FADE GIDA YATIRIM SANAYİ TİC. A.Ş.

Transkript

1 FADE GIDA YATIRIM SANAYİ TİC. A.Ş. FİYAT TESPİT RAPORU ANALİZİ Temmuz 2020 Önemli Not İşbu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu Tebliği VII Pay Tebliği nin 29.maddesine istinaden Ahlatcı Yatırım A.Ş. Kurumsal Finansman Müdürlüğü tarafından, Metro Yatırım Menkul Değerler A.Ş. nin ( İnfo Yatırım ) aracılık ettiği Fade Gıda Yatırım Sanayi Tic. A.Ş. A.Ş. ( Fade Gıda veya Şirket ) paylarının halka arzı kapsamında İnfo Yatırım Menkul Değerler in hazırladığı fiyat tespit raporunu değerlendirmek amacıyla hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırım kararlarının ilgili izahnamenin incelenmesi sonucu verilmesi gerekmektedir. Rapor içerisinde bulunabilecek hata ve noksanlıklardan dolayı Ahlatcı Yatırım Menkul Değerler A.Ş. hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.

2 Halka Arza İlişkin Bilgiler Halka Arz Bilgileri 1 Nisan 2019 Talep Toplama Tarihi Temmuz 2020 Halka Arz Büyüklüğü TL Halka Arz Oranı 27,27% Halka Arz Öncesi Ödenmiş Sermaye Halka Arz Sonrası Ödenmiş Sermaye Aracılık Yöntemi Halka Arz Miktarı/Şekli Halka Arz Fiyatı Aracılık Yöntemi Taahhütler TL nominal TL nominal Borsada Satış - Sabit Fiyatla Talep Toplama ve Satış TL nominal değerli paylar ( TL sermaye artırımı, TL ortak satışı) 2,40 TL Bakiyeyi Yüklenim İhraççının yönetim kontrolüne sahip ortağı olan ve aynı zamanda ortak satışı yöntemiyle paylarını halka arz eden Faruk Demir adına Şirket paylarının Borsa'da işlem görmeye başladığı gün dahil olmak üzere 5 işlem günü süreyle her gün açılış seansında halka arz fiyatından, İnfo Yatırım aracılığıyla adet günlük geçerli alım emri girecektir. Kullanılacak azami kaynak ortak satışı kapsamında elde edilen brüt kaynak kadar olacaktır. Fiyat İstikrarı Yoktur Şirket Bilgileri Şirket, tarihinde İzmir Bergama Kınık ta Fade Gübre Toprak Ürünleri ve Nakliye Sanayi ve Ticaret A.Ş. Ltd. Şti. unvanıyla kurulmuş olup, şirketin unvanı tarihinde Fade Gübre Toprak Ürünleri Nakliye ve Kuyumculuk Sanayi Ticaret Ltd. Şti. olarak değiştirilmiştir. Daha sonra şirketin unvanı tarihinde Fade Gıda Gübre Toprak Ürünleri, Nakliye, İnşaat, Petrol Ürünleri, Depoculuk ve Hayvancılık Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. olarak değiştirilmiş olup, şirketin nevi değişikliği ile birlikte anonim şirkete dönüşüm sonrası nihai ticaret unvanı tarihinde Fade Gıda Yatırım Sanayi Ticaret A.Ş. olarak değiştirilmiştir. Şirket in merkezi Cumhuriyet mah. 136/2 Sk. No:10/A, Koyundere Menemen/İzmir de bulunmaktadır. Şirket in faaliyet konusu her türlü sebze ve meyve kurutma işlemleri, kurutulmuş veya konserve sebze ve meyvelerin alımı, satımı, işlenmesi, pazarlanması, komisyonculuğu, bayiliği, ihracat ve ithalatının yapılması olup, kurutulmuş domates imalatı ve ihracatının yapılması şirketin ana faaliyet konularını oluşturmaktadır. Bununla birlikte fide faaliyetleri de bulunan ihraççı, aynı zamanda bünyesinde bulundurduğu Novada Menemen AVM ile birlikte AVM işletmeciliği de yürütmektedir. İhraççının aynı zamanda 100% bağlı ortaklığı Hade Fidecilik ile ihraççının kurutulmuş domates faaliyetlerinin başlangıç noktasını oluşturan fide üretim faaliyeti yürütülmektedir. İhraççının 2018 yılının son çeyreğinde 51% oranında iştirak ettiği ve bağlı ortaklık olarak konsolide edilen Moro İnşaat aracılığıyla da inşaat sektöründe inşaat, projelendirme, taahhüt faaliyetlerini yürütmekte iken, söz konusu şirketteki payları tarihinde satılmıştır.

3 Kurutulmuş Domates: İhraççı ilk olarak faaliyetlerine kurutulmuş domates üretimi ile başlamıştır. Faaliyetin ilk yıllarında sadece müstahsil olarak domates kurutulup satışı gerçekleştirilmiştir yılında 7 ton kurutulmuş domates üreten şirket, 2002 yılında ihracata başlayarak faaliyetlerini artırmıştır. Artan faaliyetler kapasite artırım yatırımları ile fidecilik faaliyetleri ve soğuk hava deposunun da devreye alınmasını beraberinde getirmiştir. Öncelikle 2007 yılında mevcut durum itibariyle şirketin Menemen deki m² arsası üzerinde bulunan m² lik soğuk hava deposu yatırımını tamamlayarak faaliyete geçirmiştir. Fade Gıda kurutulmuş domates faaliyetlerini ise Menemen deki m² si kapalı olmak üzere m² lik alanda yürütmektedir. Şirket in sektörde farklılaştığı alan olarak geliştirdiği felsefe From Seeds To Your Table anlayışıyla tohumdan sofraya kadar olan her aşamanın şirketin ekipleri tarafından kontrol edilerek tüm üretim sürecinin şirket takibinde yapılması ve izlenmesinin mümkün kılınmasıdır. Ocak ayı itibariyle sözleşmeli çiftçilerle yeni yıl üretim planlaması yapılarak, üretim miktarları ve dolayısıyla fide üretim adetleri belirlenmektedir. Şubat-Mart ayında başlayan ve Haziran ayı başına kadar devam eden fidecilik faaliyetlerinden tohum, gübre ve torf işlemlerinin ardından çimlendirme ve sera süreçlerinin ardından yaklaşık 45 gün içerisinde oluşan fideler, Nisan-Haziran döneminde sözleşmeli çiftçilere dağıtılmaktadır. Akabinde şirket kontrolü altında sözleşmeli çiftçiler aracılığıyla ekilen fideler Nisan- Temmuz aralığında olgunlaşarak ana hammadde olan domates haline gelmekte ve Temmuz-Ağustos döneminde ise hasar işlemleri gerçekleştirilerek nihai ürün için gerekli olan kurutma işlemi yapılmaktadır. Domates kurutma işlemi Ege Bölgesi nin çeşitli köşelerine dağılmış kurutma istasyonlarında güneşte kurutma şeklinde yapılmaktadır. Kurutulmuş domates ürünleri başlıca aşağıdaki sektörlerde kullanılmaktadır. - Endüstriyel üreticilere yarı mamul olarak giden ürünler, - Restoran, otel, catering endüstrisine dağıtım yapan distribütör ve ithalatçılara giden nihai ürünler, - Uluslararası zincirlere verilen perakende ürünler. Şirket in kurutulmuş domates üretim kapasiteleri ve üretim gerçekleşmeleri ile birlikte kapasite kullanım oranları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Fide Faaliyetleri: Kurutulmuş Domates Kapasite (Ton) Üretim (Ton) ,5 KKO 36,50% 49,87% 49,16% 13,07% 2008 yılında Fade Gıda bünyesinde yürütülmeye başlanan fidecilik faaliyetleri için yatırımlar yapılmıştır. Şirket seracılık faaliyetlerini Menemen de m² si kapalı olmak üzere m² lik alanda yürütmektedir. Şirket in 2008 yılında adet fide üretim kapasitesi ile başlayan fide üretim faaliyetleri 100% bağlı ortaklığı Hade Fidecilik ile birlikte 2019 yılı itibariyle adete kadar yükseltmiştir. Hade Fidecilik, 2012 yılında başladığı fide üretim faaliyetlerine 2018 yılında yaptığı yatırımlarla modern tesislerinde, uzman kadrosuyla başta Ege ve Marmara Bölgesi olmak üzere İzmir, Manisa, Aydın, Denizli, Muğla, Bursa ve Balıkesir illerindeki müşterilerine fide satışı gerçekleştirmektedir. Fide faaliyetleri Fade Gıda ve Hade Fidecilik ile birlikte yaklaşık m² lik alanda bulunan m² lik kapalı alanda yürütülmektedir. Sera alanı ise yaklaşık m² den oluşmaktadır. Fide Kapasite (Ton) Üretim (Ton) ,0 KKO 65,00% 52,50% 70,00% 18,44%

4 AVM Faaliyetleri Şirket aynı zamanda esas faaliyet konusu dışında müteahhitliğini kendisinin üstlendiği Novada Menemen AVM nin 2016 yılı Haziran ayında başladığı inşaatını 2017 yılı Haziran ayında tamamlayarak AVM faaliyetleri için kiralama işlemlerine başlamıştır. Novada Menemen AVM nin işletmeciliği de şirket tarafından yerine getirilmektedir. Novada AVM, İzmir-Çanakkale yolu üzerinde Eski Foça kavşağında yer almaktadır. Novada Menemen AVM nin faaliyete geçtiği 2017 yılından itibaren finansal tablo dönemleri itibariyle kiralanabilir ve kiralanan alanları aşağıdaki tablodaki gibidir. İnşaat Faaliyetleri Şirket, 2018 yılının son çeyreğinde inşaat, projelendirme, taahhüt faaliyetlerini yürüten Moro İnşaat a iştirak etmiştir tarihinde 51% hissesi TL karşılığında satın alınan Moro İnşaat, işyeri, AVM, ofis alanlarında alt yapı, projelendirme, dekorasyon, tasarım, iç mimarlık hizmetlerini yapmakta olup, tüm inşaat süreçlerini yürütmekte iken döneminde TL bedelle söz konusu iştirakteki payların satışı gerçekleştirilmiş ve bu tarihten itibaren finansal tablolarda konsolidasyondan çıkarılacaktır. Hayvancılık Faaliyetleri AVM Kiralanabilir Alan (m²) Kiralanan Alan (m²) Doluluk Oranı 75,38% 94,55% 94,80% 95,02% Ekim 2019 itibariyle şirketin Menemen deki m² yüzölçümlü organik tarım yapılan tarlanın daha verimli değerlendirilmesi kapsamında yaklaşık m² lik alanda bünyesinde çoban evleri, depo, ofis ve veteriner odasından oluşan 2 katlı bina, bununla birlikte otomatik gübre sıyırıcı, otomatik yem besleme ve otomatik sulama sistemi bulunan küçükbaş kapasiteli hijyenik ve modern hayvan çiftliği yatırımına başlamış olup, 2020 yılının ikinci çeyreği itibariyle küçükbaş hayvan çiftliği faaliyete geçmiştir küçükbaş kapasiteli hayvan çiftliği için Haziran ayı itibariyle TL karşılığında 269 adet koyun ve kuzu alımı yapılmış olup, 550 adete kadar alım yapılması planlanmaktadır. Tesis Adı Adresi Organik Tarla ve Hayvan Çiftliği Kesik Mah. Kaynaklar Cad. No:124 Menemen/İzmir Büyüklüğü m² m² (Yaklaşık m²'lik kısmında hayvancılık Açık Alan faaliyetleri yürütülmektedir. Kapalı Alan Kullanım Amacı Mülkiyet Durumu Sigorta Durumu (Var/Yok) Tesisle Şlgili Alınan Yasal İzin, Onay, Ruhsat vb m² (Hayvan Çiftliği İçin) Organik Tarım ve Küçükbaş Hayvan Çiftliği Fade Gıda'ya Ait Yok Yapı Ruhsatı (Küçükbaş Hayvan ve Bakıcı Eli ile Depo)

5 Ortaklık Yapısı Ortağın Adı Soyadı Pay Grubu Sermaye Sermaye Sermaye Sermaye Tutarı (TL) Payı (%) Tutarı (TL) Payı (%) A Faruk Demir 55 35,23 B Emine Demir B A Hacı Ali Demir 10 8,33 B Hedef Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklığı A.Ş. Halka Arz Öncesi Halka Arz Sonrası B ,17 Halka Açık Kısım B ,27 TOPLAM A+B Şirket, halka arz gerekçelerini aşağıdaki gibi açıklamıştır; a) Şirket in büyüme hedeflerinin devamlılığının sağlanması, b) Kurumsal yapının güçlendirilmesi, c) Şeffaflık ve hesap verilebilirlik düzeyinin yükseltilmesi, d) Şirket bilinirliğinin artırılması, e) Rekabet gücünün artırılması, f) Şirket paylarının likit hale getirilmesi neticesinde kredi verenler nezdinde gerekesi durumunda daha düşük maliyetle borçlanma imkanına kavuşulması, g) Potansiyel müşteriler ve iş ortakları nezdinde mevcut güvenilirliğin ve saygınlığın artırılması. Halka Arz Gelirlerinin Kullanım Yerleri: Halka arz eden ortak olan Faruk Demir'in adet payın satışından elde edeceği TL gelirden TL olan halka arz maliyetinin çıkarılması ile TL tutarında net gelir elde etmesi beklenmekte olup, söz konusu gelir Faruk Demir'in tasarrufunda olacak ve söz konusu gelirin tamamı halka arz teşvikleri kapsamında günlük alım emri taahhüdünün yerine getirilmesinde kullanılacaktır. Şirketin yapılan sermaye artırımı sonucunda TL'lik gelirden TL'lik halka arz maliyetleri sonucunda elde edeceği net TL tutarındaki kaynak sübvansiyonlu tarım destekleme kredileri dışında kalan ve dönemi itibarıyla TL'ye karşılık gelen TL ve döviz cinsi kredilerin kapatılmasında kullanılacaktır.

6 FİNANSAL BİLGİLER Son 3 yıllık karşılaştırmalı ve 2020 yılı üç aylık bilanço aşağıdaki gibidir. Bağımsız Denetimden Geçmiş VARLIKLAR (TL) Dönen Varlıklar Nakit ve Nakit Benzerleri Ticari Alacaklar İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar Diğer Alacaklar İlişkili Taraflardan Diğer Alacaklar İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar Stoklar Peşin Ödenmiş Giderler Diğer Dönen Varlıklar Duran Varlıklar Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Maddi Duran Varlıklar Maddi Olmayan Duran Varlıklar Peşin Ödenmiş Giderler TOPLAM VARLIKLAR KAYNAKLAR (TL) Kısa Vadeli Yükümlülükler Kısa Vadeli Borçlanmalar Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları Diğer Finansal Yükümlülükler Ticari Borçlar Çalışanlara Sağlanan Faydalar Kapsamında Borçlar Diğer Borçlar Ertelenmiş Gelirler Dönem Karı Vergi Yükümlülüğü Kısa Vadeli Karşılıklar Uzun Vadeli Yükümlülükler Uzun Vadeli Borçlanmalar Diğer Borçlar Uzun Vadeli Karşılıklar Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü ÖZKAYNAKLAR Ödenmiş Sermaye Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelir (Giderler) Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler Diğer Yedekler Geçmiş Yıllar Karı/Zararı Net Dönem Karı/Zararı Kontrol Gücü Olmayan Paylar TOPLAM KAYNAKLAR

7 Şirket in karşılaştırmalı özet gelir tablosu ise aşağıdaki gibidir. Kar veya Zarar Kısmı (TL) Hasılat Satışların Maliyeti Brüt Kar (Zarar) Genel Yönetim Giderleri Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler ESAS FAALİYET KARI / ZARARI Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler Yatırım Faaliyetlerinden Giderler TFRS 9 Uyarınca Belirlenen Değer Düşüklüğü Kazançları (Zararları) ve Değer Düşüklüğü Zararlarının İptalleri FİNANSMAN GELİR (GİDERLERİ) ÖNCESİ FAALİYET KARI/ZARARI) Finansman Gelirleri Finansman Giderleri SÜRDÜRÜLEN FAAL. VERGİ ÖNCESİ KARI/ZARARI Sürdürülen Faaliyetler Vergi Gelir / Gideri Dönem Vergi Gelir / Gideri Ertelenmiş Vergi Geliri / Gideri SÜRDÜRÜLEN FAAL. DÖNEM KÂRI/ZARARI Dönem Karı/Zararı Ana Ortaklık Payları DEĞERLEME HAKKINDA ÖZET BİLGİLER İnfo Yatırım Menkul Kıymetler A.Ş. tarafından hazırlanan fiyat tespit raporunda Şirket için yapılan değerleme çalışmasında "Defter Değeri", Piyasa Çarpanları ve İndirgenmiş Nakit Akımları yöntemleri kullanılmıştır. Değerleme çalışmasında tarihi itibarıyla hesaplanan piyasa çarpanları kullanılmıştır. - Defter Değeri Yöntemi dönemi itibarıyla ana ortaklığa ait özkaynakları TL olup, TL'lik sermayesi dikkate alındığında pay başına defter değeri 2,79 TL'ye karşılık gelmektedir.

8 - Piyasa Çarpanları Analizi Yöntemi Piyasa çarpanlarına göre analiz yöntemiyle gerçekleştirilen şirket değeri hesaplamasında kullanılan yöntemler aşağıdaki gibidir; a) Piyasa Değeri/Defter Değeri (PD/DD) b) Fiyat/Kazanç (F/K) c) Firma Değeri/FAVÖK (FD/FAVÖK) d) Firma Değeri/Satışlar (FD/S) Fade Gıda'nın tarım alanında gerek kurutulmuş domates gerekse de fide üretim faaliyetlerinde bulunması, bununla birlikte bünyesinde bulundurduğu Novada Menemen AVM ile AVM işletmeciliği faaliyetinde bulunması sebebiyle Piyasa Çarpanları Analizi yöntemine göre Fade Gıda'nın Borsa İstanbul'da işlem gören birebir benzer nitelikte şirket olmadığı göz önünde bulundurulmuştur tarihinde Moro İnşaat'taki payların satılmış olması sebebiyle inşaat segmentine ilişkin verilerle değerleme çalışması yapılmamıştır. Bu nedenle faaliyet gösterilen alanlar da göz önünde bulundurularak piyasa çarpanları olarak tarım segmenti için BİST - Gıda øçecek Endeksi'nin, AVM için ise Borsa'da benzer nitelikte şirket olan EDIP'in çarpanları ile birlikte bünyesinde AVM bulunan gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) şirketlerinin endekslendirilmiş yukarıda belirtilen çarpanları değerlemede kullanılmıştır. 1- Tarım segmenti için BİST - Gıda İçecek Endeksi kullanılmış, 2- AVM için Borsa'da benzer nitelikte şirket olan EDIP'in çarpanları ile bünyesinde AVM bulunan gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) şirketlerinin endekslendirilmiş F/K, PD/DD, FD/FAVÖK ve FD/S çarpanları değerlemede kullanılmıştır. 3- Benzer şirketlerin Piyasa Değeri, Firma Değeri, Net Kar, Özkaynaklar, Satışlar ve FAVÖK verileri toplanmış ve F/K, PD/DD, FD/S, FD/FAVÖK rasyolarının hesaplanması için ilgili toplam kalemler oranlanarak hesaplama yapılmıştır. 4- Değerleme çalışmasında her bir çarpanla elde edilen değerleme sonucunun ortalaması kullanılmıştır. 5- BİST Gıda İçecek Endeksi nde yer alan KENT ve ERSU nun uç değer ihtiva etmesi sebebiyle sektör çarpanlarını yukarı yönde etkilemesi doğrultusunda KENT ve ERSU hariç sektör verileri ve çarpanları dikkate alınmıştır. - Tarım Segmenti Özsermaye Değeri Hesaplaması Piyasa Çarpanları F/K PD/DD FD/S FD/FVAÖK BİST-Gıda İçecek Endeksi 14,67 1,81 1,03 6,54 Tarım Segmenti Verileri Net Kar Özkaynaklar Satışlar FAVÖK Net Borç Yıllıklandırılmış Tarım Segmenti Özsermaye Değeri (YL) F/K PD/DD FD/S FD/FVAÖK Ortalama BİST-Gıda İçecek Endeksi BİST - Gıda İçecek Endeksi çarpanlarına göre Fade Gıda'nın tarım segmentinin değeri TL olarak hesaplanmıştır.

9 - Benzer Şirket EDIP ve BİST - GYO Endeksi Çarpanlarına Göre Şirketin AVM Segmenti Değeri Hesaplaması Piyasa Çarpanları F/K PD/DD FD/S FD/FVAÖK EDIP 16,90 0,76 9,55 19,28 BİST-GYO Endeksi 9,02 0,76 5,98 18,34 AVM Segmenti Özsermaye Değeri (YL) F/K PD/DD FD/S FD/FVAÖK Ortalama EDIP BİST-GYO Endeksi Ortalama EDIP ve bünyesinde AVM bulunan GYO'ların endekslendirilmiş çarpanlarına göre Fade Gıda'nın AVM alanındaki faaliyetlerinin ortalama değeri TL olarak hesaplamıştır. Toplam Değer (TL) F/K PD/DD FD/S FD/FVAÖK Ortalama Piyasa Çarpanları Faaliyet alanlarına göre tek seferlik gelir giderlerin elimine edildiği şirket verilerinden hareketle tarım segmentinin BİST - Gıda İçecek Endeksi'ne, AVM segmentinin EDIP ve bünyesinde AVM bulunduran GYO'ların endekslendirilmiş çarpanlarına göre elde edilmiş değerlerinin ortalamasına göre hesaplanan değerlerin toplamı sonucunda Fade Gıda'nın değeri TL olarak hesaplanmış olup pay başına değeri ise 2,76 TL'ye karşılık gelmektedir. - İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi: Fade Gıda nın İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemine göre değeri tespit edilirken faaliyet alanlarına göre farklı iki çalışma yapılarak toplam şirket değerine ulaşılmıştır. Projeksiyon dönemi yılları olarak alınmış olup ileriye dönük serbest nakit akımları hesaplanmış ve bu nakit akımlar ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti ile bugünkü değerine indirgenmiştir. a) Tarım Segmenti: Tarım segmentinde kurutulmuş domates, fide ve faaliyetine yeni başlanan küçükbaş hayvancılığı için gelir projeksiyonları oluşturulmuştur. Satış Gelirleri (TL) 2020/ / / / /12 Kurutulmuş domates Fide Gübre Tohum Diğer Küçükbaş hayvan Toplam Satışlardaki artış/azalış % 16,60% 17,70% 19,90% 21,20% 14,00%

10 Şirket in gelecekteki brüt karlılığının son iki yıllık ortalaması olan %27,7 ile gerçekleşmesi öngörülmüştür. Faaliyet giderlerinin satışlara oranının son iki yılda ortalama %8,8 olmasına rağmen 2020 yılı ilk çeyrek oranı olan %9,8 baz alınmış akabinde kademeli olarak azalarak %9,0 a ineceği varsayılmıştır. Faaliyet giderleri içinde genel yönetim gideri ve pazarlama ve satış giderlerinin ağırlarının son 3 yıldaki ortalamalarının değişmeyerek sırasıyla %39 ve %61 olarak devam edeceği öngörülmüştür. Yatırım harcamalarının amortisman kadar olacağı varsayılmıştır. Net işletme sermayesinin ortalama alacak ve borç vadelerinin 2 ay, stok devir sürelerinin ise kademeli olarak azalarak 11 aydan 9 aya ineceği varsayılmıştır. Risksiz faiz oranı 10 yıllık devlet tahvilinin tarihli %12,56 lık oranı kullanılmıştır. Tarım segmenti için kullanılan krediler %0 faizli teşvikli krediler olduğundan kredi maliyeti olarak %1,5 oranındaki peşin komisyon dikkate alınmıştır. Nihai değer hesaplamasında 2024 yılından sonraki büyümenin %6,25 olacağı varsayılmıştır. Ağırlıklı ortalama sermaye maliyetinde ise projeksiyon dönemi boyunca tarım segmentinde kullanılan veriler aşağıdaki tablodaki gibidir Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti 15,49% 15,49% 15,49% 15,49% 15,49% Beta 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Risksiz Faiz Oranı 12,56% 12,56% 12,56% 12,56% 12,56% Piyasa Risk Primi 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% Borç Oranı 6,96% 6,96% 6,96% 6,96% 6,96% Özsermaye Oranı 93,04% 93,04% 93,04% 93,04% 93,04% Borç Maliyeti 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% Vergi Sonrası Borç Maliyeti 1,17% 1,17% 1,20% 1,20% 1,20% Sermaye Maliyeti 16,56% 16,56% 16,56% 16,56% 16,56% Vergi Oranı 22,00% 22,00% 20,00% 20,00% 20,00% Bu varsayımlar doğrultusunda İNA aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır. TL Net Satış Gelirleri Satışların Maliyeti FAVÖK Vergi Gideri Amortisman Giderleri İşletme Sermayesi İhtiyacı Yatırım Harcamaları Serbest Nakit Akışları İndirgenmiş Nakit Akışları İndirgenmiş Nakit Akışlarının Toplamı Devam Eden Değer Şirket Değeri Net Finansal Borç Özsermaye Değeri

11 b) AVM Segmenti: Projeksiyon dönemi olarak dikkate alınmıştır. AVM nin projeksiyon dönemi boyunca kiralanabilir alanının mevcut alan olan m² ile aynı kalacağı, doluluk oranlarının döneminde %95 ile başlayıp 2023 yılında %97 ye ulaşacağı ve sonraki yıllarda sabit kalarak değişmeyeceği varsayılmıştır. Ortalama birim kira değerlerinin yılında 57 TL ay/m² ile başlayıp 2030 yılında 106 TL/ay/m² seviyesine çıkacağı öngörülmüştür. Kira artış oranları 1.yıl için %9,00 iken diğer yıllarda azalarak her bir yıl için sırasıyla %8,5-%7,5-%7,0-%7,0 ve %6,25 olacağı öngörülmüştür yılında AVM kapalı olduğu dönem için %18 oranında kira indirimi uygulandığı varsayılmıştır. Cironun%1 i oranında yenileme maliyeti öngörülmüştür. Risksiz faiz oranı 10 yıllık devlet tahvilinin tarihli %12,56 lık oranı kullanılmıştır. AVM segmenti için kullanılan TL kredilerin ağırlıklı ortalamasının %10 olması göz önünde bulundurularak kredi maliyetleri için %10 kullanılmıştır. Nihai değer hesaplamasında 2029 yılından sonraki büyümenin %6,25 olacağı varsayılmıştır. Bu varsayımlar doğrultusunda İNA aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır: Ağırlıklı ortalama sermaye hesaplamasında aşağıdaki veriler kullanılmıştır; Bu varsayımlarla birlikte İNA aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır: Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti 14,23% 14,28% Beta 1,00 1,00 Risksiz Faiz Oranı 12,56% 12,56% Piyasa Risk Primi 3,77% 3,77% Borç Oranı 24,67% 24,67% Özsermaye Oranı 75,33% 75,33% Borç Maliyeti 10,00% 10,00% Vergi Sonrası Borç Maliyeti 7,80% 7,80% Sermaye Maliyeti 16,33% 16,33% Vergi Oranı 22,00% 22,00% TL Toplam kiralanabilir alan Doluluk oranı (Yıllık) 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% Kiralanan alan (m²) Birim kira değeri (TL/m²/Ay) 57,0 62,1 67,4 72,5 77,5 83,0 88,2 93,7 99,5 105,7 Yıllık mağaza kira gelirleri Kira indirim oranı 18,00% Kira indirim oranı sonrası toplam gelirler Proje net gelirleri İndirgenmiş Nakit Akışları İndirgenmiş Nakit Akışlarının Toplamı Devam Eden Değer Şirket Değeri Net Finansal Borç Özsermaye Değeri Sonuç olarak şirketin tarım segmenti ile birlikte Novada Menemen AVM işletmeciliği aracılığıyla elde edeceği nakit akımlarından İNA yöntemi ile hesaplanan özsermaye değerinin toplamı TL olup, pay başına değer 3,56 TL ye denk gelmektedir. Faaliyet Alanları Tarım AVM Toplam İNA Değeri (TL)

12 SONUÇ Fade Gıda nın belirlenen değerleme yöntemlerine göre hesaplanan özsermaye değerleri eşit oranda ağırlıklandırılmıştır. Değerleme Özsermaye Ağırlıklandırılmış Ağırlıklandırma Yöntemleri Değeri Özsermaye Değeri Defter Değeri ,33% İNA Değeri ,33% Piyasa Çarpanları ,33% Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri Pay Başına Değer 3,04 Halka Arz İskontosu 20,90% Halka Arz Fiyatı 2,40 DEĞERLENDİRME - Piyasa çarpanları metoduyla şirket Özsermaye değeri hesaplanırken tek seferlik değerlerin elimine edilmesini daha rafine bir sonuç elde edilebilmesi adına olumlu karşılıyoruz. - Piyasa çarpanları metoduna göre yapılan değerleme çalışmasında yurtiçi benzer şirketler yanında yurtdışı benzer şirketlerin de kullanılabileceğini düşünüyoruz. - KENT ve ERSU hariç bırakılarak BİST- Gıda İçecek Endeksi nde yer alan şirketlerin çarpanlarının hesaplanmaya dahil edilmesinin makul olduğunu düşünüyoruz. - AVM segmentinde EDIP çarpanları (F/K çarpanının yüksek olması dışında) ile bünyesinde AVM bulunan gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketlerinin uç değerlere sahip AGYO ve TSGYO hariç bırakılarak belirlenmiş çarpanlarının hesaplanmaya dahil edilmesini makul buluyoruz. - Piyasa çarpanlarını belirlerken şirketlerin ortalama değerleri yerine ortalamaya dahil edilmiş bazı uç noktaya yakın değerlerden dolayı medyan değerlerinin kullanılmasının daha uygun olabileceğini düşünüyoruz. - İNA yöntemiyle yapılan değerleme çalışmasında tarım segmenti için ağırlıklı ortalama sermaye maliyetinin belirlenmesinde kullanılan %4 piyasa risk priminin ve AVM segmentinde kullanılan %3,77 piyasa risk primini düşük bulmakla birlikte neden bu şekilde belirlendiğinin gerekçesi ifade edilmemiştir. Genel olarak %5,5-%6 aralığında risk primi belirlenmesi daha uygun olabilirdi. - Her iki segment için de İNA analizi yapılmasını ve analizlerin detaylı bir şekilde gerçekleştirilmiş olmasını olumlu karşılıyoruz. - Uç değer hesaplamasında kullanılan büyüme oranı olan %6,25 in makul olduğunu düşünüyoruz. - Kullanılan değerleme yöntemlerine göre ağırlıklandırılarak hesaplanan şirket Özsermaye değerine göre belirlenen halka arz fiyatı 3,04 TL olarak belirlenirken uygulanan %20,9 halka arz iskontosunun uygun olduğunu düşünüyoruz. - Sonuç olarak uygulanan halka arz iskontosuyla birlikte hesaplanan 2.40 TL halka arz fiyatının makul olduğunu düşünüyoruz.