TAPU İŞLEMLERİ. Mehmet TEMEL Tapu Müdürü SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ÇÜ.Adana MYO K.Öğretim Görevlisi

Transkript

1 TAPU İŞLEMLERİ Tapu Müdürü SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ÇÜ.Adana MYO K.Öğretim Görevlisi

2 EĞİTİMİ Yüksek Lisans: Çukurova Üni.Yönetim ve Organizasyon Yüksek Lisans: Okan Üni.Gayrimenkul Değerleme Lisans Lisans Ön Lisans Ön Lisans : Gazi Üni.İİBF.Tapu ve Kadastro Yük.Ok : Anadolu Üni.İşletme : Anadolu Üni.Emlak ve Emlak Yönetimi : Anadolu Üni.Adalet

3 ALINAN SERTİFİKA EĞİTİMLERİ 2013 Kamulaştırma Bilirkişiliği Kursu (Ankara) 2012 Çoğrafi Bilgi sistemleri (Çukurova Üniversitesi) 2012 Marka ve Patent Hukuku (Ç.Ü.Hukuk Fak.) 2011 Yönetimde Başarı İlkeleri (Ahmet Şerif İZGÖREN-Adana) 2011 EFT Özgürleşme Teknikleri (Adana) 2011 Sunum Teknikleri (Adana) 2011 Beden Dili Eğitimi (Adana) 2010 Mesleki Etik Eğitimi(Mersin) 2009 Toplam Kalite Eğitimi (Antalya) 2007 Mortgage Brokerliği Sertifika Eğitimi (Adana) 2007 Değerleme Uzmanlığı Lisans Yenileme eğitimi (İstanbul) 2007 Konut Finansmanı kongresi (İstanbul) 2007 Gayrimenkul Değerlemesinde Yeni Yaklaşımlar,Teknik Ayrıntılar ve Uygulamaları Seminer-İstanbul (Jim SANDERS) 2007 Çukurova Üniversitesi&Liderlik ve İnsan Kaynakları Yönetimi (Adana) 2007 Gayrimenkul Zirvesi-7 (GYODER-İstanbul) 2006 &Profesyonel Yöneticilik ve Geleceği (Ulaş Bıçakçı-Adana) 2005 Adana NLP Eğitim Merkezi&Kişisel Gelişim ve NLP kursu (Adana) 2004 MEB.Emlak Müşavirliği Kursu (Adana) 1988 MEB.HEM İngilizce Kursu (Tarsus) 1986 MEB.Özel İlk Gelişim Bilgisayar Kursu (Tarsus)

4 EĞİTİM ÇALIŞMALARI 1-Emlak Müşavirliği Kursunda Tapu Sicil Hukuku, Kadastro Hukuku ve Değerleme Derslerini okutmaktadır. 2-Bankalara ipotek tesisi konusunda eğitim vermektedir. 3-Çukurova Üni.Adana MYO Emlak ve Emlak Yönetimi Konuk Öğretim Gör.

5 YAZILARI I- Adana Ticaret Odası Gazetesinde yayınlananlar; 1- Taşınmaz değerlemesi neden önemlidir? 2- Konut Satın alırken dikkat edilecek hususlar 3- Taşınmazlarda intifa hakkı 4- Kat Mülkiyeti Yasasında yapılan değişiklikler II- Adana Barosu Dergisinde yayınlananlar; 1- Avukatların Tapu Dairelerinden bilgi, belge talepleri ve karşılaşılan sorunlar. 2- Kat Mülkiyeti Yasasında yapılan değişiklikler.

6 III- Adana Ekspres Gazetesinde yayınlananlar; 1- Bankaların Ekspertiz raporlarında arayacakları hususlar nelerdir? 2- Mortgage nedir? 3- Gayrimenkul nasıl ipotek edilir? 4- Hisseli arazilerde satışlar nasıl yapılmalıdır? 5- Bu yazı kadınlar için (Aile Konutu Şerhi) 6- Yabancıların Türkiye de gayrimenkul alımları 7- Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi 8- Kat Mülkiyeti nasıl kurulur? 9- Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye de taşınmaz edinimleri. 10- Apartmanlarda ortak yerler nasıl kullanılmalı?

7 TAPU SİCİLİ Tapu Sicili,taşınmaz mal ve üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere Devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre tutulan sicildir. TAPU SİCİLİNİN İLKELERİ 1-Tescilin gerekliliği ilkesi, 2-Devletin sorumluluğu ilkesi, 3-Açıklık ilkesi, 4-Tapu siciline güven ilkesi, 5-Sicile yapılan tescilin sebebe bağlılığı ilkesi

8 Tapu Siciline yazımı gereken taşınmazlar a) Arazi, b) Bağımsız ve sürekli haklar, c)kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.

9 (2) Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. (3) Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden terkin edilir.

10 Tapu Sicilinin Oluşumu I) Ana Siciller; a) Tapu Kütüğü b) Kat mülkiyeti kütüğü c) Yevmiye defteri d) Resmi belgeler (Resmi senet, Mah. kararı vs) e) Plan II) Yardımcı Siciller; a) Tapu Envanteri Sicili b) Aziller Sicili c) Düzeltmeler Sicili d) Kamu orta malları sicili

11 SÖZLEŞMELİ İŞLEMLER 1)Satış, Bağış, Trampa, Ökba, taksim. 2)Kat mülkiyeti, kat irtifakı, devre mülk hakkı. 3)İpotek tesisi, intifa hakkı, sükna hakkı. 4)Kat karşılığı temlik. 5)Geçit hakkı.

12 SÖZLEŞMESİZ İŞLEMLER 1) Ayırma,Birleştirme 2) Cins değişikliği 3) Yola terk 4) Yoldan ihdas 5) Düzeltme 6) İntikal 7) Şerhlerle ilgili işlemler 8) Beyanlarla ilgili işlemler

13 TAPUDA YAPILAN İŞLEMLERDE GEREKLİ BELGELER Nüfuz Cüzdanı, Av.kimlik kartı ve Mv.kimlik kartı DASK Poliçe numarası (Meskenlerde) Şirket ve Kooperatiflerde Yetki belgesi Son altı ay içinde çekilmiş fotoğraf Emlak değerini gösteren belge(belediyeden alınacaktır) Varsa intikal ve bağış V.İ.V ilişiği kesilecektir.

14 SATIŞ Satış,bir malın mülkiyetinin belli bir bedel karşılığında bir başkasına devredilmesi işlemidir. (BK:md.182) Satış işleminin Tapu Müdürlüğünde resmi olarak yapılması gerekmektedir. Satış işleminin dört unsuru vardır; 1) Taşınmaz 2) Satıcı 3) Alıcı 4) Bedel

15 Hacizli Satış, SATIŞ ÇEŞİTLERİ Birden çok kişiye hisseli satış, Satış ve kanuni ipotek tesisi, İpotekli satış, Kat mülkiyeti yerde bağımsız bölüm satışı, Kat irtifakı yerde bağımsız bölüm satışı Beyan değerinden aşağı bedelle satış, Tarım arazilerinde satış (5578 Sayılı Yasa), Velayeten satış.

16 Mali Yönü 1) Satış işleminde, en az emlak beyan değeri veya beyan edilmesi halinde daha üst bedel üzerinden, 2014 yılı için ; Satıcı Binde yirmi 20 Alıcı Binde yirmi 20 oranında, Tapu harcı ödemekle yükümlüdür. Ayrıca Döner Sermaye Bedeli tahsil edilir.

17 BAĞIŞ Bağış, bir bedel veya başkaca bir karşılık alınmaksızın bir malın mülkiyetinin bir başkasına devredilmesi işlemidir. (BK:md.234) Reşit ve mümeyyiz olmayan kişiler kanuni temsilcilerin (Veli veya Vasi) izini ile dahi bağış yapamazlar. Vasi, vesayeti altındaki kimsenin malını bağışlayamaz. Anne-Baba da velayetleri altındaki küçüğün malını bağışlayamaz.

18 İşlemin Mali Yönü Taşınmaz malların bağışlanmasında emlak beyan değeri üzerinden binde oranında (2014 yılı) tapu harcı, bağışı kabul edenden tahsil edilir. Döner Sermaye Ücreti Tahsil edilir. Vergi Dairesi Müdürlüğü ne Veraset ve İntikal vergisi için bildirimde bulunulur.

19 TRAMPA Trampa bir malın başka bir malla değiştirilmesidir. (BK:md.232) Trampada değiştirilecek malların değerlerinin birbirine eşit olması şart değildir. Değerler arasında eşitlik olmadığı takdirde, aradaki fark bir miktar para ödenerek denklik sağlanabilir. Değer eşitliği için ödenecek bir bedel işlem sırasında ödenemeyecekse, ileride ödenecekse bunun için kanuni ipotek tesis edilebilir.

20 İŞLEMİN MALİ YÖNÜ Trampa işlemine konu taşınmaz malların en az emlak beyan değerleri üzerinden her iki taraftan ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı tahsil edilir. (2014 yılı için) Taşınmazların varsa veraset ve intikal ilişiği kestirilir. Döner Sermaye bedeli tahsil edilir.

21 TAKSİM (PAYLAŞMA) Taksim, tapuda müşterek veya iştirak halinde kayıtlı taşınmaz mallardaki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla yapılan paylaşılma işlemidir. (MK:md 698,703) Taksimde paylaşılan taşınmaz malların değerlerinin eşit olması şart değildir.

22 Taşınmaz mal sayısı paydaş sayısına ve pay oranına bölünmeye elverişli ise aynen taksim yapılabilir. Aynen taksimde her paydaş bir veya birkaç taşınmaz mal alır. Eğer paydaşlar anlaşabiliyorlarsa, bir kısım taşınmaz veya bölünen parçalar üzerinde müşterek mülkiyet durumu sürdürülebilir. Taşınmaz sayısı paydaş sayısına denk gelmiyor veya hissedarlar arasında anlaşma sağlanamıyorsa bir taşınmaz mal parçalara ayrılarak taksim edilebilir.

23 İŞLEMİN MALİ YÖNÜ Taksim, iştirak halinde mülkiyete konu parsellerde yapılacak ise emlak değerinden az olmamak üzere binde oranında, Müşterek mülkiyete konu taşınmaz malların taksimi işleminde ise; binde 4.55 oranında tapu harcı tahsil edilir. Döner Sermaye ücreti tahsil edilir. Not:Harç oranları 2014 yılı içindir.

24 ÖLÜNCEYE KADAR BAKIM SÖZLEŞMESİ (AKDİ) Bir taşınmazın mülkiyetinin devri karşılığında bir kimsenin diğer birini ölünceye kadar bakıp, görüp, gözetmeyi taahhüt etmesidir. (BK:md. 511) ÖKBA Tapuda resmi senetle yapılır. Ancak, istenirse Noter ve Sulh Hukuk Hakimi huzurunda da yapılabilir.

25 Taşınmazın mutlaka bakım alacaklısına ait olması gerekmez. Tüzel kişilerde bakım borçlusu olabilir. ÖKBA taşınmazını temlik edenin kanuni ipotek tesis etme hakkı vardır. İşlem sırasında veya 3 ay içerisinde tesis edilebilir.

26 İŞLEMİN MALİ YÖNÜ Emlak beyan değerinden az olmamak üzere bildirilen değer üzerinden binde 20 oranında her iki taraftan tapu harcı tahsil edilir. Kanuni ipotek tesis edilecek ise, ipotek bedeli üzerinden binde 4.55 tapu harcı, binde 9.48 damga vergisi tahsil edilir. Döner Sermaye Bedeli tahsil edilir. Not:Harç oranları 2014 yılı için geçerlidir. Tapu Müdürü Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

27 KAMULAŞTIRMA Devlet veya kamu tüzel kişilerince, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılığını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemidir. Kamulaştırma tapuya taşınmaz sahibinin rızası veya mahkeme kararı ile tecil edilir. Taşınmaz üzerindeki haciz, tedbir vs. ilişikler kamulaştırmaya engel değildir.

28 Kamulaştırmanın konusu; -Taşınmaz mallar, -Kaynaklar, -İrtifak hakları Bedelin eşit ödendiği durumlar; -Büyük enerji ve sulama projeleri -İskan projeleri, -Yeni ormanların yetiştirilmesi, -Kıyıların korunması, -Turizm.

29 Kamu yararı kararı almaya yetkili merciiler Köy Köy İhtiyar Kurulu Belediye Belediye Encümeni İl Özel İdaresi - İl Daimi Encümeni Devlet Yararına- İl İdare Kurulu Aynı il-birden çok ilçe- İl İdare Kurulu Ayrı illerde Bakanlar Kurulu YÖK Yüksek Öğretim Krl. Üniversite Yönetim Kurulu TRT Yönetim Kurulu

30 SATINALMA USULÜ Yeterli ödenek olmadan kamulaştırmaya başlanılamaz. İdare taşınmazmalın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonu kurar. İdare tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek üzere en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla uzlaşma komisyonu kurulur.

31 İdare taşınmazın bedelini belirtmeksizin taşınmazı peşin veya taksitle kamulaştıracağını bir yazı ile taşınmaz sahibine bildirir. Taşınmaz sahibi tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurması halinde, pazarlık görüşmeleri yapılır. Anlaşma sağlanması halinde taşınmaz sahibi ve komisyon üyeleri tarafından uzlaşma tutanağı düzenlenir. İdare tutanağın tanzim tarihinden itibaren 45 gün içerisinde tutanakta belirtilen bedeli hazır hale getirir. Tapuda ferağ verildikten sonra bedeli ödenir.

32 Kamulaştırılan taşınmazın geri alınması Taşınmazın kamulaştırma amacına yönelik herhangi amacının kalmaması halinde, idare taşınmaz sahibine duyuruda bulunur ve taşınmazın bedeli üç ay içerisinde idareye ödenerek taşınmaz eski sahibi adına tapuya tescil edilir. Kamulaştırılan taşınmaz 5 yıl içinde amaca uygun olarak işlem görmez ve öyle bırakılır ise, eski malik kamulaştırma bedelini yasal faizi ile birlikte geri ödeyerek adına tescil ettirebilir.

33 KURUMLAR ARASINDA DEVİR Taşınmaza ihtiyacı olan kurum, ödeyeceği bedeli de belirterek istemde bulunur. Taşınmaz sahibi idare muvafakat etmez veya 60 gün içerisinde cevap vermez ise, alıcı idarenin talebi ile ilgili Danıştay Dairesi 2 ay içerisinde karara bağlar. Bedelde anlaşılamaz ise, alıcı idare bu kararın tebliğinden sonra 30 gün içerisinde As. Huk. Mah. bedel tespitini ister.

34 ACELE KAMULAŞTIRMA Yurt savunması ve aceleliğine Bakanlar Kurulu ile karar verilen hallerde, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere idarenin istemi üzerine Mahkemece 7 gün içerisinde o taşınmaza el konulabilir.

35 İŞLEMİN MALİ YÖNÜ İdare harçtan muaf değilse kamulaştırma bedeli üzerinden satıcı ve alıcıya ait toplam binde 30 oranındaki harç kamulaştırmayı yapan idareden tahsil edilir. Döner Sermaye bedeli tahsil edilir.

36 ŞERHLER a)tasarrufu yasaklayan şerhler; İhtiyati Tedbir,Tedbir, Kamu Haczi, 2942/31-b Md.şerhi, İflas, Konkordato ile verilen süre, Aile Konutu Şerhi, Eşin tasarruf yetkisini kısıtlama(mk.199), Harcamalara katılım payı,

37 b) Tasarrufu yasaklamayan (kısıtlayan) şerhler; Satış Vaadi Şerhi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi, İİK.150/c Şerhi, İİK.28.Madde Şerhi, Haciz Şerhi, Serbest Dereceden Yararlanma Hakkı Şerhi, Kira Şerhi.

38 KAT MÜLKİYETİ Tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkan, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki ve ortak malikleri tarafından, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. (KMK-1. Md.)

39 Bağımsız Bölümler Kat Mülkiyetine konu gayrimenkulün bütününe Anagayrimenkul Yalnız esas yapı kısmına Anayapı Anataşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine Bağımsız Bölüm

40 Bağımsız Bölüm dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere Eklenti Arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına Arsa Payı Kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulmasına ait resmi senede Sözleşme denir.

41 Bağımsız Bölümlerin Niteliği Onaylı projede başlı başına kullanmaya elverişli yerlerin,kapsadığı sahaya ve niteliğine bakılmaksızın bağımsız bölüm olarak tescili mümkündür. Kat irtifakı tesis edilirken, bağımsız bölüm olarak tespit edilen yerlerin kat mülkiyetine çevrilmesi aşamasında yapı kullanma izin belgesi alabilecek durumda olması gerekmektedir.

42 Ortak Yerler Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, tavanlar, tabanlar, avlular vb. Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Kanalizasyon tesisleri, kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri.

43 Eklentiler Bir bağımsız bölüme ait eklenti, artık o bağımsız bölümün bütünleyici parçası olur ve o bölümün sahibi eklentinin de tek sahibi olur. başına Taşınmazın devri veya kiralanması halinde eklentiler ve ortak yerler kendiliğinden devredilmiş ve kiralanmış olur.

44 Kat Mülkiyetinin Kurulması Koşulları Anayapının tamamlanmış olması. Bölümlerin bağımsız olması. Anayapının kargir olması. Anayapının tamamının kat mülkiyetine çevriliyor olması.

45 Kat Mülkiyeti İçin Gerekli Belgeler 1-Genel İnşaat Projesi, 2-Vaziyet Planı, 3-Yapı Kullanma izin belgesi, 4-Yönetim Planı, Cins değişikliğinin yapılmış olması gerekmektedir.

46 Arsa Payının Belirlenmesi Arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına Arsa Payı denir. Arsa payı bağımsız bölümlerin değerleriyle doğru oranlı olarak, proje sorumlusu mimar tarafından tespit edilir ve projede bağımsız bölümlere numara verilerek imzalanır.

47 ARSA PAYLARININ BERLİRLENMESİ S.No Bğ.Bl.No Cinsi Katı Arsa Payı Eklentisi İnşaat Alanı 1 1 Mesken 1 85/1000 Yok. 200.m Mesken 2 87/1000 Yok. 200.m Mesken 3 89/1000 Yok. 200.m Mesken 4 100/1000 Ek m Mesken 5 93/1000 Yok. 200.m Mesken 6 95/1000 Yok. 200.m Mesken 7 100/1000 Yok. 200.m Mesken 8 87/1000 Yok. 200.m Dükkan Zemin 75/1000 Yok. 70.m Dükkan Zemin 189/1000 Yok. 120.m / m2.

48 Ortaklığın Giderilmesi Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir, ortaklığın giderilmesi istenebilir.

49 Öncelikle Satın Alma Hakkı Kat mülkiyetli bağımsız bölüm veya kat irtifaklı bağlanmış arsa payının satılması halinde, anayapıdaki diğer bağımsız bölüm veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satınalma hakları yoktur. Hisseli bağımsız bölümlerde paydaşlardan birinin payını satması halinde diğer paydaşlar

50 Bağımsız Bölümlerin Ayrılma ve Birleşmesi Bağımsız bölümlerin ifraz ve tevhidi sadece kat mülkiyetine verilmiş binalardaki bağımsız bölümler için söz konusu olmaktadır. Kat irtifaklı yerlerde bağımsız bölümler ifraz ve tevhit işlemine konu olamaz.

51 Bağımsız bölümlerin tevhidi için; a- Bağımsız bölümlerin aynı katta olması, b- Birbirlerine bitişik bulunmaları gerekmektedir.

52 Bağımsız Bölümlerde Cins Değişikliği Dükkan, İşyeri, mağaza vb. bağımsız bölümlerin niteliklerinin Mesken olarak değiştirilmesi için kat sahiplerinden izine gerek yoktur. Ancak Mesken in niteliğinin Dükkan, İşyeri, Mağaza vb. değişikliği için tüm maliklerin izin vermesi gerekir.

53 Bağımsız Bölümün Cins Değişikliği Kat malikleri kurulunun oy birliği ile verdiği karar, Yapı kullanma izin belgesi, Proje tadilatı, Tapu Müdürlüğüne başvuru.

54 Yenilik ve İlaveler Yapılacak yenilikler mutlak gerekli olmayan çok masraflı ve lüks ise,bundan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir. Kat maliki giderlere sonradan arsa payı oranında ödeme yaparsa yeniliklerden yararlanma hakkını kazanır.

55 Faydalı olan yenilikler Ortak yerlerin daha rahat ve kolay hale getirilmesine veya bu yerlerden elde edilen faydaların çoğaltılmasına yönelik yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

56 Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu Ör. Toplam Bağısız bölüm sayısı : 20 Toplam Arsa Payı :1000 Karar yeter sayısı ve arsa payı ne kadar olmalıdır? K.yeter sayısı : 11 Arsa pay : 501 Çoğunluğun vereceği kararı üzerine yapılır.

57 Isıtma siteminin ferdi sisteme dönüştürülmesi Kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Yapılan giderler arsa payına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemi giderleri buna ilişkin yönetmeliğe göre ödenir.

58 Kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliği ile verecekleri karar Ör. Toplam Bağısız bölüm sayısı: 20 Toplam Arsa Payı :1000 Karar yeter sayısı ve arsa payı ne kadar olmalıdır? K.yeter sayısı :11 Arsa pay :501 kararların oy birliği ile verilmesi gerekir..

59 Bağımsız Bölüm İlavesi 1) Kat malikleri kurulunun oy birliği kararı. 2) Bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarının yeniden ve kat maliklerinin oy birliği kararı ile tespit edilmesi.

60 Önemli İşler ve Tasarruflar 1) Anataşınmazın bir hakla kayıtlanması, 2) Arsanın bölünmesi 3) Arsanın satılması 4) Anayapının dış duvarlarının, çatı veya damın reklam amaçlı olarak kiraya verilmesi gibi önemli yönetim işlerinde kat malikleri kurulunun oy birliği kararı gerekir.

61 Bloklarda Kat Mülkiyeti Bir imar parseli içerisinde birden fazla blok var ise, yapımı biten bloklarda, Yapı kullanma izin belgesi, Cins değişikliği yapılması halinde kat mülkiyetine geçilebilir.

62 İlişikli Taşınmazlarda Kat Mülkiyeti Parsel üzerinde kat mülkiyetine geçilmemesine yönelik bir tedbir kararı yok ise kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesis edilir. Kamu hacizlerinde izin alınır. Mevcut ilişikler yeni oluşan bağımsız bölümlere aynen aktarılır. Hak sahiplerine bilgi verilir.

63 Kat Mülkiyetinde Taksim ve Trampa Kat mülkiyeti kurulmuş anayapılardaki bağımsız bölümler ayrı bir taşınmaz niteliğinde olduklarından, diğer taşınmazlar gibi taksim ve trampa edilebilirler. Bedel farkı var ise bu fark ödemekle eşit hale getirilir.

64 Kat mülkiyetinin sona ermesi Ana taşınmazın arsasıyla birlikte yok olması, Kamulaştırılması, Ana yapının harap olması, Kat maliklerinin talep etmeleri halinde, Kat mülkiyeti sona erer.

65 KAT İRTİFAKI Kat irtifakı, arsa payına bağlı bir irtifak hakkı çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın sahibinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin Tapu dairesine yapacağı başvuru üzerine, bu kanunda gösterilen koşullar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir. (KMK:3.md.)

66 Kat İrtifakı Tesisi Anayapının tamamlanmamış olması Yapılacak bölümlerin bağımsız olması Yapının tamamında kat irtifakı kurulması Bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesi nitelikte olması gerekir. Tapu Müdürü Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

67 Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları Masrafları isteme Yönetici tayini Kat irtifakına geçiş

68 Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları Yapının tamamlanması Borçların ödenmesi Zararın ödenmesi

69 Kat İrtifakı Tesisli Ana Gayrimenkulün Kat Mülkiyetine Çevrilmesi Yapı kullanma izin belgesi, Arsa niteliğindeki anataşınmazın niteliğinin Kargir Apartman veya İş Merkezi olarak değiştirilmesi, Bağımsız bölüm sahiplerinden birinin başvurusu, Hiçbir harca tabii olmaksızın, sadece Döner Sermaye bedeli alınarak işlem karşılanır

70 Kat İrtifakının Sona Ermesi Bağımsız bölüm sahiplerinin istemiyle Yapının veya arsanın imkansızlaşmasıyla Yapının yasal sürede yapılmamasıyla Kat mülkiyetine geçilmesiyle

71 Kat Mülkiyeti ve Kat irtifaklı ana yapılarda yönetim Kat malikleri kurulu Yönetim Kurulu veya Yönetici Denetim Kururlu veya Denetçi Yönetim Planında Değişiklik Ortak Yerlerin Kullanımı

72 Yönetim Planı Yönetim plânı, bağımsız bölüm sahiplerinin veya kiracıların ana yapı içerisindeki davranışlarını, ana yapının yönetimini, yapılacak masraflara katılma şeklini, uyulması gerekli kuralları maddeler halinde düzenleyen bir belgedir.

73 Parsel üzerine birden fazla blok yapı yapılmakta ise, yönetim planında her bloğun özelliğine göre idare tarzı ve masraflara katılma gibi hususlar ayrıca gösterilebilir.arsa üzerine ne kadar yapı yapılırsa yapılsın, tapu müdürlüğüne sadece bir adet yönetim planı ibraz edilir.

74 Tapu Müdürlüğündeki, yönetim planının sonradan değiştirilmesi mümkündür. Ancak bunun için Kat Mülkiyeti Yasasının 28. md. gereğince bağımsız bölüm sahiplerinin 4/5'inin değişikliği kabul etmesi gerekir.

75 Kat mülkiyetine çevrilmiş binalarda bağımsız bölümlerin ifraz ve tevhidi için diğer bağımsız bölüm sahiplerinden izin almaya gerek yoktur. Ancak bunun için, genel inşaat projesinde ve bağımsız bölümün niteliğinde herhangi bir değişikliğin yapılmaması binanın ortak yerlerine, ana duvar, taşıyıcı kolon gibi kısımlara müdahalede bulunulmaması gerekir.

76 İŞLEMİN MALİ YÖNÜ Kat Mülkiyeti kurulması işlemi hiçbir vergi ve harca tabi değildir. (Cins Değişikliği İşlemi Hariç) Döner Sermaye İşletmesince belirlenen bedel tahsil edilir.

77 Kat Mülkiyeti Yasasında Yapılan Değişiklikler Bağımsız bölümlerin arsa payları proje sorumlusu mimar tarafından tespit edilecek ve projede gösterilecektir. Ayrıca bağımsız bölümlerin inşaat alanları da projede açıkça gösterilecektir.

78 Kat mülkiyeti tesisi için dilekçe, noter onaylı liste ve fotoğraf kaldırılmıştır. Vaziyet planı zorunluluğu tek yapılarda kaldırılarak, toplu yapılarda zorunluluk haline getirilmiştir. Toplu yapılarda ortak yerlerin tapuya tescili mümkün kılınmıştır. Ör: Sosyal tesisler, Tenis kortu, yüzme havuzu vs. Tapu kütüğüne faydalanan taşınmazların ada ve parselleri yazılır.

79 Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, yetkili idarece (Belediye, Valilik) yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren 60 gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.

80 Bu nedenle Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonraki binalarda yapı kullanma izin belgesi ekinde bina ve eklentilerinin mevzuata uygun ölçüldüğünü gösterir öperli krokisinin bulunması gerekmektedir.

81 YÖNETİME İLİŞKİN DEĞİŞİKLİKLER Ortak yerlerde, inşaat, bakım onarım, değişik renkte boya vs. için oy birliği yerine artık 4/5 oranında izin yeterli olacaktır. Genel giderler kapsamına güçlendirme de eklenmiştir. Artık güçlendirme giderleri de ortak giderlerden karşılanacaktır.

82 Bağımsız bölüm sahibinin yapı güvenliği ile ilgili teknik incelemelerden dolayı kendisine ait kısımlara girmesine izin verme zorunluluğu getirilmiştir. Gider ve Avans payını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %10 gecikme tazminatı ödemekle yükümlü iken bu oran yeni yasa ile %5 olarak değiştirilmiştir.

83 Değişiklik öncesi bir kişi kullanılacak oy sayısının 1/3 ünden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemezken,yeni yasa ile bu oran 5/100 olarak değiştirilmiştir. Ayrıca 40 ve daha az sayıdaki kat irtifakı veya kat mülkiyetine tabii taşınmaz mallarda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilecektir.

84 Toplu yapılarda kat malikleri kurulunun toplanma süresi en geç 2 yıl olarak yeniden düzenlenmiştir. Toplu yapılarda her bloğun kendi yöneticisini seçme hakkı getirilmiştir. Ayrıca her bloktaki gider, o bloktaki bağımsız bölüm sahipleri tarafından karşılanacaktır.

85 İNTİFA HAKKI İntifa hakkı, ona sahip olan kişinin hayatı ile sınırlı olarak, başkasına ait bir taşınmazdan tamamıyla yararlanmak ve kullanmak hakkıdır (MK.md ) Tapu kütüğüne tescil ile kurulur. İntifa hakkının üç çeşidi vardır; 1) Sözleşmeyle kurulan intifa hakkı, 2) Yasal intifa hakkı, 3) Mahkeme kararıyla kurulan intifa hakkı. Mehmet TEMEl

86 İntifa hakkı belirli süreli veya hak sahibinin hayatı boyunca, bedelli veya bedelsiz olarak kurulabilir. Tüzel kişilerde ise en çok 100 yıl süre öngörülebilir. Öngörülen süreden önce tüzel kişiliğin sona ermesi halinde hak sona erer. (MK:md.794) İntifa hakkı, hak sahibinin istemi, ölmesi veya sürenin dolması ile sona erer.

87 İŞLEM MALİ YÖNÜ İntifa hakkı bedelli olarak kuruluyorsa, emlak bedel değerinin 2/3 üzerinden lehine intifa hakkı tesis edilenden binde 20, bedelsiz kuruluyor ise binde oranında tapu harcı tahsil edilir. Döner Sermaye Bedeli tahsil edilir. Not: Harç oranları 2014 yılı içindir.

88 SÜKNA (OTURMA)HAKKI Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir.(mk:md.823) Oturma hakkı başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Sükuna hakkı bedelli veya bedelsiz olarak tesis edilebilir. İntifa hükümleri sükuna içinde uygulanır.

89 İŞLEMİN MALİ YÖNÜ Sükuna hakkı bedelsiz kuruluyor ise, binde oranında, Bedelli tesis ediliyor ise, binde 20 oranında lehine hak tesis edilenden tapu harcı tahsil edilir. Döner Sermaye Bedeli tahsil edilir. Not:Harç oranları 2014 yılı içindir.

90 ŞUFA HAKKI (ÖNALIM HAKKI) Paylı mülkiyette bir paydaşın,taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen 3.kişiye satması halinde, diğer paydaşların öncelikle alım hakkına sahip olmasına önalım hakkı denir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Cebri icralarda önalım hakkı kullanılamaz. Ön alım hakkı hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3ay geçmekle ve her halde satışın üzerinden 2yıl geçmekle düşer. (MK:md.732,733)

91 GEÇİT HAKKI Geçit hakkı, başkasının arazisinden geçmek hakkıdır.(mk:md748) Bu hak bir şahıs veya taşınmaz lehine kurulabilir. Şahıs gerçek veya tüzel kişi olabilir. Müşterek mülkiyette tüm paydaşların İşleme katılmaları gerekmektedir. Geçit hakkı rızaen veya mahkeme kararı ile kurulur.

92 İŞLEM MALİ YÖNÜ Geçit hakkı bedelsiz kuruluyor ise; binde 68.31, Bedelli tesis ediliyor ise; binde 20 Oranındaki tapu harcı lehine hak tesis edilenden tahsil edilir. Döner Sermaye Bedeli tahsil edilir. Not:Harç oranları 2014 yılı için geçerlidir.

93 VEKALETNAMELER Tapuda işlem yapılacak vekaletnamelerin düzenleme şeklinde tanzimi gerekmektedir. Vekaletnameler Genel ve Özel vekaletname Olarak düzenlenebilir. Vekil bir kişi olabileceği gibi birden fazla da Olabilir. Taşınmaz sahibi vekiline bir başkasını vekil olarak atama yetkisini (tevkil) verebilir. Taşınmaz eğer 3.kişinin borcu için ipotek edilecek ise vekalette bu yetkinin açıkça belirtilmiş olması gerekir. Vekaletname süreli olarak verilebilir. Vekaletname de Tüzel Kişi de vekil de vekil olabilir. Velayeten vekaletname ile vekil anabilir.(mk:md.326,357) Vesayeten ise vasi vekaletname verebilir.

94 VEKALETİN SONA ERMESİ Azil ile, Sürenin dolması ile, Müvekkilin İflası ile, Müvekkile Konkordato verilen süre ile, Müvekkilin ölümü ile, (istisnası var) Vekilin ölümü ile, İşlemin yapılması ile, Vekalet yetkisi sona erer.

95 AKTİN İKAMETGAHTA ALINMASI Tapuda yapılacak işlemler ilgililerin istemleri halinde işlem, Müdür tarafından iki memura verilecek yetki ile ilgili memurlar tarafından ikametgahta yerine getirilecektir. Bunun için 1.derecedeki memur yolluğunun 2/3 oranında harcırah Saymanlığa yatırılacaktır.

96 TAŞINMAZ REHNİ TAŞINMAZ REHNİ İPOTEK İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ İRAT SENEDİ

97 Gayrimenkul Rehni, bir gayrimenkul güvence gösterilerek borç alınması işlemidir. Gayrimenkul rehni; Alacaklıya, alacağını sağlamak için gayrimenkulü sattırmak yetkisi veren bir teminattır. Taşınmazları ekonomik bir değer olarak piyasaya kazandırır ve akıcılık sağlar. Ülkemizde kullanılanı İPOTEK tir.

98 İPOTEK İpotek, doğmuş veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir taşınmaz malın teminat gösterilmesidir. (MK:md ) İpoteğe konu taşınmaz kredi borçlusuna ait olabileceği gibi, üçüncü kişiye de ait olabilir. Ana para ve teminat (Üst meblağ) ipoteği şeklinde tesis edilirler.

99 İpotek Tapuda tesis ve tescil edilir. Kredi ipotekleri harçtan muaftır. İpotek tapuda kayıtlı, arazi, bağımsız bölümler ile bağımsız ve sürekli haklar üzerinde kurulabilir.

100 İpotek tesisi için, 1-Taşınmaz tapuda k ayıtlı olmalıdır. 2-Taşınmazın tescil edilmemiş parçaları ipotek edilemez. (MK:md.855) 3-Taşınmaz paylara ayrılarak ipotek edilemez. 4-Alacak miktarının belirlenebilir olması gerekir. (MK:md.850) 5-Alacak miktarının belli olmaması halinde ise, üst sınırın tapu siciline yazılması gerekir. (MK:md.850) 6-Taşınmaza ait, mütemmim Cüz (Bütünleyici parça) ve Teferruat (Eklenti) de ipoteğin kapsamındadır. (MK:md.684,686)

101 İPOTEK YAPMAYI YASAKLAYAN HALLER 1-Kamuya tahsis edilmiş mallar üzerinde ipotek tesis edilemez. 2-Tedbir, kamu hacizi, iflas ilanı, konkordato ile verilen mehil, aile yurdu tesisi, kamulaştırma yasasının 31/b md. aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda ipotek tesis edilemez. 3-Harcamalara katılım payı. (BK:md86) 4-İştirak halinde tasarruf edilen hisseler ipotek edilemez. (MK:md.701,702) 5-Taşınmazın ifraz edilmemiş parçası ipotek edilemez. (MK:md.854) 6-Hisse bölünerek ipotek edilemez. Kural olarak ipotek Tapuda düzenlenecek Resmi Senet ile kurulur. (MK:md.856) 7-İpotek vekaleten yapılıyor ise, yetkinin olmaması halinde yapılamaz.

102 Resmi Senet İstisnası Olan İpotekler: Konut Kredileri, İhracatçılara, Turizm tesisi yapanlarla, işletmecilerine, Sanayicilere, Esnaf ve Sanatkarlara, Tarımsal Kredilere, Ait ipotek işlemleri Resmi senet düzenlenmeksizin tesis edilir. (TK:md.26)

103 İpoteğin unsurları: 1-Alacaklı (Türk Gerçek Kişiler ve Türkiye'de kurulu Tüzel Kişiler ile Yabancı Gerçek ve Tüzel Kişiler) İpotek alacaklısının unvanındaki değişiklik istemi, gerekli belgelerin varlığı halinde işlem karşılanır. *Alacaklıların isimleri kısaltmadan tam olarak yazılır. Tüzel Kişilerin Şubelerinin adı değil Merkezin adı yazılır. Örneğin; T.C. Ziraat Bankası Atatürk Cd.Şb.Md. değil =>T.C. Ziraat Bankası A.Ş. şeklinde yazılmalıdır.

104 2-Alacak Miktarı İpotek,miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. (MK. 851) Yurt içinde ve yurt dışındaki kredi kuruluşlarınca verilen krediler yabancı para üzerinden yapılabilir. Bunun dışındaki ipoteklerin yabancı para üzerinde tesisi mümkün değildir. Her derece farklı yabancı para üzerinden yapılabilir. Ancak, aynı derecede birden farklı para birimi üzerinden ipotek kurulamaz.

105 Bankaların Yetki Belgeleri Bankaların Genel Kurullarını Mart ayı sonuna kadar yapmaları zorunlu olduğundan Nisan ayı sonuna kadar önceki yılın yetki belgesi ile talepler karşılanır. (TKGM /5 Tlm.) Bankaların aynı mali yıl içinde verilen yetki belgeleri olduğu gibi kabul edilir. Yetki belgesi ertesi mali yılda kullanılacaksa, olağanüstü genel kurul yapılmadığı,yetki ve yetkililerde değişiklik olmadığı belirtilir. Yetki belgesi bir yılı aşıyorsa,ticaret Sicili Memurluğundan görülmüştür değişiklik yoktur / görülmüştür değişiklikle geçerlidir yazılarak verilmesi gerekir.

106 Yetki Belgelerinin Kapsamı Ana sözleşmelerinde açık hüküm bulunmadığı veya genel kurulca karar alınmadığı sürece şirketler bağış yapamazlar. Bedelsiz yola terk bu kapsamın dışındadır. Yetki belgesine olağanüstü genel kurul yapılmadığı, yetki ve yetkililerde değişiklik olmadığı yazılarak imzalanması gerekir. Banka yetki belgesinde yazılı yetkililer tarafından temsil edilebilineceği gibi, yetkililer tarafından tayin edilen vekil tarafından da temsil edinilebilinir.

107 Rehin Hakları Tapu Kütüğü Sayfası G A Y R İ M E N K U L R E H İ N H A K L A R I DÜŞÜNCELER (Rehin hakları için) Harf Rehinin Mahiyeti Tesis tarihinde alacaklıların adı, soyadı ve baba adı Alacak miktarı TL Faiz % Sıra Derece Müddet Kayıt Tarihi Yevmiye No. su A A İi i Akbank T.A.Ş. Terkin Edilmiştir FBK B İ T.C.Ziraat Bankası A.Ş FBK C İ T.İş Bankası A.Ş Yıl A İ Erdem TEMEL _ Yıl A İ Fortisbank A.Ş

108 Tapu Kütüğü Rehin Hakları Sayfası Harf Rehinin Mahiyeti G A Y R İ M E N K U L Tesis tarihinde alacaklıların adı, soyadı ve baba adı Alacak miktarı TL R E H İ N H A K L A R I Faiz % Derece Müddet Kayıt Tarihi Yevmiye No. su DÜŞÜNCELE R (Rehin hakları için) A İ Akbank T.A.Ş FBK B İ T.C.Ziraat Bankası A.Ş FBK C İ T.İş Bankası A.Ş Yıl

109 YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ

110 TAPU SENEDİ

111 TAPU SENEDİ

112 İPOTEK BELGESİ

113 İPOTEK BELGESİ

114 (İpoteğin Unsurları) 3-Faiz oranı Alacaklı ile borçlu arasında kararlaştırılan faiz oranı yazılır. İpotek için faiz zorunlu değildir. İpotekte faizin sadece Akdi olarak tesisi mümkün değildir. Faiz oranı var ise değişken olarak olarak tesisi mümkündür.

115 Faiz oranı resmi senetle binde 8.25 damga vergisi alınarak arttırılabilir, sadece terkin harcı alınarak faiz oranı azaltılabilir. 2. derecede ipotek var ise, arttırılması halinde İpotek alacaklısından izin alınması gerekir. Faiz oranı yok ise sonradan da tarafların istemi ile belirlenebilir ve tescil edilir.

116 4-Derece Rehnin sağladığı güvence,tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. a-sabit Derece b-serbest Derece Kanuni ipoteklerde 1., 2. derece yerine K yazılır. Bundan sonra derecele başlar.

117 =>İpotekte sıra, Korunmuş miktar ipoteğinde, boşalan ipoteğin yerine aynı miktarı geçmemek üzere ipotek tesis edilmesi halinde, ipotek derecesi yanında ipotek sırası da söz konusu olacaktır. Aynı ipotek içerisindeki sıralarda aynı para birimi olmak zorundadır. Mevcut ipotek miktarını geçemez.

118 (İpoteğin Unsurları) 5-Süre Borç alınan kredinin ne kadar zamanda ödeneceğini gösteren süredir. Bu süre gün, ay, yıl olabileceği gibi FBK sürelide olabilir. 6-Serbest dereceden yararlanma a-yükselecek ipotekle boşalan derece arasında başkaca ipotek yoksa, b-yükselecek ipotekle boşalan derece arasında başkaca ipotek varsa, Farklı sonuçlar ortaya çıkar.

119 Serbest Dereceden Yararlanma Hakkı a)birinci dereceden sonraki ipotekler için söz konusudur. b)bu hak ipotek tesisinde tanınabileceği gibi sonradan da Noterden yapılacak sözleşme ile tanınabilir. c)bu hak tescil edilir ve ipotek belgesinde de belirtilir. d)bu hakka sahip ipoteğin derecesi herhangi bir ücrete tabi olmaksızın resen bir üst dereceye yükseltilir.

120 Garame ipoteği (anlaşması) Garame, rehinli taşınmazın satış bedelinin ipoteklerin derecelerine göre değil de, alacak oranlarına göre paylaşılmasıdır. Bu anlaşma Noterde yapılarak tapuya bildirilir ve tapuda gerekli şerh verilir. Derecede sıra var ise, anlaşma yapmaya gerek yok, kendiliğinden var sayılır. (MK:md.874) İştirak halinde mülkiyette ipotek tesis edilemez. (MK:md.857) Eşlerden biri diğerinin rızası olmadan paylı mülkiyet konusu maldaki pay üzerine tasarrufta bulunamaz. (MK:md.223)

121 İPOTEKLİ TAŞINMAZIN SATIMI İpotekli taşınmazın devri alacaklının ipoteği kabul etmesi halinde mümkün olup, bu borçlunun borcunda ve teminatında değişiklik yapmaz. (MK:md.888) Alacaklı bir yıl içerisinde eski borçluya karşı haklarını koruduğunu bildirmez ise borçlu borcundan kurtulur. Tapu Dairesi ipotekli devir işlemini ipotek alacaklısına bildirmekle yükümlüdür. (MK:md.890) Borcun kabulü ile ipoteğin kabulü farklıdır. İpotekli taşınmazla ilgili tüm değişiklikler (Ayırma, Bir- eştirme vs) ipotek alacaklısına bildirilir. Ancak taksimde mutlaka ipotek alacaklısından izin alınmalıdır.

122 İPOTEK ALACAĞININ DEVRİ İpotekle güvence altına alınmış bir alacağın devri mümkün olup, bu Noterde veya Tapuda yapılabilir. (BK:md.162) Bu devir Tapu idaresince taşınmaz sahibine bildirilir. Mevcut ipoteğin para türü resmi senet tanzim edilerek değiştirilebilir. Birden fazla ipotek var ise o derecenin İpotek alacaklısından izin alınmalıdır. İşlem için binde 9.48 Damga vergisi alınır.(2014 Yılı)

123 İPOTEK TERKİNİ İpotek,alacaklının istemi ile Tapu da terkin edilir. Yine alacaklının istemi ile kısmi terkin yapılması da mümkündür. Terkinde maktu terkin harcı alınır. Banka ve finans kurumlarınca verilen ipotek harici ipotek tesislerinde binde 9.48 damga vergisi, binde tapu harcı tahsil edilir. (2004 öncesi 12.80TL, sonrası harçsız)

124 İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ Taşınmaz rehiniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak meydana getirir. (MK:md.898) İpotekli borç senedi yoluyla rehin kurulması için tapu idaresince değer biçilir. Biçilmiş değeri aşan miktar için ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulamaz. Biçilmiş değeri aşan miktar için ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulamaz. (MK:md.899)

125 İRAT SENEDİ İrat senedi,bir taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü şeklinde kurulmuş bir alacak hakkı meydana getirir. İrat senedinin güvencesini, tarım arazisi, konutlar ve üzerinde bina yapılacak arsalar oluşturur. İrat senedi, kişisel borç doğurmaz ve borcun sebebini de göstermez. (MK:md.903) İrat senedinin borçlusu yüklü taşınmaz malikidir. (MK.md.907)

126 GAYRİMENKUL DEĞERLEME A) Vergi Usul Kanunu kapsamında, Değerleme;Vergi matrahlarının hesaplanması ile ilgili iktisadi kıymetlerin takdir ve tespitidir. Değerleme Yöntemleri, (VUK:md. 261) 1) Maliyet Bedeli 5) İtibari Değer 2) Borsa Rayici 6) Vergi Değeri 3) Tasarruf Değeri 7) Rayiç Bedel 4) Mukayyet Değer 8) Emsal Bedeli

127 B) Tapu Sicil Tüzüğüne göre değerleme; Tapu Sicil Md.başkanlığında 5 kişiden oluşan Komisyonca tespit edilir. Değerleme şu esaslara göre yapılır; Taşınmazın, a) Cinsi b) Yüzölçümü c) Emlak Değeri.

128 d) Varsa resmi makamlarca yapılmış değer takdiri e) Getireceği gelir. f) Binalarda resmi birim fiyatları ve yıpranma payı g) Arsa ve arazilerde emsal satış değerleri göz önünde bulundurularak değerlemesi yapılır.

129 C)Kamulaştırma yasasına göre değerleme, Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları: (1) (Madde 11 (Değişik: 24/4/ /6 md.) 15.madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın; a) Cins ve nevini, b) Yüzölçümünü, c)kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, d)varsa vergi beyanını, e)kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

130 f)arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini. g)arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, h)yapılarda, ( )(2) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, ı)bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, i)esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

131 GAYRİMENKUL DEĞERLEME (Ekspertiz) Değerleme; Gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. Değerleme uzmanlarının çalışmaları sırasında gözetmeleri gereken ilkeler; Mesleki özen ve titizlik ilkesi, Yetkinlik ilkesi, Sır saklama yükümlülüğü,

132 Müşteriler ile sözleşme yapma zorunluluğu ve sözleşmelerde yer alması gereken unsurların belirtilmesi, Uluslararası kuruluşlarla bilgi alışverişi yapılması durumunda buna ilişkin sözleşmelerin içermesi gereken hususlar, Değerleme sonucunda yapılan değerlemeye ilişkin standartlar ve raporlarda bulunması gereken bilgiler yer almaktadır. Değerleme yaptığı şirkette,iki geçmedikçe görev yapamama, Yetersiz olduğu değerlemelerde, işi ilgili kuruma iade etme sorumluluğu,

133 DEĞERLEME NEDEN ÖNEMLİDİR? KREDİNİN ÜST LİMİTİNİ BELİRLİYOR. TÜKETİCİNİN HAYATINDAKİ EN BÜYÜK FİNANSAL KARARLARDAN BİRİ. KREDİ RİSKİNİN TEMEL BELİRLEYİCİSİ. KURUMSAL BİR KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNDE FON TEMİNİ VE FİYATLAMASININ EN TEMEL GİRDİSİ. SERMAYE TAHSİSİNDE ÖNEMLİ BİR PARAMETRE.

134 MÜLKİYET TÜRLERİ Taşınmaz Mülkiyeti Kişisel Mülkiyet İşletme/Şirketler Finansal hakları

135 KİŞİSEL MÜLKİYET =>Taşınmaz mal olmayan tüm maddi ve maddi olmayan varlıklar üzerindeki hak ve menfaatleri kapsar. (Ör.Mücevher,telif hakları,patente,antika)

136 İŞLETME/ŞİRKETLER Bir şirket, ekonomik bir faaliyet sürdüren ticaret, üretim, hizmet veya yatırım işletmesidir. Şirketler, genelde kar amacıyla tüketicilere mal veya hizmet sağlayan kurumlardır.

137 FİNANSAL HAKLAR Şirketteki veya bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet haklarının bölünmesi ile oluşan hakladır. (Ör.İş ortaklıkları,konsorsiyumlar,iş girişimleri)

138 DEĞERELEMEYİ ETKİLEYEN UNSURLAR Konutun bulunduğu semt, mah, mevkii Konutun çevre düzenlemesi, Güvenlik Cephesi, güneş alıp almadığı, Sığınağı, Eklentisi, Kapıcı Dairesi, Hidrofor, Asansör, Katı, Daire giriş kapısı, Konutun iç bölümleri, Tabanı,

139 TEŞEKKÜRLER