YÖNETİCİ ÖZETİ. Değerleme Konusu Gayrimenkulün. Kullanılan Yönteme Göre Takdir Olunan Toplam Değer (KDV hariç) Raporu Hazırlayanlar

Transkript

1 YÖNETİCİ ÖZETİ Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. Talep Tarihi 06 Eylül 2012 Değerleme Süresi 3 gün Değerlenen Mülkiyet Hakları Tam mülkiyet Rapr Türü Pazar değeri tespiti (Makina ve ekipman hariç) Rapr Tarihi 29 Eylül 2012 Değerleme Knusu Gayrimenkulün Adresi Tapu Bilgileri Özeti Sahibi Mevcut Kullanım Tapu İncelemesi Özel Bayındır Hastanesi, Kızılırmak Mahallesi, Skak, N: 17, Söğütözü - Çankaya / ANKARA Ankara İli, Çankaya İlçesi, Karakusunlar Mahallesi, ada, 1 n lu parselde kayıtlı lan sebze bahçesi, kargir hastane binası ve eklentileri. Bayek Tedavi Sağlık Hizmetleri ve İşletmeciliği A.Ş. Hastane Taşınmaz üzerinde takyidat bulunmaktadır. (Bkz. Rapr - Tapu kütüğü incelemesi) İmar Durumu Gayrimenkulün Tplam İnşaat Alanı m² En İyi ve En Verimli Kullanımı Lejant: Hastane Alanı Tplam inşaat alanı: m² Bina yüksekliği (h max ): Serbest Hastane Kullanılan Yönteme Göre Takdir Olunan Tplam Değer (KDV hariç) TL USD EURO Maliyet Yaklaşımı Nihai Snuç Rapru Hazırlayanlar Değerleme Uzmanı Türker POLAT (SPK Lisans Belge N: ) Değerleme Uzmanı Tarık ACAYİR (SPK Lisans Belge N: ) RAPOR NO: 2012/9269

2 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1. RAPOR BİLGİLERİ ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI UYGUNLUK BEYANI TAŞINMAZIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER a) Mülkiyet durumu b) Tapu kütüğü incelemesi c) İmar durumu incelemesi TAŞINMAZIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU a) Taşınmazın çevre ve knumu b) Taşınmazın inşaat özellikleri c) Açıklamalar PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER a) En verimli ve en iyi kullanım analizi b) Mevcut eknmik kşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi c) Bölge analizi d) Piyasa bilgileri e) Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler DEĞERLEME SÜRECİ a) Değerleme yöntemleri b) Taşınmazın değerlemesinde kullanılan yöntemler TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ a) Maliyet yaklaşımı yöntemi ve ulaşılan snuç SONUÇ RAPOR NO: 2012/9269

3 1. RAPOR BİLGİLERİ RAPORU TALEP EDEN : Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Özel Bayındır Hastanesi, Kızılırmak Mahallesi, Skak, N: 17, Söğütözü - Çankaya / ANKARA TALEP TARİHİ : 06 Eylül 2012 MÜŞTERİ NO : 155 RAPOR NO : 2012/9269 EKSPERTİZ TARİHİ : 27 Eylül 2012 RAPOR TARİHİ : 29 Eylül 2012 RAPORUN KONUSU : Bu rapr, yukarıda adresi belirtilen hastanenin (makine ve ekipman hariç) pazar değerinin tespitine yönelik larak hazırlanmıştır. RAPORU HAZIRLAYANLAR : Türker POLAT (SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı) Tarık ACAYİR (SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı) RAPOR NO: 2012/9269

4 2. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER ŞİRKETİN ÜNVANI : Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Büyükdere Caddesi, Akçam Skak, N: 17/1, 4.Levent / İSTANBUL TELEFON NO : +90 (212) FAALİYET KONUSU KURULUŞ TARİHİ : 07 Temmuz 2003 SERMAYESİ : Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul prjeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raprları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve prblemli durumlarda görüş rapru vermektir. : ,-TL TİCARET SİCİL NO : / KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ NİN TARİH VE NO.SU : 10 Temmuz 2003 / 5838 Nt: Şirket, 12 Eylül 2003 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi ne alınmış; 08 Mart 2010 tarihinde de Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından gayrimenkul, gayrimenkul prjesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir RAPOR NO: 2012/9269

5 3. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI Bu rapr, müşterinin talebi üzerine adresi 3. sayfada belirtilen gayrimenkulün (makina ve ekipman hariç) pazar değerinin tespitine yönelik larak hazırlanmıştır. Müşteri talebinin rapra getirdiği herhangi bir sınırlama yktur. Pazar değeri: Bir mülkün, uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zrlama lmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili larak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir. - Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her knuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin larak yapılmaktadır. - Gayrimenkulün alım - satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz ranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 4. UYGUNLUK BEYANI Bilgimiz ve inançlarımız dğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz: 1. Raprda sunulan bulgular sahip lduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde dğrudur. 2. Raprda belirtilen analizler ve snuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve kşullarla kısıtlı lup kişisel, tarafsız ve önyargısız prfesynel analiz, fikir ve snuçlardan luşmaktadır. 3. Değerleme knusunu luşturan mülkle ilgili larak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır. 4. Bu görevle ilgili larak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine snuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış snuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla dğrudan ilgili snraki bir layın meydana gelmesine bağlı değildir. 5. Değerleme ahlaki kural ve perfrmans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 6. Raprlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir. 7. Bu raprun knusu lan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü knusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır. 8. Raprda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raprun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır RAPOR NO: 2012/9269

6 5. TAŞINMAZIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER 5.a) Mülkiyet durumu SAHİBİ : Bayek Tedavi Sağlık Hizmetleri ve İşletmeciliği A.Ş. İLİ : Ankara İLÇESİ : Çankaya MAHALLESİ : Karakusunlar PAFTA NO : --- ADA NO : PARSEL NO : 1 NİTELİĞİ : Sebze bahçesi, kargir hastane binası ve eklentileri (*) ARSA ALANI : m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMİYE NO : CİLT NO : 10 SAYFA NO : 975 TAPU TARİHİ : (*) Parsel üzerindeki yapı için cins tashihi yapılmıştır. 5.b) Tapu kütüğü incelemesi Ankara İli, Çankaya İlçesi Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde taşınmaz üzerinde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Rehinler bölümü: Türkiye Sınai ve Kalkınma Bankası A.Ş. lehine, 1. dereceden, ,-USD tutarında iptek şerhi. ( tarih ve yevmiye n ile) Beyanlar bölümü: ,-TL değerinde 29 sahife ve 29 genel başlık altında 673 kalem teferruat listesi kütük dsyasındadır. ( tarih ve 8261 yevmiye n ile) Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz ve Bakanlar Kurulu sınırlı ayni hak edinimleri yasaklanmıştır. ( tarih ve yevmiye n ile) Nt: 1) Değerlemede tapu takyidatı dikkate alınmamıştır. 2) TAKBİS yazısı rapr ekinde sunulmuştur RAPOR NO: 2012/9269

7 5.c) İmar durumu incelemesi Çankaya Belediyesi İmar ve Planlama Müdürlüklerinde yapılan incelemelerde knu taşınmaz arsasının 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı paftasında Hastane Alanı larak gösterilen bölge içerisinde kaldığı ve yerinin dğru lduğu tespit edilmiştir. Plan ntlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir: Tplam inşaat alanı: m² Bina yüksekliği (h max ): Serbest Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi nde taşınmaza ait dsya üzerinde yapılan incelemelerde ise aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Taşınmaza ait tasdik tarihli tadilat prjesi incelenmiş lup taşınmazın knum, kat adedi, kullanım alanı ve mimari larak prjesine uygun lduğu belirlenmiştir. Taşınmaz için alınmış lan; tarih ve 724 n lu ilk yapı ruhsatı, tarih ve 22 n lu tadilat yapı ruhsatı, tarih ve 52 n lu tadilat yapı ruhsatı ve tarih ve 254/92 n lu yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Yapı kullanma izin belgesine göre taşınmazın tplam inşaat alanı m² dir. (*) Emsal (E): Yapının bütün katlardaki alanları tplamının parsel alanına ranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bdrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan snraki alanları tplamıdır RAPOR NO: 2012/9269

8 6. TAŞINMAZIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU 6.a) Taşınmazın çevre ve knumu Değerlemeye knu taşınmaz, Ankara İli, Çankaya İlçesi, Söğütözü Semti, Kızılırmak Mahallesi, Skak ta knumlu bulunan 17 kapı n lu Özel Bayındır Hastanesi dir. Taşınmaz halihazırda mal sahibi tarafından kullanılmaktadır. Ankara - Eskişehir Karaylu na cepheli durumda lan taşınmazın yan cephesinde; Vatan Bilgisayar Mağazası ve inşaat halindeki Kızılay Metrsu Söğütözü İstasynu, yakın çevresinde ise; Ordu Yardımlaşma Kurumu Binası, Viva Life Outlet Center, Armada AVM, AŞTİ (Ankara Şehirlerarası Terminal İşletmesi), Türk Metal İş Sendikası Binası, ATO (Ankara Ticaret Odası) Binası ile AKP ve CHP partileri genel merkez binaları bulunmaktadır. Knumu, ulaşım rahatlığı, ana arterlere yakın lması, bölgenin yüksek ticari ptansiyeli, müşteri celbi ve reklam kabiliyeti taşınmazın değerini lumlu yönde etkilemektedir. Bölge, Çankaya Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır ve tamamlanmış altyapıya sahiptir. Taşınmazın bazı merkezlere lan yaklaşık uzaklıkları: ATO Binası : 900 m AŞTİ..... : 1,5 km Varan Otbüs Terminali... : 6 km Bakanlıklar... : 8 km Kızılay. : 9 km Çankaya Belediyesi : 10 km Esenbğa Havalimanı.. : 30 km RAPOR NO: 2012/9269

9 6.b) Taşınmazın inşaat özellikleri İNŞAAT TARZI İNŞAAT NİZAMI KAT ADEDİ Betnarme karkas Ayrık 13 (2 bdrum + zemin + 1. nrmal + tesisat katı + 8 nrmal kat) YAPININ YAŞI ~ 25 TOPLAM İNŞAAT ALANI m² ELEKTRİK SU KANALİZASYON ISITMA SİSTEMİ SOĞUTMA JENERATÖR TRAFO SU DEPOSU ASANSÖR YANGIN TESİSATI YANGIN MERDİVENİ GÜVENLİK DIŞ CEPHE PENCERE DOĞRAMALARI ÇATI OTOPARK DEPREM BÖLGESİ DEPREM HASARI SATIŞ VE KİRALAMA KABİLİYETİ Şebeke Şebeke Şebeke Dğalgaz yakıtlı merkezi ısıtma sistemi mevcut Fan-cil ve chiller sistemleri mevcut Mevcut (2 adet x kva kapasiteli) Mevcut (2 adet x kwa kapasiteli) Mevcut (1 adet x 320 tn kapasiteli) Mevcut (Tplam 11 adet) Yangın dedektörleri, alarm sistemi ve yangın dlapları mevcut Mevcut (2 adet) Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları mevcut Cam, granit ve sıva üzeri dış cephe byası Alüminyumdan mamul, çift camlı Teras tipi (Yalıtımlı) Açık tpark mevcut 1. derece Yerinde çıplak gözle yapılan incelemelerde depremle ilgili bir hasar görülmemiştir. Herhangi bir deprem hasarı lup lmadığının veya yeni yönetmeliklere göre yeterliliğinin; knunun uzmanları tarafından yapılacak tetkik ve deneylerle kesinlik kazanacağı muhakkaktır. Değerlemeye knu taşınmaz satılabilirlik / kiralanabilirlik özelliğine sahiptir. (Tapu takyidatı dikkate alınmaksızın) RAPOR NO: 2012/9269

10 6.c) Açıklamalar Rapr knusu hastane tarihinde hizmete açılmış lup tplam 164 yataklıdır. Halihazırda 85 dktr, 273 sağlık persneli ve 274 diğer persnel lmak üzere tplam 632 adet persnel görev yapmaktadır. Hastaneye giriş Skak tan sağlanmaktadır. Açık alanlarda zeminler asfalt kaplıdır. Çevre düzenlemesi yapılmış lup aydınlatma mevcuttur. Bina betnarme karkas tarzda ve ayrık nizamda inşâ edilmiştir. 2 bdrum, zemin, tesisat katı ve 9 nrmal kat lmak üzere tplam 13 katlı lup tplam m 2 inşaat alanına sahiptir. Katlara göre kullanım fnksiynları aşağıdaki gibidir. KAT ADI KULLANIM FONKSİYONU 2. bdrum Eczane, teknik servis, labratuvar, çamaşırhane, dep ve MORG 1. bdrum Radylji, ACİL, fizik tedavi, nklji, diyet mutfağı ve kazan dairesi Zemin Danışma bankları, pliklinikler, dktr daları, kadın dğum ve kafeterya 1. nrmal Tesisat 2. nrmal 6 adet ameliyathane, 100 kişilik knferans salnu, yğun bakım üniteleri, bilgi işlem, fisler, dktr ve hemşire daları Teknik ekipman Hasta daları, bebek bakım dası, 2 adet dğumhane, fisler, tplantı dası ve mutfak 3. nrmal Hasta daları 4. nrmal Hasta daları 5. nrmal Hasta daları 6. nrmal Hasta daları 7. nrmal Hasta daları 8. nrmal Kemik iliği nakil merkezi 9. nrmal Hasta daları (suit) RAPOR NO: 2012/9269

11 İç hacimlerde zeminler ağırlıklı larak PVC esaslı yer döşemesi kaplı, duvarlar duvar kağıdı kaplı veya plastik byalı, tavanlar alçıpan asma tavandır. Mutfak, yemekhane, teknik servis ve kazan dairesi bölümlerinde zeminler PVC esaslı yer döşemesi, seramik veya mermer kaplı, duvarlar ve tavanlar plastik byalıdır. Kapı dğramaları ahşaptan, pencere dğramaları alüminyumdan mamuldür. Hasta yatış dalarında bany bulunmaktadır. Bany hacimlerinin zeminleri seramik, duvarları granit kaplı, tavanları alçıpan asma tavandır. Bany içerisinde; ankastre klzet, duş yeri ve lavab yer almaktadır. Bina içinde tahlil tüplerinin dlaşımını sağlayan vakum sistemi mevcuttur. Bina yan cephesinde açık tpark alanı bulunmaktadır. Otparkın altında; su depsu, hidrfr, su arıtma ünitesi, medikal gaz sistemleri, UPS dası, jeneratör ve traf daları yer almaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde binanın bakımlı, malzeme ve işçiliğin kaliteli lduğu görülmüştür. 7. PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 7.a) En verimli ve en iyi kullanım analizi Taşınmazın; knumu, büyüklüğü, mimari ve inşaî özellikleri dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım seçeneğinin mevcut kullanım şekli lan hastane lacağı görüş ve kanaatindeyiz RAPOR NO: 2012/9269

12 7.b) Mevcut eknmik kşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi Bilindiği üzere Ülkemizde gayrimenkul sektörü 2004 yılı başından itibaren hızlı gelişme dönemine girmiştir. Knut piyasası ile başlayan gelişme ardından ticari gayrimenkul piyasalarını da kapsamaya başlamıştır. Eknmide sağlanan iyileşme ve istikrar ile AB tam üyelik sürecinin yarattığı uygun kşullar sektörde kurumsallaşmayı geliştirmiş ve knut finansman sistemi mdelinin uygulanmasına lanak sağlanmıştır. Yabancı sermaye yatırımcılarının ilgisi de sektörün nitelik ve standartlarını yükseltmiştir. Sektördeki gelişme büyük şehirlerden başlamış ve diğer şehirlere dğru kaymıştır. Sn 4 yıllık süre byundaki satın alma gücündeki yükseliş ve gerekse alternatif yatırım enstrümanlarının düşük getirisi gayrimenkul sektöründe beklenen canlanmayı sağlamıştır yılları arasındaki zaman diliminde gayrimenkul değerlerindeki artış ranı enflasynun üzerinde gerçekleşmiş ve kira gelirlerinde ise önemli artışlar lmuştur. Gayrimenkul sektörü eknmik ve siyasi dalgalanmalardan en çabuk etkilenen sektörlerin başında gelmektedir yılı içerisinde ve 2008 yılının 9 aylık döneminde yurtiçinde ve yurtdışında yaşanan ufak çaplı eknmik ve siyasi dalgalanmalar ve özellikle knut arzının hızlı artışıyla birlikte talep yönünde azalma luşmuştur. Talebin azalmasıyla birlikte gayrimenkul değerlerindeki artış yavaşlamış ve hatta bazı bölgelerde durağan seyretmiştir yılının sn çeyreğinde ve yıllarının tamamında glbal finansal kriz etkilerini göstermiş ve gayrimenkule lan talep azalmıştır yılının tamamı için öngörümüz, glbal eknmik krizin etkilerini sürdüreceği, gayrimenkule lan talebin durağan seyredeceği, değerlerde ciddi bir artış lmayacağı şeklindedir RAPOR NO: 2012/9269

13 7.c) Bölge analizi Ankara İli ve il merkezindeki gayrimenkul piyasası Türkiye'nin İç Anadlu Bölgesi'nin kuzeybatısında bulunmaktadır. Yüzölçümü km 2 dir yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu dür. Şehir merkezinin önemli bir bölümünün üzerinde kurulu lduğu Ankara Ovası'nın denizden yüksekliği m civarındadır. Türkiye'nin nüfus bakımından ikinci büyük ili durumunda lup Ankara nın 24 ilçesi bulunmaktadır. Bunlar; Akyurt, Altındağ, Ayaş, Bâla, Beypazarı. Çamlıdere Çankaya, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Gölbaşı, Güdül, Haymana, Kalecik, Kazan, Keçiören, Kızılcahamam, Mamak, Nallıhan, Platlı, Sincan, Şereflikçhisar ve Yenimahalle dir yılında bugünkü anlamda belediye yönetimine kavuşan şehir merkezinde, 1984 yılından snra metrplitan ölçekteki srunlarla uğraşmak üzere Ankara Büyükşehir Belediyesi ve bunun sınırları içinde 8 ilçe belediyesi (Çankaya, Altındağ, Yenimahalle, Mamak, Keçiören, Sincan, Etimesgut ve Gölbaşı) kurulmuştur. Ovalık bir alanda kurulan ilin yüzölçümünün yaklaşık % 50 sini tarım alanları, % 28 ini rmanlık ve fundalık alanlar, % 12 sini çayır ve meralar, % 10 unu tarım dışı araziler luşturmaktadır. Büyükşehir ve ilçe merkezlerinde kiracıların ranı % 34 iken, köylerde bu ran % 10 dur. Nüfusun yaklaşık % inin gecekndu türü knutlarda yaşadığı tahmin edilmektedir. Büyükşehir bünyesindeki knutların % 57 si dğalgazlı, % 43 ü ise sba ve benzeri yöntemlerle ısıtılmaktadır. Cumhuriyetin ilk yıllarında Ankara nın kent merkezi, tüm kamu binalarının bulunması sebebiyle Ulus larak görülmektedir. Ancak zamanla kamu binalarının Ulus tan, Çankaya ve Kızılay a dğru kaymasıyla kent merkezi bu bölgede gelişim göstermiştir. Bu bölgedeki gelişimi artırıcı unsurdan biri Cumhurbaşkanlığı Köşkü nün burada yer almasıdır. Çankaya nın gelişimi Tunalı Hilmi Caddesi, Gazismanpaşa ve Kavaklıdere ye dğru devam etmiş, Atakule ve Karum Alışveriş Merkezleri ile birlikte ünlü mağazalar bu bölgeleri tercih etmeye başlamıştır. Çankaya nın uzantısında yer alan Gazismanpaşa semtinde ise fis tarzı prestijli iş merkezleri hızlı bir gelişim göstermiş ve bu bölgede bir çk yerleşim birimi fise dönüşmüştür. Prestijli iş merkezlerinin Gazismanpaşa da yerleşmesi ssyal yaşamın da Kızılay, Çankaya ve özellikle de Kavaklıdere ve Tunalı Hilmi civarında gelişmesine yl açmıştır RAPOR NO: 2012/9269

14 Çankaya ile birlikte Kızılay da prestijli bir merkez knumuna yükselmiş ve halen Çankaya ve çevresinde yaşayanların ticari fnksiynlarını karşılayan iş ve alışveriş merkezleri, kamu binaları, bakanlıklar, kamuyla iş yapan firmalar, çk sayıda şirketin irtibat bürsu veya merkezi yer almaktadır. İl merkezindeki bu hızlı gelişim neticesinde yeni gelişim aksları Eskişehir Ylu ve İstanbul Ylu larak rtaya çıkmış ve bu aksları Knya Ylu ve Esenbğa (Samsun) Ylu takip etmiştir. Eskişehir Ylu aksı : - Eskişehir Ylu aksı üzerinde bürkratik kuruluşlar ve üniversiteler yer alması ve birçk inşaat firmasının yatırımlarının bulunması sebebiyle beraberinde lüks alışveriş merkezlerini de çekmeye başlamıştır. - Eskişehir ylu üzerinde Çayylu, Ümitköy, Beysukent, Bilkent ve Knutkent gibi lüks knut prjeleri, Armada Alışveriş Merkezi, Mesa Hastanesi ile Bayındır Hastanesi, Bilkent Alışveriş Merkezi, Bilkent Üniversitesi, Beysukent Villaları, Hacettepe Üniversitesi, Galeria Alışveriş Merkezi, Arkadium Alışveriş Merkezi, Başkent Üniversitesi gibi önemli merkezler bulunmaktadır. İstanbul Ylu aksı : - Ankara da sanayinin İstanbul Ylu na taşınmasına paralel larak, sanayi tesislerinde çalışan insanların (alt ve rta gelir grubunun) knut ihtiyacını karşılamak üzere kperatifler de bu yl üzerinde kurulmuştur. Bölgenin ilk planlı yerleşim alanı ise Batıkent Prjesi dir. Ancak metrnun bu bölgeye gelmesi ile söz knusu prje zaman içierisinde önemli bir merkez halini almıştır lerdeki planlama çalışmalarında merkezi bugünkü Eryaman larak düşünülen yeni gelişme alanları öngörülmüştü. Bunun devamında ise 1. Sincan (Fatih Mahallesi), gecekndu önleme bölgesi seçilmiştir. - Batıkent ve Eryaman, sanayi tesislerinde çalışan insanların yanı sıra ODTÜ yada Hacettepe Üniversitesi nde kuyan öğrencilerin de tercih ettikleri yerler arasında ilk sıralarda yer almaktadır. Bölgedeki knut sayısının artışı, market ve alışveriş merkezi gibi luşumları da beraberinde getirmiştir Sincan (Fatih Mahallesi), gecekndu önleme bölgesi ise çeşitli uygulamalarından snra büyük kperatiflere tahsis edilmiş ve snucunda düşük gelirlilerin yerleştiği bir aks haline gelmiştir. Daha snra hzimete açılan Yenikent Organize Sanayi bölgesi ve bu aks üzerindeki sanayi tesislerinde çalışan insanların da bölgeye yerleşmesi snucu Sincan ve Etimesgut alt ve rta gelir grubunun yerleşim bölgesi lmuştur RAPOR NO: 2012/9269

15 7.d) Piyasa bilgileri Bölgede yapılan piyasa araştırmalarında satılık veya kiralık Sağlık Alanı lejantına sahip arsa bulunamamıştır. Bu nedenle bu lejanta yapılaşma şartları bakımından en yakın lejant lan Ticaret Alanı lejantına sahip satılık arsalar tespit edilerek knum ve lejant bakımından şerefiyelendirme yapılmak suretiyle knu taşınmaz arsasının pazar değerinin belirlenmesi yluna gidilmiştir. Değerlendirme yapılırken Sağlık Alanı lejantının şerefiyesinin; Ticaret Alanı lejantından yaklaşık % 20 ranında daha fazla lduğu kabul edilmiştir. 1. Taşınmazın knumlandığı bölgede yer alan, m² yüzölçümlü, Ticaret Alanı lejantına ve Emsal (E): 1,50 ve Bina yüksekliği (h max ): Serbest yapılaşma şartlarına sahip parselin satış değeri ,-TL dir. (m² satış değeri 7.000,-TL) İlgilisi / MMT Emlak Tel.: Taşınmazın knumlandığı bölgede yer alan, m² yüzölçümlü, Ticaret Alanı lejantına ve Emsal (E): 1,50 ve Bina yüksekliği (h max ): Serbest yapılaşma şartlarına sahip parselin satış değeri ,-USD dir. (m² satış değeri ~ 2.505,-USD / ~ 4.480,-TL) İlgilisi / Burcu Emlak Tel.: Taşınmazın knumlandığı bölgede yer alan, m² yüzölçümlü, Ticaret Alanı lejantına ve Emsal (E): 2,00 ve Bina yüksekliği (h max ): Serbest yapılaşma şartlarına sahip parselin satış değeri ,-USD dir. (m² satış değeri ~ 1.490,-USD / ~ 2.265,-TL) İlgilisi / Beştepe Cansu Emlak Tel.: Taşınmazın knumlandığı bölgede yer alan, m² yüzölçümlü, Ticaret Alanı lejantına ve Emsal (E): 1,50 ve Bina yüksekliği (h max ): Serbest yapılaşma şartlarına sahip parselin satış değeri ,-EURO dur. (m² satış değeri 2.500,-EURO / 5.750,-TL) İlgilisi / Beştepe Cansu Emlak Tel.: Nt: 1) Tüm emsallerde pazarlık payı mevcuttur. 2) Rapr tarihi itibariyle; 1,-USD = 1,7890 TL ve 1,-EURO = 2,3000 TL dir RAPOR NO: 2012/9269

16 7.e) Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler Olumlu etkenler: Knumu, Ulaşım klaylığı, Ankara - Eskişehir Karaylu na cepheli lması, Bölgenin ticaret ptansiyeli, Kullanım alanlarının rahatlığı, Müşteri celbi ve reklam kabiliyeti, İnşaat kalitesi, İmar durumu, Yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin lması, Tapu kütüğünde cins tashihi yapılmış lması, Bölgede benzer nitelikte satılık / kiralık taşınmaz lmaması, Tamamlanmış altyapı. Olumsuz etken: Glbal finansal kriz sebebiyle gayrimenkule lan genel talebin azalmış lması RAPOR NO: 2012/9269

17 8. DEĞERLEME SÜRECİ 8.a) Değerleme yöntemleri Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı yöntemleri kullanılır. Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmelidir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı mülk fiyatlarını pazarın belirlediğini kabul eder. Pazar değeri de bu nedenle pazar payı için birbirleriyle rekabet halinde lan mülklerin pazar fiyatları üzerinde bir çalışma gerçekleştirilerek hesaplanır. Gelir indirgeme yaklaşımı nda pazar değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. Bu yöntemde mülkün gelecekte luşacak kazanç beklentilerinin yarattığı değerin (gelir akışları) bugünkü değerlerinin tplamına eşit lacağını öngörür. Gelir indirgeme, gelecekteki tahmini gelirlerin şu anki değerini göz önünde bulunduran işlemleri içerir. Maliyet yaklaşımı nda, arsa üzerindeki yatırım maliyetlerinin amrtize edildikten (herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklenmesi, aşınma payının tplam maliyetten çıkarılması) snra arsa değerine eklenmesi ile gayrimenkulün değeri belirlenmektedir. 8.b) Taşınmazın değerlemesinde kullanılan yöntemler Bu çalışmamızda taşınmazın pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır RAPOR NO: 2012/9269

18 9. TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 9.a) Maliyet yaklaşımı yöntemi ve ulaşılan snuç Bu yöntemde, var lan bir yapının günümüz eknmik kşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar lmak üzere iki farklı fiziksel lgudan meydana geldiği ve önemli bir kalan eknmik ömür beklentisine sahip lduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fnksiynel ve eknmik açıdan demde lmasından dlayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla lamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak lan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa veya yerine kyma maliyetine; mevcut yapının sahip lduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklendikten snra, aşınma payının tplam maliyetten çıkarılması ve sn larak da arazi değerinin eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, hiçbir şahıs na karşı istek duymasa veya nun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır şeklinde tanımlanmaktadır. Maliyet yaklaşımında, geliştirmenin amrtize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile gayrimenkulün değeri belirlenmektedir. Yöntemin uygulanması Maliyet yaklaşımı yöntemi ile taşınmazın pazar değerinin tespitinde aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır: I - Arsanın değeri II - Arsa üzerindeki inşaat yatırımlarının değeri Nt: Bu bileşenler, arsa ve inşaat yatırımlarının ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında lmayıp taşınmazın tplam değerinin luşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir RAPOR NO: 2012/9269

19 I- Arsanın değeri Arsa değerinin tespitinde emsal karşılaştırma yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde parselin bulunduğu bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış / satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek faktörler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve knu parsel için m² değeri belirlenmiştir. Bulunan emsaller knum, büyüklük, görülebilirlik, fiziksel özellik ve altyapı imkânları gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılmış; ayrıca fisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Ulaşılan snuç: Piyasa bilgileri ve değerleme sürecinden hareketle değerlemeye knu taşınmaz arsasının knumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar durumu ve üzerindeki ruhsatlı hastane yapısının mevcudiyeti dikkate alınarak m² değeri için 5.000,-TL kıymet takdir edilmiştir. Buna göre taşınmaz arsasının pazar değeri: m² x 5.000,-TL/m² = ,-TL larak belirlenmiştir. II- Arsa üzerindeki inşaat yatırımının değeri İnşaat yatırımının değerlendirmeye esas m² bedeli (kârı havî satışa esas rayiç tutarı), binanın yapılış tarzı ve nitelikleri ile birlikte halihazır durumu dikkate alınarak saptanmıştır. Çalışmalarımızda inşaat piyasası güncel rayiçleri esas alınmıştır. YAPI ADI İNŞAAT TARZI YAPI SINIFI TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) AMORTİZE EDİLMİŞ KÂRI HAVÎ m² DEĞERİ (TL) YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ (TL) Hastane Binası Betnarme karkas V-B Çevre düzenlemesi, çevre duvarı, betn sahalar, su depsu, aydınlatmalar (maktuen) Özet larak taşınmazın pazar değeri: TOPLAM Arsa değeri : ,-TL İnşaî yatırımların değeri.. : ,-TL lmak üzere TOPLAM ,-TL dir RAPOR NO: 2012/9269

20 10. SONUÇ Rapr içeriğinde özellikleri belirtilen Özel Bayındır Hastanesi nin yerinde yapılan incelemesinde, knumuna, arsasının büyüklüğüne, imar durumuna, binanın yapılış tarzına, inşaat kalitesine, mimari özelliklerine, halihazır durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz eknmik kşulları itibariyle arsa ve üzerindeki inşaî yatırımların tplam pazar değeri için, ,-TL (Kırkdörtmilynyediyüzaltmışbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. ( ,-TL 1,7890 TL/USD (*) ,-USD) ( ,-TL 2,3000 TL/EURO (*) ,-EURO) (*) Rapr tarihi itibariyle; 1,-USD = 1,7890 TL ve 1,-EURO = 2,3000 TL'dir. KDV hariç bu takdirimiz taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal srun lmadığı kabulüne dayalıdır. İşbu rapr, iki rijinal larak düzenlenmiştir. Bilgilerinize sunulur. 29 Eylül 2012 (Ekspertiz tarihi: 27 Eylül 2012) Saygılarımızla, Tarık ACAYİR İşletmeci SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı Türker POLAT İnşaat Mühendisi SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı Eki : Knum krkisi ve uydu görünüşü (1 sayfa) Tapu sureti TAKBİS yazısı Yapı ruhsatı Yapı kullanma izin belgesi Özel hastane açılış ruhsatı Özel hastane faaliyet izin belgesi (2 adet) Ftğraflar (3 sayfa) Rapru hazırlayanları tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans belgesi örnekleri (4 sayfa) RAPOR NO: 2012/9269