TURKEY REAL ESTATE REVIEW FIRST HALF 2012 BİRİNCİ YARI Accelerating success. Başarıyı hızlandırın.

Transkript

1 TURKEY REAL ESTATE REVIEW FIRST HALF 212 BİRİNCİ YARI 212 Accelerating success. Başarıyı hızlandırın.

2 COLLIERS INTERNATIONAL RESEARCH We have the pleasure of introducing to you our latest research on the Turkish real estate market. Our semi-annual reports comprising all commercial property market sectors include the most thorough and recent data, therefore are placed among the most desired research publications by most real estate experts in Turkey and abroad. We are more than happy to be able to share with you our market knowledge and experience in order to accelerate your success. Enjoy the reading! Kerim Cin Managing Partner Colliers International Turkey Son hazırladığımız Türkiye Gayrimenkul Araştırma raporumuzu size sunmaktan memnuniyet duyarız. 6 aylık periyotlarla hazırlanan raporlarımız tüm ticari gayrimenkul sektörlerindeki en kapsamlı ve güncel verileri içerdiğinden, Türkiye ve yurtdışında gayrimenkul uzmanları tarafından en çok takip edilen araştırma yayınları arasında yer almaktadır. Pazar bilgi ve tecrübemizin başarınızın hızlanmasında katkıda bulunuyor olmasından mutlu olduğumuzu belirtir, zevkle okumanızı dileriz. Kerim Cin Yönetici Ortak Colliers International Turkey This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s) All rights reserved Mevcut belge sadece tanıtım ve genel bilgi verme amaçlı olarak Colliers International tarafından hazırlanmıştır. Colliers International, içerik, doğruluk ve güvenilirlik teminatı dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla söz konusu bilgi bakımından doğrudan veya dolaylı herhangi bir taahhüt, beyan ya da güvence vermemektedir. Konuyla ilgilenen herhangi bir şahsın bilginin doğruluğuna ilişkin olarak araştırmayı şahsen yürütmesi gerekir. Colliers International mevcut belge ile ima edilen ya da ortaya çıkan her türlü koşul, şart ve teminatı kati surette reddetmektedir ve bunlardan kaynaklanan hasar ve zarara ait sorumluluğu da üstlenmemektedir. Bu yayın, Colliers International ve/veya lisans sahibinin telifli malıdır Tüm hakları saklıdır.

3 CONTENTS İÇERİK TURKEY REAL ESTATE REVIEW FIRST HALF 212 BİRİNCİ YARI 212 TURKEY REAL ESTATE REVIEW Economy 4 Office Market 7 Industrial Market 11 Hotel Market 13 Retail Market 19 Residential Market 22 Ekonomi 4 Ofis Piyasası 7 Endüstriyel Piyasası 11 Otel Piyasası 13 Perakende Piyasası 19 Konut Piyasası 22 FOR FURTHER INFORMATION DAHA FAZLA BILGI IÇIN Kerim Cin Managing Partner I Turkey kerim.cin@colliersturkey.com Neslihan Kurtuluş Head of Advisory Department I Turkey neslihan.kurtulus@colliersturkey.com Gülce Yalçınkaya Marketing & PR Manager I Turkey Colliers International Turkey Büyükdere Cad. No: 18 Enka Binası Kat: 6/A Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey Main Fax gulce.yalcinkaya@colliersturkey.com

4 Economy In the first half of 211, the Turkish economy performed well, experienced significant growth and attracted foreign direct investment. Second half of 211 statistics show that growth was maintained and overall economic performance remained sound. However, the rising current account deficit and external risks threaten the sustainability of economic growth for Turkey for 212 and a slowdown is expected. As uncertainty in the Euro zone intensifies, the stability of the single currency has been put into question. The weaknesses of Euro zone country economies are now coming into the foreground. A slowdown in global demand and productivity is also expected due to the overall slowdown in the European economies and the USA. As the Euro zone countries are the largest export markets for Turkish goods, observers point to a potential slowdown in Turkey s manufacturing sector. However, despite a slow growth year in other sectors of the economy, we believe that real estate activity will increase in 212 based on a combination of factors that have created a fostering environment. The election outcome in 211 provided a stable political environment for businesses and the economy for a period of at least four years. The solid and healthy financial system, which carries minimal risks when compared to some European markets, may attract more foreign interest especially in the real estate market, which would also boost activity by local investors and developers. The outcome of a bill that is currently being discussed in parliament, if passed, would change the regulations concerning the real estate law governing the ownership of property for foreigners. If the bill passes, the new law would remove the current requirement of reciprocity for the sale of property to foreigners and would increase, from 2.5 hectares to 3 hectares, the amount of land that a foreigner can own. In addition, the government declared initiatives and plans for opening new areas of the city for development by new master plan projects (i.e. new canal and new satellite cities) which will attract investment as land for development has been very scarce in the existing urban locations in Istanbul. Also, the Istanbul International Financial Centre, is a zone within Atasehir that was given special status by the Turkish government to promote the development of the city as a new financial hub. The plan envisioned the moving of the the central bank, the capital markets board and the banking supervisory and regulation agency and the headquarters of Halk Bankası, Ziraat Bankası and Vakif Bankasi from Ankara to Ataşehir. The establishment of this new zone in Ataşehir has spawned some monumental projects and has rapidly increased the values of land in the district. Ekonomi Türkiye ekonomisi 211 in ilk yarısında iyi performans göstermiş, kayda değer bir büyüme kaydetmiş ve doğrudan yabancı sermaye yatırımını çekmiştir. 211 in ikinci yarısında, istatistikler büyümenin korunduğunu ve genel ekonomik performansın sağlam olduğunu göstermektedir. Ancak artan cari açık ve dışsal riskler, Türkiye nin 212 yılı için ekonomik büyümesinin sürdürülebilirliğini tehdit etmektedir ve büyümede bir yavaşlama beklenmektedir. Avro bölgesinde belirsizlik arttıkça, tek para biriminin istikrarı sorgulanmaya başlandı. Avro bölgesi ülke ekonomilerinin zayıflığı artık ön plana çıkmaktadır. Avrupa ekonomileri ve ABD deki genel yavaşlama nedeniyle küresel talep ve verimlilikte de yavaşlama beklenmektedir. Türk malları için en büyük ihracat pazarı Avro bölgesi ülkeleri olduğundan, gözlemciler Türkiye nin imalat sektöründe potansiyel bir yavaşlamayı işaret etmektedir. Ancak ekonominin diğer sektörlerinde büyümenin yavaş olacağı bir yıla rağmen; piyasa koşullarının gelişmesini sağlayacak çeşitli faktörlerin birleşimiyle birlikte, 212 de gayrimenkul faaliyetlerinin artacağına inanıyoruz. 211 deki seçim sonuçları, işletmeler ve ekonomi için en az 4 yıllığına istikrarlı bir siyasi ortam sağlamıştır. Bazı Avrupa piyasaları ile karşılaştırıldığında minimum risk taşıyan sağlam ve sağlıklı mali sistem, özellikle yerel yatırımcılar ve geliştiricilerin de faaliyetlerini arttıracağı gayrimenkul piyasasına daha fazla yabancı yatırımcı ilgisini çekebilir. Halihazırda mecliste görüşülmekte olan yasa tasarısı, geçmesi halinde, yabancıların mülk sahibi olmalarını düzenleyen emlak yasası ile ilgili mevzuatı değiştirecektir. Tasarının geçmesi durumunda, yeni yasa, yabancılara mülk satışı için bulunan mütekabiliyet gerekliliğini kaldıracak ve bir yabancının sahip olabileceği arazi miktarını 2,5 hektardan 3 hektara yükseltecek. Ayrıca hükümet, İstanbul un mevcut kentsel alanları çok kıt olduğundan, yatırımı çekecek yeni kent alanlarını yeni nazım imar plan projeleriyle geliştirmeye açmak için girişimleri ve planları olduğunu (yani yeni kanal ve yeni uydu kentler) açıklamıştır. İstanbul Uluslararası Finans Merkezi de bu amaçla Ataşehir de Türk Hükümeti tarafından şehrin yeni bir finans merkezi olarak geliştirilmesinin özendirilmesi için özel bir statü verilen bir bölgedir. Plan; Merkez Bankası, Sermaye Piyasaları Kurulu ve Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurumu ile Halk Bankası, Ziraat Bankası ve Vakıfbank ın genel merkezlerinin Ankara dan Ataşehir e taşınmasını öngörmektedir. Ataşehir de bu yeni bölgenin kurulması, bazı devasa projeleri ortaya çıkarmış ve bölgedeki arazilerin değerini hızla arttırmıştır. P. 4 COLLIERS INTERNATIONAL

5 Current Account Deficit During the second half of 211, the Turkish economy demonstrated strong growth, due, for a large part, to strong domestic demand. However, although demand and consumption stimulated economic growth, these factors also raised the current account deficit due to an increase in imported goods and services. The country has few natural resources and is dependent on the imports of raw materials and commodities (i.e. energy). Throughout 211, several European countries, including Turkey faced a current account deficit to GDP ratio above the critical level of 1%. For Turkey, this ratio was approximately 9.5% during the first half of 211 and it is expected to be same for the end of the year, which is a level that raises concerns amongst analysts. As a result, going into 212, the current account deficit will likely continue to put pressure on inflation and interest rates. Therefore, in an effort to balance the deficit, the central bank and other public authorities tried to decrease consumption by lowering the required reserve ratio for foreign currency to provide liquidity to the market. GDP The following chart shows the breakdown of GDP by sector for the Turkish economy in 21. Cari Açık Türkiye ekonomisi, 211 in ikinci yarısında, büyük oranda yüksek iç talep sayesinde, güçlü bir büyüme sergiledi. Ancak, talep ve tüketim ekonomik büyümeyi tetiklemiş olsa da ithal edilen mal ve hizmetlerdeki artış nedeniyle cari açığı da arttırmıştır. Ülkenin doğal kaynakları azdır ve ham madde ve emtia ithalatına bağımlıdır (yani, enerji). 211 yılı boyunca Türkiye nin de dahil olduğu çeşitli Avrupa ülkeleri, kritik cari açık/gsyih oranı olan % 1 seviyesinin üstüne çıkmıştır. Türkiye için bu oran 211 in ilk yarısında yaklaşık % 9,5 olmuştur ve bu oranın yıl sonunda da analistler arasında endişeye yol açan bu düzeyde olması beklenmektedir. Sonuç olarak 212 ye girerken cari açığın enflasyon ve faiz oranları üzerinde baskı yapmaya devam edeceği muhtemeldir. Bu yüzden, Merkez Bankası ve diğer kamu idareleri, açığı dengeleme çabası olarak piyasaya likidite sağlamak üzere döviz için munzam karşılık oranlarını düşürerek tüketimi azaltmaya çalışmıştır. GSYİH Aşağıdaki grafik 21 yılında Türkiye ekonomisinin sektörlere göre GSYİH dökümünü vermektedir. 21 Yılında Sektörlere Göre GSYİH Dağılımı Breakdown of GDP by sector in 21 İmalat Ulaşım ve İletişim 26% 2% 3% 4% 5% 8% 11% 16% 11% 14% Manufacturing Transport and Communications Ownership and Dwelling Wholesale and Retail Trade Agriculture, Hunting and Fishing Real Estate and Renting Construction Education Hotels and Restaurants %26 %2 %3 %4 %5 %8 Kaynak:TC Merkez Bankası %16 %14 %11 %11 Mülkiyet ve Mesken Toptan ve Perakende Ticaret Tarım, Avcılık ve Balıkçılık Gayrimenkul ve Kira İnşaat Eğitim Otel ve Restoranlar Diğer Hizmetler Other Services Source:Central Bank of Turkey The Turkish economy started off the year in the first half of 211 with strong growth, despite the slowdown in the recovery in developed countries. According to data published for the first half of 211, Turkey s GDP increased by 1.2%, higher than levels predicted, compared to the GDP of the first half of 21. According to a market survey prepared by the central bank of Turkey, GDP for year end is expected to be 7.1%. The economy is expected to cool down in 212 as demand for its goods from export markets will likely decrease due to weakening economies in the Euro zone. According to the same market survey mentioned above, GDP growth rate is expected to be 3.5% for 212. As mentioned above, strong domestic demand in Turkey has led to an increase in consumer spending. This, coupled with investment, was the main stimulants of GDP growth in 211. Meanwhile, increasing energy prices combined with decreasing export volume moderated GDP growth figures for the second half of the year. However, as the Turk- Bahsedildiği gibi, gelişmiş ülkelerde toparlanmada yaşanan yavaşlamaya karşın, Türkiye ekonomisi 211 yılına, ilk yarıdaki güçlü büyüme ile başlamıştır. 211 in ilk altı ayı için yayınlanan verilere göre Türkiye nin GSYİH sı, 21 un ilk altı ayıyla karşılaştırıldığında tahmin edilen düzeyin üstünde, % 1,2 oranında artmıştır. TC Merkez Bankası nın hazırladığı pazar araştırmasına göre, GSYİH nın yıl sonu itibarıyla % 7,1 artması beklenmektedir. Avro bölgesinde zayıflayan ekonomiler nedeniyle ihraç pazarlarında mallarına olan talep muhtemelen azalacağından, Ekonominin 212 de soğuması beklenmektedir. Yukarıda bashi geçen pazar araştırmasına göre, 212 için GSYİH artışı tahmini % 3,5 tir. Yukarıda da belirtildiği gibi, Türkiye deki güçlü iç talep, tüketim harcamalarında bir artışa yol açmıştır. Bu durum, yatırımla birlikte, 211 deki GSYİH büyümesini canlandıran esas etkenlerden olmuştur. Bu arada artan enerji fiyatları ile düşen ihracat hacmi, GSYİH artışı rakamlarını yılın ikinci yarısında ılımlı hale getirmiştir. Ancak TC Merkez Bankası yılın ikinci üç aylık döneminde munzam karşılık oranlarını arttırdığından, kredi genişlemesi ve tüketim yavaşlamış, bu da ekonomik büyümenin hız kaybetmesine neden olmuştur. COLLIERS INTERNATIONAL P. 5

6 ish Central Bank increased the required reserve ratio beginning in the second quarter of the year, the expansion of credit and consumption slowed down, which caused economic growth to decelerate. Inflation The inflation rate, which troubled Turkey in the past, is recorded at an average rate 6,45% for 211 lower than in previous year, reflecting confidence in the domestic market. For the first half of 211, inflation rates were low by historical standards but increased in the second half of the year. According to the Turkish Statistical Institute, a rise in the general index was realized based on the 23 Consumer Price Index on December of the previous year by 9.82%, on the same month of the previous year by 9.48%, on the twelve months moving averages basis by 6.13% in November 211. The following table shows the average CPI rates from 24 to present. Enflasyon Geçmişte Türkiye yi sıkıntıya sokan enflasyon, iç piyasadaki güveni yansıtarak, 211 için önceki yıldan daha düşük olan ortalama %6,45 oranında kaydedilmiştir. Enflasyon oranları, 211 in ilk altı ayında geçmişindeki standartlara göre düşük gerçekleşmiş fakat yılın ikinci altı aylık döneminde artış hızlanmıştır. Türkiye İstatistik Kurumu na göre, 23 Tüketici Fiyatları Endeksi ni baz alan genel endeksteki artış, Aralık ayında, önceki yıla göre % 9,82, önceki yılın aynı ayına göre % 9,48 ve Kasım 211 de on iki aylık hareketli ortalamalara göre % 6,13 oranında gerçekleşti. Aşağıdaki grafik, 24 den günümüze kadar ortalama TÜFE artışı oranlarını göstermektedir. Enflasyon - TÜFE Ortalaması Inflation - Average CPI 12,% 1.4% 1,% 9.6% 8.2% 8.6% 8,% 8.6% 8.8% 6,% 6.3% 6.13% 4,% 2,%,% Nov-211 *Source: Central Bank of Turkey Rising energy and commodity prices are noted as the most significant factors that trigger an increase in the inflation rate. Interest Rates and Loans During the first half of 211, low interest rates continued to increase demand for home loans. In the first half of 211, home loans increased by almost 1% over the six month period and reached a volume level of USD 43.4 million. This trend slowed down due to the increase in the required reserve ratio and home loans decreased by 1.4% in June 211. Following the negative trend starting in June, the second half of 211 recorded an overall 5% increase in the home loan volume. The balance between the strong domestic demand and interest rates will determine the direction of the home loans market in the short term. The latest home loan interest rates, for TL denominated loans, stand at 1.3% per month level. Currency The Turkish Lira depreciated considerably year on year, a decline of approximately 18% on the US Dollar (USD to Turkish Lira rated was approximately TL1.8/$ as of January 26, 212). The currency slid below the 1.8 level for the first time since November 211 on January , due to announcements from the US federal reserve that the US economy would require further stimulus and that it would likely keep interest rates at their current levels until 214. %12, %1,4 %1, %9,6 %8,2 %8,6 %8, %8,8 %8,6 %6, %6,3 %6,13 %4, %2, %, Kas-211 *Kaynak: TC Merkez Bankası Enflasyon oranındaki artışı tetikleyen en önemli faktörler olarak artan enerji ve emtia fiyatları dikkat çekmiştir. Faiz Oranları ve Krediler Düşük faiz oranları, 211 in ilk yarısında konut kredisi taleplerini arttırmayı sürdürmüştür. 211 in ilk altı ayında konut kredileri altı aylık dönemde nerdeyse % 1 artarak, 43,4 milyon ABD Dolarına ulaşmıştır. Bu trend, munzam karşılık oranlarındaki artış nedeniyle yavaşlamış ve Aralık 211 de % 1,4 e düşmüştür. Haziran da başlayan negatif trendin ardından, yılın ikinci altı aylık döneminde konut kredilerinde toplam olarak % 5 artış kaydedilmiştir. Güçlü iç talep ile faiz oranları arasındaki denge, konut kredileri piyasasının önümüzdeki aylardaki yönünü belirleyecektir. Konut kredileri için faiz oranları son olarak, TL krediler için aylık % 1,3 düzeyinde bulunmaktadır. Ulusal Para Türk Lirası, ABD Dolarına karşı yaklaşık % 18 lik bir düşüle, yıl bazında önemli bir oranda değer kaybetmiştir (ABD Doları/TL kuru 26 Ocak 212 itibarıyla yaklaşık 1,8 düzeyinde idi). Dolar, ABD Merkez Bankası nın ABD ekonomisinin daha fazla canlandırma paketine ihtiyaç duyduğu ve 214 e kadar faiz oranlarını muhtemelen mevcut düzeyinde tutacağı açıklaması nedeniyle, Kasım 211 den beri ilk kez 26 Ocak 212 de 1,8 in altına inmiştir. Gayrimenkul ve İnşaat 211 in ilk altı ayı boyunca Türkiye pazarındaki mevcut yatırımcılar, olumlu ekonomik gelişmeler nedeniyle yatırımlarını hızlandırmış ve gayrimenkul ve inşaat sektörlerindeki varlıklarını arttırmıştır. 211 in ilk altı aylık GSYİH verilerine göre % 13,2 büyüme kaydeden inşaat sektöründeki canlı etkinlik, P. 6 COLLIERS INTERNATIONAL

7 Real Estate and Construction Throughout the first half of 211, existing investors in the Turkish market have accelerated their investments based on positive economic developments and intensified their presence in the real estate and construction industries. According to GDP data for the first half of 211, the bustling activity in the construction industry, which recorded 13.2% growth, is still a crucial indicator of the increasing volume of investments. Investor interest in the Turkish market is expected to gradually increase. Istanbul Office Market Current Supply For the purposes of our studies and methodology, Colliers International reclassified the office stock in Istanbul. This reclassification was based on technical developments and preferences of end users. Following this reclassification, some office buildings in all regions of Istanbul were downgraded from Class A to Class B, as they no longer met the relevant criteria. Similarly, many existing Class B office buildings were downgraded and accordingly removed from the list. Consequently, a smaller but higher quality office stock in terms of Class A and Class B in all regions was generated. This, in turn, improved the average rent levels of Class A offices in most regions. The total Class A and Class B office stock in Istanbul was calculated as 1,328,952 m 2 and 723,574 m 2, respectively. The new office stock resulting from the subject reclassification is summarized in the following table: Asia Europe Istanbul Total Class Total Office Area (sqm) Average Vacancy Rate (%) A 337, B 279, A 99, B 444, A 1,328, B 723, hala yatırım hacmi artışının hayati bir göstergesi durumundadır. Türkiye pazarına yatırımcı ilgisinin giderek artması beklenmektedir. İstanbul Ofis Piyasası Mevcut Durum Gelişen teknoloji ve kullanıcı tercihleri dolayısıyla İstanbul ofis stoku yeniden sınıflandırılmış ve tüm bölgelerde birçok bina yeterli kriterleri sağlayamaması nedeniyle A sınıfından B sınıfına kaydırılmıştır. Aynı şekilde, daha önce B sınıfı olarak tanımlanmış birçok binanın yeniden sınıflandırma sonucunda B sınıfından düşürülerek listeden çıkarılmasına karar verilmiştir. Böylelikle tüm bölgelerde hem A sınıfı hem de B sınıfında daha kaliteli fakat eskisine oranla daha düşük bir stok ortaya çıkmıştır. Bu nedenle birçok bölgede A sınıfı kira ortalamaları bir önceki döneme göre artış göstermiştir. A sınıfı toplam ofis stoku m² olurken B sınıfı stok m² olmuştur. Yapılan sınıflandırma sonucu oluşan yeni stokun dağılımı ve ortalama boşluk oranları şöyledir: Asya Avrupa Istanbul Toplam Kaynak: Colliers International Sınıf Toplam Ofis Alanı (m 2 ) Ortalama Boşluk Oranı (%) A ,8 B ,7 A ,8 B ,9 A ,8 B ,6 211 yılının ilk iki çeyreği boyunca İstanbul un hem Asya hem de Avrupa yakasında yeni projelerle birlikte boşluk oranları artmış ve ofis kiraları da çok az da olsa azalma göstermiştir. 211 yılının ilk çeyreğinden ikinci çeyreğine kadar olan dönemde özellikle Altunizade, Levent ve Beşiktaş gibi boşluk oranının az olduğu bölgelerde ve Ümraniye ile Kavacık gibi talebin yüksek olduğu bölgelerde A sınıfı ofis fiyatlarında artış gözlenmiştir. Source: Colliers International COLLIERS INTERNATIONAL P. 7

8 The new office building projects completed on the Asian and European sides of Istanbul during the first half of 211 caused the vacancy rates to rise and the office rental rates to drop, though very slightly. During the same period, an increase in rental rates for Class A offices was observed in regions with relatively low vacancy rates, such as Altunizade, Levent and Beşiktaş, as well as in regions with relatively high demand, such as Ümraniye and Kavacık. 45 Istanbul Average Rental Rates ($/sqm/month)* A Class Offices Q4 211 $35,3 $45, İstanbul Ortalama Kira Rakamları ($/m²/ay)* A Sınıfı 4. Çeyrek 211 $24 $21.8 $24 $18.4 $19.7 $14.2 $26,9 $26.9 $35,3 $45.3 $35.3 $32.7 $31.3 $35 $29.3 $35,3 $ $26,9 $24 $24 $18,4 $19,7 $21,8 $19,7 $14,2 $35,3 $32,7 $35 $29,3 $31,3 $35,3 $35 *Kaynak: Colliers International KİRA 211 son çeyreğindeki ortalama kira rakamlarına baktığımızda hemen hemen tüm bölgelerde artış olduğunu görmekteyiz. Bu artışın en önemli nedeni yeni sınıflandırma dolayısıyla daha nitelikli ve kaliteli bir stok oluşturulması iken diğer önemli bir neden de birçok bölgede arz sınırlı kalırken talebin artmasıdır. RENT *Source: Colliers International When we look at the average rental figures we witness growth in almost all districts in the final quarter of 211. Due to our new classification methodology, lower quality office buildings were removed from our list and as a result rents are higher than previous periods. Another reason for the increase is that demand has increased while supply remained limited in many regions. Istanbul Office Market Average Vacancy Rates* A Class Offices Q4 211 Istanbul Ortalama Boşluk Oranları* A Sınıfı 4. Çeyrek %21, 2. %6,6 %7, 1. % %15,6 %32,9 %3,1 %5,9 %2, %3,6 %4,7 %65, % % 7.% 2.% 1. % 15.6% 32.9% 3.1% 5.9% 3.6% 4.7% 65.5% * Source: Colliers International OCCUPIED SPACE VACANT SPACE The vacancy rate for Class A offices on the European side dropped from 17.3% in the second quarter of 211 to 12.83% in the last quarter of 211. During the same period, the vacancy rate for Class A offices on the Anatolian side of the city fell from 17.76% to 12.85%. DOLU ALAN BOŞ ALAN * Kaynak: Colliers International Avrupa Yakası A sınıfı boşluk oranları 211 yılının ikinci çeyreğinde %17,3 iken 211 yılının son çeyreğinde %12,83 e düşmüştür. Aynı dönemde Anadolu Yakası A sınıfı boşluk oranları 211 yılının ikinci çeyreğinde %17,76 iken 211 yılının son çeyreğinde %12,85 e gerilemiştir. Aslında 211 yılı ikinci çeyreğine nazaran hem Asya hem de Avrupa Yakası ndaki boş ofis alanlarının azalmış olmasının nedeni piyasaya yeni giren ofis binalarının büyük ölçüde kiralanmasından kaynaklanmaktadır. 211 yılında kiralanan toplam A sınıfı ofis alanı m² dir. 28 yılında yaşanan ekonomik kriz sonrasında 29 yılında kiralanan ofis alanı son beş yılın en düşük seviyesinde kalmıştır. 21 yılında ise piyasalar toparlanmaya başlamış ve 27 yılındaki kiralama seviyelerine tekrar ulaşılmıştır. Aşağıdaki grafikte 27 ile 211 yılları arasında İstanbul da kiralanan toplam A sınıfı ofis alanları görülmektedir. P. 8 COLLIERS INTERNATIONAL

9 The reason behind the decrease in the vacancy rates on both sides of the city during this period was due to the take up of newly completed office buildings. The total area of Class A office space rented during 211 was 134,735 m². Following the economic crisis in 28, the total office space rented in 29 was recorded at the lowest level in the last five years. In 21, the markets began to recover and occupancy rates climbed back to 27 levels. The following chart shows the total Class A office space rented in Istanbul between 27 and 211: Annual A Class Office Take Up in Istanbul (sqm) , 134,735 14, 119,221 12, 15,8 1, 8, 82,697 6, 4, 47,135 2, *Source: Colliers International Office Sales Market In the 199s, the office space offered for sale in Istanbul were mostly in projects developed on a flat for land basis. This model was also adopted widely in other major cities such as Ankara and Izmir, following the increase in demand for modern office spaces in these cities. This model is still widely used in the office markets of Ankara and Izmir. However, the market returned to the rental model in Istanbul halfway through 2 s, following the increase in asking rents and the increase in demand from corporate tenants needing larger office space. The office for sale projects that have been re-emerging recently in Istanbul are mostly observed in the newly developing business districts. The main reason behind the current trend is the lack of sufficient demand from corporate tenants for projects developed in urban districts on the margins of or outside of the established CBDs. These areas, which have been going through rapid transformation and which carry the potential to become new central business districts, are usually chosen by smaller companies that require less space and that prefer to purchase their offices. This preference has driven developers in the urban districts on the margins of or outside of the established CBDs to sell their offices on a floor or block basis. Kartal on the Anatolian side, Bomonti, Kağıthane and recently Maslak on the European side are the regions where office for sale projects were first developed in the Istanbul office market. The existing zoning, the subway connections, the launched transformation project and the ongoing construction of the new Court House that will serve the whole Anatolian side, gave momentum to the office investment projects in Kartal. Some of the major office for sale projects launched in the region include Ofisim Istanbul, Kartalkule and Hukukçular Towers. İstanbul da Yıllara Göre Kiralanan Toplam A Sınıfı Ofis Alanı (m²) *Kaynak: Colliers International Satılık Ofis Piyasası İstanbul da satılık ofis alanları 9 lı yıllarda kat karşılığı geliştirilen ofis projelerinde sıkça görülmekte idi. Modern ofis ihtiyacı, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde arttıkça bu model bu şehirlerde de yaygınlaşmaya başladı. Halen satılık ofisler Ankara ve İzmir ofis piyasalarında yaygın olarak görülmektedir. Ancak İstanbul da 2 lerin ortalarında kira değerleri artmaya ve büyük alan ihtiyacı olan kurumsal kiracılardan talep gelmeye başlayınca proje geliştiricileri satmak yerine kiralama modeline dönmüştür. Son zamanlarda İstanbul da yeniden görülmeye başlanan satılık ofis projeleri daha çok yeni gelişen iş alanlarında bulunmaktadır. Şimdiki trendin esas sebebi, şehir merkezinin çeperlerinde yer alan, dönüşen ve yeni merkezi iş alanı olmaya aday bölgelerde geliştirilen projelere büyük alan kullanan kurumsal kiracılardan çok, daha küçük ofis alanları kullanan ve kendi ofislerini satın almayı tercih edebilen şirketlerin talebinin olmasıdır. Bu tip küçük boyutlu şirketlere kiraya vermek üzere yatırım yapan bireysel yatırımcıların da ilgisi bunu desteklemektedir. Bu durum geliştiricileri ofisleri kat kat veya bölüm bölüm satma yoluna itmiştir. Anadolu yakasında Kartal, Avrupa yakasında Bomonti, Kağıthane ve son olarak Maslak satılık ofis projelerinin İstanbul ofis piyasasında ilk gözlenmeye başladığı bölgelerdir. Mevcut imar hakları, dönüşüm projesi, metro bağlantısı ve Anadolu yakasına hizmet edecek olan Adliye Sarayı Projesi, Kartal bölgesindeki ofis yatırımlarını hızlandırmıştır. Ofisim İstanbul, Kartalkule ve Hukukçular Towers bölgede satılık olarak sunulan ofis projelerinden bazılarıdır. Tünel bağlantıları ile ulaşımı güçlenen ve son yıllarda bir dönüşüm sürecine giren Bomonti bölgesinde konut projelerinden sonra satılık ofis projeleri de geliştirilmeye başlanmıştır. Osmanbey ve Nişantaşı na yakınlığından dolayı ve ayrıca Avrupa yakası Adliye Sarayı na yakın konumda olması nedeni ile hukuk büroları ve tekstil firmalarından talep görmektedir. Halihazırda Arista Life ve I Tower olmak üzere iki ofis projesi bulunmaktadır. Kağıthane Cendere Yolu ise Avrupa yakasındaki önemli MİA lara ve ana arterlere yakınlığı ile dikkati çekmektedir. Zincirlikuyu-Levent-Maslak hattına yakın olmak isteyen ancak trafik yoğunluğu ve yüksek kira bedelleri nedeni ile alternatif bölge arayışında olanlar, kiracılı ofis yatırımı yapmak isteyenler veya kendi mülklerinde oturmak isteyen ofis kullanıcıları bölgenin hedef kitlesini oluşturmaktadır. Tekfen tarafından geliştirilen Kağıthane Ofispark, Timur Gayrimenkul tarafından geliştirilen Nef 11 karma kullanımlı projede yer olan ofis bloğu ve Mesa & Ferko tarafından ortak geliştirilen Papirus Plaza bölgede satılık ofis alanlarına sahip projelerdir. COLLIERS INTERNATIONAL P. 9

10 Following residential projects, office for sale projects are being developed in Bomonti, an area that is transforming with improving accessiblity resulting from the recently completed tunnel connections. Being located very close to Osmanbey and Nişantaşı and offering easy access to the Court House serving the European side of the city, Bomonti is now favored by law offices and textile companies. Currently, there are two office building projects in the region: Arista Life and I Tower. Cendere Street in Kağıthane is preferred for its proximity to the central business districts and the main arterial roads on the European side of the city. The target group of the region includes tenants who wish to be close to the Zincirlikuyu-Levent-Maslak corridor but who seek an alternative district with lower asking rents and less traffic congestion. The area is also preferred by those who want to invest in already rented offices or by office users who wish to purchase rather than rent. The office for sale projects available in the region include Kağıthane Ofispark, developed by Tekfen, Nef 11, a mixed-use project developed by Timur Gayrimenkul and Papirus Plaza, developed by the Mesa & Ferko joint venture. Maslak bölgesinde geliştirilen 42 Maslak projesindeki ofis alanları satılık olarak sunulmaktadır. 47. m² alana sahip ofisler yatay ofis konseptine sahiptir. Ofislerin Haziran 214 te faaliyete geçeceği projede ofislere olan talep ağırlıklı olarak tekstil, sanayi ve faktoring şirketlerinden gelmiştir. Projede birim satış fiyatları $4.5 ABD Doları/m 2 ile $5.5 ABD /m 2 Doları arasında değişmektedir. Bomonti bölgesinde birim satılık ofis fiyatları $4.5 ABD Doları/m² ile $6.8 ABD Doları/m² aralığındadır. Kağıthane bölgesinde ise satış fiyatları $3.25 ABD Doları/m2 ile $4.2 ABD Doları/m2 arasında yer almaktadır. The office spaces in the 42 Maslak project developed in Maslak are currently offered for sale. The project, which is scheduled for completion in June 214, spans a total surface area of 47, m² and offers a horizontal office concept. 42 Maslak is mainly demanded by textile, industrial and factoring companies and the asking prices of the offices range between US$ 4,5/m² and US$ 5,5/m². The asking prices of offices range between US$ 4,5/m² and US$ 6,8/m² in Bomonti and between US$ 3,25/m² and US$ 4,2/m² in Kağıthane. Nef 11 P. 1 COLLIERS INTERNATIONAL

11 Office Districts Average Sales Price of A Class Office Projects Total Office Space (sqm) Number of Projects Unit Sale Price (USA $/sqm) (*) Minimum Maximum Bomonti-Şişli 49,16 2 $4,5 $6,8 Ofis Bölgeleri A Sınıfı Ofis Projelerinin Ortalama Satış Fiyatları Toplam Ofis Alanı (m 2 ) Proje Adedi Birim Satış Fiyatı (ABD Doları/m 2 ) (*) Minimum Maksimum Bomonti-Şişli $ 6.8$ Cendere Yolu - Kağıthane 49,751 3 $3,25 $4,2 Cendere Yolu - Kağıthane $ 4.2$ E5 Highway Surrounding - Kartal 74,34 6 $2,15 $4, E5 Çevresi $ 4.$ Kartal Maslak $ 5.5$ Maslak 47, 1 $4,5 $5, ,127 * %18 KDV hariç fiyatlardır. Kaynak: Colliers International * The prices exclude VAT of 18%. Source: Colliers International Istanbul Industrial Market Some of the major developing industrial regions in Istanbul are Samandıra-Kartal, Dudullu, Tuzla, Gebze, Dilovası and Kocaeli-İzmit on the Anatolian side and İkitelli-Yenibosna, Beylikdüzü-Esenyurt, Hadımköy, Çatalca, Silivri and Çerkezköy on the European side. As indicated on the following chart, Samandıra-Kartal has the highest asking rental rates among these regions. İstanbul Endüstriyel Piyasası İstanbul daki gelişmekte olan en önemli endüstriyel bölgeler Anadolu Yakası nda Samandıra-Kartal, Dudullu, Tuzla, Gebze, Dilovası, Kocaeli-İzmit, Avrupa Yakası nda ise İkitelli-Yenibosna, Beylikdüzü-Esenyurt, Hadımköy, Çatalca, Silivri, Çerkezköy bölgeleridir. Aşağıdaki grafikte görüldüğü üzere en yüksek kira rakamı görülen bölge Samandıra-Kartal bölgesi olmuştur Average Asking Rates for A Class Warehouse Facilities in Istanbul ($/sqm/month)* Industrial Market 1. Half 212 $7.5 $24 $6.5 $6.5 $6 $6 $35,3 $26,9 $5 $5.5 $6 $5.8 $5.5 $35,3 $3.5 $3.8 $3 $ A Sınıfı Depo Tesislerinin Ortalama Kira Değerleri ($/m²/ay)* Endüstriyel Piyasası 1. Yarı 212 $7,5 $24 $6.5 $6,5 $6 $6 $35,3 $26,9 $5 $5,5 $6 $5,8 $5,5 $35,3 $3,5 $3,8 $3 $35 KİRA *Kaynak: Colliers International KİRA *Kaynak: Colliers International Based on average asking prices for vacant plots, İkitelli-Yenibosna on the European side and Samandıra-Kartal on the Anatolian side are the most expensive regions per m². Çerkezköy and Silivri have the lowest average asking prices for vacant plots. Ortalama arsa satış fiyatlarına baktığımızda Avrupa Yakası nda İkitelli- Yenibosna ve Anadolu Yakası nda Samandıra-Kartal bölgeleri en yüksek m² satış değerine sahip bölgelerdir. En düşük ortalama arsa satış fiyatları ise Çerkezköy ve Silivri bölgelerinde görülmektedir. COLLIERS INTERNATIONAL P. 11

12 Istanbul Average Asking Land Prices ($/sqm)* Industrial Market 1. Half 212 Istanbul Ortalama Arsa Satış Rakamları ($/m²)* Endüstriyel Piyasası 1. Yarı ,3$ 75$ 27$ 32$ 15$ 1,5$ 3$ 35$ 1$ 9$ 65$ $ $ $ 32$ 15$ 1.5$ 3$ 35$ 1$ 9$ 65$ *Source: Colliers International *Kaynak: Colliers International Samandıra-Kartal has the highest rates largely due to the fact that the region offers smooth urban transportation, as well as easy and low-cost access to other logistic service centres. Moreover, the region has a plot ratio ranging between.12 and.2 and is governed by commercial zoning regulations, which makes vacant plots in the area more valuable. The amount of investment in new warehouses in the region is limited mainly because of the increase in the asking prices of vacant plots. Çatalca, Silivri and Çerkezköy, situated in the suburbs of the city, have the lowest asking prices and rental rates. There is limited demand for these three regions because they have only recently begun to develop and they are located far from major logistic service centres. Logistics Villages Since organised industrial zones do not host non-production functions, facilities like warehouses cannot be built in these zones and therefore logistic services are provided outside of them. A logistics village, widely used in Europe, is a designated logistic services area which offers easy access to almost all the available transport systems and where a wide range of services, such as warehousing, maintenance and repair, loading and unloading, load weighing and packaging, are offered by various service providers. The Turkish State Railways Corporation (TCDD) is planning to build 15 logistics villages in an effort to meet the need for warehousing services. These logistics villages are planned to be built in Hadımköy (Istanbul), Muallimköy (Kocaeli), Menderes (Izmir), Çandarlı (İzmir), Köseköy (Izmit), Gelemen (Samsun), Hasanbey (Eskişehir), Boğazköprü (Kayseri), Gökköy (Balıkesir), Yenice (Mersin), Uşak, Palandöken (Erzurum), Kayacık (Konya), Kaklık (Denizli), and Bozüyük (Bilecik). Logistic centres, with a total area of 1.5 million m², are scheduled to be built in Hadımköy-Arnavutköy on the European side of Istanbul and Gebze-Muallimköy in Kocaeli. TCDD also plans to build a centre in Köseköy-Kocaeli with an area of 765, m². There is also a logistics centre that is currently under construction in Köseköy- Kocaeli. This centre, called Türkologi (Turkish Logistics Village), consists of 56 independent units. Spanning a land area of 8, m², this project will house rentable warehouses and offices with a total surface area of 35, m². These warehouses and offices will offer spaces ranging between 3, m² and 4, m². Under- Satış ve kira rakamlarına bakıldığı zaman Samandıra-Kartal bölgesi yüksek fiyatları ile öne çıkmaktadır. Bunun sebebi olarak bu bölgedeki şehiriçi ulaşımının kolay olması ve diğer lojistik servislere de ulaşımın kolay ve az maliyetli olmasıdır. Bölgedeki yapılaşma emsallerinin,12-,2 arasında olması ve arsaların ticari imarlı olmaları, arsaları daha kıymetli yapmaktadır. Arsa fiyatlarının artması yeni depo yatırımlarının kısıtlı olmasında en büyük etkendir. Çatalca, Silivri ve Çerkezköy bölgeleri en düşük satış ve kira rakamlarına sahiptir. Söz konusu bölgeler İstanbul un çeper bölgelerinde yer olmakta olup, yeni gelişmekte olduklarından ve lojistik servislere uzak olmalarından dolayı talep görmemektedir. Lojistik Köyler Organize Sanayi Bölgelerinde üretim dışı fonksiyonların bulunmaması nedeniyle depolama gibi tesisler yapılamamakta ve lojistik hizmetler organize bölgelerin dışına atılmaktadır. Depo kullanımı için Avrupa da yaygın olan lojistik köy kavramı, her türlü ulaştırma sistemine bağlantıları olan, depolama, bakım-onarım, yükleme-boşaltma, tartma, paketleme gibi faaliyetlerin çeşitli işletmeciler tarafından toplu olarak gerçekleştirildiği alanlardır. TCCD depo ihtiyacını karşılamak için 15 adet lojistik köy kurmayı planlamaktadır. Kurulacak lojistik merkezler; Hadımköy (İstanbul), Muallimköy (Kocaeli), Menderes (İzmir), Çandarlı (İzmir), Köseköy (İzmit), Gelemen (Samsun), Hasanbey (Eskişehir), Boğazköprü (Kayseri), Gökköy (Balıkesir), Yenice (Mersin), Uşak, Palandöken (Erzurum), Kayacık (Konya), Kaklık (Denizli) ve Bozüyük (Bilecik) olarak sıralanmaktadır. İstanbul a hizmet eden Avrupa Yakasında Arnavutköy İlçesi Hadımköy bölgesinde, Kocaeli Gebze-Muallimköy bölgesinde toplam 1,5 milyon m² lojistik alan yapılması planlanmaktadır. Kocaeli-Köseköy bölgesinde ise 765. m² lojistik alan yapılacağı belirtilmiştir. Kocaeli-Köseköy bölgesinde 56 bağımsız bölümden oluşan Türkologi (Türkiye Lojistik Köyü) kurulmaktadır. 8. m² alan üzerinde kurulacak projede 35. m² kiralanabilir depo ve ofis alanlarının bulunması ve alanların 3. m² ile 4. m² arasında değişmesi planlanmaktadır. Cebeci Grup ve Bordemir in ortak yatırımı ile gerçekleştirilecek projenin inşaatına Haziran 212 de başlanması planlanmaktadır. Uluslararası depo standartlarında yapılacak olan projenin 3,5 yıl sonra tamamlanması planlanmaktadır. Kira fiyatları 6$/m²/ay olarak belirlenen projede %2 oranında kiralama gerçekleşmiştir. P. 12 COLLIERS INTERNATIONAL

13 taken jointly by the Cebeci Group and Bordemir, the construction of the project, which will comply with relevant international warehouse standards, is expected to start in June 212 and to be completed within 3.5 years. The asking rent in the Village is fixed at US$ 6/m²/month and nearly 2% of the units have already been rented. Hotel Market Current Statistics According to the 211 data published by the Ministry of Tourism, the number of visitors to Turkey increased in recent years. The number of foreign visitors coming to Istanbul, on the other hand, dropped after 29 but then rose again in ,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, Change in the Number of Foreign Visitors to Turkey and Istanbul* 19,819,833 23,34,911 5,346,658 6,453,553 26,336, Source: Provincial Directorate of Culture and Tourism 27,77,114 7,49,234 7,59,741 Istanbul Turkey 28,632,24 6,489,12 31,456,76 8,56,39 In 211, 6.72% of the total 31,456,76 foreign visitors to Turkey were daily visitors, leaving the country without accommodation. The number of foreign visitors to Turkey increased by 9.86% from 21 to 211 and for Istanbul, this increase was 24.15%. 211 Otel Piyasası Güncel İstatistikler Turizm Bakanlığı, 211 yılı verilerine göre, ülkeye gelen ziyaretçi sayıları artış göstermiştir. İstanbul a gelen yabancı ziyaretçi sayıları ise 29 yılından sonra bir düşüşe geçmişken, 211 yılında tekrar bir yükseliş göstermiştir Türkiye ve İstanbul a Gelen Yabancı Ziyaretçi Sayılarındaki Değişim* *Kaynak: Istanbul Kültür ve Turizm Müdürlüğü İstanbul Türkiye yılında Türkiye ye gelen toplam yabancı ziyaretçinin %6,72 lik kısmı günübirlikçi olup konaklamadan ülkeden çıkış yapmışlardır. Ülkemize gelen yabancı ziyaretçi sayıları 21 yılından 211 yılına %9,86 oranında artış gösterirken İstanbul da bu oran %24,15 oranında gerçekleşmiştir. 211 de Türkiye ve İstanbul a Gelen Yabancı Ziyaretçi Sayılarındaki Değişim İstanbul Türkiye Change in the Number of Foreign Visitors to Istanbul and Turkey in Istanbul 6,489,12 8,56,39 Turkey 28,632,24 31,456,76 Kaynak: İstanbul Kültür ve Turizm Müdürlüğü 211 yılında Türkiye ye gelen yabancı ziyaretçiler içinde en büyük pay Almanya (%15) ve Rusya Federasyonu na (%11) aittir. İstanbul a gelenler içinde en büyük paya sahip ülke vatandaşları yine Almanya ve Rusya Federasyonu ndandır. Source: Istanbul Provincial Directorate of Culture and Tourism The largest shares of the foreign visitors to Turkey in 211 consist of Germany (15%) and the Russian Federation (%11). The largest shares to Istanbul also consist of Germans and Russians. COLLIERS INTERNATIONAL P. 13

14 Breakdown of Foreigners Coming to Turkey in 21 According to Nationality* Other Germany Russian Fed.. U.K. Iran Bulgaria The Netherlands Georgia France Syria U.S.A Yılında Türkiye ye Gelen Yabancıların Milliyetlere Göre Dağılımı* Diğer Almanya Rusya Fed. İngiltere İran Bulgaristan Hollanda Gürcistan Fransa Suriye A.B.D *Source: Istanbul Directorate of Culture and Tourism Kaynak: İstanbul Kültür ve Turizm Müdürlüğü Prices and Occupancy Rates Approximately 3% of foreign visitors and 38% of domestic visitors to Istanbul stay at 5 star hotels. In 211, the occupancy rate in 5 star hotels in Istanbul dropped to 71% percent with a decline of 1%, despite the increasing room supply. The average room price was 161, which is above the previous year. Occupancy Rates and Average Room Prices For 5 Star Hotels in Istanbul Years Occupancy Rates (%) Average Room Price - ( ) Revpar Source: Colliers International Fiyatlar ve Doluluk Oranları İstanbul da konaklama yapan yabancı ziyaretçilerin yaklaşık %3 u, konaklama yapan yerli ziyaretçilerin ise yaklaşık %38 i 5 yıldızlı otellerde konaklamaktadır. 211 yılında İstanbul daki 5 yıldızlı otellerdeki doluluk oranı; artan oda arzına rağmen %1 oranında gerileyerek %71 e düşmüştür. Ortalama oda fiyatları ise 161 ile önceki yılın üzerinde bir performans sergilemiştir. İstanbul 5 Yıldızlı Otel Doluluk Oranları ve Ortalama Oda Fiyatları Yıllar Doluluk Oranları (%) Ortalama Oda Fiyatı - Revpar Kaynak: Colliers International P. 14 COLLIERS INTERNATIONAL

15 Capacity The hotels in Istanbul provide a total of 56,879 rooms and 112,385 beds. A breakdown of these hotels according to categories indicates that 2nd and 3rd class hotels with Municipal licenses constitute the largest share of the number of rooms. Kapasite İstanbul da yer alan konaklama tesisleri toplam oda ve yatak kapasitesi sağlamaktadır. Bu konaklama tesislerinin kategorilere göre dağılımına bakıldığında Belediye lisanslı 2. ve 3. Sınıf oteller, sağlanan oda sayısında en büyük paya sahiptir. Number of Rooms According to Hotel Categories in Istanbul Category Number of Facilities European Side Asian Side Number of Rooms Percentage in Number European Side Asian Side of Rooms (%) 5 Star Hotels ,496 1, Star Hotels , Star Hotels , Star Hotels , Star Hotels Special Category , Hotels Boutique Hotels Golf Hotels B&B s 1 32 Pensions Apart Hotels and 3. Class Hotels with Municipal 77 23, Licenses TOTAL 1,159 56,879 1 Source: Istanbul Provincial Directorate of Culture and Tourism İstanbul Otel Kategorilerine Göre Oda Sayıları Tesis Sayısı Oda Sayısı Oda Sayısı Kategori Avrupa Anadolu Avrupa Anadolu Oranı Yakası Yakası Yakası Yakası (%) 5 Yıldızlı Oteller Yıldızlı Oteller Yıldızlı Oteller Yıldızlı Oteller Yıldızlı Oteller Özel Kategori Oteller Butik Oteller Golf Otelleri Moteller 1 32 Pansiyonlar Apart Oteller Belediye Lisanslı 2. ve 3. Sınıf Oteller TOPLAM Kaynak: İstanbul Kültür ve Turizm Bakanlığı Istanbul is an important market for hotel investors with the continuously increasing number of visitors and international events. The bed capacity that has proved to be insufficient for Istanbul has accelerated hotel investments even more in recent years. Ninety percent of the total number of rooms offered are located on the European side and the limited supply on the Anatolian side is noteworthy. An increase in hotel investments on the European side is expected to continue in the coming periods. Karaköy is a good example of a region that attracted considerable tourism-oriented investments on the European side during 211. İstanbul, her geçen yıl artan ziyaretçi ve uluslararası organizasyon sayısı ile otel yatırımcıları için önemli bir pazar oluşturmaktadır. İstanbul genelinde yetersiz olan yatak kapasitesi son yıllarda otel yatırımlarına daha da ivme kazandırmıştır. Toplam oda sayısının yaklaşık %9 ı Avrupa Yakası nda yer almakta olup Anadolu Yakası ndaki yetersizlik dikkati çekmektedir. Bu nedenle Anadolu Yakası nda artmaya başlayan otel yatırımlarının önümüzdeki dönemde de devam etmesi beklenmektedir. 211 yılında Avrupa Yakası nda ise turizme yönelik yatırımlarıyla dikkati çeken bir bölge olarak Karaköy örnek gösterilebilir. Karaköy - From a Financial Center towards Tourist Center The region of Karaköy, which had been the financial center of Istanbul and Turkey up until the 193 s, has entered an important process of functional transformation. Many factors have been influential in the transformation of the region s historical buildings into tourist-use in recent years. The interest in Karaköy and its near vicinity first emerged with the Galataport project that was called for tender in 25. Within the scope of the Galataport project, an area of 1, m², planned as cruise port and tourist area, was called for tender with the build-operate-transfer model for a period of 49 years. Though the tender was cancelled in 26, the expectation of a revival of the tender maintained the interest of tourism investors in Karaköy. Karaköy - Finans Merkezinden Turizm Merkezine Doğru 193 lu yıllara kadar İstanbul ve Türkiye nin finans merkezi konumunda olan Karaköy bölgesi günümüzde önemli bir fonksiyon değişimi sürecine girmiştir. Bölgede yer alan tarihi binaların son yıllarda turizm amaçlı kullanıma dönüşmeye başlamasında birçok faktörün etkili olduğu söylenebilir. Karaköy ve yakın çevresine olan ilgi ilk olarak 25 yılında ihaleye çıkartılan Galataport Projesi ile ortaya çıkmıştır. Galataport Projesi kapsamında kruvaziyer limanı ve turizm bölgesi haline getirilmesi planlanan 1. m² büyüklüğünde bir alanın 49 yıllığına yap-işlet-devret modeliyle ihalesi gerçekleştirilmiştir. İhale 26 yılında iptal edilmiş olsa da ihalenin tekrar gündeme gelme beklentisi turizm yatırımcılarının dikkatini Karaköy de tutmaya devam etmiştir. 21 yılında Galataport Projesi için yeni bir ihalenin tekrar gündeme COLLIERS INTERNATIONAL P. 15

16 The mention of a re-tender of the Galataport project stirred up even greater interest among investors in the area, with many individuals and companies initiating tourism investments along the Şişhane-Banks Street-Karaköy-Tophane line. Hence, the purchase and sales of buildings significantly increased in this region during recent years. The leading individuals and companies that have invested in tourism in this region are as follows: Akfen GYO, Yılmaz Ulusoy, Ciner Group, Alkoçlar Group of Hotels, Torunlar, Koçak Gold, CVK Group, Birlik Rulman, and Nizam Hışım. Some of the companies that acquired real estate in this region have already started restoration and construction efforts, while some are still in the project development stage. The following map indicates the historical buildings that are planned to be transformed into hotels, as well as the buildings on which construction has already begun. gelmesi yatırımcıların bölgeye olan dikkatini iyice arttırırken bölgede bina alım satımları da oldukça artmış olup bir çok kişi ve firma Şişhane- Bankalar Caddesi-Karaköy-Tophane hattı boyunca turizm yatırımlarına girişmiştir. Günümüzde bu bölgede turizm yatırımı yapan belli başlı kişi ve firmalar; Akfen GYO, Yılmaz Ulusoy, Ciner Group, Alkoçlar Oteller Grubu, Torunlar, Koçak Gold, CVK Group, Birlik Rulman ve Nizam Hışım olarak sıralanabilir. Aşağıdaki haritada otele dönüştürülmesi planlanan ya da inşaat çalışmaları başlamış olan tarihi binalar görülmektedir; Bölgede gayrimenkul edinmiş olan bu firmaların bazıları restorasyon ve inşaat çalışmalarına başlamışken bazıları ise hala projelendirme aşamasındadır. Aşağıdaki haritada otele dönüştürülmek üzere inşaatına başlanan ve planlanma aşamasında olan tarihi binalar gösterilmektedir. P. 16 COLLIERS INTERNATIONAL

17 Location Building Status Bankalar Street Sümerbank Building Restoration efforts are in progress for a 133 room hotel, which is planned for inauguration within 212. Bankalar Street Generali Han A boutique hotel is planned; and restoration work has not yet begun. Bankalar Street Bereket Han A boutique hotel is planned; and restoration work is in progress. Karaköy Kozluca Han A 2 room hotel will be opened. Excavation efforts are in progress, and the hotel is planned for opening in the beginning of 214. Karaköy Veli Alemdar Han, Global Holding The plan is to open a hotel by combining the two buildings, and construction work has not yet begun. Building Karaköy Türk Bank Building A boutique hotel is planned; and construction work has not yet begun. Karaköy Keçeli Han Excavation work is in progress. Karaköy Şişhane Bilgi University Dormitoty Sarkuysan Han The plan is to convert the building into a hotel; yet work has not yet begun. Restoration efforts are in progress on the building which will be converted into a hotel. Ağaoğlu, Acarlar, Metro Group and the Çiller family are some of the other companies and indivduals seeking locations for investment purposes in the area. Having first attracted attention with the Galataport project, the Karaköy region has other important attractions with respect to tourism investments. The first is its location, by virtue of its proximity to the Beyoğlu region where the elements of culture, art, entertainment, and history are intertwined. The significant role of Beyoğlu in Istanbul s tourism sector continues to increase demand for beds in this area each year. Therefore, Talimhane, known as the hotel district of the area, is becoming insufficient. Karaköy Port Ayrıca Ağaoğlu, Acarlar, Metro Group ve Çiller ailesi de bölgede yatırım amaçlı yer arayan firma ve kişilerden bazılarıdır. İlk olarak Galataport Projesi ile dikkatleri üzerine çeken Karaköy bölgesinin turizm yatırımları açısından taşıdığı başka önemli potansiyeller de bulunmaktadır. Bunlardan ilki; kültür, sanat, eğlence ve tarih unsurlarının iç içe geçtiği Beyoğlu bölgesine yakınlığından dolayı konumudur. Beyoğlu nun İstanbul turizm sektöründeki rolünün büyüklüğü bu alandaki yatak ihtiyacını her geçen yıl artırırken oteller bölgesi olarak bilinen Talimhane yetersiz kalmaya başlamıştır. Konum Bina Durum Bankalar Caddesi Sümerbank Caddesi 133 Odalı bir otel için restorasyon çalışmaları sürmekte olup, 212 yılı içinde açılması planlanmaktadır. Bankalar Caddesi Generali Han Butik otel yapılması planlanmakta olup henüz restorasyon çalışmaları başlamamıştır. Bankalar Caddesi Bereket Han Butik otel yapılması planlanmakta olup henüz restorayon çalışmaları sürmektedir. Karaköy Kozluca Han 2 odalı otel açılacaktır. Hafriyat çalışmaları sürmekte olup 214 yılı başında açılması planlanmaktadır. Karaköy Veli Alemdar Han, Global Holding Binası 2 bina birleştirilerek bir otel açılması planlanmakta olup henüz inşaat çalışmaları başlamamıştır. Karaköy Türk Bank Binası Butik otel yapılması planlanmakta olup henüz inşaat çalışmaları başlamamıştır. Karaköy Keçeli Han Hafriyat çalışmaları sürmektedir. The social and cultural spots that began to shift toward the Galata and Karaköy Bilgi Üniversitesi Yurdu Binanın otele dönüştürülmesi planlanmakta olup henüz bir çalışma başlatılmamıştır. Şişhane Sarkuysan Han Otele dönüştürülecek binada restorasyon çalışmaları sürmektedir. COLLIERS INTERNATIONAL P. 17

18 Şişhane regions in recent years have been followed by hotel investments. The new wining and dining areas, entertainment venues, galleries, boutiques and apartment hotels that recently opened in the area have gradually connected Beyoğlu with Karaköy. The rail systems in the region have also fortified this connection. In addition to its proximity to the city s most important social-cultural center, the Karaköy region also has a strategic position with respect to means of transportation. In addition to the Kabataş-Aksaray tramway line that passes through the region, the Beyoğlu-Tunnel region can also be accessed with the Karaköy-Beyoğlu funicular rail system. Road access is also fairly convenient with the Dolmabahçe Tunnel. Furthermore, as the extension of the subway to Şişhane improves the region s accessibility, it also prompts new investments from Şişhane to Karaköy. It should also be noted that the Conservation Zoning Plans prescribe an increase in areas allocated to tourism in the Karaköy region, which has already begun to attract investors with its appealing location and accessibility. Considering all of these factors, especially the area s historical stock and the triggering effect of existing investments, the tourism investment demand in Karaköy and its near vicinity is expected to increase even further in coming years. Son yıllarda Galata ve Şişhane bölgesine kaymaya başlayan sosyal ve kültürel alanları otel yatırımları da takip etmiştir. Bu bölgede yeni açılan yeme-içme alanları, eğlence mekanları, galeriler, butikler, apart oteller Beyoğlu ile Karaköy ü gittikçe birbirine bağlamış durumdadır. Ayrıca bölgede yer alan raylı sistemler de bu bağlantıyı güçlendirmiştir. Karaköy bölgesi kentin en önemli sosyo-kültürel merkezine yakınlığının yanı sıra ulaşım imkanları açısından da stratejik bir konuma sahiptir. Kabataş-Aksaray tramvay hattı bölgeden geçerken, Karaköy-Beyoğlu funiküler raylı sistem ile Beyoğlu-Tünel bölgesine ulaşılabilmektedir. Dolmabahçe Tüneli ile de karayoluyla ulaşım oldukça rahattır. Bunun yanında yer altı metrosunun Şişhane ye kadar uzatılması bölgeye olan erişilebilirliği artırırken Şişhane den Karaköy e doğru yeni yatırımları da tetiklemiştir. Konum ve erişim avantajlarıyla yatırımcıları çekmeye başlayan Karaköy bölgesinde Koruma Amaçlı İmar Planları da turizm alanlarının artırılmasını öngörmektedir. Bunlara ek olarak mevcut yatırımların tetikleyici etkisi ve bölgedeki tarihi bina stoğunun; önümüzdeki yıllarda Karaköy ve yakın çevresine olan turizm yatırımı talebini daha da artırması beklenmektedir. İstiklal Street P. 18 COLLIERS INTERNATIONAL

19 Retail Market Perakende Piyasası The retail sector has continued to grow in Turkey based on the country s dynamics, i.e. a fast growing and young population, economic growth and stability and increasing purchasing power. Currently there are few new investments, rather market activity is characterized by the completion or resuming of construction of shopping center projects that were delayed or put on hold during the global economic crisis in 28. Several new shopping centers were added to the retail stock in Turkey in 211. Turkey s two largest cities of Ankara and Istanbul have the most GLA per capita in the country. According to the latest statistics published by AYD (Turkish Council of Shopping Centers), Ankara is ranked first with 228 m²/1, people and Istanbul is ranked second with 222 m²/1, people. The following table shows some of the significant projects that were added to stock in Istanbul. Shopping Centre Traditional Retail Projects Added to Stock in Istanbul Location Opening Date Gross Leasable Area Very Large Marmara Forum Bakırköy ,242 Large Akbatı Esenyurt ,5 Medium Arenapark Halkalı ,6 Sapphire Levent 211 3,5 Trump Towers Şişli , Small Demirören Istiklal Beyoğlu ,422 Sancakpark Sancaktepe , Türkiye perakende sektörü, ülkenin hızlı artan genç nüfus, ekonomik büyüme ve istikrar ile artan satın alma gücü gibi dinamiklerine dayanarak büyümeyi sürdürmektedir. Halihazırda birkaç yeni yatırım bulunmakla birlikte, piyasa hareketleri daha çok 28 küresel ekonomik kriziyle ertelenen veya beklemeye alınan alışveriş merkezi projesi inşaatlarının tamamlanması veya devam etmesi ile tanımlanmaktadır. Türkiye nin en büyük iki kenti olan Ankara ve İstanbul, ülkedeki en yüksek kişi başına düşen Brüt Kiralanabilir Alana (BKA) sahiptir. Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) tarafından yayınlanan en son istatistiklere göre, Ankara 228 m 2 /1. kişi ile birinci sıradayken, İstanbul 222 m 2 / 1. kişi ile ikinci sırada yer almaktadır. İstanbul da stoka eklenen başlıca projeler şu şekildedir; Alışveriş Merkezi Geleneksel İstanbul da Stoka Eklenen Perakende Projeleri Konum Açılış Tarihi Brüt Kiralanabilir Alan Çok Büyük Marmara Forum Bakırköy Büyük Akbatı Esenyurt Orta Arenapark Halkalı Sapphire Levent Trump Towers Şişli Küçük Demirören Istiklal Beyoğlu Sancakpark Sancaktepe Kaynak: Colliers International Source: Colliers International COLLIERS INTERNATIONAL P. 19

20 Retailers in Turkey witnessed a year of strong growth in sales for 211 compared to 21. Sales in all segments of retail increased through 211. This is encouraging news for the shopping centers currently under construction throughout the country and those that will be coming online in 212 as many retailers will be searching for space to increase their exposure in the market. This may be especially true for international brands that seek to enter the Turkish market, to benefit from the growth in the country s economy and the consumer demand demonstrated through 211. The following table shows the growth in retail revenues between 21 and 211. Türkiye deki perakendeciler 211 yılında, 21 ile karşılaştırıldığında satışların güçlü büyüme gösterdiği bir yıla tanık oldular. 211 de perakendenin bütün segmentlerinde gerçekleşen artış ile birlikte pek çok perakendecinin piyasadaki etkisini arttırmak için alan arayışına gireceği öngörülmekte ve bu da halen ülkenin dört bir yanında inşaatları sürmekte olan ve 212 de hizmete girecek alışveriş merkezleri için cesaret verici bir tablo oluşturmaktadır. Bu durum özellikle ülkenin 211 de sergilediği ekonomik büyüme ve tüketici talebini değerlendirmek üzere Türk pazarına girmek isteyen uluslararası markalar için geçerli olmaktadır. Aşağıdaki tablo 21 ve 211 yılların arasında perakende gelirlerindeki büyümeyi göstermektedir Growth in Retail Revenues Perakende Gelirlerindeki Büyüme *Source: AYD *Kaynak: AYD The growth in overall retail sales is measured by AYD with a point based index. According to the council, shopping centers in Anatolia demonstrated an increase of 17% in November 211 compared to November 21, 3% in October 211 compared to October 211. Shopping centers in Istanbul overall retail sales increased by 8% in November 211 compared to November 21, while a 7% decline was observed compared to October 211. Several new shopping centers opened in the country, many opening in secondary cities in Anatolia. The segment is developing in smaller cities as a result of available land supply in these areas and the increased consumer purchasing power sustained by economic growth. According the market statistics, these centers are being embraced by the local populations and are as much social gathering places as retail centers. Developers that include many social amenities, restaurants and entertainment options, attract more customers and keep them longer. Therefore, most of the new shopping center projects include movie theaters, family entertainment centers or other leisure alternatives. It should also be noted that well-developed and well-designed shopping centers are always in demand by customers and shopping centers with strong design concepts have lower vacancy rates. It should also be noted that organized retail as opposed to the existing retail stock in many of these cities, attract better rents and brings new retailers to the area. Inevitably, these factors make the smaller cities of Anatolia very attractive for local and foreign investors who have already participated in various shopping center projects in the country and have an expanding presence in Turkey s retail environment. AYD tarafından ölçülen perakende satış artışı, puan bazlı bir endekse dayanmaktadır. Derneğe göre, Anadolu yakasındaki alışveriş merkezleri 211 Kasım ında bir önceki yılın Kasım ayına göre % 17 lik, 211 Ekim inde de önceki yılın Ekim ine göre % 3 lük artış kaydetmiştir. İstanbul genelinde alışveriş merkezleri Kasım 211 itibarıyla 21 un aynı dönemine göre %8 lik artış gösterirken, 211 Ekim ayında önceki yılın aynı dönemine göre % 7 lik düşüş gözlenmiştir. Çoğu Anadolu nun ikincil şehirlerinde olmak üzere, son yıllarda ülke genelinde bir çok alışveriş merkezleri açılmıştır. Kullanılabilir alan arzı ve ekonomik büyümenin getirdiği tüketicinin satın alma gücündeki artış yardımıyla sektör küçük kentlerde gelişmektedir. Pazar verilerine göre, bu alışveriş merkezleri yerel halk tarafından benimsenmekte ve perakende merkezleri olarak kullanıldığı gibi sosyalleşme alanı olarak da değerlendirilmektedirler. Çok sayıda sosyal tesis, restoran ve eğlence seçeneği sunan geliştiriciler, böylece daha fazla tüketici çekmekte ve onları daha uzun süreler boyunca alışveriş merkezlerinde tutmayı hedeflemektedirler. Bu yüzden çoğu yeni alışveriş merkezi bünyesinde sinema salonları, aile eğlence merkezleri veya diğer eğlence seçenekleri bulunmaktadır. Ayrıca iyi geliştirilmiş ve iyi tasarlanmış alışveriş merkezlerinin müşteriler tarafından daima talep gördüğü ve güçlü tasarım konsepti olan alışveriş merkezlerinin daha düşük boşluk oranlarına sahip olduğu da göze çarpan bir gerçekliktir. Bu kentlerin pek çoğundaki mevcut perakende stokuna göre, alışveriş merkezlerinin daha iyi kira elde ettiği ve yeni perakendecileri çektiği de dikkate alınmalıdır. Bahsi geçen bu faktörler, Anadolu nun küçük kentlerini, yerel yatırımcılar ile Türkiye de daha önce de çeşitli alışveriş merkezi projelerine katılmış ve Türkiye nin perakende ortamında artan bir varlıkları olan yabancı yatırımcılar için son derece cazip hale getirmektedir. P. 2 COLLIERS INTERNATIONAL