Şirket Özel Torunlar GYO (TRGYO)

Transkript

1 Şirket Özel Torunlar GYO (TRGYO) Yüksek kira geliri ve Torun Center projesi 4 Mart 216 Cuma 214 yılında başta Mall of İstanbul (MOİ) projesindeki teslimlerin katkısıyla pozitif bir yıl geçiren Torunlar GYO nun, 215/9 döneminde, hem teslimlerdeki azalma hem de döviz kurlarındaki artış nedeniyle cirosunun ve net kârının düştüğü görülmüştür. Konut teslimlerindeki azalmaya rağmen MOİ AVM ve Torun Center ın katkısıyla kira gelirlerindeki artış, şirket için olumlu bir izlenim oluşturmaktadır. 215 yılının ilk dokuz ayında 225 milyon TL kira geliri elden eden şirketin, 215 yılsonunda kira gelirini 315 milyon TL ye yükseltmesini bekliyoruz. Sahip olduğu AVM lerden (7 adet) sabit kiranın yanı sıra, kiracılarının cirosundan da pay alması şirketin kira gelirlerini olumlu olarak desteklemektedir. 215 yılı son çeyreğinde teslimlere başlanan Torun Center projesinin, 215 yılsonu itibariyle finansal görünümü pozitif katkı sunmaya başlayacağını düşünüyoruz. Yüksek kira gelirlerine, Torun Center projesinin de katkı sağlamasıyla 216 yılında ciro ve kârlılığın pozitif etkileneceği öngörüyoruz. Şirket in hali hazırda yapmış olduğu ve 217 yılı son çeyreğinde teslimlere başlamayı planladığı 5. Levent projesi güçlü ön satış rakamları ile uzun vade için potansiyel oluşturmaktadır. Ayrıca, yapılması planlanan Deepo Outlet genişleme, MOİ otel ve ofis, Kemankeş Otel ve Paşabahçe Otel projeleri gelecek yıllarda kira gelirlerini arttırıcı yatırımlar olarak ön plana çıkmaktadır. Her yıl düzenli olarak temettü dağıtan şirketin 216 yılında da (215 yılı kârından) temettü dağıtmasını bekliyoruz. Ayrıca, öz kaynaklar ile ödenmiş sermayeyi karşılaştırdığımızda şirketin %1 bedelsiz sermaye artırım potansiyeli dikkat çekmektedir. Ancak şirketin bedelsiz sermaye artırımı yönünde bir açıklaması bulunmamaktadır. Yüksek kira gelirine sahip gayrimenkul portföyü ve yapmış olduğu yatırımlar ile ön plana çıkan Torunlar GYO için Endeks Üzerinde Getiri kararımızı koruyoruz. Şirket i, BIST-1 de işlem gören GYO şirketleriyle NAD/PD çarpanıyla değerlediğimizde %5, EKGYO hariç tuttuğumuzda ise %16 prim potansiyeli bulunmaktadır. EKGYO nun ortalama da yüksek sapmaya neden olması nedeniyle, EKGYO hariç prim potansiyelini baz alıyoruz. TRGYO 3 Mart 216 Cari Fiyat Hedef Fiyat Potansiyel Getiri 52 Haftalık En Düşük/Yüksek Beta (S1Y) BİST-1 TRGYO Piyasa Değeri Hisse Adedi Halka Açıklık Oranı Endeks Üzeri % 2.66 / ,828 TL Ortalama İşlem Hacmi (3 Ay) Fiyat Performansı (%) S1A S3A 1,867,193 S1Y TRGYO BİST BİST-1 RELATİF Son 1 yılda BIST-1'e Göre Performans TRGYO BIST-1 GYO (BIST 1) Sektörü NAD/PD 1,84,, 5,, 25.% HİSSE NET AKTİF DEĞER Cari Piyasa Değeri NAD/PD ALGYO 636,21,889 26,92, ISGYO 2,863,579,697 1,35,5, 2.19 VKGYO 928,51, ,24, 2. SAFGY 1,37,574,8 647,219, SNGYO 1,516,972, ,, 4.29 HLGYO 1,756,88,378 75,43, 2.34 EKGYO 15,933,889,57 9,766,, 1.63 TOPLAM 24,943,87,121 13,547,445, TOP. (EKGYO HARİÇ) 9,9,197,551 3,781,445, İbrahim BAYRAKTAR Araştırma Uzmanı ibayraktar@gedik.com / (+9) Mart 216 Cuma Gedik Yatırım Araştırma 1

2 Ocak 15 Şubat 15 Mart 15 Nisan 15 Mayıs 15 Haziran 15 Temmuz 15 Ağustos 15 Eylül 15 Ekim 15 Kasım 15 Aralık 15 Ocak 16 Şubat 16 Mart 16 28/6 28/12 29/6 29/12 21/6 21/12 211/6 211/12 212/6 212/12 213/6 213/12 214/6 214/12 215/6 215/12 Hisse Kodu Hisse SPK Sınıflandırması Pazar Karar Tarihi Karar Önceki Karar Önceki K. Tarihi Analist TRGYO Torunlar GMYO A Kurumsal Ürünler Endeks Üzerinde Getiri İbrahim Bayraktar Son Bilançosu 215/9K Net K/Z Marjı (%) 87.65% PD/DD (Son Değer).52 Son bilançosu 215/9K dönemine ait olup Net kar marjı yüzde olan şirketin, Aktif karlılığı yüzde 6.21 düzeyindedir. Piyasa Toplam Varlık 7,714,513, Aktif Devir Hızı.7 PD/DD Ort. (S.2 yıl).49 Değeri ise 184 milyon TL seviyesindedir. Toplam Borç 4,183,147, Aktif Karlılığı 6.21% F/K 3.84 Ana Ort. Özsermayesi (TL) 3,531,366, Borç Oranı (%) 54.22% F/NS 3.37 Sermayesi (TL) 5,, Özvarlık Karlılığı (%) 13.57% FD/FAVÖK Yıllık Satış Geliri (TL) 546,618, FAVÖK Marjı 2.78% Volatilite Katsayısı 1.64 Yıllık Net Kar/Zarar (TL) 479,118, Temettü Verimi 2.72% Piy. Değ. (Mln TL) 184 Yıllık FAVÖK (TL) 289,256, Fiili Dol. Pay (%) 21.% Son 1 yılda BIST-1'e Göre Performans Özvarlık Karlılığı % 4. % 3. % 2. % 1. %. -% 1. TRGYO BIST-1 Özvarlık Karlılığı Sektör Özvarlık Karlılığı TORUNLAR GYO (TRGYO) 1996 yılında Toray İnşaat adıyla kurulan şirket, 28 yılında gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmüş ve adını Torunlar GYO olarak değiştirmiştir. Şirket in ana faaliyet konusu yatırım yaptığı perakende, konut, eğlence ve ofis amaçlı gayrimenkul projelerinden satış ve kira geliri elde etmektir. Torunlar GYO nun tarihi itibariyle portföyünde, üzerinde proje yapmayı planladığı 3 adet arsa, hali hazırda yaptığı 2 adet proje, 14 bina ve 5 iştirak bulunmaktadır. Geniş portföy yapısı ile 7.8 milyar TL gayrimenkul portföy büyüklüğüne sahip olan Torunlar GYO nun, öz kaynak büyüklüğü 3.5 milyar TL dir. Gayrimenkul portföy büyüklüğünün %62 si binalardan, %22 si projelerden ve %6 sı arsalardan oluşan Torunlar GYO nun, net aktif değeri (NAD) ise 5.1 milyar TL dir. Şirket in portföyünde Türkiye nin farklı bölgelerinde yer alan düzenli kira geliri elde ettiği 5 AVM ve iki ofis binası bulunmaktadır. Ayrıca, İstanbul ve Antalya da AVM, otel ve ofis yatırımlarına devam eden Torunlar GYO nun, mevcut projeleri tamamlamasıyla kira geliri elde ettiği gayrimenkul sayısının 15 e ve 421 bin m 2 olan kiralanabilir alanın yaklaşık 6 bin m 2 ye yükselmesini bekliyoruz. Torunlar GYO nun ortaklık yapısı; %74.79 u Torun Ailesi, %25.16 sı halka açık ve %.5 i diğer şeklindedir.21 Ekim 21 tarihinden bu yana Borsa İstanbul da işlem görmektedir. GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKULE DAYALI PROJELER Gerçeğe Uygun Değeri (TL) ARSALAR İstanbul Paşabahçe Arsası Başakşehir Kayabaşı Arsası İstanbul Eyüp Arsası Arsalar Toplamı PROJELER Torun Center Projesi Mall of İstanbul 2. Faz Projeler Toplamı BİNALAR Mall of İstanbul AVM Torun Tower Korupark AVM Torium AVM Zafer Plaza AVM (%72.26) Mall of İstanbul Ofis (Kule) İstanbul Kemankeş Butik Hotel 45.. Korupark Evleri Mall of İstanbul Ofis (Yatay) Korupark İşyeri ve Depo Nishİstanbul (7 İşyeri) Mall of İstanbul (11 daire) 5.8. Nishİstanbul (2 Ofis) Torium Evleri 794. Binalar Toplamı İŞTİRAKLER Deepo Outlet Center AVM ANKAmall + Crowne Plaza Deepo Outlet Genişleme A.Ş Bulvar Samsun AVM (%4) Netsel Marina (%44.6) İştirakler Toplamı PORTFÖY TOPLAMI Mart 216 Cuma Gedik Yatırım Araştırma 2

3 FİNANSAL GÖRÜNÜM Yeni projeler ile birlikte kira gelirlerinin kârlılık üzerindeki katkısı artıyor Mall of İstanbul projesinin katkısıyla 214 yılında cirosu artış gösteren Torunlar GYO, 215 yılı dokuz aylık döneminde teslimlerin azalmasıyla cirosu bir önceki yılın aynı dönemine göre %4.8 azalarak 328 milyon TL ye gerilemiştir. 215/9 döneminde cironun %67 si kira gelirinden, %16 sı konut teslimlerinden ve %15 i diğer gelirlerinden oluşmaktadır. Şirket in konut teslimlerindeki düşüşe rağmen, kira gelirleri hem Mall of İstanbul AVM hem de Torun Tower ın katkısıyla 214/9 dönemine göre %96.7 artmıştır. Konut teslimlerindeki azalma nedeniyle, ciroya en fazla katkıyı kira gelirlerinin sağladığı görülmüştür. Cirodaki gerilemeye rağmen, kiralama maliyetinin çok düşük olmasının etkisiyle kira gelirlerindeki artış brüt kâra pozitif yansımış ve brüt kâr 167 milyon TL den 221 milyon TL ye, brüt kâr marjı ise %3 dan %6 a yükselmiştir. Kiralama maliyetinin, konut ve ofis maliyetine göre daha düşük olmasının etkisiyle kira gelirlerindeki artış brüt kâr ve brüt kâr marjına olumlu yansımıştır. Brüt kârdaki artış faiz, amortisman ve vergi öncesi kâra (FAVÖK) olumlu yansımış, FAVÖK milyon TL den 25.7 milyon TL ye, FAVÖK marjı ise %28 den %63 e yükselmiştir. Yapmış olduğu yeni projeler nedeniyle yüksek döviz yükümlülüğü bulunan şirket, dönem içinde döviz kurlarındaki artıştan olumsuz etkilenmiş ve 596 milyon TL net finansal gider yazmıştır. Finansal giderler şirketin faaliyet kârlılığını silmiş ve şirket dönemi 376 milyon TL net zarar ile kapatmıştır. (214/9: milyon TL) Gayrimenkul sektöründe faaliyet göstermesi nedeniyle finansal görünümü konut teslimlerine göre değişen şirketin, 215 yılı dokuz aylık döneminde teslimlerdeki azalma ile cirosunun gerilediği, ancak yeni faaliyete geçen AVM ve ofislerden gelen kira gelirlerinin katkısıyla faaliyet kârlılığını geçmiş yıllara göre artırdığı görülmektedir. Faaliyet kârlılığındaki düzenli artış şirket için olumlu bir izlenim oluşturmaktadır. Net kâr ise yüksek döviz yükümlülüğü nedeniyle döviz kurlarındaki değişime göre hareket etmektedir. Bu nedenle önümüzdeki dönemde faaliyet kârlılığındaki artışın devam edeceğini, ancak net kârın döviz kurlarındaki değişime göre hareket edeceğini düşünüyoruz. 214 yılında Mall of İstanbul AVM ve Torun Tower ı faaliyete geçiren Torunlar GYO nun, yeni projelerle birlikte kira geliri elde ettiği gayrimenkul sayısı 6 ya, toplam kiralanabilir alanı ise 421 bin m 2 ye ulaşmıştır. Yeni projelerin katkısıyla 215/9 döneminde toplam cironun %67 sini oluşturan kira gelirleri geçen yılın aynı dönemine göre %96.7 artmıştır. Gayrimenkullerin kiralama bedeli %7 dolar, %3 Euro şeklindedir. Şirket in kira geliri elde ettiği gayrimenkuller şöyle; Mall of İstanbul (MOİ) AVM: 214 yılında faaliyete geçen AVM, şirketin gayrimenkul portföyü içinde %21 oran ile en değerli gayrimenkul konumundadır. AVM, 287 aktif mağaza sayısı, bin m 2 brüt kiralanabilir alan ve %93 doluluk oranına sahiptir. Dönem içinde 9.9 milyon ziyaretçi ağırlayan Mall of İstanbul, TL kişi başı harcama tutarı ile şirketin diğer AVM leri içinde en üst sıradadır. 215/9 dönemi itibariyle ciroya 94.9 milyon TL katkı sağlamıştır. MOİ AVM nin çevresinde MOİ rezidans, ofis kuleleri ve lüks konutlarının olması AVM yi pozitif etkilediği görülmektedir. Korupark AVM: Bursa da 27 yılında hizmete giren Korupark AVM, 71.2 bin m 2 brüt kiralanabilir alan ve 187 aktif mağazaya sahiptir. %1 doluluk oranına sahip olan AVM yi, 215 yılı dokuz aylık döneminde 8.5 milyon kişi ziyaret etmiştir. Korupark AVM nin 215/9 döneminde kira gelirleri 214/9 dönemine göre %13 artarak 64 milyon TL ye ulaşmıştır. Torun Tower: Şirket in 214 yılında tamamladığı projelerden olan Torun Tower için, 214 yılı Haziran ayında Denizbank ile 1 yıllığına kiralama antlaşması imzalanmıştır. Kira antlaşmasına göre şirket yıllık 21 milyon dolar kira geliri elde edecektir. Torun Tower ın kiralanabilir alanı 66 bin m 2 dir. Torium AVM: Yıllık kira değeri 18.6 milyon dolar olan Torium AVM nin brüt kiralanabilir alanı 88 bin m 2 ve aktif mağaza sayısı 149 dur. 215/9 döneminde kira gelirini bir önceki yılın aynı dönemine göre %16 artıran AVM, 37 milyon TL toplam ciroya katkı sağlamıştır. Dönem içinde 7 milyon ziyaretçi ağırlayan Torium AVM nin doluluk oranı %82 seviyelerindedir. 4 Mart 216 Cuma Gedik Yatırım Araştırma 3

4 Deepo Outlet Center AVM ve Zafer Plaza; Antalya da faaliyet gösteren Deepo Outlet 18 bin m 2 brüt kiralanabilir alan sahip olup, aktif mağaza sayısı 87 dir. 215 yılı dokuz aylık dönemine 4 milyon ziyaretçi ağırlayan AVM nin doluluk oranı %1 dür. Kira geliri dönem içinde %16 artarak 2 milyon TL ye yükselmiştir. Şirket in diğer AVM lerine göre daha küçük ölçekli olan Deepo Outlet in genişlemesine yönelik yatırımı devam etmektedir. Şirket in ilk AVM si olan ve Bursa da faaliyet gösteren Zafer Plaza ise 23 bin m 2 kiralanabilir alana sahiptir. 122 aktif mağazaya sahip olan AVM nin doluluk oranı %1 dür. 215 yılı dokuz aylık döneminde ziyaretçi sayısı 1.2 milyon seviyelerinde gerçekleşmiştir. 215/9 döneminde kira geliri geçen yılın aynı dönemine göre %37 artarak 2.4 milyon TL olmuştur. Kira gelirlerindeki artış kira verimliliğine olumlu yansıyor (T) Kira Geliri 15,948, 115,99, 177,19, 315,, Kira Verimliliği 5.2% 6.9% 5.1% 8.6% (Kira verimliliği: Kira Geliri/Firma Değeri) Mall of İstanbul AVM ve Torun Tower ın katkısıyla kira gelirlerini 215 yılı dokuz aylık döneminde %96.7 artıran şirketin, 215 yılsonunda kira gelirini 315 milyon TL ye yükselteceğini düşünüyoruz. Şirket in kira gelirlerindeki artışın kira verimliliğine de pozitif yansımasını ve böylece yılsonunda, mevcut firma değeri ile hesapladığımızda kira verimliğinin %8.6 ulaşmasını bekliyoruz. Piyasa değeri net aktif değerine göre %67 iskontolu işlem görüyor TRGYO Net Aktif Değer Hesaplaması Portföy Değeri 8,723,47,753. TL Toplam Ticari Alacak lar (+) 262,525, Toplam Diğer Alacak lar (+) 984, Peşin Ödenmiş Giderler (+) 22,312, Diğer Varlık lar (+) 12,846, Toplam Yük ümlülük ler (-) 4,183,147, Net Aktif Değer 5,18,99,753 Piyasa Değeri 1,84,, TL Prim/İskonto -64% Portföyünde, kira geliri elde edilen AVM, satış aşamasında inşaat projeleri, proje geliştirmesi planlanan arsalar ve çeşitli alanlarda faaliyet gösteren iştirakler bulunan Torunlar GYO nun tarihli gayrimenkul portföy değerlerini ve 215/9 dönemli finansal verilerini baz aldığımızda net aktif değeri 5.1 milyar TL dir. Hisse başı net aktif değeri (NAD) 1.21 TL olan hissenin piyasa değeri NAD a göre %64 iskontolu işlem görmektedir. Yatırımların gelecek dönemlerde finansal görünüme olumlu yansımasını bekliyoruz. 214 yılında yoğun bir teslim yılı geçiren ve 215 yılında teslimlerin geçen yıla göre azalmış olsa da devam ettiği şirkette, yeni projelerin katkısıyla teslimlerin 216 yılında tekrar artışa geçmesini bekliyoruz. Özellikle tamamlanma aşamasına gelen Torun Center projesinin 216 yılında, diğer projelerin ise 217 yılından itibaren ciro ve kârlılığa katkı sağlayacağını düşünüyoruz. Şirket in yaptığı ve yapmayı planladığı projeler; Torun Center Projesi; Kira F/K: Kira Geliri elde edilen gayrimenkullerin ekspertiz değeri / yıllık kira geliri MOİ AVM ve Torun Tower ın 214 yılının ortalarında faaliyete geçmesi nedeniyle yükselen Kira F/K oranın, 215 yılı yılsonu kira geliri tahminine göre 15.66x olmasını bekliyoruz. Torunlar GYO nun kira geliri elde ettiği gayrimenkullerin ekspertiz değeri toplam portföy değerinin %67 si seviyelerindedir. Kira verimliliğindeki artış ve kira F/K oranındaki düşüş beklentisi şirket için olumlu bir izlenim oluşturmaktadır. İstanbul/Şişli de eski Ali Sami Yen stadının bulunduğu arsa üzerine inşa edilen Torun Center projesinde teslimlere 215 yılının son çeyreğinde başlanmıştır. 399 konut ve 226 ofisten oluşan projede tarihine kadar taahhütlü yapılan ön satış tutarı 471 milyon TL dir. 215 yılsonunda yapılan değerleme raporuna göre projenin ekspertiz değeri milyon dolardır tarihli finansal durum tablosunda, Torun Center projesinden milyon TL kısa vadeli stok dikkat çekmektedir. 215 yılı son çeyreğinde teslimlerine başlanan projede, stokların bir yıl içerisinde teslim edilmesi öngörülmektedir. Ayrıca şirket, Torun Center da bulunan bir ofis kulesini de kiraya vermeyi planlamaktadır. Kira gelirlerinin başlaması ve teslimler ile birlikte ciro ve kârlılığın pozitif etkileneceğini düşünüyoruz. 4 Mart 216 Cuma Gedik Yatırım Araştırma 4

5 5. Levent projesi; İstanbul Büyükşehir Belediyesi nin iştiraklerinden KİPTAŞ a ait İstanbul/Eyüp teki arsa üzerine yapılan projede arsanın %54.28 i üzerine Torunlar GYO kendi namına proje geliştirmektedir. Projede inşaat çalışmaları başlamış olup, teslimlerin 217 yılının son çeyreğinde tamamlanması planlanmaktadır. Şirket proje için yaklaşık 1.6 milyar TL yatırım yapmayı öngörmektedir. Projenin 1. ve 2. Etap ındaki konut sayısı 2.18 adettir ( m 2 ). Projede ön satışlar başlanmış olup, tarihine kadar milyon TL değerinde 818 adet konutun ön satışı gerçekleştirilmiştir. SPK nın GYO mevzuatı nedeniyle, şirketin gayrimenkul portföyünde arsalar bölümünde yer alan projenin tarihli değerleme raporunda, Torunlar GYO nun KİPTAŞ ile yaptığı antlaşmaya bağlı olarak projeden elde edeceği hak ve faydanın bugünkü değerinin milyon dolar olduğu belirtilmiştir. Ön satışları güçlü bir şekilde devam eden 5. Levent projesi, gelecek dönemler için olumlu bir izlenim oluşturmaktadır. Ayrıca, projenin 3. Etap ında da 8 konut (1. m 2 ) bulunmaktadır. Mall of İstanbul 2. Etap Otel ve Ofis Projesi; Konut, AVM ve ofis alanlarından meydana gelen Mall of İstanbul projesinin ikinci etabı olan otel ve ofis projesinin inşaat çalışmalarına başlanmıştır. Torunlar GYO, Paşabahçe otel ve apart projesi için milyon TL yatırım öngörmektedir. Şirket, İstanbul daki bir diğer otel projesini Beyoğlu/Kemankeş e yapmayı planlamaktadır. Henüz ruhsat aşamasında olan projenin 217 yılı dördüncü çeyreğinde tamamlanması düşünülmektedir. Otel, 1 oda ve 3.9 m 2 alana sahip olacaktır. İstanbul Avrupa yakasına yapılacak olan Kemankeş Otel projesi, Galataport projesine yakın olmasının etkisiyle yolcu çekebilme potansiyeline sahip olacaktır. Deepo Genişleme Projesi; Şirket in Antalya da bulunan Deepo Outlet AVM sini genişletmeyi de kapsayan otel, ofis ve ticari alanlardan oluşması planlanmaktadır. Projenin faaliyete geçmesiyle AVM nin kiralanabilir alanın üç katına çıkması öngörülmektedir. 216 yılı Ocak ayında inşaat ruhsatı alınan projenin, 216 yılsonunda tamamlanması hedeflenmektedir. 217 yılında finansal görünüme tam katkı sunması beklenen proje için 13 milyon TL yatırım harcaması yapılması planlanmaktadır. Deepo Genişleme projesi, 217 yılında şirketin kârlılığına olumlu katkı sağlayacak projelerden biri olarak ön plana çıkmaktadır. RİSKLER Döviz kurlarındaki artış net kârı baskılıyor tarihli değerleme raporuna göre projenin ekspertiz değeri 57.1 milyon dolardır. Ancak belirtmek gerekir ki, mevcut değer ekpertiz tarihine kadar yapılan harcamaları baz almıştır. Proje için yapılacak inşaat harcamalarının etkisiyle ekspertiz değeri artacaktır. Projenin 217 yılının son çeyreğinde tamamlanması hedeflenirken, proje için milyon TL yatırım yapılması öngörülmektedir. Şirket, proje kapsamında 26 odalı otelin yanı sıra kongre merkezi ve ofis alanları inşa etmeyi planlanmaktadır. Yatırımların tamamlanması ile proje kira gelirlerine olumlu katkı sağlayacaktır. Paşabahçe ve Beyoğlu nda (Kemankeş) otel projesi Torunlar GYO nun mevcut projelerinin yanı sıra bir adet Paşabahçe de, bir adet Beyoğlu nda olmak üzere iki otel projesi bulunmaktadır. Paşabahçe de yapılması planlanan otel, 212 yılında özelleştirmeden satın alınan eski tekel arazisine yapılacaktır. 12 odalı otel, 35 apart ve villa dan oluşacak proje için ruhsat alma süreci devam etmekte olup, 216 yılının ilk yarısında projeye başlaması ve 217 yılının son çeyreğinde ise projenin tamamlanması planlanmaktadır tarihi itibariyle milyon TL döviz varlığı, 2.8 milyar TL döviz yükümlülüğü bulunan şirketin döviz açık pozisyonu 2.5 milyar TL dir. Döviz açık pozisyonun yüksek olması nedeniyle, döviz kurlarında görülen artışlar şirketin finansal gider yazmasına, bu durumda net kâr üzerinde baskı oluşturmasına neden olmaktadır. Döviz kurlarında görülen artış nedeniyle üçüncü çeyrekte olumsuz etkilenen net kârın, dördüncü çeyrekte döviz kurlarındaki düşüşten pozitif etkilenmesini bekliyoruz. Ancak 216 yılında, döviz 4 Mart 216 Cuma Gedik Yatırım Araştırma 5

6 kurlarındaki değişimlerin net kâr üzerinde etkili olacağını düşünüyoruz. Diğer riskler; a) Gayrimenkul sektörünün ülke ekonomisi ile yüksek korelasyona sahip olması nedeniyle, ekonomide görülebilecek olumsuz gelişmeler şirket için risk oluşturabilir. b) Son dönemlerde gündemde olan GYO şirketlerinin vergilendirmesine yönelik haberler GYO hisseleri üzerinde baskı oluşturmaktadır. Bu konu hakkında resmi bir gelişme olmamasına rağmen, gelecek dönemlerde GYO lara vergi getirilmesi şirketin kârlılığını baskılayabilir. c) Yapım aşamasında olan projelerde oluşabilecek gecikmelerde, önümüzdeki dönemlerde şirket için risk unsurları olarak görülebilir. SEKTÖR GÖRÜNÜMÜ İnşaat sektörü 215 yılı üçüncü çeyrekte hafif toparlandı yılında ekonomideki yavaşlama ile düşen inşaat sektörü büyüme oranı, 214 yılında son çeyreğinde %2, 215 yılı birinci çeyreğinde %2.8 küçülürken, 215 yılı ikinci ve üçüncü çeyreğinde ekonomide görülen toparlanmanın katkısıyla her iki dönemde de %1.9 büyümüştür. 215 dokuz aylık döneminde ortalama %.4 büyüyen inşaat sektörünün son dönemlerde gösterdiği performans, ekonomik büyümenin gerisinde kalmıştır. Konut satışları 215 yılında %1.6 arttı. 214 yılında adet olan konut satışı 215 yılında adete yükselmiştir. Kasım ayındaki seçim sonrası siyasi belirsizliğin azalmasıyla konut satışlarının Aralık ayında güçlü bir artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye nin bölgede ön plana çıkmaya devam etmesi, komşu ülkelerde yaşanan savaş nedeniyle gelen göç ve 215 yılında döviz fiyatlarındaki artışın Türk varlıklarını yabancı yatırımcı için ucuzlatması yabancılara yapılan konut satışlarındaki artışa katkı sağlamıştır. 215 yılında yabancılara yapılan konut satışı 214 yılına göre %2.4 artarak adet olmuştur. Önümüzdeki dönemlerde de yabancı ilgisinin Türkiye de gayrimenkul sektörü için fırsat olmaya devam etmesini bekliyoruz. Sektör için önemli gösterge niteliğinde olan yapı izin istatistiklerini incelediğimizde, konut satışlarındaki artışa rağmen 215/9 döneminde inşaat ruhsatı alınan konut sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre %23.6, yapı izin belgesi ise %9.9 azalmıştır. Yapı ruhsatındaki düşüşler yeni konut yapımının azaldığını gösterirken, bu durum gelecek dönemlerde konut satışları için olumuz bir izlenim oluşturmaktadır. Türkiye de AVM sektörü; Türkiye de ilk 1988 yılında faaliyete geçen modern anlamda Alışveriş Merkezleri nin (AVM) sayısı son yıllarda hızlı bir artış göstermiş ve 215 yılı Ekim ayı itibariyle 352 adete (yaklaşık 1.4 milyon m2) yükselmiştir. Türkiye de AVM sayısının 217 yılında 456 adete ulaşması öngörülmektedir. Türkiye de AVM sayısındaki artışın gelecek dönem de sektörde rekabeti artıracağını ve bu durumun uzun vadede kâr marjlarına olumsuz yansıyacağını düşünüyoruz. 215 ilk yarıyılında inşaat sektöründeki daralmaya rağmen, geçen yıl yapılan konut satışlarının teslimlerinin bir bölümünün bu yıl gerçekleştirilmesi ve gelecekte fiyatların daha da artabileceğine yönelik beklentilerin etkisiyle konut satışları 215 yılında bir önceki yıla göre %1.6 artış göstermiştir. AVM yatırımcıları derneği tarafından yapılan aylık değerlemede, 215 yılında AVM ciro endeksi bir önceki yıla göre %13.8 büyüyerek 182 ye yükselmiştir. AVM lerdeki kiralanabilir alan (m 2 ) başına düşen cirolar 215 te 214 yılına göre 14.5 puan arttı ve verimlilik m 2 başına 75 TL olmuştur. Ziyaretçi sayısı ise 215 yılında %4 oranında büyüyerek 14 puana ulaşmıştır. 215 yılında seçim ve jeopolitik risklere rağmen AVM ve perakende sektöründeki ciro büyümesinin, siyasi istikrarın yakalanması ile 216 yılında da devam edeceği öngörülmektedir. Türkiye de Otel Sektörü; Ülkemizde kültür, eğlence ve iş amaçlı turist sayısı son yıllarda artış göstermiş turist sayısı 215 yılında 36.2 milyona yükselmiştir. Turizm sektöründeki büyüme beklentisi yurtiçindeki otel sayısını da arttırmıştır. 4 Mart 216 Cuma Gedik Yatırım Araştırma 6

7 28 yılında adet ( yatak) olan turizm işletme belgeli otel sayısı, 214 yılında adet ( yatak) olmuştur. Ayrıca, 214 yılında adet (39.556) adet olan turizm yatırım amaçlı otel sayısı dikkat çekmektedir. Ancak, son dönemlerde yurtiçinde yaşanan jeopolitik ve terör riskleri turizm sektörü üzerinde baskı oluşturmaktadır. Turist sayısında görülebilecek bir düşüş, otellerin kâr marjını düşürebilir. Özetle GYO sektörü; 215 yılında iki seçim ve FED faiz artırımını fiyatlayan Türkiye ekonomisindeki belirsizlik, gayrimenkul sektörünü de olumsuz etkilemiştir. Ancak, 1 Kasım seçimleri sonrası tek başına iktidar olması ile siyasi belirsizliğin azalması ve faiz oranlarındaki düşüş beklentisiyle, 216 yılında gayrimenkul sektörünün geçen yıla göre biraz daha iyi geçmesini bekliyoruz. Bunun yanı sıra yabancı ilgisinin ve yurtiçindeki konuta olan talebin devam etmesi sektörü destekleyici etkenler olacağını düşünüyoruz. Ancak ekonomik gelişmeler ile yüksek paralellik göstermesi nedeniyle, bölgede yaşanan jeopolitik gelişmeler ve küresel ekonomilerde görülebilecek olumsuzluklar, yurtiçi inşaat sektörü için tehdit oluşturmaktadır. Özellikle 216 yılı içerisinde dünya ekonomisinde oluşabilecek herhangi bir durgunluk, Türkiye gayrimenkul sektörü üzerindeki en önemli risklerden biridir. 4 Mart 216 Cuma Gedik Yatırım Araştırma 7

8 Eksen Başlığı 9.1% 9.9% 9.1% 7.6% 4.3% 4.4% 4.8% 4.1% 5.1%.% 5.8% 5.8% Aralık 1 Şubat 11 Nisan 11 Haziran 11 Ağustos 11 Ekim 11 Aralık 11 Şubat 12 Nisan 12 Haziran 12 Ağustos 12 Ekim 12 Aralık 12 Şubat 13 Nisan 13 Haziran 13 Ağustos 13 Ekim 13 Aralık 13 Şubat 14 Nisan 14 Haziran 14 Ağustos 14 Ekim 14 Aralık 14 Şubat 15 Nisan 15 Haziran 15 Ağustos 15 Ekim 15 Aralık 15 28/12 29/12 21/12 211/12 212/12 213/12 214/12 215/ Milyonlar Milyonlar 773 Satışlar FAVÖK Esas Faaliyet Karı ve Net Kar Yıllıklandırılmış Net Satış Gelirleri, FAVÖK ve Net Dönem K/Z Satış Gelirleri (Sağ) Yıllıklandırılmış FAVÖK (Sol) Net Kar/Zar (Sol) K/Z Sınırı SATIŞ GELİRLERİ (Milyon TL) 1,2. 1, %.% -2.% -4.% -6.% -8.% -1.% -12.% 37.9% Net Satış Gelirleri ve Net K/Z (milyon TL) (Yıllık Veriler: ) Satış Gelirleri (Sağ Eksen) Net Kar/Z (Sol Eksen) K/Z Sınırı 39.3% 39.5% Satışların Maliyeti, Faaliyet Giderleri, Net Finansman G/G 51.8% 64.9% 68.1% 68.5% 65.6% 56.6% 45.9% 41.4% % 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.%.% 215 yılı dokuz aylık döneminde şirketin cirosu teslimlerin azalmasıyla cirosu bir önceki yılın aynı dönemine göre %4.8 azalarak 328 milyon TL ye gerilemiştir. Cirodaki gerilemeye rağmen, kiralama maliyetinin çok düşük olmasının etkisiyle kira gelirlerindeki artış brüt kâra pozitif yansımış ve brüt kâr 167 milyon TL den 221 milyon TL ye, brüt kâr marjı ise %3 dan %6 a yükselmiştir. Kiralama maliyetinin, konut ve ofis maliyetine göre daha düşük olmasının etkisiyle kira gelirlerindeki artış brüt kâr ve brüt kâr marjına olumlu yansımıştır. Brüt kârdaki artış faiz, amortisman ve vergi öncesi kâra (FAVÖK) olumlu yansımış, FAVÖK milyon TL den 25.7 milyon TL ye, FAVÖK marjı ise %28 den %63 e yükselmiştir. Şirket in yıllıklandırılmış net kâr marjı %-12.22, öz varlık kârlılığı %-32.8 ve borçluluk oranı %81 seviyelerindedir. Yapmış olduğu yeni projeler nedeniyle yüksek döviz yükümlülüğü bulunan şirket, dönem içinde döviz kurlarındaki artıştan olumsuz etkilenmiş ve 596 milyon TL net finansal gider yazmıştır. Finansal giderler şirketin faaliyet kârlılığını silmiş ve şirket dönemi 376 milyon TL net zarar ile kapatmıştır. (214/9: milyon TL) tarihi itibariyle milyon TL döviz varlığı, 2.8 milyar TL döviz yükümlülüğü bulunan şirketin döviz açık pozisyonu 2.5 milyar TL dir. Döviz açık pozisyonun yüksek olması nedeniyle, döviz kurlarında görülen artışlar şirketin finansal gider yazmasına, bu durumda net kâr üzerinde baskı oluşturmasına neden olmaktadır. En alttaki grafikte satışların maliyetinin net satışlara oranı (kırmızı bar) sağ eksende gösterilirken, sol eksende faaliyet giderlerinin net satışlara oranı, net finansman gelir veya giderinin net satışlara oranı ve diğer faaliyetlerden gelir ve giderlerin net satışlara oranı gösterilmiştir. 4 Mart 216 Cuma Gedik Yatırım Araştırma 8

9 Kullanılan Kaynaklar 1. Matriks veri dağıtım hizmetleri A.Ş. 2. Finnet Veri Yayıncılık ve Dağıtım Hizmetleri A.Ş. 3. Finnet FAST WEB MALİ ANALİZ Programı Finansal Durum Tablosu, Faaliyet Raporu ve Dipnotlar, Yatırımcı Sunumu TÜİK, EKGYO Sektör Raporu, EVA Gayrimenkul Değerleme EKLER: Ek-1 : Öneriler ve Anlamları Öneriler dört kategoriye ayrılmıştır. Bunlar; Endeks Üzerinde Getiri, Endekse Paralel Getiri, Endeks Altında Getiri, Öneri Yok şeklindedir. Hangi öneri verilirse verilsin, Öneri Yok kararı hariç, tablolarda mutlaka VADE de belirtilmiştir. 4 Mart 216 Cuma Gedik Yatırım Araştırma 9

10 Raporlarımızda Kullandığımız Öneri Endeks Üzeri Getiri Öneriler ve Anlamları Diğer Aracı Kurumların Kullandığı Denk İfadeler Eğer hisse için bu karar verilmişse, Bu karar, orta ve uzun vadede endekse göre daha iyi bir getiri beklendiğini gösterir. Eğer hisse hakkında Endeks Üzeri Getiri kararı verilmişse, kararın altında teknik ya da temel olarak bir baz senaryomuz vardır. Bu kararlar hissenin yükseleceğini garanti etmez. Raporun hangi tarih ve saatte hazırlandığı raporun ön sayfasında yer almaktadır. Bu tarih ve saatten sonra olabilecek her türlü konjonktür değişimi, makro ekonomideki gelişmeler, dünya ekonomilerindeki gelişmeler, şirket hakkında çıkan bir haber bu kararımızı değiştirebilir. Bu gibi beklenmedik gelişmeler, şirket hakkında oluşturulan baz senaryoyu değiştirecek boyutta olursa, Endeks Üzeri Getiri kararı değiştirilebilir ve Endeks Altı Getiri kararı dahi verilebilir. Raporlarımızda Kullandığımız Öneri Endekse Paralel Getiri Diğer Aracı Kurumların Kullandığı Denk İfadeler Tut, Nötr Eğer ilgili hisse için Endekse Paralel Getiri kararı verilmişse, bunun çeşitli sebepleri olabilir. Bunlar; 1) Şirketin son verileri, geleceğe ilişkin tahminler konusunda geçmişe göre önemli farklılıklar göstermeyeceğini veriyorsa bu karar verilmiş olabilir. Yani şirket faaliyetlerinin var olan patikada devam edeceğini düşünüyorsak endekse paralel getiri bekliyor olabiliriz. 2) Şirketin hisse fiyatı değerlemeler açısından olması gereken fiyata yakın seviyelerde olabilir. Bir hisse için Endekse Paralel Getiri kararının verilmiş olması bu hissenin aşağı yada yukarı yönlü hareket yapmayacağı anlamına gelmez. Genellikle bu karar verilen hisselerde orta ve uzun vadede endekse paralel bir getiri elde edilmesinin beklendiğini gösterir. Fakat, gelecek her yeni haber, konjonktür değişimi bu kararı değiştirebilir. Raporlarımızda Kullandığımız Öneri Diğer Aracı Kurumların Kullandığı Denk İfadeler Endeks Altı Getiri Sat, Ağırlığını Azalt, Azalt Bir hisse için Endeks Altında Getiri kararı verilmişse, orta ve uzun vadede Endeks Altı Getiri" beklendiğini gösterir Endeks Altı Getiri kararı verilmesinin sebepleri şunlar olabilir; Kriter 1) Kriter 2) Hisse senedinin fiyatı, yapmış olduğumuz ileriye dönük satış ve kâr tahminlerini baz aldığımızda dahi yüksek piyasa çarpanlarına veya İndirgenmiş Nakit Akımlarına (İNA) göre daha düşük bir değere işaret ediyor olabilir. Diğer bir deyişle mali durumu, sektör içindeki durumu çok iyi olsa bile, piyasa fiyatı olması gereken fiyatın en az yüzde 1-2 üzerine çıkmış olabilir. Gelecekte, makro ekonomideki veya bulunduğu sektördeki durum nedeniyle şirketin faaliyetlerinin zayıflayacağı ve beklentilerden daha düşük performans göstereceği tahmin edilmişse ve henüz fiyatlanmadığı düşünülüyorsa ya da Gelen bir haber üzerine, şirketin geleceğe dönük performansında radikal olumsuz değişim olacağı düşünülüyorsa. Kriter 3) Hisse fiyatlarının aşırı dalgalanma yapmaya başlaması ve bu dalgalanmanın tarihsel verilerle karşılaştırıldığında çok yüksek olması veya olağan dışı miktar ve fiyat hareketleri karakteri sergilemesi, karakterler taşımaya başlaması söz konusu olduğunda Endeks Altı Getiri" kararı verilebilir. Kriter 4) Şirket yönetimi değişiyor veya şirket el değiştiriyor olabilir ve bu durum geleceğe dönük belirsizlikler yaratmışsa ve geleceğe ilişkin tahmin yapmak zor hale gelmişse ya da Şirketin faaliyet Raporunda, SPK nın ilgili yönetmeliği çerçevesinde yeterli açıklayıcı ve yatırımcıyı bilgilendirici yeterli bilgi verilmemişse, şirketin yatırımcı ilişkileri birimiyle iletişime geçilmesine rağmen, şirket hakkında geleceğe dönük tahminler yapılabilecek yeterli düzeyde bilgilere ulaşılamamışsa bu karar verilebilir. Endeks Altı Getiri kararı verilmiş olsa dahi ilgili hisse senedinin kısa vadeli tepki yükselişleri yapabileceği veya teknik göstergelerinin kısa vadeli alım sinyali vermiş olması mümkündür. Bazı durumlarda, aslında orta ve uzun vadede hisse senedinden getiri beklenmiyor olsa da, önemli bir haber, geçici bir kar artış haberi, ya da kısa vadede fiyatın olumlu bir seyir izlemesine neden olacak gelişmeler olduğunda da kısa vadeli Endeks Üzeri Getiri veya Endekse Paralel Getiri sağlanabilir. 4 Mart 216 Cuma Gedik Yatırım Araştırma 1

11 Gedik Yatırım Menkul Değerler Murat Tanrıöver Genel Müdür Yardımcısı Üzeyir Doğan Araştırma Müdürü Araştırma Ceren Bakçay Gıda&İçecek, Kimyasallar, Cam, Holdingler *116 Ali Erkan Tanacıoğlu FX Piyasaları, Lastik, Boya, Çimento *113 İbrahim Bayraktar Enerji, Gyo *114 Hakan Çal Metal Ana Sanayi *119 Yılmaz Altun Gıda, Teknoloji Perakendeciliği, Otomotiv, Holdingler *115 Ünvan : Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. Adres : Necatibey Cad. Alipaşa Degirmen Sok. No: Tophane/Karaköy/ İSTANBUL (Yatırım Danışmanlığı Araştırma Birimi) Tel : (9) gyd@gedik.com YASAL UYARI Burada yer alan bilgiler Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından genel bilgilendirme amacı ile hazırlanmıştır. Yatırım Danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak Yatırım Danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Herhangi bir yatırım aracının alım-satım önerisi ya da getiri vaadi olarak yorumlanmamalıdır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez; içerik, haber verilmeksizin değiştirilebilir. Tüm veriler, Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir. 4 Mart 216 Cuma Gedik Yatırım Araştırma 11

12 İSTANBUL Genel Müdürlük Cumhuriyet Mah. E-5 Yanyol No: Yakacık/Kartal/İSTANBUL Tel: (216) 453 pbx Faks: (216) Bakırköy Cevizlik Mah. Muhasebeci Sok. Neşe Han No: 1 Kat:3 Bakırköy/İSTANBUL Tel:(212) Faks: (212) Erenköy Bağdat Cad. Kantarcı Rıza Sok. Sarıca Apt. No: 3 Kat: 1 Daire: 4 Erenköy/ Kadıköy/İSTANBUL Tel: (216) Faks: (216) Etiler Aytar Cad. Metro İşhanı No: 1, D: 6, K: 2 Levent /Beşiktaş/İSTANBUL Tel: (212) Faks: (212) Kapalıçarşı Kürkçüler Sk. No: 25 Eminönü/Kapalıçarşı/İSTANBUL Tel: (212) Faks: (212) Şişli Esentepe Mah. Büyükdere Cad. Levent Loft Residence A BLOK No: 21 K: 6 D: 16 Şişli/İSTANBUL Tel: (212) Faks: (212) Ümraniye Atatürk Mah. Alemdağ Cad. No: 122/1 Ümraniye/İSTANBUL Tel: (216) Faks: (216) Altıyol (Fenerbahçe Şubesi) Hacı Mehmet Sok. 24 E Dalyan Konut Sitesi D: Fenerbahçe/Kadıköy/İSTANBUL Tel: (216) (pbx) Faks: (216) Gedik Private Zorlu Center Şubesi Levazım mah. Koru sok. No:2 Zorlu Center Teras Evler K:2 D:27 Beşiktaş/İstanbul Tel: (212) Faks: (212) Tophane Necatibey Cad. Alipaşa Degirmen Sok. No: Tophane/Karaköy/ İSTANBUL Tel: (212) Faks: (212) Maltepe Bağlarbaşı Mah. Bağdat Caddesi. Gedik İş Merkezi A Blok No: 414 Kat: 2 Daire: 22 İSTANBUL Tel: (216) Faks: (216) Şaşkınbakkal Bağdat Cad. Esen Apt. No: 351/5 Şaşkınbakkal/İSTANBUL Tel: (216) Faks: (216) İzmit Şubesi Yenişehir mah. Demokrasi cad. no:54/c Daire:21 Kocaeli/İzmit (262) ANKARA Kızılay Sümer Birinci Sok. No: 13/3 Demirtepe/ANKARA Tel: (312) Faks: (312) Çankaya Simon Bolivar Cad. No: 8/6 Çankaya/ANKARA Tel: (312) Faks: (312) Ulus Ulus Şehir Çarşısı 4. Kat No: 17 Ulus/ANKARA Tel: (312) Faks: (312) ANTALYA Tahıl Pazarı Mah.44 Sok. Hafız Ahmet Bedesteni No: 5/29-3 ANTALYA Tel: (242) (pbx) Faks: (242) BURSA Şehreküstü Mah. Aytı Plaza İş Merkezi No: 17 Fomara/BURSA Tel: (224) Faks: (224) DÜZCE Cedidiye Mah. Hafız Hasan Efendi Cad. No: 17/1 Merkez/DÜZCE Tel: (38) Faks: (38) DENİZLİ Saraylar Mah. İkinci Ticari Yol Sok. No: 32 Kat: 4 DENİZLİ Tel: (258) Faks: (258) ELAZIĞ Yeni Mah. Gazi Cd. No: 28/3 ELAZIĞ Tel: (424) / Faks: (424) ESKİŞEHİR Sakarya Cad. Köprübaşı Şen Sok. Onur İşhanı No: 1 Kat: 4 ESKİŞEHİR Tel: (222) Faks: (222) GEBZE Hacı Halil Mah. Hükümet Cad. No: 95 Gebze/KOCAELİ Tel: (262) Faks: (262) İZMİR Cumhuriyet Bulvarı No:131 Cevher Apt. Kat: 2 D: 3/4 Alsancak/İZMİR Tel: (232) Faks: (232) KONYA Beyazıt Mahallesi, Hüsnü Aşk Sok. Bezirci İş Merkezi Kat:4 D:43 Selçuklu / KONYA Tel: (332) Faks: (332) MALATYA Büyük Hüseyin Bey Mah. Atatürk Cad. Anadolu İş Merkezi K: 3 No: 23 D: Battalgazi / MALATYA Tel: (422) Faks: (422) MANİSA Anafartalar Mah. Mustafa Kemal Paşa Cad. Kamil Menteş Apt. No: 34/1 MANİSA Tel: (236) Faks: (236) MERSİN Mahmudiye Mah. Atatürk Cad. Adil Kanun İş Hanı Kat: 2 Akdeniz / Mersin Tel: (324) Faks: (324) / UŞAK İsmetpaşa Cad. No: 63 K: 2 Mavi Plaza UŞAK Tel: (276) Faks: (276) Mart 216 Cuma Gedik Yatırım Araştırma 12