Konya Eski Sanayi Alanı ve Çevresinin Kentsel Dönüşüm Fikir Projesi Geliştirme Yol Haritası

Transkript

1 1-GİRİŞ: Kentlerimizin yeniden dönüşüm sürecine girdiği günümüzde, özellikle yerel yönetimlerin, aşağıdaki temel konularda bir tartışma ve model geliştirme ortamı yaratması, katılımcı ve ortak bir uzlaşma noktasını belirlemesi gerekmektedir. Bunlar; o Kentsel arsanın yeniden kullanımındaki model ve yaklaşımlar, o Proje bazında yaratılan değerin kamuya dönüşü ve paylaşımı esasları, o Proje paydaşları ile birlikte proje geliştirme yaklaşımı, o Yalnızca mekansal değil, yerel toplumsal ve ekonomik dönüşüm stratejileri olmalıdır. Yukarıda belirtilen temel konular, Kapsamlı ve Bütüncül Dönüşüm yaklaşım modelinin oluşturulması için ele alınması tartışılması ve geliştirilmesi gereken önemli konulardır. Konya Büyükşehir Belediyesi tarafından geliştirilen Eski Sanayi Alanı ve Çevresinin Kentsel Dönüşüm Fikir Projesi Geliştirme İşi kapsamlı dönüşüm kriterlerinin uygulanması ve kentin gelişim ve dönüşümünü tetiklemesi açısından büyük önem kazanmaktadır. Üst ölçekli plan kararları doğrultusunda, geleneksel merkez ile yarışmayacak ve tarihi dokular üzerindeki baskıları azaltacak şekilde mevcut merkezin kuzeyde oluşacak yeni merkez ile bütünleştirilmesi stratejik bir karardır. Bu stratejik plan kararının ardından İstanbul-Ankara-Konya hızlı tren hattının Konya kuzey istasyonunun bu alanda konuşlandırılması kararı ise yeni merkezin hızla oluşmasında ve boşalmakta olan eski küçük sanayi alanlarının istasyon odaklı dönüşümü için önemli fırsat sunmaktadır. Gerek üst ölçekli plan kararları gerekse hızlı tren kuzey istasyonu yatırım kararı sonucunda kapsamlı ve bütüncül bir dönüşüm projesinin çağdaş bir Proje Geliştirme Yaklaşımı içerisinde ve kamu-özel-stk ve sivil inisiyatif işbirliği ile geliştirilmesini zorunlu kılmaktadır. 1

2 Konya Büyükşehir Belediyesi nin konuyu bu anlayış içinde ele alması özellikle taşınmaz mülk sahipleri ve sivil toplum örgütleriyle uzlaşma sürecini hızlandıracağı gibi ulusal ve uluslararası yatırımcıların proje için yatırım yapma şanslarını artıracaktır. Yol haritaları kentlerin geleceğinin kurgulanması için önemli araçlardır. Yol haritaları proje program ve projelerin Bütüncül bir planlama yaklaşımı ve daha kapsamlı bir proje geliştirme anlayışı çerçevesinde olmasını sağlamaktadır. Bir sistematik içinde mevcut durum analizi ve gelecek beklentisi ile başlayan süreç; vizyon, stratejik hedefler, program ve proje ilişkisi içinde bir stratejik plan (yol haritası) na dönüşmelidir. Plan öncelikle ile uygulama araç ve yöntemlerini de ortaya koymalıdır. Kamu, özel ve sivil işbirliği ile geliştirilen ve kamuoyu ile paylaşılan stratejilere uygun olarak kısa, orta ve uzun vadeli eylem planları da hazırlanmalıdır. Eylem planları ile ortaya konulan program ve projelerin gerçekleştirilmesi yönünde yapılabilirlik etütleri hazırlanmalı ve izleme-değerlendirme sistematiği içinde de performans kriterleri geliştirilmelidir. Strateji ve Eylem Planları projeden etkilenen tüm grupların (paydaş ve iddia sahiplerinin) görüşlerine sunulmalı ve çoğunluk tarafından benimsenmesi sağlanmalıdır. Eski Sanayi Alanı Dönüşüm Projesi Yol Haritası kapsamlı dönüşüm örneği açısından önem kazanmaktadır. Yol Haritasının amacı özellikle kamu-özel sektör ve sivil örgütler işbirliği çerçevesinde uygulanabilir, yaygınlaşabilir bir modelin kentleşme pratiğimize kazandırılmasıdır. Önemli kamu yatırım kararlarının alındığı ve gayrimenkul sektörünün geldiği nokta dikkate alındığında özellikle belediye yönetiminin öncülüğünde kurgulanmış ve katılımcılığın sağlandığı bir yol haritası, ulusal ve uluslararası yatırımcıların karar alma süreçlerini hızlandırmaktadır. 2

3 2-ÜST ÖLÇEKLİ PLAN KARARLARI: Konya Büyükşehir Ana Planı, MİA -merkezi iş alanı mekansal gelişmesini kuzey-kuzeydoğu aksında önermiştir. Bu koridor üzerinde bulunan küçük ve orta ölçekli sanayi kuruluşlarının ise çevre yolları ve şehirler arası yollar dikkate alınarak taşınması ve makroformun yeniden yapılandırılması öngörülmüştür. Hızlı tren istasyonu için de bu aks içinde yer seçimi yapılmıştır. Bu İstasyon MİA nın kuzey-kuzeydoğu yönünde gelişme stratejisini güçlendirmektedir. Fikir projesi üst ölçekli plan kararları ile tutarlı olarak oluşturulmaktadır. Fikir projesi ile proje alanı içinde inşa edilecek hızlı tren istasyonu Konya Merkez Garı nın olumlu etkileri tasarımda göz önüne alınarak geliştirilecek yeni merkez, MİA gelişmesinin önemli bir tetikleyicisi ve yönlendirici motoru olacak ve üst ölçekli plan kararları hayata geçirilecektir. 3

4 Küresel ekonomi, özellikle gayrimenkul sektöründe, Londra, Moskova ve İstanbul kentlerinin oluşturduğu üçlü saç ayağını yükselen değer olarak tanımlamaktadır. İstanbul aynı zamanda Dubai ve Şangay üçlü saç ayağının da orta noktasında bulunmaktadır. Bu stratejik konum ve gelişme, İstanbul u önemli bir küresel kent haline getirmiştir. Ülkesel entegrasyon, ulusal ölçekte Kentsel Büyümenin de niteliğini değiştirmektedir.hızlı ulaşım, ekonomik gelişme kentsel bölgeler yada bölgesel kentlerin önemini artırmaktadır. İstanbul, Avrupa Hızlı Tren (TER) ağının önemli bir odağını konumundadır. İstanbul, Ankara ve Konya hızlı tren hattı ise bu networkun önemli bir hattını oluşturmaktadır. Bütün bu gelişmeler ve Ülkemizdeki inşaatına başlanılan hızlı tren projesiyle TER ağına yakın gelecekte bağlanacak olması, Konya kentinin vizyonunu belirlemede önemli bir rol oynamaktadır. 4

5 3-STRATEJİK GELİŞME ÇERÇEVESİ İstanbul-Ankara-Konya hızlı tren hattı Konya nın hızlı gelişimini tetikleyecek en önemli kamu yatırım kararıdır. Bu stratejik kararın hayata geçirilmesi Konya kentsel mekanında hızlı gelişim ve değişimlere neden olacaktır. Gelişim ve değişim stratejilerinin doğru belirlenmesi için Stratejik Gelişim Çerçevesi nin doğru çizilmesi gerekmektedir. Bir başka deyişle gelişim ve değişim uzun vadeli bir vizyon ve vizyona ulaşmak için ortaya konulan stratejik hedeflerin uygulanabilirliği ile doğrudan ilgilidir. Stratejik Gelişme Çerçevesinin oluşumu için Sürdürebilir Gelişme nin temel kavramları Ekonomi, Eşitlik ve Ekoloji (3E) çerçevesinde yaşanabilir, yerel ekonomiyi canlandıran ve katılımı gerçekleştiren proje hedeflerin oluşturulması gerekmektedir. İnsan-Mekan, Katılımcı Süreçler-Proje Geliştirme, Yatırımcı-Mülk Sahibi, Kamu-Özel Sektör, Değer-Paylaşım, Farklılık-Yarışabilirlik vb gibi değerler proje kalitesini ve uygulanabilirliği ortaya koyan stratejik anahtar kelimelerdir. Konya Merkez Projesi, gerek kendi iç dinamikleri gerekse ulusal ve uluslararası dış dinamikleri dikkate alındığında, kentin gelişim ve dönüşümünün öncü ve tetikleyici kapsamlı bir yatırım projesi olacaktır. Kentsel Rönesans (urban renaissance), Güzel Kent (city beautiful), Akıllı Büyüme (smart growth) Stratejik ve Eylem Planlaması (strategic and action plan), katılımcı proje ortaklıkları (project partnership) kavram ve akımların yaşandığı günümüzde, kentlerimizin gelişim ve dönüşümüne ilişkin kendimize özgü yeni yaklaşımları ortaya koymamız gerekmektedir. Kentleşme pratiğimizde küçümsenmeyecek kadar başarılı örnekler bulunmaktadır. Proje ortaklıkları, projeden özellikle birinci derecede etkilenen grupların, birlikte yaratılan proje senaryosu kurgusu içinde bir araya geld ikleri ortamlardır. Ön raporda ele alınan örnekler, kentleşme pratiğimizde önemli yeri olan ve Eski sanayi Alanının dönüşümünde de kullanılabilecek model ve yaklaşımları içermektedir. Ele alınan örneklerdeki proje ortaklıkları, kimi projede, şirket örgütlenmesi, kimi projede ise güvene dayalı taahhüt biçiminde olmuştur. Kimi projelerde ise yalnızca, 5

6 uzlaşma süreci içinde olmak üzere ortaklık, değerlendirme komisyonu, dernek, ortak hareket platformu olarak gerçekleşmiştir. YENİ KENT MERKEZİ FİKİR PROJESİ ALANI 6

7 4-VİZYON: Yeni Kent Merkezi Fikir Proje sinin; Konya nın içsel ve dışsal dinamiklerini fırsata dönüştürmek üzere; kentin ülkesel ve küresel ölçekteki önemini artıracak şekilde, stratejik ve yüksek nitelikli kentsel gelişimi için itici bir güç oluşturması. 5-AMAÇ: 1- Ülkesel, bölgesel ve kentsel ölçekte hızlı ulaşım sistemleri ile ERİŞEBİLİRLİK in maksimize edildiği Yeni bir Kent Merkezi ni oluşturmak, 2- Yeni Merkezde, iş - konut ulaşım - rekreasyon kullanımlarının sosyoekonomik boyutuyla ele alınacağı bir DENGELİ MEKANSAL YAPI oluşturmak, 3- Sosyoekonomik mekânların oluşturulmasında hem kamusal YARAR hem de ekonomik DEĞER yaratılması için nitelikli tasarım - estetik - imaj kriterlerini ön plana çıkarmak, 7

8 6-STRATEJİK HEDEFLER: STRATEJİK HEDEF 1: YENİ BİR KENT MERKEZİ Str 1.1 Üst ölçekli plan kararlarını dikkate alan işticaret-konut-ulaşım-rekreasyon kullanımlarının kent makroformuyla DENGELİ birlikteliğini sağlamak, Str 1.2 Kent yönetiminin iki önemli işlevinin (Belediye ve Vilayet) modern merkez ile BÜTÜNLEŞTİRİLMESİ, Str 1.3 En İyi Tasarım ve En İyi Kullanım kararları ile kullanım değeri yüksek, metropol kentlerle yarışabilir ve estetik mekanlar oluşturmak, STRATEJİK HEDEF 2: ÇOK AMAÇLI MERKEZ İSTASYONU Str 2.1 Dünyadaki yeni istasyon trendlerine uygun aynı zamanda ticaret-iş-rekreasyon kullanımlarını da barındıran kapsamlı ve çok amaçlı simgesel niteliklere sahip bir kentsel ulaşım odağı tasarlamak, Str 2.2 Hızlı Tren-Tramvay ve Otobüs Duraklarının ENTEGRASYON u ile ERİŞEBİLİRLİK in maksimize edilmesi, STRATEJİK HEDEF 3: KENTSEL AÇIK ALANLAR Str.3.1 Kentsel YEŞİL KORİDOR ile bütünleşmiş bir açık alan sistematiği oluşturmak, Str.3.2 ARKADLI YAYA YOLLARI ile güvenli bir yaya dolaşım sistemi yaratmak, STRATEJİK HEDEF 4: YENİ KENTSEL DOKULAR OLUŞTURMAK Str 4.1 Mevcut MÜLKİYET DOKUSU nu dikkate alan ve meydan, otopark, yaya dolaşımı, aktif yeşil alanlar ile bütünleşmiş bir konut dokusu tasarlamak, Str 4.2 ERİŞEBİLİRLİK dikkate alınarak iş ve ticaret merkezi dokusu yaratmak, Str 4.3 Konut ve ticari merkez dokusunu ulaşım ve nitelikli açık alanlar sistemi ile BÜTÜNLEŞTİRMEK. 8

9 7-BÜTÜNLEŞİK MEKÂNSAL GELİŞİM ŞEMASI / KENTSEL TASARIM İMAJ ÇALIŞMASI: Yeni Kent Merkezi Mekânsal Gelişme Şeması, Stratejik Plan ın Vizyon, amaç ve stratejik hedefleri dikkate alınarak hazırlanmıştır. 1/2000 ölçekte hazırlanan Mekânsal Gelişme Şeması bir şema olma özelliğinin ötesine geçerek Kentsel Tasarım Avan Projesi olarak geliştirilmiştir. Stratejik hedeflerde tanımlanan istasyon ve konut ve ticaret merkezi dokuları öncü ve tetikleyici projeler olarak 1/500 ölçekte tasarlanmıştır. 1/500 ölçekte hazırlanan üç boyutlu imaj çalışmaları, kesitler, görünüşler, mimari ölçeklere yön verecek biçimde ayrıntılandırılmıştır. Öngörülen Mekansal Gelişim Şeması nın uygulanabilmesi için aşağıda tanımlanan eylem planlarının uygulanması gereklidir. 9

10 8-MERKEZ MEKÂNSAL GELİŞİM STRATEJİ EYLEM PLANLARI: 1- PLANLAMA VE PROJELENDİRME SÜRECİ EYLEM PLANI Birinci adım: Mekânsal Gelişim Şeması ve 1/500 ölçekli kentsel tasarım çalışmaları dikkate alınarak Nazım ve Uygulama İmar Planlarının hazırlanması ve onaylanması. İkinci adım:parselasyon planının hazırlanması ve uygulanması, mülkiyet düzeninin yeni plana göre düzenlenmesi, Üçüncü adım:plankote çalışmasının ve jeolojik etütlerin tamamlanması. Dördüncü adım: Kentsel Tasarım Uygulama Projesi/Peyzaj Uygulama Projesi/Altyapı Uygulama projeleri/ulaşım Uygulama Projelerinin plankoteli haritalar üzerinde hazırlattırılması. Beşinci adım: hazırlanması. Yeni Merkez Yönetim ve İşletme Modelinin 2- ÖNCÜ VE TETİKLEYİCİ PROJELER EYLEM PLANI 2.1 ÇOK AMAÇLI HIZLI TREN İSTASYON KOMPLEKSİ Yeni kent merkezinin geliştirilmesi için birinci derecede öncü ve gelişmeyi tetikleyici eylem Çok amaçlı Hızlı Tren İstasyonu kompleksi nin hayata geçirilmesidir. Hızlı tren istasyonu Mekansal Gelişim Şemasında tramvay, otobüs, minibüs gibi kent içi ulaşım türleri ile entegre edilmiştir. Metropoliten Gar binası olarak da işlev görecek bu kompleks içinde alışveriş mekanları, ofis birimleri, rekreasyon alanları gibi merkezi destekleyen işlevler de yer alacaktır. 10

11 Birinci adım: Konya Büyükşehir Belediyesi nin TCDDY ile geliştirmiş olduğu Protokol taslağını kentsel tasarım planına atıf yaparak imzalaması. İkinci adım: İmar planının kentsel tasarım planını dikkate alarak hazırlanması ve onaylanması. Birinci adım ile paralel olarak yapılması önerilmektedir. Üçüncü adım: Kamulaştırma işlemlerinin onaylanan imar planına göre tamamlanarak mülkiyetin kamu eline geçmesi. Dördüncü adım: Protokolün imzasını takiben Hızlı Tren İstasyon Kompleksi mimari-mühendislik projelerinin hazırlattırılması. Protokolde taraflarca belirlenmiş ihale yöntemiyle ihalenin gerçekleştirilmesi. Beşinci adım: Uygulama ve İnşaatın denetiminin yapılarak kompleksin işletmeye alınması. 2.2 SEMAZEN KULELER Mekânsal Gelişim Şemasında ve 1/500 ölçekli kentsel tasarım plan, kesit ve görünüşlerle tasarlanan 3 adet Semazen Kule Konya nın yeni kentsel simgeleri olacaktır. Otel, ofis, alışveriş merkezleri gibi merkezi iş alanı fonksiyonlarını barındıracak olan Semazen Kuleler; Hızlı Tren İstasyonu Kompleksi ile birlikte yeni merkezin gelişimini tetikleyecektir. Bu nedenle Hızlı Tren İstasyonu kompleksinin uygulama sürecine paralel olarak geliştirilmesi gereklidir. Birinci adım: Semazen kulelerin üzerinde bulunduğu alan; Belediye mülkiyetinde bulunan açık alanlar, yollar ve küçük sanayi parsellerinden oluşmaktadır. Semazen kulelerin Belediye eliyle geliştirilmesi; spekülasyonların önlenmesi yeni merkez projesiyle ortaya çıkacak rantların kamuya dönmesi ve bu kaynaklarla yeni merkezin hızla geliştirilmesi bakımından önemlidir. 11

12 Belediyenin birinci adımda küçük sanayi parsellerinin Belediyenin mülkiyetinde bulunan ve küçük sanayiye uygun arsalarla takas edilmesi ve/veya rızai satın alma yoluyla yeni hazırlanacak imar planından önce ya da sonra elde edilmesi projenin başarısı için önemlidir. İkinci adım: gereklidir. İmar planının onaylanmasının takiben Semazen kulelerin mimari ve mühendislik projelerinin hazırlanması. Semazen kulelerin mimari programının hazırlanmasından önce Pazar araştırmasına dayalı en iyi kullanım çalışmasının ve fizibilite etütlerinin yaptırılması Üçüncü adım: İkinci adımda yapılacak çalışmalar sonucunda pazarda test edilmiş en iyi kullanımlar ve gerçekleştirme yöntemleri ortaya çıkarılacaktır. Bu çalışmalarla ince ayarları yapılacak ihale modeline (kat karşılığı/hasılat paylaşımı/satış/yap-işlet-devret vb.) göre Belediye Semazen kulelerin ihalesini gerçekleştirecektir. Dördüncü adım: Belediye inşaatın denetimini ve kalite kontrolünü yapmalıdır. Beşinci adım: Bu projeden elde edilecek finansman kaynağının Yeni Merkez in oluşturulmasını sağlayacak öncü ve tetikleyici projeler için arsa elde edilmesi, ulaşım ve teknik altyapı yatırımlarına transferi amacıyla öz kaynak geliştirme programı oluşturmalıdır. 2.3 BELEDİYE İŞ VE KONUT KULELERİ (Hal yeri) 12

13 Belediye mülkiyetinde bulunan Hal tesisleri merkezi alan gelişmesi içinde kalmıştır. Çektiği trafik içinde bulunduğu konut ve merkez fonksiyonlarıyla çelişmektedir. Mekânsal Gelişim Şemasında ve 1/500 ölçekli kentsel tasarım kavramsal proje, kesit ve görünüş çalışmalarında Hal tesisleri alanında yeni merkezin bir parçası olacak Belediye İş ve Konut Kuleleri önerilmiştir. Bu kulelerin gerçekleştirilmesi merkezi iş alanının kuzeykuzeydoğu yönünde gelişmesi için çekim gücü yaratacak kentsel mıknatıs rolünü üstlenecektir. Alanın tamamının Belediye mülkiyetinde bulunması bu alanda yaratılan rantın tamamının Belediye ye dönmesini sağlayacak ve bu kaynak Yeni Merkezin geliştirilmesinde önemli bir etki yaratacaktır. Birinci adım: Alanın mülkiyetinin Belediye ye ait olması bu öncü ve merkez gelişmesini tetikleyici projenin bir an önce gerçekleştirilmesinde önemli bir fırsattır. Belediye birinci adım olarak imar planı, parselasyon planı onaylanıp ve plankote çıkarıldıktan sonra en iyi kullanım ve fizibilite çalışmasını Pazar araştırmalarına dayandırılarak profesyonel bir firmaya yaptırtmalıdır. İkinci adım: Bu çalışmalara göre oluşturulacak kullanım miski programına ve ihale yöntemine göre mimari ve mühendislik projelerini mekânsal gelişim şeması ve 1/500 ölçekli kentsel tasarım çalışması esaslarına göre hazırlatmalıdır. 13

14 Üçüncü adım: Birinci adımda güncel pazar araştırması sonuçlarına göre saptanmış ihale yöntemine (satış/kat karşılığı/hasılat paylaşımı vb.) göre Belediye ihaleye çıkmalıdır. Dördüncü adım: Belediye inşaatın denetimini ve kalite kontrolünü yapmalıdır. Beşinci adım: Bu projeden elde edilecek finansman kaynağının Yeni Merkez in oluşturulmasını sağlayacak öncü ve tetikleyici projeler için arsa elde edilmesi, ulaşım ve teknik altyapı yatırımlarına transferi amacıyla öz kaynak geliştirme programı oluşturmalıdır. 2.4 BELEDİYE SARAYI/VİLAYET Yeni merkezde Büyükşehir Belediyesi ve Valilik idari yapılarının ikisinin bir arada Mekânsal Gelişim Şeması nda tasarlandığı gibi yer alması ve gerçekleştirilmesi Türkiye şehir planlama pratiğinde bir ilk olacaktır. Bu, diğer belediyeler için yeni kent merkezlerinin oluşturulmasında model alınacak bir örnek teşkil edecektir. Belediyenin eski merkezdeki yapısı ve arsası ise yapılaşma koşulları açısından merkez fonksiyonlarına uygun hale getirilerek yeni merkezin finansmanında önemli bir kaynak oluşturacaktır. Birinci adım: Belediye idari tesislerinin yapılacağı alanda küçük sanayi parselleri ve yollar bulunmaktadır. Bu alanda yolların bulunması arsanın elde edilmesi açısından bir avantajdır. 14

15 Belediyenin birinci adımda küçük sanayi parsellerini, Belediyenin mülkiyetinde bulunan ve küçük sanayiye uygun arsalarla takas etmesi ve/veya rızai satın alma yoluyla yeni hazırlanacak imar planından önce ya da sonra Belediye mülkiyetine geçirmesi önerilmektedir. Eğer arsanın elde edilmesinde güçlüklerle karşılaşılması durumunda imar planına göre kamulaştırma yoluna gidilmesi uygulamanın hızlandırılması bakımından gerekli olabilir. İkinci adım: Belediye; imar planı, parselasyon planı onaylanıp ve plankote çıkarıldıktan sonra yeni Belediye idari yapısının mimari ve mühendislik projelerini hazırlatmalıdır. Projelerin elde edilmesinde ulusal yarışma yönteminin seçilmesi Konya nın tanıtılması bakımından tercih edilmelidir. Mimari programın yapılması aşamasında Belediye idari tesislerinin yapılacağı alanda 1/500 ölçekli kentsel tasarım çalışmasında önerilen kent meydanı, sergileme mekânları, halka açık toplantı salonları gibi kültürel fonksiyonlara da yer verilmesi merkezi konumunu güçlendirecektir. Üçüncü adım: Elde edilen mimari projeye göre Hızlı tren istasyon kompleksi ve Semazen Kuleler projesine paralel olarak inşaat ihalesinin yapılması üçüncü adımdır. İhale yöntemleri arasında bugünkü belediyenin bulunduğu arsanın verilmesi karşılığında Yeni Merkez deki Belediye tesislerinin yaptırılması da değerlendirilmelidir. Dördüncü adım: Büyükşehir Belediyesi nin Mekânsal Gelişim Şeması esaslarına göre Valilik binasının Yeni Merkez proje alanında inşa edilebilmesi için Valilik nezdinde gerekli temasları yapması ve arsanın elde edilmesinden projenin uygulanmasına kadar bütün süreçte Valilik ile eşgüdüm sağlaması ve teknik destek vermesi Yeni Merkez Projesinin başarısı için önemlidir. 2.5 OTELLER BÖLGESİ (Belediye Fidanlık ve parkı) Oteller bölgesi Belediye nin mülkiyetindedir. Bu Oteller bölgesinin geliştirilmesi için önemli bir fırsattır. Oteller bölgesi Yeni Merkez in öncü ve tetikleyici yatırımları olan Hızlı Tren İstasyonu na, Semazen Kulelere, Yeni Belediye ye ve yeni Vilayet e yakın konumuyla yatırımcılar için olanaklar sunmaktadır. Konya nın kültürel turizm 15

16 sektöründeki payı her geçen sene artmaktadır. UNESCO tarafından 2007 senesinin Dünya da Mevlana Yılı ilan edilmesi uluslararası kültürel turizm sektörünün ilgisini daha da artıracaktır. Kültürel turizmin artması yakın gelecekte nitelikli konaklama tesislerine olan talebin de artmasını beraberinde getirecektir. Konya İl inde kültürel miras varlıklarını esas alarak İl ölçeğinde Kültürel Turizm Geliştirme Strateji Planı nın hazırlanması faydalı olacaktır. Oteller bölgesinde konaklama tesisleri il aynı proje paketi içinde ticaret, ofis gibi karma kullanımların da yer alması bu bölgenin piyasa mekanizması içinde gelişmesi açısından yeni fırsat alanları yaratabilir. Birinci adım: Turizm sektörünün temsilcileri (Turizm Yatırımcıları Derneği, Turistik Otelciler, İşletmeciler ve Yatırımcılar Birliği, Turist Rehberleri Birliği vb.) ile Konya da Arama Toplantısı Belediye öncülüğünde yapılmalıdır. Arama toplantısından önce katılımcılara Yeni Merkez Kentsel Tasarım Projesi, Tetikleyici Projeler ve Konya Kültürel Turizminin gelişimi ve gelecek senaryoları ilgili gönderilmelidir. ile araştırma raporları Arama Toplantısı nda Konya nın kültürel turizm potansiyelleri ve Oteller bölgesinin sunduğu olanaklar derinlemesine tartıştırılmalıdır. Bu toplantıyla Türkiye ve yabancı yatırımcıların ilgisi Yeni merkez projesi üzerine çekilmelidir. İkinci adım: Arama toplantısından elde edilen bulgulara göre Oteller bölgesinin kaç proje paketine ayrılacağı, standartları ve kapasiteleri saptanmalı ve ihale yöntemi kararlaştırılmalıdır. Üçüncü adım: Başta Hızlı Tren İstasyonu Kompleksi olmak üzere diğer öncü ve tetikleyici projelerinin uygulamaya başlanmasından sonra Oteller bölgesi ile ilgili ihalelere başlanmalıdır. Hızlı Tren İstasyonu Kompleksinin, Belediye ve Valilik tesislerinin inşaatının 16

17 başlaması Oteller bölgesindeki konaklama tesislerine olacak talebi artıracak ve dolayısıyla bu alandan elde edilecek gelirlerin en çoğa çıkartılması sağlanacaktır. 3- KENTSEL GAYRİMENKUL POLİTİKASI EYLEM PLANI Kentsel gayrimenkul politikası bir kentin planlanmasında ve geliştirilmesindeki en önemli araçlardan biridir. Yeni Merkez projesinin oluşturulmasında ve gerçekleştirilmesinde Belediyenin Belediye sınırları içinde sahip olduğu gayrimenkullerin varlığı önemli bir fırsattır. Yeni Merkez sınırları içinde farklı özelliklere sahip bölgelerde yapılacak arsa düzenlemeleri ve arsa elde etme modelleri Belediyenin mevcut gayrimenkul stoku ile yakından ilişkilidir. Bu nedenle Belediye nin kent ölçeğinde sürdürülebilir bir emlak politikası oluşturması plan kararlarının uygulanması bakımından önemlidir. Birinci adım: Belediye sınırları içindeki tescilli ve tescilsiz her tür kamu gayrimenkulleri ile her tür özel gayrimenkuller sürekli güncellenen bir veri tabanında derlenmelidir. Arsa, arazi ve yapıların kent makro formundaki değişimler de dikkate alınarak değerlemeleri yapılmalıdır. Arsa, arazi ve bina satış değerleri izlenerek sürekli güncellenen emlak vergilerine esas taban değerler saptanmalıdır. Kapsamlı bir gayrimenkul veri tabanının oluşturulması emlak vergilerindeki kaçakları en aza indirecek ve emlak vergilerinin gerçekçi olarak saptanması ile de gelirlerde artışlar sağlanacaktır. Bu veriler plan ölçeklerine göre haritalara aktarılmalı ve plan uygulamaları için geliştirilecek projeler için yarattıkları olanaklar değerlendirilmelidir. İkinci adım: Belediye, değişen mevzuatın yarattığı olanakları (5226, 5366 gibi) sistematik olarak izleyerek gayrimenkul politikasını bu olanaklara göre revize etmeli ve stoklarını güncelleştirmelidir. Gayrimenkul politikası ile planlama politikası ve uygulama arasındaki bağlantılar İmar Dairesi bünyesinde özel bir emlak politika uygulama birimi oluşturularak yürütülmelidir. Üçüncü adım: Belediye plan uygulamalarını sağlayabilmek için gayrimenkul politikası kapsamında kentin hangi noktalarındaki stratejik önemi olan gayrimenkulleri stoklarına katması gerektiğine dair bir ana plan hazırlamalıdır. Mevcut gayrimenkulleri ile ilgili olarak ise Yeni Merkez projesi gibi önemli projelerin gerçekleştirilmesi için mevcut gayrimenkul stokunun olanakları değerlendirilmelidir. Bu kapsamda takas stratejileri, sit alanları ile ilişkili yapılaşma hakkının 17

18 transferi modelleri, rızai satın alma yoluyla stok geliştirme yöntemleri, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı modelleri ve yap-işlet-devret modelleri gibi uygulama politikaları geliştirilmelidir. Bu uygulama politikaları gerçekleştirilen projelerden elde edilecek deneyimlerle sürekli güncellenmelidir. 4- BELEDİYE BÜNYESİNDE PROJE UYGULAMA BİRİMİ (PUB)KURULMASI EYLEM PLANI Mekansal Gelişim Şeması kapsamında gerçekleştirilecek öncü ve tetikleyici projeler, kent içi toplu taşım sistemlerine dayalı ulaşım ve dolaşım ağı, Yeşil Mall ve açık alan sistemleri ve yeni merkezin piyasa koşullarında geliştirilecek ticaret-hizmet-konut adaları gibi önemli alt proje paketlerinin varlığı Yeni Merkez Projesinin entegre bir planlama-uygulama süreci içinde ele alınmasını gerektirmektedir. Bu nedenle bu sürecin yönetimi için özel bir birimin kurulması gereklidir. Birinci adım: Bilindiği gibi Belediyelerin organizasyon yapısı ağırlıklı olarak dikey örgütlenmeye dayanmaktadır. Buna karşılık Yeni Merkez projesi gibi çok boyutlu projelerin başarılı yönetimi çeşitli kuruluşlar, kuruluşlar içindeki daireler, şubeler ve sektörler arası yatay ilişkilerin kurulmasına, eşgüdümüne, hızlı kararlar alınmasına ve uygulanmasına bağlıdır. Birinci adımda 2863/5226 sayılı yasada öngörülmüş KUDEB örneğine benzer bir yapıda Proje Uygulama Birimi (PUB) kurulmalıdır. PUB un İmar Dairesi bünyesinde oluşturulması önerilmektedir. PUB Yeni Merkez Projesi nden sorumlu olacak ve Projenin koordinasyonu, uygulaması ve denetimi gibi iş ve işlemleri Daire Başkanı nın yönetiminde Başkanlık Makamı ile yakın temas ile yürütecektir. İkinci adım: PUB daha Konya stratejik gelişim planında öngörülen önemli ve büyük projelerin oluşturulması, geliştirilmesi ve uygulanması ile ilgili iş ve işlemleri de yürütecek biçimde geliştirilecek ve plan uygulamasında proaktif bir rol oynayarak stratejik bir plan uygulama birimine dönüştürülecektir. 5- KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ GELİŞTİRME KURULUŞU EYLEM PLANI KONYA KENTSEL GELİŞTİRME A.Ş. (KONYAGEL A.Ş.) Eski sanayi alanı ve çevresinin kentsel dönüşümü ile Yeni Merkez in oluşturulması; kamu kuruluşları, özel sektör kuruluşları, kamu kuruluşu niteliğindeki meslek odaları, alan sınırları içinde bulunan küçük sanayi site yönetimleri, mülk sahipleri, işyeri sahipleri ile Büyükşehir ve İlçe Belediyesi nin eşgüdümlü işbirliğine 18

19 bağlıdır. Mekânsal Gelişim Şeması bu işbirliğinin vizyonunu ve proje paketlerini tanımlamaktadır. Yeni Merkez in öngörülen kapsamda geliştirilmesi için Belediye nin yanında katılımcı bir geliştirme kuruluşuna ihtiyaç vardır. Birinci adım: İlk adımda Belediye nin öncülüğünde üniversite, sivil toplum kuruluşları, meslek odaları, Kent Konseyi gibi ilgili kurum ve kuruluşlarla bir dizi toplantılar yapılması öngörülmektedir. Belediye bünyesinde kurulacak PUB, bu toplantıların katılımcı planlama anlayışla organize edilmesi, Mekânsal Gelişim Şemasından yararlanılarak toplantılara sunulacak bilgi ve belgelerin hazırlanması, toplantıların gündeminin hazırlanması, toplantı tutanaklarının tutulması ve katılımcılara dağıtılması, alınacak kararların karar defterine yazılması gibi hizmetleri yerine getirecektir. İlk aşamada oturum Başkanlığını Belediye nin yaptığı ve PUB teknik desteği ile sui generis bir Yeni Merkez Girişim Grubu nun oluşturulması önerilmektedir. Bu girişim grubu kent merkezi geliştirme projesinin müteşebbis heyeti gibidir. İkinci adım: Yeni Merkez Girişim Grubu nun Mekânsal Gelişim Şeması üzerinde anlaşmaya varmasından sonra tarafların Konya Kentsel Geliştirme A.Ş. yi ( KONYAGEL A.Ş.) kurmaları önerilmektedir. Büyükşehir ve İlçe Belediyelerinin yanında Şirkete Sanayi ve Ticaret Odaları, Esnaf Odaları gibi kuruluşlarında ortak olmaları uygulamanın başarısı bakımından gerekli görülmektedir. Bu şirketin ilk görevi Yeni Merkez Projesi nin gerçekleştirilmesinde gerek öz kaynak ve kredi temini, gerek yatırımcı bulunması ve gerektiğinde proje paketleri için arsa stoku yapma konularında etkinlik gösterecektir. Üzerinde anlaşmaya varılmış Mekânsal Gelişim Şemasına göre Belediye tarafından hazırlanarak onaylanacak İmar Planlarına göre uygulama ve uygulamanın denetimi konularında Belediye bünyesinde kurulan PUB ile eşgüdüm sağlayacaktır. KONYAGEL A.Ş. Yeni Merkez Projesi ile sınırlı bir kuruluş olmayacaktır. Konya nın gelecek vizyonunun gerçekleştirilmesinde Belediye ye destek olacak bir araç olması öngörülmüştür. Kentin Plan öngörüleri doğrultusunda gelişimi ve dönüşümünü sağlayacak bir kentsel dönüşüm şirketidir. Bu nedenle ortakları sadece proje alanları ile sınırlı olmamalıdır. Kent Konseyi ile yakın ilişkiler içinde olacak katılımcı bir yapıya sahip olması projelerin başarılı bir uygulamaya kavuşması bakımından önemlidir. 6- SANAYİ SİTELERİ ADA DÖNÜŞÜM EYLEM PLANI 19

20 Yeni Merkez Projesi alanı sınırları içinde boşaltılmış ya da faaliyet gösteren örgütlü küçük sanayi sitelerinin bulunması, bu alanların merkez fonksiyonlarına dönüştürülmesinde bir avantajdır. Sitelerin bulunduğu alt bölgelerde yol oranı yüksektir. Bu özellik önerilen mekânsal doku ile kamulaştırma yükünü en aza indirmektedir. Bu nedenle 18. madde uygulamasında zorluklarla karşılaşılmayacaktır. Konya Belediyesi nin 18. madde uygulama deneyimi de uygulamanın başarılı olacağı konusunda bir göstergedir. Sitelerde bir iki katlı yapılaşma bulunması da merkez fonksiyonlarına uygun mekânsal dokuya dönüşümü kolaylaştıracaktır. 6.1 ADA BAZINDA GELİŞTİRME MODELLERİ EYLEM PLANI Birinci adım: Mekânsal Gelişim Şeması esas alınarak hazırlanacak imar planına göre parselasyon planı uygulaması yapılmalıdır. İkinci adım: Ada bazında parsellerin oluşturulması sonucunda mülk sahipleri en yakın imar adasında ortaklaşacaklardır. Her ada bir proje paketine dönüşecektir. Planlama ve Projelendirme Eylem Planı nda tarif edilen Kentsel Tasarım Uygulama Projesi ne göre her adada nasıl bir yapılaşma olacağı belirlenmiş olacaktır. Ada bazında mimari ve mühendislik projelerinin yaptırılmasında çeşitli yöntemler mevcuttur. Adanın mülk sahipleri anlaşabilirlerse geliştirmeyi kendileri yapabilirler. Anlaşamadıkları durumda KONYAGEL A.Ş. ada bazındaki projelerin geliştirilmesinde rol oynayabilir. Ada bazında mülk sahiplerinin yetki vermesi durumunda Şirket ada bazında önerilen yapılaşmayı kat ya da hasılat paylaşımı karşılığında kendisi finanse ederek gerçekleştirebilir. Şirket finanse etmeyi uygum bulmazsa piyasa mekanizması 20

21 içinde müteahhit firmalara kat ya da hasılat paylaşımı ile mülk sahipleri adına ihale edebilir. Kentsel Tasarım Uygulama Projesine uygun olarak hazırlatılacak mimari projeleri ya Şirket kendisi yaptırtabilir ya da müteahhit firmalara tasarım rehberini vererek hazırlattırabilir. Her iki durumda da Belediye bünyesindeki PUB, mimari projelerin incelenmesi ve onaylanmasını ve sonra da uygulamanın denetimini gerçekleştirecektir. 18. madde uygulaması sonrasında bazı adalarda Belediye mülklerinin de bulunma olasılığı vardır. Bu durumda Belediye diğer mülk sahiplerinin muvafakatini alarak kat ya da hasılat karşılığı ihale yöntemiyle adanın öngörülen mekansal dönüşümünü gerçekleştirebilir. Belediye bu tür geliştirmelerden elde edeceği kaynağı altyapı, ulaşım ve açık alan düzenlemelerine harcanmak üzere proje bütçesine ilave eder ALAN YÖNETİMİ EYLEM PLANI Yeni Merkez, Kentsel Tasarım Projesine göre nitelikli bir yaşam çevresine sahip olacaktır. Bu nitelikli mekânsal yapının sürdürülebilirliği önemlidir. Bu nedenle proje alanı için katılımcı yeni bir alan yönetimini oluşturulması gereklidir. KONYAGEL A.Ş. bu katılımcı alan yönetiminin oluşmasında önemli bir rol üstlenmelidir. Bilindiği gibi Kat Mülkiyeti Kanunu nda yapılması düşünülen değişiklikler arasında Toplu Yapı Yönetimi modeli de vardır. Parsel bazında yönetimden alan bazında toplu yapı yönetimine geçilecektir. TOKİ nin inşa ettiği 21

22 Eryaman Toplu Konut Alanında toplu yapı yönetimi oluşturulmuştur. Başarılı bir uygulama yapılmaktadır. Yeni Merkez Proje alanı sınırları içinde sürdürülebilir bir alan yönetiminin oluşturulması nitelikli mekânsal yapının devamı için gereklidir. Birinci adım: Eryaman Toplu Yapı Yönetimi modeli esas alınarak Yeni Merkez Proje alanı içinde kalan adalar için bakım, işletme ve merkezin canlılığını sürdürme konularını da kapsayacak biçimde bir yönetim planı hazırlanmalıdır. İkinci adım: KONYAGEL A.Ş. Kat Mülkiyeti Yasası nda değişiklik gerçekleştirilinceye kadar mülk sahipleri ile anlaşma ve belediyenin yetkilendirmesiyle toplu yapı yönetimini üstlenmelidir. 1-PLANLAMA 2-PROJE 3-FİNANSMAN 4-KURUMSAL 1.Stratejik Planlama Eylem Planı 2.Kentsel Planlama İmar Planları 1:5.000 ve 1:1.000 Kentsel Tasarım 3.İmar Parselasyon Uygulaması 1.Arazi Geliştirme Yöntem ve Yaklaşımları Mülkiyetin toplulaştırılması İmar Haklarının Toplulaştırılması İmar Haklarının Transferi Hak Sahipliliği tespiti 2.Proje Geliştirme 1.Finansman Sağlama Kurumsal finansman Proje finansmanı Yatırım Fonları 2.Yatırımcı İlişkileri Proje Tanıtım Dosyası Hazırlama 1.Kurumsal Kapasite Proje Yönetimi 2.Yerel Kapasite Mülk sahipleri ile toplantılar Uzlaşma Kriterlerinin Belirlenmesi Karar kurulları En İyi Kullanım çalışması Proje Fizibilitesi Mimari Konsept Projelerin Hazırlanması 3.Model Geliştirme 22 Uygulama yöntemleri Uygulama Modelleri

23 YENİ KENT MERKEZİ Konya Eski Sanayi Alanı ve Çevresinin Kentsel Dönüşüm Fikir Projesi Geliştirme Yol Haritası Fikir Projesi Planlar Parselasyon Mimari Projeler İstasyon Kompleksi Yatırımı Kentsel Park ve Meydan İnnovasyon Merkezi Eylem Planları Fizibiliteler Uzlaşma - Arsa Sahipleri - TCDD Proje Örgüt Yapısının Belirlenmesi Yatırımcı Bulma Belediye Arsalarında Yatırım Projeleri Ticari ve Büro İşyerleri ve Konut Yatırımları Belediye Valilik ve diğer kamu Binaları yatırımı Ulaşım ve Altyapı Tesisleri (Tramvay-Diğer) Kent Merkezi Bakım İşletme ve Yönetimi 14-SONUÇ Konya Eski Sanayi Alanı ve Çevresinin Kentsel Dönüşüm Fikir Projesi Geliştirme İşi nin 1. Aşama konu ve ürünlerini kapsamasının yanı sıra 2. Aşama konu ve ürünlerinin de bir bölümünü kapsamaktadır. Çalışmanın amacı, özellikle belediye yönetimi ile projenin genel stratejilerini tartışmak, alternatif mekansal gelişme strateji şemaları üzerinde fikir alışverişinde bulunmak ve alınan kararlar doğrultusunda şartnamenin 2. Aşamasında tanımlanan çalışmaları tamamlamaktır. Ortaya konulan strateji ve mekansal öneriler Belediye Başkanı, Belediye Yönetimi, Belediye Meclis Üyeleri, 23

24 ilgili meslek odaları, sivil toplum örgütleri ve proje alanındaki hak sahiplerinin temsilcileri ile tartışılacak ve değerlendirmeler yapılacaktır. Ayrıca, proje kapsamında önerilen önemli kamu ve özel yatırım projelerinin yapılabilirliğinin eş zamanlı olarak test edilmesi fikir projesinden uygulama planına geçmek açısından önemli olacaktır. Ön raporun ve Mekansal Gelişme Strateji Şema seçeneklerinin hazırlanması için görüş ve önerilerini her aşamada bizlere aktaran belediye yönetimine çok teşekkür ederiz. 24