VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HALKA ARZ FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU

Transkript

1 VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HALKA ARZ FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan bu rapor SPK nın VII nolu Pay Tebliği nin 29.Maddesi çerçevesinde hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza ilişkin KAP ta yayınlanan İzahname setini inceleyerek kararlarını vermelidirler. Şirket Hakkında Bayraktar Kardeşler Grup bünyesinde 1995 yılında perakende, turizm ve eğlence hizmetlerini bir arada sunan gayrimenkul projeleri geliştirmek amacıyla kurulan Bayraktar Kardeşler İnş. Tah. ve Tic. A.Ş., Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) dönüşüm sürecini Ağustos 2015 te tamamlayarak Via GYO A.Ş. unvanını almıştır. Şirket portföyünde; Via Port Asia, Via Port Marina, Vialand ve Viaport Venezia olmak üzere dört büyük proje yer almaktadır. Projelerdeki toplam arsa büyüklüğü yaklaşık 1,2 miyon m² seviyesinde bulunmaktadır. Gayrimenkul Portföy Bilgileri Via GYO, Gayrimenkul Portföyü Yüzölçümü Portföy Değeri İlçe/Mahaller Taşınmazın sahibi Gelir Yaratan Gayrimenkuller (m 2 ) (KDV Hariç, TL) Via Port Asia Pendik/Kurtköy Pendik Belediyesi ve Via GYO Via Port Houses & Suites Pendik/Kurtköy Via GYO Via Port M arina Tuzla/M erkez VIA Port Venezia Gaziosmanpaşa/Küçükköy Kiptaş-Güryapı İnşaat-Via GYO Vialand Projesi Eyüp/Alibeyköy Güryapı İnşaat ve Via GYO Yüzölçümü Arsalar İlçe/Mahaller Taşınmazın sahibi (m 2 ) 1 Pendik/Kurtköy Deniz Finansal Kiralama 2 Pendik/Kurtköy Deniz Finansal Kiralama Portföy Değeri (KDV Hariç, TL) Pendik/Kurna 149 Via GYO Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri (TL) Şirket Gayrimenkulleri Özet Bilgileri 1) Via Port Asia İstanbul / Kurtköy de 2008 yılında açılan Viaport Asia toplam m2 brüt kiralanabilir alana sahiptir. Via Port Asia Eylül 2015 itibariyle %99.8 doluluk oranına sahiptir. Proje, Via Port Outlet alışveriş merkezi, Crowne Plaza Otel, konut ve ofislerden oluşan bağımısz üniteler ve Kurtköy arsasından oluşmaktadır.

2 Via GYO, Via Port Asya alışveriş merkezindeki toplam 197 mağazadan kira geliri elde etmektedir. Via Port Asya AVM nin 2015 yılı kira geliri mn TL olup bir önceki yıla göre %17 artış göstermiştir. Via Port Asya AVM ile aynı komplekste bulunan Crowne Plaza Otel 2010 yılında faaliyet geçmiş olup 336 oda kapasitelidir. Proje üzerinde ayrıca henüz gelir yaratmayan ve ileride Via Port Asia projesinde değerlendirilmesi planlanan arsalar bulunmaktadır. Outlet AVM ve Otel arsalarının üst kullanım hakkı 30 yıl süreyle (2037 ye kadar) Pendik Belediyesi nden kiralanmıştır. Rezidans arsası ise arsa sahibi ile kat karşılı anlaşılarak alınmıştır. Toplam 617 konutun bulunduğu rez idansta Via GYO nun 353 konutu bulunmaktadır. Bu konutların 340 ının satışı/ön satışı gerçekleşmiştir. Otel yönetim gelirleri Via GYO ya aktarılmaktadır. 2) Vialand İstanbul / Eyüp de 2013 yılında açılan projede bir AVM, bir otel ve bir tema park yer almaktadır. Via GYO A.Ş. projede %50 paya sahiptir. Proje arsalarının üst kullanım hakkı 30 yıl süreyle (2044 e kadar) İstanbul Büyükşehir Belediyesi nden kiralanmıştır. Vialand AVM toplam m² kiralanabilir alana sahiptir ve 2015 yıl sonu itibariyle doluluk oranı %87 seviyesindedir. Hali hazırda hizmet veren 101 oda kapasiteli otelin yanı sıra projelendirme aşamasındaki 400 oda kapasiteli otelin 2018 yılbaşında işletmeye açılması planlanmaktadır. Eğlence üniteleri yapımında leasing hizmeti kullanılan tema parkta toplam 26 eğlence ünitesi ve 10 yeme-içme ünitesi yer almaktadır. Via GYO; otel ve AVM kira gelirleri ile tema park gelirlerinden %50 oranında pay almaktadır. 3) Via Port Veniza İstanbul / Gaziosmanpaşa da 2015 yılında açılan projede bir Outlet AVM, ofis ve rezidanslar yer almaktadır. Bu projede yeralan alışveriş merkezinde Via GYO ve Güryapı nın eşit ortaklığında kurulan V-G Adi Ortaklığı nın %55 oranında hissesi bulunmakta olup geriye kalan %45 oranındaki pay Kiptaş a aittir. Projede yeralana Ofis ve rezidansların neredeyse tamamının satışı yapılmıştır. Toplam kiralanabilir alanı m² olan AVM de toplam 158 ticari ünite yer almaktadır. Ofis ve rezidanslarda ise konut ve m² kiralanabilir alana sahip ofis bulunmaktadır. Proje arsalarının üst kullanım hakkı Kiptaş ile gelir paylaşım sözleşmesi ile elde edilmiştir. 4) Via Port Marina İstanbul / Tuzla da 2015 yılında açılan projede bir Outlet AVM, bir otel, bir tema park, bir akvaryum ve bir marina yer almaktadır. Via GYO A.Ş. projede %100 paya sahiptir. Akvaryumun 2016 yılında, otelin ise 2017 yılında açılması planlanmaktadır. Toplam 135 oda kapasiteli otelin planlanan oda sayısını 110 artırmak üzere inşaat alanının büyütülmesi için başvuruda bulunulmuştur. Proje arsalarının üst kullanım hakkı 30 yıl süreyle (2043 e kadar) Tuzla Belediyesi nden kiralanmıştır. 30 yıllık kira süresi boyunca toplam 120,7mn TL + KDV ödeme yapılacaktır. AVM nin m² toplam kiralanabilir alanlarının %93 ü kiraya verilmiş durumdadır. Marinanın toplam yat kapasitesi ise 719 dur. Tema parkta ise toplam 17 eğlence ünitesi ve 3 yeme-içme ünitesi yer almaktadır.

3 Ortaklık Yapısı Halka Arz Öncesi Halka Arz Sonrası Ortağın Adı A Grubu B Grubu Semaye Payı (%) Ortağın Adı A Grubu B Grubu Semaye Payı (%) Coşkun BAYRAKTAR ,33 Coşkun BAYRAKTAR ,00 Ali BAYRAKTAR ,33 Ali BAYRAKTAR ,00 Mehmet BAYRAKTAR ,33 Mehmet BAYRAKTAR ,00 Halka Arz ,00 Toplam ,00 Toplam ,00 Hisseleri TL ye tekabül eden A Grubu ve TL ye tekabül eden B Grubu olmak üzere ayrılan Via GYO A.Ş. nin çıkarılmış sermayesi TL dir. Bayraktar Kardeşler şirketin hakim ortağı konumundadır. Halka Arz Bilgileri Halka Arz Bilgileri Şirket Ünvanı Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Talep Toplama Mayıs 2016 Halka Arz Fiyatı 13,60 TL Ortak Satışı TL Halka Arz Öncesi Sermaye TL Halka Arz Sonrası Sermaye TL Halka Açıklık Oranı 25,00% Halka Arz Büyüklüğü TL Halka Arz Yöntemi Sabit Fiyatla Talep Toplama Yöntemi Halka Arz Şekli Ortak Satışı Halka Arz Edilen Payların Dağılımı % 80 Yurt İçi Bireysel Yatırımcı % 20 Yurt İçi Kurumsal Yatırımcı

4 Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. nin Hazırlamış ve KAP ta yayınlamış olduğu Halka Arz Fiyat Tespit Raporu na ve Belirlenen Fiyata İlişkin Değerlendirme Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporunda Net Aktif Değer (NAD) Analizi Piyasa Değeri/Defter Değeri (PD/DD) Firma Değeri/FAVÖK ve Kira Getirisi/Gayrimenkul Portföy Değeri Oranı Analiz yöntemleri kullanılmıştır. Via GYO nun portföyündeki kira getirisi sağlayan gayrimenkuller, Via Port marina ve Via Port Venizia projelerinin yıl içerisinde tamamlanması nedeniyle 2015 yılı tamamında kira getirisi sağlaması mümkün olmamıştır. Bu nedenle kira getirisi/gayrimenkul portföy değeri oranı benzer şirketlerin performansı ile karşılaştırma gerçekleştirmeye imkan vermemesi nedeniyle Fiyat Tespit Raporunda bu yönteme yer verilmemiştir. Buna göre şirket paylarının değerinin tespit edilmesinde NAD ve çarpan analizi yöntemleri kullanılmıştır. Net Aktif Değer (NAD) Analizi Via GYO nun gayrimenkul Portföy değer tablosu mn TL seviyesinde bulunmaktadır. Şirket in buna göre hesaplanan Net Aktif Değeri ise mn TL seviyesinde olup birim pay başına net aktif değeri TL olarak hesaplanmıştır. VİA GYO Portföy ve Pay Başına Aktif Değer Toplam Rayiç Değer (mntl) Via Port Asya Vialand Projesi 630 Via Port Venezia 603 Via Port Marina 651 Via Port Houses&Suites 12 Arsalar 8 GAYRİMENKUL PORTFÖYÜ Hazır Değerler (+) 72 Diğer Aktifler (+) 204 Finansal Borçlar (-) 915 Diğer Yükümlülükler (-) 476 Toplam Net Aktif Değer Toplam Pay Sayısı 90 Pay Başına Net Aktif Değer (TL) 22,93 Borsa İstanbul da işlem gören GYO ların 31 Aralık 2015 tarihli finansal sonuçları ve portföylerinde bulunan gayrimenkullere ilişkin değerleme raporları dikkate alınarak Oyak Yatırım 15 Nisan 2016 tarihi itibariyle bu şirketlerin NAD a göre prim /iskonto oranlarını kullanmıştır.

5 Kod GYO 2015 Yılı Gelirleri İçindeki Kira Geliri Payı Gayrimenkul Portföyü NAD Piyasa Değeri NAD'a göre Prim/(iskonto) AGYO Atakule GMYO 80% % AKFGY Akfen GMYO 99% % AKMGY Akmerkez GMYO 96% % AKSGY Akiş GMYO 91% % ALGYO Alarko GMYO 87% % ATAGY Ata GMYO 39% % AVGYO Avrasya GMYO 62% % DGGYO Doğuş GMYO 100% % DZGYO Deniz GYO 99% % EKGYO Emlak Konut GMYO 0% % HLGYO Halk GMYO 42% % IDGYO İdealist GYO 0% % İŞGYO İŞ GMYO 56% % KLGYO Kiler GMYO 49% % KRGYO Körfez GMYO 0% % MRGYO Martı GMYO 78% % NUGYO Nurol GMYO 5% % OZGYO Özderici GMYO 14% % OZKGY Özak GMYO 61% % PAGYO Panora GMYO 81% % PEGYO Pera GMYO 45% % RYGYO Reysaş GMYO 82% % SAFGY Saf GMYO 85% % SNGYO Sinpaş GMYO 1% % SRVGY Servet GMYO 100% % TRGYO Torunlar GMYO 49% % TSGYO TSKB GMYO 97% % VKGYO Vakıf GMYO 100% % YGGYO Yeni Gimat GMYO 97% % YGYO Yeşil GYO 37% % YKGYO Yapı Kredi Koray GMYO 0% % Ağırlıklı Ortalama İskonto Oranı: -45% Fiyat tespit raporunda Via GYO nun, gayrimenkul portföyüne sahip ve 2015 yılı toplam gelirlerinin en az %50 oranındaki kısmını gayrimenkul kira gelirlerinden elde eden halka açık GYO lar ile benzer seviyede işlem göreceği kabul edilmiştir. Dolayısıyla benzer şirket NAD Analizi ve çarpan analizine göre pay değeri tespitinde bu GYO şirketleri kullanılmıştır. Değerlemede sadece Özak GYO (kira gelirlerinin toplam gelirlere oranı %61 seviyesinde olsa da 2014 yılında söz konusu oranın %28 seviyesinde olması ve 2016 yılı ve sonrasında bu oranın %50 nin altında kalacağı beklentisi nedeniyle) ve Akmerkez GYO nun (gayrimenkül portföyünü diğer GYO ların aksine maliyet değerleri üzerinden muhasebeleştirmesi nedeniyle) değerleme çalışmasında kullanılmamıştır.

6 Buna göre benzer şirketlerin NAD ve piyasa değerleri GYO Şirket Adı Piyasa Değeri Net Aktif Değer Prim/ (TLMn) (TLmn) İskonto) AGYO Atakule GMYO % AKFGY Akfen GMYO % AKSGY Akiş GMYO % ALGYO Alarko GMYO % AVGYO Avrasya GMYO % DGGYO Doğuş GMYO % DZGYO Deniz GYO % ISGYO İş GMYO % MRGYO Martı GMYO % PAGYO Panora GMYO % RYGYO Reysaş GMYO % SAFGY Saf GMYO % SRVGY Servet GMYO % TSGYO TSKB GMYO % VKGYO Vakıf GMYO % YGGYO Yeni Gimat GMYO % Ağırlıklı Ortalama İskonto Oranı -41% 15 Nisan 2016 itibariyle benzer GYO şirketlerinin Net Aktif değerine göre ağırlıklandırılmış Piyasa değerinin NAD ye göre %41 iskontolu işlem gördüğü hesaplanmıştır. Bu iskonto oranına göre; VİA GYO nun pay başına hedef pay fiyatı TL olarak hesaplanmıştır. Via GYO, Net Aktif Değeri Toplam Net Aktif Değer (Mn TL) 2063 Prim/İkonto -41% İskonto Uygulanmış NAD (Mn TL) 1223 Toplam Pay sayısı 90 Pay Başına Piyasa Değeri (TL) 13,59 PD/DD ye göre Pay Değerinin Hesaplanması (15 Nisan 2016 itibariyle) GYO Şirket Adı Piyasa Değeri (TLMn) Defter Değeri (Mn TL) PD/DD AGYO Atakule GMYO ,48 AKFGY Akfen GMYO ,38 AKSGY Akiş GMYO ,61 ALGYO Alarko GMYO ,68 AVGYO Avrasya GMYO ,61 DGGYO Doğuş GMYO ,14 DZGYO Deniz GYO ,44 ISGYO İş GMYO ,51 MRGYO Martı GMYO ,10 PAGYO Panora GMYO ,51 RYGYO Reysaş GMYO ,55 SAFGY Saf GMYO ,53 SRVGY Servet GMYO ,47 TSGYO TSKB GMYO ,43 VKGYO Vakıf GMYO ,68 YGGYO Yeni Gimat GMYO ,90 Ağırlıklı Ortalama PD/DD 0,61

7 BİST te işlem gören benzer GYO ların defter değerine göre ağırlıklı ortalama PD/DD değeri (15 Nisan 2016 itibariyle) 0.61x olarak hesaplanmış, buna göre Via GYO için hesaplanan pay başına piyasa değeri TL olarak hesaplanmıştır. Via GYO, PD/DD çarpanına göre Pay değeri Via GYO, Defter Değeri (Mn TL) Ağırlıklı Ortalama PD/DD 0,61 Via GYO, Piyasa Değeri (Mn TL) Toplam Pay sayısı 90 Pay Başına Piyasa Değeri (TL) 12,23 FD/FAVÖK e göre Pay Değerinin Hesaplanması (15 Nisan 2016 itibariyle) GYO Şirket Adı PD Net Borç FD FAVÖK (TL Mn) (Mn TL) (TL Mn) (Mn TL) FD/FAVÖK AGYO Atakule GMYO ,5 AKFGY Akfen GMYO ,6 23,5 AKSGY Akiş GMYO ,3 29,6 ALGYO Alarko GMYO ,6 10,5 AVGYO Avrasya GMYO ,0 18,4 DGGYO Doğuş GMYO ,8 22,0 DZGYO Deniz GYO ,0 21,5 ISGYO İş GMYO ,1 16,1 MRGYO Martı GMYO ,3 31,0 PAGYO Panora GMYO ,7 8,6 RYGYO Reysaş GMYO ,5 11,4 SAFGY Saf GMYO ,4 10,2 SRVGY Servet GMYO ,8 15,8 TSGYO TSKB GMYO ,8 41,9 VKGYO Vakıf GMYO ,6 YGGYO Yeni Gimat GMYO ,6 11,8 Ağırlıklı Ortalama FD/FAVÖK 15,30 BİST te işlem gören benzer GYO ların ağırlıklı ortalama FD/FAVÖK değeri (15 Nisan 2016 itibariyle) 15.30x olarak hesaplanmış, buna göre Via GYO için hesaplanan pay başına piyasa değeri TL olarak hesaplanmıştır. Via GYO, FD/FAVÖK çarpanına göre Pay değeri FAVÖK 142 Ağırlıklı Ortalama FD/FAVÖK 15,30 Firma Değeri (Mn TL) Net Borç (Mn TL) 824 Piyasa Değeri (Mn TL) Toplam Pay sayısı 90 Pay Başına Piyasa Değeri (TL) 14,97

8 Sonuç; Via GYO nın Pay değeri; Pay Değeri Ağırlıklandırılmış Pay Ağırlık Değerleme Yöntemi (TL) Değeri (TL) Net Aktif Değere göre 13,59 33% 4,53 PD/DD'ye göre 12,23 33% 4,08 FD/FAVÖK Çarpanına göre 14,97 33% 4,99 Halka Arz Pay Değeri (TL) 13,60 Via GYO nun pay değerinin hesaplamasında Net Aktif Değeri, PD/DD ve FD/FAVÖK yöntemlerine göre bulunan pay değerlerine eşit ağırlık verilmiştir. Buna göre Via GYO nun pay değeri TL olarak bulunmuştur. Sonuç olarak; Via GYO için hazırlanmış olan fiyat tespit raporunda pay değerinin hesaplanması için belirlenen yöntemlerin anlaşılır olduğunu, pay başına belirlenen TL halka arz Via GYO nun pay başına NAD olan TL ye göre %41 iskontolu olması açısından makul olduğunu düşünüyoruz. Çekince: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bu sayfalarda yayınlanan görüş, yorum, ve öneriler nedeniyle ortaya çıkacak kazanç veya kayıplardan Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir. Buradaki yazı, görüş ve yorumlar yatırımcıları bilgilendirme niteliği taşımakta, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza ilişkin KAP ta yayınlanan İzahname setini inceleyerek kararlarını vermelidirler.