FİYAT TESPİT DEĞERLENDİRME RAPORU Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Transkript

1 fiyat tespit değerlendirme raporumuz 12/02/2013 tarihli Sermaye Piyasası Kurulu Bülteni nde yer alan Kurul Karar Organı nın 12/02/2013 tarih ve 5/145 sayılı kararında belirtilen; A) Payların İlk Halka Arzı Öncesi Uyulacak Esaslar 7) Halka arza aracılık eden kuruluş tarafından hazırlanan fiyat tespit raporu, başka bir kuruluş tarafından analiz edilebilir. Söz konusu analist raporunun hazırlanması halinde, halka arz fiyatına ilişkin görüş beyan edilmesi ve raporun en geç ilgili halka arzın başladığı tarihte Kamuyu Aydınlatma Platformunda halka açılacak ortaklığa ilişkin bölümde ve bu raporu hazırlayan kuruluşun internet sitesinde ilan edilmesi zorunludur. 8) Bir halka arz işleminde aracı kuruluşun fiyat tespit raporu hazırlayabilmesi için son on iki ay içinde asgari üç tane olmak üzere, konsorsiyum lideri veya eş lideri olarak görev yapmadığı diğer halka arzlara ilişkin olarak fiyat tespit raporunu değerlendirdiği analist raporlarını hazırlamış olması ve bu analist raporlarının 7. maddede belirtilen esaslar çerçevesinde ilan edilmiş olması zorunludur. maddeleri kapsamında Turkish Yatırım Menkul Değerler A.Ş tarafından hazırlanmış ve yayınlanmıştır. Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 1

2 Halka Arz Özet Bilgiler FİYAT TESPİT DEĞERLENDİRME RAPORU Halka Arz Öncesi Çıkarılmış Sermaye (TL) : Halka Arz Sonrası Sermaye (TL) : Halka Arz Yöntemi : Sabit Fiyat ile Talep Toplama İşlem Kodu : VIAGO Aracılık Yöntemi : En İyi Gayret Aracılığı Halka Arz Şekli : Ortak Satışı Satan Ortak : Mevcut pay satışı kapsamında halka arz edilecek olan payların TL nominal tutarlı kısmı Coşkun Bayraktar'a, TL nominal tutarlı kısmı Ali Bayraktar'a, TL nominal tutarlı kısmı Mehmet Bayraktar'a aittir. Sermaye Artırımı (TL) : YOK Ortak Satışı (TL) : Halka Arz Miktarı (nominal, TL) : Halka Açıklık Oranı : 25,00% Satmama Taahhüdü Fiyat İstikrarı Sağlayıcı İşlemler ve Halka Arz Teşvikleri : : Via GYO ve ortaklar tarafından; 180 gün pay satmama ve bedelli sermaye artırımı yapmama Ortaklar tarafından; 1 yıl boyunca halka arz fiyatının altında pay satmama Günlük Alım Emri Taahhüdü : Halk arz edenler adına Finans Yatırım tarafından halka arz edilen payların Borsa'da işlem görmeye başladığı gün dahil olmak üzere 15 gün süreyle halka arz büyüklüğünün en fazla %15'ine denk gelmek üzere her bir işlem gününde halka arz fiyatından günlük adet nominal alım emri girilecektir. %100 Geri Alım Garantisi : Halka arz sonucu Via GYO payı alan tüm yatırımcılar halka arzdan satın aldıkları payların tamamını veya bir kısmını Via GYO paylarının Borsa'da işlem görmeye başlamasından itibaren 90 gün süreyle aralıksız bir şekilde hesaplarında tutmaları durumunda, 90 gün içerisinde hesaplarında gün sonunda bulunan en düşük şirket pay miktarını halka arz fiyatının üzerindeki bir sabit fiyattan (14,00 TL) halka arz edenlere geri satma hakkına sahip olacaklardır. 90 gün boyunca borsada satılan paylar için geri alım garantisi uygulanmayacaktır. Tahsisat Grupları : %80 Yurtiçi bireysel %20 Yurtiçi kurumsal Halka Arz Fiyatı : 13,60 TL Halka Arz Öncesi Şirket Değeri (TL) : Halka Arz Büyüklüğü (TL) : Talep Toplama Tarihleri : 5-6 Mayıs 2016 BIST'te işlem görme : Payların Borsada işlem görme tarihi halka arz tamamlandıktan, dağıtım listeleri onaylandıktan ve SPK ve Borsa tarafından tüm onayların alınmasından sonra Borsa Yönetim Kurulu'nun kararına bağlı olacaktır. Konsorsiyum Lideri : Finans Yatırım Menkul Değerler A.Ş. Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 2

3 Bayraktar Kardeşler Grup, Bayraktar ailesi tarafından 1953 yılında kurulmuştur, gayrimenkul, inşaat, turizm, enerji ve marina sektörlerinde faaliyet göstermektedir döneminde Bayraktar Kardeşler, halka arz kapsamına alınacak portföyü belirleyerek GYO dönüşümü için başvurmuş ve Via GYO, perakende odaklı entegre konsept gayrimenkul projeleri geliştirmek ve yönetmek için GYO statüsüne kavuşmuştur. Şirketin ana faaliyet konusu; gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak ve SPK nın gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri uyarınca belirlenmiş amaç ve konularda faaliyet göstermektir. Via GYO nun iş model; gayrimenkul projelerinin uzun vadeli kiralanma yöntemi ile belirlenen azazilerde geliştirilmesine dayanmaktadır ve şirket iş modelini sermaye yoğun olmayan olarak tanımlamaktadır. 30 yıl vadeli üst hakkı kiralama, hasılat paylaşımı ve arsa sahipleriyle satış vaadi sözleşmeleriyle düşük arsa maliyetlerine ulaşmakta, bu şekilde arsa alımı için ilk yatırım maliyetine katlanmamaktadır. Projelerde 5-10 yıl gibi uzun vadeli kira kontratları imzalanmakta, döviz cinsinden kiralar ile istikrarlı kira geliri ve doğal hedging mekanizması sağlanmakta ve artan kontratlı kiracı payı ve proje geliştirme aşamasında önemli ölçüde ön kiralama ile öngörülebilir gelir yapısı oluşturulmakta olduğu belirtilmektedir. Her proje için azami 5 yıl olmak üzere en kısa geri ödeme süresi hedeflenmektedir. Projelerin fazlar halinde inşa edilmesi ile de iş modeli faaliyetteki projelerden gelen nakit akışı ile desteklenmekte ve sürdürülebilir fonlama imkanı yaratılmaktadır. Proje geliştirme ve inşaatlarda Bayraktar Grup ile işbirliği yapılmaktadır. Via GYO nun ortaklık yapısı (halka arz öncesi ve sonrası) aşağıdaki gibidir; Halka Arz Öncesi Halka Arz Sonrası Ortak Pay Grubu Sermaye (TL) Sermayedeki Payı Sermaye (TL) Sermayedeki Payı A Coşkun Bayraktar ,33% ,00% B Ali Bayraktar Mehmet Bayraktar A ,33% B A ,33% B ,00% ,00% Halka Açık B ,00% TOPLAM A ,00% ,00% B A grubu payların Yönetim Kurulu üye seçiminde aday gösterme imtiyazı vardır, Yönetim Kurulu üyelerinin 3 (üç) adedi A grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından olmak üzere seçilir. B grubu payların herhangi bir imtiyazı yoktur. Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 3

4 Şirketin (Via GYO A.Ş.) 4 adet projesi bulunmaktadır ve projelerin tamamı operasyonel durumdadır; VIA GYO Halka Arz Portföyü 1. Vialand (%50 Via GYO - %50 Güryapı) 2. Viaport Asia (%100 Via GYO) (ViaPort, ViaPort Houses&Suites, Crowne Plaza) 3. Via Port Marina (%100 Via GYO) 4. Via Port Venezia (%50 Via GYO - %50 Güryapı)* *Via GYO nun, Via Port Venezia adi ortaklığında %50 payı bulunmaktadır, alışveriş merkezi kira gelirlerinin %45 i ve ofis ve konut satışından elde edilen gelirin %39 u Kiptaş ile paylaşılmaktadır. Ek olarak; Via GYO bünyesinde %50 iştirak edilen Vialand Eğlence Hizmetleri A.Ş. ve %50 iştirak edilen Vialand Gayrimenkul Yatırım ve Kiralama A.Ş. ünvanlı 2 hizmet şirketi bulunmaktadır. 1. Vialand (%50 Via GYO - %50 Güryapı) Bünyesinde AVM (Aralık 2015 GAV/Varlık Brüt Değeri : 449 mn TL), Tema Park (Aralık 2015 GAV/Varlık Brüt Değeri : 168 mn TL), Vialand Palace Hotel (Vialand AVM içinde değerlendirilmiştir), Proje Geliştirilebilir Alan-400 odalı otel (Aralık 2015 GAV/Varlık Brüt Değeri 13 mn TL) bulunmaktadır. Proje aşamasındaki 400 odalı yeni otelin 2017 yılı başında işletmeye açılması planlanmaktadır. ( m2 otel, m2 perakende brüt kiralanabilir alan, %100 pay ile 20 mn euro inşaat maliyeti) Vialand AVM, Vialand Palaca Hotel ve Vialand Tema Parkı için İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile 2044 yılında sona eren 30 yıllık üst hakkı anlaşması vardır. (Üst hakkı anlaşmasının 2044 te sona ermesinin ardından İBB, arsa ve üzerindeki yapılar için yeni bir ihale süreci başlatacaktır.) Vialand Adi Ortaklığı arasında İBB ye yıllık 6 milyon TL + KDV, yılları arasında ise brüt gelirin %10,5 i/yıllık 3,6 milyon TL+KDV olmak üzere yüksek olanı İBB ye kira bedeli olarak ödeyecektir. ( yılları için 10 yıllık tutar olan TL İBB ye nakden ödenmiştir.) AVM de kira gelirleri tahsilatı ve mağaza kiralamalarını %50-50 Via GYO-Abdurrahman Gürsoy girişimi olan Vialand Gayrimenkul Yatırım ve Kiralama A.Ş. yapmakta, net faaliyet karının %97 sini kira ödemesi olarak Vialand Adi Ortaklığı na vermektedir. Tema Park, %50-50 Via GYO-Abdurrahman Gürsoy girişimi olan Vialand Eğlence Hizmetleri A.Ş tarafından işletilmekte, Vialand Eğlence Hizmetleri A.Ş vergi öncesi net kazancın %5 ini yönetim ücreti olarak almaktadır. Vialand Palace Oteli ise Vialand Adi Ortaklığı ile yapılan 5 yıllık (5 yıl uzatılabilir) kira sözleşmesi çerçevesinde Helen Otelcilik A.Ş. tarafından işletilmektedir ve sabit baz kira ve doluluk oranına bağlı ek kira ödemesi yapılmaktadır. Vialand Palace Otel de kiralayan Helen Otelcilik in baz kirası (kira sözleşmesi Haziran 2019 a kadar geçerlidir ve 5 yıl uzatma seçeneği bulunmaktadır) 3.yıl için 1,1 mn USD+KDV, 4.yıl için 1,16 mn USD+KDV ve 5.yıl için 1,21 mn USD+KDV dir, doluluk oranının %65 i aşması durumunda ise her 1 puan için ek ödeme yapılmaktadır. Vialand AVM de 189 ticari ünite bulunmaktadır, Aralık 2015 itibariyle kiralanabilir alan bazında doluluk oranı %87 seviyesinde gerçekleşmiştir. Net kira geliri 2015 yılı için 28,9 milyon TL dir. Temapark için ise; 2015 yılında ziyaretçi sayısı olmuş, Via GYO payına düşen gelirler de 6,7 milyon TL olmuştur. Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 4

5 2. Viaport Asia (%100 Via GYO) (ViaPort, ViaPort Houses&Suites, Crowne Plaza) Bünyesinde ViaPort Asia AVM ( itibariyle değeri yaklaşık mn TL), Crowne Plaza İstanbul Asia Otel ( itibariyle değeri yaklaşık 130 mn TL), Viaport Houses & Suites ( itibariyle değeri yaklaşık 12,3 mn TL) ve ek olarak da arsalar ( itibariyle değeri yaklaşık 8,3 mn TL) bulunmaktadır. AVM ve oteldeki şirket payı %100 iken Houses&Suites payı %57 seviyesindedir. AVM ve otel için Pendik Belediyesi ile 2037 yılında sona erecek 30 yıllık üst hakkı anlaşması bulunmaktadır. (Üst hakkı anlaşmasının sona ermesiyle Pendik Belediyesi, arsa ve üzerine inşa edilmiş yapıları ihaleye konu edebilecektir.) Via GYO AVM için belediyeye yıllık kira bedeli ödemekte ve genişleme etaplarından elde edeceği gelirlerin %25 ini belediyeye ödemektedir. ( m2 GLA ya (brüt kiralanabilir alan) sahip 5.genişleme etabı için çalışmalar devam etmektedir ve Haziran 2016 ya kadar tamamlanması öngörülmektedir. 6.genişleme etabının GLA sı ise m2 dir.) Üst Hakkı Sözleşmeleri Yıllık Kira Bedelleri : TL+KDV : TL + KDV : TL + KDV : TL + KDV (Ek olarak genişleme etaplarından elde edilen gelirin %25 i de Pendik Belediyesi ne ödenmektedir) Otel için ise IHG ile yapılan franchise sözleşmesi gereği IHG te oda gelirlerinin %1-5 i arası telif ve pazarlama ücreti ödenirken otel yönetimini yapan Via Otelcilik Yönetimleri A.Ş. de yıllık vergi öncesi karının %95 ini Via GYO ya yıllık kira ödemesi olarak devretmektedir. Houses&Suites için arsa sahibi ile kat karşılığı anlaşması bulunmaktadır. Proje kapsamında yer alan 617 konutun 264 adedi arsa sahiplerine aktarılmış ve 353 adedi Via GYO ya ait olmuştur. Konut satışları Via GYO tarafından gerçekleştirilmektedir. 320 konutun satış ve devri gerçekleştirilmiş, 20 adedinin satış vaadi sözleşmesi imzalanmış devri beklenmekte ve kalan 13 konut ise satışa hazır durumda bulunmaktadır. Viaport Asia AVM de toplam 200 ticari ünite bulunmaktadır, Aralık 2015 itibariyle toplam mevcut m2 lik GLA nın %99,2 si doludur. Kira gelirleri 2015 yılında 88,3 milyon TL dir. Crowne Plaza da 2015 yılı doluluk oranı %76 olarak gerçekleşmiştir. 336 adet oda bulunmaktadır ve ortalama günlük oda fiyatı 225,6 milyon TL olmuştur. Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 5

6 3. Via Port Marina (%100 Via GYO) Bünyesinde Viaport Marina Outlet (Aralık 2015 GAV/Varlık Brüt Değeri : yaklaşık 458 mn TL), Otel (Aralık 2015 GAV/Varlık Brüt Değeri : yaklaşık 8 mn TL, 2017 de otel işletmesinin 1.sınıf uluslararası bir markaya verilmesi planlanıyor), Tema Park ve Akvaryum (Aralık 2015 GAV/Varlık Brüt Değeri : yaklaşık 98 mn TL), Marina (Aralık 2015 GAV/Varlık Brüt Değeri : yaklaşık 87 mn TL) bulunmaktadır. Tuzla Belediyesi ile 2043 yılında sona erecek 30 yıllık üst hakkı anlaşmaları bulunmaktadır. Belediyeye yıllık kira bedeli ödenirken ek olarak ihraççı Hazine ye yıllık gelirlerinin %1 ini ödemek zorundadır. (Yıllık işletme bedeli : 1-3 yıl arası 3,89 mn TL+KDV, 4-6 yıl arası 3,9 mn TL, 7-10 yıl arası 3,94 mn TL, yıl arası 4,08 mn TL dir ve ÜFE ye endekslidir.) Üst hakkı dönem sonunda belediye, arsa ve üzerindeki yapılar için yeni ihale süreci başlatacaktır. Viaport Marina yı Bayraktar Grup bağlı ortaklığı Via Marina Yapım ve Yönetim A.Ş işletecekken outletin yönetimin Aralık 2015 itibariyle Bayraktar Grup un bağlı ortaklığı olan Via DMC Gayrimenkul Yönetim Hizmetleri A.Ş tarafından sağlanmaktadır. Otelin işletmesinin ise 2017 de 1.sınıf uluslararası bir otel markasına verilmesi planlanmaktadır. Marina outlet te 153 ticari ünite ve m2 GLA bulunmaktadır, Aralık 2015 itibariyle GLA bazında %86 doluluk oranı vardır. Temapark ve Akvaryum da açılıştan Aralık 2015 tarihine dek toplam ziyaretçi sayısı olurken Mayıs 2015 te faaliyete geçen Marina nın ise otelin henüz tamamlanmamasının etkisi ile doluluk oranı %12,5 olmuştur. 4. Via Port Venezia (%50 Via GYO - %50 Güryapı) Bünyesinde Venezia AVM (Aralık 2015 GAV/Varlık Brüt Değeri : yaklaşık 168 mn TL) ve Venezia Konut, Ofis ve Ticari Üniteler (Aralık 2015 GAV/Varlık Brüt Değeri : yaklaşık 435 mn TL) bulunmaktadır. Viaport Venezia, Venezia AVM nin %55 ine sahiptir, kalanı (%45) Kiptaş a aittir. (AVM nin yönetimi Via GYO nun ana ortakları Bayraktar Kardeşler in sahibi olduğu Via DMC Gayrimenkul Hizmetleri A.Ş. tarafından yapılmaktadır.) Konut/ofis ünitelerinin ise %100 ü ViaPort Venezia ya ait olup KİPTAŞ ile satış gelirlerinin %39 u paylaşılmaktadır. Venezia AVM de 158 ticari ünite bulunmaktadır, itibariyle GLA nın %89 u kiraya verilmiştir, konut, ofis ve ticari ünitelerde ise; itibariyle konutun tamamının ön satışı gerçekleşmiştir. 2 bloktan oluşan ve m2 büyüklüğe sahip ofis bölgelerinin ise m2 sinin satış ve teslimi, m2 sinin satışı gerçekleşmiş, kalan 545 m2 satışa hazır durumdadır. Hem AVM hem de bağımsız üniteler için Kiptaş ile gelir paylaşım sözleşmesi bulunmaktadır. Bağımsız ünitelere ait satışlardan elde edilen gelir üzerinden Kiptaş a ödenecek toplam bedel olan TL nin tamamı ödenmiştir, 545 m2 satışa hazır ofis alanının ise şirket tarafından gelecek yıllarda satılması planlanmaktadır. Şirket AVM de ise kiraları tahsil ettikten sonra Kiptaş a ödeme yapmaktadır. Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 6

7 VİA GYO A.Ş. SEÇİLMİŞ FİNANSAL GÖSTERGELER Şirketin gelir yapısı 2014 ve 2015 yılları için aşağıdaki gibidir; Via GYO Gelir Dağılımı (TL) Değişim Kira Gelirleri ,6% Konut Satış Gelirleri ,3% Arsa Satışları a.d. Diğer Gelirler ,9% Toplam Satış Gelirleri ,6% BRÜT KAR ANALİZİ Değişim Konut satış gelirleri ,3% Arsa satışından kaynaklanan gelirler a.d. Taşınmaz Satış geliri ,5% Konut ve arsa satış maliyeti ,8% Konut ve arsa satışından brüt kar ,7% Değişim Kira gelirleri ,6% Diğer gelirler ,9% Konut ve arsa satışları hariç satış gelirleri ,0% Konut ve arsa satışları hariç satış gelirleri ,1% Konut ve arsa satışları hariç brüt kar ,5% Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 7

8 Şirketin Aralık 2015 itibariyle toplam finansal borcu 972,9 milyon TL dir ve bunun %85,5 i banka borçlanmasıdır, banka borçlarının da %30 u kısa, %70 i uzun vadelidir. Toplam uzun vadeli borçlar 586,1 milyon TL seviyesindedir ve bunun %27 si 1-2 yıl içerisinde, %32 si ise 5 yıl ve sonrasında ödenecektir. Banka Kredileri Aralık 2015 itibariyle Para Birimi Orijinal Tutar (mn) TL Karşılığı Tutarı (mn) Faiz Türü Faiz Oranı Kısa Vadeli Banka Kredileri TL 30,5 30,5 Sabit 13,10% EUR 30 95,3 Sabit 2,97% Uzun Vadeli Banka Kredilerinin Kısa Vadeli Kısımları TL 1,1 1,1 Sabit 13,43% EUR 27,8 88,4 Sabit 5,26% 9,7 30,9 Değişken euribor+4,90% Uzun Vadeli Banka Kredileri TL 97,7 310,6 Sabit 5,26% EUR 86,7 275,6 Değişken euribor+4,75%-4,90% Gelirlerde büyüme Yıllık %89 Düzeltilmiş FAVÖK Yıllık %44 Nakit olmayan kalemler için düzeltilmiş net kar Yıllık %50 Brüt Kar Büyüme Yıllık %42 Özsermaye büyümesi Yıllık % Toplam Banka Kredileri 832,5 mn TL Özkaynaklar mn TL Portföyün gerçeğe uygun değeri mn TL Toplam satış geliri 328,8 mn TL Düzeltilmiş FAVÖK 133,9 mn TL FAVÖK/Net Faiz Gideri 4,1x Kredi/Gayrimenkul Değeri %26,2 Aralık-15 Değer (mn TL) Viaport Asia Viaport Houses&Suites 12 Kurtköy Arsa 8 Vialand 630 Viaport Venezia 603 Viaport Marina 651 Toplam Portföy Büyüklüğü Hazır Değerler 72 Diğer Aktifler 204 Finansal Borçlar 973 Diğer Yükümlülükler 476 Net Aktif Değer Şirketin toplam portföy büyüklüğü 3,17 milyar TL iken net aktif değer mn TL dir. Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 8

9 BİLANÇO Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 9

10 GELİR TABLOSU Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 10

11 Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş tarafından VİA GYO için Hazırlanan Fiyat Tespit Raporu nda İncelenen ve Kullanılan Değerleme Yöntemleri Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş tarafından hazırlanan fiyat tespit raporuna göre; VİA GYO nun halka arzında fiyat belirlenirken 3 yöntem kullanılmış olup, incelenen yöntemler ve kullanılan yöntemlerin ağırlıklandırmaları aşağıda verilmiştir; 1- Net Aktif Değer Analizi (%33) 2- Piyasa Değeri / Defter Değeri ne göre Prim/(İskonto) (%33) 3- Firma Değeri / FAVÖK çarpanına göre Prim / (İskonto) (%33) 4- Kira Getirisi / Gayrimenkul Portföy Değeri Oranı 1- NET AKTİF DEĞER (NAD) YÖNTEMİNE İLİŞKİN GÖRÜŞÜMÜZ 31/12/2015 ye göre yapılmış olan net aktif değer hesaplaması; gayrimenkul portföyünün ekspertiz değerleme raporları ile belirlenmiş rayiç değeri toplamlarına, 31/12/2015 tarihli denetlenmiş bilançodaki nakit ve benzeri, iştirakler, diğer kısa vadeli varlıklar ve diğer uzun vadeli varlıkların eklenmesi ile, kısa ve uzun vadeli üst kullanım hakkı sözleşmelerine dair finansal kiralama yükümlülüklerinin net bugünkü değerleri dışındaki tüm yükümlülüklerin çıkarılması ile hesaplanmıştır. Bu doğrultuda VİA GYO NAD hesaplamasında üst kullanım hakkı sözleşmelerine dair finansal kiralama yükümlülüklerinin net bugünkü değerleri toplamı TL, gayrimenkul değerleme ekspertiz raporunda dikkate alındığından NAD hesaplamasının dışında tutulmuştur, bunu olumlu bulmaktayız. Hesaplama sonucunda VİA GYO nun Net Aktif Değeri mn TL ve Hisse Başı Net Aktif Değeri ise 22,93 TL olarak çıkmaktadır. Net aktif Değer hesaplaması açık ve net bir şekilde gösterilmiştir. VİA GYO, NET AKTİF DEĞER TABLOSU MN TL Via Port Asya Vialand Projesi 630 Via Port Venezia 603 Via Port Houses&Suites 12 Via Port Marina 651 Arsalar 8 GAYRİMENKUL PORTFÖYÜ Hazır Değerler 72 Diğer Aktifler 204 Finansal Borçlar 915 Diğer Yükümlülükler 476 TOPLAM NET AKTİF DEGER HİSSE SAYISI 90 HB NET AKTİF DEĞER TL 22,93 Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 11

12 VİA GYO nun net aktif değerinin 22,93 TL hesaplanmasına karşın şirket defansif bir yaklaşımla benzer gayrimenkul portföyüne sahip olan ve 2015 yılı toplam gelirlerinin en az %50 oranındaki kısmını gayrimenkul kira gelirinden elde eden GYO ların ortalama iskonto oranını kendi net aktif değerine uygulamıştır. Benzer şirketlerin ortalama iskonto oranı 02/05/2016 itibariyle %47 seviyesine çıkmıştır. (Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş tarafından hazırlanan fiyat tespit raporunda kullanılan 15/04/2016 verilerine göre ortalama iskonto oranı %41 dir.) BENZER ŞİRKETLER GELİR İÇİNDEKİ KİRA PAYI PİYASA DEĞERİ NET AKTİF DEĞER (İskonto) / prim Atakule GMYO 80% % Akfen GMYO 99% % Akiş GMYO 91% % Alarko GMYO 87% % Avrasya GMYO 62% % Doğuş GMYO 100% % Deniz GMYO 99% % İş GMYO 56% % Martı GMYO 78% % Panora GMYO 81% % Reysaş GMYO 82% % Saf GMYO 85% % Servet GMYO 100% % tskb GMYO 97% % Vakıf GMYO 100% % Yeni Gimat GMYO 97% % ORTALAMA İSKONTO -47% Şirketin 31/12/2015 mali tablolarına göre mn TL olan net aktif değerine benzer şirketlerin ortalama iskontosu uygulandığında hisse başı piyasa değeri 12,15 TL olarak bulunmaktadır. (Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş tarafından hazırlanan fiyat tespit raporunda kullanılan 15/04/2016 verilerine göre ortalama iskonto oranı %41 olduğundan hisse başı piyasa değeri 13,59 TL olarak çıkmıştır.) Hisse Başı Piyasa Değeri VİA GYO Net Aktif Değer ( mn TL) Benzer şirketler Ortalama ( iskonto) / prim -47% İskontolu NAD ( mn TL) Toplam Hisse Adedi ( mn) 90 Hisse Başı Piyasa Değeri TL 12,15 Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 12

13 2- PİYASA DEĞERİ/DEFTER DEĞERİ NE (PD/DD) GÖRE HESAPLANAN (İSKONTO) /PRİME İLİŞKİN GÖRÜŞÜMÜZ Şirket PD/DD ye göre iskonto prim tablosunu oluştururken de Net Aktif Değer Analiz yönteminde kullandığı benzer şirketlerin piyasa çarpanlarını dikkate almış ve ortalama PD/DD çarpanını 0,61x olarak bulmuştur. VİA GYO nun 2015 sonu özkaynak değeri kullanılarak, sektörün ortalama PD/DD çarpanı olan 0,61x e göre hisse başı pay değeri 12,23 TL olarak bulunmuştur. Aynı şirketlerin 02/05/2016 değerleri kullanılarak yaptığımız çalışmada ortalama PD/DD çarpanı 0,58x çıkarken, bu çarpanı kullandığımızda, VİA GYO nun piyasa değeri mn TL ve hisse başı pay değeri ise 11,70 TL olarak karşımıza çıkmaktadır. BENZER ŞİRKETLER Defter Değeri Piyasa Değeri PD/DD Atakule GMYO ,57 Akfen GMYO ,39 Akiş GMYO ,55 Alarko GMYO ,64 Avrasya GMYO ,58 Doğuş GMYO ,13 Deniz GMYO ,41 İş GMYO ,50 Martı GMYO ,10 Panora GMYO ,51 Reysaş GMYO ,53 Saf GMYO ,48 Servet GMYO ,46 tskb GMYO ,43 Vakıf GMYO ,62 Yeni Gimat GMYO ,88 ORTALAMA PD/DD 0,58 PD/DD'ye göre hisse başı değer VİA GYO, Defter Değeri Ağırlıklı Ortalama PD/DD 0,58 VİA GYO, Piyasa Değeri Toplam Hisse Adedi HB Piyasa Değeri 11,70 Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 13

14 3- FİRMA DEĞERİ/FAVÖK ÇARPANINA GÖRE HESAPLANAN (İSKONTO) / PRİM DEĞERİNE İLİŞKİN GÖRÜŞÜMÜZ Şirket, Firma Değeri / FAVÖK çarpanında da Net Aktif Değer Analiz yönteminde kullandığı benzer şirketlerin piyasa çarpanlarını dikkate almış ve ortalama FD/FAVÖK çarpanını 15,3x olarak bulmuştur. VİA GYO nun 2015 yıl sonu FAVÖK ve Net Finansal Borç seviyesi dikkate alınarak yapılan hesaplamada VİA GYO nun FD/FAVÖK çarpanına göre piyasa değeri mn TL olarak hesaplanmıştır. Bu piyasa değerine göre VİA GYO nun hisse başı piyasa değeri 14,97 TL olarak çıkmıştır. Aynı şirketlerin 02/05/2016 değerleri kullanılarak yaptığımız çalışmada; ortalama FD/FAVÖK çarpanının 17,90x olarak çıkması sonucunda; VİA GYO nun FD/FAVÖK çarpanına göre firma değerinin mn TL ve hisse başı pay değerinin ise 19,09 TL olduğunu görmekteyiz. BENZER ŞİRKETLER Piyasa Değeri NET BORÇ FAVÖK FD/FAVÖK Atakule GMYO N.A Akfen GMYO ,37 Akiş GMYO ,13 Alarko GMYO ,07 Avrasya GMYO ,84 Doğuş GMYO ,23 Deniz GMYO ,37 İş GMYO ,30 Martı GMYO ,00 Panora GMYO ,44 Reysaş GMYO ,61 Saf GMYO ,13 Servet GMYO ,48 TSKB GMYO ,02 Vakıf GMYO N.A Yeni Gimat GMYO ,63 ORTALAMA 17,90 VİA GYO, FAVÖK 142 Agırlıklı Ortalama FD/FAVÖKx 17,9 Firma Değeri ( Mn TL) 2541,8 Net Borç ( Mn TL) 824 Piyasa Değeri ( Mn TL) 1717,8 Toplam Hisse Sayısı (Mn) 90 Hisse Başı Piyasa Değeri TL 19,09 Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 14

15 4- KİRA GETİRİSİ / GAYRİMENKUL PORTFÖY DEĞERİ ORANI NA İLİŞKİN GÖRÜŞÜMÜZ Değerleme yöntemlerinden dördüncüsü olan Kira getirisi/gayrimenkul Portföy Değeri nde; VİA GYO nun portföyündeki kira getirisi sağlayan gayrimenkuller Via Port Marina ve Via Port Venezia projelerinin yıl içerisinde tamamlanmasından dolayı 2015 yılında tüm yıl boyunca kira getirisi sağlanmasının mümkün olmadığı, dolayısıyla VİA GYO nun kira getirisi sağlayan gayrimenkullerinin kira getirisi/gayrimenkul portföy değer oranının benzer şirketlerin performansı ile sağlıklı karşılaştırma gerçekleştirmeye imkan vermediği ve bu nedenle bu karşılaştırma yönteminin dikkate alınmadığı Fiyat Tespit Raporu nda belirtilmiştir. Benzer şirket seçiminde 2015 yılı gelirleri içindeki kira payına göre seçim yapılırken, Kira Getirisi/Gayrimenkul Portföy Değeri oranının yukarıdaki ilgili nedenlerle kullanılmamasını yöntem tercihleri içerisinde karışıklık olarak değerlendirebiliriz. Bu durumda da geleceğe yönelik projeksiyonlu bir analiz yönteminin tercih edilmesi gerektiğini düşünmekteyiz. Çünkü Özak GYO nun 2015 yılındaki kira gelirlerinin toplam gelirlere oranının %61 olmasına karşın hem 2014 yılındaki %28 lik seviye hem de 2016 ve sonrasında bu oranın %50 in altında kalması beklentisi ile hesaplamada benzer şirketler içerisinde yer almaması sağlanmıştır. DEĞERLEME SONUCU Oyak Yatırım Menkul Değerler in VİA GYO için yaptığı değerleme sonucunda başta düşünülen 4 farklı çarpan karşılaştırmasında Kira Getirisi/Gayrimenkul Portföy Değeri yöntemi kullanılmayarak diğer üç yöntemin kullanılması tercih edilirken, fiyat tespitinde de ilgili 3 yöntemin ağırlıkları %33,33 olarak belirlenmiştir. Bu doğrultuda yapılan değerlemede; pay başına düşen net aktif değer olan 22,93 TL ye kıyasla halka arz fiyatı olarak belirlenen 13,60 TL, %41 oranında iskontoya işaret etmektedir. NET AKTİF DEĞER Mn TL Benzer Şirket çarpanlarına göre Piyasa Değer Mn TL Şirketin Asıl Net Aktif Değerine Göre İskonto * Hisse Başı Pay Değeri TL Ağırlıklandırılmış Pay Değeri TL Ağırlıklandırılmış Halka Arz toplam şirket Piyasa Değeri Mn TL Ağırlıklandırma NET AKTİF DEĞER 2063* 22,93 Benzer Şirketlere göre İskonto Uygulanmış NAD % 13,59 33,33% 4, Benzer Şirketler Piyasa Değeri / Defter Değeri % 12,23 33,33% 4, Benzer Şirketler FD/FAVÖK % 14,97 33,33% 4, Ağırlıklandırılmış Pay Değeri Toplamı 13,60 Halka Arz Toplam Şirket Değeri TOPLAM PAY SAYISI NET AKTİFE GÖRE HİSSE BAŞI PAY DEĞERİ TL 22,93 AĞIRLIKLANDIRILMIŞ DEĞERLERE GÖRE HİSSE BAŞI PAY DEĞERİ TL 13,6 NAD'A GÖRE (İSKONTO)/PRİM -41% Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 15

16 Değerlemede kullanılan verileri 02/05/2016 verileyle güncellediğimizde; ağırlıklandırılmış hisse başı pay değerini 14,31 TL olarak bulmaktayız. Bu değer de 22,93 TL lik hisse başı net aktif değere göre %37,6 iskontoya işaret etmektedir. NET AKTİF DEĞER Mn TL Benzer Şirket çarpanlarına göre Piyasa Değer Mn TL Şirketin Asıl Net Aktif Değerine Göre İskonto * Hisse Başı Pay Değeri TL Ağırlıklandırma Ağırlıklandırılmış Pay Değeri TL Ağırlıklandırılmış Halka Arz toplam şirket Piyasa Değeri Mn TL NET AKTİF DEĞER 2063* 22,93 Benzer Şirketlere göre İskonto Uygulanmış NAD ,47 12,15 33,33% 4, Benzer Şirketler Piyasa Değeri / Defter Değeri ,49 11,7 33,33% 3, Benzer Şirketler FD/FAVÖK ,17 19,09 33,33% 6, Ağırlıklandırılmış Pay Değeri Toplamı 14,31 Halka Arz Toplam Şirket Değeri TOPLAM PAY SAYISI NET AKTİFE GÖRE HİSSE BAŞI PAY DEĞERİ TL 22,93 AĞIRLIKLANDIRILMIŞ DEĞERLERE GÖRE HİSSE BAŞI PAY DEĞERİ TL 14,31 NAD'A GÖRE (İSKONTO)/PRİM -37,6% VİA GYO için belirlenmiş halka arz fiyatı şirketin mn TL lik Net Aktif Değerine göre %41 iskonto sunarken, güncellemede bu oran %37 lere kadar geri çekilme göstermektedir. Net Aktif Değer büyüklüğüne göre bir sınıflandırma yapılıp buna göre çarpanlar bulunmuş olsaydı değerleme sonuçlarında farklılıklar olabileceğini düşünmekteyiz. Sonuç olarak; VİA GYO için Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş tarafından yapılan fiyat tespit raporunda; Kullanılan çarpanları, %33 ağırlıklandırılmış şirketin asıl net aktif değerine göre %41 iskonto uygulanmış Net Aktif Değer, %33 ağırlıklandırılmış şirketin asıl net aktif değerine göre %47 iskontolanmış benzer şirket PD/DD çarpanı, %33 ağırlıklandırılmış şirketin asıl net aktif değerine göre %35 iskontolanmış benzer şirket FD/FAVÖK çarpanları kullanılması sonucu bulunan, hisse başı 13,60 TL olarak belirlenen ve net aktif değerine göre %41 iskontoya işaret eden değeri makul bulmaktayız. Lütfen son sayfadaki çekinceyi okuyunuz. Sayfa 16

17 ÇEKİNCE : Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bu rapordaki bilgi ve fikirler, Turkish Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan derlenerek ve sadece bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Turkish Yatırım Menkul Değerler A.Ş., bu bilgilerin doğruluğu veya bütünlüğü konusunda bir garanti veremez. Bu rapordaki görüşler, tahmin ve projeksiyonlar, raporu hazırlayan analistlerin fikirlerini yansıtmaktadır. Analistler, görüş ve tahminlerini haber vermeksizin değiştirme hakkına sahiptirler. Turkish Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ve personeli, bu rapordaki bilgilerin eksikliğinden veya yanlışlığından dolayı hiçbir şart altında sorumlu tutulamaz.