BELEDİYELERDE TAŞıNıR ve TAŞıNMAZ MALLARıN KİRA ve TAHLİYE İŞLERİ

Transkript

1 BELEDİYELERDE TAŞıNıR ve TAŞıNMAZ MALLARıN KİRA ve TAHLİYE İŞLERİ GİRİş Abdurrahman ACAR Anayasa'mızın 1Z7 nci maddesinde belirtilen ve bir mahalli idare birimi olan belediye; beldenin ve belde halkının mahalli, mü terek ve medeni ihtiyaçlarını kaqılamak üzere kurulan ve karar organları halk tarafından seçilen bir kamu tüzelki isidir. Belediyelere, b~ta 1580 sayılı Belediye Kanunu olmak üzere pek çok kanun görev vermi tir. Bu görevleri yerine getirebilmek için belediyelerin, personel ve örgütlenme yanında t~ınır ve t~ınmaz mallara da ihtiyaçları bulunmaktadır. Geçmi te olduğu gibi bugün de belediyelerin t~ınır ve t~ınmaz mallara sahip olmadan beldelerine hizmet sunmaları hemen hemen imkansızdır.. Bu amaçla, 1580 sayılı Belediye Kanunu'nun 19 uncu maddesinin 6 ncı bendi ile belediyelere, belediyeye ait hizmetlerin yapılabilmesi bakımından, tüzelki i sıfatıyla belediye sınırları içinde ve dı ında t~ınır ve t~ınmaz malları kullanma, satın alma ve satma, kiralama ve kiraya verme, borç alma ve borç verme yetkisi verilmi tir. Ancak, belediyeler tarafından alınacak, satılacak t~ınır ve t~ınmaz malların satın alınması, satılması, birbiriyle deği tirilmesi, kiraya verilmesınin kanunlarda ve tüzüklerde düzenlenen esaslara tabi olacağı, aynı kanunun anılan maddesinin 9 uncu bendinde belirtilm~tir. Belediyeler, ihtiyaçları olan t~ınır ve t~ınmaz mallara, satın alma, trampa, bağı ve kamul~tırma gibi yollarla sahip olabilmektedir. Uygulamada, belediyelerin sahip oldukları t~ınır ve t~ınmaz malların kiraya verilme ekli, kira süresi ve tahliyesi büyük önem arzetmektedir. Konunun önemi, bu konu ile ilgili düzenlemelerin b~ta 1580 sayılı Belediye Kanunu olmak üzere birçok kanunda yer almı olmasından ileri gelmektedir. Yapılan b~vurulardan, konunun birden fazla mevzuatta düzenlenm~ olmasından da kaynaklanan bazı tereddütlerin olduğu anla ılmaktadır. Amacımız, belediye mallarının kiraya verilmesi konusu ile ilgili olarak bulunmak, uygulamada var olan tereddütleri gidermek ve açıklamalarda ıçi leri Baunlıb Mahalli ıdareler Geael MildilrlilIG Kontrolörler Kurul.. Bqunı. ÇIıiıItq YIrri Y~, C~ 4, s..,. 4, T"...,.z 1995,

2 24 ÇAGDAŞ YEREL YÖNETIMLER uygulayıcıların.sağlamaktır. ileride cezai ve mali yönden sorumlu duruma dü memelerini BELEDİYELERİN KİRAYA VEREBİLECEGİ MALLAR Belediyeler, kanunların kendilerine verdiği görevleri yapmak ve gelir getirmek için ta ınır ve ta ınmaz mallara sahip olmak zorundad.ırlar. Buna, 1580 sayılı Belediye Kanunu'nun 19 uncu maddesinin 6 ve 9 uncu bentleri de imkan vermektedir. Belediyeler ihtiyaç duydukları ta ınır ve ta ınmaz mallara; satın alma, trampa, ba~, kamula tırma, hazineden bedelli veya bedelsiz alma gibi yollarla sahip olabilmektedir. Belediye malları denilince, bu kavramın kapsamı içine sadece belediyenin özel mülkiyetindeki mallar değil, kamunun faydalanmasına tahsis edilmi hizmet malları ile kamunun ortak kullanımına ve yararlanmasına açık olan sahipsiz ve orta malları da girmektedir. Belediyeler, bu mallardan sadece özel mülkü durumunda bulunan malları kiraya verebilmektedir sayılı Belediye Kanunu'nun 70 inci maddesinin 11 inci bendi uyarınca tahsis yer ve amacı deği tirilmeden herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilmi ta ınmaz malı, belediyelerin kiraya vermeleri mümkün değildir. Aynı şekilde, belediyeler, toptancı hallerdeki dükkanıarı da kiraya veremezler. Çünkü, 1580 sayılı Belediye Kanunu'nun 15/58 inci maddesine göre kurulan toptancı hallerinin sureti idaresi hakkındaki 80 sayılı kanununun 1 inci maddesi, toptancı hallerini amme emlakinden saymı tır. Belediyeler kamunun istifadesine mahsus olanlar dı ında ve özel hukuk hükümlerine göre tasarruf ettikleri gayrimenkullerden; arsa, arazi, bina, dükkan, İ hanı, otel, motel, plaj, turistik tesis, kaplıca, ılıca, fırın, fabrika, soğuk hava deposu, göl, gölet, havuz, hamam gibi yerleri gelir getirmek amacıyla, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre kiraya verebilirler. Keza, belediyelerin gelir getirmek amacıyla sahip oldukları menkul malları da kiraya vermeleri mümkündür. Bu mallar; kamyon, otobüs, loder, greyder, dozer, ekskavatör, vi<j,anjör, su tankeri, kompresör, hizmet aracı, traktör, video olabilmektedir. Belediyeler ta ınır mallarını, ihale usulü ile kiraya verebilecekleri gibi, belediye meclisince düzenlenen ücret tarifesine göre de kiraya vermeleri mümkündür. BELEDİYE MALLARıNı KİUYA VERMEYE YETKİLİ ORGAN Belediyelerde, ta ınır ve ta ınmaz malları kiraya verme konusunda belediye meclislerinin bir yetkisi bulunmamaktadır. Ancak, uygulamada az da olsa, 1580 sayılı Belediye Kanunu'nun 70 inci maddesinin 10 uncu bendinin yan1ı yorumlanması sonucu belediyeye ait ta ınır ve ta ınmaz malların belediye meclislerince kiraya verildiğine tanık olmaktayız. Hemen belirtelim, belediye meclislerinin almı olduğu bu tür ihale kararları mevzuat hükmü kaqısında

3 BELEDİYELERDE TAŞıNıR ve TAŞıNMAZ MALLARıN 25 geçersiz olup, dava konusu yapılması halinde iptal edilmeye mahkumdur. Bu konuda Danı tay 3 üncü Dairesince verilmi birçok iptal kararı bulunmaktadır. Diğer kamu kurupı ve kurulu larının malları gibi belediye mallarının da kiraya verilmesinde uygulanacak esas ve usulleri belirleyen 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 13 üncü maddesinin 5 inci bendi, belediyelere ait ihaleleri yürütmekle belediye encümenlerini görevlendirmi tir. Kanunun bu hükmü kaf ısında, belediyelerde ihaleleri belediye meclislerinin yürütmesine imkan bulunmamaktadır. Aynca, 1580 sayılı Belediye Kanunu'nun 83 üncü maddesinin 8 İnci bendi de belediyelere ait t3 lnır malların satı ı konusunda belediye encümenlerini yetkili kılmı tır. Belediye encümenleri, belediyelere ait t3 lnır ve t3 ınmaz malları, 1580 sayılı kanunun 19 ve 70 İnci maddelerinde belirtilen istisnalar hariç, hiç bir makam ve karar organından izin almadan Devlet İhale Kanunu'nda öngörülen esas ve usullere uygun olarak kiraya verebilirler. Ancak bu genel ilkeyi, 1580 sayılı kanunun 70/10 maddesi ile getirilen ve zaman içinde bir türlü deği tirilemeyen ve bugün için de bir değeri kalmayan parasal limit kaf ısında uygulamak imkanı kalmamı tır. Kanunun anılan hükmüne göre belediye encümenleri, kira süresi 3 yıldan fazla veya yıllık kira bedeli lirayı 3 an malları ancak, belediye meclisinden izin aldıktan sonra kiraya verebileceklerdir. Aksi halde kanun hükmüne aykırı hareket edilmi olunacaktır. Hem bu duruma meydan vermemek hem de yıl içinde ikide bir meclisi toplantıya çağırmamak bakımından, belediye ba kanları konuyu meclislerin bütçe toplantısında gündeme getirerek, bütçe kararnamelerine "belediye encümenleri gerektiğinde ba kaca bir izine gerek kalmaksızın, belediye mallarını kiraya verebilir. " eklinde bir hüküm koydurmaları gerekir. Öte yandan, kamu hizmetine tahsis edilmi belediye mallarınin, tahsis yer ve amacı, 1580 sayılı kanunun 70/11 inci maddesi uyarınca, belediye meclislerince deği tirilmeden belediye encümenlerince kiraya verilmesi mümkün değildir. Tahsis yer ve amacı deği tirilen ve belediyenin özel mülkü haline ~elen belediyeye ait t3 ınmaz malları belediye encümenleri, 2886 s~yılı Devlet Ihale Kanunu hükümlerine göre doğrudan doğruya kiraya verebilirle~. Yukarıda da belirtildiği gibi belediyeler, menkul malları iki ekilde kiraya verebilmektedir. İsterlerse, belediye meclisi veya encümeni tarafından tespit edilen ücret tarifesine göre, belediye b3 kanı tarafından; isterlerse de belediye encümenince ihale suretiyle kiraya verebilirler.

4 26 ÇAODAŞ YEREL YÖNETIMLER BELEDİYE MALLARıNıN KİRA SÜRESİ 1580 sayılı Belediye Kanunu'nda, belediyelerin ta ınır ve ta ınmaz mallarının kira süresi hakkında bir hüküm bulunmamaktadır. Bu konuda Devlet ihale Kanunu'nda hükümler bulunmaktadır. Bilindiği gibi, belediyeler de alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve ta ıma i leri yönünden, 2886 sayılı Devlet ihale Kanunu hükümlerine tabi bulunmaktadırlar. Bu kanunun 64 üncü maddesine göre, kiraya verilecek ta ınır ve ta lnmaz malların kira süresi on yıldan çok olamayacaktır. Ancak, turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin kira süreleri on yıldan fazla olabilecektir. Kira süresi üç yılı a an durumlarda, önceden belediye meclisinden izin alınacak ve ondan sonra kiraya verilecektir. Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme i lerinde, kira bedeli her yıl artname ve sözle mesindeki esaslara göre yeniden tespit edilecektir. Kanunun bu hükmü ile idarelerin (belediyelerin), gerek ta ınır gerekse ta lnmaz mallarının (turistik tesis kurulacak yerler ile turistik tesisler hariç) kira süresi on yıl ile sınırlandırılmı olmaktadır. Diğer kurulu lar gibi belediyeler de bu süreyi a an sözle me yapamayacaklardır. Aksi halde, sözle menin kanunda belirtilen (on yıllık) süreyi a an kısmı, Yargıtay 4 üncü Hukuk Dairesinin tarih ve E. 6647, K sayılı kararında da ifade edildiği gibi geçersiz olacaktır. Ancak genel ilke olarak belirlenen on yıllık süre, turistik tesis kurulacak yerler ile turistik tesisler için geçerli değildir. Bu gibi yerler on yıldan fazla süreyle kiraya verilebilecektir. Öte yandan, Belediye Kanunu'nun 70/10 uncu maddesinde de belirtildiği gibi, belediyelerin mallarını üç yıldan fazla süreyle veya yıllık kira bedeli lirayı a an durumlarda kiraya vermeden önce belediye meclislerinden izin almaları gerekecektir. Yıllık kira bedeli lirayı a an veya üç yıldan fazla süreyle kiraya verme konusunda, belediye meclislerinin izni olmadan belediye encümenlerinin kiraya verme yetkileri bulunmamaktadır. Devlet ihale Kanunu'nun mezkur maddesinin son fıkrası ile, üç yıldan fazla süre ile kiraya verme i lerinde kira bedelinin her yıl artname ve sözle mesindeki esaslara göre yeniden tespit edilmesi zorunluluğu getirilmi tir. Ayrıca, Devlet ihale Kanunu'nun 65 inci maddesinde, dalyan, voli yerleri, doğal ve yapay göller, barajlar, havuzlar, nehirler ve nehir ağızlarındaki sular, av yerleri ile deniz ve iç sulardaki su ürünleri istihsal hakkının kiralanmasında be yıla kadar sözle me yapmaya idarelerin yetkili olduğu; ancak, kiracı tarafından kurulacak ve tesisat yapılacak olan üretme yerlerinin onbe yıla kadar kiraya verilebileceği, bu madde kapsamına giren kira i lerinde, kira bedelinin her yıl artname ve sözle mesindeki esaslara göre yeniden tespit olunacağı belirtilmi tir.

5 BELEDİYELERDE TAŞıNıR ve TAŞıNMAZ MALIARıN 27 Buna göre, madde kapsamına giren yerlerin kira bedeli, her yıl sözle me ve artnamedeki esaslar dairesinde yeniden tespit edilecektir. Böylece uzun süreli sözlqmelerde, her yıl rayiç bedele göre kira alınmasının temini ve kamu zarannın önlenmesi amaçlanmı tır. Kira ihalelerinde, istisnalar hariç, kanunda gösterilen süreleri a an sürelerde ta ınmazı kiraya vermek mümkün değildir. Kanunda belirtilen süreleri a an bir müddet le belediyeye ait ta ınır veya ta ınmaz malın kiraya verilmesi halinde, a an süreler, Yargıtay 4 üncü Hukuk Dairesinin tarih ve E. 6647, K sayılı kararında da belirtildiği gibi geçersiz sayılacaktır. Kira süresi biten ta ınmaz, artname ve sözle mesinde süre uzatımı ile ilgili bir hüküm bulunmaması halinde yeniden ihaleye çıkarılacaktır. Nitekim, Danı tay 12 nci Dairesinin gün ve E. 2272, K sayılı kararında da kira süresinin bitmesi üzerine gayrimenkulun yeniden ihaleye çıkarılmasının kanuna aykın olmadığı belirtilmi tir. BELEDİYE MALlARıNıN KİRAYA VERİLMESİNDE İlIALE USULÜ Ta ınır Mallann Kimya Verilmesi Belediyeler sahip olduklan menkul malları (kamyon, traktör, dozer, ekskavatör, greyder, çekici, su tankeri gibi araçları), Belediye Kanunu'nun 70/8 inci maddesine istinaden belediye meclislerince düzenlenen ve mülki idare amirince onaylanan ücret tarifesine göre ihaleye çıkarmadan kiraya verebilecekleri gibi isterlerse ihale usulü ile de kiraya verebilirler. Menkul malların ücret tarifesine göre kiraya verilmesinde sözle me yapılmayacaktır. Ta ınmaz Mallann Kimya Verilmesi Belediyelerde, 2886 sayılı kanuna uygun olarak, ihale usulünü belirlemeye belediye ba kanları yetkilidir. Belediye ba kanları, 2886 sayılı kanunun 11 İnci maddesine göre düzenlemek zorunda oldukları 21 örnek numaralı "Onay Belgesi"nde, belediyeye ait gayrimenkullerin hangi usulle kiraya verileceğini belirteceklerdir. Belediyeye ait ta ınmaz malların kiraya verilmesinde, genelde, açık teklif veya kapalı teklif usullerinden biri uygulanmaktadır. Açık veya kapalı teklif usullerinden biri ile ihaleye çıkarılmasına rağmen, istekli çıkmaması veya teklif olunan bedelin belediye encümenince uygun bulunmaması durumlarında, 2886 sayılı kanunun 43 ve 49 uncu maddelerinde belirtildiği gibi, ya yeniden aynı usulle ihale açılır veya belediyenin yararı görüldüğü takdirde, ihalenin biti tarihinden itibaren 15 gün içinde kira ihalesi pazarlıkla yapılabilir. Bu durum, orada bulunan isteklilere duyurulacak ve ilan tahtasına asılmak suretiyle de ilan edilecektir.

6 28 ÇAGDAŞ YEREL YÖNETIMLER Ancak, kira i inin pazarlığa bırakılması halinde, şartnamede belirtilen nitelik ve şartların aynen korunması zorunludur. Devlet ihale Kanunu'nun belirttiği bazı durumlarda, belediyeye ait gayrimenkullerin pazarlık usulü ile de kiraya verilmesi mümkündür. Pazarlık usulü ile kiraya verilecek t8 ınmaz mallar, Devlet ihale Kanunu'nun SI inci maddesinin (f, g ve h) fıkralarında belirtilmi tir. Buna göre belediyeler; a. Mü tereken veya İ tirak halinde sahibi oldukları t8 ınmaz mallardaki paylarının payd8 lara kiraya verilmesi, b. Kuııanı larının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı ve açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen t8 ınmaz malların kiraya verilmesi, c. Belediyenin mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan dalyan, voli yerleri, ~ller, havuzlar, nehir ağızlarındaki av yerlerinin, o yerde kurulu bulunan, üyeleri S yıldan az olmamak üzere istihsal bölgesinde ikamet eden, münhasıran su ürünü İstihsali ve pazarlaması ile i tigal eden kooperatif birliği, kooperatif veya köy birliklerine kiraya verilmesi, i ini pazarlıkla yapabileceklerdir. Belediyelere ait kiraya verilen her gayrimenkul için bir söz1e me yapılacaktır. Bu sözle meler, kiralayan ile ita amirieri (belediye ba kanları veya ita amirliği yetkisi verilen belediye b8 kan yardımcıları) arasında yapılacak ve imzalanacaktır. KİRA İHALELERİNDEN ALıNACAK GEçiCi ve KESİN TEMİNAT Belediyelere ait t8 lnır ve t8 ınmaz malların açık veya kapalı teklif usulleriyle kiraya verilmesi hallerinde, isteklilerden, ihale konusu olan İ in tahmin edilen (yıllık kira bedelinin) bedelinin % 3'ü oranında geçici teminat alınması, Devlet ihale Kanunu'nun 10 uncu maddesinin gereğidir. Bu zorunluluğu yerine getirmeyenler (istekliler) ihaleye katılamazlar. Kanunun anılan maddesinin 2 nci fıkrası, pazarlık usulü İle yapılacak kira ihalelerinde, geçici teminat alınmasını zorunlu tutmamı tır. Belediyeler, pazarlık -usulü ile yapacakları kira ihalelerinden geçici teminat alıp almamakta serbesttir. Hemen belirtelim, menkul malların tarifeye göre kiraya verilmesinde geçici temitıat alınmaz, sadece tarjfe bedeli alınır sayılı kanunun S4 üncü maddesi uyarınca belediyeler, açık teklif, kapalı teklif veya pazarlık usulü ile yapılan kira ihalelerinde, yıllık kira bedeli (ihale bedeli) üzerinden hesaplanmak suretiyle % 6 oranında kesin teminat.almak zorundadırlar. Belediyeler, geçici veya kesin teminat olarak ancak, Devlet ihale Kanunu'nun 26 ncı maddesinde belirtilen değerleri kabul edebileceklerdir.

7 BELEDİYELERDE TAŞıNıR ve TAŞıNMAZ MALLARıN 29 Açık teklif, kapalı teklif ve pazarlık usulleriyle yapılan kira ihalelerinde, ihalenin kendisinde kaldığı bildirilen isteklinin (kiralayan), tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde geçici teminatı kesin teminata çevirerek, noterlikçe tescil edilmi sözlqmeyi belediyeye vermesi zorunludur. Sözle meniiı yapılmasından sonra geçici teminat iade edilecektir. Belirtilen süre içinde kesin teminat yatırılmaz ise, belediye protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihaleyi bozacak ve geçici teminatı belediyeye gelir kaydedecektir. Bozma kararı belediyece alınacak ve belediye ba kanı tarafından da onaylanacaktır. Bu durumda belediyece, kesin teminat yatırmadığından dolayı ihalenin feshine sebep olandan, birinci ihale ile ikinci ihale arasındaki fark talep edilemeyecektir. Ancak, kira ihalesi üzerinde kalan istekli 15 günlük süre içinde kesin teminatı yatırmadığından dolayı ihalenin feshine sebep olmu ise, bu ki iye, Devlet ihale Kanunu'nun 84 üncü maddesinde öngörülen, bir yıla kadar ihalelere katılmama cezası verilebilecektir. Böyle bir durumda, belediyeler, buna sebebiyet verenlerin bir yıla kadar cezalandırılmasını içi leri Bakanlığı'ndan talep edebileceklerdir. KİRA GELİRLERİNİN TAHSİLİ Kİra gelirleri, Borçlar Kanunu'nun 248 inci maddesinde de belirtildiği gibi akitten doğan bir alacaktır. Bu nedenle, kira bedellerinin ne ekilde, hangi artlarda ve sürelerde tahsil edileceğini taraflar kendi iradeleri ile serbestçe tespit edebileceklerdir. Belediyeler, ta ınır ve ta ınmaz mallarını kiraya vermeleri halinde, kira bedellerini hangi artlarda ve sürelerde tahsil edeceklerini, Devlet ihale Kanunu'na göre düzenlemek zorunda olduklan artname ve sözle melerde belirtmek ve buna göre tahsil etmek durumundadırlar. Uygulamada, kira bedelleri ay ba lannda veya ay sonlarında alınmaktadır. Ancak, kira alacağının ne J ekilde tahsil edileceği, ödenmemesi halinde gecikme zammı alınıp alınmayacağı hususlarının, mutlaka düzenlenecek artname ve sözlqmelerde belirtilmesi gerekir. Aksi halde kira bedellerinin ödenmemesi halinde herhangi bir gecikme zammı almak mümkün değildir. Çünkü, kira gelirleri 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine tabi bir alacak değildir. Ancak, sözle mede, kira bedellerinin öngörülen sürede ödenmemesi halinde belirli bir oranda (her ay %5, %10, %12 gibi) gecikme zammı alınacağı kararla tırılmı ise, o oranda gecikme zammı almak mümkündür. Taraflar isterlerse düzenleyecekleri sözle mede, kira bedelinin ödenmemesi halinde 6183 sayılı kanunun 51 inci maddesinde öngörülen gecikme zammının uygulanacağını belirtebilirler. Ancak, bu durumda ödenmeyen kira bedeline ilaveten kanunda öngörülen gecikme zammı alınabilecektir. Kİra sözle mesinde belirtilmeden böyle bir gecikme faizinin veya zammının alınması mümkün değildir. O nedenle, belediyelerin düzenlemek zorunda oldukları artname ve sözle melere; kira bedelinin

8 30 ÇAGOAŞ YEREL YÖNETIMLER süresinde ödenmesini sağlamak ve belediyenin gelir kaybına meydan vermemek bakımından, bu bedelin ödenmemesi halinde uygulanacak olan gecikme zammı miktarı konusunda hükümler konulmalıdır. BELEDİYELERCE KİRAYA VERİLEN TAŞıNMAZLARDA TAHLİYE işleri Uygulamada, belediyelerin kiraya vermi oldukları ta ınmazların tahliye i lemleri çok büyük önem arzetmektedir. Konunun önemi biraz da birden fazla kanunu ilgilendirmesinden kaynaklanmaktadır. Belediyeler, çe itli yollarla sahip oldukları ve bir kamu hizmetine tahsisli olmayan ta ınmaz mallarını, belediye hizmetlerini yerine getirmek ve gelir sağlamak amacıyla, Devlet İhale Kanunu hükümlerine uymak kaydıyla kiraya verebilmektedirler sayılı kanun hükümlerine uygun olarak yapılan kira ihalesinin bir sözle meye bağlanması gerekmektedir. Sözle me, belediyeye ait ta ınmazı kiralayan ile belediye b3 kanı veya ita am irliği yetkisi verilen belediye ba kan yardımcısı arasında yapılmaktadır. Bazı istisnalar hariç sözle melerin noterlikçe tasdik edilmi olması gerekir. Kİracı ile belediye ba kanı arasında yapılan kira akti özel hukuk hükümlerine tabidir. Kİra akti ile kiracı, kiraladığı malı özenle ve sözle meye uygun ekilde kullanmak, kira bedelini süresinde ödemek ve süre sonunda kiraladığı malı ne halde tesellüm etmi ise o halde teslim etmek; belediye de, kiralanan malı sözle me hükümlerine uygun ve kullanmaya elveri li bir biçimde teslim etmek ve kira süresince bu halde bulundurmak ve kiracıyı, üçüncü ki ilerin hak iddialarına kar ı korumak mükellefiyeti al tındadır. Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre kiraya verme İ lemleri tamamlandıktan sonra, belediyeye ait t3 ınmazı kullanan kiracının çıkarılması hangi kanun hükümlerine göre olacaktır? Bu konuda, uygulamada görü birliği olduğunu söylemek mümkün değildir. Bazıları, madem ki kira ihalesi, 2886 sayılı kanuna göre yapdmı tır, o halde kiracının tahliyesi de bu kanun hükümlerine göre yapılmalıdır demektedirler. Bazıları ise tahliyenin, Devlet İhale Kanunu'nda hüküm bulunmadığı hallerde 6570 sayılı Gayrimenkul Kİraları Hakkında Kanun ve 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümlerine göre yapılacağını belirtmektedirler. Öncelikle, konunun daha iyi anla ılabilmesi bakımından, belediyeye ait ta ınmazı kiralayanın hangi hallerde tahliye edileceği hususu üzerinde durmakta yarar vardır. Kanunda belirtilen esas ve usullere göre belediyeye ait gayrimenkulü kiralayan kiracının çıkarılması iki halde ortaya çıkmaktadır. 1. Kİra süresi devam ederken kiracının tahliyesi, 2. Kİra süresinin son bulması halinde kiracının tahliyesi. Şimdi her iki durum hakkında sırasıyla açıklamalarda bulunalım.

9 BELEDİYELERDE TAŞıNıR ve TAŞıNMAZ MALLARıN 31 Kira Süresi Devam Ederken Kiraeının Tahliyesi Öncelikle, bu tahliyenin hangi kanun (Devlet ihale Kanunu, Borçlar Kanunu ve Gayrimenkul Kİraları Hakkında Kanun) hükümlerine göre yapılacağını belirlemek gerekir. Madem ki belediyelere ait malların kiraya verilme i i Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre olmaktadır; o halde, kira süresi devam ederken kiracının çıkarılması da bu kanun hükümlerine göre olacaktır. Devlet İhale Kanunu'nun 62 nci maddesinde, sözle me yapıldıktan sonra müteahhit veya mü terinin (kiracının) taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, artname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin (belediyenin) en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatın gelir kaydedileceği ve sözleşmenin feshedileceği öngörülmü tür. Kanunun bu maddesine göre belediyeler; a. Kİracının taahhüdünden vazgeçmesi, b. Kİracının taahhüdünü artname ve sözle me hükümlerine göre yerine getirmemesi, hallerinde sözleşmeyi feshedebileceklerdir. Kanunun anılan maddesi, Borçlar Kanunu'nun 106 ncı maddesine uygun olarak süre tayini suretiyle fesih eklini benimsemi tir. Aktin feshini gerektiren şartname ve sözleşmeye aykırı hareketleri veya taahhüdünden vazgeçemeyeceği hususu belediye tarafından, kiracıya en az 10 gün süreli bir ihtarname ile bildirilecektir. Sözleşme noter tarafından onaylı olduğuna göre, bu ihtarnamenin de noter kanalı ile tebliğ edilmesi gerekir. İhtarnamede ihtarı gerektiren sebepler, kanunda ifade edildiği gibi açıkca yer alacak ve tayin edilen süre içerisinde şartname ve sözleşmeye aykırılıkların giderilmesi veya taahhüdün yerine getirilmesi istenilecektir. Bu talep yerine getirilmediği takdirde sözleşmenin feshedileceği açıkça bildirilecektir. Kiracı, ihtarnameyi belediyeyi tatmin edecek ekilde cevaplandırmaz ve fesih sebebi olan kusurlu hareketini düzeltmez ise belediye ba kanından veya ita amirliği yetkisi verilen belediye başkan yardımcısından kesin teminatın irat kaydedilmesi ve sözle menin feshedilmesi için onayalınarak, kesin teminat belediyeye gelir yazılacaktır. Sözle menin bozulması, fesih onayının kiracıya tebliği ile tamamlanmaktadır. Ancak, bu konu ile ilgili olarak, Devlet ihale Kanunu'nda hüküm bulunmadığı durumlarda, 6570 sayılı Gayrimenkul Kİraları Hakkında Kanun hükümlerine başvurulmayacaktır. Çünkü, her ne kadar bu kanunun 14 üncü maddesinde, "2490 sayılı Artırma Eksiltme ve ihale Kanununa tabi olarak kiraya verilen gayrimenkuller hakkında da bu Kanun hükümleri tatbik olunur. "hükmü yer almı ise de; sözü edilen kanun, tarihinde yürürlüğe giren 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile yürürlükten kaldırılmı tır. Yürürlükten kaldırılan bir kanunun yerine geçen 2886 sayılı kanuna göre ihaleye (kiraya) verilen

10 32 ÇAGDAŞ YEREL YÖNETIMLER gayrimenkuller hakkında da 6570 sayılı kanun hükümleri uygulanır demek mümkün değildir. Çünkü, 2886 sayılı kanunun 94 üncü maddesinde" 2490 sayılı Kanun ile bu Kanunda ek ve deği iklikler yapan kanunlar, yürürlükten kaldırılmı tır". denilmi tir. Şayet, kanun koyucu tahliye i lerinde 6570 sayılı kanun hükümlerinin uygulanmasını isteseydi; hükümleri kaldırılmayan kanunlar arasında, bu kanunu da belirtirdi. Ama öyle yapmamı tır. Dolayısıyla, 6570 sayılı kanunun 7 nci maddesindeki artların varlığına rağmen, Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre kiraya verilen gayrimenkullerin tahliyesi istenemeyecektir. Nitekim, bu konuda 6570 sayılı kanun hükümlerinin uygulanmayacağı Sayı tay Genel Kurulu'nun tarih ve sayılı kararında da belirtilmi tir. Bu kararda, belediyeler tarafından 2886 sayılı kanuna göre kiraya verilen gayrimenkullere ait kira sözle melerinin yenilenmesi veya sona erdirilmesi konularında 2886 sayılı kanun hükümlerinin uygulanması gerektiği görü ü yer almaktadır. Ancak, bu konularda Devlet İhale Kanunu 'nda hüküm bulunmadığı durumlarda 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümlerine ba vurmak gerekecektir. Çünkü, her ne kadar belediye herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilmeyen malını 2886 sayılı kanun hükümlerine göre kiraya vermekte ise de; sonuçta belediye ile kiracı arasında kurulan ili ki bir özel hukuk iii kisidir. Dolayısıyla, 2886 sayılı kanunda hüküm bulunmadığı durumlarda daha genel bir kanun olan 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümlerine b3 vurmak gerekecektir. Bu kanunun 106, 107 ve 108 İnci maddelerinde aktin fesih halleri, 248 ve devamındaki maddelerde ise kira akti düzenlenmi tir. Uygulamada, eğer konu kanunda münhasıran düzenlenmi ise önce bu hükümlere, daha sonra genel hükümlere müracaat edilmektedir. Burada da durum aynı olup, öncelikle kira akti ile ilgili hükümlere ba vurulacaktır. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 256 ncı maddesinde, kiracının, kiralananı özenle kullanmak ve birlikte oturmaktan kaynaklanan görevlerini yerine getirmekle yükümlü olduğu; yapılan uyarıya rağmen bu mükellefiyetlerini yerine getirmez veya kötü kullanmaktan dolayı mala bir zarar verirse, kiraya verenin tazminatla birlikte kira aktinin feshini isteyebileceği; buna kar ılık, kiralanan malın tamirat gerektirmesi veyahutta üçüncü bir ahsın mal üzerinde hak iddia etmesi hallerinde, kiracının, durumu hemen kiraya verene bildirmekle mükellef olduğu, aksi halde zarardan sorumlu olacağı belirtilmi tir. Aynı kanunun 262 nci maddesinde ise kira aktinin feshini gerektiren sebepler belirtilmi tir. Bu maddeye göre, kira için bir süre tayin edilmemi ise, hem kiracı hem de kiraya veren, ihbar suretiyle kira aktini feshedebilme hakkına sahiptir. Buna göre taraflar, 3 ağıda her ko ul için belirtilen sürenin öncesinden yapacakları bir ihbar ile kira aktine son verebileceklerdir: 1. Mefl1l olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanıık, ahır ve bu gibi yerler ancak mahalli adetince muayyen en

11 BELEDİYELERDE TAŞıNıR ve TAŞıNMAZ MALLARıN 33 yakın zaman için ve böyle bir adetin fıkdanı halinde altı aylık bir sürenin sona ermesi için ve her iki halde üç ay, 2. Mefr~ apartmanlar yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefr~at ancak bir aylık sürenin son bulması için ve iki hafta, 3. Dİğer menkul şeyler her istenilen zaman için üç gün. Kanunun 264 üncü maddesinde ise, önemli sebeplerin gerçekleşmesi halinde her iki tarafın kira aktine son verebilecekleri açıklanmı tır. Bu maddeye göre, belli bir süre ile yapılan gayrimenkul kiralannda, aktin yerine getirilmesini imkansız kılan sebeplerin varlığı halinde, iki taraftan her biri, diğerine tazminat vermek ve kanuni sürelere uymak kaydıyla kira süresi sona ermeden önce akti sona erdirebileceklerdir. Kira bir sene veya daha uzun bir süre için yapılmış ise, kiraya verene veya kiracıya verilecek tazminat altı aylık kira bedelinden az olamayacaktır. Kiracı kendisine tazminat verilmedikçe, kiraladığı malı terke zorlanamayacaktır. Öte yandan, Borçlar Kanunu'nun 265 inci maddesinde, kiracının ölümü halinde, gerek mirasçılan gerekse kiraya verenin, bir yıl veya daha uzun süreli kiralarda kanuni sürelere uymak şartıyla, en kısa süre için tazminat vermeksizin akti geçersiz hale getirebilecekleri düzenlenmiştir. Belirtilen bu hükümlere göre, belediyeler ihale suretiyle kiraya verdikleri taşınmaz mallann kiracısını kira süresi devam ederken çıkarmak istemeleri halinde, öncelikle bu konuda şartname ve sözle mede hüküm bulunup bulunmadığına bakacaklar, hükmün bulunması halinde buna göre taşınmazın tahliyesini sağlayacaklardır. Aktin devamı sırasında, kiracının tahliyesi ile ilgili bir hükme kira şartname ve sözleşmesinde yer verilmemiş ise, bu durumda taşınmazın tahliyesi, belediye tarafından Borçlar Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilecektir. Yukarıda da belirttiğimiz gibi, bu konularda 6570 sayılı kanun h ükümlerine ba vurulmayacaktır. Kira Süresinin Son Bulması Halinde Kiracının Tahliyesi İhale suretiyle kiraya verilen belediyeye ait ta ınmazlann kira süresinin sona ermesinden sonra kiracının nasıl tahliye ettirileceğine dair bir hüküm Devlet ihale Kanunu'nda bulunmamaktadır. Her ne kadar bu kanunun 75 inci maddesinin 3 ve 4 üncü bentlerinde,"kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, i galin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İ gal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir." şeklinde hükme yer verilmiş ise de, bu hüküm belediye ta ınmazlarını kapsamamaktadır. Çünkü, bu maddede düzenlenen ta ınmaz mal devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malolup, belediyelere ait ta ınmaz mallar bu kapsamda sayılmamı tır. Zira kanunun bu maddesinde belediyelere ait

12 34 ÇAGDAŞ YEREL YÖNEliMLER gayrimenkuller devlet malı olarak görülmemi tir. Eğer kanun koyucu, belediyelere ait t~ınmaz mallan da bu nitelikte bir malolarak görseydi, o zaman maddenin "bu kanuna tabi idarelerin" diye b~laması gerekirdi. O nedenle, kanunun bu hükmünün belediye mallanna uygulanmasına imkan bulunmamaktadır. Nitekim, kanunun bu maddesinin uygulanmasında ortaya çıkan tereddütleri gidermek için verilmi yargı kararlannda da belediyelere ait ta ınmaz mallann "devlet malı" olmadığı belirtilmi tir. Bu konuda Danl tay'ca verilmi (Danl tay Genel Kurulu'nun tarih ve 46/213/199 sayılı isti ari kara n ile Danl tay 10 uncu Dairesinin tarih ve E. 1985/2100 ve K. 1987/2214 sayılı kararı) kararlar mevcuttur. Aynı doğrultuda Yargıtay'ın ve UYU mazlık Mahkemesi'nin vermi olduğu kararların da bulunduğu, bu konu ile ilgili olarak kendileriyle görü me yaptığımız Yargıtay 13 üncü Hukuk Dairesi b~kan ve üyeleri tarafından ifade edilmi tir. Buna göre, belediyeye ait t~ınmazların tahliyesinin, Devlet ihale Kanunu'nun 75 inci maddesine göre gerçeklqtirilmesi mümkün değildir. O halde, kira süresi sona eren belediyeye ait ta ınmaz malların tahliyesi hangi kanun hükümlerine göre olacaktır? Bu soruya, Devlet ihale Kanunu hükümlerine göre yapılır demek mümkün değildir. Çünkü, bu kanunun 75 inci maddesinin dl ında kira süresi sona eren t~ınmaz mallann tahliyesi ile ilgili bir hükme yer verilmemi tir. O zaman akla, Devlet ihale Kanunu hükümlerine göre kiraya verilen ve bu kanunun hükümlerine göre tahliyesi sağlanamayan, belediyeye ait t~ınmaz mallann kiracısının çıkarılmasında, hangi kanun hükümlerinin uygulanacağı sorusu gelmektedir. Bu soruya yukanda da değinildiği gibi öyle cevap vermek mümkündür. Belediyeler ancak, herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilmeyen, özel mülkü durumundaki mallannı gelir getirmek için kiraya verebilmektedirler. Bu durumda, belediye ile kiracı arasında doğan i1i ki bir özel hukuk ili kisidir. Özel hukukta, taraflar, kanuna, genel ahlak ve adaba aykırı olmamak kaydıyla artlan kendi serbest iradeleri İle tespit etmek imkanına sahiptirler. Burada da durum farklı değildir. Belediye ile kiracının yapacakları sözlqmede, kira süresinin son bulması halinde kira süresinin uzatdıp uzatılmayacağı ve tahliye için taraflann ne kadar süre önce birbirlerine bildirimde bulunacaklan gibi hususlara yer vermeleri gerekir. Yapılan sözlqmede, ta ınmazın kira süresinin bitiminde ne ekilde tahliyesi kararl~tırı1ml ise, belediye, sözlqme hükümlerine uygun davranmak suretiyle kiracıyı ta ınmazından çıkarabilecektir. Eğer yapılan sözıqmede, kira süresinin sona ermesinde tahliye ile ilgili bir hükme yer verilmemi ise, belediye bu sözle meye göre kiracısını çıkaramayacaktır. Bu durumda tahliye Borçlar Kanunu hükümlerine göre yapılacaktır. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 263 üncü maddesinde, kira, muayyen bir süre ile akdedilip te bu sürenin sonunda kiraya verenin bilgisi ve muhalefeti olmaksızın ta ınmazın kullanılmasına devam olunduğu yahut sözlqmede fesih

13 BELEDİYELERDE TAŞıNıR ve TAŞıNMAZ MALlARıN 35 hakkında gösterilen ihban iki tarafın hiç biri kullanmadığı takdirde, aksine sözlqme yok ise aktin, gayri muayyen bir süre için yenileneceği belirtilm~tir. Kanunun bu hükmüne göre belediyelerin kira süresi sonunda t3 ınmaz maııarının kiracılarını çıkarabilmeleri ancak, sözlqmede öngörülen fesih hakkını kullanmalarına bağlıdır. Aksi halde, kira akti kendiliğinden yenilenmektedir. Eğer belediye, kira süresinin sonunda kira aktinin devam etmesini istemiyor ve kiracısını t3 ınmazından çıkarmak istiyorsa, sözlqmede öngörülen fesih nedenlerini ileri sürmesi gerekmektedir. Kanun, fesih hakkını sadece kiraya verene tanımaml tır. Aynı hakkı kiracılara da tanıml tır. Bu hakkı kullanmak suretiyle gerek kiraya veren (belediye) gerekse kiracı, sözlqmede öngörülen fesih nedenlerini ileri sürerek kira aktini hükümsüz hale getirebileceklerdir. Şayet belediyeler daha fazla gelir sağlamak istiyarlarsa ve kira aktinin kendiliğinden yenilenmesini istemiyorlarsa, sözle melere kira süresinin sonunda kiracının kiraladığı t3 ınmazı tahliye etmesini sağlayacak hükümler koymalan gerekir. Belediyeler tarafından böyle bir hakkın kullanılmasına rağmen kiracının i3 ınmazı tahliye etmemesi halinde, kiracıdan belediye encümeninin tespit edeceği miktarda ecrimisil alınması gerekmektedir. Sözkonusu ecrimisil, kira sözle melerinin bitim tarihinden itibaren, kira sözlqmesinde süre uzatımı ile ilgili hükümleri n bulunmaması veya kira sözlqmesinin uzatılmaması hallerinde, ~gal edenden (kiracıdan), i gal edilen süre kaf ılığında alınacaktır. Belediyelere ait t3 ınmazlann i gal edilmesi halinde, belediyeler, 3091 sayılı T3 ınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkındaki Kanun hükümlerine göre idari makamlardan bu tecavüz veya müdahalenin önlenmesini isteyebileceklerdir. Belediyelerin tecavüz veya müdahaleye uğrayan t3 ınmaz mallan için vali veya kaymakamlıklara, tecavüz veya müdahalenin yapıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 60 gün içinde müracaat etmeleri gerekmektedir. Ancak, tecavüz veya müdahalenin olu undan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makamlara b3 vuruda bulunulamaz. Bu durumda, belediyelerin adli yargıda, müdahalenin veya tecavüzün meni davaları açmaları gerekecektir.