Güzel ve güvenli ikamet Sosyal konut politikası ve ödenebilecek kiralar

Transkript

1 Yaşanılası Şehir Güzel ve güvenli ikamet Sosyal konut politikası ve ödenebilecek kiralar

2 2 SenStadtUm Sevgili Berlinliler, Almanya'nın başkenti, kültür, eğitim, bilim ve araştırma şehri olarak Berlin, gitgide daha ilginç bir hale gelmekte. Dünyanın dört bir yanından insanlar, şehrimizi turist olarak ziyaret ediyor, uzun süreli olarak veya daima burada kalıyor. Bu da şehir hayatımızı epey zenginleştiriyor. İşyerleri açılıyor, geleceğe dair perspektiflerimizi güçlendiriyor ve şehrimizin büyümesini sağlıyor. Ne yazık ki bu çeşitli fırsatların birkaç yan etkisi de var, özellikle konut ve emlak piyasamız açısından: Büyüme, fiyatları yükseltiyor. Şehrimizdeki kira seviyesi, diğer Alman şehirlerinde veya çoğu Avrupa metropollerinde ödenen kiralardan hâlâ çok uzak. Yine de fiyat artışı, özellikle yeni kiralamalarda endişeye yol açıyor. Özellikle de kişisel veya ailevi yaşam koşulları nedeniyle büyümede payı olmayan evlerin bağımlı oldukları, fiyatı uygun kiralık konutların sayısını azaltıyor. Eğitim, mesleğe giriş veya aile kurma aşamasında bulunan «ilk evini» kuranların seçim imkânlarını kısıtlıyor. Berlin eyaletinin, konut piyasasındaki fiyat gelişimi etkileme imkânları kısıtlıdır: Konut sektörünün çerçeve koşulları finans ve emlak piyasalarındaki özel olarak alınan kararlar ta-

3 rafından belirlenmektedir. Kira, vergi ve inşaat planlaması hukuku büyük ölçüde eyalet hukukuna tabidir. Berlin'in hâlâ çok sorunlu olan bütçe durumu, eyaletin finansal olarak etkili kamu yatırımları, sübvansiyonları veya transfer ödemeleri aracılığıyla piyasadaki gelişmeleri etkileme alanını kısıtlamaktadır. Yine de konut ve kira politikasına etkimiz yok değil: Şehir planlaması ve inşaat izni mevzuatının araçlarıyla neyin, nerede ve nasıl inşa edilebileceğine biz karar veriyoruz. Eyaletin mülkiyetindeki arsaların sunulması konut inşaatını desteklerken Eyalet Temsilciler Meclisindeki kira hukuku inisiyatifimizle kiracıların çıkarlarının korunması için önerilerde bulunduk. 3 Konut politikasındaki en önemli ortaklarımız, bugün Berlin kiralık konut mevcudunun yakl. yüzde 17'sini yöneten belediye konut inşaat şirketleridir. Senato bu yüzden belediye konut inşaat şirketleriyle «Sosyal konut politikası ve ödenebilir kiralar için anlaşma» imzaladı. Bu broşürde sizi bu anlaşmanın en önemli hedefleri ve içeriği hakkında bilgilendirmek istiyorum. Saygılarımla, Michael Müller Şehir Gelişimi ve Çevre Senatörü

4 4 Berlin Anlaşması Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. (BBU) Uygun fiyatlı konut alanları konusunda piyasanın gitgide daralmasını önlemek için Şehir Planlaması ve Çevre Senatosu Yönetimi ve Maliye Senatosu Yönetimi Berlin in altı belediye konut inşaat şirketiyle Sosyal konut politikası ve ödenebilir kiralar için anlaşma imzaladı. Bu anlaşma 4 Eylül 2012 tarihinde imzalandı ve şimdilik 2016 yılına kadar geçerli olup ortakların, ödenebilir konutları garantileyebilecekleri çözüm ve önlemleri içermektedir. Berlin büyüyor, kiralar artıyor Konut talebi, özellikle popüler şehir içi bölgelerinde arzdan daha hızlı artmaktadır. Bu nedenle de konut piyasasındaki rezervler azalırken kiralar geçen 2000 li yıllara göre daha fazla artmaktadır - bu durum özellikle de yeni kiralamalarda geçerli ama mevcut konutlarda da artmaktadır. Nedenleri: Şehir büyüyor. Berlin e taşınan kişilerin sayısı artıyor. Aynı zamanda da gitgide daha çok Berlinli tek başına yaşıyor. Daha şimdiden Berlin evlerinin yüzde 54 ünde insanlar tek başına oturuyor.

5 Senatör Michael Müller (Şehir Planlaması ve Çevre Senatosu Yönetimi) ve Yönetim Kurulu Üyesi Maren Kern (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v.), altı belediye konut inşaat şirketinin yönetim kurulu üyeleri ve yöneticileri Hendrik Jellema (GEWOBAG), Stefanie Frensch (HOWOGE), Jörg Franzen (GESOBAU), Lars Ernst (WBM), Frank Bielka (degewo) ve Ingo Malter (STADT UND LAND) ile kira anlaşmasını imzalarken 5 Güçlü ortakların etkisi Senato, konut politikasıyla büyüyen şehirdeki kiraları ödenebilir düzeyde tutmayı ve gelirleri genel gelişmenin altında kalan evlere uygun konut sağlamaya devam etmeyi hedeflemektedir. Mahallelerin çeşitliliği ve özgünlüğü korunmalı. Berlin karışımı, güçlendirilerek farklı gelire, sosyal ve kültür kökenine sahip insanların mahallelerde birlikte oturmaya devam etmeleri sağlanmalı. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Senatsverwaltung für Finanzen Berlin in belediye konut inşaat şirketleri, bu şehir geliştirme ve konut politikasının önemli ortaklarıdır. Şehre önemli katma değer sağlıyorlar: kira düzenlemeleriyle fiyatları tutarlı biçimde sınırlı tutuyorlar; enerji verimli bina imarı ve iklim korumasında liderler; konut stoklarını demografik değişim koşullarına uyarlıyorlar ve mahallelerde sosyal, demografik ve kültürel entegrasyon için angaje oluyorlar.

6 6 GESOBAU GEWOBAG Daha fazla konut Belediye konut inşaat şirketlerinin konut stoku, alım ve yeni inşa yoluyla şu anda konuttan 2016 da konuta çıkacak. Kamunun elinde daha çok sayıda konutun bulunması kira piyasasını istikrarlaştırır. Belediye arsaları, kira anlaşmasının amaçlarını yerine getirip yeni yapılar için arsa sınırlarının anlamlı biçimde yeniden çizilmesine yol açtığında, bundan böyle belediye konut inşaat şirketlerine verilecektir. Bir pilot projesinde şimdilik eyalet 14 arsa vermektedir ve bu arsalarda belediye konut inşaat şirketleri yeni inşaat projelerini modele uygun olarak uygulayabilecekler. Burada mesela, yaygınlaştırılmış kiralar, Wohnberechtigungsschein (sosyal konut kiralama hakkı belgesi) (WBS) hakkı bulunan kişilere konutların paylı olarak verilmesi, tek kişilik evler için daha küçük konut payları, engelsiz konut payları ve çocuklu ailelere konutlar gibi yaklaşımlarla ilgili mahalleye özgün sosyal bir ortamın oluşmasına dikkat edilmektedir.

7 7 HOWOGE degewo Bu tür projelere güncel örnekler degewo nun Adlershof ve Köpenick te 280 konut inşası, HOWOGE nin Lichtenberg te yaklaşık 350 konut inşası ve GESOBAU un Pankow da yaklaşık 270 yeni konut inşasıdır. Alımla mevcudun artırılması Konut piyasasının gevşemesi için önlemler alınması gerektiğinde belediye konut inşaat şirketleri uygun teklifler bulunduğunda stoklarını anlamlı biçimde tamamlayan konutlar satın alacaktır. Bu konuda da örnekler var, mesela: degewo ve GESOBAU, birlikte yaklaşık 4700 konut satın aldı; StADt UND LAND, stokuna 340 konut ekledi. GEWOBAG, 2100 konut, HOWOGE de yaklaşık 1500 konut satın aldı. Öğrenci Konutları Öğrencilerin ikametlerini güçlendirmek için belediye konut inşaat şirketleri Berlin Studentwerk ve öğrenci temsilciliklerinin sosyal danışmanlarıyla işbirliği yapmaktadır.

8 8 Kira anlaşmasının en önemli köşe taşları Belediye konut inşaat şirketleri, geniş halk kesimlerini barındırmak için ödenebilir kiralar karşılığında konut alanı sunuyorlar. Modernleşme ve yeniden kiralamada karşılanabilir kiraları hedefliyorlar. Özellikle de düşük gelirli evler belediye konut inşaat şirketlerinde iyi ve güvenli biçimde ikamet etmelidir. Bu nedenle belediye konut inşaat şirketleri, kira anlaşmasında dirayetli bir kira politikası yükümlülüğüne girmiştir: Serbest finansmanlı konut inşasındaki genel kira artışlarını, Berlin deki kira seviyesi izin verdiği ölçüde, dört yılda maksimum yüzde 15 ile sınırlıyorlar. Belediye konut inşaat şirketleri, serbest finansmanlı konut inşasında modernleşme cirosunu yıllık toplam maliyetlerin maksimum yüzde dokuzu ile sınırlandırıyorlar. Modernleştirmeden sonra da kontrata dayalı bir kira ödemesi garantilenir. Yeni kiralamalarda, konut birlikleri S-Bahn hattı içindeki konutların ikide birini, bu hattın dışındakilerin de üçte birini WBS hakkı bulunan evlere yerel kiralara uygun olarak verecektir. Ortak bir konut havuzu, bir kiracı en az yüzde 10 oranında daha küçük bir konut aradığında adil bir konut takasını mümkün kılacaktır. Bu durumda konut birlikleri, yeni brüt yakıt dahil kiranın benzer donanım, modernleşme durumu ve konumu itibariyle eski konutun altında olmasını garantiliyorlar. Ekonomik veya başka sosyal nedenlerle kira artışını karşılayamayan kiracılar için, her birine özel çözümler aranıyor.

9 9 Kira artışından sonra, eğer ev halkının sayısına uygun bir konut alanı kullanılıyor ve ev geliri, birliğin Wohnberechtigungsschein (WBS) için gerekli gelir sınırları içindeyse net yakıt hariç kira, sosyal kriterlerin karşılanması durumunda tek tek olarak evin net gelirinin yüzde 30 unu aşmamalı. Uygun konut alanları ve net ev gelirinin hesaplanması için bkz. s. 10 dan itibaren başlayan açıklamalar. Bir kiracı evi, sosyal hizmet alıcısı ve kullanılan konut alanı uygunsa (bkz. s.10 dan itibaren uygun konut alanıyla ilgili tablo), kira artışlarında yeni kira, devletin kira için ödediği maksimum tutarları aşmayacak şekilde sınırlanacaktır. Sosyal çevrelerine bağımlı olan hamileler veya tek başına çocuk yetiştirenler, emekliler, engelli kişiler, başkalarına bakan kişiler, hasta veya matemli olanlar için yoksunluk düzenlemeleri, gelirin yanında kira artışlarında başka kişisel sorunların da dikkate alınmasını sağlıyor. Bireysel çözümler, kira artışlarının teşvik yardımlarındaki planlı düşüşten kaynaklanan sosyal konutlarda da müdahale ediyor.

10 10 Ne zaman kira artışları sınırlanabilir? Burada uygun konut alanları nedir? Ev net geliri nasıl hesaplanır? Söz konusu ev sakininin, uygun bir konut alanı kullanması ve net ev gelirinin, Konut Alanı Destekleme Kanununda (WoFG) belirtilen eyalet gelir sınırlarını aşmaması koşuluyla belediye konut inşaat şirketleri, kira anlaşmasını imzalayarak, bir kira artışı beyanı durumunda yakıt hariç kirayı net ev gelirinin maksimum yüzde 30 uyla sınırlamayı taahhüt etmiştir. Ev büyüklüğüne göre uygun konut alanları üst sınırları Tek kişilik ev maksimum 45 m² Çift kişilik ev maksimum 60 m² Üç kişilik ev maksimum 75 m² Dört kişilik ev maksimum 85 m² Evdeki her bir ilave kişi için ayrıca kişi başına 12 m² Konut alanı, ev büyüklüğü için geçerli üst sınırı aşıyorsa kira sınırlaması mümkün değildir. Gelir sınırları Esas olan gelir, Sosyal Konut Alanı Desteği Kanunu (WoFG) te hesaplanan evin toplam geliridir. 9 WoFG ye göre gelir sınırı (yıllık net bazda): tek kişilik bir ev için Euro çift kişilik bir ev için Euro artı eve dahil olan kişi başına Euro Her çocuk için bir daha ilave 500 Euro

11 11 Net ev gelirinin hesaplanması Net ev geliri, genellikle Konut Alanı Destekleme Kanunu (WoFG; kanun metni Şehir Planlaması ve Çevre Senatosu Yönetiminin shtml adlı web sayfasından da erişilebilir) baz alınarak hesaplanır. Bunun için öncelikle, kira artışı tarihinde evdeki bütün sakinlerin yıllık geliri belirlenir. Yıllık gelire dahil olanlar 21 ve 22 WoFG de belirtilmiştir. Vergi ödeme yükümlülüğü varsa eğer, yıllık gelirden götürü olarak, ödenecek gelir vergileri, hastalık ve bakım sigortası için ve yasal emeklilik sigortası için zorunlu katkı paylarının her biri için yüzde 10 kesilir ( 23 WoFG). Ayrıca ağır engellilik durumunda, genç evli çiftler (40 yaşın üstünde olmayan eşlerin evliliğinden sonraki beşinci takvim yılına kadar), çocuklar ve mevcut yasal nafaka yükümlülüklerinde de kesintiler yapılır (tek tek açıklamalar için bkz. 24 WoFG). Bu şekilde belirlenen net ev geliri, 9 Par. 2 WoFG nin öngördüğü ve tabloda görülen gelir sınırını aşmıyorsa ve kira artışıyla net ev gelirinin yüzde 30 unu aşan bir net yakıtsız kira talep ediliyorsa, kira artışının düşürülmesi için talepte bulunma hakkı olabilir. Gelir hesabının tam olarak hesaplanması ve gerekli kanıtlar hususunda söz konusu anlaşmaya dayanan evler, ilgili belediye konut şirketine başvurmalıdır. Ama ilkesel olarak bir hak iddiası yoktur.

12 Şehir Gelişimi ve Çevre Senatosu Yönetimi Departman IV Wohnungswesen, Stadterneuerung, Soziale Stadt Württembergische Straße Berlin Şehir Gelişimi ve Çevre Senatosu Yönetiminin Sergi ve Bilgilendirme Merkezi Am Köllnischen Park 3, Berlin U-Bahn Hatları U2, Märkisches Museum, U8, Jannowitzbrücke veya Heinrich-Heine-Straße S-Bahn Hatları S5, S7, S75, Jannowitzbrücke Otobüs Hatları 147, 248, 265, U-Bhf. Märkisches Museum Şehir Gelişimi ve Çevre Senatosu Yönetiminin Sergi Salonu Württembergische Straße 6, Berlin U-Bahn Hatları U3, U7, Fehrbelliner Platz Otobüs Hatları 101, 104, 115, Fehrbelliner Platz Titelbild: Nikolaus Fürcho Kommunikation Am Köllnischen Park 3, Berlin broschuerenstelle@senstadtum.berlin.de