Ekonomiye Genel Bakış

Transkript

1 C O L L I E R S I N T E R N A T I O N A L T Ü R K İ Y E Gayrimenkul Piyasası PİYASA RAPORU İKİNCİ YARI YILLIK TÜFE ORANLARI (%) 68,5 29,7 18,4 9,4 7,7 9,7 8,4 10,1 7, Hedef Kaynak: TurkStat Ekonomiye Genel Bakış Türkiye dahil dünya ekonomisinin hemen hemen tüm oyuncuları yılın başlangıcında resesyona girdi. Kapsamlı mali ve parasal politikalar tüm dünyada hayata geçirildi. Özellikle ABD, Çin ve Japonya gibi büyük ekonomilerde uygulamaya konan bu tür politikalar ekonomilerin serbest düşüşünü durdurdu ve yılın ikinci yarısı ile 2010 yılı içerisinde toparlanma umutlarını artırdı. Ayrıca, hükümetler de gerekirse mali teşvik paketlerinin boyutlarının artırılabileceğine dair açık mesajlar verdi. Doğal olarak, tüm bu gelişmeler dünya finans piyasalarının en azından kısa vadede fiyatlama açısından olumlu bir konuma yerleşmesini mümkün kıldı. Mart 2009 dan bu yana gerek borsada gerekse bono piyasalarında ciddi kazanımlar görüldü. Genel olumlu havanın Türk ekonomisi için de geçerli olduğu görünüyor. Daha önce de ifade edildiği gibi, ekonomide toparlanma işaretleri görülüyor. Faiz oranları önemli ölçüde düştü. Son dönemlerde bazı Türk bankalarının mortgage oranları yüzde birin altına indi. Önümüzdeki aylarda tüketici ve şirket güveni yükselmeyi sürdürürse, ekonomik faaliyet bağlamında, özellikle de inşaat sektörü içerisinde, daha fazla toparlanma görülmesi muhtemeldir. Asıl soru bu güvenin artıp artmayacağı. Sorunun cevabı hem iç hem de dış etmenlere bağlı. Orta vadede devasa mali ve parasal politikaların ortadan kalkmasının ardından dünya ekonomisinin toparlanmaya devam edip etmeyeceği dış etmen olarak gösterilebilir. Eğer bu sorunun cevabı olumsuz ise o zaman dünya ekonomisi tekrardan bir resesyona sürüklenebilir. Bu dünya için çok büyük bir risk olur. Dünya ekonomisi eğer mütevazı oranlarda dahi büyümeyi sürdürürse bu tüm ekonomiler için oldukça iyi bir haber olacaktır. Büyümenin sürüp sürmeyeceği sorusunun yanıtı 2009 yılında tüm dünyada gündemin en tepesinde yer alacaktır. meler bakiyesi sorunlarına finansman sağlayacak bir IMF stand-by anlaşması da eşlik ederse Türk ekonomisi üzerindeki güvenin daha sürdürülebilir olması muhtemeldir. Yatırım Piyasası 2009 yılının ilk yarısı boyunca Türkiye gayrimenkul piyasası, istikrarlı hale gelen fiyatlar ve konut sektörü gibi itici güce sahip segmentlerde nispeten artan taleplerden oluşan küresel trendi yakalamaya çalışıyor yılının ikinci yarısı boyunca ve yine 2009 un şu ana kadarki döneminde herkesin kabusu olan durgun yatırım piyasası artan hareketlilik sergilemeye başladı, bu durum en iyi yaz dönemi için kaydedilen konut satışı işlemlerinin sayısından anlaşılabiliyor. Agresif biçimde düşen faiz oranları gayrimenkul piyasasını iki ana alanda besliyor: ev satışları ve mali piyasa araçlarından ziyade daha çok sabit gelir getiren gayrimenkul yatırımları bakınan bireysel ya da kurumsal yatırımcılar. Colliers bünyesinde bizler de düşen faiz oranlarının olumlu etkilerini özellikle satış için sunduğumuz portföylere gelen teklif sayısındaki artışla birlikte gözlemledik. Satıcı ve alıcıların fiyat beklentileri arasında hala nispeten bir fark bulunsa da, satışa konan bir gayrimenkul için hiçbir teklifin alınmadığı dönemler Türkiye gayrimenkul piyasası için geride kalmışa benziyor. Gayrimenkul alma konusundaki aktif ilgi milyon dolarlık (ya da avroluk) işlem büyüklükleri ile sınırlı olmasına rağmen ki bunların da çoğunu büyük satın almalar ve geliştirmeler için kurumsal finansman bulunamaması nedeniyle öz sermaye alıcıları hedefliyor garanti gelire sahip büyük portföy alımlarına kredi sağlama konusunda yılsonunun ardından finans kuruluşlarının tekrardan cesur davranacağına inanıyoruz. Diğer yandan, Türk ekonomisindeki tüketici ve şirket güveni için önemli olacak iç etmen ise hükümetin orta vadeli güvenilir mali programlar açıklayıp açıklamayacağıdır. Kriz sonrası dönemde bütçe açığını makul seviyelere indirebilmek için bu oldukça gereklidir. Bu tür bir programa, olası öde-

2 Ekonominin geleceğine ilişkin belirsizlik tüm gayrimenkul sektörlerinde azalan taleplere yol açarken, özellikle önemli miktarlarda arz fazlasına sahip sektörler en fazla etkilendi. Perakende sektöründe kira fiyatlarında hızlı bir şekilde %50 ye varan oranlarda düşüşler görüldü. Bu düşüşe esas olarak büyük şehirlerdeki fazla alışveriş merkezi arzı ve ikincil şehirlerdeki azalan talep seviyeleri neden oldu. Perakende piyasasının çabuk tepki verir nitelikte olması - örneğin, satışlar düşer düşmez kiracıların kira indirimi istemesi hemen hemen mevcut tüm alışveriş merkezlerindeki kira fiyatlarının, ayrıca da geliştirme safhasında olan projelerde de talep edilen kira rakamlarının efektif olarak düşmesi ile sonuçlandı. Fiyat seviyelerinin toparlanması; ekonomi iyileştikçe artan tüketici harcamasının yanı sıra planlanmakta olan birçok yeni projedeki stok hacmi düzeltmelerine (umarız aşağı doğru yapılır) bağlı olacaktır, bu da başarılarına bakılmaksızın perakendeciler için rekabet yaratacaktır. Eğer planlanmakta olan gereksiz projeler ile yetkin olmayan geliştiricilerin üreteceği projelerin iptal edilmesi vasıtasıyla makul stok seviyeleri yakalanırsa, fiyatlar beklenenden çok daha hızlı toparlanabilir. Sadece büyük şehirlerde mevcut olan ofis piyasası A sınıf ofis hacmindeki yetersiz arz nedeniyle yalnızca sınırlı fiyat düşüşleri ile karşılaştı. Belirsizlik nedeniyle işlemler 9 aylık bir süre boyunca askıya alındığından, İstanbul un ana ofis piyasalarındaki %20-25 lik ortalama kira düşüşleri sadece bazı alanlarda talep edilen kira rakamları ile sınırlı kalmıştır. Yeni koşullara uyum sağlarken ofis talebinin daha uzun hissedilecek duraklama dönemi nedeniyle fiyatlardaki toparlanma ve istikrarın daha yavaş gerçekleşmesini öngörüyoruz. kişiler tarafından satın alınan büyük konut projelerindeki kira fiyatları üzerinde de bu durum baskı yaratıyor. Yatırımcı güveni geri geldiğinde ve fiyatlarda daha fazla düşüş yaşanacağına dair beklenti ortadan kalktığında konut fiyatlarının istikrarlı hale gelmesini ve toparlanmaya başlamasını bekliyoruz. Ancak, toparlanma daha sonradan gerçekleşecektir. İstanbul Ofis Piyasası 2009 un ilk çeyreğinde, İstanbul un farklı ofis bölgelerindeki A sınıfı ofis arzına m² A sınıf ofis alanı eklenmiştir. Böylece, toplam stok m² ye çıkmıştır. Önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde planlanmakta olan arzın çoğu Şişli, Levent, Kozyatağı ve Ümraniye bölgelerinde yer almaktadır. Mevcut koşulları düşünerek İstanbul da 2009 yılının ikinci yarısında arza eklenen toplam ofis stokunun yaklaşık m² olacağını tahmin ediyoruz. Ayrıca, ofis arzı göz önüne alındığında, yukarıda bahsi geçen bölgelerin İstanbul un en gözde iş merkezleri olarak kalacağına inanmaktayız. İncelenen dönem içerisinde, İstanbul ofis piyasasında sadece 3 bölgenin arz edilen stokun emilmesi açısından olumlu sonuçlar sergilediği görülmüştür. Bu bölgeler Anadolu yakasında Ümraniye ve Avrupa yakasında Şişli ve Havaalanı bölgeleridir yılının ilk yarısında, İstanbul un tüm ofis bölgelerinde A sınıfı ofis İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ binalarındaki toplam boşluk oranlarında belirgin bir artış gözlenmiştir. Boşluk oranlarında en büyük değişim Kozyatağı ve Ümraniye de olmuştur. Fakat piyasaya yeni giren binaların getirdiği stok artışı sebebiyle, sözü edilen değişimin Ümraniye açısından geçici olduğunun altını çizmek gerekmektedir. İstanbul da A sınıfı ofis piyasasındaki genel boşluk oranı 2008 in sonunda %4,87 iken, 2009 un ilk çeyreği sonunda bu oran %11,85 e çıkmıştır ve ikinci çeyrekte daha da yükselerek %14,05 olmuştur sonu un başına kadar, piyasa özellikleri İstanbul ofis piyasasındaki toplam boşluk oranının %15 i aşmasıyla değişecek ve böylece kiracıların kira sözleşmelerinin koşul ve şartları üzerinde daha çok etkiye sahip oldukları bir dönem gelecektir. İstanbul da A sınıfı ofisler için 2008 in 4. çeyreğinde talep edilen ortalama birim kira yaklaşık 30 dolardı. Bu kira 2009 un 1. çeyreğinde %9,44 azalarak 25,7 dolara düşmüş olup 2009 un 1. yarısı sonunda %5,58 artarak 27 dolara yükselmiştir yılı sonu rakamlarıyla bölgesel talep edilen ortalama kira rakamlarını karşılaştırdığımızda sadece üç bölgede kira rakamlarının nispeten aynı kaldığı görülmektedir. Bahsi geçen üç bölge Havaalanı, Taksim ve Şişli bölgeleridir. Konut piyasası, temel olarak, borçlanmanın yapılamaması ve belirsiz bir ortamda gayrimenkul piyasasındaki öz sermayeye bağlanma konusunda yatırımcıların yaşadığı tereddütten etkilenmiştir. Konut fiyatlarında ortalama %20-30 luk bir fiyat düşüşüne yol açan bir diğer etken alıcılar/ kullanıcılar ile alıcılar/yatırımcılar arasındaki dengesizlikti. Türkiye de yıllık talebin ortalama yarım milyonu aşan yeni ev alımını ortaya çıkardığı söylense de özellikle büyük şehirlerde giderek çok sayıda insanın ikamet amaçlı değil de yatırım amaçları için konut satın aldığına tanık oluyoruz. Bu da finans piyasalarında yaşananlara (siyasi gelişmeler dahil) karşı oldukça duyarlı bir konut talebinin oluşmasına neden oluyor. Ayrıca, çoğunlukla yatırımlarından getiri elde etmek için konutlarını kiraya vermeye çalışan AVRUPA Havaalanı Bayrampaşa Maslak Etiler Levent Şişli - Kağıthane Taksim - Haliç Beşiktaş Gayrettepe ASYA Kozyatağı Ümraniye Altunizade Kavacık Kartal - Pendik DİĞER Merkezi İş Alanı İş Aksı Ana Arterler 2

3 İSTANBUL OFİS PİYASASI YARI BOŞLUK TRENDLERİ Avrupa A Sınıfı Asya A Sınıfı Avrupa B Sınıfı Asya B Sınıfı Kaliteli kiracı bulabilme çabasıyla mal sahiplerinin sunduğu teşviklerin artan popülerliği nedeniyle yakın gelecekte hem talep edilen ortalama kira rakamlarında hem de gerçekleşen kira rakamlarında biraz daha düşüş beklemekteyiz. Teknopark Konsepti İSTANBUL OFİS PİYASASI YARI kira TRENDLERİ Avrupa A Sınıfı Asya A Sınıfı Avrupa B Sınıfı Asya B Sınıfı Teknoloji parkı; ana amacı bulunduğu bölge ya da ülkenin rekabetçiliği ve etkisini artırmak olan ve katma değerli hizmetler sunan uzman bir profesyonel ekip tarafından yönetilen, fiziksel ya da sibernetik bir alanı ifade eder. Teknoparklar; ilişkili şirketler ve bilgi tabanlı kuruluşlar arasında kalite ve yenilikçilik kültürünü teşvik eder, kaynaklarından şirketlere ve piyasaya bilgi ve teknoloji aktarımı sağlar ve iş geliştirme ile bölünme süreçleri sayesinde yeni ve sürdürülebilir yenilikçilik odaklı şirketlerin yaratılmasına aktif biçimde katkı sağlarlar. Bu amaçların gerçekleşmesini mümkün kılmak için teknoparklar; üniversiteler, Ar-Ge kuruluşları, şirketler ve piyasa içerisinde bilgi ve teknoloji akışını teşvik eder ve yönetir. Teknoloji parkları aşağıdaki adımları atarak bulundukları bölge ve şehirlerin ekonomik gelişimi ve rekabetçiliğini teşvik ederler (IASP- Uluslararası Bilim Parkları Birliği, 2002): Yeni iş fırsatları yaratarak ve köklü şirketlere değer katarak, Girişimciliği teşvik ederek ve yenilikçi şirketlerin gelişimine destek vererek, Bilgi tabanlı işlerin ortaya çıkmasını sağlayarak, Gelişmekte olan bilgi işçileri için cazip merkezler oluşturarak, Üniversiteler ile şirketler arasındaki sinerjiyi artırarak. Teknoloji parkları küresel bilgi ekonomisi içerisinde yer alan şirketler ve kuruluşlar için mükemmel bir ortam oluşturmaktadır. Yeniliğe yol açacak yeni bilgiler yaratarak ve bu keşiflere ekonomik değer katmak için iş adamlarının ilgisini toplayarak ve desteğini alarak teknoparklar daha çok dikkat çekmeyi başarırlar. Bu rasyonel iş zinciri doğal olarak gelişebilir ya da organize teknoparklar olarak uygun biçimde kurulabilir. Ticari yapıları; araştırma tesisleri, konutlar, eğlence alanları, otel ve konferans merkezleri ile bütünleştiren iyi planlanmış bir geliştirme projesi içerisinde bir teknoloji parkı devlet kuruluşlarını, akademik topluluğu, iş dünyasını ve finans sektörünü bir araya getirir. Teknopark konsepti Türkiye ye nispeten geç gelmiştir tarih ve 4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Alanları Kanunu devlet desteği ile bir kamu araştırma kuruluşu ya da üniversite kampusu bünyesinde yeni teknolojilerin yaratılmasını hedefleyen projelerin yürütülmesini mümkün kılmıştır. Söz konusu kanunun çıkarılmasını takiben İTÜ (İstanbul), YTÜ (İstanbul), İÜ (İstanbul), TÜBİTAK-MAM (Kocaeli), KÜ (Kocaeli) ve GOSB (İstanbul) teknoparkları İstanbul ve Kocaeli illerinin sınırları içerisinde hizmete açılmıştır. Planlama aşamasında olan İstanbul Üniversitesi Teknoparkı dahil teknoparklar için tahsis edilmiş toplam alan m² iken, planlanan toplam kapalı alan m² dir. Şu anda Sanayi Bakanlığı nezdinde tescilli 34 adet teknopark bulunmaktadır ve bunların 20 tanesi faal durumdadır. İnşaatı tamamlanmış toplam kapalı alan ise m² olup mevcut teknoparklarda boşluk oranı 0 dır. Teknoparklardaki aylık ortalama kira rakamları KDV hariç $10/m²/ay ile $17/m²/ay arasında değişmektedir. Ar-Ge potansiyelini artırması, yeni teknoloji yaratma yeteneği kazanması ve böylece uluslararası arenada rekabet avantajını yükseltmesi açısından Türkiye için teknoparklar aracılığıyla üniversiteler ile sanayinin işbirliğine girmesi hayati önem taşımaktadır. Bu nedenle, gelecek yıllarda teknopark sayılarının artmasını beklemekteyiz. İSTANBUL ve GEBZE DEKİ A SINIFI DEPOLAMA ALANLARI Mevcut Stok (m²) da Teslim Edilen Alan Total Stok Ortalama İstenen Kira (USD/m²/ay) Getiri Oranı (%) 9 İstanbul Endüstriyel Piyasası İstanbul ve yakın çevresinin genel bir değerlendirmesi yapıldığında endüstriyel binalar için en çok tercih edilen alanların Avrupa yakasında Hadımköy, Beylikdüzü, Güneşli, Yenibosna, İkitelli, Ayazağa ve Kemerburgaz; Anadolu yakasında da Dudullu, Ümraniye, Samandıra, Kartal, Pendik, Kurtköy, Tuzla ve Gebze olduğu görülmektedir. Bu endüstriyel alanların yüzde sekseni çok uluslu şirketler için çekici olmayan eski binalardan oluşmaktadır. Bu yüzden, birçok firma kendi depolama tesislerini ihtiyaçlarına göre inşa etmeyi tercih etmektedir. Müşterilerin ihtiyaçlarını karşılayamayan eski binalar boş durumda olup mevcut depolama stoku açısından fazla bir arz meydana getirmektedir. İstanbul da nitelikli depolama tesislerinin arzı kısıtlıdır ve bunun sonucu olarak özellikle yabancı şirketler depolama ve nakliye taleplerinin karşılanması için lojistik firmaları ile çalışmayı tercih etmektedir. Mevcut ekonomik kriz, dış ticaret, hane halkı tüketimi ve endüstriyel üretim gibi lojistik piyasanın itici güçlerini etkilemektedir. A sınıfı lojistik depolarına ilişkin boşluk oranının Anadolu yakasında %20, Avrupa yakasında %10 olduğu tespit edilmiştir. Yeni depolama alanlarının çoğu Anadolu yakasında Gebze, Tuzla-Şekerpınar bölgelerinde; Avrupa yakasında ise Esenyurt, Beylikdüzü-Kıraç bölgelerinde inşa edilmektedir yılının sonuna kadar mevcut stoka toplam m² lik bir alanın eklenmesi beklenmektedir. Özellikle piyasada arzın çok yetersiz kalması nedeniyle endüstriyel depolama kiralarının yakın gelecekte artması beklenmektedir. Ayrıca, depolama tesisleri inşası için firmaların uygun nakliye bağlantısı olan boş arsa arayışı nedeniyle yeni alanların lojistik sektörü için önemli merkezler haline gelmesi öngörülmektedir. 5

4 İSTANBUL DAKİ OUTLET MERKEZLERİ AVM Lokasyon Teslim Tarihi Olivium Outlet Kapalı Alan (m 2 ) Kiralanabilir Alan (m 2 ) Zeytinburnu İstanbul Outlet Park Beylikdüzü Kale Outlet Güngören Armoni Park Sefaköy Ekonomik durgunluk ve azalan ciro rakamları geliştirici firmaların dikkatlerini outlet konsepti üzerine yoğunlaştırmalarına neden olmuştur. Asya Park Ümraniye Espri Outlet Esenler Deposite İkitelli Optimum Outlet Pendik Park Outlet Airport Outlet Kozyatağı Pendik Yenibosna Via/port Pendik 2008 n/a Power Outlet Bağcılar İstanbul Perakende Piyasası - Outlet Merkezleri Dünyada outlet konseptinin ortaya çıkması 1800 lü yılların başlarına kadar gitmektedir. ABD de Reading, Pennsylvania da ortaya çıkan outlet merkezi konsepti üreticilerin defolu ya da stok fazlası malları ciddi indirimler yaparak kendi işçilerine sattıkları mağazalar olarak doğmuştur. Çoğunlukla, bu mağazalar malların esas olarak üretildiği fabrikaların içinde yer almaktaydı yılında bir fabrika bünyesinde olmayan ilk outlet mağaza açıldı de Vanity Fair, Pennsylvania da çoklu mağazalardan oluşan ilk outlet merkezi VF Factory Outlet i açtı. Diğer merkezler de bu örneği takip etti ve yan yana mağazaların bir arada toplandığı alışveriş merkezlerinde bir araya gelen üreticiler ile de outlet konsepti yaygınlaşmasını sürdürdü. İlk etrafı çevrili outlet merkezi 1980 yılında açılmış olup ve köklü alışveriş merkezlerinin rekabetine maruz kalmamak için onlardan uzak bir alanda yer seçilmiştir ve 1990 lı yıllarda outletlerin sayısı hızlı bir biçimde artmıştır. Bu büyümenin nedenlerinden bazıları; ünlü markaların halkın geneli tarafından daha çok tanınması ve talep edilmesi, kaliteli ürüne verilen artan önem ve üreticilerin outlet mağazaları bir alternatif olarak görmesi olarak gösterilebilir. Ayrıca, 1980 lerden itibaren sezon ürünleri de giderek daha çok outlet mağazalarda yerini almaya başlamıştır. Bu durum outlet merkezlerinin imajında değişikliğe yol açmıştır. Günümüzde, Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi nin (ICSC) bir yayını olan Value Retail News in de tanımladığı gibi outlet merkezi, kiracılarının en az yarısının üretici outlet niteliğinde olduğu bir alışveriş merkezi çeşididir. Diğer bir deyişle, outletlerdeki kiracıları çoğunlukla indirimli fiyatlar üzerinden kendi markalarını ya da üreticilerin ürünlerini satan perakendecilerden ziyade üreticilerin kendileri oluşturmaktadır. Bu merkezlerde satılan mallar defolu ikinci el ürünler değildir. Genellikle, esas perakende merkezlerinde satmayan model ve renkteki kaliteli ürünler ile özellikle outlet merkezlerinde satılmak üzere üretilmiş ürünler buralarda satılmaktadır yılında Olivium Outlet Merkezi nin açılmasının ardından İstanbul da geçtiğimiz yıllarda birçok outlet merkezi açılmıştır. Yukarıdaki tabloda İstanbul daki outlet merkezleri gösterilmektedir. İstanbul un ilk outlet merkezi olan Olivium Outlet Merkezi m² lik bir alan üzerinde 2000 yılında kurulmuştur. Alışveriş merkezinin

5 m² lik brüt kiralanabilir alanı ve araç kapasiteli bir otopark alanı vardır. Olivium Outlet Merkezi uluslararası ve yerel markalardan oluşan 105 mağazayı, 6 salonlu bir sinemayı ve yemeiçme alanlarını içermektedir. Via/Port Outlet Pendik TEM Otoyolu üzerinde Pendik sınırları içerisinde yer almaktadır ve Sabiha Gökçen Havaalanı na oldukça yakın bir konumdadır. Alışveriş merkezi Ağustos 2008 de tamamlanmış olup m² lik toplam kapalı alan ile m² lik brüt kiralanabilir alana sahiptir. Toplam araç parkı kapasitesi ise araçtır ve otopark hizmeti ücretsiz sunulmaktadır. Alışveriş merkezinde 156 mağaza yer almaktadır. Outlet merkezinde beş adet ana kiracı vardır: Kipa ( m²), Beymen (2.036 m²), Electro World (3.649 m²), Retry (1.683 m²) ve LC Waikiki (1.375 m²). Optimum Outlet Merkezi Rönesans Alışveriş Merkezi Yatırım Grubu tarafından Kozyatağı bölgesinde geliştirilmiş olup kapılarını ziyaretçilerine 2008 yılının 4. çeyreğinde açmıştır. Alışveriş merkezinin toplam kapalı alanı m² (yeraltı otopark alanı dahil) iken, brüt kiralanabilir alanı ise m² dir. Alışveriş merkezinde 154 adet mağazası bulunmaktadır. Alışveriş merkezinde araç kapasiteli kapalı otopark alanı mevcuttur. Alışveriş merkezinin üç adet ana kiracısı vardır: Migros, Koçtaş ve Media Markt. Hem E-5 Otoyolu hem de TEM Otoyolu üzerinden kolay erişimi olan Optimum yüksek seviyede görünürlüğe sahiptir. 212 Power Outlet Edip Gayrimenkul tarafından Bağcılar bölgesinde geliştirilmiştir ve kapılarını ziyaretçilerine 2009 yılının 3. çeyreğinde açmıştır. Alışveriş merkezinin toplam kapalı alanı m² (yeraltı otopark alanı dahil) iken, AY brüt kiralanabilir alanı m² dir. Alışveriş merkezinde 173 mağaza bulunmaktadır. Alışveriş merkezinin üç ana kiracısı vardır: CarrefourSA, Media Markt ve Praktiker yılında açılan alışveriş merkezlerinin yaklaşık %40 ı outlet merkezi konseptine sahiptir. Ekonomik durgunluk ve azalan ciro rakamları geliştirici firmaların dikkatlerini outlet konsepti üzerine yoğunlaştırmalarına neden olmuştur. Benzer marka ve mağaza karmasına sahip çok sayıda outlet merkezi vardır. Bu mağazalarda satılan outlet ürünlerin miktarı toplam ürünlerin %25-30 undan daha azdır. Bu outlet merkezlerinin çoğunun sadece kendi bölgelerine hizmet sunacağını düşünmekteyiz ve Olivium un geçmişte yakaladığı gibi büyük bir etki alanından çok sayıda insanı çekmesini beklememekteyiz. İstanbul Otel Piyasası İSTANBUL A GELEN ULUSLARARASI TURİST SAYISI TÜRKİYE Turizm Bakanlığı ndan edinilen bilgiye göre, İstanbul İstanbul daki ÖNEMLİ İŞ MERKEZİ OTELLERİ İsim Lokasyon Oda Sayısı DEĞİŞİM (%) Ocak ,84% Şubat ,54% Toplantı Odası Sayısı Dedeman Hotel Gayrettepe Marriott Asia Kozyatağı Mövenpick Hotel 4 th Levent Sheraton Maslak Maslak The Plaza Hotel Balmumcu The Point Hotel Gayrettepe 194 n/a İSTANBUL daki kapı giriş fiyatları ve uygulanan şirket tarifeleri Oda Tipi Kapı Giriş Fiyatı* 2009 yılının Ocak-Haziran döneminde İstanbul a gelen yabancı turist sayısı geçen yılın aynı dönemine kıyasla 18,089 kişi azalmıştır. Aşağıdaki tablo, 2008 ve 2009 yıllarında İstanbul a gelen uluslararası turist sayısının aylara göre dağılımını göstermektedir. Geçen yılın ilk çeyreği ile kıyaslandığında İstanbul a gelen uluslararası turist sayısında çok az bir düşüşün olduğu görülmektedir. İstanbul daki İş Merkezi Otelleri Şirket Tarifesi* Tek Kişilik 260$ - 320$ 110$ - 150$ Çift Kişilik 270$ - 340$ 140$ - 200$ (*) Fiyatlara KDV dahil değildir. Geçtiğimiz yıllarda İstanbul un iş merkezleri, Taksim ve Kadıköy gibi eski şehir merkezinden uzaklaşmaya başlamıştır. Bunun sonucunda Levent ve Maslak gibi yeni semtler, yerli ve yabancı şirketlerin genel merkezlerine ev sahipliği yapan yüksek katlı binalarla İstanbul un yeni iş merkezleri haline geldi. Mart ,76% Nisan ,48% Mayıs ,25% Haziran ,46% TOPLAM Son yıllarda geliştirilen iş merkezi otelleri, birçok şirketin genel merkezine yakın olması, anayollara, İstanbul u Anadolu yakasına bağlayan iki köprüye ve ayrıca ana arterlere kolayca erişilmesi açısından avantajlı konuma sahiptir. Fakat bu oteller Harbiye de yer alan, turistik alanlara ve kent merkezine yakın olan Konferans Vadisi nden de uzak konumdadır. Bu nedenle, kongre merkezini kullanmak isteyen ziyaretçiler ciddi trafik Kaynak: Turizm Bakanlığı 5

6 294 OFİS, 61 ÜLKE, 6 KITA sorunlarıyla karşı karşıya kalmak durumundadır. Ayrıca, bu alanlar esas itibariyle normal çalışma saatleri dışında pek canlı değildir ve ziyaretçilerin civarda akşam yemeği yemek ve eğlenmek için kısıtlı seçeneği bulunmaktadır. Konut Piyasası 2009 yılının ilk yarısı hem konut hem de ticari gayrimenkule olan talebin dip yaptığı bir dönem oldu. Yerli yatırımcılar genellikle beklegör politikası izlerken, yabancı yatırımcılar ve fonların birçoğu Türkiye deki yatırımlarını durdurma kararı aldı. Geliştiriciler ise halihazırda devam eden projelerini 2010 ve daha sonraki yıllara ertelediler. Türkiye de verilen toplam konut kredilerine baktığımızda, 2009 yılının ilk yarısında kredilere olan talebin geçen yıla göre yaklaşık %30 oranında düştüğünü görüyoruz. Ancak aynı grafikte görüldüğü üzere 2009 yılının ikinci çeyreğinden itibaren az da olsa bir yükseliş görülüyor. KREDİ FAİZİ ORANLARI VE BÜYÜME olacağını sanmıyoruz. Ancak bu vadeler 5 yıl ve daha üzerinde verilmeye başlanırsa, konut talebi gücünü ve finansal krizin gayrimenkul sektörüne etkisini daha iyi gözlemlemiş oluruz. Aşağıdaki grafikte, 1,30% seviyelerine düşen konut kredisi faizlerine rağmen konut talebinde güçlü bir artış görülmüyor yılının son çeyreğinde, özellikle Türkiye de, genel bir kriz beklentisi olduğunu sıkça duymaktayız. İMKB nin hızlı yükselişinin ardından sert düzeltmeler geleceğini iddia edenlerin şimdilik yanıldığını görüyoruz. İMKB de işlem gören GYO hisseleri mart ayından bu yana %300 ü aşan oranlarda artış göstedi. Diğer yandan Amerika dan krizde en kötünün görüldüğüne dair yapılan açıklamalar da giderek daha fazla destek bulmaya başladı. Ancak gerçek anlamda bir toparlanmanın ancak 2010 yılının ikinci yarısından itibaren olacağı hemen herkesin ortak görüşü. İstanbul konut piyasasında şehir içi bölgelerdeki rezidans projelerine olan talep krize rağmen hala güçlü. 133 Amerika 94 ABD 22 Kanada 17 Latin Amerika 97 Avrupa, Orta Doğu ve Afrika 64 Asya Pasifik $48,1 milyar $ yıllık işlem hacmi Profesiyonel İRTİBAT BİLGİLERİ COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE Kerim Cin Managing Partner kerim.cin@colliersturkey.com Elif Ocak Project Manager, Danışmanlık Dep. elif.ocak@colliersturkey.com ,80 1,60 1,40 1,50 1,08 1,20 1,90 1,70 1,57 Merkez bankasının faiz indirimleri sayesinde bankaların da konut kredisi faizlerini TL bazında aylık 1,49% 1,59% düzeylerinden, aylık 1,25%- 1,30% a çekmiş olmalarının talebin az da olsa yükselmesinde etkili olduğunu söyleyebiliriz. Ağustos ayının başlarından itibaren bazı bankalar konut kredilerindeki faizlerini %1 in altına çektiler ve son olarak Fortisbank TL bazında aylık 0,59% faizle konut kredisi vereceğini açıkladı. Ancak söz konusu düşük faizli konut kredileri sadece 1 ya da 2 yıllık vadelerle verilmesi nedeniyle konuttaki talebin yükselmesine fazla yardımı 1,40 1,54 1,29 1,54 1,44 Büyüme (%) Kredi Faizi Oranı (%) 1,69 1,52 1,86 1,51 1,41 1,31 1,29 Kaynak: Devlet Hazinesi ve seçili bankaların ortalama kredi faizi oranları Örneğin Bomonti tarafında yapılmaya başlayan rezidanslara, yeni bağlantı yolları ve tüneller sayesinde, yüksek talep olacağını düşünüyoruz. İstanbul Boğazına yapılacak olan 3. Köprü sayesinde, özellikle Riva, Sarıyer ve Bahçeşehir bölgelerine olan talebin artacağını düşünüyoruz. Ancak Bahçeşehir bölgesindeki arz fazlası nedeniyle fiyatlar diğer bölgelerdeki kadar yükselmeyecektir. Anadolu yakasında Ataşehir, Kozyatağı, Maltepe gibi bölgelerde finansal krizle birlikte başlayan durgunluk ve aşağı trend önümüzdeki aylardan itibaren yavaş yavaş yukarıya dönebilir. 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Eliza Bingül Marketing & PR Manager eliza.bingul@colliersturkey.com Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası, Kat Esentepe, Istanbul Tel: Fax: İşbu rapor ve piyasa araştırması ile ilgili diğer yayınlarımız Internet sitemizde bulunmaktadır: Bu yayın Colliers International - Türkiye ye ait bir araştırma raporu olup, bütün ilgili sorular Danışmanlık Departmanımıza yöneltilmelidir: İşbu raporun içerdiği bilgiler güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan elde edilmiş olup doğrulukları konusunda Colliers International - Turkey sorumlu değildir. Colliers International Turkey bağımsız olarak çalışan ve bütün dünyada 60 ülkeyi aşan 290 tan fazla ofisin üye olduğu Colliers International Property Consultants ın üyesidir. 6