İÇİNDEKİLER. Birinci Bölüm: GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI

Transkript

1 İÇİNDEKİLER Birinci Bölüm: GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI 1. GAYRİMENKUL VE PROJE DEĞERLEMELERİ Değerlemeye İlişkin Ekonomik Kavramlar Değer Tanımları ve Türleri Değeri Etkileyen Faktörler Değerleme Değerlemenin İşlevi Değerlemenin Amacı Gayrimenkul Değerine Esas Teşkil Eden Esaslar İkame İlkesi Uygunluk İlkesi DEĞERLEME SÜRECİ Sorunun Tanımı Veri Toplama ve Data Analizi En Yüksek ve En İyi Fayda Analizi Arazi Yerinin Belirlenmesi ve Değerlendirilmesi Deprem Bölgeleri, Plan, Harita ve Tapu Analizi DEĞERLEME YÖNTEMLERİ Piyasa Yöntemi ( Emsal Karşılaştırma Yöntemi) Karşılaştırma Yönteminde Uygulanacak Esaslar Düzeltmelerin Belirlenmesinde ve Ölçülmesinde Kullanılan Yöntemler Niceliksel Teknikler Niteliksel Teknikler Gelir Yaklaşımı Yöntemi Piyasadan Çıkarma Yöntemi Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesinde Kullanılan Yöntemler Sentez Yöntemi Geri Dönüş Oranı Faiz Oranının Belirlenmesi... 16

2 viii SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık Yatırım Bandı Yöntemi Borç Karşılama Oranı Getiri Kapitalizasyonu Gelir Yaklaşımının Uygulanmasında Uygulanacak Adımlar Brüt Kira Çarpanı ve Brüt Gelir Çarpanı (Potansiyel Brüt Gelir Çarpanı) Efektif Brüt Gelir Çarpanı Net Faaliyet Geliri Faaliyet Giderleri Borç Servisi ve Vergi Öncesi Nakit Akımı Faaliyet Giderleri Oranı ve Net Gelir Oranı Başa Baş Oranı Likidasyon Yöntemi Kalıntı Yöntemi Hedef Erek Ağaç Yöntemi Maliyet Yaklaşımı Maliyet Belirleme Yöntemleri Maliyet İndeksi Yöntemi Karşılaştırmalı Birim Yöntemi Yerinde Birim Yöntemi Keşif Yöntemi KONUT DEĞERLEMESİ Yeniden İnşa(İkame) Maliyeti Yaklaşımı Karşılaştırma Yöntemi Maliyetleri Ayırma Yaklaşımı Amortisman Tutarının Tespiti Amortisman İle İlgili Bazı Önemli Tanımlar Amortisman Belirleme Yöntemleri Piyasadan Çıkarma Yöntemi Yaş Ömür Yöntemi Piyasa Değer Yaklaşımı Nakit Akışı (Gelir Yaklaşımı) Gayrimenkulun Nihai Değerinin Tespiti TİCARİ GAYRİMENKULUN DEĞERLEMESİ... 35

3 İçindekiler ix 5.1. Net Faaliyet Geliri Getiri Oranının (İskonto Haddi) Seçimi Kapitalizasyon Oranı Bina Kalıntısı Tekniği Arsa Kalıntısı Tekniği Enkaz Değer Yöntemi KİRALANAN GAYRİMENKULLERİN DEĞERLEMESİ KIRSAL TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ Tarımsal İşletme Değerini Etkileyen Faktörler YAPI MALİYET HESAPLARI Yapı Yaklaşık Maliyet Yöntemi Kestirimsel Maliyet Yöntemi Kapasite Birim Yöntemi Birim Alan Maliyet Yöntemi Birim Hacim Maliyet Yöntemi Metraj Maliyet Yöntemi Yapı Ortalama Maliyetleri Kestirme Yöntemi Kaba Yapı Elemanları Maliyet Oranları Kesin Maliyet Yöntemi TAŞINMAZ DEĞERLERİNE İLİŞKİN BAZI KURAMLAR Yönetsel ve Sosyo-Ekonomik Kuramlar Taşınmaz Konum ve Niteliklerine Göre Kuramlar YAPILI VE YAPISIZ ARSA DEĞERLEMESİ Yapısız Arsa Değerlerin Belirlenmesi Yapılı Arsa Değerlerinin Belirlenmesi GAYRİ MENKUL PİYASASI VE ANALİZİ GAYRİ MENKUL FİNANSMANI Finansman Kaynakları Kurumsal Olmayan Finansman Kurumsal Finansman Uzman Konut Finansman Kurumları Genel Finansman Kurumları Kamu Finansmanı Uluslararası Kaynaklar... 48

4 x SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (G.Y.O.) Gayrimenkul Finansman Sistemleri Dolaysız Yöntem Sözleşme Yöntemi Mevduat Finansman Yöntemi İpotek Bankası Yöntemi Türkiye de Gayrimenkul Yatırımlarının Finansmanında Kullanılan Araçlar Konut Sertifikaları ve Banka Konut Kredileri Konut Sertifikaları Banka Konut Kredileri Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Gayrimenkul Sertifikası Varlığa Dayalı Menkul Kıymet Konut Finansmanında Kamunun Rolü ve Müdahale Yolları Konut Finansmanında Kamunun Rolü Kamunun Konut Finansman Piyasasına Müdahale Yolları Türk Gayrimenkul Finansman Piyasasının Yapısı, Kullanılan Yöntemler ve Kurumlar Konut Finansmanı Konut Finansman Kuruluşları Medeni Kanunu Açısından Gayrimenkul Finansmanı Gayrimenkul Karşılıklı Senet İhracı Rehinli Tahvil İhracı İpotekli Borç Senedi İPOTEK KREDİLERİ İpoteğin Tanımı ve Gelişimi İpoteği Düzenleyen Taraflar ve Düzenleme Süreci İpotek Düzenleyen Taraflar İpotek Düzenleme Süreci İpotek Kredisi Verilmesinde Kullanılan Kriterler İpotek Ödemelerinin Gelire Oranı (PTI) Kredi Tutarının Mülkün Değerine Oranı İpotek Düzenlemenin Taşıdığı Riskler... 58

5 İçindekiler xi Fiyat Riski Kredi Kullanmama Riski İpotek Düzenlemeden Elde Edilecek Getiriler İpoteğe Yatırımın Taşıdığı Riskler İpotek Sigortası İpotek Kredisi Türleri Klasik İpotek Kredisi Artan Geri Ödemi Tutarlı İpotek Kredileri Değişken Oranlı İpotek Kredisi Fiyat Düzeyi Ayarlanan İpotek Kredisi İki Oranlı İpotek Kredileri Karma İpotek Kredileri Sabit Oranlı/ Basamaklı Ödemeli İpotek Kredileri Yüksek Ödemeli İpotek Kredileri İki Aşamalı İpotek Kredileri Kazanç Paylaşımlı İpotek Kredileri İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler İpotekten Geçen Menkul Kıymetler Talimatlı İpotek Yükümlülükleri Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler İpoteğe Dayalı Tahviller İpotek Talimatlı Menkul Kıymetler Ana Teminatlar Tali Teminatlar Eşleşme Kriterleri DEĞERLEME STANDARTLARI VE RAPORLAMA Değerleme Standartları ve İlkeleri Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listeye Alma Esasları Değerleme İlkeleri SPK Lisanslı Değerleme Şirketlerinin Yasaklı Olduğu İşler Gayrimenkul Değerleme Rapor İçeriği SINAVDA ÇIKMIŞ SORULAR ÇÖZÜMLER ÇÖZÜMLÜ ÖRNEK SORULAR... 79

6 xii SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık İkinci Bölüm: MESLEKİ VE MEVZUAT VE ETİK KURALLAR 2.1. DEĞERLEMENİN HUKUKİ BOYUTU Hukuki Kavramlar Sermaye Piyasası Kanunu ve Sermaye Piyasası Kurulunun İlgili Tebliği İMAR KANUNU VE İMAR AFFI Genel Hükümler İmar Planları ile İlgili Esaslar İfraz ve Tevhid İşleri Yapı ile İlgili Esaslar İmar Affı İSKAN KANUNU İskan Muafiyetler BELEDİYE KANUNU KAMULAŞTIRMA KANUNU Genel Hükümler Kamulaştırmanın Oluşturulması Kamulaştırma Bedeli, Tebligat, Dava Hakkı ve Bilirkişiler Acele El Koyma, Tescil İşlemleri ve Aynın Çekişmeli Olması Kamulaştırmada Boşaltma, Vazgeçme ve Geri Alma Hasar, Doğacak Hak ve Borçlar, Trampa Yolu ile Acele Kamulaştırma Bedelsiz Kullanma, Giderlerin Ödenmesi ve İdareler Arasında Taşınamaz Mal Devri Yasak İşler ve Ceza Hükümleri TAPU KANUNUNUN İLGİLİ HÜKÜMLERİ KADASTRO KANUNU Kadastro Çalışmaları Sınırlandırma ve Tespit İşleri Mülkiyet Hakkının Tespitine İlişkin Esaslar Uyuşmazlıkların Kadastro Mahkemesinde Çözümlenmesi Mali Hükümler

7 İçindekiler xiii Teknik Hataların Düzeltilmesi Ceza Hükümleri İntikal ve Son Hükümler ORMAN KANUNUNUN İLGİLİ HÜKÜMLERİ KOOPERATİFLER KANUNU Ortaklık Sıfatının Kazanılması ve Kaybedilmesi Ortakların Hak ve Ödevleri KAT MÜLKİYETİ KANUNU Genel Hükümler Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları Ana Gayrimenkulun Yönetimi Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi Devre Mülk Hakkı MEDENİ KANUN Mülkiyet Hakkının Unsurları Mülkiyet Hakkının Şümulü( Unsurları) Müşterek Mülkiyet, İştirak Halinde Mülkiyet Taşınmaz Mülkiyetinin Mevzuu, İktisabı, Kaybı Taşınamaz Mülkiyetinin Hükümleri Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı İntifa Hakkı Sükna (Oturma) Hakkı Üst Hakkı Kaynak Hakkı Taşınmaz Yükü Taşınmaz Rehni İpotek İpotekli Borç Senedi ve İhraç Senedi Taşınmaz Rehni ile Güvence Altına Alınan Ödünç Senetleri Rehinli Tahvil Tapu Sicili

8 xiv SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık ARSA ÜRETİMİ VE DEĞERLENDİRİLMESİ HAKKINDA KANUN (ARSA OFİSİ KANUNU) KAMU İHALE KANUNU GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN ÇEVRE KANUNU ÇIKMIŞ SORULAR CEVAP ANAHTARI ÇIKMIŞ SORULAR 2 CEVAP ANAHTARI ÖRNEK SORULAR 3 CEVAP ANAHTARI Üçüncü Bölüm: İNŞAAT VE GAYRİMENKUL MUHASEBESİ 3. İNŞAAT MUHASEBESİ VE UYGULAMALARI İLE İLGİLİ TEMEL KAVRAMLAR Tek Düzen Muhasebe Sistemine Göre Temel Kavramlar Tek Düzen Hesap Planı Temel Finansal Tablolar Bilanço Gelir Tablosu Önemli Kavramlar Şirket Türleri Şahıs Şirketleri Adi Şirket Kolektif Şirket Komandit Şirket Sermaye Şirketleri Sermaye Payları Bölünmüş Komandit Şirket Limited Şirket Anonim Şirket İnşaat Muhasebesinde İnşaat İşleri İnşaat Çeşitleri Hakediş Geçici Hakediş Raporu

9 İçindekiler xv Kesin Hakediş Raporu İnşaat Faaliyeti Özel (Yap-Sat) Taahhüt Şeklinde İnşaat Faaliyetlerinde İş Bitimi İhale İlanı ve Geçici Teminat Teminatlar İhale Tekliflerinin Değerlendirilmesi İnşaat İşlerinde Vergilendirme Vergilendirme Dönemi ve Beyanı Kur Farklarından ve Faizlerinden Elde edilen Gelirlerin Vergilendirilmesi Yurt Dışı İnşaat Faaliyetlerinde Elde Edilen Kazançların Vergi İstisnası Sari İşlerde Gelir Vergisi Stopajı Yıllara Yaygın İşlerde Damga Vergisi Yıllara Yaygın İşlerde KDV YAP-SAT İşlerinde (Özel) İnşaat Faaliyetlerinde Vergilendirme Geçici Vergi YAP-SAT İşlerinde (Özel) İnşaatlarda KDV Müteahhit Arsa Tesliminde KDV Müteahhitler Tarafından Arsa Karşılığı Konut Teminlerinde KDV İnşaat İşlerinde Defter Düzeni İşletme Hesabı Defteri Bilanço Esasına Göre Tutulacak Defterler Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi Uyarınca İnşaat İşletmeleri Tarafından Tutulması Gereken Defterler İNŞAAT İŞLERİ VE İZLENDİĞİ HESAPLAR Özel İnşaat İşleri Kendi Kullanım İçin İnşa Edilmiş İse Satmak Amacıyla İnşa Edilmiş İse İnşaat Taahhüt İşleri

10 xvi SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık Yıllara Yaygın Olmayan İnşaat Taahhüt İşleri (Yıl İçinde Bitirilen İşlerde) Yıllara Yaygın Taahhüt İşleri İnşaattaki Malzemelerin Çalınması Yada Zayi Olması İnşaat İşletmelerinde Kâr Tespit Yöntemleri İşin Kısmen Bitim Yöntemi Tam Bitim Yöntemi YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT VE ONARIM FAALİYETLERİ Yıllara Yaygın İnşaat Faaliyetlerinde İşe Başlama İşlemleri Geçici ve Kesin Teminat İşlemleri İnşaat Sözleşmesi Yapılması İnşaat Şantiyesi, Elektrik, Su Depozitosu, Şantiye Giderleri Yıllara Yaygın İnşaat İşlerinde Kullanılacak Hesaplar Yıllara Yaygın İnşaat Faaliyetlerinde Maliyet Unsurları Hizmet Üretimi maliyeti Unsuru Olarak İlk Madde Malzeme Giderleri Hizmet Üretiminde Kullanılan İlk Madde ve Malzeme Maliyetinin Hesaplanması Maliyet Değerini Esas Alan Yaklaşım Gerçek Maliyet Yöntemi İlk Giren İlk Çıkar (FİFO) Yöntemi Son Giren İlk Çıkar (LİFO) Yöntemi Ortalama Maliyet Yöntemi İlk Madde ve Malzemelerin İzlenmesinde Kullanılan Yöntemler Aralıklı Envanter Yöntemi Devamlı( Sürekli ) Envanter Yöntemi İlk Madde ve Malzeme Giderlerinin İnşaat Üretim Maliyetine Yüklenmesi Hizmet Üretiminde Kullanılmayan İlk Madde ve Malzemeler Satışı Hizmet Üretim Maliyeti Olarak İşçilik Giderleri İşçi Çalıştıracak İşletmelerin Yerine Getirmesi Gereken Yükümlülükler

11 İçindekiler xvii İşçilik Giderlerinin Saptanması ve Hizmet Üretim Maliyetine Yüklenmesi Hizmet Üretim Maliyet Unsuru Olarak Taşeron Giderleri Hizmet Üretim Maliyeti Unsuru Olarak Diğer Direkt Giderler Hizmet Üretim Maliyeti Unsuru Olarak Endirekt Giderler Amortisman Giderleri Normal Amortisman Yöntemi Azalan Bakiyeler Yöntemi Endirekt Giderlerin İnşaat Maliyetine Yüklenmesi ve İnşaatlara Dağıtımı İnşaat Üretim Maliyetinin Hesaplanması Yıllara Yaygın İnşaat Faaliyetinde Hakedişler ENFLASYONİST KOŞULLARDA MALİ TABLOLAR Enflasyonun Tanımı Enflasyonun Finansal Tablolara Etkisi Enflasyondan Korunma Yöntemleri Kısmi Nitelikli Korunma Yöntemleri Genel Nitelikli Korunma Yöntemleri ÇIKMIŞ SORULAR ÇÖZÜMLER ÇIKMIŞ SORULAR 2 VE ÇÖZÜMLERİ ÖRNEK SORULAR CEVAP ANAHTARI Dördüncü Bölüm TEMEL FİNANS MATEMATİĞİ 4. DEĞERLEME MATEMATİĞİ VE İSTATİSTİĞİ Temel İstatistiği Kavramlar Paranın Zaman Değeri ve Faiz Hesaplamaları Faiz Kavramı ve Faiz Hesaplamaları Reel Faiz Nominal Faiz Basit Faiz

12 xviii SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık Bileşik Faiz Efektif( Gerçek ) Yıllık Faiz Oranı Değerlemede Kullanılan Önemli Kavramlar Şimdiki Değer ( Present Value) Net Şimdiki Değer ( Net Present Value) Gelecek Değer ( Feature Value ) ANÜİTE (TAKSİT) Olağan Anüite Peşin Anüite Ertelenmiş Anüite PROJE ANALİZ TEKNİKLERİ Teknik Analiz Ticari, Ekonomik ve Sosyal Analiz YATIRIM PROJELERİ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ Kârlılık Oranı Yöntemi Geri Ödeme Süresi Yöntemi İç Verim Oranı Net Bugünkü Değer Yöntemi Fayda/Maliyet Yöntemi( Karlılık İndeksi) Oranı Yöntemlerin Karşılaştırılması NAKİT AKIM ANALİZİ Nakit Akım Projeksiyonları İskonto (İndirgeme) Oranının Hesaplanması ÇARPAN ANALİZİ RİSK ANALİZİ Risk Tanımı ve Finansal Kurumların Riski Risk Finansal Kurumların Riski Risk Analizi Duyarlılık Analizi Olasılık Analizi FİNANSAL KALDIRAÇ VE BAŞA BAŞ ANALİZİ Başabaş Analizi Finansal Kaldıraç

13 İçindekiler xix GEÇMİŞ DÖNEMLERDE ÇIKMIŞ SORULAR ÇÖZÜMLER SORULAR 2 CEVAP ANAHTARI Beşinci Bölüm GAYRİMENKULLERLE İLGİLİ VERGİ MEVZUATI 5.1. TEMEL KAVRAMLAR Vergi Hukukunun Kaynakları Yasama Organından Doğan Kaynaklar Yürütme Organından Doğan Kaynaklar Yargı Organından Doğan Kaynaklar Diğer Verginin Yasallığı İlkesi Vergi Dairesi (V.U.K MD.4) Vergi Mahremiyeti ( V.UK.MD.5) Vergi Ehliyeti (V.UK.MD.9 ) Vergi Mükellefiyeti ve Sorumluluğu Mükellef Vergi Sorumlusu Mücbir Sebepler (V.U.K MD.13) Sürelerin Hesaplanması (V.U.K MD.18) Vergilendirme Süreci Vergi Alacağının Ortadan Kalkması Vergi Muafiyeti, İstisnası ve İndirimleri Vergi Suç ve Cezaları Vergi Suçları Vergi Cezalarının Kalkması Vergi Cezalarında İndirim GENEL HÜKÜMLER Vergi Sistemi Gelir Vergisi Gelir Vergisinin Esasları Gelir Vergisinin Mükellefi Gelire Giren Kazanç ve İratlar

14 xx SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık Ticari Kazanç Zirai Kazançlar Serbest Meslek Kazançları Ücretler Gayrimenkul Sermaye İratları Menkul Sermaye İradı Diğer Kazanç ve İratlar Değer Artış Kazançları Arızi Kazançlar Gelir Vergisinde Beyanname Türleri Kurumlar Vergisi KATMA DEĞER VERGİSİ( K.D.V.) VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ EMLAK VERGİSİ Bina Vergisi Arazi Vergisi ÇEVRE TEMİZLİK VERGİSİ HARÇLAR Tapu Kadastro Harçları Bina İnşaat Harcı DAMGA VERGİSİ KANUNU GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLARINDA (G.Y.O) VERGİLENDİRME VERGİ USUL KANUNUNDA YER ALAN GAYRİMENKULLERLE İLGİLİ DEĞERLEME HÜKÜMLERİ Değerleme Amortismanlar YABANCILARIN DURUMU ÇIKMIŞ SORULAR ÇÖZÜMLER ÇIKMIŞ SORULAR 2 VE ÇÖZÜMLERİ ÖRNEK SORULAR CEVAP ANAHTARI KAYNAKÇA