YARGITAY 14. HUKUK DA RES

Transkript

1 YARGITAY 14. HUKUK DA RES E: 2006/7776 K: 2006/10511 T: fiarta BA LI SÖZLEfiME HÂSILAT K RASI SÖZLEfiMEN N FASINDA MKÂNSIZLIK OBJEKT F VE SÜBJEKT F MKANSIZLIK TARAF KUSURU HAKSIZ FES H K RACININ ZARARININ KARfiILANMASI (B.K. m. 149, 81, 96, 117, 272) Özet: Bir sözleflmenin konusunu oluflturan borcun varl flüpheli bir olay n gerçekleflmesine ba lanm fl ise o sözleflme flarta ba l sözleflme olur. Buna göre flarta ba l sözleflme ancak flart n gerçekleflmesinden itibaren hüküm ifade eder. Karfl l kl borçlar ve yükümlülükler içeren bir sözleflmede öncelikli olan yükümlülü ü yerine getirmeyen borçlu karfl taraftan borcunu ifa etmesini isteyemez. Borçluya isnat olunamayan haller nedeniyle borcun ifas mümkün olmazsa, borcun ifas yönünden imkâns zl ktan söz edilir. Ancak imkâns zl ktan söz edilebilmesi için imkâns zl n sözleflmeden sonra meydana gelmesi gerekir. E er imkâns zl k sözleflmenin yap ld s rada veya daha önce mevcut ise bu durum sözleflmenin butlan na neden olur. mkâns zl k sadece sözleflmenin taraflar için de il, ayn sözleflmeyi yapacak olan herkes için söz konusu ise buna objektif imkâns zl k, yaln z sözleflmenin taraflar ndan birinin tutumundan do muflsa buna da sübjektif imkâns zl k denilmektedir. mkâns zl k sözleflmeden sonra ve taraflardan birinin kusurundan kaynaklanm flsa buna kusurlu imkâns zl k, taraflar n kusuru olmadan meydana gelmiflse kusursuz imkâns z denilmektedir.

2 316 STANBUL BAROSU DERG S Cilt: 81 Say : 1 Y l 2007 mkâns zl n borcu sona erdiren bir sebep oldu u kuflkusuzdur. Ancak, imkâns zl n meydana gelmesinde borçlunun kusuru var ise, bunun sonuçlar ndan borçlu sorumludur. Kira hukuku uyar nca, öncelikle kiralanan yeri kullanmaya haz r olarak kirac ya teslim etmeyen ve bunun yan nda sözleflmede belirlenen di er yükümlülüklerini yerine getirmeyen ve bu nedenle sözleflmenin feshine neden olan kiralayan, sözleflmenin bu flekilde haks z olarak feshedilmesi sebebiyle kirac n n zararlar n ödemekle yükümlüdür. Davac vekili taraf ndan, daval aleyhine ve gününde verilen dilekçeler ile sözleflmenin ifas ve maddi tazminat, karfl l k dava ise kira sözleflmesinin münfesih oldu unun tesbiti istenmesi üzerine yap lan duruflma sonunda; davan n ve karfl l k davan n reddine dair verilen günlü hükmün Yarg tayca incelenmesi davac -k.daval vekili taraf ndan istenilmekle süresinde oldu u anlafl lan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün ka tlar incelenerek gere i düflünüldü: KARAR Dava, taraflar aras ndaki has lat kira sözleflmesine konu restoranbar niteli indeki kiralanan n hükmen teslimi, dava tarihine kadar teslim ifllemi yap lmad ndan u ran lan kar kayb zarar n n tahsili, eylemli engellemeler nedeniyle kiralanan n daval elinde kalmas olas dönemine ait de kar kayb zarar ödetilmesine iliflkindir. Karfl davada ise kirac n n sözleflmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle, has lat kira sözleflmesi münfesih hale geldi inden sözleflmenin feshinin tespiti istenmifltir. Mahkemece, kira sözleflmesinin ifas nda mevzuattan kaynaklanan imkans zl k bulundu undan as l ve karfl davan n reddine karar verilmifl, hükmü davac kirac temyiz etmifltir. Yanlar aras ndaki tarihsiz ve bafllang ç süresi taliki flarta ba l kira sözleflmesinin 3. maddesinde aynen "ifl bu sözleflme kiralayan n otel için yat r m izni almas, kirac y Milli Emlak Müdürlü üne bildirmesi ve kirac - n n kiralanan yerde aç k içki sat fl izni almas tarihinden itibaren bafllayacakt r." hükmüne yer verilmifltir. Görülüyor ki, taraflar sözleflmenin bafllang ç tarihini taliki flarta ba lam flt r. Gerçekten, BK n n 149. maddesince bir aktin mevzuunu teflkil eden borcun mevcudiyeti meflkuk bir hadisenin tahakkukuna talik edilmifl ise o akit flarta ba l akit olur. Ve flarta ba l akit ancak flart n tahakkuku an ndan itibaren hüküm ifade eder.

3 Yarg tay Kararlar 317 Olayda sözleflmenin icras (bafllang ç tarihi) taliki flarta ba lanm fl, taliki flart n gerçekleflmesi için de sözleflmenin 3. maddesi taraflara ayr ayr ve birbirinden ba ms z borçlar yüklemifltir. Taliki flart n gerçekleflmesi için öncelikli borç kiralayana aittir. Zira, kiralayan, önce otel için yat r m izni alacak, kirac s olan davac y Milli Emlak Müdürlü üne bildirecek, bundan sonra kirac olan davac kiralanan yerde aç k içki sat fl için izin alacakt r. Dosya kapsam ndan kiralayan daval n n otel için yat r m izni ald -, ancak kirac s olan davac y Milli Emlak Müdürlü üne bildirmedi i sabittir. Her ne kadar daval ve karfl davac kiralayan davac ya gönderdi i ihtarlar nda kiralanan n teslimi için kirac davac n n içki sat fl izni almas gerekti ini bildirmiflsede, BK n n 81. maddesi hükmünce öncelikle borç kendisine ait oldu undan kendi borcunu ifa etmeden kars taraftan borcunu ifa etmesini isteyemez. Kald ki; kiralanan restoran-bar kirac davac ya teslim edilmeden ondan içki sat fl izni almas beklenemez. Buraya kadar yap lan aç klamalardan görülece i üzere, öncelikli borç kiralayana ait iken yerine getirilmemifl, kiralanan yerde içki sat fl izni al nmas için kiralanan n teslimi gerekti i halde teslim de yap lmam flt r. Öncelikli borcunu ve teslim borcunu yerine getirmeyen daval kiralayan temerrüde düflmüfltür. Burada mahkemece davan n reddine gerekçe yap ld ndan kira sözleflmesi konusunun imkans z hale gelip gelmedi i yönü üzerinde durulmas gerekmektedir. Gerçekten, BK n n 117. maddesi hükmüne göre "Borçluya isnat olunamayan haller münasebeti nedeniyle borcun ifas mümkün olmazsa borç sak t olur" Yasan n bu hükmüne göre imkans zl ktan söz edebilmek için imkans zl n sözleflmeden sonra meydana gelmesi gerekir. fiayet imkans zl k sözleflmenin yap ld s rada veya bundan önce mevcutsa sözleflmenin butlan na neden olur (BK. m. 20). Doktrin ve Yarg tay uygulamas nda imkans zl k ortaya ç k fl nedenine göre baz ayr mlara tabi tutulmaktad r. E er ifa imkans zl sadece sözleflmenin taraflar bak m ndan de il ayn sözleflmeyi yapacak herkes için söz konusu ise buna "objektif imkans zl k", yaln z sözleflmenin taraflar ndan birinin tutumundan do muflsa buna da "sübjektif imkans zl k" denilmektedir. mkans zl k sözleflmeden sonra ve taraflardan birinin kusurundan kaynaklanm ssa buna "kusurlu imkans zl k" ve fakat taraflar n kusuru olmadan meydana gelmiflse "kusursuz imkans zl k" denilmektedir. Mahkemenin de do ru olarak saptad üzere imkans zl k borcu sona erdiren nedenlerden biridir. Ancak, imkans zl n meydana gelmesinde borçlunun kusuru varsa ve borç bu kusurdan ötürü imkans z hale gelmifl ise bunun sonuçlar ndan borçlu BK n n 96. maddesince sorumludur. Alacakl Yasan n bu hükmüne dayanarak zararlar n tazminini isteyebilir. Kuflkusuz ruhsat al narak iflletilmesi zorunlu kiralanan n ruhsats z iflletilmesi davac kirac dan beklenemez. Yukar da aç klanan maddi olay n geliflimi ve imkans zl kla ilgili söylenenler birlikte de erlendirildi inde; içki sat fl izni al nmadan isletilmesi

4 318 STANBUL BAROSU DERG S Cilt: 81 Say : 1 Y l 2007 mümkün olmayan iflyeri için ruhsat n kiralayan n öncelikli edimlerini ve teslim borcunu yerine getirmemesi nedeniyle al namad, kiralanan n daval n n sübjektif kusurundan kaynaklanan nedenlerle davac kirac ya teslim edilmedi i aç k-seçiktir. mkans zl n meydana gelmesinde borçlunun (kiralayan n) kusuru bulundu undan alacakl (kirac ) BK n n 96. maddesine dayanarak zararlar n n tazminini isteyebilir. Kald ki, has lat kira iliflkilerinde uygulanmas zorunlu, kiralayan n borçlar n düzenleyen BK n n 272. maddesi gere ince de kiralayan kiralanan kullanmaya haz r halde kirac ya teslim etmekle mükelleftir. Teslim keyfiyeti kiralayan n kusurundan kaynaklanan nedenlerle yerine getirilememiflse kiralayan bu nedenle de sübjektif kusurunun sonuçlar na katlanmak zorundad r. Burada üzerinde durulmas gereken bir baflka husus da kira sözleflmesinin niteli i ve kiralayan n karfl davada talep konusu yapt sözleflmenin feshinin tesbitini istemesinin sonuçlar n n ne oldu udur. Kira sözleflmeleri r zai sözleflme türünden olup has lat kiras na uygulanacak Borçlar Kanununun 270 ve devam maddelerince taraflardan birinin fesih iradesini karfl tarafa bildirilmesiyle fesih hüküm ve sonuçlar n meydana getirir. fiayet fesih haks z fesihse sözleflmeyi fesh eden taraf haks z feshin sonuçlar na katlanmal d r. Karfl davada daval ve karfl davac kiralayan, sözleflmenin fesih iradesinin açt dava ile kirac ya bildirdi inden ve gerek öncelikli edimlerini yerine getirmeyerek gerekse teslim borcunu ifa etmemek suretiyle fesihte kusurlu olan taraft r. Her ne kadar davac kirac sözleflme kiralayan taraf ndan fesh edildi inden, kiralanan n hükmen teslimini isteyemezse de sözleflmenin borçlunun sübjektif kusurundan kaynaklanan nedenlerle feshinden- dolay u rad zararlar isteyebilir. Bu durumda mahkemece yap lmas gereken ifl; as l davada talep konusu yap lan kar kayb zarar kapsam n bu konudaki delilleri taraflardan istenip topland ktan sonra bilirkifli görüflüne baflvurarak saptamak böylelikle sonucuna uygun bir hüküm kurmak olmal d r. Dava, bu yönler dikkate al nmadan eksik araflt rma ve incelemeyle reddedildi inden karar n bozulmas gerekmifltir. SONUÇ: Yukar da aç klanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peflin harem istek halinde yat rana iadisen, tarihinde oybirli i ile karar verildi.

5 Yarg tay Kararlar 319 YARGITAY 14. HUKUK DA RES E: 2006/1964 K: 2006/12182 T: fiarta BA LI SÖZLEfiME TAfiINMAZ SATIfi VAAD SÖZLEfiMES (B.K. m. 149) Özet: fiarta ba l sözleflme flart n gerçekleflti i andan itibaren hüküm ifade eder. Tafl nmaz sat fl vaadi sözleflmesinin flarta ba l olarak düzenlenmesi mümkündür. Davac vekili taraf ndan, daval aleyhine gününde verilen dilekçe ile sat fl vaadi sözleflmesine dayal tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yap lan duruflma sonunda: davan n kabulüne dair verilen günlü hükmün Yarg tayca incelenmesi daval vekili taraf ndan istenilmekle süresinde oldu u anlafl lan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün ka tlar incelenerek gere i düflünüldü: KARAR Dava tafl nmaz mal sat fl vaadi sözleflmesine dayal tapu iptali ve tescil istemine iliflkindir. Gerçekten, vaad alacakl s tafl nmaz sat fl vaadi sözleflmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen sat c n n edimi yerine getirmemesi durumunda Türk Medeni Kanunun 716. maddesine dayanarak bu borcun yerine getirilmesini mahkemeden isteyebilir. Somut olayda; davac lar vaad borçlusunun taraf -oldu u ve tarihli biçimine uygun düzenlenmifl iki ayr sözleflmeye dayanarak sat fla konu ba ms z bölümlerin arsa paylar n n adlar na tescilini istemifltir. Mahkemece, dava kabul edilmifl, hükmü daval temyiz etmifltir. Dayan lan sat fl vaadi sözleflmelerinde, sat fl vaadi borçlusu olan daval n n binan n kat irtifak: ve kat mülkiyeti kuruldu unda fera takririni verece i davac lara mülkiyetin bu tarihte aktar laca yaz l d r. Görülüyor ki sat fl vaadi sözleflmesinin konusu olan mülkiyet aktar - m n n istenmesi sözleflmenin taraflar nca flarta ba lanm fl, baflka bir anlat mla, binan n kat irtifak ve kat mülkiyetinin kurulmas nda istenebilir olaca kabul edilmifltir. Borçlar Kanunun 149. maddesi hükmünce flarta ba l akit ancak, flart n tahakkuku an ndan itibaren hüküm ifade eder. Mülkiyet aktar m isteminde bulunulan tafl nmaz tapuda halen tarla niteli inde kay tl ve üzerindeki yap n n kat irtifak ve kat mülkiyeti henüz kurulmam fl oldu-

6 320 STANBUL BAROSU DERG S Cilt: 81 Say : 1 Y l 2007 undan bu aflamada aç lan davan n reddi yerine, yaz l baz gerekçelerle kabulü do ru olmam fl, karar n bozulmas gerekmifltir. SONUÇ: Yukar da yaz l nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peflin yat r lan harc n istek halinde yat rana iadesine, tarihinde oybirli i ile karar verildi.