Tekstil Invest. İş GYO. Tekstil Yatırım

Transkript

1 Tekstil Invest Tekstil Yatırım Garanti Bank - Banking May 2, 2008 İş GYO AL 23% yukarı potansiyel 1999 yılında İşbank tarafından kurulan İş GYO, halka açık GYO şirketleri arasında piyasa değerine göre en büyük üçüncü GYO konumundadır. Sahip olduğu gayrimenkullerin toplam değeri 1.8 milyar TL seviyesindedir. Şirket, 280 bin metre kare brüt kiralanabilir alanından 2012 yılsonu itibariyle 58 milyon $ lık bir kira geliri elde etmesini beklemekteyiz. Kira yaratan portföye göre kira getiri oranı 8.2% seviyesindedir. İş GYO hissesi için güçlü ve öngörülebilir nakit yaratma potansiyeline sahip olması nedeniyle olumlu görüşe sahibiz. Şirketin ofis gayrimenkulleri (çoğu A sınıfı) toplam portföyde 54% oranında pay alırken, ekonomik büyümede görülebilecek yavaşlama dönemlerinde sahip olduğu uzun vadeli kira sözleşmeleri nedeniyle daha defansif bir nakit yaratma potansiyeline sahiptir. Bununla birlikte kira gelirlerinin 47% sinin yabancı para cinsinden olması nedeniyle TL nin yabancı para karşısındaki hareketine karşı korunaklı bir kira geliri portföyüne sahiptir. Bununla birlikte şirketin gerçekleştirmeyi planladığı 4 proje ile 1) İşbank Operasyon Merkezi (arsa dahil 310 milyon $ lık yatırım) 2) Tuzla konut projesi (64 milyon $ lık yatırım) 3) İzmir karma proje (125 milyon $) 4) Taksim ofis projesi (13 milyon $) orta vadede portföyünün daha da güçleneceğini düşünmekteyiz. Ayrıca 3Ç12 de 93 milyon TL ye satın aldığı Ataşehir de 10 bin metrekarelik Finans Merkezi arsasının portföy büyümesine katkı sağlayacağını düşünmekteyiz. İş GYO 2015 itibariyle 100 milyon $ kira geliri ve 1 milyar $ lık gayrimenkul portföy büyüklüğü hedeflemektedir. Sadece kira geliri yaratan varlıkların hesaba kattığımız muhafazakâr indirgenmiş nakit akımı modelimize göre hedef değerimiz olan TL1.89/hisse dünkü kapanış fiyatına göre 23% prim potansiyeli taşımaktadır. Bununla birlikte şirket hisselerine ilgiyi önemli ölçüde belirleyen kira verimi oranının gösterge faiz oranına göre seyri şirket hisselerini cazip kılmaktadır. Son 2 aylık süreçte gösterge faiz oranında görülen sert düşüş ile birlikte İş GYO nun taşıdığı 9% luk kira verimi oranı 5.94% seviyelerindeki gösterge faiz oranına göre oldukça cazip görünmektedir. Tarih Hisse Kodu ISGYO TI Sektör Gayrimenkul Hisse Bilgileri Kapanış (TL) 1,53 Piyasa değeri (TL mn) 918 Şirket değeri (TL mn) 959 Ödenmiş sermaye (mn) 600 Halka açıklık oranı 48% Hedef değer (TL) 1,89 Hedef piyasa değeri (TL mn) Potansiyel 23% İşlem bilgileri 3 aylık ortalama hacim (TLmn) 1,88 Yabancı payı 29,8% IMKB 100'e göre performans (%) 1 Aylık -5% 3 Aylık -2% 12 Aylık 4% YBB 5% Hisse grafiği (TL & IMKB 100' e göre) 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 ISGYO IMKB 100'e göre 180,00 160,00 140,00 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 - US$ mn T 2012T 2013T 2014T Net satışlar Faaliyet karı VAFÖK Net kar Net Borç (nakit) Rasyolar F/K FD/Net satışlar FD/VAFÖK Erdem Kayli erdem.kayli@tekstilbank.com.tr Lütfen son sayfadaki uyarı notunu dikkate alınız

2 Şubat 09 Mayıs 09 Ağustos 09 Kasım 09 Şubat 10 Mayıs 10 Ağustos 10 Kasım 10 Şubat 11 Mayıs 11 Ağustos 11 Kasım 11 Şubat 12 Mayıs 12 Ağustos 12 Kasım 12 % TL/hisse İş GYO Gayrimenkul 19 Aralık 2012 Grafik 1: Gösterge tahvil faiz oranına karşı İş GYO hisse senedi performansı Gösterge tahvil (sol) ISGYO (sağ) Kaynak: İş GYO, Tekstil Yatırım Değerleme Is GYO - Serbest Nakit Akışı US$ mn T 2013T 2014T 2015T 2016T 2017T 2018T 2019T 2020T Net satışlar Büyüme 4.7% 6.5% 3.7% 2.1% 2.4% 2.4% 2.4% 2.5% 2.5% 2.5% Is Tow er II & III Kanyon AVM Seven Seas hotel Ankara Is tow er Real hipermarket Gunesli binası İş kule çarşısı Maslak iş binası Ankara Ulus binası Ankara Kızılay binası Sirkeci binası Antalya binası Mallmarine AVM Marmara Park Kemer Imperial Hotel Lykia Lodge Kapadokya Hizmet gelirleri Hizmet giderleri SMM (Amortisman harici) Faaliyet giderleri Faaliyetten elde edilen nakit akışı Vergiler Net işletme sermayesi Net işletme sermayesi değişimi Yatırım harcamaları Serbest Nakit Akışı (SNA) Tekstil Kaynak: Yatırım Tekstil Yatırım 2

3 Is GYO - Indirgenmiş Nakit Akışı US$ mn T 2013T 2014T 2015T 2016T 2017T 2018T 2019T 2020T SNA Ağırlıklandırılmış ortalama sermaye maliyeti9.3% 9.1% 9.1% 9.1% 9.2% 9.2% 9.2% 9.2% 9.2% 9.2% İndirgeme oranı İndirgenmiş SNA Toplam SNA 291 Büyüme oranı 1.0% Uç değer 716 İndirgenmiş Uç değer 370 İştirakler 0 Girişimci değeri 661 Net borç 23 Azınlık payı 0 Firma piyasa değeri 638 Mevcut piyasa değeri 517 Yukarı potansiyel 23% Kaynak: Tekstil Yatırım Tekstil Yatırım 3

4 US$ mn T 2013T 2014T Gelir tablosu Net satışlar SMM Brüt kar Faaliyet giderleri Faaliyet geliri Net diğer faaliyet gelirleri Finansal gelir (net) Vergi öncesi kar Vergi öncesi kar Azınlık payları Net kar VAFÖK Bilanço Hazır değerler Ticari alacaklar Stoklar Diğer dönen varlıklar Dönen varlıklar Uzun vadeli alacaklar Maddi duran varlıklar Maddi olmayan duran varlıklar Ertelenmiş vergi alacakları Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Diğer duran varlıklar Duran varlıklar Toplam varlıklar Kısa vadeli finansal borçlar Ticari borçlar Due to related parties Borç karşılıkları Diğer kısa vadeli yükümlülükler Kısa vadeli yükümlülükler Uzun vadeli finansal borçlar Uzun vadeli karşılıklar Diğer uzun vadeli yükümlülükler Uzun vadeli yükümlülükler Toplam yükümlülükler Azınlık payları Özkaynaklar Toplam kaynaklar Kaynak: İş GYO, Tekstil Yatırım Tekstil Yatırım 4

5 UYARI Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti SPK tarafından yayımlanan tebliğ çerçevesinde, aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak bir sözleşme çerçevesinde sunulur. Burada ulaşılan sonuçlar, tercih edilen hesaplama yöntemi ve veya yorum tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi sağlıklı sonuçlar doğurmayabilir. Ayrıca burada yer alan bilgiler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Tekstil Yatırım 5