insanların olması ideal bir çözüm. Ama işveren, gayrimenkul sektöründe tecrübesiz ise o zaman tecrübeyi dışarıdan satın almak zorunda. MB: Tabii burada bizim avantajımız var. Selçuk Bey in Avci Architects olarak sadece Türkiye de değil dünyada da deneyimleri olması zaten belli donanımlara sahip olmasını da beraberinde getiriyor. Biz burada takım çalışması yapıyoruz. Önemli olan işin iyi çıkması, yatırımcının ve nihai tüketicinin memnun olması... KÖ: Burada kiralama-satış dengesi nasıl? MB: Dükkanları kiralamayı düşünüyoruz. Diğer bütün bölümlerde ise satışa gitmeyi düşünüyoruz. Yatırımcı çok güçlü bir firma. Dolayısıyla plaza ofislerin bir kısmını kiralamak için ellerinde tutabilirler. Plaza ofis dediğimiz ofisler de tek katlı olup, firmaların genel müdürlüklerini taşıyabilecekleri alanlar. KÖ: Nasıl bir organizasyon var şu anda? Şölen Grubu, bir gayrimenkul ekibi kurdu mu? MB: Şölen, Erkiz İnşaat ın hisselerini satın aldı. Şölen Grubu, bir işe girdiğinde, işine hâkim olmak isteyen bir yapıya sahip. Bu piyasada da kalıcı olmak istiyor. Irak ta hem çimento hem de su fabrikaları var. Sanayinin içinde olmaya her zaman devam edecekler. Çimento işi ile beraber de inşaat sektörüne girdiler. Erkiz de hem çelik konstrüksiyon hem de beton konusunda oldukça deneyimli bir şirket. Erkiz olarak kendi bünyesinde inşaat yönetimini de gerçekleştiriyor. KÖ: İç tasarımda Gaziantep merkezli yerel bir mimarlık ekibi olan Şerbetçi ile çalışıldığını biliyoruz. Bunun dışında da birçok aktörle birlikte çalışılıyor. Onlarla olan iletişiminiz nasıldı süreçte? SA: Süreç çok iyi geçti. Herkes entegre olarak çalıştı. Düzenli bir şekilde tasarım toplantıları yapıldı. Biz aynı zamanda entegre tasarımın da sözcüsüyüz. Entegre derken süreçteki her aktörün entegrasyonundan bahsediyoruz. Örneğin aydınlatma tasarımını kendim yaparım, ama benim uzmanlık alanım değil. Bu yüzden aydınlatma tasarımcısını özel olarak istedik. Onun dışında IMS i proje Gayrimenkul TÜRKİYE EYLÜL-EKİM

7 3 Yapıların kuzey cephelerinde taş kaplama yüzeylerle daha dolu bir tasarım uygulanırken, güney cephelerinde ise ahşap güneş kırıcıların yer aldığı cam cepheler tasarlanmış. Bu yaklaşımla, güneş enerjisinden kaynaklı ısı kazanımının en verimli şekilde kullanılması hedeflenmiş. 4 Kütlelerin kompozisyonu nedeniyle oluşabilecek rüzgar koridorlarını kontrol altında tutmak amacı ile rüzgar kırıcılar tasarlanmış. 5 Güney cephelerde yer alan kat bahçeleri doğal ısıtma ve havalandırma sağlarken, mimari açıdan cephede bir hareketlilik ve çeşitlilik oluşturarak peyzaj öğelerinin bina boyunca tırmanmasını sağlamış. 6 Cadde ile park arasında oluşturulan sokak olgusu, yaya trafiğini tanımlayarak ve alçak blokların zemin katlarında yer alacak ticari birimlerin vurgusunu güçlendirerek, sosyal bir yaşam olanağı yaratmayı amaçlıyor yönetimine çağırdık. Daha sonra inşaat ihalesi evresinde Erkiz devreye girince bu süreci onlar ele aldı. Ayrıca Türkiye de çoğu projede cephe danışmanlığı yoktur. İstanbul da cephe tasarımlarına bakarsanız, neden bunun gerektiğini fark edersiniz. Sofistike bir yaklaşım yok. Genellikle tedarikçi firmalar bu konuya öncülük yapıyor. Kendi ticari kaygıları ile ürünlerini satmak üzere hareket ediyorlar. Sonuçta işverene doğru kararı verdirmiyorlar. Türkiye de detay ile ilgili bir çekingenlik var. Mimarlar detaydan kaçıyor. Biz bunun tam tersini yapmaya çalışıyoruz. Ancak o detayda çalışmak için çok sofistike bir ekip olması gerekiyor. Mesela biz mühendisleri konsept aşamasında masaya çekmek isteriz. Sonradan statikçiye Tüm yatırımcılara tavsiyemiz, araziyi satın alma sürecinde danışmanlarla çalışmaları. Bu bina ayakta duracak mı? diye sormak kadar saçma bir şey olamaz. Ancak şu anda koskoca projeler bu şekilde yönetiliyor. İşvereni tam tersini yapmaları için teşvik etmeye çalışıyoruz. Sürprizle karşılıyorlar ancak sonunda da seviniyorlar. Bu yaklaşım benim işimi tabii ki uzatır ve maliyetleri yükseltir, ancak uzun dönemli daha sofistike bir ürün ortaya çıkıyor. KÖ: Anladığım kadarıyla, gayrimen kul sektörüne yeni giren bir müşterinin yaşayacağı olumsuzluklar, onların öngörüsü ve sizin çalışma yaklaşımınızla büyük ölçüde minimize olmuş ve özgün bir projeye dönüşmüş. MB: Bizim şansımız yatırımcının profesyonellere güvenmesi ve hizmet almaya hazır olmasıydı. Bu anlamda çok vizyoner bir yatırımcı firma ile çalıştık. Yalnız tüm yatırımcılara tavsiyemiz, araziyi satın alma sürecinde danışmanlarla çalışmaları yönünde olacaktır. Bu aslında en sağlıklı süreçtir. SA: Ama Türkiye de genellikle işlerin %90 ı bu şekilde oluşuyor. Arsa alınmış olduğu için de bize bunun en uygulanabilir şekilde nasıl değerlendirilebileceği düşüyor. Balance ta bunu yeterinin ötesinde yaptık. 22 Gayrimenkul TÜRKİYE EYLÜL-EKİM 2014