İMAR PLANLARININ UYGULANMASI VE UYGULAMA YÖNTEMLERİ

Transkript

1 İMAR PLANLARININ UYGULANMASI VE UYGULAMA YÖNTEMLERİ

2 İmar Uygulama Yöntemleri İmar planlarında görülen yol, meydan, park, otopark, yeşil alan, çocuk bahçesi gibi kamu yararına ayrılması düşünülen alanlar ile konut, ticari ve sanayi amaçlı yapı adalarının plan ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak zeminde uygulanması; uygulama neticesinde oluşan imar parsellerinin hak sahipleri veya kadastro parseli malikleri adına tapuda tescilinin yapılması şeklinde gerçekleştirilen işlem adımlarının tümüne birden imar uygulaması denir. İmar planı uygulaması, kentsel arazinin imar planında belirtilen kullanma biçimine uygun duruma getirilmesidir.

3 İmar uygulama yöntemlerini başlıca üç grupta ele almak mümkündür. Bunlar; 1. Kamulaştırma yoluyla yapılan imar uygulamaları, 2. Taşınmaz mal sahiplerinin isteği üzerine yapılan imar uygulamaları (Sınır Düzeltmesi, İfraz, Tevhit, Terk, Yoldan İhdas, Özel Parselasyon Planı hazırlanması) 3. Belediyelerce (Re sen) Yapılan Uygulamalar (Arazi ve arsa düzenlemesi, Islah İmar Planı Uygulaması)

4 Kadastro parseli imar Adası

5

6 KAMULAŞTIRMA YOLUYLA YAPILAN İMAR UYGULAMALARI

7 KAMULAŞTIRMA YOLUYLA YAPILAN İMAR UYGULAMALARI İmar planı veya yatırım planlarında tanımlanan kamunun ortak kullanacağı alanların (yol, meydan, park, çocuk bahçesi, otopark gibi); belediye hizmet binası veya arsalarının (itfaiye, garaj, toptancı hali, mezbaha gibi); devlet hizmet binası veya arsalarının (hükümet konağı, hastane, okul, karakol gibi); kamu kurumları hizmet binası veya arsalarının (Emniyet, DSİ, TCK gibi) sağlanması amacıyla, gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, bedelleri peşin ödenmek ve amacına uygun kullanılmak koşuluyla devlet veya kamu tüzel kişileri mülkiyetine geçirilmesi işlemine kamulaştırma veya istimlâk denir.

8 Özel mülkiyete ait kadastro parsellerinin, imar planının bu gibi sahalarına tesadüf eden kısımlarında imar planının uygulanabilmesi için kamulaştırma yöntemine başvurulur. Resmi yapı ve tesisler için kamulaştırma yönteminin dışında başka bir uygulama yoluyla özel mülkiyetteki araziler kamu mülkiyetine geçirilmesi mümkün değildir. Kamulaştırma da ilgili kamu kuruluşu tarafından yapılır. Resmi yapı ve tesislerin dışında kalan alanlar (yol, meydan, park, yeşil alan, otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan alanlar) için ister kamulaştırma yöntemi, ister arsa ve arazi düzenlemesi (18.madde) yöntemi, isterse de ifraz ve tevhit işlemi sırasında taşınmazın bu tür alanlara rastlayan kısımlarını terk ettirerek sembolik bir meblağla satın alma yolu tercih edilebilir.

9 Kamulaştırma işlemi devlet (maliye), il özel idareleri, belediyeler, köy ve vakıflar gibi kamu iktisadi teşekkülleri tarafından yapılabilmektedir. Yasal dayanağını 3194 sayılı İmar Kanununun 10 ve 13. maddelerinden alan Kamulaştırma işleminde, kamulaştırma usul ve yöntemleri 1983 tarihli 2942 sayılı Kamulaştırma Yasasında belirtilmiştir. Söz konusu yasada 2001 yılında çıkarılan 4650 sayılı yasayla değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerle, kamulaştırmanın hukuksal işlemlerinin kolaylaştırılması ve hızlandırılması yönünde bazı düzenlemeler yapılmıştır. Ayrıca, yeterli ödenek ayrılmadan kamulaştırma işlemine başlanamayacağı belirtilmiştir.

10 Bireyin devletin bir vatandaşı olarak yaşama hakkına sahip oluşunun doğal bir sonucu olarak taşınmaz mal edinmesi ve bunu kanunlara uygun şekilde kullanması hakkı söz konusudur. Mülkiyet hakkı denilen bu hak Anayasanın 35. maddesi ile güvence altına alınmıştır. Anayasanın 46. maddesinde ise; Devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde karşılıklarını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların kanunla gösterilen usul ve esaslara göre, tamamını veya bir kısmını kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifak kurmaya yetkilidir şeklinde kamulaştırma konusunu ele almıştır.

11 Kamulaştırma Çalışmalarında Başlıca İşlemler Kamu tüzel kişiliği yetkili organları tarafından Kamulaştırma Yasası ilkelerine uygun olarak kamulaştırma kararı alınması gerekir. Alınan karar ile birlikte Tapu Müdürlüğüne başvurularak, tapu kütüklerinde taşınmaz mallar üzerinde kamulaştırma şerhi konulması, taşınmaz mal maliklerinin tespit edilmesi ve taşınmaz mallara ait tapu senedi örneklerinin çıkarılması çalışmalarına başlanır. Ardından teknik çalışmalara geçilir. Kamulaştırma çalışmalarında, kamulaştırma haritaları kadastro haritaları ölçeğinde hazırlanır.

12 Kamulaştırma alanı sınırının zeminde aplikasyonu için, ölçü krokileri hazırlanır. Kamulaştırma sınırı noktalarının zeminde aplikasyonu yapılır. Geçici işaretlerle yapılan aplikasyon kontrol edilerek yerine kamulaştırma sınır işaretlerinin tesis edilmesi ile birlikte röleve ölçüm çalışmalarına başlanır ve röleve ölçü krokileri düzenlenir. Röleve ölçümünde, kamulaştırma sınırını belirleyen kırık noktaları, mülkiyeti belirleyen kırık noktaları, kamulaştırma sınırı ile mülkiyet sınırı ölçülerek, krokide gösterilir. Röleve ölçüm işleminin tamamlanmasından sonra, kadastro haritası koordinat sisteminde açılan, nirengi ve poligon noktaları, kamulaştırma ve mülkiyet (parsel) sınırlarının çizilerek gösterildiği, tescilde esas olan kamulaştırma haritası hazırlanır.

13 Yapılan tüm büro ve arazi çalışmaları; teknik dosyada BÖHHBYY hükümlerine uygun olarak üç kopya halinde düzenlenir. Kamulaştırma işleminin büro ve arazi kontrolü ilgili kadastro müdürlüğü tarafından yapılır. Kamulaştırma işleminin tescilinde, tescil bildirimi tüm parseller için toplu olarak düzenleneceği gibi, guruplar halinde de düzenlenebilir. Tescil için başvuruda, kamu kuruluşunun kamulaştırma kararı, tescil talep yazısı, kamulaştırmaya konu parsellerin tapu senedi örnekleri, parsel maliklerinin nüfus cüzdanları ve vekâletnameler, bir adet kamulaştırma haritası (kopya) ve tescil bildiriminin aslı talep edilir. Tescil işleminin tamamlanmasından sonra kadastro haritalarına değişiklikler işlenir ve mürekkeplenir.

14 TAŞINMAZ SAHİPLERİNİN İSTEĞİ ÜZERİNE YAPILAN İMAR UYGULAMALARI

15 TAŞINMAZ SAHİPLERİNİN İSTEĞİ ÜZERİNE YAPILAN İMAR UYGULAMALARI Taşınmaz mal sahiplerinin isteği üzerine yapılan imar uygulamalarını sınır düzeltmesi şeklinde yapılan imar uygulamaları, ayırma / bölme (ifraz) işlemleri, birleştirme (tevhit) işlemleri, yola terk işlemleri, ihdas işlemleri ve parselasyon işlemleri olmak üzere başlıca altı grupta ele almak mümkündür.

16 Sınır Düzeltmesi Şeklinde Yapılan İmar Uygulamaları Bazı yerleşim alanlarında, birbirine komşu parseller arasındaki sınırlar kırık hatlar şeklinde olabilmektedir. Parseller; yüzölçümü olarak yeterince büyüklüğe sahip olmakla beraber, parseller arasındaki sınır nedeniyle oluşan olumsuz geometrik yapı, imar planı ve yönetmelik hükümlerine uygun şekilde, binaların parseller üzerinde yerleştirilmesine engel teşkil edebilmektedir.

17 Sınır Düzeltmesi Şeklinde Yapılan İmar Uygulamaları Parsellerin imara uygun ve yapı yapılabilir şekle getirilebilmesi için, parsel yüzölçümlerinin korunarak aradaki sınırın düzgün doğrular şeklinde geçirilmesi gerekir. Bu tür çalışmalarda; sınır düzeltmesi gelişi güzel konumda yapılabileceği gibi, parsel cephesine dik veya bir noktadan geçecek şekilde de yapılabilmektedir.

18

19 Birleştirme (Tevhit) İşleri Birbirlerine bitişik ve aynı ya da farklı malike ilişkin birden fazla sayıda parselin birleştirilerek, tek bir parsel haline dönüştürülmesi işlemine birleştirme (tevhit) işlemi denilmektedir. Birleştirme işlemi için Kadastro Müdürlüğüne başvuruda bulunulur. Sözlü olarak yapılan başvurularda, başvuru fişi doldurularak işlemlere başlanılır. Tevhit işlemi, talebe bağlı olarak Kadastro Müdürlüğünce yapılmakta olan işlemler arasında yer almaktadır. Ancak özel harita büroları tarafından da yapılmaktadır.

20 Birleştirme işlemi sonunda, birleşme öncesi parsellerin alanları toplamı ile birleşme sonrası oluşan yeni parselin alanı arasındaki farkın tecviz sınırları içinde kalıp, kalmadığı kontrol edilir. Birleştirme işlemleri için zorunlu kalınmadığı sürece kontrol veya ölçüm yapmak amacıyla araziye gidilmez. Birleştirme işlerinin 3194 sayılı yasa ve yönetmelik hükümlerine uygunluğunun onayı için mücavir alan sınırları içerisinde Belediye Encümenlerinin onayına gerek vardır.

21

22 İhdas İşlemleri İmar uygulamalarında, imar parselleri içerisinde kalan eski yol, meydan, dere yatağı gibi taşınmaz malların tespit ve tescilini mümkün kılan işlemlere ihdas işlemleri denilmektedir. Uygulamalarda, ihdas işlemleri genellikle ayırma veya parselasyon işleminin bir parçası olarak yapılır ve ayırma işlemi kuralları olduğu gibi uygulanır. İhdas işleminin tapuda tescili; -belediye mücavir alan sınırları içinde imar planı bulunan alanlarda belediye adına -yerel imar planlarının bulunduğu köy idari sınırı alanlarında ise köy tüzel kişiliği adına yapılır.

23 İhdas işlemi talebinde bulunulurken, işlemi talep eden belediye veya köy tüzel kişiliğinin başvurusu ve işleme ait belediye encümeni veya İl genel meclisi kararı alınmış olması gerekir. Ayrıca, ihdas edilen yol, yol fazlası, kapanmış yol, meydan gibi tescil dışı alanların koordinatlı, röperli harita örneğinin de çıkarılmış olması gerekir. İhdas edilen alanı belirleyen kırık noktaların zeminde tespit edilmesi, röleve ölçümünün yapılması gerekir. Röleve ölçü krokisinde yer alan ölçü değerleri hesaplamalarda kullanılarak, alanın yüzölçümü belirlenir ve parsel numarası verilerek, bu parça belediye veya köy tüzel kişiliği adına tescil edilir.

24