GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU MARİTAŞ İNŞAAT VE SANAYİ A.Ş. Tarih: R. No: 2013A219 FİKİRTEPE PROJE ALANI MEVCUT DURUM DEĞER TESPİTİ ÇALIŞMASI KADIKÖY/ İSTANBUL

2 TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından Maritaş İnşaat ve Sanayi A.Ş. için tarihinde 2013A219 rapor numarası ile hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz; Aşağıdaki raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu; Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığı; Değerleme Uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı; Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiği; Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğu; Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğu; Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediği; Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmamıştır. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş nin üretim faaliyeti ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemi BSI tarafından belgelendirilmiştir. Sertifika No : FS

3 YÖNETİCİ ÖZETİ GAYRİMENKULÜN AÇIK ADRESİ GAYRİMENKULÜN KULLANIMI TAPU KAYIT BİLGİLERİ Fikirtepe Mahallesi, 3005, 3013, 3014, 3015, 3016, 3017, 3018, 3019, 3020, 3021, 3022, 3023 no lu adalar, Kadıköy/İSTANBUL. Üzerlerinde çeşitli yapılaşmalar bulunan toplamda m 2 yüzölçümüne sahip 12 adadaki 133 adet parsel. Değerleme konusu gayrimenkullere ait tapu kayıt bilgileri, raporun 4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri bölümünde ayrıntılı olarak belirtilmiştir. İMAR DURUMU Değerleme konusu gayrimenkullere ait imar durumu bilgileri, raporun 4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri bölümünde ayrıntılı olarak belirtilmiştir TARİHİ İTİBARİYLE 133 ADET PARSELİN TOPLAM PİYASA DEĞERİ (KDV Hariç) TL (Yüzkırkbeşmilyonsekizyüzyetmişüçbin.- TürkLirası) USD (Seksenüçmilyonüçyüzaltmışbin.- Amerikan Doları) 1- Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik piyasa değeridir. 2- KDV hariçtir. 3-1 USD= 1,91-TL kabul edilmiştir. USD bilgi vermek amacıyla yazılmıştır. 4- Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmamıştır. 5- Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Ece ÇALIŞKAN Değerleme Uzmanı Simge SEVİN AKSAN Kıdemli Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU Yönetici 2

4 İÇİNDEKİLER BÖLÜM RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ Rapor Tarih ve Numarası Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmesi Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Şirket Bilgileri Müşteri Bilgileri... 6 BÖLÜM DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI Değerlemede Kullanılan Yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Gelir İndirgeme Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı Kullanılan Değer Tanımları Piyasa Değeri (Pazar Değeri) Zorunlu Satış Değeri... 9 BÖLÜM GENEL VE ÖZEL VERİLER Genel Veriler- Sosyal ve Ekonomik Veriler Demografik Veriler Ekonomik Veriler [1] Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi İstanbul İli Kadıköy İlçesi BÖLÜM DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Gayrimenkulün İmar Bilgileri Hukuki Sorumluluk Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon) BÖLÜM GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler Proje Alanı İçerisnde Yer Alan Yapıların Mevcut Durum Analizi BÖLÜM DEĞERLEME KONUSU PROJE İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER Bölgenin Mevcut Durumu ve Gelişimi Değerleme Konusu Projenin Amacı BÖLÜM EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ BÖLÜM TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER Taşınmazın Değerine Etken Faktörler Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi Geliştirme Yaklaşımı Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi BÖLÜM SONUÇ BÖLÜM EKLER

5 BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 4

6 1.1 Rapor Tarih ve Numarası Bu rapor, Maritaş İnşaat ve Sanayi A.Ş. nin tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından tarihinde, 2013A219 rapor numarası ile tanzim edilmiştir. 1.2 Rapor Türü Bu rapor, 4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri bölümünde listelenen bağımsız bölümlerin şerefiyelerine göre tarihli piyasa değerinin ve şerefiye değerlerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Bu rapor, ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmamıştır. 1.3 Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi kurum kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, yönetici Ozan KOLCUOĞLU ve kıdemli değerleme uzmanı Simge SEVİN AKSAN kontrolünde, değerleme uzmanı Ece ÇALIŞKAN tarafından hazırlanmıştır. 1.4 Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları tarihinde çalışmalara başlamış ve tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır. 1.5 Dayanak Sözleşmesi BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Maritaş İnşaat ve Sanayi A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. 1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler Değerleme işlemini genel anlamda olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktör yoktur. 1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Bu rapor, Maritaş İnşaat ve Sanayi A.Ş. nin tarihli talebine istinaden, söz konusu taşınmazlar için hazırlanan, şerefiye değer tespitini içeren gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışması sırasında, müşteri talebi doğrultusunda konu taşınmazlara ait imar arşiv dosyası incelemesi yapılmamış olup, taşınmazların tapu kayıt bilgileri, müşteriden edinilen TAKBİS çıktılarına göre rapora eklenmiştir. Çalışma kapsamında, arsa şerefiye değerlerinin takdir edilmesinin yanı sıra, proje alanındaki yapılarda konumlu dairelerin sayıları ile dükkanların alanları tespit edilmiştir. Söz konusu alandaki daire ve dükkan sayılarının tespitinde, müşterinin Kadıköy Belediyesi nden edinip, tarafımıza iletmiş olduğu Emlak Vergi Beyannameleri nde yer alan daire ve dükkanlar dikkate alınmıştır. Proje alanını da kapsayan Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı nda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın tarihli yazısına istinaden 'riskli alan' çalışmaları nedeniyle her türlü ve ölçekteki plan, plan değişikliği ve revizyonu, parselasyon planı, imar uygulaması ve ruhsatlandırma işlemleri durdurulmuştur. Rapor kapsamında imar durumuna ilişkin belirtilen bilgiler Kadıköy Belediyesi ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan tasdik ve tadilat tarihli, 1/1000 ölçekli Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı imar planı verileridir. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında değerlendirileceği belirtilen bölgede imar yapılaşma koşullarında değişiklik yapılıp yapılmayacağı konusu rapor tarihi itibari ile belirsizdir. Projenin gerçekleşme süreci içerisinde tevhid edilecek olan söz konusu parsellerin tevhid edilmeden önceki durumları itibari ile ancak, mevcutta yürütmesi durdurulan tasdik ve tadilat tarihli, 5

7 1/1000 ölçekli Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı notlarına göre KAKS: 2,07 olarak mevcut durum değer tespiti yapılmıştır. 1.8 Şirket Bilgileri Şirketimiz, tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) tarih ve KYD-66/ sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. 1.9 Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, Kozyatağı 19 Mayıs Mahallesi, Sümer Sokak, Zitaş Blokları, C4, Kat: 1, Daire: 3/A, Kadıköy-İstanbul adresinde faaliyet gösteren Maritaş İnşaat ve Sanayi A.Ş. için hazırlanmıştır. 6

8 BÖLÜM 2 DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 2.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler 7

9 2.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yöntemleridir Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir Gelir İndirgeme Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilrliği, cari vergi yasalarına bağlıdır Maliyet Yaklaşımı BÖLÜM 2 DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulun değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulun önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulun değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulun bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır. Gayrimenkulun değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. 8

10 2.2 Kullanılan Değer Tanımları Piyasa Değeri (Pazar Değeri) Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşulların sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlıyacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulun satışı için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir Zorunlu Satış Değeri Satıcının gayrimenkulünü satmak için baskı altında olduğu ve bunun sonucu olarak uygun bir pazarlama süresinin mümkün olmadığı koşullarda kullanılan değerdir. Zorunlu satışta kabul edilen fiyat, piyasa değerinin makul ve adil durumunun aksine satıcının özel koşullarını yansıtan bir değerdir. 9

11 BÖLÜM 3 GENEL VE ÖZEL VERİLER 10

12 Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir. 3.1 Genel Veriler- Sosyal ve Ekonomik Veriler Demografik Veriler BÖLÜM 3 GENEL VE ÖZEL VERİLER Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2012 tarihi itibariyle Türkiye nüfusu kişidir yılında Türkiye nin yıllık nüfus artış hızı binde 12 olarak gerçekleşmiştir yılında Türkiye de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre kişi artmıştır. Nüfusun % 50,4 ünü ( kişi) erkekler, % 49,6 sını ( kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Türkiye Geneli Nüfus Artışının Yıllara Yaygın Gösterimi Toplam Toplam Erkek Kadın Türkiye nüfusu 2009 yılı sonu itibariyle 2008 yılına oranla binde 14,5 artarak, kişiye ulaşmış olup bu rakam 2010 yılı sonu itibari ile kişilik artışla (binde 15,88) kişiye ulaşmıştır yılında binde 13,5 olan yıllık nüfus artış hızı 2012 yılında binde 12'ye gerilemiştir. Türkiye de ikamet eden nüfus 2012 yılında, bir önceki yıla göre kişi artmıştır. Aşağıdaki grafikte yılları arası Türkiye geneli nüfus artış oranlarını görmek mümkündür. 11

13 2012 yılında 81 ilden; 56 sının nüfusu bir önceki yıla göre artarken, 25 ilin nüfusu azalmıştır. Nüfus artış hızı en düşük olan ilk üç il; Bilecik (binde -100,41), Isparta (-86,27) ve Kütahya (binde -45,44) dır. Nüfus artış hızı en yüksek olan ilk üç il ise sırasıyla; Tunceli (binde 103,49), Hakkari (binde 79,75) ve Şırnak (binde 62,82) tır. Türkiye de şehirlerde bulunan nüfus, köylerde bulunan nüfusa göre çok büyük bir hızla artmaktadır. Ülkede şehirlerde bulunan nüfusun oranı son 17 yılda önemli artış göstererek 1990 yılında yüzde 59 iken 2000 yılında yüzde 64,9'a 2009 yılında ise ülke nüfusunun %75,5 ine yükselmiştir yılında bu oran %76,3 olarak ölçülmüştür. Şehir nüfusu (il ve ilçe merkezlerinde ikamet eden nüfus) , köy nüfusu (belde ve köylerde ikamet eden nüfus) ise kişidir yılı itibari ile ise toplam nüfusun % 76,8 i ) il ve ilçe merkezlerinde ikamet ederken, % 23,2 si ( ) belde ve köylerde ikamet etmektedir. İl ve ilçe merkezlerinde yaşayan nüfus oranının en yüksek olduğu il yüzde 99 ile İstanbul, en düşük olduğu il ise yüzde 35 ile Ardahan olmuştur. Ülkemizin toplam nüfusunun % 18,3 i ( kişi) İstanbul da ikamet etmektedir. Bunu sırasıyla; % 6,6 ile ( kişi) Ankara, % 5,3 ile ( kişi) İzmir, % 3,6 ile ( kişi) Bursa, % 2,8 ile ( kişi) Adana takip etmektedir. Ülkemizde en az nüfusa sahip olan Bayburt ilinde ikamet eden kişi sayısı ise tür. Ülkemizde ortalama yaş 30,1 dir. Ortanca yaş erkeklerde 29,5 iken, kadınlarda 30,6 dır. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin ortanca yaşı 29,5; belde ve köylerde ikamet edenlerin ortanca yaşı ise 30,5 tir. Nüfusun yarısı 29,7 yaşından küçüktür yaş grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus ( ), toplam nüfusun % 67,6 sını oluşturmaktadır. Ülkemiz nüfusunun % 24,9 u ( kişi) 0-14 yaş grubunda, % 7,5 ı ise ( kişi) 65 ve daha yukarı yaş grubunda bulunmaktadır. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı Türkiye genelinde 98 kişidir. Bu sayı illerde 12 ile kişi arasında değişmektedir. İstanbul ilinde bir kilometrekareye kişi düşmektedir. Bunu sırasıyla; Bunu sırasıyla; 453 kişi ile Kocaeli, 333 kişi ile İzmir, 264 kişi ile Gaziantep ve 258 kişi ile Bursa illeri izlemektedir. Nüfus yoğunluğunun en az olduğu il ise 12 kişi ile Tunceli dir. Yüzölçümü büyüklüğüne göre ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 53, yüzölçümü en küçük olan Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 250 dir. İl Nüfus (Şehir Merkezi) Nüfus İstanbul Ankara İzmir Bursa Adana

14 3.1.2 Ekonomik Veriler [1] 2008 yılının başlarında iç siyasetten çok dış ekonomik gelişmeler ağırlıkta olmuş, yaşanan gelişmeler ekonomiyi doğrudan etkileyerek 2008 yılı Nisan ayından itibaren yatırımlarda yavaşlama görülmüş ve geçmiş yıllardaki yabancı yatırım oranı düşmeye başlamıştır yılı içerisindeki yatırımlara bakıldığında, konut ve AVM sektöründeki bazı bölgelerde doyma noktasına ulaşmakla birlikte ofis ve lojistik sektöründe yatırımların devam ettiği gözlenmiştir. Dünya da ilk başta ABD'de subprime mortgage krizi olarak başlayan, sonrasında likidite sıkıntısından kaynaklandığı sanılan ancak zamanla asıl sorunun güven eksikliği olduğu anlaşılan 2008 yılının en önemli olayı ekonomik kriz, Mart ayında ABD'nin önemli yatırım bankalarının ve sigorta firmalarının iflas etmesi ile kendini göstermiş ve kısa zamanda Avrupa'ya sıçramıştır. Ülkelerin birbiri ardına kriz önleyici paketler açıklamalarına rağmen olanlara engel olamayıp dünya büyüme tahminleri eksi değerleri göstermiştir yılı sonu ve 2009 yılı başında Türkiye de ekonomik kriz reel sektörde de hissedilmeye başlamıştır yılı içerisinde ekonomik daralma ile birlikte sanayi üretimi ve istihdamda düşüşler yaşanmıştır. Gayrimenkul sektörünün de 2009 yılını küçülerek geçirdiği, fiyatların düşüş hareketini sürdürdüğü ve talebin az olduğu bilinmektedir. Ancak 2010 yılı başlarında ülke ekonomisinde ve dış piyasalarda yaşanan pozitif görünüm ile birlikte sürdürülebilir bir kalkınmanın tekrar başladığı ve krizin etkilerinin pozitif hava ile beraber bir nebze de azaldığı gözlemlenmektedir yılı genelinde döviz fiyatlarının belirli bir bant seviyesinde kalması, İstanbul Borsasının 2010 yılı başı itibariyle artış eğilimini devam ettirmesi, 2010 Eylül ayında yapılan referandumun siyasi istikrar olarak algılanmasıyla birlikte piyasalarda esen pozitif hava devam etmiştir. Ekonomik verilerin pozitif olmaya başladığı 2011 yılı içerisinde yabancı yatırımların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. Ancak büyük yatırım kararlarının önceki yıllarda olduğu gibi rahat ve kolay verilememesi yatırım süreçlerini uzatmıştır. Fiyat istikrarı ve ekonomik büyümenin artması ile 2011 yılı Türkiye nin ilerlemesine ve dış politikada gücünün artmasına sahne olmuştur yılı içerisinde de ekonomik istikrarın devam ettiği görülse de, bazı gayrimenkul tipleri ve projeleri için satış sıkıntısı yaşandığı gözlemlenmiştir. Bunun yanında 2012 yılı sektöre 3 önemli yasanın getirildiği bir yıl olmuştur. Mütekabiliyet yasası ile birlikte Türkiye de yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcıların önü açılmış olup, bu yasanın önümüzdeki süreçte gayrimenkul piyasasına ciddi bir ivme kazandırması beklenmektedir. Mütekabiliyet yasası ile yabancı sermayeyi çekmek ve cari açığı kapatmak amaçlansa da asıl yurt içinde ve yurt dışında ilgi gören ve kaynak arttırılmasını sağlayacak hususun Kentsel Dönüşüm ve 2B arazilerinin satışı olduğu düşünülmektedir. Bu yasalar ile yeni gayrimenkul geliştirme alanları yaratılmış olup, bunun etkisinin 2013 yılında daha net hissedileceği düşünülmektedir yılı son çeyreğinde Fitch Derecelendirme Kuruluşu Türkiye nin döviz cinsi kredi notunu BB+'dan BBB-'ye yükseltmiştir. Bu olumlu gelişme ile yabancı yatırımcıların gözlerini Türkiye ye çevirmesi beklenmektedir. Ekonomik açıdan yaşanan bu olumlu gelişme ve 2012 yılı içinde kabul edilen 3 önemli yasanın etkisinin görülmeye başlanması ile birlikte 2013 yılının 2012 yılına kıyasla gayrimenkul sektörü açısından daha iyi bir yıl olacağı öngörülmektedir. [1] TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 13

15 3.2 Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi İstanbul İli İstanbul, ve doğu boylamlarıyla ve kuzey enlemleri arasında bulunur. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İstanbul, Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi gören, bunların birbirine en çok yaklaştığı iki uç üzerinde kurulmuş, km 2 lik alana sahip bir şehirdir. Bu uçlar Avrupa kıtasında Çatalca, Asya kıtasında ise Kocaeli; güneyden Marmara ve Bursa, güneybatıdan Tekirdağ ve kuzeybatıdan Kırklareli ile çevrilidir. Marmara denizindeki Adalar da İstanbul iline dahildir. İstanbul ilinin ilçeleri; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eminönü, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Kocasinan, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultangazi, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar, Zeytinburnu dur. İstanbul Uluslararası Atatürk Havalimanı, şehir merkezine 20 km mesafededir. Ayrıca İstanbulda uçak ve helikopter kiralama olanağı vardır. Türkiye topraklarının %9,7 sini kaplayan İstanbul, nüfus varlığı açısından ülkenin en önemli ili durumundadır yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemi nüfus sayımı sonuçlarına göre, İstanbul un toplam nüfusu olarak belirlenmiştir. Ekonomik yönden İstanbul, Türkiye nin en gelişmiş kentlerinden biridir. Turizm, sanayi ve ticaret ekonomisinin en önemli kaynaklarıdır. Sanayi kuruluşlarının büyük çoğunluğu il dışına taşınmasına karşın, kent imalat sanayi yönünden önemini korumaktadır. İstanbul sanayiinde asıl gelişme Cumhuriyetten sonra başlamıştır lerden sonra hızlanan sermaye birikimleri, özel sektöre sağlanan destek, sanayi ve ticaret yönünden İstanbul un önde gelen bir kent olmasına olanak sağlamıştır. İstanbul doğal güzelliği, zengin kültür varlıkları, ulaşım ve konaklama konusundaki gelişimi ile Türkiye nin en gözde turizm merkezlerinden biri olmuştur. Türkiye ye gelen yabancı turistlerin büyük bir bölümü İstanbul dan giriş yapmaktadır. 14

16 3.2.2 Kadıköy İlçesi Marmara Bölgesi nde, İstanbul iline bağlı bir ilçe olan Kadıköy, kuzeyinde Ümraniye ile Üsküdar, doğu ve güneydoğusunda Maltepe, güneyinde Marmara Denizi ve Maltepe, güneybatısında ve batısında da yine Marmara Denizi ile çevrilidir. İlçe toprakları engebeli bir arazi yapısına sahip olup yedi tepe üzerinde kurulmuştur. Bu tepeler; Kayışdağı, Göztepe, Fikirtepe, Acıbadem, Altıyol, Cevizlik (Küçük Moda) ve Koşuyolu dur. Kayışdağı'ndan doğup Marmara'ya dökülen tek akarsu Kurbağalı Dere'dir. İlçenin yüzölçümü 25,2 km² olup, 2012 yılı genel nüfus sayım sonuçlarına göre; ilçenin toplam nüfusu tir. Kadıköy günümüzde, nüfus büyüklüğü, ekonomik faaliyet ve imar açısından İstanbul un en önemli ilçelerinden birisidir. İlçe merkezi ve aynı adla anılan semt, Haydarpaşa ile Kalamış Koyu arasında yer alır. Canlı bir ticaret merkezi olmasının yanında, Kadıköy ve Haydarpaşa vapur iskeleleri ile Haydarpaşa Garı da bu semtte bulunur. Geçmişte İstanbul'un sayfiye yerlerinden biri olan Kadıköy, Bağdat Caddesi'nin ve çevresinin gelişmesi, Boğaziçi Köprüsü'nün açılmasıyla hızlı bir nüfus artışına sahne olmuştur. Bostancı'ya kadar uzanan bahçeler içindeki köşklerin ve yalıların yerini çok katlı apartmanlar almıştır. Yapılaşma Ankara Asfaltıyla Ziverbey yolu arasında yoğunlaşmış, hatta Ankara Asfaltı nın yukarı kesimine kadar taşmıştır. İlçenin ekonomisi ticaret ve alışveriş merkezlerine dayalıdır. Bunlar Kadıköy İskelesi, Altıyol ve Moda da yoğunlaşmıştır. İstanbul un işalanı merkezi Kadıköy ün bir bölümünü de içerisine almaktadır. İl merkezindeki ticari kuruluşlarının bir çoğunun burada şubeleri vardır. Haydarpaşa Garı Kadıköy ün banliyöleri ile bağlantı sağladığı gibi Anadolu ile de yolcu ve yük taşımacılığını yapmaktadır. Aynı zamanda Haydarpaşa denizden gelen malların indirildiği ve yüklendiği önemli bir limandır. İlçe son yıllarda turizm yönünden de gelişme göstermiştir. Kozyatağı-Küçükbakkalköy-Ataşehir bölgesi, özellikle 2. köprünün yapımı sonrası bağlantı yollarının tamamlanmasıyla İstanbul un yeni iş merkezi bölgesi olmuştur. E 5 ve çevre yollarına yakın bölgelerde yapılan A sınıf plazalar, Carrefour, Metro gibi alışveriş merkezleri bölgenin değerini arttırmış, bunun sonucunda gelişen Soyak Yenişehir, Ataşehir gibi konut projeleri bölgeyi hem ticari hem konut tercihleri açısından vazgeçilmez kılmıştır. 15

17 BÖLÜM 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 16

18 4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri BÖLÜM 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ İli : İstanbul İlçesi : Kadıköy Bucağı : - Mahallesi : Merdivenköy Köyü : - Sokağı : - Mevkii : - Pafta No. : - Ada No. Parsel No. Niteliği Yüzölçümü Maliki Hissesi Arsa 206,00 Ali Ordu Tam Arsa 153,00 Hale Fazilet Karali 1/2 Şerife Şule Er 1/ Arsa 171,00 Mehmet Baba 1/2 Ramazan Baba 1/ Arsa 180,00 Ali Canlı Tam Arsa 90,00 Ali Canlı Tam Necati Yılmaz 104/189 Döndü Yılmaz 85/756 Nazik Tekin 85/1512 Mehmet Yılmaz 85/ Arsa 189,00 Zübeyde Yılmaz 85/1512 Fatma Çelik 85/1512 Selahattin Yılmaz 85/1512 Mesude Şahin 85/6048 Şeyma Yılmaz 85/ Arsa 168,00 Mete Sağır 1/2 Ergül Zini 1/ Arsa 93,00 Şükrü Ayaz Tam Naci Taş 91/546 Kamil Taş 121/ Arsa 91,00 İsmail Taş 31/546 Ali Akbaba 91/546 Şaban Taş 121/546 Melek Taş 91/ Arsa 113,00 Mehmet Ekiztepe Tam Arsa 83,00 Ali Osman Yağlıoğlu Tam Şerife Çelik 1/4 Şinasi Çelik 3/ Arsa 124,00 Fatma Alpay 3/16 Ayşe Karasu 3/16 Binnur Çelik 3/ Arsa 109,00 Hikmet Oruç Tam Arsa 228,00 Hasan Işık Tam Ali Düzgün Parlak 28/ Arsa 250,00 Ali Parlak 69/250 Zülfü Parlak 56/250 Ali Haydar Parlak 28/250 17

19 Ada No. Parsel No. Niteliği Yüzölçümü Maliki Hissesi Ahmet Parlak 28/250 Ali Ekber Parlak 41/ Arsa 116,00 Süleyman Sarıoğlu Tam Arsa 101,00 Esat Zaim Tam Arsa 155,00 Nuri Kara Tam Arsa 103,00 Zafer Kuzu 1/2 Cevdet Kuzu 1/ Arsa 164,00 Ahmet Çetinsoy Tam Arsa 58,00 Yusuf Yücel Tam Arsa 42,00 Emin Yücel Tam Arsa 71,00 Zafer Kuzu 1/2 Cevdet Kuzu 1/ Arsa 100,00 Ahmet Ulaç Tam Arsa 71,00 Hüsamettin Aslan Tam Arsa 93,00 Ali Doğan Tam Ayşe Dere 1/8 Huriye Süt 1/8 Hamide Boz 1/ Arsa 153,00 Gülcan Palamutlu 20/153 Necmettin Akkoç 113/612 Ekrem Akkoç 113/612 Mete Sağır 1/24 Mete Sağır 1/ Arsa 130,00 Hüseyin Tezcan Tam Arsa 132,00 Hüseyin Kurban Tam Arsa 156,00 Zeliha Kara Tam Satılmış Erdoğan 1/5 Süleyman Erdoğan 1/ Arsa 234,00 Ramazan Erdoğan 1/5 Muharrem Erdoğan 1/5 Ali Gül 1/ Arsa 266,00 Muzaffer Yılmaz 133/266 Mustafa Yılmaz 133/266 Ayşe Direk 17/ Arsa 219,00 Emine Dilbaz 17/219 Döndü Tekkeşin 17/219 Osman Dinçer 56/73 Aysel Kaya 25/168 Metin Dağıstan 25/168 İrfan Dağıstan 25/ Arsa 284,00 Burhan Dağıstan 25/168 Nizamettin Dağıstan 3/28 Ayhan Dağıstan 25/168 Murat Karaca 25/336 Dilek Karaca 25/ Arsa 48,00 Esra Barış Tam Arsa 100,00 Salih Sevindik 46/100 Durmuş Sevindik 27/ Arsa 206,00 Satılmış Murat Tam Arsa 197,00 Arslan Kahraman Tam 18

20 Ada No. Parsel No. Niteliği Yüzölçümü Maliki Hissesi Eyüp Öztürk 1/ Arsa 194,00 Hasan Öztürk 1/3 Salih Öztürk 1/3 Şahnur Sevindik 73/588 Şadiye Düzen 73/588 Fatma Sevindik 73/588 Hasan Sevindik 73/588 Suna Sevindik 37/ Arsa 147,00 Fidan Arslan 74/735 Lütfiye Arslan 74/735 Cengiz Sevindik 74/735 Şahhaydar Sevindik 74/735 Filiz Toptancı 481/17640 Figen Sevindik 481/17640 Koray Sevindik 481/ Arsa 149,00 Ferat Olçay 74/149 Hasan Sevindik 75/149 Adile Özçelik 1/4 Sariye Özçelikoğlu 3/28 Hüsna Bilgin 3/ Arsa 143,00 Serfinaz Arslan 3/28 Elif Sevindik 3/28 Suna Gök 3/28 Emine Erdemir 3/ Arsa 140,00 Musa Aygün Tam Eyüp Öztürk 1/ Arsa 138,00 Hasan Öztürk 1/3 Salih Öztürk 1/ Arsa 143,00 Osman Şahinolanlar Tam Şaban Çakar 1/ Arsa 138,00 Ali Çakar 1/3 Engin Çakar 1/ Arsa 136,00 Yaşar Yılmaz Tam Arsa 101,00 Osman Budak Tam Arsa 162,00 Hasan Ulu Tam Arsa 61,00 Yakup Ezgi Tam Arsa 188,00 Mustafa Karcı Tam Arsa 163,00 Meryem Şenyuva Tam Refika Dulha 64/516 Asım Çeri 64/516 Fevzi Çeri 64/ Arsa 129,00 İshak Çeri 64/516 Enver Altınsoy 65/516 Fadime Varol 65/516 Ender Altınsoy 65/516 Hatice Ataseven 65/ Arsa 103,00 Enver Altınsoy Tam Ganime Kılıç 188/ Arsa 375,00 Ganime Kersikoğlu 187/1500 Ali Tatoğlu 187/

21 Ada No. Parsel No. Niteliği Yüzölçümü Maliki Hissesi Necmi Tatoğlu 187/3000 İhsan Kersikoğlu 187/3000 Gökçen Kersikoğlu 187/3000 Recep Tatoğlu 187/3000 Leyla Topgül 187/ Arsa 172,00 Meryem Kılıç Tam Arsa 133,00 Ahmet Öksüz Tam Arsa 130,00 Ali Delen 1/2 Mustafa Delen 1/2 Müşerref Özkal 1/ Arsa 141,00 Mahbube Şahin 1/8 Naim Özkal 1/ Arsa 162,00 Selim Yurtsever 1/2 Ertan Yurtsever 1/2 İsmail Aydın 9/255 İsa Doğan 10/255 Vehbi Çiçek 11/225 Celil Alkan 11/225 Hatice Uygur 11/225 Ali İhsan Ertaş 11/225 İlhami Özcan 8/225 Osman Caner 10/225 Vehbi Çiçek 11/255 Yavuz Meral 19/ Arsa 255,00 Ramazan Ulusoy 8/255 Şaziye Gül Nak 16/255 Hasan Tahsin Avcı 8/255 Ömer Topel 4/45 Kahraman Duman 11/255 Yakup Meral 73/1530 Yusuf Meral 73/1530 Sıdkı Meral 73/1530 Hilal Doydum 73/1530 Türkan Meral 73/1530 Fadime Çağlar 73/1530 Ümit Aydın 2/51 Engin Bulut 5/191 Maşallah Tanrıveren 16/191 Muhlis Duman 16/191 Talip Bulut 5/191 Tuncay Bulut 5/ Arsa 191,00 Yıldıray Timur 18/191 Elvan Karagöz 16/191 İsmail Erdem 31/191 Nimet Çelik 79/191 Hidayet Bulut 79/191 Erol Bulut 79/191 Selçuk Bulut 79/ Arsa 46,00 Ayten Çiçek Tam Arsa 162,00 Nüzhet Sovuk 10/162 20

22 Ada No. Parsel No. Niteliği Yüzölçümü Maliki Hissesi Veli Demirhan 46/162 Muttalip Demirhan 64/162 Osman Demirhan 42/162 İlknur Biga 1/ Arsa 208,00 Aynur Yıldız 1/4 Cengiz Benli 1/2 Kifayet Aksakal 1/ Arsa 206,00 Erdal Aksakal 3/8 Ensar Aksakal 3/8 Mehmet Zeki Mendil 101/202 Fatma Mendil 1/ Arsa 202,00 Leman Açıkalın 1/8 Gülay Mendil 1/8 Ergüler Mendil 1/ Arsa 95,00 Osman Turaç Tam Rasim Doğan 20/ Arsa 104,00 Halil Doğan 20/60 Dursun Doğan 20/60 Hasan Takak 1/6 Cemal Takak 1/6 Yücel Takak 1/ Arsa 189,00 Hüseyin Takak 1/12 Hüsniye Gemici 1/6 Nebahat Özsoy 1/9 İsmail Öymen 1/9 Halil Öymen 1/ Arsa 192,00 Osman Yıldız Tam Ömer Yıldız 39/183 Şehri İlgün 234/2928 Ürfiye Yıldız 78/2928 Ülviye Yıldız 78/ Arsa 183,00 Necati Kaya 14/183 Hasan Hüseyin Yıldız 234/2928 Deniz Barış 14/183 Ömer Karagüney 26/183 Şükrü Karagüney 76/549 Hayri Karagüney 77/549 Hasan Çoban 60/178 İsmail Çoban 59/ Arsa 178,00 Çiğdem Özürün 15/178 Kıymet Yüksel 15/89 Deniz Barış 7/89 Seher Bölükbaşı 11/ Arsa 218,00 Cemil Suat Bölükbaşı 167/218 Murat Savaş Bölükbaşı 20/218 Serhat Bölükbaşı 20/218 Kemal Aytekin 83/ Arsa 320,00 Burhanettin Günaydın 84/320 Enver Günaydın 80/320 Celal Aytekin 25/320 21

23 Ada No. Parsel No. Niteliği Yüzölçümü Maliki Hissesi Nuri Aytekin 24/320 Selahattin Aytekin 24/ Arsa 144,00 Cemil Suat Bölükbaşı Tam Celal Aşkın 1/ Arsa 157,00 Celal Aşkın 1/3 Eyüp Öztürk 1/ Arsa 107,00 Ahmet Canlı Tam Arsa 86,00 Fatime Canlı 1/2 Bekir Canlı 1/2 Mustafa Çiftçi 96/191 Fatih Çiftçi 95/ Arsa 191,00 Pakize Çiftçi 95/764 Rümeysa Büşra Öztürk 95/764 Mesut Çiftçi 95/ Arsa 182,00 Sabri Özdemir Tam Şadiye Arslan Tam İbrahim Halil Arslan Tam Arsa 191,00 Hatun Uçan Tam Gülbahar Alkan Tam Erdal Arslan Tam Cengiz Arslan Tam Arsa 105,00 Süleyman Eroğlu Tam Arsa 61,00 Tayyip Soydaş Tam Zaide Özdoğan 57/170 Kibar Özdoğan 7/85 Arzu Bakkal 91/2720 Nuran Çakır 7/85 Selçuk Özdoğan 133/2720 Hüseyin Yücel 7/85 Zaide Özdoğan 57/170 Aydın Özdoğan 57/170 Gültekin Özdoğan 57/ Arsa 170,00 Sema Seçen 57/170 Hayriye Lamanna 57/170 Medine Erdemir 57/170 Şehriban Özdoğan 57/170 Güllü Öget 57/170 Nazik Özçelik 57/170 Fatma Işık 57/170 Aziz Özdoğan 57/170 Mehmet Ali Özdoğan 57/170 İsmail Özdoğan 57/170 Besime Ocak 1/4 Günel Ocak 1/8 Kemal Ocak 1/ Arsa 91,00 Düzgün Ocak 1/8 Zülfü Ocak 1/8 Saime Gürgen 1/8 Kibar Ocak 1/ Arsa 104,00 Hatun Bilgin 1/4 22

24 Ada No. Parsel No. Niteliği Yüzölçümü Maliki Hissesi Şehriban Erdemir 1/8 Yaşar Bilgin 1/8 Recep Bilgin 1/8 Sıdıka Deniz 1/8 Şerife Bilgin 1/8 Rabiya Bilgin 1/8 Süleyman Deniz 112/680 İpek Deniz 112/680 İmam Hüseyin Deniz 172/ Arsa 170,00 Sevim Deniz 43/680 Fatma Bilgen 112/680 Kenan Deniz 17/680 Kubilay Üstüntaş 112/ Arsa 157,00 Şaban Arslan 1/2 Kamil Arslan 1/ Arsa 151,00 İhsan Gül Tam Arsa 145,00 Mustafa Gül Tam Emine Topuz 1/ Arsa 247,00 Rüveyde Özmenli 1/4 Birsen Er 1/4 Abdullah Eren 1/4 Hasan Karayurt 1/ Arsa 255,00 Ayhan Karayurt 1/3 Yalçın Yılmaz 1/ Arsa 474,00 Tahsin Karadayı Tam Habip Karadayı 3/16 Şükriye Karadayı 1/ Arsa 69,00 Zeynep İzgü 3/16 Tenzile Tennur Onal 3/16 Habibe Şenay 3/16 Harun Karadayı 50/ Arsa 101,00 Saniye Karadayı 25/101 Hanife Erdoğan 13/101 Halime Yıldız 13/ Arsa 103,00 Havva Karadayı Tam Arsa 281,00 Satılmış Metin 1/2 Nuri Metin 1/ Arsa 218,00 Ali Dilbaz Tam Arsa 238,00 Ahmet Dinçer 119/238 Bekir Dinçer 119/238 Ünzüle Aslan 1/4 Alime Şahinoğlu 1/12 Vahide Aslan 1/12 Şehri Yılmaz 1/ Arsa 161,00 Şahide Eren 1/12 Recep Aslan 1/12 Emine Dinçel 1/12 Cemile Çolak 1/12 Keziban Özcan 1/12 Asiye Kuzu 1/12 23

25 Ada No. Parsel No. Niteliği Yüzölçümü Maliki Hissesi Hasan Aslan 1/6 Keziban Dinçer 1/6 Fadime Karakuş 1/ Arsa 198,00 Gülseren Karadayı 1/6 Satu Şimşek 1/6 Hüsamettin Aslan 23/198 Gülperi Yıldız 5/99 Hasan Aslan 1/6 Keziban Dinçer 1/ Arsa 213,00 Hüsamettin Aslan 1/6 Fadime Karakuş 1/6 Gülseren Karadayı 1/6 Satu Şimşek 1/6 Arzu Yeşim 1/7 Nazmi Özdemir 1/7 Nuri Özdemir 1/ Arsa 239,00 Sevgili İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. 1/7 Esra Barış 1/7 Satı Ali Akyüz 1/7 Şahhanım Aktaş 218/1673 Gülperi Yıldız 3/ Arsa 185,00 Hamit Yıldız Tam Arsa 216,00 Hüseyin Kocaer Tam Arsa 201,00 Hasan Dilbaz Tam Mahmut Aslan 73/217 Mercan Surur 99/3038 Dilber Sönmez 99/3038 Temel Aslan 99/3038 Kezban Sönmez 99/3038 Fatma Yıldız 99/3038 Murat Aslan 99/3038 Esme Aslan 45/ Arsa 217,00 Hatice Aslan 9/980 Sinem Aslan 711/ Ahmet Talha Aslan 711/ Sena Nur Aslan 711/ Selman Aslan 711/ Muhammet İrşadi Aslan 18/217 Halil İbrahim Aslan 18/217 Utku Sarıöz 18/217 Yusuf Aytekin 18/217 Mahmut Aslan 90/327 Abdullah Aslan 115/327 Mercan Surur 61/1526 Dilber Sönmez 61/ Arsa 327,00 Temel Aslan 61/1526 Kezban Sönmez 61/1526 Fatma Yıldız 61/1526 Murat Aslan 61/1526 Esme Aslan 61/654 24

26 Ada No. Parsel No. Niteliği Yüzölçümü Maliki Hissesi Hatice Aslan 61/6104 Sinem Aslan 183/24416 Ahmet Talha Aslan 183/24416 Sena Nur Aslan 183/24416 Selman Aslan 183/24416 Özgün Altınışık Tam Arsa 240,00 Bilal Altınışık Tam Semra Şanlı Tam Arsa 192,00 Rasim İnan 96/192 Murat Direk 96/ Arsa 197,00 Mehmet Savaşçı Tam Sefure Özler 31/185 Hasan Hüseyin Ölmez 31/ Arsa 185,00 Ümmügülsüm Ölmez 23/185 Kamil Ölmez 69/370 Hatice Ölmez 69/370 Utku Sarıöz 31/185 Ruhi Özcan 83/ Arsa 166,00 Aliye Özcan 83/664 Mükerrem Dur 1/8 Bakiye Kılıç 1/ Arsa 164,00 Kadir Yıldız Tam Döndü Deliağaoğlu 1/4 Basri Deliağaoğlu 3/20 Münevver Erdoğan 3/ Arsa 163,00 Mürüvvet Çelik 3/20 Mehmet Deliağaoğlu 3/20 Erol Deliağaoğlu 289/3260 Alkan Demirel 10/ Arsa 213,00 Ziya Sağır 1/2 Mustafa Selveroğlu 1/2 Hasan Aktaş 64/200 Hanife Aktaş 16/200 Adem Aktaş 12/200 Fatma Aktaş 12/200 Kerziban Söylemez 12/200 Fadime Kılıç 12/ Arsa 200,00 Döndü Aktaş 9/100 Mehmet Ali Aktaş 27/700 Zehra Keleş 27/700 Ünzüle Müştekin 27/700 Hüseyin Aktaş 27/700 Hatice Aydos 27/700 Şevket Aktaş 27/700 Muharrem Aktaş 27/700 Salim Yıldız 1/5 Sadık Yıldız 1/ Arsa 259,00 Ahmet Yıldız 1/5 Sebahat Minaz 1/5 Tamer Arslantaş 1/20 25

27 Ada No. Parsel No. Niteliği Yüzölçümü Maliki Hissesi Sibel Yeşilova 1/20 Mustafa Arslantaş 1/30 Utku Sarıöz 1/60 Gülcan Palamutlu 1/60 Alkan Demirel 1/30 Muhammedin Mescit Camii Yaptırma ve Yaşatma Arsa 981,00 Derneği 469/981 Kadıköy Belediyesi (İstanbul) 512/ Arsa 304,00 Ali Osman Yıldız Tam İbrahim Köse 1/19 Halise Köse 1/19 Melek Fatma Uzun 1/19 Müzeyyen Özkan 1/ Arsa 222,00 Ali Sezai Köse 1601/4218 Cengiz Keler 19/444 Hüseyin Erkan 19/444 Süleyman Erkan 19/444 Ali Kılıç 19/444 Mehmet Öksüz 53/ Arsa 251,00 Hüseyin Kılıç 126/251 Hasan Kılıç 126/251 Ahmet Uzun 44/359 Salih Uzun 60/359 Ömer Uzun 60/359 Murat Uzun 60/ Arsa 359,00 Serdar Mevlüt Ekşioğlu 45/359 Sarpay Ekşioğlu 45/359 Hansa Uzun 15/359 Büşra Uzun 15/359 Tuba Uzun 15/359 Cemal Yücer 98/ Arsa 290,00 Adem Yücer 96/290 Turgut Yücer 96/ Arsa 219,00 Emine Şerife Şahin 109/219 Mustafa Şahin 110/ Arsa 227,00 Cevdet Erden Tam Hayrullah Düzgider 120/ Arsa 240,00 Müzeyyen Düzgider 120/240 Metin Düzgider 120/240 Hayrullah Düzgider 1/2 Recep Uygun 16/197 Cihan Bozu 16/ Arsa 197,00 Kasım Soydaş 100/197 Saliha Polat 16/197 Kadir Soydaş 33/197 Nahide Çayır 16/ Arsa 111,00 İsmail Koç 48/111 Eyüp Koç 63/ Arsa 123,00 Ali Özçelik 62/123 Kadir Özçelik 61/123 26

28 Ada No. Parsel No. Niteliği Yüzölçümü Maliki Hissesi Ali Öz 41/ Arsa 123,00 İbrahim Öz 41/123 Hasan Öz 41/123 Halit Kanbir 21/193 Emine Toklu 19/193 Murat Öztin 9/193 İmdat Niğdelioğlu 21/193 Güllü Berdibek 15/193 Ertuğ Birsöz 42/386 Mehmet Güneş 18/ Arsa 193,00 Kadir Umutlu 21/193 Serpil Özköse 28/1930 Hülya Subaşı 28/1930 Ömer Cengiz Arslan 28/1930 Enver Arslan 74/1930 Orhan Niğdelioğlu 21/193 Emrah Özköse 28/965 Hülya Arslan 14/965 Hülya Arslan 14/965 * Değerleme konusu taşınmazların tapu kütüğü bilgileri, müşteriden edinilen tarihli TAKBİS çıktısı üzerinden incelenmiştir. Taşınmazların bazılarının mülkiyet tarzında verasete iştirak, verasetle intikal, el birliği halinde mülkiyet gibi farklı tiplerde edinme sebepleri bulunmakta olup, bu nedenle bazı taşınmazların, yukarıdaki tabloda gösterilen paylar toplamı 1/1 sonucunu vermemektedir. 4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin tapu kayıtları incelemesi yapılmamış olup, konu taşınmazların takyidat bilgileri, müşteriden edinilen tarihli TAKBİS çıktısından edinilmiştir Ada, 6 No lu Parsel Üzerinde; Rehinler Hanesi nde: 3005 Ada, 9 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle Necati Yılmaz hissesi haricindeki tüm hisseler üzerinde müşterek ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: İstanbul 2. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2001/22806 sayılı yazısı ile Naci Taş hissesi üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 9436 yevmiye no ile) İstanbul 3. İcra Müdürlüğü nün 2001/2369 sayılı yazısı ile Naci Taş ın 91/546 payı üzerinde, TL borç için haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 9916 yevmiye no ile) 27

29 Kadıköy 4. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2001/2085 sayılı yazısı ile Naci Taş ın 91/546 payı üzerinde satışa arz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 8106 yevmiye no ile) İstanbul 2. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2001/22806 sayılı yazısı ile Naci Taş ın 91/546 payı üzerinde, TL borç için haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 1135 yevmiye no ile) 3013 Ada, 2 No lu Parsel Üzerinde; Rehinler Hanesi nde: 3013 Ada, 5 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: 3013 Ada, 2 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy 2. Sulh Hukuk Mahkemesi nin tarih ve 2012/928 esas sayılı mahkeme müzekkeresi sayılı yazısı ile ihtiyati tedbir kararı bulunmaktadır. (Açıklama: Kadıköy 2. Sulh Hukuk Mahkemesi tarih ve 2012/928 esas sayısı ile Hasan Işık a Cem Işık vasi tayin edilmiştir.) ( tarih ve yevmiye no ile) Beyanlar Hanesi nde: Bizzat gelmeden işlem yapılmayacağına dair dilekçesi dosyadadır. ( tarih ile) 3013 Ada, 10 ve 14 No lu Parseller Üzerinde; Şerhler Hanesi nde: 3014 Ada, 1 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy 6. Asliye Hukuk Mahkemesi nin tarih ve 2013/36 esas sayılı mahkeme müzekkeresi sayılı yazısı ile, taşınmazın tüm hisselerinin üzerinde ihtiyati tedbir kararı bulunmaktadır. (Açıklama: 3. kişilere devir ve temlikin önlenmesi) ( tarih ve 3448 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: 3014 Ada, 2 No lu Parsel Üzerinde; İstanbul Anadolu 17. İcra Müdürlüğü nün tarih, 2011/25559 esas sayılı haciz yazısı ile TL bedel ile alacaklı AYEDAŞ A.Ş. lehine icrai haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 5055 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: Kadıköy Belediyesi İcra Takip Şefliği nin tarih, sayılı yazısı ile TL borç için ihtiyati haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 9 yevmiye no ile) 28

30 3014 Ada, 5 No lu Parsel Üzerinde; Şerhler Hanesi nde: Kadıköy 6. İcra Müdürlüğü nün tarih, 2009/14418 sayılı haciz yazısı ile TL bedel ile alacaklı Finansbank A.Ş. lehine icrai haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) 3015 Ada, 5 No lu Parsel Üzerinde; Şerhler Hanesi nde: Ümraniye 1. İcra Müdürlüğü nün tarih, 2011/4059 esas sayılı haciz yazısı ile TL bedel ile alacaklı Özşanal Züc. ve Day. Tük. Mal. San. ve Tic. Ltd. Şti. lehine haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3015 Ada, 11 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, Suna Sevindik, Fidan Arslan, Lütfiye Arslan, Cengiz Sevindik, Şahhaydar Sevindik, Filiz Toptancı, Figen Sevindik ve Koray Sevindik hisseleri üzerinde müşterek ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3016 Ada, 9 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, tüm hissedarların hisseleri üzerinde müşterek ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3016 Ada, 10 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: 3017 Ada, 2 No lu Parsel Üzerinde; Tüm hissedarların hisseleri üzerinde, haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 8573 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: Vehbi Çiçek hissesi üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 9650 yevmiye no ile) İstanbul 6. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2001/23189 sayılı yazısı ile Vehbi Çiçek hissesi üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 940 yevmiye no ile) Göztepe Vergi Dairesi nin 2005/45401 sayılı yazısı ile Hasan Tahsin Avcı hissesi üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) 29

31 Göztepe Vergi Dairesi nin tarih ve sayılı yazısı ile YTL borç için, Hasan Tahsin Avcı hissesi üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Göztepe Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih ve sayılı haciz yazısı ile TL borç için kamu haczi kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Ümraniye 1. İcra Müdürlüğü nün tarih, 2010/17515 esas sayılı haciz yazısı ile ,4 TL bedel ile alacaklı Şengül Yurttaş lehine icrai haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3017 Ada, 3 No lu Parsel Üzerinde; Taşınmazın 2/51 hissesine sahip Ümit Aydın ın ETL lik borcu için, Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Taşınmazın 8/225 hissesine sahip İlhami Özcan ın ETL lik borcu için, S.S. Kadıköy Esnaf ve Sanatkarlar Kredi Kefalet Kooperatifi lehine, ETL bedelle, 105 faizli, 1. dereceden, FBK müddetli ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4477 yevmiye no ile) Taşınmazın 8/225 hissesine sahip İlhami Özcan ın TL lik borcu için, S.S. Kadıköy Esnaf ve Sanatkarlar Kredi Kefalet Kooperatifi lehine, TL bedelle, %40 faizli, 2. dereceden, FBK müddetli ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Taşınmazın 8/225 hissesine sahip İlhami Özcan ın TL lik borcu için, S.S. Kadıköy Esnaf ve Sanatkarlar Kredi Kefalet Kooperatifi lehine, TL bedelle, %36 faizli, 3. dereceden, FBK müddetli ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Hak ve Mükellefiyetler Hanesi nde: H: Engin Bulut, Tuncay Bulut, Talip Bulut un 1/2 şer paylarının intifa hakkı Saadet Bulut a aittir. ( tarih ve 788 yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3017 Ada, 4 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, İsmail Erdem hissesi üzerinde müşterek ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: Göztepe Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih ve sayılı yazısı ile haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 9650 yevmiye no ile) Kadıköy 8. İcra Müdürlüğü nün tarih, 2009/22161 esas sayılı haciz yazısı ile 288,39 TL bedel ile alacaklı İstanbul Ayedaş lehine icrai haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) 30

32 3017 Ada, 6 No lu Parsel Üzerinde; Şerhler Hanesi nde: İstanbul 3. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2012/24813 esas sayılı haciz yazısı ile alacaklı Şükrü Ertüren lehine haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3017 Ada, 9 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, tüm hissedarların hisseleri üzerinde müşterek ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3017 Ada, 11 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Beyanlar Hanesi nde: 3017 Ada, 12 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy 2. Sulh Hukuk Mahkemesi nin tarih ve 191/ esas ve karar sayılı mahkeme müzekkeresi kararı ile İsmail Öymen hissesi vesayet altına alınmıştır. ( tarih ve yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3017 Ada, 13 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: 3018 Ada, 2 No lu Parsel Üzerinde; Aile konutu şerhi bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Beyanlar Hanesi nde: Kadıköy 2. Sulh Hukuk Mahkemesi nin tarih, 2008/339 izale-i şuyu sayılı mahkeme müzekkeresi yazısı ile izale-i şuyu davası açılmıştır. ( tarih ve yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: İstanbul 9. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2012/20586 sayılı haciz yazısı ile alacaklı Mustafa Müştak Gökdere lehine, TL bedelli icrai haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Enver Günaydın hissesi üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 6047 yevmiye no ile) 31

33 Göztepe Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih, sayılı yazısı ile Enver Günaydın hissesi üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 5064 yevmiye no ile) 3019 Ada, 1 No lu Parsel Üzerinde; Hak ve Mükellefiyetler Hanesi nde: 3019 Ada, 4 No lu Parsel Üzerinde; Şerhler Hanesi nde: Hacı Temir Aşkın lehine intifa hakkı vardır. ( tarih ve yevmiye no ile) Kadıköy Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih, 8224 sayılı yazısı ile alacaklı Kadıköy Vergi Dairesi Müdürlüğü lehine kamu haczi kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 9492 yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3019 Ada, 6 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, Mustafa Çiftçi nin 96/191 hissesi üzerinde ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3019 Ada, 13 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, tüm hissedarların hisseleri üzerinde müşterek ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: 3020 Ada, 7 No lu Parsel Üzerinde; Göztepe Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih, sayılı yazısı ile haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 5093 yevmiye no ile) Göztepe Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih, sayılı yazısı ile alacaklı Göztepe Vergi Dairesi Müdürlüğü lehine kamu haczi kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Hak ve Mükellefiyetler Hanesi nde: 3021 Ada, 4 No lu Parsel Üzerinde; Hüsnü Karadayı lehine, tarihinden başlamak üzere 99 yıllık intifa hakkı vardır. ( tarih ve 1739 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: İnegöl 2. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2012/1177 sayılı haciz yazısı ile alacaklı Süleyman Güder lehine, TL bedelli icrai haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 8362 yevmiye no ile) 32

34 3021 Ada, 5 No lu Parsel Üzerinde; Rehinler Hanesi nde: 3021 Ada, 6 No lu Parsel Üzerinde; Abdullah Aslan ın 115/327 hissesi üzerinde, Alfapen Pls. İnş. Yapı Elemanları San. ve Tic. A.Ş. lehine, ETL bedelle, akdi faizli, 1. dereceden, FBK müddetli ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 6826 yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3021 Ada, 9 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, Özgün Altınışık ve Bilal Altınışık ın 1/3 er hisseleri üzerinde müşterek ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: 3022 Ada, 1 No lu Parsel Üzerinde; Avanos Sulh Hukuk Mahkemesi nin tarih, 2011/582 esas sayılı mahkeme müzekkeresi yazısı ile mirasçısı Hatice Ölmez kısıtlı olduğun vesayet tedbir şerhi, ihtiyati tedbir kararı olarak kaydedilmiştir. ( tarih ve 3021 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: 3022 Ada, 2 No lu Parsel Üzerinde; Şişli 6. İcra Müdürlüğü nün 2001/11540 sayılı haciz yazısı ile Ziya Sağır ın hissesi üzerinde TL borç için haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 4965 yevmiye no ile) Şişli 6. İcra Müdürlüğü nün 2001/11540 sayılı haciz yazısı ile Ziya Sağır ın hissesi üzerinde TL borç için tarih ve 4965 yevmiye no lu haczin yenilenmesi kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 3807 yevmiye no ile) Şişli 6. İcra Müdürlüğü nün tarih, 2001/11540 sayılı haciz yazısı ile Ziya Sağır ın 1/2 hissesi üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 6227 yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: Hasan Aktaş ın 64/200 hissesi üzerinde Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) 3022 Ada, 3 No lu Parsel Üzerinde; Şerhler Hanesi nde: İstanbul 31. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2012/4819 sayılı haciz yazısı ile alacaklı Türkiye Garanti Bankası A.Ş. lehine, 3.518,79 TL bedelli icrai haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) 33

35 İstanbul 31. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2012/4818 sayılı haciz yazısı ile alacaklı Türkiye Garanti Bankası A.Ş. lehine, 1.792,15 TL bedelli icrai haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Kadıköy 8. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2012/21202 sayılı haciz yazısı ile alacaklı Finansbank A.Ş. lehine, 442,56 TL bedelli icrai haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) 3022 Ada, 5 No lu Parsel Üzerinde; Rehinler Hanesi nde: 3023 Ada, 1 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Hak ve Mükellefiyetler Hanesi nde: M: Hansa Uzun, Büşra Uzun, Tuba Uzun un toplam 45/359 paylarının intifa hakkı yarı yarıya Şengül Uzun ve Abdurrahman Uzun a aittir. ( tarih ve 9142 yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3023 Ada, 2 No lu Parsel Üzerinde; Ahmet Uzun un 44/359 hissesi üzerinde, Boypaş Dayanıklı Tüketim Malları Pazarlama A.Ş. lehine, ETL bedelle, akdi faizli, 1. dereceden, FBK müddetli ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 5349 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: Adem Yücer hissesi üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 770 yevmiye no ile) 3023 Ada, 3 No lu Parsel Üzerinde; Rehinler Hanesi nde: 3023 Ada, 6 No lu Parsel Üzerinde; Mustafa Şahin in 110/219 hissesi üzerinde, Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: Recep Uygun, 16/197 payını tarih, 309 yevmiye numaralı haciz şerhlerini bütün hukuki vecibeleri ile birlikte kabul etmek suretiyle satın almıştır. ( tarih ve 906 yevmiye no ile) Cihan Bozu, 16/197 payını tarih, 5826 yevmiye numaralı haciz şerhlerini bütün hukuki vecibeleri ile birlikte kabul etmek suretiyle satın almıştır. ( tarih ve 2053 yevmiye no ile) 34

36 Kasım Soydaş, 100/197 payını tarih, 5826 yevmiye numaralı haciz şerhlerini bütün hukuki vecibeleri ile birlikte kabul etmek suretiyle satın almıştır. ( tarih ve 4915 yevmiye no ile) Saliha Polat, 16/197 payını tarih, 5826 yevmiye numaralı haciz şerhlerini bütün hukuki vecibeleri ile birlikte kabul etmek suretiyle satın almıştır. ( tarih ve 4286 yevmiye no ile) Mahmut Özcan, 33/197 payını tarih, 5826 yevmiye numaralı haciz şerhlerini bütün hukuki vecibeleri ile birlikte kabul etmek suretiyle satın almıştır. ( tarih ve 4190 yevmiye no ile) Kadir Soydaş, 33/197 payını tarih, 5826 yevmiye numaralı haciz şerhlerini bütün hukuki vecibeleri ile birlikte kabul etmek suretiyle satın almıştır. ( tarih ve 5006 yevmiye no ile) K.Köy 2. İcra Müdürlüğü nün tarih, 2007/3131 esas sayılı yazısı ile Kadir Soydaş payı üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 8774 yevmiye no ile) 3023 Ada, 7 No lu Parsel Üzerinde; Şerhler Hanesi nde: T.C. Kadıköy Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler Müdürlüğü İcra Takip Şefliği nin tarih, sayılı haciz yazısı ile 2.898,36 TL borç için, alacaklı.c. Kadıköy Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler Müdürlüğü İcra Takip Şefliği lehine kamu haczi bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Eyüp Koç hissesi üzerinde, TL bedelli borç için sayılı haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 8573 yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3023 Ada, 8 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, İsmail Koç un 48/111 hissesi üzerinde ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, Eyüp Koç un 63/111 hissesi üzerinde ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3023 Ada, 9 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, tüm hissedarların hisseleri üzerinde müşterek ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: Kozyatağı Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih, sayılı yazısı ile 2.582,15 YTL bedelli amme alacağı için Ali Öz payı üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 8386 yevmiye no ile) 35

37 Kozyatağı Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih, sayılı yazısı ile Ali Öz payı üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 8388 yevmiye no ile) Kozyatağı Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih, sayılı yazısı ile Ali Öz payı üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 8388 yevmiye no ile) Kadıköy Belediyesi İcra Takip Şefliği nin tarih, 855/ sayılı haciz yazısı ile 7.152,35 TL borç için, alacaklı Kadıköy Belediyesi lehine kamu haczi bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Kozyatağı Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih, sayılı yazısı ile 3.261,14 YTL bedelli, 6183 sayılı amme alacağı için Hasan Öz payı üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 8385 yevmiye no ile) Kozyatağı Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih, sayılı yazısı ile Hasan Öz payı üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 8397 yevmiye no ile) Kozyatağı Vergi Dairesi Müdürlüğü nün tarih, sayılı yazısı ile Hasan Öz payı üzerinde, 3.261,15 YTL borç için haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 8400 yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3023 Ada, 10 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, Ali Öz hissesi üzerinde ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, İbrahim Öz hissesi üzerinde ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, Hasan Öz hissesi üzerinde ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: Ertuğ Birsöz ün 42/386 hissesi üzerinde, İstanbul 11. İcra Müdürlüğü nün tarih ve 2004/14736 sayılı yazısı ile TL borç için haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3023 Ada, 12 No lu Parsel Üzerinde; Taşınmazın 42/386 hissesine sahip Ertuğ Birsöz ün ETL lik borcu için, S.S. Kadıköy Esnaf ve Sanatkarlar Kredi Kefalet Kooperatifi lehine, ETL bedelle, akdi faizli, 1. dereceden, FBK müddetli ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: Şaban Bayar hissesi üzerinde 70,40 TL için haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 7154 yevmiye no ile) 36

38 3023 Ada, 14 No lu Parsel Üzerinde; Şerhler Hanesi nde: Ankara 8. İcra Müdürlüğü nün tarih, 2008/12007 sayılı haciz yazısı ile ,51 TL bedel ile alacaklı 3 S Madencilik Ser. İnş. Yapı Malz. Dış Tic. A.Ş. lehine icrai haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 1902 yevmiye no ile) Ankara 8. İcra Müdürlüğü nün tarih, 2008/12010 sayılı haciz yazısı ile ,74 TL bedel ile alacaklı 3 S Madencilik Ser. İnş. Yapı Malz. Dış Tic. A.Ş. lehine icrai haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 1908 yevmiye no ile) Gaziosmanpaşa 5. İcra Müdürlüğü nün tarih, 2011/6353 sayılı haciz yazısı ile 3.285,91 TL bedel ile alacaklı Engin Tesisat San. Tic. Ltd. Şti. lehine icrai haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: 3023 Ada, 15 No lu Parsel Üzerinde; Kadıköy Belediyesi (İstanbul) lehine, ETL bedelle, 24 ay müddetle, Mehmet Karaboyun un 54/107 hissesi üzerinde ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 4124 yevmiye no ile) Mehmet Karaboyun un 54/107 hissesi üzerinde, Söğütsen Seramik Sanayi İnşaat Madencilik İth. İhr. A.Ş. lehine, TL borç için, yıllık %30 faizli, 1. dereceden, FBK müddetle ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) Şerhler Hanesi nde: Kadıköy 8. İcra Müdürlüğü nün tarih, 2011/18834 esas sayılı haciz yazısı ile TL bedel ile alacaklı Kardeşler Elektrik Elektronik San. Tic. A.Ş. lehine icrai haciz kararı bulunmaktadır. ( tarih ve 3106 yevmiye no ile) Rehinler Hanesi nde: Tüm maliklerin hisseleri üzerinde müştereken, Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine, TL bedelle, akdi faizli, 1. dereceden, FBK müddetli ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve 9131 yevmiye no ile) Tüm maliklerin hisseleri üzerinde müştereken, Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine, TL bedelle, %21,6 değişken faizli, 2. dereceden, FBK müddetli ipotek bulunmaktadır. ( tarih ve yevmiye no ile) 4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Bir değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir. Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nde tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen şifahi bilgilere göre değerleme konusu taşınmazlar, tasdik tarihli, tarihinde tadil gören 1/1000 ölçekli, Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı kapsamında kalmaktadır.* * Proje alanını da kapsayan Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı nda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın tarihli yazısına istinaden 'riskli alan' çalışmaları nedeniyle her türlü ve ölçekteki plan, plan 37

39 değişikliği ve revizyonu, parselasyon planı, imar uygulaması ve ruhsatlandırma işlemleri durdurulmuştur. Rapor kapsamında imar durumuna ilişkin belirtilen bilgiler Kadıköy Belediyesi ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan tasdik ve tadilat tarihli, 1/1000 ölçekli Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı imar planı verileridir. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında değerlendirileceği belirtilen bölgede imar yapılaşma koşullarında değişiklik yapılıp yapılmayacağı konusu rapor tarihi itibari ile belirsizdir. İmar Durumu: 3005, 3015, 3019 ve 3021 Adalarda Konumlu Tüm Parseller ile 3013 Ada, 1, 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 No lu Parseller, 3014 Ada, 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9 No lu Parseller, 3016 Ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11 No lu Parseller, 3017 Ada, 4, 9 No lu Parseller, 3020 Ada, 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 12, 13, 14 No lu Parseller ve 3022 Ada, 1, 2, 3, 5, 6 No lu Parseller: Konut Alanı lejandında kalmaktadır. Cephesi 12 m. altında kalan parseller incelenecek olup, uygulama şekli belediye tarafından belirlenecektir. Parsellerin birleşmesi halinde KAKS değeri artacaktır Ada, 5, 6 No lu Parseller, 3014 Ada, 6 No lu Parsel, 3016 Ada, 7 No lu Parsel, 3018 Ada, 1 No lu Parsel, 3020 Ada, 5, 9, 10, 11, 15 No lu Parseller ve 3022 Ada, 7 No lu Parsel: Konut Alanı lejandında kalmaktadır. İnşaat nizamı ayrık nizam, H max : 4 kat, KAKS: 1,65, Çekme mesafelerinin min. değerleri; ön bahçe: 5 m., arka ve yan bahçeler: 3 m. dir Ada, 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 No lu Parseller, 3018 Ada, 2, 3 No lu Parseller ve 3023 Ada, 3, 4, 7, 8, 9, 10 No lu Parseller: Konut + Ticaret Alanı lejandında kalmaktadır. Cephesi 12 m. altında kalan parseller incelenecek olup, uygulama şekli belediye tarafından belirlenecektir. Parsellerin birleşmesi halinde KAKS değeri artacaktır Ada, 4 No lu Parsel: Dini Tesis Alanı lejandında kalmaktadır. TAKS ve KAKS değerleri ile çekme mesafeleri avan projeye göre belirlenecektir Ada, 1 No lu Parsel: Konut + Ticaret Alanı lejandında kalmaktadır. İnşaat nizamı ayrık nizam, H max : 4 kat, KAKS: 1,65, Çekme mesafelerinin min. değerleri; ön bahçe: 5 m., arka ve yan bahçeler: 4 m. dir. 38

40 3023 Ada, 2 ve 5 No lu Parseller: Konut + Ticaret Alanı lejandında kalmaktadır. İnşaat nizamı ayrık nizam, H max : 4 kat, KAKS: 1,65, Çekme mesafelerinin min. değerleri; ön bahçe: 5 m., arka ve yan bahçeler: 3 m. dir Ada, 6 No lu Parsel: Konut + Ticaret Alanı lejandında kalmaktadır. İnşaat nizamı ayrık nizam, H max : 2 kat, KAKS: 1,10, Çekme mesafelerinin min. değerleri; ön bahçe: 5 m., arka ve yan bahçeler: 3 m. dir. Yapı adası oluşturan parsellerde; KAKS: 2,07 olup, %100 ilave KAKS kullanımı verilmektedir. Bu uygulama ile yapı adası oluşturan ilgili parsellerin KAKS ı 4,14 olmaktadır. Bu alanlarda uygulama yapılan alanın %20 si oranındaki park, yeşil alan, kreş, ana okulu, ilköğretim, dini tesis, aile sağlık merkezi, emsali parselinde kullanılmak üzere parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilecektir. Ön bahçe mesafesi en az 10. m. dir. Ayrık nizam yapılaşmalarda en az TAKS: 0,20 en fazla TAKS: 0,35 tir. Bir parselde birden fazla bina yapılabilir. Ancak binaların taban alanları toplamı en fazla TAKS ı geçemez. Binalar arasındaki mesafeler ise iki yan bahçe mesafeleri toplamı kadardır. Konut Konut + Ticaret 39

41 1/1000 Ölçekli Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı Proje Alanının Plan İçerisindeki Yeri Ruhsat ve İzinler: Değerlemeye konu 133 adet parsel üzerinde değerleme tarihi itibari ile çeşitli yapılaşmalar bulunmakta olup, müşteri talebi doğrultusunda bu yapılara ilişkin imar arşivinde evrak sorgulaması yapılmamıştır. Yapı Denetim: Değerlemeye konu 133 adet parsel üzerinde değerleme tarihi itibari ile çeşitli yapılaşmalar bulunmakta olup, müşteri talebi doğrultusunda bu yapılara ilişkin imar arşivinde evrak sorgulaması yapılmamıştır. SATIŞ VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ Sözleşmenin konusu; yapımcı firmaya tevhidi müteakiben projelerin tasdiki ve inşaat ruhsatı alındıktan sonra sözleşme eklerinde yer alan pursantaj tablosuna göre devredilecek arsa payları karşılığında yapımcı firma tarafından bu sözleşme ile kararlaştırılan konut residence binasının, imar durum belgesi, ilgili belediyesinden tasdikli inşaat uygulama projeleri, sözleşme ve eki teknik şartname hükümleri çerçevesinde yapımı ve inşaat yapımı sonunda ortaya çıkacak bağımsız bölümlerin, bu sözleşme çerçevesinde, işbu sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerinin tüm hisseleri nazara alınmak suretiyle, yapımcı firma tarafından imar durumunun izin verdiği maksimum alan kullanılarak inşa edilecek projede, taşınmazlar üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin tamamının %43 ü yapımcı firma - %57 arsa sahipleri olmak üzere paylaşımıdır. İmar durumunda vuku bulabilecek artış/azalışlarda da aynı paylaşım oranı esas alınacaktır. (Oluşacak inşaat emsali (konut, ticaret) ve tüm emsal dışı (sosyal tesisler, otoparklar, kot farkından dolayı oluşabilecek alan vb.) alanlarında %57 si arsa sahiplerine, %43 ü yapımcı firmaya aittir.) Yoldan ve sair alanlardan ihdas v.b. şekillerde edinilebilecek kısımlar da, tevhid öncesi gerçekleşmesi durumunda ilgili arsa sahibinin, tevhid sonrasında ise ilgili ada veya adaların mevcut yüzölçümüne katılarak, bundan faydalanan arsa sahipleri ile yapımcı firma arasında aynı paylaşım oranı ile projeye dahil edilir. Satın alma ile ilgili bir durum ortaya çıkarsa öncelik arsa sahiplerine tanınacak, ödeme gerçekleşmezse bedeli ödemesi durumunda yapımcı firmaya ait olacaktır. 40

42 Yapımcı firma tarafından, tevhid, ifraz ve inşaatın yapılabilmesini teminen sair işlemlerin gerçekleştirilmesini ve arsa sahiplerinin bu sözleşmede belirlenen esaslara uygun biçimde yapmalarını müteakip yine sözleşmede ve ekli teknik şartnamede belirlenen esaslara uygun olarak inşaatı yapılacak olan bina/binalar; mevcut imar durumuna göre arsa/arsalar üzerinde, yapımcı firma tarafından belirlenecek ve arsa sahiplerinin bilgisine sunulacak konsept projede gösterileceği şekilde, birden fazla blokta yapılacak inşaata ait avan projede belirlenen esaslara göre ve EK-5 teki pursantaj ve şerefiye hakları göz önünde bulundurularak yapılan mutabakat esas alınacaktır. İnşaat ruhsatından sonra pursantaj tablosu yüzdelerine göre yapımcı firmaya ait vekiller tarafından arsa payı devirleri yapılır. Ekli Teknik Şartname ye uygun olarak karma bir inşaat uygulaması ve düzenlemesi (konut inşaatı, kapalı otopark, bahçe ve çevre düzenlemesi, ticaret alanı, ofis inşaatı ve sosyal tesisler inşaatı) yapılacaktır. Yapımcı firma, bu sözleşmeyi imzalayan arsa sahipleri ile sözleşmeyi imzaladıktan sonra, ortaya çıkacak arsa büyüklüğünü, imar durumunu ve inşaata ilişkin diğer tüm koşulları dikkate alarak, teknik, fenni, mimari ve statik kurallara uygun şekilde, iş bu sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerinin toplam paylaşım oranları %57 nin altında olmamak suretiyle, ön konsept projeyi iki alternatifli şekilde oluşturacaktır. Araziye uygulanacak konsepte uygun olarak yapımcı firma tarafından hazırlanacak iki alternatif ön konsept projeden biri seçilecektir. yapımcı firma ile vekillerin konsept proje seçimi hususundaki mutabakatları zabıt altına alınacaktır. Mutabakat tesis edilemez ise seçim yapımcı firma tarafından yapılır ve konsept proje bu şekilde belirlenmiş sayılır. Paylaşım esasına, SPK onaylı bir değerleme şirketi veyahut arsa sahiplerinin bu hususta talebi olması halinde bir bağımsız denetim kuruluşu tarafından objektif kriterlere göre yapılacak değerleme/şerefiye yöntemi uygulanacaktır. yapımcı firma, teknik gerekçelerle veyahut ilgili mercilerin tasarrufları doğrultusunda gerek görüldüğünde, arsa sahiplerinin payına düşecek dairelerin toplam alanın azaltmamak kaydıyla, 4.4. maddesinde yazılı şekilde projede değişiklik yapabilir. Sözleşme konusu taşınmazlarda yapılacak her türlü taksim ve paylaşım oranları, arsa sahiplerinin toplam arsa paylarının %57 si oranında, yapımcı firmanın da toplam arsa paylarını %43 ü oranında pay alma şeklinde gerçekleştirilecektir. İmar durumunun daha fazla m2 içeren inşaata elverişli duruma gelmesi halinde kazanılacak bağımsız bölümler de arsa sahipleri ile yapımcı firma arasında yukarıda belirtilen oranlarda paylaşılacaktır. Yapımcı firma, sözleşme sürecinin, inşaat alanının ve avan projenin netleşmesini müteakip masrafını karşılamak suretiyle SPK lisanslı (veyahut başkaca bir sertifikasyona tabi) bir bağımsız değerleme kuruluşu ile anlaşarak; yıkım ve inşaat öncesi mevcut binaların/parsellerin değerlemesini yaptıracak ve her bir arsa sahibinin mevcut arsası, binaları ve kıymetleri hakkında detaylı bir rapor tanzim ettirerek şerefiyelerini belirleyecektir. Söz konusu rapora ilaveten, proje çerçevesinde inşa edilecek bağımsız bölümlerin de Ek-5 teki pursantaj usulüyle itibari değerleri belirlenerek; elde edilen değerlerin karşılaştırılması suretiyle, değerleme şirketinin temin edeceği veriler ışığında yapımcı firma ve temsilciler tarafından hakkaniyete uygun bir Paylaşım Listesi tanzim edilecektir. 1/5000 plana göre ticari imar alanında kalan arsa sahipleri, onaylı mimari proje üzerinden çıkacak toplam ticari alanın %57 sini, yapımcı firma da %43 lük kısmı kadarını alacaktır. Diğer arsa sahiplerinin ticari alanlarla ilgili talepleri olması halinde bu talep yapımcı firma tarafından değerlendirilecektir. Söz konusu Paylaşım Listesi, bağımsız değerleme kuruluşunca hazırlanan rapor ile birlikte yapımcı firma tarafından vekillere avan proje ile eş zamanlı şekilde sunulacak olup, sunumu 41

43 müteakiben 15 (onbeş) gün içinde itiraz edilmezse kesinleşmiş sayılır. arsa sahiplerinin salt çoğunluğu tarafından anılan Paylaşım Listesine itiraz edilmesi halinde, bu kez masrafı arsa sahipleri ile yapımcı firma tarafından eşit karşılanmak üzere ikinci bir Değerleme Şirketinden veyahut Bağımsız Denetim Kuruluşundan uygunluk incelemesi talep edilebilecektir. Alınacak ikinci rapor kesin mahiyette olup, yapıcı firmanın muvafakatı veya talebi olmadıkça üçüncü bir rapor aranmayacaktır. Avan proje, bu sözleşmenin 4.4. maddesine göre belirlendikten sonra, bir önceki paragrafa göre tespit olunacak paylaşım esasları da avan proje üzerinden şematik olarak belirtilecektir. Daire paylaşımları da proje üzerinden işbu sözleşmeyle kararlaştırılan paylaşım oranına uygun şekilde yapılacaktır. Şayet üzerinde mutabık kalınan yerleşim ve planlarda ilgili tasdik mercileri tarafından onay sırasında değişiklik istenir veya 4.4. maddesine göre projelerde çeşitli sebeplerle değişiklik yapılır ise, paylaşım yeni duruma göre revize edilir. Hak Mahrumiyeti: Noter marifetiyle akdedilen asıl sözleşme hükümlerine uygun olarak arsa sahipleri tarafından yapımcı firmaya yer tesliminin yapıldığı tarihte başlamak üzere; işbu sözleşme imzalandığı tarih itibarıyla arsa sahiplerinin beyanına göre kendilerine ait bulunan mevcut. adet mukim olduğu hane ve/veya adet kira getirisi olan hane için ve.m 2..m 2,..m 2, işyeri başına müteakip cümlede açıklanan mahrumiyet ve taşınma ödemelerini yapacaktır. Yapımcı firma, inşaat müddetince her bir arsa sahibine kendisine ait ve kira getirisi olmayan, yakınlarının mukim olduğu her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı aylık TL ve aynı arsa sahiplerinin sahibi olduğu yapılı bağımsız bölümlerden kira getiren bağımsız bölüm için aylık 750 TL, söz konusu inşaat sonlanana kadar ödenecektir. Arsa sahiplerinden kaynaklanan sebeplerle inşaat süresinin (36 ay) uzaması durumunda hak mahrumiyeti bedelleri bu sürenin dolmasıyla kesilecektir. İlk ödeme olarak, yer tesliminin yapılmasıyla (arsada bulunan bütün bağımsız bölümler) TL taşınma bedeli, peşin avans olarak 3 aylık kira bedeli karşılığı olarak ise TL ya da TL(Kira getirisi olanlar için) olmak üzere toplamda TL ya da TL arsa sahiplerinin bildirdiği banka hesaplarına yatırılacaktır. Verilen peşin avans niteliğindeki TL ya da TL karşılığında, alınan peşin avans miktarı sonlanana kadar arsa sahiplerinden her ay 250 TL (ödenecek olan aylık bedelden olmak üzere) kesinti yapılacaktır. Takip eden aylarda ise her ay ilgili bankadaki hesabına yapımcı firma tarafından her ayın ilk 5 gün içerisinde ödenecektir. Ticari alanlarda ise sahibi olduğu ticarethaneler için arsa sahibine 0-50 m 2 arası için TL, bundan sonraki her m 2 başına 10 TL olmak üzere her ay tayin edilen banka şubesine her ayın ilk 5 günü içerisinde hak mahrumiyeti bedeli ödeyecektir. (örneğin 100 m 2 lik ticarethane için TL ödeme yapılır) Bu tutarlar yer tesliminde ödenecektir. Bu tutarlar taşınmaz üzerinde işbu sözleşmenin imzalandığı tarihte yapılı hane veya dükkan başına değerleri ifade eder ve bir hanede veya dükkanda birden fazla hak sahibi bulunması halinde söz konusu tutarlar hisseleri oranında bölünerek veya diğer hissedarların muvafakati ile tek bir hissedara ödenecektir. İlk 3 aylık hak mahrumiyeti toplamı ve taşınma bedeli, taşınmazların tahliye edilmiş olması kaydıyla yer teslimi müteakiben ve en erken tahliye ile eş zamanlı olarak tek seferde ödenecektir. İş bu sözleşmenin 4.1. maddesi uyarınca gecikme halinde yapımcı firma tarafından gecikilen aylara ilişkin kira mahrumiyet tazminatı ödenmesi söz konusu olduğunda, ayrıca hak mahrumiyet bedeli ödenmeyecektir. Hak mahrumiyeti bedelleri ikinci yıldan başlamak üzere geçen 1 yıla ait ÜFE artış oranı kadar arttırılır. 42

44 4.4 Hukuki Sorumluluk Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda herhangi bir takyidat ve/veya hukuki sorun olmadığı; bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında bu tip hukuki problemler gözardı edilerek gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıştır. 4.5 Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon) Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. 43

45 BÖLÜM 5 GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ 44

46 5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri BÖLÜM 5 GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ Gayrimenkulün açık adresi: Fikirtepe Mahallesi, 3005, 3013, 3014, 3015, 3016, 3017, 3018, 3019, 3020, 3021, 3022, 3023 no lu adalar, Kadıköy/İSTANBUL. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgeye ulaşım için; Boğaziçi Köprüsü Anadolu yakası çıkışının devamı olan O-1 Otoyolu ndan Altunizade Kadıköy yönünde devam edilirken, Fikirtepe Metrobüs durağı geçildikten sonra Söğütlüçeşme Köprülü Kavşağı ndan çıkış yapılarak, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi ne ulaşılır. Yaklaşık 400 m. sonra caddenin ikiye ayrıldığı noktada sağdan, Hasanpaşa yönünde devam edilir. Yaklaşık 400 m. ilerlendikten sonra sağ kolda kalan Hızırbey Caddesi ne sapılır. Değerleme konusu proje alanı, Hızırbey Caddesi ve Yıldırım Sokak üzerinde yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmazlar, toplamda 12 ada üzerinde konumlu olup, bu adaların tümü, mevcut imar planlarına göre bir yapı adası oluşturmaktadır. Değerlemeye konu adalardan 3 adedi, bölgedeki önemli akslardan biri olan Hızırbey Caddesi ne cephelidir. Söz konusu adalardan 1 inin aynı zamanda Yıldırım Sokak a da cephesi bulunmakta olup, Yıldırım Sokak a cepheli olan toplam ada sayısı 6 dır. Yıldırım Sokak, O- Otoyolu ndan daha düşük bir kotta, Otoyol a paralel uzanmaktadır. Bu sokağa cepheli parsellerin, Otoyol dan görünürlüğü ve reklam kabiliyeti bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların konumlandığı bölgede yapılan incelemelerde, Hızırbey Caddesi ne cepheli eski yapıların zeminleri ticari amaçlı, üst kısımlarının ise konut amaçlı kullanıldığı tespit edilmiştir. Taşınmaza yakın konumlu yapılarda küçük çaplı ticari işletmeler yer almaktadır. Bölgede cadde üzerlerinde 5-6 katlı yapılar görülmekte olup, iç kısımlarda yer yer 5-6 katlı yapılara rastlansa da genel yapılaşmanın daha düşük irtifalı, konut kullanımlı niteliksiz binalardan oluştuğu görülmektedir. Yeni yapılan imar planları ile kentsel dönüşüme teşvik edilen Fikirtepe Bölgesi nde eski yapılar ağırlıklı olarak yer almaktadır. İmar plan değişikliğinin bölgede son birkaç senedir beklenen bir olgu olması sebebi ile yeni yapılaşmalar görülmemektedir. Yakın çevrede yeni yapılmış apartman tipi binalar da yer almaktadır ancak söz konusu yapılar yeni imar planı kapsamı dışında kalmaktadır. Taşınmazların konumlu olduğu Hızırbey Caddesi, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi nin pararelinde konumludur. Fahrettin Kerim Gökay Caddesi üzerinde Kadıköy Belediyesi, Kadıköy Belediyesi Evlendirme Dairesi, Marmara Üniversitesi, M.Ü. Eğitim ve Araştırma Hastanesi gibi çekim gücü yüksek yapılaşmalar bulunduğundan gün içi araç yoğunluğunun üst seviyelerde olduğu, yaya sirkülasyonunun günün yoğun saatlerinde üst seviyelere ulaştığı hareketli bir caddedir. Konu taşınmazların yakın çevresinde, Fenerbahçe Şükrü Saraçoğlu Stadyumu, Kadıköy Belediyesi, Kadıköy Evlendirme Dairesi ve Marmara Üniversitesi Eğitim ve Araştırma Hastanesi, gibi bilinirliği yüksek yapılar yer almaktadır. Kadıköy Salı Pazarı ve Fikirtepe Metrobüs İstasyonu da konu taşınmazlara oldukça yakın konumdadır. Merkezi konumu ve ulaşım akslarına olan yakınlığı nedeniyle bölgeye ulaşım kolaylıkla sağlanabilmektedir. Fikirtepe ve Söğütlüçeşme Metrobüs İstasyonları na oldukça yakın konumlu olan taşınmazlara, özel araçların yanında toplu taşıma ile de ulaşım kolaylığı bulunmaktadır. 45

47 Harem Altunizade D-100 Karayolu O-1 Otoyolu Gebze Konu Gayrimenkullerden Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar; Yer Mesafe (km) Fahrettin Kerim Gökay Caddesi ~ 0,90 O 1 Karayolu ~ 1,20 Bağdat Caddesi ~ 2,30 D-100 Karayolu ~ 2,90 TEM Otoyolu ~ 5,60 Boğaziçi Köprüsü ~ 7, Taşınmazın Bulunduğu Bölgeye Ulaşım Alternatifleri Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu bölge, toplu taşıma akslarına olan yakınlığı ile ön plana çıkmaktadır. Hızırbey Caddesi nin paralelinde konumlu olan ve Minibüs Caddesi olarak bilinen Fahrettin Kerim Gökay Caddesi, gün içinde araç ve yaya trafiğinin yoğun olduğu, birçok otobüs ve minibüs hattının kullandığı bir caddedir. Konu proje alanı Fikirtepe Metrobüs İstasyonu na da oldukça yakın konumludur. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Planlama Müdürlüğü nden edinilen şifahi bilgilere göre, Kadıköy-Kartal Metro Hattı duraklarından biri olan Ünalan İstasyonu ndan Fikirtepe ye çıkış ve bağlantı yolları planlanmaktadır. 46

48 Hızırbey Cad. Fikirtepe Metrobüs İstasyonu Kadıköy Belediyesi Fikirtepe Mah. Değerleme Konusu Proje Alanı Söğütlüçeşme Metrobüs İstasyonu Mandıra Caddesi Şükrü Saraçoğlu Stadyumu O-1 Otoyolu Marmara Üni. Göztepe Kampüsü Marmara Üni. Eğitim ve Araştırma Hastanesi F. Kerim Gökay Cad. (Minibüs Yolu) Bağdat Caddesi 47

49 5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı Değerleme konusu gayrimenkuller, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Fikirtepe Mahallesi sınırları içinde, O-1 Otoyolu nun güney sınırında yer alan 12 ada üzerinde konumlu 133 adet parseldir. Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu adaları birbirinden ayıran sokaklar, Yıldırım Çıkmazı Sokak, Dispanser Sokak, 1. Dispanser Sokak, 2. Dispanser Sokak, Metin Sokak, Dereboyu Sokak, Akçınar Sokak ve 1. Sevim Sokak olup, yapı adasının doğusunda Azil Bey Sokak ile kuzeyinde Gür Sokak, yapı adasını diğer yapı adalarından ayırmaktadır. Konu parsellerin toplam yüzölçümü m 2 olup, yol alanlarının da tevhidiyle birlikte bu alanın m 2 ye ulaşması planlanmaktadır. Yapı adası içinde kalan sokakların tevhidiyle birlikte bir bütün haline gelen bu alan, proje alanını oluşturmaktadır. Konu taşınmazların oluşturduğu yapı adasının, Hızırbey Caddesi ne yaklaşık 275 m. cephesi bulunmaktadır. Yapı adasının Yıldırım Sokak a olan cephesi ise yaklaşık 320 m dir. Hızırbey Caddesi ile Yıldırım Sokak, bölgedeki önemli ulaşım akslarındandır. Bunların yanında, değerleme konusu yapı adasına yaklaşık 30 m. mesafede bulunan Mandıra Caddesi de hem ulaşım hem ticari açıdan bölgedeki öenmli akslardandır. Değerlemeye konu taşınmazların Hızırbey Caddesi ne cepheli olup, parseller üzerinde zemin katları ticari, üst katları konut kullanımlı yapılar bulunmaktadır. Yıldırım Sokak a cepheli olan parseller üzerindeki yapıların kullanım fonksiyonları da benzer olup, bu yapıların kat sayıları değişkenlik göstermektedir. Yalnızca zemin kattan oluşan yapıların yanı sıra, zemin üzerinde normal katların yer aldığı yapılar da bulunmaktadır. Bölgedeki bu önemli arterlere cepheli olmayan diğer adalardaki parsellerin üzerinde konumlu yapılardan bazıları yalnızca konut kullanımlı iken, bazılarının zemin katları ticari, diğer katları konut olarak kullanılmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlardan bazılarının üzeri ise boş durumdadır. Mevcut durumda, değerleme konusu proje alanındaki tüm taşınmazlar arsa niteliğinde tapuya sahiptir. Mevcut imar durumuna göre Hızırbey Caddesi üzerinde kalan şerit Konut+Ticaret Alanı iç kısımlar ise Konut Alanı imar na sahiptir. İmar plan notlarına göre yapı adası bazında yapılaşmalarda mevcut 2,07 KAKS hakkına ilave olarak %100 KAKS hakkı verilmektedir. Bu sebeple değerleme konusu projede kullanılacak KAKS hakkı 4,14 olmaktadır. Konu taşınmazlar genel olarak düze yakın bir topografik yapıya sahip olup, yapı adası genelinde eğim, batıdoğu yönünde artmaktadır. Değerleme konusu parseller çeşitli geometrik şekillere sahip iken, proje alanının tamamına bakıldığında, yamuğa yakın bir geometrik şekil görülmektedir. Yıldırım Sokak Hızırbey Cad. 48

50 Değerleme çalışması kapsamında, değerlemeye konu 133 adet parsel üzerindeki yapıların üzerinde konumlu yapılardaki konut sayıları ile dükkanların alansal büyüklükleri de tespit edilmiştir. Bu tespitler, proje alanında çalışmak üzere sözleşme imzalanan inşaat firması ile hak sahipleri arasında yapılan sözleşmede belirtilen kira ödemelerinin bedellerinin netleşmesi amacıyla müşteri talebi doğrultusunda yapılmıştır. Değerlemeye konu proje alanındaki parsellerin tümünün tapu kütüğündeki niteliği arsa olup, bu parseller üzerindeki yapılarda konumlu bağımsız bölümlere ait herhangi bir yasal evrak bulunmadığından, tespitlerin yapılması sırasında, müşteri tarafından Kadıköy Belediyesi nden edinilip tarafımıza iletilen Emlak Vergi Beyannameleri nde yer alan daire ve dükkanlar dikkate alınmıştır. * Değerlemeye konu parseller üzerinde yer alan dükkan kullanımlı yapılar için inşaat firması tarafından ödenecek kira bedellerinin belirlenmesi aşamasında dikkate alınacak olan dükkan kapalı alanları, mevcut duruma göre mahallinde ölçüm yapılarak belirlenmiştir. Müşteriden temin edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ekinde, hak mahrumiyeti bedelleri aşağıdaki şekilde belirtilmiştir: Noter marifetiyle akdedilen asıl sözleşme hükümlerine uygun olarak arsa sahipleri tarafından yapımcı firmaya yer tesliminin yapıldığı tarihte başlamak üzere; işbu sözleşme imzalandığı tarih itibarıyla arsa sahiplerinin beyanına göre kendilerine ait bulunan mevcut. Adet mukim olduğu hane ve/veya adet kira getirisi olan hane için ve.m 2..m 2,..m 2, işyeri başına müteakip cümlede açıklanan mahrumiyet ve taşınma ödemelerini yapacaktır. Yapımcı firma, inşaat müddetince her bir arsa sahibine kendisine ait ve kira getirisi olmayan, yakınlarının mukim olduğu her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı aylık TL ve aynı arsa sahiplerinin sahibi olduğu yapılı bağımsız bölümlerden kira getiren bağımsız bölüm için aylık 750 TL, söz konusu inşaat sonlanana kadar ödenecektir. Arsa sahiplerinden kaynaklanan sebeplerle inşaat süresinin (36 ay) uzaması durumunda hak mahrumiyeti bedelleri bu sürenin dolmasıyla kesilecektir. İlk ödeme olarak, yer tesliminin yapılmasıyla (arsada bulunan bütün bağımsız bölümler) TL taşınma bedeli, peşin avans olarak 3 aylık kira bedeli karşılığı olarak ise TL ya da TL(Kira getirisi olanlar için) olmak üzere toplamda TL ya da TL arsa sahiplerinin bildirdiği banka hesaplarına yatırılacaktır. Verilen peşin avans niteliğindeki TL ya da TL karşılığında, alınan peşin avans miktarı sonlanana kadar arsa sahiplerinden her ay 250 TL (ödenecek olan aylık bedelden olmak üzere) kesinti yapılacaktır. Takip eden aylarda ise her ay ilgili bankadaki hesabına yapımcı firma tarafından her ayın ilk 5 gün içerisinde ödenecektir. Ticari alanlarda ise sahibi olduğu ticarethaneler için arsa sahibine 0-50 m 2 arası için TL, bundan sonraki her m 2 başına 10 TL olmak üzere her ay tayin edilen banka şubesine her ayın ilk 5 günü içerisinde hak mahrumiyeti bedeli ödeyecektir. (örneğin 100 m 2 lik ticarethane için TL ödeme yapılır) Bu tutarlar yer tesliminde ödenecektir. Bu tutarlar taşınmaz üzerinde işbu sözleşmenin imzalandığı tarihte yapılı hane veya dükkan başına değerleri ifade eder ve bir hanede veya dükkanda birden fazla hak sahibi bulunması halinde söz konusu tutarlar hisseleri oranında bölünerek veya diğer hissedarların muvafakati ile tek bir hissedara ödenecektir. İlk 3 aylık hak mahrumiyeti toplamı ve taşınma bedeli, taşınmazların tahliye edilmiş olması kaydıyla yer teslimi müteakiben ve en erken tahliye ile eş zamanlı olarak tek seferde ödenecektir. İş bu sözleşmenin 4.1. maddesi uyarınca gecikme halinde yapımcı firma tarafından gecikilen aylara ilişkin kira mahrumiyet tazminatı ödenmesi söz konusu olduğunda, ayrıca hak mahrumiyet bedeli ödenmeyecektir. Hak mahrumiyeti bedelleri ikinci yıldan başlamak üzere geçen 1 yıla ait ÜFE artış oranı kadar artırılır. 5.4 Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu Fikirtepe bölgesindeki yeni imar planlarına göre, bölgede konumlu imar adalarının ve aralarında kalan yolların tevhidiyle oluşacak yapı adaları belirlenmiş ve bu yapı adalarında yapılaşma hakkı KAKS 2,07 olarak verilmiş, ilave % 100 emsal artışıylaysa KAKS değeri 4,14 e ulaşmıştır. 49

51 Değerleme konusu proje alanı, 12 ada üzerinde 133 adet parselden oluşmakta olup, bu adalar bir yapı adası oluşturmaktadır. Değerlemeye konu proje alanı, doğuda Azil Bey Sokak, batıda Yıldırım Sokak, kuzeyde Gür Sokak ve güneyde Hızırbey Caddesi ile sınırlandırılmaktadır. Konu parsellerin toplam yüzölçümü m 2 olup, yol alanlarının da tevhidiyle birlikte bu alanın m 2 ye ulaşması planlanmaktadır Değerleme konusu parsellerden çok azının üzeri boş durumda olup, parsellerin üzerinde genelde niteliksiz, konut kullanımlı yapılar bulunmaktadır. Bu yapılardan Hızırbey Caddesi ve Yıldırım Sokak üzerinde konumlu olanlarının büyük çoğunluğunun zemin katları ticari, üst katları konut nitelikli kullanılmaktadır. Proje alanı sınırları içinde, ana caddelere cephesi bulunmayan bazı parsellerin üzerindeki yapılarda da bu tarz kullanımlara rastlanmaktadır. Fikirtepe Metrobüs İstasyonu ve minibüs caddesi olarak bilinen Fahrettin Kerim Gökay Caddesi ne olan yakınlığı ile değerleme konusu proje alanı, toplu taşıma araçları ile ulaşım konusunda oldukça avantajlıdır. Konu taşınmazlardan bir kısmının konumlu olduğu Hızırbey Caddesi de Fahrettin Kerim Gökay Caddesi nin paralelinde konumludur. Proje alanı özel araç ve toplu taşıma ile ulaşılabilirliği yüksek bir konuma sahiptir. Değerleme konusu taşınmazların konumlandığı Fikirtepe bölgesi, yeni imar düzenlemesi ile kentsel dönüşüme teşvik edilmiş olup, bölgede birçok inşaat firmasının yeni projeler gerçekleştirmesi beklenmektedir. 50

52 5.5 Proje Alanı İçerisnde Yer Alan Yapıların Mevcut Durum Analizi Proje alanı içerisinde yer alan 12 adet adanın konumu, tapuya kayıtlı arsa yüzölçümü, kullanım şekli, üzerinde yer alan yapı ve yapıların kat ve fonksiyon bilgileri aşağıda yer alan tablolarda belirtilmektedir. Yapıların mevcut durum analizleri mahalinde yapılan tespitlere dayanmaktadır Ada Parsel Sayısı : 9 Cepheli Olduğu Sokaklar : Yıldırım Sokak, Gür Sokak, Akçınar Sokak, Adilbey Sokak Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 206,00 153,00 171,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : 0 1* 1 Arsa Alanı (m 2 ) : 180,00 90,00 189,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 168,00 93,00 91,00 Hisse Sayısı : * Söz konusu dükkanın yer aldığı 3005 ada, 5 no lu parselin emlak beyannamesinde 2 adet dükkan için beyan görülmekte olup, mevcutta 1 adet dükkan bulunmaktadır. 51

53 3013 Ada Parsel Sayısı : 17 Cepheli Olduğu Sokaklar : Yıldırım Sokak, Dereboyu Sokak, Akçınar Sokak, Adilbey Sokak Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 113,00 83,00 124,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 109,00 228,00 250,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 116,00 101,00 155,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 103,00 164,00 58,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 42,00 71,00 100,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Yapı bulunmamaktadır. 1 Daire Adedi : 0 2 Dükkan Adedi :

54 Arsa Alanı (m 2 ) : 71,00 93,00 Hisse Sayısı : Ada Parsel Sayısı : 9 Cepheli Olduğu Sokaklar : Yıldırım Sokak, Dereboyu Sokak, Metin Sokak, Akçınar Sokak, Sardunya Sokak Parsel No : Yapı Adedi : 1 Prefabrik yapı mevcuttur. 1 Daire Adedi : Dükkan Adedi : 2 1* 1 Arsa Alanı (m 2 ) : 153,00 130,00 132,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Prefabrik yapı mevcuttur. 1 1 Daire Adedi : Dükkan Adedi : 1* 3 0 Arsa Alanı (m 2 ) : 156,00 234,00 266,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : 1 6** 1 Arsa Alanı (m 2 ) : 219,00 284,00 48,00 Hisse Sayısı : * Söz konusu dükkanlara ait emlak beyannamesi bulunmamakta olup, dükkanlar müşteri talebi doğrultusunda dikkate alınmıştır. ** 3014 ada, 8 no lu parsel üzerinde emlak beyannamesi bulunan 5 adet dükkan mevcut olup, emlak beyannamesi bulunmayan 1 adet dükkan, müşteri talebi doğrultusunda dikkate alınmıştır. 53

55 3015 Ada Parsel Sayısı : 13 Cepheli Olduğu Sokaklar : Yıldırım Sokak, Dispanser Sokak, Metin Sokak, Sardunya Sokak Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : 2 2 3* Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 100,00 206,00 197,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Yapı bulunmamaktadır. 1 1 Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 194,00 147,00 149,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 143,00 140,00 138,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : 0 1 1** Arsa Alanı (m 2 ) : 143,00 138,00 136,00 Hisse Sayısı : Parsel No : 13 Yapı Adedi : 1 Daire Adedi : 1 Dükkan Adedi : 2 Arsa Alanı (m 2 ) : 101,00 Hisse Sayısı : 1 * 3015 ada, 3 no lu parselin emlak beyannamesinde 2 adet daire için beyan görülmekte olup, mevcutta 3 adet daire kullanıldığı tespit edilmiş ve müşteri talebi doğrultusunda bu şekilde dikkate alınmıştır. 54

56 ** Söz konusu dükkanın yer aldığı 3015 ada, 12 no lu parselin emlak beyannamesinde 2 adet dükkan için beyan görülmekte olup, mevcutta 1 adet dükkan bulunmaktadır Ada Parsel Sayısı : 11 Cepheli Olduğu Sokaklar : Yıldırım Sokak, Dispanser Sokak, Yıldırım Çıkmaz Sokak, Şennur Sokak Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 162,00 61,00 188,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 163,00 129,00 103,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 375,00 172,00 133,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : 1 1 Daire Adedi : 2 3 Dükkan Adedi : 1 1 Arsa Alanı (m 2 ) : 130,00 141,00 Hisse Sayısı :

57 3017 Ada Parsel Sayısı : 14 Cepheli Olduğu Sokaklar : Hızır Bey Caddesi, Yıldırım Sokak, Yıldırım Çıkmaz Sokak, Şennur Sokak Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : 2* 8** 2*** Arsa Alanı (m 2 ) : 162,00 255,00 191,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : 2**** 2 3 Arsa Alanı (m 2 ) : 46,00 162,00 208,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 206,00 202,00 95,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : 3 5 6***** Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 104,00 189,00 192,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : 2 1 Daire Adedi : 9 9 Dükkan Adedi : 3 2 Arsa Alanı (m 2 ) : 183,00 178,00 Hisse Sayısı : 10 5 * Söz konusu dükkanın yer aldığı 3017 ada, 1 no lu parselin emlak beyannamesinde 1 adet dükkan için beyan görülmekte olup, mevcutta 2 adet dükkan bulunmaktadır. Parsel üzerindeki dükkan sayısı, müşteri talebi doğrultusunda 2 olarak kabul edilmiştir. 56

58 ** Söz konusu dükkanın yer aldığı 3017 ada, 1 no lu parselin emlak beyannamesinde 6 adet dükkan için beyan görülmekte olup, mevcutta 8 adet dükkan bulunmaktadır. Parsel üzerindeki dükkan sayısı, müşteri talebi doğrultusunda 8 olarak kabul edilmiştir. *** Söz konusu dükkanın yer aldığı 3017 ada, 3 no lu parselin emlak beyannamesinde 3 adet dükkan için beyan görülmekte olup, mevcutta 1 adet dükkan bulunmaktadır. **** Söz konusu dükkanın yer aldığı 3017 ada, 4 no lu parselin emlak beyannamesinde 1 adet dükkan için beyan görülmekte olup, mevcutta 2 adet dükkan bulunmaktadır. ***** Söz konusu 3017 ada, 12 no lu parselin emlak beyannamesinde 7 adet daire için beyan görülmekte olup, müşteri talebi doğrultusunda 6 adet daire olduğu kabul edilmiştir Ada Parsel Sayısı : 3 Cepheli Olduğu Sokaklar : Hızır Bey Caddesi, Dispanser Sokak, Sardunya Sokak, Şennur Sokak Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 218,00 320,00 144,00 Hisse Sayısı :

59 3019 Ada Parsel Sayısı : 14 Cepheli Olduğu Sokaklar : Dispanser Sokak, Metin Sokak, 1. Dispanser Sokak, 2. Dispanser Sokak Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 157,00 107,00 86,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 191,00 182,00 191,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 105,00 61,00 170,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Yapı bulunmamaktadır. 1 1 Daire Adedi : Dükkan Adedi : 0 0 1* Arsa Alanı (m 2 ) : 91,00 104,00 170,00 Hisse Sayısı : Parsel No : 13 Yapı Adedi : 1 Daire Adedi : 4 Dükkan Adedi : 1 Arsa Alanı (m 2 ) : 157,00 Hisse Sayısı : 2 * Söz konusu dükkanın yer aldığı 3019 ada, 12 no lu parselin emlak beyannamesinde 2 adet dükkan için beyan görülmekte olup, mevcutta 1 adet dükkan bulunmaktadır. 58

60 3020 Ada Parsel Sayısı : 15 Cepheli Olduğu Sokaklar : Dereboyu Sokak, Metin Sokak, 1. Dispanser Sokak, 2. Dispanser Sokak Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 151,00 145,00 247,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : 1 Yapı bulunmamaktadır. 1 Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 255,00 474,00 69,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 101,00 103,00 281,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : 1 1 Yapı bulunmamaktadır. Daire Adedi : 6 7* 0 Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 218,00 238,00 161,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : 2 2 3** Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 198,00 213,00 239,00 Hisse Sayısı : * 3020 ada, 11 no lu parselin emlak beyannamesinde 6 adet daire için beyan görülmekte olup, mevcutta 7 adet daire kullanıldığı tespit edilmiş ve müşteri talebi doğrultusunda bu şekilde dikkate alınmıştır. 59

61 ** 3020 ada, 15 no lu parselin emlak beyannamesinde 2 adet daire için beyan görülmekte olup, mevcutta 3 adet daire kullanıldığı tespit edilmiş ve müşteri talebi doğrultusunda bu şekilde dikkate alınmıştır Ada Parsel Sayısı : 12 Cepheli Olduğu Sokaklar : Dereboyu Sokak, Metin Sokak, 2. Dispanser Sokak, Adil Bey Sokak Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 185,00 216,00 201,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : 2 2 1* Arsa Alanı (m 2 ) : 217,00 327,00 240,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 192,00 197,00 185,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 166,00 164,00 163,00 Hisse Sayısı : * Söz konusu dükkana ait emlak beyannamesi bulunmamakta olup, dükkanlar müşteri talebi doğrultusunda dikkate alınmıştır. 60

62 3022 Ada Parsel Sayısı : 7 Cepheli Olduğu Sokaklar : Dispanser Sokak, Metin Sokak, 2. Dispanser Sokak, Adil Bey Sokak Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 213,00 200,00 259,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Parsel üzerinde dini tesis ve 1 1 Daire Adedi : lojmanı bulunmakta olup, 2 15 Dükkan Adedi : söz konusu parsel 0 4 Arsa Alanı (m 2 ) : değerleme konusu kapsamı 304,00 222,00 Hisse Sayısı : dışındadır Parsel No : 7 Yapı Adedi : 1 Daire Adedi : 6 Dükkan Adedi : 4 Arsa Alanı (m 2 ) : 251,00 Hisse Sayısı : 2 61

63 3023 Ada Parsel Sayısı : Toplamda 17 parselden oluşan 3023 adadaki 10 adet parsel değerleme çalışması kapsamındadır. Cepheli Olduğu Sokaklar : Hızır Bey Caddesi, Dispanser Sokak, Sardunya Sokak, Adil Bey Sokak Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : 0 0* 2 Dükkan Adedi : 4 7* 4 Arsa Alanı (m 2 ) : 359,00 290,00 219,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 227,00 240,00 197,00 Hisse Sayısı : Parsel No : Yapı Adedi : Daire Adedi : Dükkan Adedi : Arsa Alanı (m 2 ) : 111,00 123,00 123,00 Hisse Sayısı : Parsel No : 10 Yapı Adedi : 1 Daire Adedi : 15 Dükkan Adedi : 4** Arsa Alanı (m 2 ) : 193,00 Hisse Sayısı : 16 * Söz konusu 3023 ada, 2 no lu parsel üzerindeki yapının normal katları imalathane olarak kullanılmakta olup, bu kısımlara ait emlak beyannameleri ticarethane fonksiyonu ile düzenlenmiştir. Müşteri talebi doğrultusunda söz konusu 3 adet imalathane de dükkan olarak dikkate alınmıştır. ** Söz konusu 3023 ada, 10 no lu parsele ait 2 adet dükkan beyannamesi bulunmakta olup, mevcutta parsel üzerinde 4 adet dükkan kullanımı mevcuttur. Müşteri talebi doğrultusunda mevcut durum dikkate alınmıştır. 62

64 Değerleme Konusu Proje Alanında Yapılan Daire ve Dükkan Tespitleri: 3005 Ada: Dükkan Bilgileri: Daire Bilgileri: Ada No Parsel No Beyanda Görülen Dükkan No Mevcut Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) /A/1 1/A 125, /B/2-59, /A/ /A 10/A 65, /A/1 12A 72, /A 13 31, /B - 37, /A/A 9A 80,00 Ada No Parsel No Daire Adedi Ada: Dükkan Bilgileri: Ada No Parsel No Beyanda Mevcut Görülen Dükkan No Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) /A/1 3A 85, /A/1 1A 63, /A/1 32A 62, /B/2 32B 25, /A/1 4A 93, /A/1 5A 74, /A/2 6/A 22, /B/3 6/B 47, /A/1 7A 13, /A/A 8A 73, /A/A 12/A 55, /A/A 11/A 129, /A/1 17A 36, /1/1 15/1A 24,20 Daire Bilgileri: Ada No Parsel No Daire Adedi

65 3014 Ada: Dükkan Bilgileri: Ada No 3015 Ada: Parsel No Dükkan Bilgileri: Beyanda Mevcut Görülen Dükkan No Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) / , / , , /A 22A 85, , /A/A 13A 57, /1 18B 103, /1/A/1 18A 11, /A 3A 114, /3-46, /A/2-26, /1/A/2 14/1/A 81, /B/1 14B 45, /1/B/1-98, , /A/1 16A 43,79 Ada No Parsel No Beyanda Mevcut Görülen Dükkan No Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) /1 12A 186, /A/1 11A 127, /A/A 5A 117, /A/A /A/B 3A 110, /1 10A 59, /1/2 10B 20,30 Daire Bilgileri: Ada No Parsel No Daire Adedi Daire Bilgileri: Ada No Parsel No Daire Adedi

66 3016 Ada: Dükkan Bilgileri: Ada No Parsel No Beyanda Mevcut Görülen Dükkan No Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) /A/A 6A 67, /B/1 8/A 178, /A/A 2A 140, /1 6 35, /2 3 7, /1 3A 19, /A 7A 83, /A/1-34,63 Daire Bilgileri: Ada No Parsel No Daire Adedi Ada: Dükkan Bilgileri: Ada No Parsel No Beyanda Mevcut Görülen Dükkan No Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) 25 60, /A/1 2/1A 57,55 2A 30, /1/A 2B 14,85 2C 22, /1/B 2D 18, /A/D 27A 25, /B/18 27B 19, /C/19 27C 26, /D/20 27D 27, /A 2A 31, /B /A 2B 107, /A/B 4 15, A 12, /A 31/A 72, /B 31/B 71, /A/A 6A 80, /A/A 33 37, /B/B 33A 39, /A/1 8A 67, /A/1 35A 66, /A/A 10A 96, /A/A 37A 53, /B/B 37B 42,00 Daire Bilgileri: Ada No Parsel No Daire Adedi

67 Ada No Parsel No Beyanda Mevcut Görülen Dükkan No Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) /A 39A 75, /A/A 41A 22, /B/B 41B - 41C 16, / , /A/1 43A 37, /B/2 43B 53, /A/1 18A 60, /A/3 45A 74, /B/4 45B 67, /A/3 47A 38, /B/4 47B 30, Ada: Dükkan Bilgileri: Ada No 3019 Ada: Parsel No Dükkan Bilgileri: Beyanda Mevcut Görülen Dükkan No Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) /2 4A 173, /A/1 10A 130, /1/B/2 10/1B 72, /A/1 51A 67, /B/2 51B 73, /A/ , /B/ , /C/3 49A 53,18 Ada No Parsel No Beyanda Mevcut Görülen Dükkan No Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) /A/1 6A 52, /A/1 3/A 48, /A/A 1B 61, /A/A 19A 23, /B/B 19B 33, /A/A /A/1 15A 78, /1 13B 225,79 Daire Bilgileri: Ada No Parsel No Daire Adedi Daire Bilgileri: Ada No Parsel No Daire Adedi

68 3020 Ada: Dükkan Bilgileri: Ada No 3021 Ada: Parsel No Dükkan Bilgileri: Beyanda Mevcut Görülen Dükkan No Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) /A/A 4A 64, /3 6A 60, /A/1 9A 48, /A/1 7A 68, /A/1 14A 11, /B/2 14B 26, /A/A 20A 217,25 Ada No Parsel No Beyanda Mevcut Görülen Dükkan No Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) /A/1 8A 31, /B/2 8B 94, /A/1 10A 124, /A/A 12A 67, /B/B 12B 64, /A/A 7A 118, /A/A 14A 60, , /A/A 17 16, /B/B - 19, /A/A 13A 107, /A 8A 40,50 Daire Bilgileri: Ada No Parsel No Daire Adedi Daire Bilgileri: Ada No Parsel No Daire Adedi

69 3022 Ada: Dükkan Bilgileri: Ada No 3023 Ada: Parsel No Dükkan Bilgileri: Beyanda Mevcut Görülen Dükkan No Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) /A/1 2A 14, /A/2 21A 39, /B/3 21B 65, /C/4 21C 67, /A/D 4A 63, /B/C 4B 58, /C/A 4C 43, /D/B 4D 50,36 Ada No Parsel No Beyanda Mevcut Görülen Dükkan No Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) A 239, B 119, A 259, B 89, /A/2 12A 150, /B/1 12B 140, /A/3 55A 138, /B/4 55B 139, /5 Büro 265, /6 Büro 265, /7 Büro 265, /1/A 14/A 89, /B 14A 96, /A/A 57A 120, /B/B 57B 98, /A/A 16A 104, /B/B 16B 120, /A 59A 94, /B 59B 115, /A/A 18A 140, /B/B 18B 122, /A/A 61A 117, /B/B 61B 101, /A 20A 174, /1/C 63B 46, /2/B 63A 120, /A , /A 65A 144,30 Daire Bilgileri: Ada No Parsel No Daire Adedi Dini Tesis Daire Bilgileri: Ada No Parsel No Daire Adedi

70 Ada No Parsel No Beyanda Mevcut Görülen Dükkan No Dükkan No Mevcut Alan (m 2 ) /A/A 24A 62, /B/B 24B 58, /A/A 67A 117, /B/B 67B 85, /1/A 24/1/A 48, /1/B 24/1/B 72, /A/A 69A 65, /B/B 69B 87, /2A 84, /2B 90, /0 71A 100, B 90,33 Şerefiyelendirmede Dikkat Edilen Noktalar ve Görüşler: Değerleme konusu taşınmazların şerefiye değerlerinin tespitinde dikkate alınan kriterler, değere etki etme ağırlığına göre aşağıda belirtildiği şekildedir: Parselin Cepheli Olduğu Cadde/Sokağın Ticari Kabiliyeti: Değerleme konusu parsellerden bir kısmı, bölgenin önemli ticari akslarından olan Hızır Bey Caddesi ne, bir kısmı, minibüslerin geçiş güzergahı olan Yıldırım Sokak a cephelidir. Diğer parsellerse, yapı adası içerisinde kalan diğer ara sokaklara cephelidir. Şerefiyelendirme çalışmasında, konu parsellerin cepheli olduğu cadde ve sokaklar arasında, parselin değerini en çok arttıran arterlerin sırasıyla Hızır Bey Caddesi ve Yıldırım Sokak olduğu düşünülmüştür. Yapı adasının iç kısımlarında kalan sokakların değere etkileriyse, ana arterlere erişimi sağlama kabiliyeti ile sokak genişliğine göre belirlenmiş olup, sıralama Gür Sokak, Dispanser Sokak, Dereboyu Sokak, Akçınar Sokak, Metin Sokak, Yıldırım Çıkmaz Sokak, 1. Dispanser Sokak ve 2. Dispanser Sokak şeklinde yapılmıştır. Şerefiye değerini etkileme durumu göz önüne alınarak yapılan kat sayı belirleme işleminde parselin cepheli olduğu cadde/sokağın ticari kabiliyeti kriteri, 1,00 1,20 arasında puanlanmıştır. Parsel Konumu: Değerlemeye konu parsellerin bir kısmı tek cepheli, bir kısmı çift cepheli, bir kısmı köşe konumlu ve köşe konumlu bazı parsellerse aynı zamanda üç cephelidir. Herhangi bir parsel üzerine yapı inşa edildiğinde, yapının ışık alma durumu, yapıdaki bağımsız bölümlerin satışında oldukça etkili bir unsur olduğundan, parsel değerini de etkilemektedir. Bu nedenle, parselin cephe sayısı arttığında değerinin de artması beklenmektedir. Köşe konumlu parsellerin tercih edilirliği, ara parsellerin tercih edilirliğine göre daha fazla olmasının yanında, köşe parseller aynı zamanda çift cephelidir. Tüm bu unsurlar göz önünde bulundurularak parseller konumlarına göre değerlendirildiğinde, değeri en fazla olan parsellerin üç cepheli köşe parseller olması ve değer sırasının, köşe, çift cepheli ve tek cepheli şeklinde devam etmesi gerektiği düşünülmüştür. Şerefiye değerini etkileme durumu göz önüne alınarak yapılan kat sayı belirleme işleminde parsel konumu kriteri, 1,00 1,06 arasında puanlanmıştır. 69

71 Köşe Köşe Üç Cepheli Tek Cepheli Çift Cepheli Ana Caddeye Olan Mesafesi: Parsellerin, ana caddeye olan mesafesi, parsele erişim ve parselden sosyal olanaklara olan erişimi sağlaması açısından önemli faktörlerden biridir. Parsellerin, değerleme konusu proje alanını çevreleyen ana arterler olan Hızır Bey Caddesi, Yıldırım Sokak ve Mandıra Caddesi ne olan uzaklıkları teker teker ölçülmüş olup, bu uzaklıklar, direkt kriter puanları olarak kullanılmıştır. Şerefiye değerini etkileme durumu göz önüne alınarak yapılan kat sayı belirleme işleminde parselin ana caddeye olan mesafesi kriteri, 1,000 1,045 arasında puanlanmıştır Parsel Şekli: Parsel şekli, üzerine yapılacak yapının şeklini doğrudan etkilediğinden, parsel değerini de etkileyen bir faktördür. Değerleme konusu parseller, şekillerine göre de değerlendirilmiş olup, parsellerin şeklinin sayısal değerleri en boy oranına göre hesaplanmıştır. Bu oranın puanlandırılmasında, sayısal oran değerlerinin yığılma yaptığı gruplar ve parsel şekillerinin hangi orana ulaştığında şekilsel olarak üzerine yapı yapma aşamasında sorun yaratmaya başlayabileceği göz önünde bulundurulmuştur. Sonuç olarak parsellerin en boy oranları; 0-1,99, 2,0-3,54, 3,55-3,77 ve 3,77 den büyük değerler olmak üzere 4 farklı grup oluşturulmuş ve parsellerin, şekillerine göre puanlandırılması bu gruplara göre yapılmıştır. Şerefiye değerini etkileme durumu göz önüne alınarak yapılan kat sayı belirleme işleminde parsel şekli kriteri, 1,00 1,04 arasında puanlanmıştır. Parselin Cephe Uzunluğu: Parselin cephe uzunluğu, parselin ve üzerindeki yapının reklam kabiliyetini, dolayısıyla getirisini ve satış bedelini arttıran unsurlardan biridir. Değerleme konusu taşınmazların dahil olduğu ancak değerleme tarihi itibariyle yürütmesi durdurulan imar planı notlarına göre; Cephe genişliği 12 m. den küçük olan parsellerde ayrık nizam bina yapılamaz. Bu tür parsellerde tevhid koşulu getirmeye veya inşaat nizamı belirlemeye belediyesi yetkilidir. şeklinde bir ifade bulunmakta olup, bu ifade ile parselin cephe uzunluğunun reklam kabiliyetinin yanı sıra yapılaşmadaki inşaat nizamını da doğrudan etkilediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle değerleme konusu parseller, cephe uzunluklarına göre de sınıflandırılmıştır. Ayrık nizamda yapı yapılabilmesi için şart olan 12 m. cephe uzunluğu dikkate alınarak, sınıflandırmada cephe uzunluğu 0 ile 12 m. arasında olan parsellere, cephe uzunluğu kriterinde en düşük puan verilmiştir. Bu kriterdeki ikinci sınıfın belirlenmesinde, konu parsellerin cephe uzunluklarının yığılma yaptığı aralık dikkate alınmış olup, ikinci sınıf m. olarak belirlenmiştir. Cephe uzunluğu 22 m. den fazla olan parsellereyse, bu kriterden en yüksek puan takdir edilmiştir. Konu parsellerin cephe uzunlukları, parselin cepheli olduğu cadde/sokaklardan ticari kabiliyet puanı en yüksek olanına olan cephesi dikkate alınarak ölçülmüştür. Şerefiye değerini etkileme durumu göz önüne alınarak yapılan kat sayı belirleme işleminde parselin cephe uzunluğu kriteri, 1,00 1,03 arasında puanlanmıştır. Parselin Yüzölçümü: Değerleme konusu yapı adasındaki parseller ayrı ayrı değerlendirildiğinde yüzölçümleri önemli bir hususlardan biridir. Yüzölçümü fazla olan parsel üzerinde daha fazla satılabilir alan inşa edilebilecek olup, yapının parsel üzerindeki yerleşimi de daha uygun olacaktır. Bu nedenlerle, tek başına bir parselin yapılaşmaya elverişli yüzölüçümüne sahip olması değerini olumlu etkileyecektir. Konu bölgedeki parsellerin yüzölçümleri incelenerek, parsellerin yüzölçümlerinin 70

72 yığılma yaptığı aralıklar belirlenmiş ve bu aralıklar ile aralıkların sınırları dışında kalan parsel yüzölçümlerine göre yapı inşaat alanları hesaplanmıştır. Yapılması mümkün olan inşaat alanının gösterdiği artışlar dikkate alınarak, parsellerin yüzölçümlerine göre sınıflandırma aralıkları m 2, 375,1 475 m 2 ve 475 m 2 den büyük şeklinde yapılmıştır. Şerefiye değerini etkileme durumu göz önüne alınarak yapılan kat sayı belirleme işleminde parselin yüzölçümü kriteri, 1,00 1,03 arasında puanlanmıştır. 71

73 BÖLÜM 6 DEĞERLEME KONUSU PROJE İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER 72

74 6.1. Bölgenin Mevcut Durumu ve Gelişimi BÖLÜM 6 DEĞERLEME KONUSU PROJE İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER İstanbul, 1980 li yıllar ile birlikte hızlı bir gelişme ve büyüme sürecine girmiştir yılında İstanbul nüfusu, iken; 2012 yılı adrese dayalı nüfus kayıtlarına göre il nüfusu olmuştur yılında İstanbul un % 2,62 lik kısmı yapılaşmış alanda kalmaktayken, 2011 yılında bu oran yaklaşık % 20 olmuştur. Nüfus artışı doğru orantılı olarak gayrimenkul ihtiyacını doğurmuştur. Gayrimenkul sektörü giderek uluslararası normlarda bir gayrimenkul anlayışı benimserken, konut ile birlikte diğer alt gruplarda da gelişme yaşanmıştır. Konut sektörünün önceliğini koruduğu pazarda perakende ve alışveriş merkezleri, ofis, sanayi, lojistik alanları ve oteller ile ilgilide önemli gelişmeler yaşanmıştır. Proje alanı, Kadıköy ilçesi, Fikirtepe Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Fikirtepe Mahallesi, Kadıköy ün merkezi nde konumlu olması, Kadıköy ün önemli ana arterlerinin kesiştiği bir konumda yer alması sebebi ile lokasyon olarak stratejik önem taşıyan bir bölgedir. Bağdat Caddesi ne, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi ne, D-100 Karayolu ve TEM bağlantı yollarına oldukça yakın konumlanmış olan bölge aynı zamanda toplu taşıma ile erişilebilirliğin yüksek olduğu bir lokasyona sahiptir. Proje alanının karşısında konumlu Fikirtepe Metrobüs İstasyonu ile bölgeden Avcılar a direk ulaşım imkanı bulunmaktadır. D-100 Karayolu TEM Otoyolu Fikirtepe nin Kadıköy İçerisindeki Konumu Marmara Denizi 73

75 İstanbul şehir merkezinde inşaat yapılacak arazilerin büyüklüğünün hayli az olması nedeniyle Fikirtepe bölgesi yıllardır birçok yatırımcının ilgi odağı olmuştur. Merkezi konumuna rağmen düzensiz gecekondu yapılaşmalarını barıdıran bölgede 2011 yılı sonunda onaylanan yeni 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile kentsel dönüşümün yolu açılmış, kentsel dönüşüm bölgesi ilan edilmemesine rağmen yeni imar planı ile bölgede kentsel dönüşüm teşvik edilmiştir. Yeni imar planının yapı adası bazında yapılaşmalar %100 ilave KAKS kullanma hakkı vermesi ile bir çok inşaat firması bölge halkıyla kat karşılığı anlaşma yoluna giderek yapı adası oluşturacak şekilde parsel toplamaya başlamıştır. Mevcut durumda ise yapı adalarında %100 mal sahipleri ile anlaşmış olan inşaat firmaları yıkımları başlatmış durumda, bazı firmalar ise proje tanıtımlarını yapmış ve daire satışlarına başlamış durumdadır. Proje alanını da kapsayan Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı nda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın tarihli yazısına istinaden 'riskli alan' çalışmaları nedeniyle her türlü ve ölçekteki plan, plan değişikliği ve revizyonu, parselasyon planı, imar uygulaması ve ruhsatlandırma işlemleri durdurulmuştur. Rapor kapsamında imar durumuna ilişkin belirtilen bilgiler Kadıköy Belediyesi ve İstanbul Büyük Şehir Belediyesi tarafından hazırlanan tasdik ve tadilat tarihli, 1/1000 ölçekli Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı imar planı verileridir. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında değerlendirileceği belirtilen bölgede imar yapılaşma koşullarında değişiklik yapılıp yapılmayacağı konusu rapor tarihi itibari ile belirsizdir. Fikirtepe bölgesinin söz konusu kanun kapsamında değerlendirilmesi durumunda, bölgedeki arsa sahipleri ile % 100 anlaşma sağlayamayan yatırımcılar için 2/3 oranında anlaşma sağlamış olmaları projelerini başlatabilmeleri için yeterli hale gelecektir. Bölgedeki arsa sahipleri ile kat karşılığı anlaşan inşaat firmaları, arsa sahiplerine arsa yüzölçümlerine göre inşa edilecek yeni projede daire verecek, ayrıca proje bitene kadar kira ödemelerini ve taşınma masraflarını karşılayacaklardır. Arsa sahipleri ile müteahhit firmalar arasında gerçekleşen kat karşılığı oran genellikle % 53- % 55 tir. Arsa sahibinin aldığı % 55 oranın Mandıra Caddesi üzerideki yapı adalarında % 60 seviyelerine çıkabildiği öğrenilmiştir. İnşaat firmaları kendi proje alanları dahilindeki yapı adaları içerisine, bölge halkı ile sözleşmelerin imzalanması, tapu ve noter işlemlerinin gerçekleşmesi ve halkın bilgilendirilmesi amacı ile irtibat ofislerini faaliyete geçirmişlerdir. Bölgedeki binaların üzerinde inşaat firmalarına ait binaların kendi proje alanları dahilinde olduğuna dair tabelalar asılmış durumdadır. Bölgede faaliyette bulunan inşaat firmalarından başlıcaları; Teknik Yapı, Usta İnşaat, Emay İnşaat (Kent Plus), Selimoğlu İnşaat, Erkan İnşaat, Keleşoğlu Eba İnşaat, Nuhoğlu İnşaat, Baysaş İnşaat, Birleşim & Yazıcı Group, Vartaş Yapı, Sefa & Koyuncu İnşaat, Anka Yapı ve Taş Yapı dır. RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

76 Birleşim İnşaat & Yazıcı Group Toplam 59 adet parselden oluşan no lu adalarda faaliyette bulunan firma % 55 kat karşılığı orana ek olarak 2 sene boyunca 700 TL kira bedeli ve TL taşınma masrafını da karşılamak üzere arsa sahipleri ile anlaşmış olup, değerleme tarihi itibari ile arsa sahiplerinin % 57 si ile anlaştıkları bilgisi edinilmiştir. 26 katlı 3 adet bloktan oluşması planlanan projede yaklaşık 600 e yakın daire olması planlanmaktadır. Proje alanları Konut Alanı imar lejandına sahiptir. Projedeki konutların ortalama TL/m 2 bedel ile satışa çıkacağı belirtilmiştir. Kesinleşmemiş olmakla birlikte proje vaziyet planı ve proje genel perspektifi ile ilgili görseller aşağıda gösterilmiştir. Birleşim & Yazıcı Grup Proje Alanı Proje Vaziyet Planı RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

77 Proje Genel Perspektifi Usta İnşaat İki farklı proje alanı bulunan firmanın proje alanlarından biri değerleme konusu projenin bitişiğinde konumlu olan ve 3029 no lu yapı adalarında toplam 77 adet parseli kapsamaktadır. Diğer proje alanı ise ve 2219 no lu 5 adet yapı adasında toplam 110 adet parseli kapsamaktadır. Firma, % 55 kat karşılığı orana ek olarak 2 sene boyunca 700 TL kira bedeli ve TL taşınma masrafını da karşılamak üzere arsa sahipleri ile anlaşmıştır. Değerleme tarihi itibari ile 3 adet adadan oluşan proje alanında % 97 oranında, 5 adet adadan oluşan proje alanında ise % 72 oranında arsa sahipleri ile anlaşıldığı bilgisi edinilmiştir. İki adet projede toplam yaklaşık 2000 adet konut yer alması planlanmaktadır. Bunlardan 850 adedi 3 adadan oluşan proje alanında yer alacaktır. Söz konusu 850 konuttan oluşacak proje alanı aynı zamanda Hızırbey Caddesi üzerinde Konut + Ticaret Alanı imar lejandına sahiptir. Edinilen şifahi bilgiye göre proje alanının caddeye bakan kısmında zemin katta ticari alanlar planlanmıştır. Projedeki dairelerin ortalama TL/m 2 den satışa çıkacağı belirtilmiştir. Proje alanları ve henüz kesinleşmemiş olmakla birlikte proje genel perspektifi aşağıda gösterilmiştir Hızırbey Cad. Usta İnş. Proje Alanları RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

78 Proje Genel Perspektifi Sefa & Koyuncu İnşaat ve 3082 no lu 8 adet yapı adasında 91 adet parselden oluşan proje alanı Fikirtepe nin batı kesiminde TEM Otoyolu tarafında konumludur. Firma, % 57 kat karşılığı orana ek olarak 2 sene peşin ödeme koşulu ile aylık TL kira bedeli ve TL taşınma masrafını da karşılamak üzere arsa sahipleri ile anlaşmıştır. Değerleme tarihi itibari ile arsa sahiplerinin %85 i ile anlaştıkları bilgisi edinilmiştir. Proje alanları Konut Alanı imar lejandına sahiptir Sefa & Koyuncu İnşaat Proje Alanı RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

79 Kent Plus İki adet proje alanına sahip olan firmanın proje alanları birbirine bitişik olup, bunlardan birincisi yaklaşık m 2 arsa alanına sahip ve no lu 6 adet yapı adasında 104 adet parselden oluşmaktadır. Firma % 55 kat karşılığı orana ek olarak aylık 900 TL kira bedeli ve TL taşınma masrafını da karşılamak üzere arsa sahipleri ile anlaşmıştır. Değerleme tarihi itibari ile arsa sahiplerinin % 99 u ile anlaştıkları bilgisi edinilmiştir. Birinci proje için ortalama birim satış değerinin USD/m 2 olması beklenmektedir. 30 Haziran 2012 itibari ile mevcut yapıların boşaltılmaya başlanacağı ve yaklaşık 3-5 ay sonra ise inşai faaliyetlerin başlamasının planlandığı belitilmiştir. İnşaatın başlamasını takiben 2,5 senede inşaatın tamamlanması planlanmaktadır. Proje alanının Kadıköy merkezine sınır bir konuma sahip olması nedeni ile avantajlı olduğu belitilmiştir. Proje alanları Konut Alanı imar lejandına sahiptir. Firmanın ikinci proje alanı ise no lu yapı adalarından oluşmaktadır. Kat karşılığı anlaşma koşulları diğer proje ile aynıdır No lu Yapı Adaları Kent Plus Proje Alanı No lu Yapı Adaları Baysaş İnşaat m 2 arsa alanına sahip no lu 6 adet yapı adasında 68 adet parselden oluşmaktadır. Firma, % 55 kat karşılığı orana ek olarak aylık 750 TL kira bedeli ve TL taşınma masrafını da karşılamak üzere arsa sahipleri ile anlaşmıştır. 259 hissedarlı olan proje alanında değerleme tarihi itibari ile arsa sahiplerinin % 100 ü ile anlaştıkları bilgisi edinilmiştir. Yaklaşık olarak m 2 satılabilir alanı olması planlanan projenin m 2 sinin ticari birimlere ayrılacağı, projede 2 katın home office fonksiyonuna ayrılacağı bilgisi edinilmiştir. En geç şubat ayı itibari ile inşaata başlanacağı ve başlama tarihini takiben 2 sene sonunda inşaatın tamamlanmasının planlandığı bilgisi edinilmiştir. Teslim tarihine kadar konut satışlarının tamamlanması hedeflenmektedir. Kesinlik kazanmamış olmakla birlikte projede 550 adet konutun yer alacağı bunlardan 20 adedinin stüdyo daire olarak düzenleneceği bilgisi edinilmiştir. Daire tipleri dağılımının sırası ile 2+1, 1+1, 3+1 ve 1+0 şeklinde olaması ve projede yer alan dairelerin 40 ile 160 m 2 aralığında değişmesi planlanmaktadır. Ortalama birim satış değerinin TL/m 2 mertebesinde olacağı belirtilmiştir. Proje alanı Konut Alanı imar lejandına sahiptir. RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

80 Baysaş İnşaat Proje Alanı Teknik Yapı Firmanın m 2 toplam 3 yapı adasında yer alan 215 adet parsel üzerinde proje geliştireceği, bu alanda mevcut durum itibari ile yaklaşık 750 hissedar bulunduğu bilgisi edinilmiştir m 2 lik birinci adada 950 konut; m 2 alana sahip ikinci adada konut m 2 alana sahip üçüncü adada ise 700 konut yapılması planlanmaktadır. 3 blok üzerinde üniteden oluşacak projede rezidans, home office ve ticari birimler olması planlanmaktadır. Firma, arsa sahipleri ile % 55 kat karşılığı orana ek olarak her konut için aylık 700 lira, dükkanlar içinse aylık TL olacak kira ödemesi ve TL taşınma bedelini üstlenmektedir. Selimoğlu Group Toplamda yaklaşık m 2 yüzölçümüne sahip 3 adet ada ile ilgilenen ve bu adalardaki maliklerin büyük çoğunluğu ile % kat karşılığı oranına ek olarak ödenecek kira ve her parsel için ödenecek TL üzerine anlaşma sağlayan Selimoğlu Group un, anlaşmadaki bu bedeller de dikkate alındığında yaklaşık % kat karşılığı oranlarında görüşmeleri sürdürdüğü bilgisi edinilmiştir. Söz konusu parseller üzerinde gerçekleştirilmesi planlanan 6 adet blokta, konut alanları ile birlikte ticari kullanımlara da yer verileceği öğrenilmiştir. Ticari kullanımların, projedeki konut kullanımlı yapıların zemin katları yerine ayrı birer yapı olarak inşa edilmesinin planlandığı belirtilmiştir. Projenin 5 veya 6 etaptan oluşacağı ve proje kapsamında yaklaşık konut üretilmesinin hedeflendiği bilgisine ulaşılmıştır. İlk etabının yaklaşık m 2 yüzölçümüne sahip arsa üzerinde gerçekleştirileceği bilgisi edinilen projedeki konutların m 2 birim fiyatlarının TL seviyelerinden başlamasının hedeflendiği öğrenilmiştir. RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

81 Proje Vaziyet Planı Proje Genel Perspektifi Proje Tip Kat Planı Anka Yapı Fikirtepe bölgesinde, toplamda yaklaşık m 2 yüzölçümüne sahip 300 parselden oluşan 3 adada gerçekleştirilmesi planlanan Evim Kadıköy Projesi nin, 1. etabının hafriyatına yaklaşık 3 ay önce başlanmıştır. Yaklaşık adet konut yer alacak olan projenin zemin katı ise ticari birimlerden oluşacaktır. Projenin 1. etabının satışları da 2013 Mayıs ayı itibari ile başlamış durumdadır. Diğer etaplarda henüz % 75-% 90 mertebelerinde arsa sahipleri ile anlaşıldığı belirtilmiştir. 36 ve 56 katlı iki kulenin yanı sıra, kat adedi 16 ile 32 arasında değişen binalardan oluşacağı öğrenilmiştir. Satışa çıkan dairelerin KDV dahil ortalama birim fiyatlarının TL mertebelerinde olduğu belirtilmiştir. Projede yer alan dairelerin brüt alanları m 2 aralığında değişmektedir. 1+0 daireler m 2 ; 1+1 daireler m 2 ; 2+1 daireler m 2 ; 3+1 daireler m 2 aralığındadır. 1. etapta yer alan dairelerin %40 ını 1+0 ve 1+1 daireler oluşturmaktadır. RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

82 Ancak edinilen bilgiye göre oturuma yönelik olarak 2+1 ve 3+1 dairelere olan talebin daha fazla olduğu öğrenilmiştir. Brüt satış alanına sosyal alan, kat holleri, ortak kat bahçeleri dahil edilmektedir. 1. etapta zemin katta yer alacak olan 13 adet dükkan biriminin alansal büyüklüğü ise m 2 aralığındadır. Söz konusu ticari birimlerinin ortalama birim satış fiyatı TL + KDV olarak belirtilmiştir. Proje 3 etap toplamında m 2 inşaat alanına sahip olacaktır. Proje Genel Perspektifi Nuhoğlu İnşaat Nuhoğlu İnşaat ve Gülsa İnşaat ortaklığında inşa edilen Yenitepe Kadıköy projesi bölgede satışa çıkan projelerdendir. Fikirtepe de D-100 Karayolu na cepheli m 2 arazi üzerinde geliştirilen projede rezidans, home ofis ve ticari birimler yer alacaktır. Değerleme tarihi itibari ile proje alanında yıkımlar tamamlanmış ancak inşai faaliyetlere henüz başlanmamıştır. Projenin satışa çıkan ilk etabı kapsamında konut olduğu belirtilmiştir. Projede yer alan daire tipleri 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 dir. Alanları m 2 arasında değişen 1+1 daireler TL den başlayan fiyatlar ile; alanları 132 m 2 den başlayan 2+1 daireler TL den başlayan fiyatlar ile; alanları 184 m 2 den başlayan 3+1 daireler TL den başlayan fiyatlar ile; alanları 228 m 2 den başlayan 4+1 daireler TL den başlayan fiyatlar ile satışa sunulmaktadır. RAPOR NO: 2013A348 Proje Genel Perspektifi RAPOR TARİHİ:

83 Fikirtepe de Gerçekleşmesi Planlanan Projelere İlişkin Özet Tablo: İnşaat Firması Adı Yapı Ada Numarası Parsel Sayısı Kat Karşılığı Oran Aylık Kira Bedeli Ödemesi (TL/ay) Taşınma Bedeli Ödemesi (TL) Yaklaşık Konut Adedi Proje Tipi Proje Bilgisi Öngörülen m² Birim Satş Fiyatı (TL/m²) Öngörülen m² Birim Satş Fiyatı (USD/m²) Birleşim İnşaat & Yazıcı Group % Konut 26 katlı 3 konut bloğu Usta İnşaat (Proje 1) % Konut+Ticaret Zemin Ticaret, 25 katlı 3 konut bloğu Usta İnşaat (Proje 2) Sefa&Koyuncu İnşaat Kent Plus (Proje 1) % Konut % Konut % Konut Kent Plus (Proje 2) % Konut Baysaş İnşaat % Konut m² satılabilir alan, m² ticari birim,2 kat home office Teknik Yapı m 2 parsel alanı 215 % Konut Selimoğlu Group % - 60% Konut+Ticaret Anka Yapı(**) Konut+Ticaret Bir kısmı ticari kullanıma sahip 6 adet blok 36 ve 56 katlı iki kule ile kat adedi arasında değişen bloklar * Bölge genelinde yapılan araştırmalar sonucunda Fikirtepe de gerçekleştirilmesi planlanan konut projelerinde, arsa sahipleri ile kat karşılığı anlaşılmış olup, bölgede yaşayan halkın talebi ve parsel yüzölçümlerinin küçük olması sebepleri ile 1+1 dairelere ağırlıklı olarak yer verileceği görüşü edinilmiştir. ** Proje satışa çıkmıştır. 82

84 KELEŞOĞLU EBA Proje Alanı RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

85 6.2. Değerleme Konusu Projenin Amacı Değerleme konusu taşınmazlar, O-1 Otoyolu paralelinde konumlu Yıldırım Sokak, Kadıköy den bölgeye erişimi sağlayan arterlerden biri olan Hızır Bey Caddesi başta olmak üzere, bölgedeki diğer ara sokaklarla çevrilmiş yapı adasında konumlanmıştır. Hızır Bey Caddesi ne cepheli eski yapıların zeminleri ticari amaçlı, üst kısımlarının ise konut amaçlı kullanıldığı gözlemlenmiştir. Taşınmazlara yakın konumlu yapılarda küçük çaplı ticari işletmeler yer almaktadır. Hızırbey Caddesi nin paralelinde yer alan Fahrettin Kerim Gökay Caddesi, Kadıköy Belediyesi, Kadıköy Belediyesi Evlendirme Dairesi, Marmara Üniversitesi, M.Ü. Eğitim ve Araştırma Hastanesi gibi çekim gücü yüksek yapılaşmaları bulundurduğundan, gün içi araç yoğunluğunun üst seviyelerde olduğu, yaya sirkülasyonunun günün yoğun saatlerinde üst seviyelere ulaştığı hareketli bir caddedir. Taşınmazlara otoyoldan direk erişim imkanı bulunmamakla birlikte, değerlemeye konu parsellerden bir kısmı, bu yoldan yüksek görünürlüğe ve reklam kabiliyetine sahiptir. Değerlemeye konu taşınmazların konumlu olduğu bölgede, cadde üzerlerinde 5-6 katlı yapılar görülmekte olup, iç kısımlarda 5-6 katlı yapıların yanı sıra 1 veya 2 katlı gecekondu tipi yapılara da rastlanmaktadır. Bu yapıların büyük bir kısmı eski yapılar olup, bir kısmıysa kullanılamayacak durumdadır. Proje alanının Fenerbahçe Şükrü Saraçoğlu Stadı na yakın ve Fikirtepe Metrobüs İstasyonu nun karşısında konumlu olması, otoyoldan yüksek reklam kabiliyetine sahip olması gibi faktörlerin parseller üzerinde geliştirilecek olan projenin çekim kabiliyetini arttıracağı düşünülmektedir. Değerlemeye konu proje alanı 12 adet imar adasında bulunan toplam 133 adet parselin birleşmesi ile oluşmaktadır. Söz konusu parsellerden 1 adedi, dini tesis alanı imar lejandına sahip olup, Muhammedin Mescit Camii Yaptırma ve Yaşatma Derneği ve Kadıköy Belediyesi nin hisseli mülküdür. Değerleme konusu 12 adet imar adası arasından geçen sokakların, yeni oluşturulan yapı adasına dahil edilmesi ile proje alanı yaklaşık m 2 yüzölçümüne sahip olmaktadır. Değerleme tarihi itibariyle yürütmesi durdurulan imar planına göre, konu parsellerden bir kısmı Konut Alanı, Hızır Bey Caddesi ne cephesi bulunan parsellerse Ticaret+Konut lejandına sahiptir. Projenin gerçekleşme süreci içerisinde tevhid edilecek olan söz konusu parsellerin tevhid edilmeden önceki durumları itibari ile ancak, mevcutta yürütmesi durdurulan tasdik ve tadilat tarihli, 1/1000 ölçekli Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı notlarına göre KAKS: 2,07 olarak mevcut durum değer tespiti yapılmıştır. 133 adet parselde toplam 506 hissedar bulunan proje alanında arsa sahipleri ile müteahhit firma arasında gerçekleşen kat karşılığı oran % 57 arsa sahipleri % 43 inşaat firması olup, kat karşılığı sözleşme örneği rapor ekinde sunulmaktadır. 84

86 Akçınar Sok. Gür Sok. O-1 Otoyolu Metin Sok. 1. Dispanser Sok. Yıldırım Sok. Yıldırım Çıkmaz Sok. Hızır Bey Cad. 2. Dispanser Sok. Dispanser Sok. Dereboyu Sok. RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

87 BÖLÜM 7 EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ 86

88 BÖLÜM 7 EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir. Kullanım makul ve olası bir kullanım mıdır? Kullanım yasal mı ve kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı? Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu veya uygun hale getirebilir mi? Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleştirelebilir mi? İlk dört sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin gerçekten en verimli kullanımıdır. Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir. Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Değerleme konusu taşınmazların konumu, yakın çevresinde yer alan yapılaşma eğilimleri değerlendirildiğinde, çevre gelişimi açısından en etkin ve en verimli kullanımının iptal edilen uygulama imar planlarıyla uygun şekilde kısmen Konut Alanı, kısmen Konut + Ticaret Alanı olacağı düşünülmektedir. 87

89 BÖLÜM 8 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

90 BÖLÜM 8 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER 8.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler GÜÇLÜ YANLAR ZAYIF YANLAR + Değerleme konusu proje alanı ulaşım bağlantılarına ve toplu taşıma akslarına oldukça yakın konumludur. + Proje alanının konumlandığı Yıldırım Sokak, O-1 Otoyolu na paralel konumdadır. + Taşınmazın yakın çevresinde Kadıköy Belediyesi, Kadıköy Evlendirme Dairesi, Şükrü Saraçoğlu Stadı, Marmara Üniversitesi Göztepe Kampüsü, Marmara Üniversitesi Eğitim ve Araştırma Hastanesi gibi çekim gücü yüksek yapılar yer almaktadır. + Proje alanı Fikirtepe Metrobüs İstasyonu karşısında konumludur. + Proje alanına bir yapı adası olarak bakıldığında bu ada, 4,14 emsal hakkına sahiptir. + Proje alanı Konut, Konut+Ticaret imarına sahiptir. FIRSATLAR - Mevcutta değerleme konsu proje alanı üzerinde gecekondu tipi ve apartman tipi yapılaşmalar yer almaktadır. - Proje alanının hisseli mülkiyetlere sahip 133 adet parselden oluşması ve hissedarların tamamından onay alınması gerekliliği projenin başlama süresini geciktirebilecek bir faktördür. TEHDİTLER Proje alanının konumlu olduğu Fikirtepe Bölgesi yeni imar planları ile kentsel dönüşüme teşvik edilmiş olup, mevcutta gecekondu yapılaşmalarını barındıran bölgenin ilerleyen yıllarda önemli bir değişim ve gelişim göstereceği, gecekonduların yerini yüksek irtifalı, site tipi yapılara bırakması beklenmektedir. Proje alanıın konumlu olduğu Fikirtepe bölgesi, Kadıköy ün merkezinde konumlanması sebebi ile birçok yatırımcı firma tarafından talep görmektedir. Proje alanına yüksek katlı yapı yapma imkanı projede yer alacak konutların deniz manzarasına sahip olmasını sağlayacaktır. Fikirtepe genelinin Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilmesi durumunda proje alanı içerisinde yer alan arsa sahiplerinin tamamı ile anlaşma sağlanması gereklililiği ortadan kalkacak olup, 2/3 oranında anlaşma sağlanması durumunda projeye başlanabilecektir. Bölgede yapılması planlanan bütün projelerin yaklaşık olarak aynı zamanda başlamasının değerleme konusu projenin satış hızını etkileyeceği düşünülmektedir. İnşaat emsalinin yüksek olması bölgede ciddi yapı yoğunluğu getirecektir. Proje alanını da kapsayan Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı nda Çevre ve Şehircilik Bakanliği'nin tarihli yazısına istinaden 'riskli alan' çalışmaları nedeniyle her türlü ve ölçekteki plan, plan değişikliği ve revizyonu, parselasyon planı, imar uygulaması ve ruhsatlandırma işlemleri durdurulmuştur. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında değerlendirileceği belirtilen bölgede imar yapılaşma koşullarında değişiklik yapılıp yapılmayacağı konusu belirsizdir. Fikirtepe bölgesi genelinde rekabet açısından birçok prestijli proje inşa edilmesi beklenmektedir. Bu durum bölgede çok sayıda konut arzı olacağını göstermektedir. RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

91 8.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Bu değerleme çalışmasında değerleme konusu taşınmazların değer tespiti için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi Gayrimenkullerin yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilere ulaşılmıştır. Arsa Emsalleri: Erdem Hastanesi nin karşısında yer alan, üzerinde gecekondular bulunan, yaklaşık m 2 alana sahip Ticaret + Hizmet Alanı lejandına sahip arsanın TL bedel ile 2012 yılı başlarında satış gördüğü bilgisi edinilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Varyap Varlıbaşlar Yapı San. ve Tic. A.Ş. ve GAP İnşaat Yatırım ve Dış Ticaret A.Ş. ortak girişimi Emlak Konut GYO mülkiyetinde olan, m 2 alana sahip, Merkezi İş Alanı lejandına sahip, KAKS: 1,5 yapılaşma koşuluna sahip arsa için, İstanbul Ataşehir Doğu Bölgesi 2. Etap Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi İhalesi nin Şubat 2010 da yapılan 2. oturumunda Arsa Karşılığı Satış Toplam Geliri olarak TL, Arsa Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı olarak Arsa Karşılığı Satış Toplam Geliri nin % 43,15 ini teklif etmiştir. Buna karşılık olmak üzere m 2 alana sahip arsanın değeri TL olarak belirlenmiştir. (2010 döviz kuruna göre: TL/m USD/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, Mandıra Caddesi ne 3. parsel konumundaki, hisseli tapuya sahip 67 m 2 alanlı, Konut Alanı lejandında kalan arsanın TL bedelle satılık durumda olduğu bilgisi edinilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, Uzunçayır Caddesi üzerinde, Kaptan Hasanpaşa İ.Ö.O. karşısında yer alan 850 m 2 büyüklüğündeki Konut Alanı lejandına sahip arsanın USD bedel ile satılık olduğu ve söz konusu taşınmaza USD teklif edildiği öğrenilmiştir. (İstenen: TL/m USD/m 2 ) (Teklif edilen: TL/m USD/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazların bulunuduğu bölgeye yakın konumda, Kurbağalıdere nin Fikirtepe tarafında yer alan, Konut Alanı lejandına sahip 160 m 2 arsanın TL bedel ile satılık olduğu öğreniilmiştir. Bölgede kentsel dönüşümden dolayı % 100 oranında emsal artış hakkı bulunmakta olup, büyük inşaat firmalarının bölgede arsa arayışı içerisinde olmaları sebebi ile arsa fiyatlarının hızla yükseldiği öğrenilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Koşuyolu Caddesi ne cephesi bulunan, üzerinde atıl durumda bir yapı bulunan, Ticaret Alanı lejandına sahip, 400 m 2 alanlı arsa için TL fiyat istenmektedir. ( TL/m USD/m 2 ) Özak İnşaat, taşınmazın bulunduğu bölgede konumlu, Batı Ataşehir de yer alan m 2 alana sahip, Emlak Konut GYO mülkiyetinde olan, Ticaret Alanı lejandına sahip, KAKS: 2,5 yapılaşma hakkına sahip arsa için, İstanbul Ataşehir Batı Bölgesi 1. Kısım 5. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi İhalesi nin Nisan 2012 de yapılan 2. oturumunda Arsa Karşılığı Satış Toplam Geliri olarak TL+KDV, Arsa Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı olarak Arsa Karşılığı Satış Toplam Geliri nin % 36 sını teklif etmiştir. Buna karşılık olmak üzere m 2 alana sahip arsanın değeri TL olarak belirlenmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Metro Market e yakın konumlu, E-5 Karayolu na 3. parsel konumda yer alan, Emsal: 2,07 olan Ticaret Alanı lejandına sahip 920 m 2 alanlı arsanın USD fiyatla satılık olduğu bilgisine ulaşılmıştır. ( TL/m USD/m 2 ) RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

92 Konu taşınmazların bulunuduğu bölgede, Metrobüs ün geçtiği O-1 Otoyolu na cepheli, yanyol üzerinde yer alan, Ticaret Alanı lejandına sahip, 996 m 2 net kullanım alanına sahip parselin pazarlıksız USD bedel ile satılık olduğu öğrenilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Batı Ataşehir Finans Merkezi nde yer alan 9.590,36 m 2 yüzölçümüne sahip Merkezi İş Alanı (MİA) lejandına ve E: 2,50 yapılaşma şartına sahip arsayı, İş GYO 2012 yılı içinde TL bedelle satın almıştır. ( TL/m USD/m 2 ) Koşuyolu Caddesi ne cephesi bulunan, üzerinde atıl durumda bir yapı bulunan, Ticaret Alanı lejandına sahip, 250 m 2 alanlı arsa için TL fiyat istenmektedir. ( TL/m USD/m 2 ) Koşuyolu Cadesi ne cephesi bulunan, üzerinde atıl durumda bir yapı bulunan, Ticaret Alanı lejandına sahip, 256 m 2 alanlı arsa için USD fiyat istendiği bilgisi edinilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Arsa Emsal Özet Tablo: Emsal Alanı Fiyat Lejandı No (m²) (TL/m²/ay) Açıklama Ticaret + Hizmet Erdem Hastanesi nin karşısında konumlu, satılık arsa Merkezi İş Alanı Doğu Ataşehir de konumlu, Metropol İstanbul proje arsası Konut Mandıra Caddesi ne 3. parsel konumunda, hisseli tapuya sahip satılık arsa Konut İstenen: Teklif: Uzunçayır Caddesi üzerinde, satılık arsa Konut Fikirtepe de konumlu, satılık arsa Ticaret Koşuyolu Caddesi üzerinde konumlu, satılık arsa Ticaret Batı Ataşehir de konumlu, Özak Gayrimenkul arsası Ticaret Metro Market e yakın konumlu, E-5 Karayolu na 3. parsel konumundaki, satılık arsa Ticaret Metrobüs ün geçtiği O-1 Otoyolu na cepheli, satılık arsa ,36 Merkezi İş Alanı Batı Ataşehir Finans Merkezi nde konumlu İş GYO arsası Ticaret Koşuyolu Caddesi üzerinde konumlu, satılık arsa Ticaret Koşuyolu Caddesi üzerinde konumlu, satılık arsa. Konut Emsalleri: Fahrettin Kerim Gökay Caddesi (Minibüs Yolu) üzerinde konumlu olan 40 yıllık binanın 6. katında yer alan, 135 m 2 alanlı dairenin yapının TL bedelle satılık durumda olduğu bilgisi edinilmiştir. (2.370 TL/m USD/m 2 ) Fahrettin Kerim Gökay Caddesi (Minibüs Yolu) üzerinde konumlu olan 17 yıllık binanın 4. katında yer alan, 160 m 2 alana sahip olan, kısmi tadilata ihtiyacı olduğu söylenen dairenin TL bedelle satılık durumda olduğu bilgisi edinilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu yeni binada yer alan 142 m 2 alana sahip, 3+1 tipteki, kat bahçeli daireler için istenen satış bedellerinin TL aralığında olduğu öğrenilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

93 Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu mevkide 12 senelik binanın yüksek giriş katında yer alan 2+1 tipteki, 95 m 2 dairenin TL bedelle satılık durumda olduğu bilgisine ulaşılmıştır. ( TL/m USD/m 2 ) Fahrettin Kerim Gökay Caddesi (Minibüs Yolu) üzerinde konumlu olan 14 yıllık binanın 4. katında yer alan, 140 m 2 alanlı dairenin TL bedelle satılık durumda olduğu bilgisine ulaşılmıştır. ( TL/m USD/m 2 ) Mandıra Caddesi üzerinde konumlu 2 yıllık binanın 9. katında yer alan, 150 m 2 alana sahip dairenin TL bedelle satılık durumda olduğu öğrenilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Fikirtepe kentsel dönüşüm bölgesinde konumlu 2 senelik binada yer alan 3+1 tipteki, 135 m 2 dairenin TL bedelle satılık durumda olduğu bilgisi edinilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazlara kısmen yakın konumlu Sadıkoğlu İnşaat ın Bulgurlu da yer alan ve 7 bloktan oluşan New City Projesi nde bulunan, 1+1 tipteki 60 m 2 alana sahip dairelerin TL, 2+1 tipteki 120 m 2 alana sahip dairelerin TL, 3+1 tipteki 125 m 2 alana sahip dairelerin TL, 3+1 tipteki 160 m 2 alanlı dairelerin ise TL bedelle satışta olduğu bilgisi edinilmiştir. Projenin teslimlerinin Mart 2012 itibari ile başladığı öğrenilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu Dr. Erkin Caddesi üzerinde yer alan yeni binanın 1. katında konumlu 3+1 tipteki, 115 m 2 dairenin TL bedelle satılık durumda olduğu bilgisi edinilmiştir. ( TL/ m USD/ m 2 ) Değerlemeye konu taşınmazlara yakın, Merdivenköy mevkiinde konumlu olan yeni binada yer alan 2+1 tipteki, 85 m 2 alanlı dairenin TL bedelle satılık durumda olduğu öğrenilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazlara kısmen yakın konumlu toplam 33 blok ve 710 daireden oluşan Taşyapı nın Almond Hill Projesi nde yer alan 82 ve 89 m 2 alanlı 1+1 tipteki dairelerin USD den başlayan fiyatlar ile, 100 ve 110 m 2 alanlı 2+1 tipteki dairelerin ise USD den başlayan fiyatlar ile satılmakta olduğu bilgisi edinilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Konut Emsal Özet Tablo: Emsal Alan (m 2 ) No Birim Değer (TL/m 2 ) arası Açıklama Göztepe Minibüs Yolu üzerinde konumlu 40 yıllık binanın 6. katında yer alan satılık durumdaki daire. Göztepe Minibüs Yolu üzerinde konumlu 17 yıllık binanın 4. katında yer alan satılık durumdaki daire. Konu taşınmazlara yakın konumlu yeni binada yer alan, kat bahçeli satılık durumdaki daireler. Konu taşınmazların bulunduğu bölgede konumlu 12 senelik binanın yüksek giriş katında yer alan satılık durumdaki daire. Göztepe Minibüs Yolu üzerinde konumlu 14 yıllık binanın 4. katında yer alan satılık durumdaki daire. Mandıra Caddesi üzerinde konumlu 2 yıllık binanın 9. katında yer alan satılık durumdaki daire. Fikirtepe kentsel dönüşüm bölgesinde konumlu 2 yıllık binada yer alan satılık durumdaki daire. Bulgurlu da konumlu New City projesinde yer alan dairelerin satış bedelleri. Dr. Erkin Caddesi üzerinde konumlu yeni binanın 1. katında yer alan satılık durumdaki daire. RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

94 Emsal No Alan (m 2 ) Birim Değer (TL/m 2 ) Açıklama Merdivenköy mevkiinde konumlu yeni binada yer alan satılık durumdaki daire Almond Hill projesinde yer alan dairelerin satış bedelleri. Satılık Dükkan Emsalleri: Değerlemeye konu taşınmazlara yakın, Göztepe Eğitim ve Araştırma Hastanesi nin arka kısmında konumlu yeni olmayan binada yer alan bakımlı durumdaki 65 m 2 lik dükkanın TL bedelle satılık durumda olduğu bilgisi edinilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazlara yakın, Mandıra Caddesi üzerinde konumlu, bakımlı denebilecek bir binada yer alan 100 m 2 alanlı dükkanın TL bedelle satılık durumda olduğu bilgisi edinilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Ataşehir Ata Blokları nda m 2 kullanım alanlı dükkanlar TL arasında değişen birim fiyatlar ile satışa sunulmaktadır. ( TL/m USD/m 2 ) Değerlemeye konu taşınmazlara yakın, Merdivenköy de konumlu sıfır binanın zemin katında yer alan 40 m 2 alanlı dükkanın TL bedelle satılık durumda olduğu öğrenilmiştir. ( TL/m USD/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, bölgenin ana aksı olan Fahrettin Kerim Gökay (Minibüs Caddesi) üzerinde konumlu, giriş kat 200 m 2, asma kat 100 m 2, bodrum kat 100 m 2 olmak üzere toplam 400 m 2 alanlı dükkanın TL bedelle satılık durumda olduğu bilgisine ulaşılmıştır. ( TL/m² USD/m²) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, bölgenin ana aksı olan Fahrettin Kerim Gökay (Minibüs Caddesi) üzerinde konumlu, 295 m 2 alanlı dükkanın TL bedelle satılık durumda olduğu bilgisi edinilmiştir. ( TL/m² USD/m²) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı nda yer alan Anka Yapı nın Evim Kadıköy Projesi yakın zaman önce satışa çıkmıştır. 1. etapta zemin katta yer alacak olan 13 adet dükkan biriminin alansal büyüklüğü m 2 aralığındadır. Söz konusu ticari birimlerin ortalama birim satış fiyatı TL + KDV olarak belirtilmiştir. ( TL/m² USD/m²) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu Fahrettin Kerim Gökay Caddesi ni Bağdat Caddesi ne bağlayan Tütüncü Mehmet Efendi Caddesi üzerinde bulunan yaklaşık 100 m² alanlı banka kiracılı dükkanın satışının yakın zaman önce TL bedelle gerçekleştiği bilgisi edinilmiştir. ( TL/m² USD/m²) Satılık Dükkan Emsal Özet Tablo: Emsal Birim Değer Alanı No (TL/m 2 ) Açıklama Göztepe Eğitim ve Araştırma Hastanesi nin arka kısmında konumlu yeni olmayan binada yer alan, bakımlı durumdaki satılık dükkan Mandıra Caddesi nde konumlu, bakımlı binada yer alan satılık dükkan Ataşehir Ata Blokları nda konumlu dükkanların satış aralığı Merdivenköy de konumlu, sıfır binada yer alan satılık dükkan Fahrettin Kerim Gökay (Minibüs Caddesi) üzerinde konumlu, bodrum+giriş+asma kattan oluşan satılık dükkan. RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

95 Emsal No Alanı Birim Değer (TL/m 2 ) arasında Açıklama Fahrettin Kerim Gökay (Minibüs Caddesi) üzerinde konumlu, satılık dükkan. Anka Yapı-Evim Kadıköy projesinde yer alan dükkanların satış bedelleri. Tütüncü Mehmet Efendi Caddesi nde konumlu, banka kiracılı, satışı yakın zaman önce gerçekleşmiş dükkan. Kiralık Dükkan Emsalleri: Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, bölgenin ana aksı olan Fahrettin Kerim Gökay Caddesi (Minibüs Yolu) üzerinde konumlu yaklaşık 30 yıllık binanın zemin katında yer alan 33 m 2 alana sahip dükkanın aylık TL bedelle kiralık durumda olduğu bilgisine ulaşılmıştır. (31,25.- TL/m 2 /ay 16,36.-USD/ay/m²) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, bölgenin ana aksı olan Fahrettin Kerim Gökay Caddesi (Minibüs Yolu) üzerinde konumlu 130 m 2 giriş kat m 2 bodrum kat olmak üzere toplam 260 m 2 alana sahip dükkanın aylık TL bedelle kiralık durumda olduğu öğrenilmiştir. (32,69.- TL/m 2 /ay 17,12.-USD/m²/ay) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, Bahtlı Sokak üzerinde yer alan yeni binanın zemin katında yer alan 25 m 2 dükkanın 900 TL bedelle kiralık durumda olduğu bilgisine ulaşılmıştır. (36,00.- TL/m²/ay 18,85.-USD/m²/ay) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, bölgenin ana aksı olan Fahrettin Kerim Gökay Caddesi (Minibüs Yolu) üzerinde konumlu yaklaşık 30 yıllık binanın zemin katında yer alan 80 m 2 alana sahip dükkanın aylık TL bedelle kiralık durumda olduğu bilgisi edinilmiştir. (37,50.- TL/m 2 /ay 19,63.-USD/m²/ay) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, bölgenin ana aksı olan Fahrettin Kerim Gökay Caddesi (Minibüs Yolu) üzerinde konumlu eski binada yer alan 200 m 2 alanlı dükkanın aylık TL bedelle kiralık durumda olduğu bilgisine ulaşılmıştır. (37,50.-TL/m 2 /ay 19,63.-USD/m 2 /ay) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, bölgenin ana aksı olan Fahrettin Kerim Gökay Caddesi (Minibüs Yolu) üzerinde konumlu eski binada yer alan 250 m 2 alanlı dükkanın aylık TL bedelle kiralık durumda olduğu öğrenilmiştir. (48,00.-TL/m 2 /ay 25,13.-USD/m 2 /ay) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, bölgenin ana aksı olan Fahrettin Kerim Gökay Caddesi (Minibüs Yolu) üzerinde konumlu eski binada yer alan 150 m 2 alanlı dükkanın aylık TL bedelle kiralık durumda olduğu bilgisi edinilmiştir. (66,67.-TL/m 2 /ay 34,90.-USD/m 2 /ay) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu Fahrettin Kerim Gökay Caddesi ni Bağdat Caddesi ne bağlayan Tütüncü Mehmet Efendi Caddesi üzerinde bulunan restaurantın 250 m² dükkan için TL/ay kira bedeli ödediği öğrenilmiştir. (72,00.-TL/m²/ay 37,70.-USD/ay/m²/ay) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu Fahrettin Kerim Gökay Caddesi ni Bağdat Caddesi ne bağlayan Tütüncü Mehmet Efendi Caddesi üzerinde bulunan banka şubesinin, 180 m² dükkan için TL/ay kira bedeli ödediği öğrenilmiştir. (77,78.-TL/m²/ay 40,72.-USD/m²/ay) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu Fahrettin Kerim Gökay Caddesi ni Bağdat Caddesi ne bağlayan Tütüncü Mehmet Efendi Caddesi üzerinde bulunan banka şubesinin 150 m² dükkan için TL/ay kira bedeli ödediği öğrenilmiştir. (80,00.-TL/m²/ay 41,88.-USD/m²/ay) RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

96 Kiralık Dükkan Emsal Özet Tablo: Emsal Alan (m 2 Birim Değer ) No (TL/m 2 /ay) , , , , , , , , , ,00 Açıklama Fahrettin Kerim Gökay Caddesi üzerinde konumlu 30 yıllık binanın zemin katında yer alan kiralık dükkan. Fahrettin Kerim Gökay Caddesi üzerinde konumlu, bodrum + zemin kattan oluşan kiralık dükkan. Konu taşınmazlara yakın konumlu Bahtlı Sokak üzerinde yer alan kiralık dükkan. Fahrettin Kerim Gökay Caddesi üzerinde konumlu 30 yıllık binanın zemin katında yer alan kiralık dükkan. Fahrettin Kerim Gökay Caddesi üzerinde konumlu eski bir binanın zemin katında yer alan kiralık dükkan. Fahrettin Kerim Gökay Caddesi üzerinde konumlu eski bir binanın zemin katında yer alan kiralık dükkan. Fahrettin Kerim Gökay Caddesi üzerinde konumlu eski bir binanın zemin katında yer alan kiralık dükkan. Tütüncü Mehmet Efendi Caddesi üzerinde konumlu, restaurant kiracılı dükkan için ödenen kira bedeli. Tütüncü Mehmet Efendi Caddesi üzerinde konumlu, banka kiracılı dükkan için ödenen kira bedeli. Tütüncü Mehmet Efendi Caddesi üzerinde konumlu, banka kiracılı dükkan için ödenen kira bedeli. Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri: Değerleme konusu proje alanının arsa değri tespitinde; proje alanının mevkisi, toplam yüzölçümü, imar durumu, çevresinin teşekkül tarzı, yapılaşma koşulları, topografik özellikleri göz önünde bulundurularak; taşınmazların hiçbir hukuki sorunu olmadığı varsayıldığında ve çevreden elde edilen gayrimenkul emsal değerleri ile mevcut piyasa koşulları dikkate alınmıştır. Taşınmazların bulunduğu Kadıköy ilçesinde taşınmazların oluşturduğu yapı adasına benzer büyüklük ve emsal hakkına sahip arsalar kentsel dönüşüm sebebi ile sadece Fikirtepe Bölgesi nde yer almaktadır. Proje alanında yer alan parsellerin tevhid edilmesi durumunda, parsellerin tek tek mevcut emsal değerleri dikkate alınmadan, yapı adasının emsal değeri, 2,07 olarak verilmekte ve % 100 ek emsal hakkı ile yapı adasının emsal değeri 4,14 olarak uygulanmaktadır. Ancak mevcut durumda arsa değeri, ek emsal hakkı dikkate alınmadan hesaplanmıştır. Bölgede uzun zamandır kentsel dönüşüm beklentisi ile arsa satışı gerçekleşmemesi nedeni ile geliştirme yaklaşımı ile hesaplanan proje değerinden % 57 kat karşılığı oran ile arsa değeri hesaplanmıştır. Mevcut durum itibari ile değerlemeye konu parseller tevhid edilmemiş olup, parsellerin emsal değerleri 1,10 ile 1,65 olarak değişmektedir. Bölgede uygulanmakta olan Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı na göre; Yapı adası oluşturan parsellerde KAKS: 2,07, H: Serbest şeklindedir. Değerleme konusu taşınmazlar bir yapı adası oluşturmakta olup, bölgede boş arsa arzı da kısıtlı olduğundan, taşınmazların piyasa değerleri, bütün proje alanı üzerinde geliştirme yaklaşımı yöntemi kullanılarak 2,07 emsal hakkına sahip olması durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır. Bu hesapta da yine geliştirilen projenin arsa değerine olacak katma değeri ve ayrıca yol alanlarından kazanılan inşaat hakkı gibi faktörlerin arsa değerine olan katkısı düşülerek birim değer takdirinde bulunulmuştur. Projeden hesaplanan birim değer dikkate alınarak ve aynı zamanda arsaların bulundukları konum, yüzölçümleri, caddeye olan cepheleri, köşe parsel olmaları gibi birtakım kriterler belirlenerek arsa birim değeri TL/m 2 aralığında takdir edilmiştir. RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

97 Arsa değeri tespiti için çalışılan geliştirme yaklaşımında projenin toplam değeri üzerinde hasılat paylaşımı yapılmış, müteahhit açısından değerlendirme yapılmamıştır Geliştirme Yaklaşımı Değerleme konusu 12 adet ada ve 133 adet parselden oluşan proje alanı üzerinde rezidans + ticaret fonksiyonlarını içeren ve her iki fonksiyonun da satışının öngörüldüğü proje çalışılmıştır. Sektörel anlamda yapılan piyasa araştırmaları ve genel kabuller doğrultusunda varsayımlar yapılmıştır. Değerleme konusu proje, 12 adet imar adasında yer alan 133 adet parselin ve imar adaları arasından geçen yolların tevhid edileceği varsayılarak m 2 arsa üzerinde geliştirilmiştir. Konu taşınmazlara ait tasdik tarihli, tarihinde tadil gören ancak değerleme tarihi itibariyle yürütmesi durdurulmuş durumdaki 1/1000 ölçekli, Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı dikkate alınmıştır. Söz konusu imar planına göre yapı adası bazında yapılaşmalarda, 2,07 emsal hakkına, % 100 KAKS ilavesi verilmektedir. Bu nedenle m 2 den oluşan yapı adasının, 2,07 olan emsal hakkı 4,14 olmaktadır. Proje kapsamında öngörülen maliyetler ön fizibilite maliyetleri olup, kesin uygulama projelerinin oluşturulmasından itibaren bu maliyetlerin değişebileceği öngörülmektedir. Zemin iyileştirmesi ve temel işleri için yapılacak olan imalatların inşaat aşamasında teknik detaylarla çözüleceği varsayılmıştır. İnşaat işlerinin üst sınıf inşaat kalitesiyle yapılacağı varsayılmıştır. Projeler kapsamında bina maliyeti, altyapı maliyeti, çevre tanzimi ve peyzaj maliyeti ve proje genel gider maliyeti öngörülmüştür. Her bir fonksiyona ait altyapı maliyeti içerisinde, bina oturumuna ilişkin arazi hafriyat bedeli, doğalgaz, elektrik, atık-içme suyu ve telekom altyapısı vb. maliyetler yer alacağı öngörülmüştür. Çevre tanzimi ve peyzaj maliyetleri içerisinde bina yakın çevresine ilişkin çevre düzenleme, peyzaj ve aydınlatma maliyetleri yer almaktadır. Proje genel giderleri içerisinde binaya ait avan proje, mimari, statik, elektrik, tesisat vb. proje maliyetleri, şantiye giderleri, pazarlama ve reklam giderleri yer almaktadır. Proje genel maliyeti içerisinde binalar dışında kalan alanlara ilişkin altyapı, peyzaj, çevre düzenleme maliyetleri, tüm projenin proje yönetim ve pazarlama maliyetleri yer almaktadır. Otopark ve sığınak alanları imar yönetmeliğine göre belirlenmiştir. Çalışmalar sırasında Amerikan Doları kullanılmıştır. 1 USD: 1,91 TL kabul edilmiştir. Pazarlama maliyetlerinin projenin geneli için hesaplanan proje genel giderlerinden karşılanacağı varsayılmıştır. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Gayrimenkullerin bütün hukuki ve yasal prosedürlerinin tamamlandığı varsayılmıştır. İndirgeme oranı % 10,5 olarak alınmıştır. Enflasyon oranının % 3 olacağı varsayılmıştır. Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir. RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

98 Değerleme çalışmasında 2041 vadeli son 6 aylık Dolar bazlı Eurobond tahvili oranı olan % 5,50 Risksiz Getiri Oranı olarak alınmıştır. Proje alanında mevcut durumda yer alan 133 adet parsel üzerinde çeşitli yapılaşmalar yer almaktadır. Proje inşaatına başlanabilmesi için mevcut binaların yıkımı ve oluşacak molozun maliyet değeri yaklaşık TL ( ,63.-USD) alınarak, inşaat maliyeti hesabına yansıtılmıştır. Proje inşaatının itibari ile başlayacağı, bu süre içerisinde arsa maliklerinin tamamı ile sözleşme imzalanacağı, parsellerin tevhid işlemlerinin gerçekleşeceği ve yeni parsel numarası ve inşaat ruhsatının alınması ile inşaat sürecinin başlayacağı varsayılmıştır. Projede Maritaş İnşaat ve Sanayi A.Ş. tarafından üstlenilecek olan kira ödemesi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde belirtilen 36 ay süre ile aylık periyotlarda ödenecektir. Proje alanındaki konutlar için, arsa sahibinin kendisine ait ve kira getirisi olmayan, yakınlarının mukim olduğu her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı aylık TL ve aynı arsa sahiplerinin sahibi olduğu yapılı bağımsız bölümlerden kira getiren bağımsız bölüm için aylık 750 TL, ticari alanlarda ise sahibi olduğu ticarethaneler için, 0-50 m 2 arası için TL, bundan sonraki her m 2 başına 10 TL aylık kira bedeli ödeneceği, müşteriden temin edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilmiştir. Bu bedel nakit akışında inşaat bitimine kadar olan 3 seneye gider olarak girilmiştir. Taşınma bedeli ise her bir bağımsız bölüm için TL olarak belirlenmiş olup bu bedel bir kereye mahsus ödeneceğinden ilk sene gider olarak gösterilmiştir yılı birim satış değerlerinin rezidans için USD/m 2 ; ticari birimler için ise USD/m 2 olacağı ve bu satış değerlerine her yıl % 5 oranında artış uygulanacağı varsayılmıştır. Çalışma kapsamında projenin toplam değeri üzerinden arsa değeri hesabı yapılmıştır. Projenin toplam değeri hesaplandıktan sonra, Fikirtepe bölgesindeki genel ortalama olan % 53 kat karşılığı oran ile arsa değeri hesaplanmıştır. Yaklaşık Net Emsale Dahil Ada No İmar Durumu Emsal Yüzölçümü (m²) İnşaat Alanı 12 adet ada Konut+Ticaret 2, ,69 Emsale Dahil Rezidans+Ticari Alanı (m 2 ) Emsal Harici Alan Katsayısı 15% Brüt Rezidans+Ticaret Alanı (Satılabilir Alan) Brüt Ticaret Alanı (Satılabilir Alan) Brüt Rezidans Alanı (Satılabilir Alan) Otopark İhtiyacı 994 Araç Başına Ayrılan Otopark İnşaat Alanı (m 2 ) 27 Otopark Alanı İhtiyacı (Araç Başına 27 m 2 ) Rezidans Birim Satış Fiyatı (USD/m 2 ) (2013) Ticari Birim Satış Fiyatı (USD/m 2 ) (2013) Rezidans Birim Satış Fiyatı Artış Oranı 5% Ticari Birim Satış Fiyatı Artış Oranı 5% Çevre Peyzaj Alanı RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

99 Daire Tipi Konut Toplam Konut Otopark - Otopark - Toplam Daire Tiplerinin Daire Oransal Alanları (m 2 Alanları (m 2 Daire Sayısı Tiplerinin Daire Başına Toplam Araç Otopark ) ) Oransal Düşan Araç Adedi Alanı % , % % , % % , % % , % % , % TOPLAM 100% % Ticari Birimler Toplam Daire Ticari Birim Tipi Otopark - Toplam Araç Toplam Otopark 100% Alanları ,90 (m 2 ) Tek Tip Adedi Alanı 100% TOPLAM Altyapı Maliyeti Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliyeti (USD) Oran Maliyet (USD) ,00% Çevre Tanzimi ve Peyjaz Maliyetleri Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliyeti (USD) Oran Maliyet (USD) ,00% Toplam Maliyet (USD) İnşaat Maliyeti (USD) Altyapı Maliyeti (USD) Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyeti (USD) TOPLAM (USD) Proje Genel Giderleri Toplam Maliyet (USD) Oran Maliyet (USD) ,00% Toplam Maliyet (USD) İnşaat Maliyeti (USD) ,68 Yıkım Maliyeti(USD) ,63 Altyapı Maliyeti (USD) ,43 Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyeti (USD) ,30 Proje Genel Giderleri (USD) ,14 Toplam (USD) ,18 Maliyetin Yıllara Dağılımı Yıllar TOPLAM Oran 0% 0% 35% 35% 30% 100% Maliyet (USD) 0,00 0, , , , ,18 RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

100 Rezidans ve Ticari Birim Yıllara Göre Nakit Alışı (USD) Yıllar Rezidans Satış Oranı (%) 0% 0% 45% 30% 25% Satılan Rezidans Adedi SatılanRezidans Alanı (m 2 ) Rezidans Birim Satış Değeri (USD/m 2 ) Rezidans Satış Geliri (USD) Ticari Ünite Satış Oranı (%) 0% 0% 0% 40% 60% Satılan Ticari Ünite Alanı (m 2 ) Ticari Ünite Birim Satış Değeri (USD/m 2 ) Ticari Satış Geliri (USD) TOPLAM GELİRLER (USD) İnşaat Maliyeti (USD) Kira Ödemeleri (USD) Taşınma Bedeli (USD) TOPLAM GİDERLER (USD) Net Gelirler (USD) Arsa Sahibi Gelirleri (USD) Müteahhit Gelirleri (USD) Değerleme Tablosu Risksiz Getiri Oranı 4,79% 4,79% 4,79% Risk Primi 5,21% 5,71% 6,21% İndirgeme Oranı 10,00% 10,50% 11,00% Net Bugünkü Değer (USD) Net Bugünkü Değer (TL) Arsa Sahibi 53% Müteahhit 47% Arsa Değeri (USD) Müteahhit Geliri (USD) Birim Arsa Değeri (USD/m 2 ) Birim Arsa Değeri (TL/m 2 ) * KAKS: 2,07 olması durumunda geliştirme yaklaşımı ile hesaplanan arsa birim değeri TL/m 2 dir. Ancak geliştirilen projenin arsa değerine katma değeri bulunmaktadır. Ayrıca yol alanından gelen emsal değeri de bu inşaat alanı içerisinde yer almaktadır. Bu nedenle ortalama arsa birim değeri TL/m 2 olarak takdir edilmektedir. RAPOR NO: 2013A348 RAPOR TARİHİ:

101 Arsa Şerefiye Tablosu: 100