Rapor No: 2010/TGYO/05

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU 205 Ada 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 Parseller, 376 Ada 1 Parsel ve 377 Ada 5 Parsel (Eski Tekel Fabrikası) İlkadım, Samsun 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/05 1

2 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 18 Gün - Sözleşme Tarihi ve No: / 2010/TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları: Mülkiyeti Samsun Büyükşehir Belediyesi ne ait olan Samsun Eski Tekel Fabrikası nın yenilenerek TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A. Ş. tarafından 30 yıl süre ile alışveriş merkezi olarak işletilmesinden elde edilecek gelirin Torunlar GYO A. Ş. ye ait %40 Hisse Payı - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: 19 Mayıs Bulvarı, Eski Tekel Fabrikası arazisi İlkadım / SAMSUN - Sahibi: Samsun Büyükşehir Belediyesi - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Boş durumda - Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkuller üzerinde takyidat bulunmaktadır. (Bkz. Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları) - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Gelir İndirgeme Yöntemine %100 ağırlık verilmiştir Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: TL $ Gayrimenkul Değeri: TL $ Torunlar GYO %40 Hisse Değeri: TL $ Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ Lisans No: Değerleme Elemanı: Muammer EMANET Lisans No:

3 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1 RAPOR BİLGİLERİ DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: Değerleme Şirket Bilgileri: Müşteri Bilgileri: DEĞER TESPİTİ DEĞER TANIMI DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Tanımı: Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER Gayrimenkulün tapu kayıtları: Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri: DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Samsun İli Hakkında Genel Bilgiler: İlkadım İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Piyasa Araştırması: Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: DEĞERLEME En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Değerleme Yaklaşımları: GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: SONUÇ

4 1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: Rapor No: Raporun Türü ve Amacı: Raporu Hazırlayanlar : Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: 2010/TGYO/05 Üzerinde eski TEKEL Fabrikası bulunan Samsun ili, İlkadım ilçesi, Kale Mahallesi, 205 ada, 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13 ve 14 no lu parseller ile Ulugazi Mahallesi, 376 ada, 1 no.lu ve 377 Ada 5 no.lu parsel üzerinde geliştirilecek olan alışveriş merkezi projesinin değerinin tespitine yönelik değerleme raporu. Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiştir 4

5 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: Rapor No: 2010/TGYO/ Değerleme Şirket Bilgileri: - Şirket Ünvanı: Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul - Telefon No: Fax No: Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı: Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık - Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: Üzerinde eski TEKEL Fabrikası bulunan Samsun ili, İlkadım ilçesi, Kale Mahallesi, 205 ada, 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13 ve 14 no lu parseller ile Ulugazi Mahallesi, 376 ada 1 no.lu ve 377 Ada 5 no.lu parsel üzerinde geliştirilecek olan alışveriş merkezi projesinde ki Torunlar GYO A. Ş. ye ait % 40 hisse değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 5

6 3 DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4 DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslar arası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 6

7 5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER Rapor No: 2010/TGYO/ Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu gayrimenkul, Samsun ili, İlkadım ilçesi, Kale Mahallesi, 205 ada, 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13 ve 14 no lu parseller ile Ulugazi Mahallesi, 376 ada, 1 no.lu ve 377 Ada 5 no.lu parseller üzerinde yer alan Eski Tekel Fabrika binaları içerisinde geliştirilecek olan alışveriş merkezi projesidir. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: Gayrimenkul, Samsun un merkezi sayılabilecek olan Cumhuriyet Meydanı nda konumludur. Yakın çevresinde ağırlıkla ticaret alanları, kamu kurumları ve parklar bulunmaktadır. Gayrimenkul, şehrin merkezi sayılabilecek Cumhuriyet Meydanı nda yer almaktadır. Bölge, İlkadım Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Gayrimenkulün bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları : Çarşamba Havalimanı... : 25 km Atakum Mevkii : 7 km 7

8 6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları: İLİ Samsun 377 Ada 5 Parsel Samsun 376 Ada 1 Parsel İLÇESİ İlkadım İlkadım MAHALLESİ Ulugazi Ulugazi MEVKİİ Orhaniye Gazi, Orhaniye ADA NO PARSEL NO. 5 1 YÜZÖLÇÜMÜ 262,00 m² 3.199,75 m² NİTELİĞİ Kargir Bina Kargir Bina SAHİBİ Samsun Büyükşehir Belediyesi Samsun Büyükşehir Belediyesi İLİ Samsun 205 Ada 2 Parsel Samsun 205 Ada 8 Parsel İLÇESİ İlkadım İlkadım MAHALLESİ Kale Kale MEVKİİ ADA NO PARSEL NO. 2 8 YÜZÖLÇÜMÜ 507,52 m² 2.532,90 m² NİTELİĞİ Arsa Ars.1 Dep. 2 KT. Krg. Çocuk Yuv. Bina SAHİBİ Samsun Büyükşehir Belediyesi Samsun Büyükşehir Belediyesi İLİ Samsun 205 Ada 9 Parsel Samsun 205 Ada 10 Parsel İLÇESİ İlkadım İlkadım MAHALLESİ Kale Kale MEVKİİ Orhaniye-Mevlev Orhaniye-Mevlev ADA NO PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ 493,53 m² 3.549,87 m² NİTELİĞİ Kargir Tütün Fabrikası Kargir Tütün Fabrikası SAHİBİ Samsun Büyükşehir Belediyesi Samsun Büyükşehir Belediyesi İLİ 205 Ada 11 Parsel Samsun Samsun 205 Ada 12 Parsel İLÇESİ İlkadım İlkadım MAHALLESİ Kale Kale MEVKİİ Orhaniye-Mevlev Orhaniye-Mevlev ADA NO PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ 719,38 m² 1.301,34 m² NİTELİĞİ Kargir Tütün Fabrikası Kargir Tütün Fabrikası SAHİBİ Samsun Büyükşehir Belediyesi Samsun Büyükşehir Belediyesi İLİ 205 Ada 13 Parsel Samsun Samsun 205 Ada 14 Parsel İLÇESİ İlkadım İlkadım MAHALLESİ Kale Kale MEVKİİ Orhaniye-Mevlev Orhaniye-Mevlev ADA NO PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ 4.479,26 m² 355,70 m² NİTELİĞİ Kargir Tütün Fabrikası Kargir Tütün Fabrikası SAHİBİ Samsun Büyükşehir Belediyesi Samsun Büyükşehir Belediyesi 8

9 6.2 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 14 Haziran 2010 tarihinde Samsun İli, İlkadım İlçe Tapu Sicil Müdürlüğü'nden alınan Takbis belgelerinden, rapora konu tüm gayrimenkullerin üzerinde müştereken aşağıdaki takyidatların bulunduğunu öğrendik: Beyanlar bölümü: sayılı kanun 8. Maddesi gereğince eski eserdir. - Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır sayılı kanun gereği belirlenen yenileme alanı içerisinde kalmaktadır. (Samsun Büyükşehir Belediyesi) Bunlara ilaveten, sadece 205 ada 2 ve 8 no.lu parseller üzerinde aşağıdaki not bulunmaktadır. Beyanlar bölümü: - Diğer (Konusu: Tahsi s amacının değiştirilmesi % yeraltı otopark turizm kültür ve ticaret merkezi olarak kullanılabilir.) 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Samsun Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü nden şifahen alınan bilgiye göre konu gayrimenkulün içerisinde bulunduğu bölge, 23.Haziran.2010 tarihinde onaylanmış ve bu tarih itibariyle bir ay süreyle askıda kalacak olan, 1/1000 Ölçekli Tekel Sigara Fabrikası Alanı Koruma Amaçlı İmar Planı paftasında KTT: Kültür, Turizm ve Ticaret Alanı içinde kalmaktadır. Yapılaşmayı etkileyecek olan plan notları aşağıdaki gibidir: 1. Yenileme Alanı Sınırı içerisinde Kültür, Turizm ve Ticari kullanımlar yer alacak olup kullanımların yerleri ve miktarı Yenileme Avan Projesi ve Restorasyon Projesi ile belirlenecektir adanın ortasındaki boş alan, peyzaj projesine göre Kamuya Açık Yeşil Alan+Meydan olarak, bu alanın altında ise Kapalı Otopark alanı düzenlenecektir. Kapalı Otopark için kazı işlemleri Müze Müdürlüğü denetiminde yapılacak olup, kazı sırasında 2863 Sayılı Kanun kapsamında kalan herhangi bir kalıntıya ve buluntuya rastlanması halinde kazı işlemleri durdurularak, Müze Müdürlüğü uzmanlarınca hazırlanacak rapor Samsun KTVKBK na iletildikten sonra Bölge Kurulu nun vereceği karar doğrultusunda işlem yapılacaktır ada 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 ve 377 ada 5 no.lu parsel sınırı içerisinde bulunan tüm tescilli yapıların kontür ve gabarileri aynen korunacak olup, 205 adada Kapalı Otoparktan yaya çıkışını sağlayacak merdiven ve asansörler dışında ilave yapı yapılmayacaktır. 4. Yenileme Alanı Sınırı içerisinde yer alan 376 ada 8 no.lu parseldeki yapıyı ve 10 no.lu parseli, 374 ada 8, 24 ve 28 no.lu parsellerdeki yapıları kapsayan onanlı imar planı kararlarına (inşaat emsali, yapı yaklaşma mesafesi, yapı yüksekliği, gabariler, kullanım, işlev gibi) aynen uyulacaktır. 9

10 5. Gazi Caddesi, Mevlevihane Caddesi, Orhaniye Sokak ve Sanat Sokağın belli bir kısmı, araç trafiğine kapatılarak tarihi kent dokusuna hizmet edecek önemli bir yaya + servis yolu aksı olarak düzenlenecek, acil durumlarda itfaiye, cankurtaran vb. acil hizmet araçlarının günün her saatinde ve servis araçlarının ise günün belli saatlerinde girebileceği şekilde bu sokaklarda düzenlemeler yapılacaktır. 6. Bu plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve İlgili Yönetmelik Hükümleri, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve İlgili Yönetmelik Hükümleri ve İlke Kararları geçerlidir. 6.4 Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan takyidatların gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olduğu kanaatine varılmıştır. Gayrimenkul üzerinde bulunan 1710 sayılı kanunun 8. Maddesi gereğince eski eserdir. ve Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır. şerhleri gayrimenkul üzerinde yapılaşma şartlarını koruma kurullarının belirleyebileceği anlamına gelmektedir sayılı kanun gereği belirlenen yenileme alanı içerisinde kalmaktadır. şerhi ise Samsun Büyükşehir Belediyesi tarafından Yıpranan kültür varlıklarının bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabii afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması ilkesine dayanılarak konulmuştur. Bu durumda gayrimenkul üzerinde Samsun Büyükşehir Belediyesi ve Samsun Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü nün onaylamaları şartı ile gayrimenkul üzerinde proje geliştirmenin sakıncası bulunmamaktadır. Samsun ili İlkadım ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü ve Samsun Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemeler itibariyle gayrimenkulün, askıdaki imar planının onaylanması, imar durumunun kesinlik kazanması ve hazırlanacak avan projenin Samsun Büyükşehir Belediyesi ve Samsun Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü tarafından uygun görülmesi halinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını düşünmekteyiz. 6.5 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: Samsun ili, İlkadım ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkullerin mülkiyetlerinde son üç yıllık dönemde herhangi bir değişiklik olmamıştır. Samsun Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkullerin imar durumlarında son üç yıllık dönemde değişiklik olduğu öğrenilmiştir. Samsun 10

11 Büyükşehir Belediyesi nden şifahen alınan bilgiye göre, gayrimenkulün fonksiyonunda değişiklik olmamış, ancak plan notlarında değişiklik olmuştur. 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMU HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parselin Fiziksel Özellikleri: Değerlemeye konu gayrimenkullerin yüzölçümleri toplamı ,25 m² dir. Parseller düz ve eğimsiz bir topografik bir yapıya sahiptir. Sınırları tel çit ile çevrilidir. Üzerinde beş adet bina bulunmaktadır. Gayrimenkul 19 Mayıs Bulvarı na cepheli konumdadır. Bulvara cephesi yaklaşık 125 m.dir. 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 8.1 Samsun İli Hakkında Genel Bilgiler: Günümüzde Samsun, Kuzey Anadolu nun en büyük ili olarak Karadeniz Bölgesi nin en önemli kentidir. Toplam 17 ilçeden oluşmaktadır. Samsun dan dünyanın 100 farklı ülkesiyle karşılıklı olarak dış ticaret yapılmaktadır. Samsun limanı ve gümrüğü şehrin yurtdışıyla bağlantı noktalarını oluşturmakta ve döviz girdisi sağlamaktadır. Ayrıca liman, kara, hava ve demiryolu ulaşım altyapısı çok güçlü olan Samsun diğer şehirlerinde ihracat noktası konumundadır. Şehirdeki sanayi sektörü de ağırlıklı olarak imalat sanayinden oluşmaktadır. Toplam yüzölçümü km² olan Samsun un yüzölçümünün % 47 si tarım alanlarından oluşmaktadır ve son dönemlerde artan yatırımlarla birlikte Samsun organik tarımda uzmanlaşan bir şehir haline gelmiştir. İstihdam gücünün % 67'si tarımsal alanda çalışmaktadır. Ayrıca sanayi, hayvancılık ve turizm sektörleri de Samsun ekonomisinde önemli paya sahiptir. Şehirde; Samsun OSB, Samsun-Kavak OSB ve Samsun-Bafra OSB olmak üzere üç tane organize sanayi bölgesi bulunmaktadır. Bunun yanı sıra çok sayıda küçük sanayi sitesi ve ticaret, sanayi ve hizmet sektörlerinin faaliyet gösterdiği Samsun Serbest Bölgesi bulunmaktadır. Samsun, Sinop, Çorum, Amasya, Tokat ve Ordu illerine komşudur ve karayolu ile her yöne ulaşım imkanı vardır. Ayrıca hem il sınırları içinde hem de çevre illere ulaşım olanaklarını artıracak çeşitli yol projeleri yürütülmektedir. Adrese dayalı nüfus kayıt sistemi 2009 yılı verilerine göre Samsun un toplam nüfusu; kişidir. 8.2 İlkadım İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: İlkadım İlçesi, Samsun un en büyük merkez ilçesidir yılında Samsun Büyükşehir statüsüne geçince, İlkadım da ona bağlı bir alt kademe belediyesi olarak kurulmuştur yılında ise Gazi ve Yeşilkent alt kademe belediyelerini de içine alarak Samsun un dört merkez ilçesinden biri olmuştur. Adrese 11

12 dayalı nüfus kayıt sistemi 2009 yılı verilerine göre ilçenin toplam nüfusu; kişidir. Kuzeybatıda Ondokuzmayıs, batıda Bafra, güneyde Kavak ve Asarcık ve doğuda Tekkeköy ilçeleriyle çevrilidir. İlkadım İlçesi, Ordu-Samsun-Sinop karayolu üzerinde yer almakta olup: Ordu iline 152 km, Sinop İline16 km, Çorum İline 175 km. mesafededir. Samsun Çarşamba Havalimanı na uzaklığı yaklaşık 25 km.dir. İlçede Demiryolu ile Samsun-Amasya-Sivas istikametine ticari eşya, hammadde ve yolcu taşımacılığı yapılmaktadır. Ayrıca 1 adet liman mevcuttur. Bölgede telekomünikasyon, elektrik, atık su, kanalizasyon, doğal gaz ve arıtma sistemleri çözülmüş durumdadır. 8.3 Piyasa Araştırması: Alışveriş Merkezi Piyasası Samsun ili, AVM piyasası açısından zengin bir il değildir. Bölgede faaliyet gösteren 2 adet AVM bulunaktadır; Yeşilyurt Demir Çelik tarafından geliştirilen Yeşilyurt AVM ve Şeref Makromarket Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından geliştirilen Makro AVM dir. Makro AVM, konumu, ulaşılabilirliği, mağaza karması ve doluluk oranına bağlı olarak, Yeşilyurt AVM ye rakip olamayacak nitelikte bir AVM dir. Yeşilyurt AVM, Samsun ilinde en çok ziyaret edilen AVM olma özelliğindedir. Yeşilyurt AVM, şehir merkezinden 7 km. uzaklıkta, Atakum mevkiinde yer almaktadır. Bunların dışında sahilyolu üzerinde, eski otogar alanında Ancora Samsun Projesi başlamış, ancak muhtelif sorunlar sebebiyle proje süresiz olarak durdurulmuştur. Mevcut durumda inşaatı henüz başlamamıştır. Şehirde faaliyet gösteren iki alışveriş merkezine ait m² ve kira bilgileri aşağıdaki gibidir: AVM Lokasyon Kiralanabilir Alan (m²) Ortalama Mağaza Kira Değerleri (USD/m²) Ortalama Yemek Bölümü Kira Değerleri (USD/m²) Doluluk (%) Yeşilyurt AVM Atakum Makro AVM Yeşilkent Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: Olumlu ve Olumsuz Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler, ulaşım kolaylığı, bölge içinde merkezi konumu, görülebilirliği ve il genelinde bilinen tarihi bir yapı olması olarak sıralanabilir. Olumsuz faktör olarak ise, yapının korunması gerekli eski eser olmasından dolayı birçok sınırlandırmaya ve denetime tabi tutulacak olması gösterilebilir. 12

13 9 DEĞERLEME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Yapılmış olan gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu gayrimenkulün yasal izin ve fiziksel mümkünlük açılarından bakıldığında parsel üzerinde Alışveriş Merkezi geliştirilmesinin en iyi ve en doğru kullanım seçeneği olacağını düşünmekteyiz. 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Değerleme çalışmasına konu gayrimenkullerin bulunduğu bölge Samsun İli merkezinde yer almakta olup bu bölgede arsa arzı kısıtlıdır. Bölgede yapılan araştırmalarda gayrimenkullere emsal olabilecek aynı imara, aynı yapılaşma şartlarına, korunması gerekli kültür varlığı ve eski eser tesciline sahip gayrimenkullerle benzer büyüklükte olan emsal bulunamamıştır. Bu nedenle gayrimenkulün bugünkü piyasa değerinin belirlenmesinde emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmamıştır. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Değerleme çalışmasına konu olan gayrimenkulün üzerinde harap ve metruk durumda olan eski eser tescilli yapılar bulunmaktadır. Söz konusu yapıların maliyetlerinin bugün geçerli olan inşaat malzemesi ve işçilik fiyatları ile belirlenebilmesi mümkün değildir. Bu nedenle bugünkü piyasa değerinin belirlenmesinde maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır. 13

14 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Gayrimenkul halihazırda boş durumda bulunan tarihi bir yapıdır. Geliştirilmesi planlanan projenin, mevcut yasal durumla ve muhtelif izinlerle herhangi bir uyumsuzluk yaratmayacağı ve arsanın gelir getiren bir gayrimenkul haline geleceği varsayılmaktadır. Bu nedenle değerlemede gelir kapitalizasyonu yöntemi %100 ağırlık verilerek kullanılmıştır, ancak imar durumunun ve projelerin henüz kesinleşmemiş olmalarından dolayı risk oranları belirlenirken bu durum göz önünde bulundurulmuştur. 14

15 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü değeri bulunmaktadır. Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır. Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır. Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit akışına uygulanabilir ve evrenseldir. İskonto Oranı Riskleri Toplama Yaklaşımı Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + Likidite risk primi +Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi (Operasyonel riskler) Risksiz Oran Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond ları baz alınmıştır Bu menkul kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli USD cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi yaklaşık %6,0 civarındadır. 15

16 Likidite Risk Primi Söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkul alışveriş merkezi ve ofis gibi iki farklı yapıyı bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca, iyi bir lokasyonda bulunması ve kiralanabilir alan büyüklüğü gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Bu tarzda bir karma kullanımlı projeye yatırım yapabilecek yatırımcı sayısının az olmasına rağmen, Samsun da bu türde başka bir proje yoktur. Gayrimenkulün uzun vadede satılabilirlik özelliği olduğu düşünülmektedir. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %1,5 olarak kabul edilmiştir. Operasyonel Riskler Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risk dikkate alınarak operasyonel risk oranı %3,00 olarak belirlenmiştir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezi ve ofis kompleksi için aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: %6,00 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + %1,50 Likidite risk primi + %3,00 Operasyonel Riskler = %10,50 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %10,5 olarak kabul edilmiştir. Kapitalizasyon Oranı: Bu çalışmada kapitalizasyon oranı belirlenmemiştir. Bunun nedeni gayrimenkulün üzerine yapılacak projenin işletme hakkının TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. tarafından alınmış olmasıdır. Bu sebeple 10 yıllık nakit akışı sonunda geriye kalan 23 yılın net gelirlerinin 10. yılki net bugünkü değeri bulunmuş ve kapitalizasyon oranı kullanılmamıştır. 16

17 Gayrimenkulün gelir indirgeme yaklaşımına göre takdir edilen değeri aşağıda belirtilmiştir: Temel göstergeler-perakende, Ofis Genel Bilgi Açıklama Arsa Alanı m² Perakende Alanı m² Ofis Alanı 952 m² Kapalı Otopark Alanı m² Kapalı İnşaat Alanı m² Toplam Perakende İnşaat Alanı m² Brüt Perakende Alanı m² Perakende Kiralanabilir Alanı m² Sinema m² Ana Mağazalar m² Orta Ölçekli Mağazalar m² Küçük Ölçekli Mağazalar m² Restoran-Fast Food m² Teknik ve Dolaşım Alanları m² Perakende Kapalı Otopark Alanı m² Yaklaşık 595 araç Toplam Ofis İnşaat Alanı m² Brüt Kiralanabilir Ofis Alanı 952 m² Net Kiralanabilir Ofis Alanı 857 m² Ortak alan 57 m² Teknik Alan 38 m² Ofis Kapalı Otopark Alanı 314 m² Yaklaşık 10 araç Zamanlama Tahminleri Perakende Perakende İnşaat Süresi 24 ay Perakende Pazarlama Süresi 24 ay Proje Nakit Akış Süresi 10 yıl Ofis Ofis İnşaat Süresi 24 ay Ofis Pazarlama Süresi 24 ay Proje Nakit Akış Süresi 10 yıl 17

18 Gider ve Maliyetler Toplam Geliştirme Maliyeti $ Perakende Geliştirme Maliyetleri $ Perakende Direkt İnşaat Maliyeti $ Perakende Dolaylı İnşaat Maliyeti $ Diğer maliyetler $ Ofis Geliştirme Maliyetleri $ Ofis Direkt İnşaat Maliyeti $ Ofis Dolaylı İnşaat Maliyeti $ Diğer maliyetler $ Gelir Tahminleri Perakende Perakende Kira Gelirleri $ p.a. AVM dönem sonu değeri $ Kira Artışı 3,0% p.a. Ofis Ofis Kira Gelirleri $ p.a. Ofis dönem sonu değeri $ Kira Artışı 3,0% p.a. Finansal Öngörüler Perakende İskonto Oranı 10,50% Risksiz oran 6,00% 10 yıllık Eurobond faizi Düşük likitide riski 1,50% Gayrimenkul likidite oranı Operasyonel riskler 3,00% Operasyonel ve yönetim riski Ofis İskonto Oranı 10,50% Risksiz oran 6,00% 10 yıllık Eurobond faizi Düşük likitide riski 1,50% Gayrimenkul likidite oranı Operasyonel riskler 3,00% Operasyonel ve yönetim riski 18

19 Gelirler Ofis Gelirleri Kiralanabilir alan (m²) Yıllık gelir Toplam 857 $ AVM Gelirleri Kiralanabilir alan (m²) Yıllık Gelir Toplam $

20 Nakit Akışı- Perakende(.000 US$) Gelirler Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM AVM kira gelirleri $0 $0 $0 $4.282 $4.410 $4.542 $4.679 $4.819 $4.964 $5.113 $ AVMdönem sonu değeri $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $ $ TOPLAM GELİRLER $0 $0 $0 $4.282 $4.410 $4.542 $4.679 $4.819 $4.964 $ $ MALİYETLER Perakende Geliştirme Maliyetleri Perakende Direkt İnşaat Maliyeti $1.476 $5.904 $7.380 $ Perakende Dolaylı İnşaat Maliyeti $308 $387 $593 $557 $387 $397 $406 $417 $427 $437 $4.316 Diğer maliyetler $89 $315 $399 $28 $19 $20 $20 $21 $21 $22 $954 TOPLAM GİDER&MALİYETLER $1.873 $6.605 $8.372 $584 $407 $417 $427 $437 $448 $459 $ NAKİT AKIŞI - $ $ $8.372 $3.697 $4.003 $4.126 $4.252 $4.382 $4.515 $ $ KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI - $ $ $ $ $ $ $771 $3.610 $8.126 $ NBD $ Nakit Akışı-Ofis(.000 US$) GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM Toplam kira gelirleri $0 $0 $0 $166 $171 $176 $181 $187 $192 $198 $1.272 Proje dönem sonu değeri $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $1.927 $1.927 TOPLAM GELİRLER $0 $0 $0 $166 $171 $176 $181 $187 $192 $2.125 $3.200 GİDERLER Ofis Direkt İnşaat Maliyeti $56 $225 $281 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $563 Ofis Dolaylı İnşaat Maliyeti $46 $50 $50 $61 $49 $50 $50 $50 $49 $49 $506 Diğer maliyetler $5 $14 $17 $3 $2 $2 $3 $3 $2 $2 $53 TOPLAM GİDERLER $108 $289 $348 $64 $52 $52 $53 $53 $52 $52 $1.123 CASH FLOW -$108 -$289 -$348 $102 $119 $124 $129 $134 $141 $2.074 $2.077 CUMULATIVE CASH FLOW -$108 -$397 -$745 -$643 -$524 -$400 -$271 -$138 $3 $2.077 NBD $621 20

21 Özet Tablo Perakende NBD $ Ofis NBD $ Toplam $ %40 Torunlar Hissesi $

22 11 SONUÇ Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir: Gelir İndirgeme Yöntemine %100 ağırlık verilmiştir Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: TL $ Gayrimenkul Değeri: TL $ Torunlar GYO %40 Hisse Değeri: TL $ Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-Euro = 1,9217,-TL olarak kabul edilmiştir. Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; bölgede yer alan mevcut alışveriş merkezlerinin kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi sayılarının incelenmesi sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: Gelirler Öngörülen Ortalama Ofis Kira Gelirleri Kiralanabilir alan Aylık Öngörülen Ortalama Kira Yıllık gelir (USD) (m²) Geliri (USD) Toplam 857 $ $16,1 Öngörülen Ortalama AVM Gelirleri Kiralanabilir alan (m²) Yıllık Gelir (USD) Aylık Öngörülen Ortalama Kira Geliri (USD) Toplam $ $25,5 Söz konusu gayrimenkulün üzerine geliştirilmesi planlanan proje ile gelecekte gelir getirecek bir gayrimenkul olmasından dolayı, gelir indirgeme yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir. Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün, 30 Haziran 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle belirlenmiştir: ,-TL OTUZ ALTI MİLYON DOKUZ YÜZ YETMİŞ BEŞ BİN YÜZ YİRMİ BİR TÜRK LİRASI KDV DAHİL DEĞER: TL Torunlar GYO A.Ş. nin projedeki hasılat paylaşımı oranı %40 tır. Değerlemeye konu gayrimenkuldeki Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin hasılat paylaşımlı piyasa değeri TL (On Dört Milyon Yedi Yüz Doksan Bin Kırk Sekiz Türk Lirası), yani USD dir. KDV dahil değeri ise TL dir. İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır. Raporu Hazırlayan Muammer EMANET Şehir Plancısı Değerleme Uzmanı Raporu Kontrol Eden Cem DEMİRÖZ İşletme Sorumlu Değerleme Uzmanı 22

23 Ekler : Bölge haritası Uydu görüntüsü Tapu takyidat yazıları 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Fotoğraflar (5 sayfa) Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans örneği TTA-Samsun Belediyesi arasındaki işletme sözleşmesi fotokopisi 23