YÖNETİCİ ÖZETİ. Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Dayanak Sözleşmesi. 02 Aralık 2013 tarih ve kayıt no lu Raporlama Süresi

Transkript

1 YÖNETİCİ ÖZETİ Değerlemeyi Talep Eden Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Dayanak Sözleşmesi 02 Aralık 2013 tarih ve kayıt n lu Raprlama Süresi 4 iş günü Değerlenen Mülkiyet Hakları Tam / hisseli mülkiyet Raprun Knusu Pazar değeri tespiti Rapr Tarihi 23 Aralık 2013 Değerleme Knusu Gayrimenkulün Merkez Mahallesi, 256 ada 2, 3 ve 4 n lu parseller, 257 ada 1 n lu parsel, 258 ada 1 n lu parsel, 262 ada Adresi 1 n lu parsel ile 264 ada 1 n lu parsel, Arifiye / SAKARYA Sakarya İli, Arifiye İlçesi, Arifiye Mahallesi nde knumlu Tapu Bilgileri Özeti tplam 7 adet parsel (Bkz. Rapr - Mülkiyet Durumu) Sahibi Bkz. Rapr - Mülkiyet Durumu Hâlihazırda 264 ada 1 n lu parsel üzerinde taşınabilir Mevcut Kullanıcı niteliğe sahip çk sayıda knteyner bulunmaktadır. Diğer parseller ise bş durumdadırlar. Taşınmazlar üzerinde herhangi bir iptek, haciz veya Tapu İncelemesi kısıtlayıcı şerh bulunmamaktadır. İmar Durumu Bkz. Rapr İmar Durumu Parsellerin Tplam Yüzölçümü ,22 m 2 Parsellerdeki Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin Hissesine Düşen Alanın Tplam Yüzölçümü En İyi ve En Verimli Kullanımı ,02 m 2 Üzerlerinde bünyesinde ticari üniteleri barındıran knut prjesi geliştirilmesidir. Kullanılan Yöntemlere Göre Parsellerdeki Yeşil GYO A.Ş. Hisseleri İçin Takdir Olunan Değerler (KDV hariç) Rapru Hazırlayanlar Emsal Karşılaştırma ,-TL ,-USD ,-Eur Gelir İndirgeme ,-TL ,-USD ,-Eur Nihai Snuç ,-TL ,-USD ,-Eur Srumlu Değerleme Uzmanı İsmail KİLİMCİ (SPK Lisans Belge N: ) Srumlu Değerleme Uzmanı Ercan BİLGEN (SPK Lisans Belge N: ) RAPOR NO: 2013/7985

2 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1. RAPOR BİLGİLERİ ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER a) Şirket bilgileri b) Müşteri bilgileri DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI UYGUNLUK BEYANI TAŞINMAZLARIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER a) Mülkiyet durumu b) Tapu kütüğü incelemesi c) İmar durumu incelemesi d) Taşınmazların sn üç yıllık dönemde mülkiyet ve imar durumundaki değişiklikler TAŞINMAZLARIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU a) Taşınmazların çevre ve knumu b) Parsellerin fiziksel özellikleri PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER a) En verimli ve en iyi kullanım analizi b) Mevcut eknmik kşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi c) Bölge analizi d) Piyasa bilgileri e) Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler ) DEĞERLEME SÜRECİ a) Değerleme yöntemleri b) Taşınmazların değerlemesinde kullanılan yöntemler ) PARSELLERİN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ a) Emsal karşılaştırma yöntemi ve ulaşılan snuç b) Gelir indirgeme yöntemi ve ulaşılan snuç c) Değerleme uzmanı görüşü ) SONUÇ RAPOR NO: 2013/7985

3 1. RAPOR BİLGİLERİ RAPORU TALEP EDEN : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Merkez Mahallesi, 256 ada 2, 3 ve 4 n lu parseller, 257 ada 1 n lu parsel, 258 ada 1 n lu parsel, 262 ada 1 n lu parsel ile 264 ada 1 n lu parsel, Arifiye / SAKARYA DAYANAK SÖZLEŞMESİ : 02 Aralık 2013 tarih ve kayıt n lu MÜŞTERİ NO : 621 RAPOR NO : 2013/7985 EKSPERTİZ TARİHİ : 18 Aralık 2013 RAPOR TARİHİ : 23 Aralık 2013 RAPORUN KONUSU :.Bu rapr, yukarıda adresi belirtilen 7 adet parseldeki Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hisselerinin pazar değerlerinin tespitine yönelik larak hazırlanmıştır. RAPORU HAZIRLAYANLAR : İsmail KİLİMCİ (Srumlu Değerleme Uzmanı) Ercan BİLGEN (Srumlu Değerleme Uzmanı) Bu rapr, Sermaye Piyasası Kurulu nun Seri VIII, N: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile Kurul un tarih ve 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raprlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır RAPOR NO: 2013/7985

4 2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.a) Şirket bilgileri ŞİRKETİN ÜNVANI : Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Büyükdere Caddesi, Akçam Skak, N: 17/1, 4.Levent / İSTANBUL TELEFON NO : +90 (212) FAALİYET KONUSU KURULUŞ TARİHİ : 07 Temmuz 2003 SERMAYESİ : Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul prjeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raprları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve prblemli durumlarda görüş rapru vermektir. : ,-TL TİCARET SİCİL NO : KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ NİN TARİH VE NO.SU : 10 Temmuz 2003 / 5838 Nt: Şirket, 12 Eylül 2003 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi ne alınmış; 08 Mart 2010 tarihinde de Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından gayrimenkul, gayrimenkul prjesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir RAPOR NO: 2013/7985

5 2.b) Müşteri bilgileri ŞİRKETİN ÜNVANI : Yeşil GYO A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Yeşil Plaza, Yılanlı Ayazma Ylu, N: 15, Kat: 18, Cevizlibağ - Zeytinburnu / İSTANBUL TELEFON NO : +90 (212) FAKS NO : +90 (212) KURULUŞ TARİHİ : ÖDENMİŞ SERMAYESİ : ,-TL HALKA AÇIKLIK : % 26,99 FAALİYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım rtaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dâhilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul prjelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli prjeleri gerçekleştirmek üzere adi rtaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş lup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRİMENKULLER : Tekirdağ İli, Merkez İlçesi, Barbars Köyü, Tavanlıçeşme Mevkii, G18b10d2d pafta, ve 1 n'lu 3 parsel (8.166,05 m² yüzölçümlü arsa), İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Yeşilkent Mahallesi, 2945 ada, 24, 37, 38 ve 49 n lu parsellerde inşâ edilmekte lan Innvia 4. Etap Prjesi, İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Güzelce Mahallesi, 19 IV pafta, 444 ada, 2 parselde inşâ edilmekte lan Güzelşehir Prjesi ndeki alışveriş merkezinde 12 adet natamam iş yeri, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Yeşilkent Mahallesi, 2949 ada, 7 nlu parsellerde yer alan 1. etapta tplam 94 adet daire, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 8 n lu parselde inşâ edilen Innvia Prjesi 1. etaptaki m² kullanım alanlı kreş binasında % 70 pay, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 7 n lu parselde inşâ edilen Innvia Prjesi 1. etapta (771 m² kullanım alanlı) 6 adet ticari ünite, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşâ edilmekte lan Innvia Prjesi 2. etapta 152 adet fis ünitesi ve 27 adet AVM ünitesinden luşan tplam ,19 m² kullanım alanlı tplam 179 adet ticari ünite, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerdeki Innvia Prjesi 2. etapta 49 adet bağımsız bölümlü tplam m² kullanım alanlı çarşı, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 35 n lu parsel üzerinde geliştirilen Innvia Prjesi 3. etapta adet daire ve 77 adet ticari ünite, Kcaeli İli, Körfez İlçesi, Belen Köyü, tplam 20 adet parsel (Tplam m² yüzölçümlü arsalar), Sakarya İli, Arifiye İlçesi, tplam 7 adet parsel, Innvia 1. etapta yer alan tplam 10 adet iş yeri, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 n lu parsellerdeki Innvia Prjesi 2. etapta tplam adet daire RAPOR NO: 2013/7985

6 3. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI Bu rapr, müşterinin talebi üzerine adresi 3. sayfada belirtilen 7 adet parseldeki Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne ait hisselerin tplam pazar değerlerinin tespitine yönelik larak hazırlanmıştır. Müşteri talebinin rapra getirdiği herhangi bir sınırlama yktur. Pazar değeri: Bir mülkün, uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zrlama lmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili larak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir. - Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her knuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin larak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım - satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz ranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 4. UYGUNLUK BEYANI Bilgimiz ve inançlarımız dğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz: 1. Raprumuz Sermaye Piyasası Kurulu nun ilgili tebliğinin srumluluk, bağımsızlık, işin kabulü ve devri, mesleki özen ve titizlik, sır saklama yükümlülüğü ilke ve kurallarına uygun şekilde hazırlanmaktadır. Şirketimizde Kalite Güvence Sistemi uyarınca bu ilke ve kuralların denetimi yapılmaktadır. 2. Raprda sunulan bulgular sahip lduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde dğrudur. 3. Raprda belirtilen analizler ve snuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve kşullarla kısıtlı lup kişisel, tarafsız ve önyargısız prfesynel analiz, fikir ve snuçlardan luşmaktadır. 4. Değerleme knusunu luşturan mülkle ilgili larak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır. 5. Bu görevle ilgili larak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine snuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış snuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla dğrudan ilgili snraki bir layın meydana gelmesine bağlı değildir. 6. Değerleme ahlaki kural ve perfrmans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 7. Raprlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir. 8. Bu raprun knusu lan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü knusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır. 9. Raprda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raprun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır RAPOR NO: 2013/7985

7 5. TAŞINMAZLARIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER 5.a) Mülkiyet durumu İLİ İLÇESİ MAHALLESİ NİTELİĞİ : Sakarya : Arifiye : Arifiye : Arsa SIRA NO SAHİBİ MEVKİİ PAFTA ADA PARSEL PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ PARSELDEKİ YEŞİL GYO A.Ş. NİN HİSSESİNE DÜŞEN ALANIN YÜZÖLÇÜMÜ YEVMİYE NO CİLT/ SAYFA NO TAPU TARİHİ Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.30469/45469 Orhan ATTİOĞLU /45469 Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Canbağlu G24C03D1C ,38 609, / Canbağlu G24C03D1C ,38 609, / Dmbay kuyusu G24C03D1C ,38 609, / Canbağlu , , / Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Dnbay kuyusu , , / Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Dnbay kuyusu G24C03D1C , , / Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. --- G24C03D1C , , / TOPLAM , , RAPOR NO: 2013/7985

8 5.b) Tapu kütüğü incelemesi Ekte yer alan TAKBİS kayıtları üzerinde yapılan incelemelerde rapr knusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir iptek, haciz ve kısıtlayıcı şerh bulunmadığı belirlenmiştir. Tapu kayıtları incelemesi itibariyle rapr knusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım rtaklığı prtföyünde bulunmalarında herhangi bir sakınca lmadığı görüş ve kanaatindeyiz. 5.c) İmar durumu incelemesi Sakarya İli, Arifiye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde değerlemeye knu taşınmazların tasdik tarihli, 1/1000 Ölçekli Arifiye Revizyn Uygulama İmar Planı paftasında belirtilen imar durumları aşağıdaki şekildedir. SIRA NO PAFTA ADA PARSEL LEJANTI YAPILAŞMA ŞARTLARI 1 G24C03D1C Knut Alanı 2 G24C03D1C Knut Alanı 3 G24C03D1C Knut Alan Knut Alanı Kısmen Knut Alanı Kısmen Ticaret Alanı 6 G24C03D1C Knut Alanı 7 G24C03D1C Knut Alanı İnşaat Nizamı: Ayrık Taban Alanı Katsayısı (TAKS): 0,30 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0,60 Bina Yüksekliği (h max ): 6,50 m İnşaat Nizamı: Ayrık Taban Alanı Katsayısı (TAKS): 0,30 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0,60 Bina Yüksekliği (h max ): 6,50 m İnşaat Nizamı: Ayrık Taban Alanı Katsayısı (TAKS): 0,30 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0,60 Bina Yüksekliği (h max ): 6,50 m İnşaat Nizamı: Ayrık Taban Alanı Katsayısı (TAKS): 0,40 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0,80 Bina Yüksekliği (h max ): 6,50 m İnşaat Nizamı: Ayrık Taban Alanı Katsayısı (TAKS): 0,30 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0,60 Bina Yüksekliği (h max ): 6,50 m İnşaat Nizamı: Ayrık Taban Alanı Katsayısı (TAKS): 0,30 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0,60 Bina Yüksekliği (h max ): 6,50 m İnşaat Nizamı: Ayrık Taban Alanı Katsayısı (TAKS): 0,30 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0,60 Bina Yüksekliği (h max ): 6,50 m RAPOR NO: 2013/7985

9 İmar durumu incelemesi itibariyle rapr knusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım rtaklığı prtföyünde bulunmalarında herhangi bir sakınca lmadığı görüş ve kanaatindeyiz. Nt: Taban Alanı Katsayısı (TAKS) : Yapının taban alanının parsel alanına ranından elde edilen sayıdır. Taban alanı, yapının parsel içinde plan ve yönetmelik hükümlerine göre düzenlenmiş zeminde kaplayacağı alandır. Işıklıklar, eklentiler (müştemilat) bu alana katılmaz. Katlar Alanı Katsayısı (KAKS) : Yapının bütün katlardaki alanları tplamının parsel alanına ranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bdrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan snraki alanları tplamıdır. 5.d) Taşınmazların sn üç yıllık dönemde mülkiyet ve imar durumundaki değişiklikler Yapılan incelemelerde sn 3 yıl içerisinde rapra knu taşınmazların mülkiyet ve imar durumlarında herhangi bir değişiklik lmadığı belirlenmiştir. 119 ada 1 parsel, 120 ada 1 parsel, 7764 ve 7765 n lu parsellere tarihinde yapılan imar işlemi ile rapr knusu 256 ada 2, 3 ve 4 parseller, 256 ada 4 parsel, 257 ada 1 parsel, 258 ada 1 parsel, 262 ada 1 parsel ve 264 ada 1 parsel luşmuştur RAPOR NO: 2013/7985

10 6. TAŞINMAZLARIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU 6.a) Taşınmazların çevre ve knumu Değerlemeye knu taşınmazlar, Sakarya İli, Arifiye İlçesi, Merkez Mahallesi nde knumlu 256 ada, 2, 3 ve 4 n lu parseller, 257 ada, 1 n lu parsel, 258 ada, 1 n lu parsel, 262 ada, 1 n lu parsel ile 264 ada, 1 n lu parseldir. Hâlihazırda 264 ada 1 n lu parsel üzerinde taşınabilir niteliğe sahip çk sayıda knteyner bulunmaktadır. Diğer parseller ise bş durumdadırlar. Yakın çevrede rta gelir seviyesine sahip aileler tarafından mesken larak kullanılan 3 4 katlı knut siteleri ve binalar ile benzer özelliklere sahip bş parseller bulunmaktadır. Knumları, ulaşım rahatlığı, mevcut imar durumları, mesken larak tercih edilen bir bölgede knumlanmaları ve bölgenin tamamlanmış altyapısı taşınmazların değerlerini lumlu yönde etkilemektedir. Taşınmazlar, Sakarya Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadırlar. Taşınmazların bazı nktalara yaklaşık uzaklıkları : Atatürk Caddesi : 150 m E-80 (TEM) Otylu... : 2,5 km D100 (E-5) Karaylu.... : 5 km Sakarya... : 10 km Kcaeli..... : Sabiha Gökçen Havalimanı..... : İstanbul (Zincirlikuyu)... : 40 km 110 km 145 km RAPOR NO: 2013/7985

11 6.b) Parsellerin fiziksel özellikleri Parsellerin yüzölçümleri ve Yeşil GYO A.Ş. hissesine düşen miktarları aşağıdadır. SIRA NO PAFTA ADA PARSEL PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ PARSELDEKİ YEŞİL GYO A.Ş. NİN HİSSESİNE DÜŞEN ALANINI YÜZÖLÇÜMÜ 1 G24C03D1C ,38 609,38 2 G24C03D1C ,38 609,38 3 G24C03D1C ,38 609, , , , ,96 6 G24C03D1C , ,60 7 G24C03D1C , ,10 TOPLAM , ,22 Düz ve eğimsiz bir tpgrafik yapıya sahiptirler. Parsellerin sınırları kısmen yllarla belirlidir. Üzerlerinde yapılaşmaya engel herhangi bir unsur bulunmamaktadır. Üzerleri ham tpraktır. Bölge 1. derece deprem bölgesinde kalmaktadır. Bölgede altyapı tamdır RAPOR NO: 2013/7985

12 7. PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 7.a) En verimli ve en iyi kullanım analizi Sermaye Piyasası Kurulu nun Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) Hakkındaki Tebliği ne göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı; bir mülkün fiziki larak uygun lan, yasalarca izin verilen, finansal larak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değeri getirecek en lası kullanımıdır şeklindedir. Bu tanımdan hareketle rapr knusu parsellerin knumları, büyüklükleri, fiziksel özellikleri ve imar durumları dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım seçeneğinin üzerlerinde "bünyesinde ticari üniteleri barındıran knut prjesi" geliştirilmesi lacağı görüş ve kanaatine varılmıştır. 7.b) Mevcut eknmik kşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi Bilindiği üzere Ülkemizde gayrimenkul sektörü 2004 yılı başından itibaren hızlı gelişme dönemine girmiştir. Knut piyasası ile başlayan gelişme ardından ticari gayrimenkul piyasalarını da kapsamaya başlamıştır. Eknmide sağlanan iyileşme ve istikrar ile AB tam üyelik sürecinin yarattığı uygun kşullar sektörde kurumsallaşmayı geliştirmiş ve knut finansman sistemi mdelinin uygulanmasına lanak sağlanmıştır. Yabancı sermaye yatırımcılarının ilgisi de sektörün nitelik ve standartlarını yükseltmiştir. Sektördeki gelişme büyük şehirlerden başlamış ve diğer şehirlere dğru kaymıştır. Sn 4 yıllık süre byundaki satın alma gücündeki yükseliş ve gerekse alternatif yatırım enstrümanlarının düşük getirisi gayrimenkul sektöründe beklenen canlanmayı sağlamıştır yılları arasındaki zaman diliminde gayrimenkul değerlerindeki artış ranı enflasynun üzerinde gerçekleşmiş ve kira gelirlerinde ise önemli artışlar lmuştur. Gayrimenkul sektörü eknmik ve siyasi dalgalanmalardan en çabuk etkilenen sektörlerin başında gelmektedir yılı içerisinde ve 2008 yılının 9 aylık döneminde yurtiçinde ve yurtdışında yaşanan ufak çaplı eknmik ve siyasi dalgalanmalar ve özellikle knut arzının hızlı artışıyla birlikte talep yönünde azalma luşmuştur. Talebin azalmasıyla birlikte gayrimenkul değerlerindeki artış yavaşlamış ve hatta bazı bölgelerde durağan seyretmiştir yılının sn çeyreğinde ve yıllarının tamamında glbal finansal kriz etkilerini göstermiş ve gayrimenkule lan talep azalmıştır yılının tamamı ve 2014 yılının ilk yarısı için öngörümüz, glbal eknmik krizin etkilerini sürdüreceği, gayrimenkule lan talebin durağan seyredeceği, değerlerde ciddi bir artış lmayacağı şeklindedir RAPOR NO: 2013/7985

13 7.c) Bölge analizi Arifiye İlçesi Sakarya İli nin bir ilçesidir. Hanlı ve Nehirkent beldeleri birleştirilerek gün ve Sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe giren 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun gereğince Arifiye İlçesi kurulmuştur 2012 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre tplam nüfusu tür. Türkiye demir yllarını İstanbul'dan Anadlu'ya bağlamakta ve ayrıca tban geçişini sağlamaktadır. Bu bakımdan ulaşıma katkısı önem arz etmektedir. Geçim kaynakları tarım ve sanayidir. 7.d) Piyasa bilgileri Yakın çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Arsalar : 1. Taşınmazlara yakın mesafede knumlu, m² yüzölçümlü, Knut Alanı lejantına ve Taban Alanı Katsayısı (TAKS): 0,30 Katlar Alanı Katsayısı (KAKS): 0,60 yapılaşma hakkına sahip parsel ,-TL bedelle satılıktır. (m² birim değeri ~ 240,-TL) İlgili tel. / Dörtyüz Emlak: Taşınmazlara yakın mesafede knumlu, m² yüzölçümlü, Knut Alanı lejantına ve Taban Alanı Katsayısı (TAKS): 0,30 Katlar Alanı Katsayısı (KAKS): 0,60 yapılaşma hakkına sahip parsel ,-TL bedelle satılıktır. (m² birim değeri ~ 295,-TL) İlgili tel.: Taşınmazlara yakın mesafede knumlu, tplam 841 m² yüzölçümlü, Knut Alanı lejantına ve Taban Alanı Katsayısı (TAKS): 0,30 Katlar Alanı Katsayısı (KAKS): 0,60 yapılaşma hakkına sahip 3 adet parsel ,-TL bedelle satılıktır. (m² birim değeri ~ 370,-TL) İlgili tel.: Taşınmazlara yakın mesafede knumlu, m² yüzölçümlü, Knut Alanı lejantına ve Taban Alanı Katsayısı (TAKS): 0,30 Katlar Alanı Katsayısı (KAKS): 0,60 yapılaşma hakkına sahip parsel ,-TL bedelle satılıktır. (m² birim değeri ~ 235,-TL) İlgili tel.: RAPOR NO: 2013/7985

14 Satılık knut ve dükkânlar 1. Taşınmazlara yakın mesafede ve site içerisinde yer alan bir blğun 3. nrmal katında yer alan brüt 115 m 2 kullanım alanına sahip dairenin satış değeri ,-TL dir. (m 2 satış değeri 1.000,-TL) İlgili tel.: Taşınmazlara yakın mesafede ve site içerisinde yer alan bir blğun 2. nrmal ve çatı katlarında yer alan brüt 145 m 2 kullanım alanına sahip dubleks dairenin satış değeri ,-TL dir. (m 2 satış değeri ~ 965,-TL) İlgili tel.: Taşınmazlara yakın mesafede ve site içerisinde yer alan bir blğun zemin ve 1. nrmal katlarında yer alan brüt 125 m 2 kullanım alanına sahip dubleks dairenin satış değeri ,-TL dir. (m 2 satış değeri 960,-TL) İlgili tel.: Taşınmazlara yakın mesafede yer alan bir binanın 2. nrmal ve çatı katlarında yer alan brüt 140 m 2 kullanım alanına sahip dubleks dairenin satış değeri ,-TL dir. (m 2 satış değeri ~ 1.035,-TL) İlgili tel.: Satılık dükkânlar 1. Arifiye merkezde yer alan, cadde cepheli, brüt 270 m 2 kullanım alanına sahip dükkânın satış değeri ,-TL dir. (m 2 satış değeri ~ 3.335,-TL) İlgili tel.: Arifiye merkezde yer alan, cadde cepheli, brüt 101 m 2 kullanım alanına sahip dükkânın satış değeri ,-TL dir. (m 2 satış değeri ~ 3.960,-TL) İlgili tel.: Taşınmazlara yakın mesafede ve E-5 (D100) Yanylu na cepheli, brüt 70 m 2 kullanım alanına sahip dükkânın satış değeri ,-TL dir. (m 2 satış değeri ~ 2.430,-TL) İlgili tel.: Nt: Emsallerin tümünde pazarlık payı mevcuttur RAPOR NO: 2013/7985

15 7.e) Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler Olumlu etkenler: Knumları, Ulaşım klaylığı, Mevcut imar durumları, Mesken larak tercih edilen bir bölgede knumlanmaları, Tamamlanmış altyapı. Olumsuz etkenler: 256 ada 4 n lu parselin hisseli lması, Glbal sermaye piyasalarında yaşanan kriz nedeniyle gayrimenkule lan genel talebin azalmış lması. 8) DEĞERLEME SÜRECİ 8.a) Değerleme yöntemleri Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı yöntemleri kullanılır. Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmelidir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı mülk fiyatlarını pazarın belirlediğini kabul eder. Pazar değeri de bu nedenle pazar payı için birbirleriyle rekabet halinde lan mülklerin pazar fiyatları üzerinde bir çalışma gerçekleştirilerek hesaplanır. Gelir indirgeme yaklaşımı nda pazar değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. Bu yöntemde mülkün gelecekte luşacak kazanç beklentilerinin yarattığı değerin (gelir akışları) bugünkü değerlerinin tplamına eşit lacağını öngörür. Gelir indirgeme, gelecekteki tahmini gelirlerin şu anki değerini göz önünde bulunduran işlemleri içerir. Maliyet yaklaşımı nda, arsa üzerindeki yatırım maliyetlerinin amrtize edildikten (herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklenmesi, aşınma payının tplam maliyetten çıkarılması) snra arsa değerine eklenmesi ile gayrimenkulün değeri belirlenmektedir. 8.b) Taşınmazların değerlemesinde kullanılan yöntemler Bu çalışmamızda parsellerin pazar değerlerinin tespitinde emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yöntemleri kullanılmıştır. Maliyet yaklaşımı yöntemi ise, gelir indirgeme yönteminde ele alınan geliştirme prjesinin maliyetinin hesaplanmasında uygulanmıştır RAPOR NO: 2013/7985

16 9) PARSELLERİN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 9.a) Emsal karşılaştırma yöntemi ve ulaşılan snuç Bu yöntemde parsellerin bulunduğu bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış / satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerlerini etkileyebilecek faktörler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve knu parseller için m² birim değerleri belirlenmiştir. Bulunan emsaller knum, büyüklük, görülebilirlik, fiziksel özellikler, imar durumu ve altyapı imkânları gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılmış; ayrıca fisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Satılık arsaların analizi Piyasa bilgileri bölümünde belirtilen arsa emsallerinin m 2 satış değerleri sırasıyla 240, 295, 370 ve 235,-TL dir. Emsallerin satış değerinde % 20 ranında pazarlık payı lacağı öngörülmüştür. Buna göre rtalama emsal; ( ) x 0,80 230,-TL larak hesaplanmıştır. 4 Nt: Ortalama emsal hesabından hareketle; 258 ada 1 n lu parsele imar durumu göz önüne alınarak m 2 birim değeri larak 240,-TL, 257 ada 1 n lu parsele yapılaşma şartları göz önüne alınarak m 2 birim değeri larak 260,-TL, 262 ada 1 n lu parsele büyüklüğü, 256 ada 4 n lu parsele ise hisseli lması göz önüne alınarak m 2 birim değeri larak 220,-TL takdir edilmiştir. Ulaşılan snuç: Piyasa bilgileri, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle rapr knusu parsellerin knumları, büyüklükleri, fiziksel özellikleri, hisseli lmaları ve mevcut imar durumları dikkate alınarak takdir lunan m² ve tplam pazar değerleri aşağıda tabl halinde sunulmuştur. SIRA NO ADA PARSEL PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ PARSELDEKİ YEŞİL GYO A.Ş. NİN HİSSESİNE DÜŞEN ALANIN YÜZÖLÇÜMÜ M² BİRİM DEĞERI (TL) YUVARLATILMIŞ TOPLAM PAZAR DEĞERI (TL) ,38 609, ,38 609, ,38 609, , , , , , , , , TOPLAM , , RAPOR NO: 2013/7985

17 9.b) Gelir indirgeme yöntemi ve ulaşılan snuç Gelir indirgeme yöntemi ile arsa değerine ulaşmak için, arsa maliyetinin, arazi üzerinde gerçekleştirilen prjedeki geliştirme maliyetinin İndirgenmiş Nakit Akımları yöntemiyle (İNA) hesaplanan bugünkü finansal değeri ile satış hasılatının yine İNA yöntemiyle hesaplanan bugünkü finansal değerleri arasındaki farka eşit lacağı varsayılmıştır. İNA yöntemi, taşınmazın değerinin gelecek yıllarda üreteceği serbest nakit akımlarının bugünkü değerleri tplamına eşit lacağını öngörür. Prjeksiynlardan elde edilen nakit akımları eknminin, sektörün ve taşınmazın risk seviyesine uygun bir isknt ranı ile bugüne indirgenerek taşınmazın değeri bulunur. Bu kabullerden hareketle nakit akımları hesaplanmasında aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır. I - Prje geliştirme maliyetinin bugünkü finansal değeri II - Prje hasılatının bugünkü finansal değeri Prje hakkında genel kabuller ADA NO İmar durumuna göre parsel üzerinde geliştirilebilecek lan prjenin genel hatları aşağıdaki şekilde lacaktır: Rapr knusu parsellerdeki Yeşil GYO A.Ş. nin hissesine düşen arsa miktarı ,22 m 2 dir. PARSEL NO PARSELDEKİ YEŞİL GYO A.Ş. NİN HİSSESİNE DÜŞEN ALANIN YÜZÖLÇÜMÜ YAPILAŞMA ŞARTI YAKLAŞIK TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) ,38 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0, ,38 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0, ,38 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0, ,42 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0, ,96 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0, ,60 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0, ,10 Katlar Alanı katsayısı (KAKS): 0, TOPLAM Parsel üzerinde inşa edilecek lan blkların az katlı yapılar lmaları ve kısmen müstakil kullanılmalarından dlayı rtak alan lmayacağı ve eklentili brüt şekilde satışlarının gerçekleşeceği kabul dilmiştir. Buna göre tplam inşaat alanının tamamı satılabilir alan kabul edilmiştir. Tplam satılabilir alanın % 10 luk kısmının ticari ünitelerden, kalan % 90 lık kısmının ise knutlardan luşacağı kabul edilmiştir. Prje inşaatının 2016 yılında tamamlanması planlanmaktadır RAPOR NO: 2013/7985

18 I - PROJE GELİŞTİRME MALİYETİNİN BUGÜNKÜ FİNANSAL DEĞERİ Varsayımlar ve kabuller: İnşaat Maliyeti: - Gayrimenkul prjesini geliştirme maliyetinin hesabında maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. - Bu yöntemde planlanan prjenin geliştirme m² bedeli, prjenin yapılış tarzı ve nitelikleri dikkate alınarak saptanmıştır. Çalışmalarımızda inşaat piyasası güncel rayiçleri esas alınmıştır. - Prjede inşa edilecek lan blkların yapı sınıfının kat yükseklikleri baz alınarak yapı sınıfı III/A ve m² maliyeti ise 490,-TL larak alınmıştır. Müteahhitlik kârı ve diğer masraflar da dâhil rtalama brüt inşaat maliyeti 2013 yılı için 625,-TL/m² (~ 300,-USD) larak belirlenmiştir. - Gelir indirgeme yönteminde inşaat maliyetinin 2014 ve 2015 yılları için % 4 ranında artacağı öngörülmüştür. - Tplam inşaat alanı m 2 dir. İnşaatın Gerçekleşme Oranı : İnşaat işlerinin yıllara göre aşağıdaki ranlar ile gerçekleşeceği varsayılmıştır. İNŞAAT DÖNEMLERİ İnşaat gerçekleşme ranı % 5 % 55 % 40 Makreknmik Büyüklükler : A.B.D. Yıllık Enflasyn Oranı (CPI) varsayımları ekteki tablda sunulmuştur. İsknt Oranı : Gelecekte elde edilecek nakit akımları belirsiz lduğu için tahmini nakit akımları belli bir risk içeren bir ranla isknt edilir. Değerlenen varlıkların risklerine bağlı larak % aralığında nminal isknt ranlarının kullanılması makul görünmektedir. Maliyet Paylaşımı : Yeşil GYO A.Ş. nin tplam maliyetin tamamını finanse edeceği varsayılmıştır. Ulaşılan değer: Yukarıdaki varsayımlar ve kabuller altında yapılan ve snuçları ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları tablsunda sunulan analiz snucunda knut prjesi geliştirme maliyetinin bugünkü tplam finansal değeri ,-USD (~ ,-TL) (*) larak bulunmuştur. (*) Rapr tarihi itibariyle 1,-USD = 2,0785 TL larak alınmıştır RAPOR NO: 2013/7985

19 II - PROJENİN BUGÜNKÜ FİNANSAL DEĞERİ Varsayımlar ve kabuller: Satış Değeri ve Satılabilir Alan: - Prjenin bugünkü finansal değerinin bulunmasında bu alanların tamamının satılacağı varsayımı ile satış gelirleri dikkate alınmıştır. - Piyasa bilgileri bölümünde belirtilen knut emsallerinin m² satış değerleri sırasıyla; 1.000, 965, 960 ve 1.035,-TL dir. Dükkân emsallerin m² satış değerleri ise sırasıyla; 3.335, ve 2.430,-TL dir. - Emsallerin satış değerlerinde % 10 ranında pazarlık payının labileceği öngörülmüştür. - Rapr knusu taşınmazların şerefiyesi, yeni inşa ediliyr lmaları bakımından emsallere göre % 15 daha fazladır. Knut emsallerinin analizi: x 0,90 x 1, ,-TL (~ 495,-USD) 4 Dükkân emsallerinin analizi: x 0,90 x 1, ,-TL (~ 1.615,-USD) larak belirlenmiştir. 3 - Tplam satılabilir brüt alan m² dir. Bu alanın % 10 luk kısmının ticari ünitelerden, kalan % 90 lık kısmının ise knutlardan luşacağı kabul edilmiştir. - Buna göre rtalama m 2 satış değeri (495 x 0,90) + (1.615 x 0,10) 605,-USD larak belirlenmiştir. - Satış değerlerinin 2014 ve 2015 yılları için % 4 larak artacağı öngörülmüştür. Satışların Gerçekleşme Oranı: Satışların % 5 inin 2013, % 50 sinin 2014 ve kalan % 45 inin ise 2015 yılında gerçekleşeceği kabul edilmiştir. Makreknmik Büyüklükler : A.B.D. Yıllık Enflasyn Oranı (CPI) varsayımları ekteki tablda sunulmuştur. İsknt Oranı : Gelecekte elde edilecek nakit akımları belirsiz lduğu için tahmini nakit akımları belli bir risk içeren bir ranla isknt edilir. Değerlenen varlıkların risklerine bağlı larak % aralığında nminal isknt ranlarının kullanılması makul görünmektedir. Ulaşılan değer: Yukarıdaki varsayımlar altında yapılan ve snuçları ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları tablsunda sunulan analiz snucunda prjenin bugünkü tplam finansal değeri ,-USD (~ ,-TL) (*) larak bulunmuştur. (*) Rapr tarihi itibariyle 1,-USD = 2,0785 TL larak alınmıştır RAPOR NO: 2013/7985

20 Gelir indirgeme yöntemi ile ulaşılan snuç: Değerleme süreci ve yapılan hesaplamalardan hareketle prjenin satış hasılatının ve prje geliştirme maliyetinin değerlerinin farkından rtaya çıkan geliştirilmiş arsa değeri aşağıda tabl halinde sunulmuştur. PROJENİN BUGÜNKÜ TOPLAM DEĞERLERİ (TL) Prje hasılatının bugünkü tplam finansal değeri Prje geliştirme maliyeti (Fark) GELİŞTİRİLMİŞ ARSA DEĞERİ c) Değerleme uzmanı görüşü Kullanılan yöntemlere göre Yeşil GYO A.Ş. nin rapr knusu parsellerdeki hisselerinin tplam değerleri aşağıda tabl halinde listelenmiştir. DEĞERLEME YÖNTEMİ Emsal Karşılaştırma Gelir İndirgeme ULAŞILAN DEĞER ,-TL ,-TL Görüleceği üzere iki yöntemle bulunan değerler arasında fark bulunmaktadır. Gelir indirgeme yöntemi ile ulaşılan snuç, prjenin hayata geçmesi durumunda rtaya çıkacak lan geliştirilmiş arsa değeri dir. Bu nedenle söz knusu değer, rapr knusu parsellerin ulaşabileceği maksimum tplam değeri yansıtmaktadır. Ayrıca bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve prjeksiynlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir eknmiye dayalı lması gerekmektedir. Eknminin çeşitli nedenlerle rtaya çıkabilecek lumlu ya da lumsuz faktörlere bağlı larak değişkenlik arz edebilecek lması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından hareketle nihai değer larak emsal karşılaştırma yöntemi ile bulunan değerin alınması tarafımızca uygun görülmüştür. Bu görüşten hareketle değerlemeye knu taşınmazlardaki Yeşil GYO A.Ş. ne ait hisselerin tplam pazar değeri için ,-TL takdir edilmiştir RAPOR NO: 2013/7985

21 10) SONUÇ Rapr içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların (7 adet parsel) yerinde yapılan incelemelerinde knumlarına, büyüklüklerine, fiziksel özelliklerine, imar durumlarına ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz eknmik kşulları itibariyle parsellerdeki Yeşil GYO A.Ş. hisselerinin tplam pazar değeri için, ,-TL (Onüçmilynaltıyüzdksanbeşbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. ( ,-TL 2,0785 TL/USD (*) ( ,-TL 2,8400 TL/Eur (*) ,-USD) ,-Eur) Nt: 1) Rapr tarihi itibariyle; 1,-USD = 2,0785 TL ve 1,-Eur = 2,8400 TL larak alınmıştır. 2) Rapr knusu taşınmazlar satılabilirlik özelliğine sahiptirler. KDV dâhil tplam pazar değeri ,-TL,-TL dir. KDV ranı %18 larak alınmıştır. Rapra knu parsellerin sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde GYO prtföyünde bulunmalarında herhangi bir sakınca lmadığı görüş ve kanaatindeyiz. İşbu rapr, üç rijinal larak düzenlenmiştir. Bilgilerinize sunulur. 23 Aralık 2013 (Ekspertiz tarihi: 18 Aralık 2013) Saygılarımızla, Ercan BİLGEN Mimar Srumlu Değerleme Uzmanı İsmail KİLİMCİ İnşaat Mühendisi Srumlu Değerleme Uzmanı Eki: İNA tablları (2 adet) Knum krkisi ve uydu görünüşü (1 sayfa) Tapu suretleri (7 adet) TAKBİS belgeleri (7 sayfa) İmar planı örnekleri (5 sayfa) Ftğraflar (1 sayfa) Yapı yaklaşık birim maliyetleri tablsu (3 sayfa) Rapru hazırlayanları tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans belgesi örnekleri (4 sayfa) RAPOR NO: 2013/7985