GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Sancaktepe/İSTANBUL

Transkript

1 A.Ş. GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Sancaktepe/İSTANBUL Rapor No: 2016R0060 Rapor Tarihi: EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

2 YÖNETİCİ ÖZETİ Gayrimenkulün Mevcut Kullanımı : Mevcut durumda üzerinde prefabrik yapı bulunan, yüz ölçümü ,17 m 2 olan Arsa vasıflı gayrimenkul. Gayrimenkulün Açık Adresi : Abdurrahmangazi Mahallesi,. Caddesi, ada,. parsel, No:., Sancaktepe /İSTANBUL Gayrimenkulün Adres Kodu 1 :. Raporu Hazırlayan : EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Rapor Tarihi : Değer Tarihi : Rapor No : 2016R0060 Kullanılan Değerleme Yöntemleri : Değer tespitinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir Kapitalizasyonu (Geliştirme) Yaklaşımı kullanılmıştır. Çalışmanın Tanımı Gayrimenkulün Emsal Karşılaştırma yöntemine göre değer takdiri. Raporu Talep Eden :. Tapu Bilgileri : İstanbul ili, Sancaktepe ilçesi, Samandıra Mahallesi,. pafta,. ada,. parselde kayıtlı, Arsa niteliğindeki mülkiyetinde bulunan gayrimenkul. İmar Durumu : Değerleme konusu gayrimenkul 15/02/2010 onay tarihli 1/1000 ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı na göre Konut+Ticaret Alanı lejandı içerisinde yer almaktadır. Detaylı imar durumu 3.3 Gayrimenkulün İmar Durumu bölümünde açıklanmaktadır. Gayrimenkulün Tarihli Olarak Takdir Edilen Piyasa Değeri TL Gayrimenkulün Toplam Piyasa Değeri (KDV Hariç) ; Gayrimenkulün Toplam Piyasa Değeri (%18 KDV Dahil) 2 ; USD=2,8457 TL 3 BEYANIMIZ Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz ve açıkladığımız kadarıyla doğru olduğunu; Raporda belirtilen analizlerin, opsiyonların ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu; Değerleme uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilişkimiz ve önyargımızın olmadığını; Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını; Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğimizi; Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; Değerleme uzmanı olarak mülkü incelediğimizi ve gerekli eğitim şartlarına haiz olduğumuzu beyan ederiz. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür, bağımsız kullanılamaz. Lisanslı Değerleme Uzmanı Lisanslı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Esra BAYOĞLU Natali V. DERGAZAROĞLU Özdil ŞAHİN Cansel Şirin YAZICI Lisans No: Lisans No: Lisans No: , MRICS Lisans No: , FRICS 1Kaynak: 2 KDV oranı şirketlerin KDV li mülk satışı konusuna girmektedir. Bu hesaplamaların rutin KDV uygulaması olacağı ve KDV oranının %18 olacağı varsayılmıştır. 3 Değer tarihinin olması sebebi ile, çalışmalarda kullanılan USD kuru Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası nın tarihli alış kuru olan 1 USD=2,8457 TL olarak kabul edilmiştir. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

3 İÇİNDEKİLER 1 BÖLÜM 1 4 RAPOR, MÜŞTERİ VE ŞİRKET BİLGİLERİ 4 BÖLÜM 2 5 GENEL VERİLER Türkiye Genel Veriler, Sosyal ve Ekonomik Veriler Demografik Veriler Turizm Verileri Ekonomik Veriler Konut Kredileri 7 BÖLÜM 3 8 GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI, MÜLKİYET VE İMAR BİLGİLERİ Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Takyidat Bilgileri, Son 3 Yılda Gerçekleşen Alım-Satım İşlemlerine İlişkin Bilgi Gayrimenkulün İmar Durumu, Plan, Proje, Ruhsat ve Dokümanlar Gayrimenkulün Son 3 Yıllık Dönemde Gerçekleşen Hukuki Durumunda, İmar Durumundaki Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb. ) İlişkin Bilgi Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 18 BÖLÜM 4 19 GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri Değerleme Konusu Gayrimenkulün Topoğrafik Yapısı Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mevcut Durumuna İlişkin Yapılan Tespitler 22 BÖLÜM 5 23 GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ Gayrimenkulün Analizi Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Gayrimenkulün Değerine Etken Faktörler SWOT Analizi Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların/Yöntemlerin Analizi ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Emsal Karşılaştırma Yöntemi Sektör Analizi Gelir Kapitalizasyonu (Geliştirme) Yaklaşımı Genel Varsayımlar Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi 40 BÖLÜM 6 41 SONUÇ NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 41 BÖLÜM 7 42 EKLER 42 EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

4 BÖLÜM 1 RAPOR, MÜŞTERİ VE ŞİRKET BİLGİLERİ RAPOR BİLGİLERİ Rapor Numarası : 2016R0060 Rapor Tarihi : Değer Tarihi : Raporun Amacı : Söz konusu çalışma, gayrimenkulün tarihli piyasa değerinin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri ne ve Uluslararası Değerleme Standartları na göre Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Raporun Türü : Bu rapor Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri ne göre hazırlanmıştır. ŞİRKET BİLGİLERİ Şirketin Unvanı /Adresi : Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. / Bostancı E-5 Kavşağı, Tariki Has Sokak, Tavukçuoğlu İş Merkezi, No:2 Kat:5, 34742, Kadıköy/İstanbul Raporu Hazırlayanlar : Esra BAYOĞLU (Lisanslı Değerleme Uzmanı) Natali V. DERGAZAROĞLU (Lisanslı Değerleme Uzmanı) Özdil Şahin (Sorumlu Değerleme Uzmanı) Cansel Şirin YAZICI (Sorumlu Değerleme Uzmanı) Kuruluş Bilgileri : Şirketimiz, tarih ve sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz) değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. Lisans Bilgileri : Şirketimiz 23 Mart 2009 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme Şirketleri listesine alınmıştır. Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun tarih ve 4030 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11.maddesine istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiştir. Şirketimiz, tarihi itibariyle, İngiliz RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Regulated by RICS Statüsüne alınmıştır. SÖZLEŞME/MÜŞTERİ/YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER Müşteri Unvanı / Adresi :.. A.Ş./ Üsküdar - İSTANBUL Rapor Talep Tarihi : Çalışmanın Başlangıç Tarihi : Dayanak Sözleşmesi Tarihi : Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve : Müşteri tarafından herhangi bir kısıtlama Getirilen Sınırlamalar Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler getirilmemiştir. : Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri ne göre; daha önce söz konusu gayrimenkule ilişkin değerleme raporu hazırlanmamıştır. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

5 BÖLÜM 2 GENEL VERİLER 2.1 Türkiye Genel Veriler, Sosyal ve Ekonomik Veriler Demografik Veriler Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2015 Nüfus Sayımı sonuçlarına göre Türkiye nüfusunun olarak saptandığı açıklanmıştır yılında Türkiye de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre %1,35 artmıştır. Ülkemizde şehirlerde ikamet eden nüfus (il ve ilçe merkezlerinde ikamet eden nüfus) , köy nüfusu (bucak ve köylerde ikamet eden nüfus) ise kişidir. Ülkedeki üç büyük ilin nüfusu ve bu illerin şehir merkezlerinin nüfusu aşağıdaki gibidir: İl Nüfus Nüfus (Şehir Merkezi) Şehir Nüfusunun Toplam Nüfusa Oranı 4 İstanbul % Ankara % İzmir % Türkiye de şehirlerde bulunan nüfus, köylerde bulunan nüfusa göre çok büyük bir hızla artmaktadır. Ülkede şehirlerde bulunan nüfusun oranı son 25 yılda önemli artış göstermiştir. Yıllar itibarı ile şehirde yaşayanların toplam nüfusa oranını aşağıdaki tabloda görmek mümkündür. Yıllar Şehirde Yaşayanların Toplam Nüfusa Oranı ,00% ,90% ,30% ,28% ,75% ,10% 2 Türkiye nüfusu genç bir nüfus dağılımına sahiptir yılında 30,7 olan ortanca yaş, 2015 yılında önceki yıla göre artış göstererek 31 olmuştur. Nüfusun yarısından fazlası 35 yaşından küçüktür. Ülkede nüfusun yaş gruplarına dağılımı aşağıdaki gibidir: Yaş Grupları Yaş Grubu 0-14 Yaş % Yaş %67,8 65 ve üstü %8,2 Türkiye genelinde nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısının illere göre dağılımı aşağıdaki gibidir. Ülke genelinde bu rakam, 2015 yılı için 102 kişi/km 2 iken, illere göre bu rakam 12 ile kişi/km 2 arasında değişmektedir. En yoğun iller aşağıdaki gibidir. Şehir Nüfus Yoğunluğu İstanbul kişi/ km 2 Kocaeli 493 kişi/ km 2 İzmir 347 kişi/ km 2 Türkiye Ortalaması 102 kişi/ km 2 4 Bu illerde 2015 yılında nüfusun tamamı Şehir Merkezi nde gösterilmiştir ve 2015 yıllarında bazı illerin nüfusunun tamamı Şehir Merkezi nde gösterildiğinden, oran yükselmiştir. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

6 2.1.2 Turizm Verileri Türkiye ye gelen turist sayısı istatistikleri incelendiğinde son 10 yıldır ülkemize gelen yabancı ziyaretçi sayısındaki artış %100 ün üstüne çıkmıştır senesinden 35 milyon a yakın Turist ağırlayan ülkemiz 2014 senesinde 36,8 milyon turisti misafir etmiştir yılı Kasım sonu itibarı ile Türkiye 34,7 milyon yabancı ziyaretçi ülkemize gelmiş bulunmaktadır. Bu rakam önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında yabancı ziyaretçi sayısında %1,36 oranında azalma olduğunu göstermiştir.. En çok ziyarete gelen milletler sırasıyla; Almanya, Rusya, İngiltere, Gürcistan, Bulgaristan, Hollanda, Fransa, A.B.D, Yunanistan ve Ukrayna şeklindedir. Birleşmiş Milletler Dünya Turizm Örgütü nün açıklamış olduğu verilere göre Dünya da en çok ziyaret edilen ülkeler arasında Türkiye 6. sırada yer almaktadır. Dünya daki terör gerginliğinin ülkelerin ziyaret sayılarını önümüzdeki dönemde nasıl etkileyeceği önemli olacaktır Ekonomik Veriler Türkiye kesintisiz olarak son 4 yıldır ekonomik olarak büyüme göstermektedir. Ancak 2015 senesindeki iki seçim ve çevre ülkelerde yaşanan gerginlikler büyüme rakamlarını etkilemiştir yılında yabancılara gayrimenkul satışının önündeki engellerin kaldırılması takip eden yıllarda özellikle Ortadoğu bölgesinden ülkemize giren hem şahıs hem de kurumsal yatırımcıları sayısını hızla arttırmıştır. Kurlarda yaşanan son 2 yıldaki %35 e varan artış iç piyasa sıkıtılar yaratsa da yabancılar açısında ülkemizi daha cazip kıldı yılı konut kredi kullanımların da 143 milyar TL ye yaklaşan kredi hacmi bir önceki yıla göre takribi %14 artış olarak değerlendirilebilir. Öte yandan takipteki krediler konut kredileri kadar hızlı büyümemekte bu da sevindirici bir veri olarak görülmektedir. Konut satışlarında artışın ilk 11 aylık verileri kıyaslandığın %10 a yakın bir büyüme olduğu görülmektedir. Uluslararası piyasalardaki yüksek faiz politikası ve FED in kararlarının önümüzdeki dönemde faizleri yüksek tutmaktaki etkisinin devam edeceği tahmin edilmektedir. Dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye de yaşanan ekonomik ve jeopolitik gerilim yavaş yavaş gayrimenkul sektöründe etkisini göstermiş ve özellikle markalı gayrimenkullerin el değiştirmesinde sektörde bir yavaşlama hissedilmiştir. Ancak 2014 başı itibariyle konut kredisi faiz oranları yükselmiş, konut kredilerindeki büyüme, bir önceki yıla göre yavaşlamıştır. Yabancı doğrudan sermaye yatırımlarının ise son çeyrekteki artışa rağmen yıl genelinde bir önceki yıla kıyasla gerilediği görülmektedir. Doğrudan yabancı yatırımlarda Ortadoğu ülkelerinden gelen yatırım miktarı artmış, Avrupa ülkelerinden gelenlerin miktarı ise azalmıştır. Öte yandan 2014 yılı verilerine göre; ekonomik büyümenin ve inşaat sektörü büyümesinin bir önceki yıla göre azaldığı görülmektedir. Yıllar Ekonomik İnşaat Sektörü Büyüme Büyümesi ,2% 18,3% ,8% 11,5% ,1% 0,6% ,2% 7,4% ,9% 2,2% 2015* 3,4% 0,4% *Yılın ilk üç çeyreğinin ortalamasıdır senesinin ilk dokuz ayında ülkemize yabancıların yaptıkları yatırımlara toplam hisseye isabet eden yüzölçümü bazında baktığımızda geçen senenin aynı dönemine kıyasla %28 daha fazla olduğu görüyoruz. Aynı dönemdeki körfez ülkelerinin kıyaslamasını incelediğimizde %54 EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

7 daha fazla yatırım yaptıkları da tespitler arasındadır. Doların değerlenmesinin getirdiği ilave ivme ile bu yatırımların artarak devam edeceğini düşünebiliriz Konut Kredileri Son 5 yıllık süreç incelendiğinde konut kredisi faiz oranlarının sene sonu kapanış rakamları 2010 senesinde %0,79 iken 2015 yılı kapanışında bu rakamın takribi %1,15 e geldiğini görüyoruz Kullandırılan konut kredilerinin bir önceki yıla göre büyümesini yıllık bazda kıyasladığımızda sektörün her şeye rağmen büyümeye devam ettiğini görebiliyoruz. Bu gelişim ve verilerden yola çıkarak, 2016 senesinde büyümenin bir önceki yıla göre %14-16 seviyelerinde büyüyeceğini tahmin ediyoruz. Toplam Konut Kredisi Hacmi (Milyon TL) Değişim % 2013 Aralık ,5% 2014 Aralık ,8% 2015 Aralık ,1% 2015 senesi sonunda yapılan uzatma ile yönetmeliklere ek süre verilmesi önemli bir gelişme olmuştur. Eylem planında gayrimenkul sektörünü ilgilendiren önemli gelişimler ve değişiklikler bulunmaktadır. Bu değişikliklerin uzun vadede satın alma gücünü etkileyecek bir maliyet olarak ortaya çıkması ve üretim maliyetlerini olumsuz etkilemesi mümkündür. Özellikle büyük şehirlerde arsa maliyetlerinin yüksek olması nedeni ile orta sınıfa yönelik erişilebilir konut üretiminde sıkıntı yaşanmaya devam edilmektedir. Önümüzdeki dönemde bu maliyetlerin KDV nin daha düşük olduğu kentsel dönüşüm projelerine ivme getirmesi beklenmekteyiz. İpotekli konut satışlarının toplam satışlara oranını son üç sene içinde irdelediğimizde 2013 yılında %40 olan bu büyüklüğün, 2014 senesinde %33, 2015 senesinde ise %34 olarak değiştiğini görmekteyiz senesinde bu rakamın korunacağını hatta bir miktara büyümeye devam edeceğini öngörmekteyiz. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

8 BÖLÜM Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI, MÜLKİYET VE İMAR BİLGİLERİ Değerleme konusu taşınmaza ilişkin güncel tapu bilgileri, Sancaktepe Tapu Müdürlüğü nden tarihinde alınan onaylı TAKBİS kayıtlarından elde edilmiştir. İli : İstanbul İlçesi : Sancaktepe Bucağı : - Mahallesi : Samandıra Köyü : - Sokağı : - Mevkii : - Yüzölçümü : ,17 m 2 Pafta No. Ada No. Parsel No. Ana Gayrimenkul Vasfi :.. :.. :.. : Arsa Sahibi-Hissesi :. (TAM) 3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Takyidat Bilgileri, Son 3 Yılda Gerçekleşen Alım-Satım İşlemlerine İlişkin Bilgi Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

9 tarihli Sancaktepe Tapu Müdürlüğü nden alınan yukarıda ve ekte sunulan onaylı takyidat belgesine göre; son 3 yıl içerisinde, değerleme konusu taşınmaz. adına kayıtlı iken tarih 1736 yevmiye numarası ile. adına satış işlemi gerçekleşmiştir.. ada,. no lu parsel üzerinde; tarih, 754 yevmiye no lu Askeri Havaalanı Güvenlik Bölgesi içindedir beyanı bulunmaktadır tarih, 754 yevmiye no lu Samandıra Askeri Havaalanı Güvenlik Bölgesi içindedir beyanı bulunmaktadır tarih, 1753 yevmiye no lu Finansal Kiralama Sözleşmesi 6 : Beyoğlu 24. Noterliği'nin tarih ve 4782 sayılı noter sözleşmesi (Başlama Tarih: Süre:7 Yıl) beyanı bulunmaktadır sayılı Finansal Kiralama Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu nun amacı; finansal kuruluş olarak faaliyet gösteren finansal kiralama, factoring ve finansman şirketlerinin kuruluş ve çalışma esasları ile finansal kiralama, faktoring ve finansman sözleşmelerine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. Finansal kiralama sözleşmesi; kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

10 3.2.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat (Devir Edilebilmesine İlişkin Sınırlama) Olup Olmadığına İlişkin Bilgi Gayrimenkule ilişkin tarihli onaylı takyidat belgeleri incelenmiş olup, değerleme konusu gayrimenkul, tarih ve 1753 yevmiye numarası ile, 6361 Sayılı Yasa ya[1] göre devir işlemi yapılarak tamamı. mülkiyetine geçmiş ve Beyoğlu 24. Noterliği nin tarih ve 4782 sayılı Sözleşme (Başlama tarihi: Süre:7 Yıl) ile finansal kiralama sözleşmesi şerhi konmuştur. Gayrimenkul satışa konu olduğu takdirde. A.Ş. nin. na borç bakiyesini ödemek koşuluyla gayrimenkulün mülkiyetini tekrar üzerine alması gerekmektedir. (Finansal Kiralama Sözleşmesi için bkz. Ek 9) Söz konusu işlemler tamamlandıktan sonra gayrimenkulün 3. şahıslara satışının gerçekleştirebileceği düşünülmektedir. Ayrıca tarihli Kara Kuvvetleri Komutanlığı 15. Kolordu Komutanlığı imar izin talepleri yazısına göre; Kara Kuvvetleri Komutanlığı nın gün ve HKR: Hrk, D.As. Güv. Ve Hd. Hiz. Ş sayılı emri: Samandıra.. pafta. ada.. parsel,.. ada.. parsel,.. pafta.. ada.. parseller ilgi (d) kapsamında incelendiğinde, yanal emniyet ve tehdit kriterlerinin uygulandığı bölge içerisinde kaldığından ve pistine 500 m. mesafe bulunduğundan 45 m. kadar yapı yüksekliğine izin verilebileceği, bilgisi yer almaktadır. (.. ada.. parsel,.. ada.. parsel,.. ada.. parsel numaralı taşınmazların birleşmesi ile.. ada.. parsel oluşmuştur.) (Bkz: Ek 9) 3.3 Gayrimenkulün İmar Durumu, Plan, Proje, Ruhsat ve Dokümanlar İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Bir değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nden temin edilen tarihli imar durumu yazısına göre, değerleme konusu parselin bulunduğu bölgeye ait 1/5000 ölçekli; onay tarihli Sancaktepe Nazım İmar Planı na göre değerleme konusu parsel kısmen Park Alanı (P), kısmen Konut+Ticaret Alanı (K+T4) nda kalmaktadır. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

11 Onay Tarihli 1/5000 Ölçekli Sancaktepe Nazım İmar Planı: Değerleme Konusu 6770 ada 2 parsel Plan Adı 1/5000 Ölçekli Sancaktepe Nazım İmar Planı Plan Tarihi Fonksiyon Kısmen Park Alanı (P), Kısmen Ticaret+Konut Alanı (K+T4) EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

12 EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

13 Genel Hükümler; EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

14 Uygulama Hükümleri; Sancaktepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nden temin edilen tarihli imar durumu yazısına göre, değerleme konusu parselin bulunduğu bölgeye ait 1/1000 ölçekli; onay tarihli Sancaktepe Uygulama İmar Planı na göre verilen imar durumu ve yapılaşma koşulları aşağıdaki şekildedir: EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

15 Onay Tarihli 1/1000 Ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı: Değerleme Konusu 6770 ada 2 parsel Plan Adı 1/1000 Ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı Plan Tarihi Fonksiyon Ticaret+Konut Alanı (T+K4) Pafta.. KAKS 1,65 Ada.. Hmaks (m) 6 Kat Parsel.. Ön Cephe (m) - Brüt Parsel Alanı (m²) ,17 Yan Cephe (m) - Net Parsel Alanı (m²) TAKS ,17 Arka Cephe (m) - Toplam Emsale Dahil 0,50 İnşaat Alanı (m²) ,98 Ayrıca tarihli Kara Kuvvetleri Komutanlığı 15. Kolordu Komutanlığı imar izin talepleri yazısına göre; Kara Kuvvetleri Komutanlığı nın gün ve HKR: Hrk, D.As. Güv. Ve Hd. Hiz. Ş sayılı emri: Samandıra.. pafta. ada.. parsel,.. ada.. parsel,.. pafta.. ada.. parseller ilgi (d) kapsamında incelendiğinde, yanal emniyet ve tehdit kriterlerinin uygulandığı bölge içerisinde kaldığından ve pistine 500 m. mesafe bulunduğundan 45 m. kadar yapı yüksekliğine izin verilebileceği, bilgisi yer almaktadır. (.. ada.. parsel,.. ada.. parsel,.. ada.. parsel numaralı taşınmazların birleşmesi ile.. ada.. parsel oluşmuştur.) (Bkz: Ek 9) EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

16 EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

17 ONAY TARİHLİ 1/1000 ÖLÇEKLİ SANCAKTEPE UYGULAMA İMAR PLANI PLAN NOTLARI Planda; Konut ve Ticaret + Konut fonksiyonundaki yapı adalarında, üzerinde ruhsatlı veya plana göre ruhsat alabilecek (KAKS değerini sağlıyorsa) yapılar bulunan parsellerde imar planı daha fazla kat adedi veya inşaat alanı getirmişse, yol ve komşu parsele tecavüzlü olmamak kaydıyla, çekme mesafeleri Konut, Ticaret+Konut ve Ticaret alanlarındaki yapılaşmanın fonksiyonlarına göre dış cephe şeklini ve rengini belirlemeye İlçe Belediyesi yetkilidir. Plan kapsamında Mania Planı Kriterlerine uyulacaktır. Mania Planı kapsamında kalan yapılaşmalar ile ilgili olarak 15. Kolordu Komutanlığı 4. Kara Havacılık Alay Komutanlığı ve Muhabere Hizmet Eğitim Destek Komutanlığı nın (Kocaeli/İzmit) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına verdiği kurum Parsel büyüklüğü 750 m² ve altında olan parsellerde bağımsız bölümsayısını arttırmamak kaydı ile açık ve kapalı çıkmalar emsal haricidir T.T. Ticaret + Konut Alanları: T+K1 TAKS: 0,50 KAKS: 1,10 4 KAT T+K2 TAKS: 0,50 KAKS: 1,25 4 KAT T+K3 TAKS: 0,50 KAKS: 1,50 5 KAT T+K4 TAKS: 0,50 KAKS: 1,65 6 KAT Bina Büyüklükleri Min. Bina cephesi : 6m. Min. Bina derinliği : 7m. Maksimum bina cephesi : 50m Parsel büyüklüğü 5000 m²den büyük Konut, Ticaret + Konut alanlarında, emsal değeri üzerinden uygulama yapılacak parsellerde, mania kriterlerini aşmamak şartı ile avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Ticaret + Konut alanlarında tamamen konut fonksiyonu veya tamamen ticaret fonksiyonu yer alabileceği gibi konut ve ticaret fonksiyonu bir arada da yer alabilir. Ticaret + Konut alanlarında zemin üstü katlarda ofis olarak kullanılabilir. Tamamen ticaret fonksiyonu olması durumunda Maksimum Emsal: 0,25 i geçmeyecektir. Ticaret + Konut alanları içerisinde Maksimum Emsal: 0,25 i geçmemek koşulu ile katlı otopark, iş merkezi, çarşı, alışveriş merkezi, otel v.b. konaklama tesisi, banka, finans kurumu ve benzeri fonksiyonlar yer alabilir. Plan lejantında Konut, Konut+Ticaret alanına ayrılan alanlarda planda verilen yapılaşma değerlerinde artış olmaması şartıyla; Özel Soysal Kültürel, Özel Temel Eğitim, Özel Ortaöğretim, Özel Sağlık Tesis Alanları yapılabilir, ancak Özel Eğitim, Özel Sağlık ve Özel Soysal Kültürel Tesisi yapılan parsellerde konut ve ticaret birimleri yer alamaz T.T. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

18 Yapı Denetim Bilgisi: Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, Gayrimenkul arsa olması sebebiyle, tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkı nda Kanun a tabi değildir. Emlak Vergisine Esas Arsa Rayiç Değeri Sancaktepe Belediyesi Emlak Servisi nden alınan bilgiye göre; gayrimenkulün konumlu olduğu Osmangazi Caddesi 2016 yılı Emlak Vergisine Esas Sokak Rayiç Bedeli 755,91-TL/m² dir Gayrimenkulün Son 3 Yıllık Dönemde Gerçekleşen Hukuki Durumunda, İmar Durumundaki Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb. ) İlişkin Bilgi.. ada.. parsel tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Sancaktepe Nazım İmar Planı nda kısmen Ticaret+Konut (K+T4), kısme park alanında; tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı nda Ticaret+Konut (K+T4) alanında kalmaktadır. Parselin imar durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olmadığı belirlenmiştir. 3.4 Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş.. ada,.. no lu değerleme konusu taşınmazın niteliği arsa olup, üzerlerinde mevzuat uyarınca izin alınmasını gerektirecek yapı bulunmamaktadır. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

19 BÖLÜM 4 GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER 4.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri Gayrimenkulün açık adresi: Abdurrahmangazi Mahallesi,.. Caddesi,.. ada,.. parsel, No:.., Sancaktepe /İSTANBUL Konu gayrimenkule ulaşım için, TEM Otoyolu üzerinde Bostancı- Pendik yönünde ilerlenip gidiş istikametine göre sağ aksta kalan.. Caddesi ne dönülür. Cadde üzerinde yaklaşık metre ilerlenip yol bitiminden sola dönülerek değerleme konusu taşınmazın bulunduğu.. Caddesi ne ulaşılır. Cadde üzerinde yaklaşık 150 metre ilerlenerek sağ aksta yer alan taşınmaza ulaşım sağlanır. Söz konusu parselin yakın çevresinde Sancaktepe yeni belediye binası inşaatı, Samandıra- Sarıgazi Askeri Havaüssü,. Sitesi,.. Sitesi,.. Lisesi, TEM Otoyolu, Sabiha Gökçen Havalimanı ve Viaport Alışveriş Merkezi gibi önemli merkezler yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmaza ulaşım toplu taşıma ve özel araç ile rahatlıkla sağlanmaktadır. Gayrimenkulden Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar Yer Sarıgazi Askeri Havaüssü TEM Otoyolu Viaport Alışveriş Merkezi Sabiha Gökçen Havalimanı Mesafe ~ 0,10 km ~ 1,25 km. ~ 11,30 km. ~ 11,50 km. Sarıgazi Askeri Havaüssü İstanbul Şehir Hastanesi Proje Alanı KONU GAYRİMENKUL TEM OTOYOLU Viaport Alışveriş Merkezi Sabiha Gökçen Havalimanı EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

20 Osman Gazi Caddesi Sinpaş Köyceğiz Sevenler Caddesi Elysium Life Sinpaş Lagun KONU GAYRİMENKUL Sinpaş Ege Boyu Kaynak: Proje Alanı Kaynak: EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

21 Taşınmaza yakın metro Durağı Yılları Arasında Açılması Planlanan Metro Hatları Kaynak: Taşınmaza yakın metro Durağı 2019 Yılı Sonrasında Açılması Planlanan Metro Hatları Kaynak: İnşaatı halen devam eden, tamamlanması ve hizmete açılması yılları arasında planlanan Üsküdar-Sultanbeyli Metro Hattı Abdurrahmangazi Metro İstasyonu değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer almaktadır. Üsküdar-Sultanbeyli metro hattı ile Üsküdar- Sultanbeyli arasındaki ulaşımın en kısa sürede sağlanması hedeflenmektedir. Arıca 2019 yılı sonrası tamamlanması planlanan Kadıköy-Sabiha Gökçen Raylı Sistem Hattı ile Üsküdar- Sultanbeyli metro hattı Sultanbeyli durağı ile entegre edileerk Sabiha Gökçen Hava Limanı na ulaşımın sağlaması hedeflenmektedir. Üsküdar-Sultanbeyli Metro Hattının devreye girmesi ile değerleme konusu taşınmazın ulaşım imkanları artacak olup taşınmazın değerine olumlu yansıyacak bir faktör oluşturmaktadır. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

22 4.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Topoğrafik Yapısı Gayrimenkulün bulunduğu parsel hafif eğimli bir topoğrafyaya sahip olup, güneyden kuzeye yönüne doğru kot yüksekliği azalmaktadır. Deniz Seviyesinden Yüksekliği 119 m. KONU GAYRİMENKUL Deniz Seviyesinden Yüksekliği 127 m. Kaynak: *Parsel sınırları şematik olarak gösterilmiştir. 4.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Mevcut Durumuna İlişkin Yapılan Tespitler Taşınmaza ulaşım.. Caddesi ve.. Caddesi üzerinden kolaylıkla sağlanmaktadır. Taşınmaz E-80 Anadolu Otoyoluna yaklaşık m. mesafede yer almaktadır. Fakat otoyola direkt bağlantı yolu bulunmamaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde konut, sanayi yapılaşması ve Samandıra-Sarıgazi Askeri Havaüssü bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın.. Caddesi ne yaklaşık 206 m., Caddesi ne 210 m.,.. Sokak ına 37 m.,.. Sokak a 142 m. cephesi bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın üzerinde değerleme günü itibariyle prefabrik bir yapı bulunmaktadır. Gayrimenkulun bir kısmının.. tarafından kiralandığı bilgisi müşteri tarafından edinilmiştir. Değerleme konusu parsel hafif eğimli bir topoğrafyaya sahiptir. Parselin şekli iç bükey formdadır. Değerleme konusu parselin sınırları tel-çit ile çevrelenmiştir. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

23 BÖLÜM 5 GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ 5.1 Gayrimenkulün Analizi İstanbul ili, Sancaktepe ilçesi, Samandıra Mahallesi,.. ada.. no lu parsel, ,17 m² yüzölçümlü, Arsa vasıflı, tamamı.. mülkiyetindeki gayrimenkuldür. Değerleme konusu.. ada.. no lu parsel üzerinde değerleme günü itibariyle prefabrik bir yapı bulunmaktadır Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır. 5.2 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Değerleme konusu gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının, gayrimenkulün bulunduğu bölgenin yapılaşma dokusu ve gayrimenkulün mevcut imar durumu dikkate alındığında; Ticaret+Konut Alanı amaçlı kullanımı olduğu düşünülmektedir. 5.3 Gayrimenkulün Değerine Etken Faktörler SWOT Analizi GÜÇLÜ YÖNLER Gayrimenkulün çevresinde nitelikli konut projelerinin gelişmekte olması, Değerleme konusu gayrimenkulün TEM Otoyolu gibi ulaşım bağlantılarına yakınlığı nedeniyle ulaşılabilirliğinin yüksek olması, Gayrimenkulün yapılması planlanan Sancaktepe Şehir Hastanesi ne, yeni yapılacak olan Sancaktepe Belediyesi ne çok yakın konumda olması, Parselin yüzölçümünün büyük olması sebebiyle üzerinde proje geliştirmeye uygun büyüklükte olması, Parselin metro hattı gibi toplu taşıma araçlarına yakın konumda olması, Parselin cephe aldığı.. Caddesi üzerinde reklam kabiliyetinin bulunması, Söz konusu parselin imar durumunun Ticaret+Konut olması nedeniyle üzerinde farklı fonksiyonlar geliştirilebilecek olması, Kara Kuvvetleri Komutanlığı 15. Kolordu Komutanlığı ndan izin alınmak şartı ile 45 m. yüksekliğe kadar inşaat yapılabilme imkanı olması, FIRSATLAR + Gayrimenkulün bulunduğu bölgede yer alan askeri havaalanının bölgeden kaldırılacak olması, + Avrupa nın en büyük şehir hastanesi projesinin gayrimenkule çok yakın konumda olması, + Üsküdar-Sultanbeyli metro hattının yakın zamanda açılacak olması, ZAYIF YÖNLER Gayrimenkulün bulunduğu çevrenin mevcut durumda sanayi kimliğinin devam etmesi, TEHDİTLER? Dünyada yaşanan finansal krizin, Türkiye üzerindeki olumsuz etkilerinin gayrimenkul sektörüne olumsuz yansıması. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

24 5.4 Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların/Yöntemlerin Analizi ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Bu değerleme çalışmasında gayrimenkulün değer tespiti için emsal karşılaştırma ve geliştirme yaklaşımı kullanılmıştır Emsal Karşılaştırma Yöntemi Gayrimenkulün yakın çevresinde Nisan 2016 tarihli olarak yapılan araştırmalar sonucunda satışa konu olan gayrimenkullerle ilgili aşağıdaki bilgilere ulaşılmıştır. Arsa #1 Arsa #2 Arsa #3 Arsa #4 Arsa #5 Arsa #6 Arsa #7 Arsa #8 AÇIKLAMA İmar Durumu Emsal Bölgedeki Satılık Arsalar SATILIK ARSA BİLGİLERİ YAPILAŞMA KOŞULLARI ALANSAL BİLGİLER TALEP EDİLEN SATIŞ DEĞERİ Hmaks (m) Brüt Parsel Alanı (m²) Terk Miktarı Net Parsel Alanı (m²) USD Birim Değer (USD/m²) TL Birim Değer (TL/m²) Sancaktepe ilçesi, Fatih Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, cadde cepheli, değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu satılık arsa. Konut+Ticaret 1,65 Serbest Sancaktepe ilçesi, Osmangazi Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, Atayolu Caddesi'ne cepheli, Konut+Ticaret 1,50 15, değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu satılık arsa. Sancaktepe ilçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, Konut+Ticaret 1,65 Serbest değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu satılık arsa. Sancaktepe ilçesi, Veysel Karani Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, Osmangazi Caddesi'ne 2. parsel konumunda, değerleme Konut+Ticaret 1,25 12, konusu taşınmaza yakın konumlu satılık arsa. Sancaktepe ilçesi, Emek Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, Konut+Ticaret değerleme konusu taşınmaza yakın 1,25 Serbest konumlu satılık arsa. Sancaktepe ilçesi, Eyüp Sultan Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, TEM Yan Yol'a cepheli, Ticaret 1,25 12, değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu satılık arsa. Sancaktepe ilçesi, Osmangazi Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, Samandıra Mezarlığı'na yakın Konut+Ticaret 1,25 12, konumlu satılık arsa. Sancaktepe ilçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, Atayolu Konut+Ticaret Caddesi'ne cepheli, değerleme 1,50 12, % konusu taşınmaza yakın konumlu satılık arsa. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

25 Satılık Arsalara İlişkin Harita Değerleme Konusu Taşınmaz *Belirtilen arsaların lokasyonları, emlak komisyoncularından alınan bilgiler doğrultusunda yaklaşık olarak işaretlenmiştir. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı na Göre Gayrimenkulün Değeri İçin Değerleme Uzmanının Profesyonel Görüşü: Yapılan detaylı piyasa araştırmasında, yakın çevredeki satılık arsalara ait satış değerleriyle ilgili bilgilere ulaşılmıştır. Bölge emlak komisyoncuları ile yapılan görüşmelerde taşınmaza yakın konumda Konut+Ticaret imarlı satılık arsaların bilgilerine ulaşılmıştır. Değerleme konusu taşınmazın sanayi yapılarının ağırlıklı olduğu bir bölgede konumlandığı gözlemlenmiştir. Bölgede geliştirilebilecek boş arsa stoğunun yok denecek kadar az olması nedeniyle yatırımcıların bölgede daha çok mevcut sanayi binaları için dönüşüm yöntemini kullanarak rezidans tipi konut ve ticaret fonksiyonlu inşaatlar için yatırım yapmayı planladıkları gözlemlenmiştir. İstanbul genelinde büyük inşaat firmalarının özellikle m 2 ve üzeri alana sahip arsalar üzerinde çok bloklu konutlar inşa ederek, güvenlik ve sosyal imkanları ile birlikte geliştirilmiş olan projelerin daha kolay ve hızlı satılması gibi nedenlerle bu tipteki büyüklük, konum ve inşaat yapılaşma koşuluna sahip arsa arayışında olduğu bilinmektedir. Bölgedeki emlak rayiçleri bu hareketliliğin bir sonucu olarak son bir yılda yaklaşık %15-20 artış göstermiştir. Ancak bölge henüz gelişim sürecini sürdürmekte, değişim süreci geçirmektedir. Yapılan araştırmalarda elde edilen bilgiler doğrultusunda, bölgede yer alan konut+ticaret imarlı arsalar için arsa sahiplerinin yatırımcıya ve geliştirilecek projeye göre, talep ettikleri kat karşılığına ve/veya hasılat paylaşımına yönelik oranın genelde %45-50 seviyelerinde olduğu bilgisi edinilmiştir. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

26 Taşınmaza yakın konumda yer alan satışa konu arsaların net büyüklüğü m² ile m² aralığında değişmektedir. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölgede yapılan incelemelerde Ticaret+Konut imarlı arsalar için talep edilen m² fiyatlarının TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir. Değerleme konusu taşınmaza, 1 ve 3 no lu arsanın büyüklük olarak emsal teşkil edebileceği düşünülmüş olup yapılaşma koşullarının benzer nitelikte olduğu fakat konum itibariyle değerleme konusu taşınmazın daha avantjlı olduğu görülmektedir. Satışa konu arsalar ağırlıklı olarak konut yapılaşmalarının yoğun olduğu bölgede bulunmakta olup, değerleme konusu taşınmaz ise cadde üzerinde yer almaktadır ve yeni yapılacak şehir hastanesi ve belediye binasına yakın konumdadır. Bu sebeple değerleme konusu taşınmazın, satışa konu arsalara göre avantajlı konumda olduğu düşünülmektedir. Sonuç olarak söz konusu parselin, imar durumu açısından Ticaret+Konut alanında kalması, m² üzerinde olması nedeniyle 1,65 emsal ve 45 metre hmaks yapılaşma koşuluna sahip olması, TEM Otoyolu na metre mesafede yer alması, 3 yola cepheli olması, etrafının tel çit ile çevrili olması, kısmen saha betonun olması bölgedeki benzer projelerde konut satış hızlarının yüksek olması gibi özellikleri olumlu yönleri olarak gözlemlenmiştir. Değerleme konusu gayrimenkulün henüz gelişimini sürüdüren bölgede olması, bölgenin trafik yoğunluğunun yüksek olması ise olumsuz yönleridir. Neticede değerleme konusu taşınmazın sahip olduğu ulaşım ve reklam kabiliyeti değer takdiri yapılırken göz önünde tutulmuştur... ada.. parsel tamamı Ticaret+Konut imarında kalmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın yapılaşma koşulları ve konum açısından avantajlı olduğu düşünülmüş olup, değer takdiri emsaller göz önünde bulundurularak USD/m 2 ( TL/m 2 ) olarak yapılmıştır. Konu Gayrimenkul Arsa 1 Arsa 2 Arsa 3 Arsa 4 Arsa 5 Arsa 6 Arsa 7 Arsa 8 Konum İmar Durumu Konut+Ticaret Konut+Ticaret Konut+Ticaret Konut+Ticaret Konut+Ticaret Konut+Ticaret Ticaret Konut+Ticaret Konut+Ticaret Yapılaşma İzni 1,65 1,65 1,50 1,65 1,25 1,25 1,25 1,25 1,50 Net Arsa Alanı (m²) , Talep Edilen Satış Fiyatı (USD) Talep Edilen Net Birim Satış Fiyatı (USD/m²) Satış İskontosu (%) 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Satılabilir Birim Satış Fiyatı (USD/m²) Kıyaslama Oranı 94% Ayarlama Oranı* 88% 93% 92% 80% 84% 88% 88% 93% Net Parsel İçin Ortalama Birim Değer (USD/m²) Net Parsel İçin Ortalama Birim Değer (TL/m²) Net Parsel için ~ Birim Değer (TL/m²) ARSA DEĞERİ Arsa Alanı (m²) ,17 Arsa Birim Değeri (TL/m²) Arsa Değeri (TL) Yaklaşık Arsa Değeri (TL) Yaklaşık Arsa Değeri (USD) EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

27 Satılık Ofisler SATILIK OFİS BİLGİLERİ ÖZELLİKLER TALEP EDİLEN SATIŞ DEĞERİ AÇIKLAMA Alan (m²) Kat Sayısı USD Birim Değer (USD/m²) TL Birim Değer (TL/m²) İşyeri #1 İşyeri #2 İşyeri #3 İşyeri #4 Sancaktepe ilçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi içerisinde, yeni yapılacak belediye binasının karşısında konumlu, 145 m² kullanım alanlı, içerisinde mutfak ve wc bulunan satılık işyeri. Sancaktepe ilçesi, Veysel Karani Mahallesi'nde, Rings projesi içerisinde konumlu, 57 m² kullanım alanlı, içerisinde mutfak ve wc bulunan satılık işyeri. Sancaktepe ilçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi içerisinde, yeni yapılacak belediye binasının karşısında konumlu, 75 m² kullanım alanlı, içerisinde mutfak ve wc bulunan satılık işyeri. Sancaktepe ilçesi, Eyüp Sultan Mahallesi içerisinde, 240 m² kullanım alanlı, içerisinde mutfak ve wc bulunan satılık işyeri Kat Kat Kat Satılık Ofislere İlişkin Harita Değerleme Konusu Taşınmaz *Belirtilen ofislerin lokasyonları, emlak komisyoncularından alınan bilgiler doğrultusunda yaklaşık olarak işaretlenmiştir. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

28 Kiralık Ofisler KİRALIK OFİS BİLGİLERİ ÖZELLİKLER TALEP EDİLEN KİRA DEĞERİ AÇIKLAMA Alan (m²) Kat Sayısı USD/ay Birim Değer (USD/m²/ay) TL/ay Birim Değer (TL/m²/ay) İşyeri #1 İşyeri #2 İşyeri #3 Sancaktepe ilçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi içerisinde, Egeboyu projesinde konumlu, 53 m² kullanım alanlı işyeri. Sancaktepe ilçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi içerisinde, yeni yapılacak belediye binasının karşısında konumlu, 75 m² kullanım alanlı kiralık işyeri. Sancaktepe ilçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi içerisinde, yeni yapılacak belediye binasının karşısında konumlu, 75 m² kullanım alanlı kiralık işyeri Kat 334 6, , Kat 527 7, , Kat 597 8, ,7 Kiralık Ofislere İlişkin Harita *Belirtilen ofislerin lokasyonları, emlak komisyoncularından alınan bilgiler doğrultusunda yaklaşık olarak işaretlenmiştir. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

29 Satılık Dükkanlar SATILIK DÜKKAN BİLGİLERİ ÖZELLİKLER TALEP EDİLEN SATIŞ DEĞERİ İşyeri #1 İşyeri #2 AÇIKLAMA Sancaktepe ilçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi içerisinde, yeni yapılacak belediye binasına yakın konumda, giriş kat: 80 m² bodrum kat: 80 m² olmak üzere toplam 160 m² kullanım alanlı satılık işyeri. (Zemine indirgenmiş kapalı alan 107 m² olarak hesaplanmıştır.) Sancaktepe ilçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi içerisinde, Sevenler Caddesi üzerinde konumlu, giriş kat: 30 m² bodrum kat: 40 m² olmak üzere toplam 70 m² kullanım alanlı satılık işyeri. (Zemine indirgenmiş kapalı alan 43 m² olarak hesaplanmıştır.) Alan (m²) Kat Sayısı Cephe Uzunluğu (m) USD Birim Değer (USD/m²) TL Birim Değer (TL/m²) 107 Bodrum+ Zemin Bodrum+ Zemin Satılık Dükkanlara İlişkin Harita Değerleme Konusu Taşınmaz *Belirtilen dükkanların lokasyonları, emlak komisyoncularından alınan bilgiler doğrultusunda yaklaşık olarak işaretlenmiştir. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

30 Kiralık Dükkanlar KİRALIK DÜKKAN BİLGİLERİ ÖZELLİKLER TALEP EDİLEN KİRA DEĞERİ İşyeri #1 İşyeri #2 İşyeri #3 İşyeri #4 AÇIKLAMA Sancaktepe ilçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi içerisinde, yeni yapılacak belediye binasına yakın konumda, giriş kat: 90 m² bodrum kat: 70 m² olmak üzere toplam 160 m² kullanım alanlı kiralık işyeri. (Zemine indirgenmiş kapalı alan 113 m² olarak hesaplanmıştır.) Sancaktepe ilçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi içerisinde, giriş kat: 80 m² bodrum kat: 80 m² olmak üzere toplam 160 m² kullanım alanlı kiralık işyeri. (Zemine indirgenmiş kapalı alan 107 m² olarak hesaplanmıştır.) Sancaktepe ilçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi içerisinde, Sevenler Caddesi üzerinde, giriş kat: 85 m² bodrum kat: 85 m² olmak üzere toplam 170 m² kullanım alanlı kiralık işyeri. (Zemine indirgenmiş kapalı alan 113 m² olarak hesaplanmıştır.) Sancaktepe ilçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi içerisinde, Ağaoğlu My Village sitesi içerisinde, 20 m² kullanım alanlı kiralık işyeri. Alan (m²) Kat Sayısı Cephe Uzunluğu (m) USD/ay Birim Değer (USD/m²/ay) TL/ay Birim Değer (TL/m²/ay) 113 Zemin + Bodrum Zemin + Bodrum Zemin + Bodrum Zemin Kiralık Dükkanlara İlişkin Harita *Belirtilen dükkanların lokasyonları, emlak komisyoncularından alınan bilgiler doğrultusunda yaklaşık olarak işaretlenmiştir. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

31 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı na Göre Dükkan, Ofis Nitelikli Gayrimenkullerin Değeri İçin Değerleme Uzmanının Profesyonel Görüşü: Yapılan detaylı piyasa araştırmasında, yakın bölgedeki işyerlerine ait satış ve kiralık değerleriyle ilgili bilgilere ulaşılmıştır. Ofis kullanımına uygun işyerleri için talep edilen satış fiyatları üzerinden elde edilen m² birim değerlerinin, konumlarına, büyüklüklerine ve katlarına bağlı olarak TL/m² gibi geniş bir aralıkta değiştiği tespit edilmiştir. Ofis kullanımına uygun işyerleri için talep edilen kiralık fiyatları üzerinden elde edilen m² birim değerlerinin, konumlarına, büyüklüklerine ve katlarına bağlı olarak 17,9 22,7 TL/m²/ay gibi büyük bir aralıkta değiştiği tespit edilmiştir. Dükkan kullanımına uygun işyerleri için talep edilen zemine indirgenmiş birim satış aralığının TL/m² olduğu belirlenmiştir. Dükkanların üst gelir düzeyine sahip nüfusa hizmet vereceği düşüncesi değer aşamasında göz önünde bulundurulmuştur. Dükkan kullanımına uygun işyerleri için talep edilen zemine indirgenmiş kiralık birim m² aralığının TL/m² olduğu belirlenmiştir. Dükkanların üst gelir düzeyine sahip nüfusa hizmet vereceği düşüncesi değer aşamasında göz önünde bulundurulmuştur Sektör Analizi Konut Sektörü Sancaktepe ilçesinde değerleme konusu gayrimenkulün yakın çevresinde yer alan nitelikli konut projeleri incelenmiştir. Yapılan tespitler sonucu konut projelerinin son yıllarda hız kazandığı tespit edilmiştir. Konut özet tabloları analizine bakıldığında mevcut markalı konut projelerinin az olduğu ve proje halinde konutlarında son yıllarda geliştirildiği tespiti yapılmıştır. Sancaktepe ilçesinde daha çok tercih edilen konut tipi 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 konut tipleri olup, 1+1 tipte dairelerin yeni inşa edilen projelerde yer almaya başladığı görülmektedir. Sancaktepe ilçesinde yer alan projelerin birden fazla bloklu yüksek ve alçak katlı karma konut+ticaret projeleri olduğu göze çarpmaktadır. 1+1 daireler genellikle bekar, çalışan kesim ya da çocuksuz çekirdek alt-orta gelir grubundaki kişiler tarafından tercih edilirken, 2+1, 3+1 ve 4+1 tipdeki dairelerin çocuklu geniş aileler ve orta-üst gelir gurubuna sahip aileler tarafından tercih edildiği görülmektedir. Proje alanı çevresine yakın konumda yer alan mevcut inşaat projelerinde fiyatlar değişkenlik göstermekte olup, birim metrekare satış fiyatları ortalama TL/m² aralığında değişmektedir. İnşaatı devam eden konut projelerinde konut fiyatları değişkenlik göstermekte olup, birim metrekare satış fiyatları ortalama TL/m² aralığında değişmektedir. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

32 Mevcut Projelere İlişkin Özet Tablo: Proje Adı Firma İlçe Toplam Konut/Rezidans Sayısı 2. El Birim Satış Fiyatı Satışa Konu Brüt 2. El Konut Satış Fiyatı Aralığı Konut Tipleri Oda Sayısı Aralığı/Satış Ofisi Birim Satış İlk Teslim Şekli Alan Aralığı (m 2 ) (TL) Fiyatı Aralığı (TL/m 2 ) No Mevcut Projeler Min. m 2 Maks. m 2 Min. Maks. Min. Maks. 1 Ege Boyu Sinpaş GYO Sancaktepe 644 Daire,Studio 1 + 0, 1 + 1, 2 + 1, 3 + 1, Anahtar Teslim Kelebekia Sinpaş Sancaktepe 448 Daire,Dubleks Daire 1 + 1, 2 + 1, 3 + 1, Anahtar Teslim Elysium Life Ofton İnşaat Sancaktepe 170 Villa 3 + 1, Anahtar Teslim N/A My Village Samandıra Ağaoğlu İnşaat Sancaktepe 292 Daire,Villa 1 + 1, 2 + 1, 3 + 1, 4 + 1, Anahtar Teslim N/A Sinpaş Lagün Sinpaş Sancaktepe 515 Daire,Villa,Bahçe Katı,Çatı Katı Daire 3 + 1, 4 + 1, 5 + 1, Anahtar Teslim TOPLAM İnşaat Baslangıç Tarihi İnşaat Tamamlanma Tarihi İnşaatı veya Satışı Devam Eden Projelere İlişkin Özet Tablo: Toplam Satışa Konu Brüt Satış Ofisi Konut Fiyatı Aralığı Satış Ofisi Birim Satış Fiyatı Proje Adı Firma İlçe Konut/Rezidans Konut Tipleri Oda Sayısı İlk Teslim Şekli Alan Aralığı (m 2 ) (TL) (KDV Hariç) Aralığı (TL/m 2 ) (KDV Hariç) Sayısı No İnşaatı veya Satışı Devam Eden Projeler - Satış Ofisi Fiyatları Min. m 2 Maks. m 2 Min. Maks. Min. Maks. 1 Lidya Flats Linda Flats Sancaktepe 136 Daire,Çatı Katı Dubleks,Bahçe Dubleksi 1 + 1, 2 + 1, Anahtar Teslim N/A , 1 + 1, 2 + 1, 2 + 2, 3 + 1, 3 + 2, 4 + 1, Rings İstanbul Selin İnşaat Sancaktepe 499 Daire,Dubleks Daire,Studio,Teraslı Daire,Bahçeli Daire , 4,5 + 1, Anahtar Teslim + Ankastreli + Beyaz Eşyalı Sinpaş Köyceğiz Sinpaş Yapı Sancaktepe 291 Daire,Bahçe Katı,Teraslı Daire 1 + 1, 2 + 1, 2,5 + 1, 3 + 1, 3,5 + 1, , Anahtar Teslim + Ankastreli + Beyaz Eşyalı Dumankaya Mozaik Dumankaya İnşaat Sancaktepe 502 Daire,Dubleks Daire 1 + 0, 1 + 1, 2 + 1, 3 + 1, Anahtar Teslim N/A Mahal Sancaktepe Denge Yapı Sancaktepe 306 Daire 1 + 1, 2 + 1, ,35 126, Anahtar Teslim Sinpaş Liva Sinpaş Sancaktepe 875 Daire,Bahçe Katı,Teraslı Daire 1 + 1, 2 + 1, 3 + 1, 3,5 + 1, Anahtar Teslim + Ankastreli Mahal Sancaktepe Ada Denge Yapı Sancaktepe 144 Daire 2 + 1, ,05 123, Anahtar Teslim Ev're Gedizler Gedizler Yapı Sancaktepe 408 Daire,Dubleks Daire,Studio 1 + 0, 1 + 1, 2 + 1, 3 + 1, Anahtar Teslim + Ankastreli N/A Resim İstanbul Orman Ortadoğu Grup Sancaktepe 1394 Daire 1 + 1, 2 + 1, 3 + 1, ,53 230, Anahtar Teslim + Ankastreli TOPLAM 9857 İnşaat Baslangıç Tarihi İnşaat Tamamlanma Tarihi EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

33 Mevcut Projelere ve İnşaatı veya Satışı Devam Eden Projelere İlişkin Harita DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ Mevcut Projeler İnşaatı veya Satışı Devam Eden Projeler EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi:

34 5.4.3 Geliştirme Yaklaşımı Çalışma kapsamında değerleme konusu parsel üzerinde imar durumu ve pazar araştırması sonuçları doğrultusunda ticari alan, ofis ve konut projenin geliştirilmesi uygun bulunmuştur. Geliştirilen projenin yıllar itibari ile elde edilen gelirlerinin belli bir kısmının arsa değerine denk geleceği öngörülmüş olup, söz konusu değer bu yaklaşıma göre hesaplanmıştır. Değerleme konusu parselin imarının bulunması ve mevcut arsa büyüklüğünün proje geliştirmeye uygun olması sebebi ile raporda geliştirme yaklaşımı kullanılmıştır Genel Varsayımlar Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında USD kullanılmıştır. Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir. Gayrimenkulün bütün hukuki ve yasal prosedürlerinin tamamlandığı, gerekli tüm izinlerin alındığı/alınacağı varsayılmıştır. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. İndirgeme Oranı Hesaplaması Varsayımları: Dünyanın içinde bulunduğu ekonomik durum ve ekonomik dengelerdeki problemler değerlemede indirgeme oranı belirlenmesi konusunda belirsizliklere neden olmuştur. Değerleme tekniklerinde gayrimenkulün gelirlerinin indirgenmesinde kullanılan; risksiz getiri (Risk Free Rate of Return) ve risk primi oranının (Risk Premium) toplanmasından oluşan indirgeme oranlarının (Discount Rate) belirlenmesinde dünyada olduğu gibi ülkemizde de sıkıntılar mevcuttur. Özellikle Türkiyede uzun vadeli mevduatların olmaması, finans çevrelerince piyasadaki en uzun vadeli enstruman olan Eurobond ların faiz oranlarının Risksiz Getiri Oranı (Risk Free Rate) olarak kullanılması sonucunu getirmiştir. Bugün finans çevreleri, ekonomideki belirsizlik ve rakamların keskin değişkenliği nedeni ile bahsi geçen Eurobondların belli bir gün için değerinin değerlemede kullanılmasının doğru bir yaklaşım olmadığını düşünmektedir. Ekonomik çevrelerde değerlemede özellikle bu dönemde kullanılması gereken kriterlerin aşağıdaki gibi olduğu kanısı yaygındır: Günlük ve/veya anlık Eurobond verilerinin kullanılmasının yerine özellikle uzun dönem aralıklı değerlerin ortalamalarının kullanılmasının tercih edilmesi, Bu nedenle yapılan çalışmalarda yukarıdaki piyasa kabulleri dikkate alınmış, bu kapsamda araştırmalar yapılmış, aşağıdaki verilere ulaşılmış ve bu veriler değerleme çalışmasında kullanılmıştır. Çalışmalar sırasında, uzun dönem vadeli USD kâğıtlarının; son 1 yıl içerisindeki verilerinin tüm günlerine ilişkin zaman serisi değerleri toplanarak ortalamaları alınmış ve hesaplanan değer olan % 5,17 risksiz getiri oranı olarak elde edilmiştir. Geliştirme yaklaşımında değerleme çalışmasında, risksiz getiri oranı ve risk primi toplamı olan %10,00 İndirgeme Oranı olarak kabul edilmiştir. EVA, Rapor No: 2016R0060, Rapor Tarihi: