Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları

Transkript

1 Dr. Nihal URAL ÇINAR Türk Borçlar Kanunu nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları

2 İÇİNDEKİLER ÖNSÖZ...VII TEŞEKKÜR... IX İÇİNDEKİLER...XV KISALTMALAR...XXIX GİRİŞ Kira Sözleşmesinin Türleri...4 I. Yalın Kira Sözleşmesi Tanımı Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği...7 II. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi Konut Kirası Çatılı İşyeri Kirası...13 III. Ürün Kirası Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği Ürün Kirası Ürün Kirasının Hukuki Niteliği...18 IV. Kira Sözleşmeleri Arasındaki Farklar Konu Bakımından Kiracıya Sağladığı Haklar ve Yüklediği Mükellefiyetler Bakımından Kira Bedelinin İçeriği Bakımından... 23

3 XVI 2. Kira Sözleşmesinin Unsurları I. Kiralanan Kira Sözleşmesinde Kiralanan Ürün Kirası Sözleşmesinde Kiralanan II. Kiralananın Kullanımının Kiracıya Bırakılması Kira Sözleşmesinde Kiralananın Kullanılmasının Kiracıya Bırakılması Ürün Kirası Sözleşmesinde Kiralananın Kullanılmasının Kiracıya Bırakılması Kira Sözleşmelerinin Şekli, Geçerliliği ve İspatı I. Yalın Kira Sözleşmesinin Şekli ve Geçerliliği II. Ürün Kirası Sözleşmesinin Şekli ve Geçerliliği...39 III. Kira Sözleşmelerinin ve Kira Bedelinin İspatı Sözleşmenin Süresi...42 I. Genel Hükümlere Göre Genel Olarak Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Belirli Olmayan (Belirsiz) Süreli Kira Sözleşmesi...45 II. Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözlemelerinde Kira Bedeli...47 I. Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Yalın Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Kararlaştırılması Ürün Kirası Sözleşmesinde Kira Bedeli Kira Bedelinin Alacaklısı ve Borçlusu...57 a. Kira ve Ürün Kirası Sözleşmesinde Sözleşmenin Tarafları...57 b. Kira Bedelinin Alacaklısı Kiraya Veren...58 aa. Genel Olarak Kiraya Veren...58 bb. Kiralanan Taşınmazın Rehnin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takibe Konu Olması veya Haczedilmesi Durumunda İcra Dairesi...59

4 XVII cc. Kiraya Verenin İflas Etmesi Durumunda İflas Masası...62 dd. Paylı Mülkiyette ve İntifa da Kira Bedelinin Alacaklıları ee. Elbirliği Mülkiyetinde Kira Bedelinin Alacaklıları ff. Kiralananın Aile Konutu Olması c. Kira Bedeli Borçlusu Kiracı aa. Genel Olarak Kiracı bb. Birden Fazla Kiracı Olması...70 cc. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri...74 aaa. Genel Hükümlere Göre...74 bbb. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Hükümlerine Göre...78 ccc. Ürün Kirası Sözleşmesinde dd. Kiracının Ölmesi Halinde Mirasçılar, Ortaklar Ya da Aynı Konutta Oturanlar aaa. Yalın Kira Sözleşmesinde bbb. Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında...85 ccc. Ürün Kirasında Kira Bedelinin Ödenmesi I. Ödeme Zamanı Kira Sözleşmesinde a. Genel Olarak (TBK m.314) b. Ürün Kirası Sözleşmesinde (TBK m. 362)...91 II. Ödeme Yeri Genel Olarak Konut ve İşyeri Kiralarında Ödeme Yeri Ürün Kirası Sözleşmesinde Kira Bedelinin Ödeme Yeri...95 III. Ödeme Yöntemi Genel Olarak Banka Hesabına veya PTT ye Ödeme Kıymetli Evrak İle Ödeme Kira Bedelinin Takas Edilerek Ödenmesi a. Genel Olarak

5 XVIII b. Takastan Feragat Yasağı Kira Bedelinin Mahsup Yoluyla Ödenmesi Kira Bedelinin Taksitle Ödenmesi Birinci Bölüm Kira Bedelinin Ödenmesine Etki Eden Özel Durumlar 7. Kira Sözleşmesinde Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Kiracının Kira Bedelini Ödeyememesi ve Kira Bedelinin Değişen Koşullara Uyarlanması I. Genel Olarak II. Türk Borçlar Kanunu nun Yürürlüğünden Önceki Yargıtay Uygulaması III. TBK m. 138 Uyarınca İfa Güçlüğü Nedeniyle Kira Bedelinin Değiştirilmesinin Şartları Genel Olarak Taraflarca Kira Sözleşmesinin Kurulduğu Sırada Öngörülemeyen ve Öngörülmesi de Beklenemeyen Olağanüstü Bir Durumun Meydana Gelmesi Olağanüstü Durum Kiracıdan Kaynaklanmamış Olmalı a. Kiracının Aşırı İfa Güçlüğüne Düşmüş Olması ve Kira Sözleşmesi Yapıldığı Sırada Mevcut Olguların, Kiracıdan İfanın Talep Edilmesini Dürüstlük Kurallarına Aykırı Düşecek Derecede Değiştirmiş Olması b. Kiracı Kira Bedelini Henüz Ödememiş veya İfanın Aşırı Ölçüde Güçleşmesinden Doğan Haklarını Saklı Tutarak Ödemiş Olmalıdır c. Kira Bedelinin Değişen Koşullara Uyarlanması ya da Kira Sözleşmesinin Feshi (Kira Bedelinin Uyarlanmasında Kiracının Sahip Olabileceği Haklar ).129

6 XIX 8. Kiracının İflas Etmesinin Kira Bedelinin Ödenmesine ve Kira Sözleşmesine Etkisi ve Sonuçları I. Kiracının İflas Etmesi Genel Olarak Kiracının Kiralananın Tesliminden Önce İflas Etmesi Kiracının Kiralananın Tesliminden Sonra İflas Etmesi a. Kiraya Veren İşleyecek Kira Bedelleri İçin Teminat Talep Edebilir b. Kiraya Veren Kendisine Teminat Gösterilmesi İçin Uygun Bir Süre Vermelidir c. Kiraya Veren Teminat Gösterilmediği Takdirde Kira Sözleşmesini Feshedebilir II. Ürün Kirası Sözleşmesinde Kiracının İflası Kiralananın Ayıplı Olmasının Kira Bedelinin Ödenmesine Etkisi. 147 I. Genel Olarak II. Kiralananın Ayıplı Olması Genel Olarak Önemli - Önemli Olmayan Ayıp Kavramı Kiralananın Teslimi Anında Var Olan veya Sonradan Ortaya Çıkan Ayıp III. Kiracının Kira Bedelinden İndirim Talebi Genel Olarak Şartları a. Kiracı Kiralanandaki Ayıbı Bilmemeli ve Ayıptan Dolayı Sorumlu Olmamalıdır b. Kiraya Verenin Sorumluluğunu Kaldıran Ya Da Sınırlayan Bir Sözleşme Kaydı Bulunmamalıdır Seçimlik Hak Olarak Kira Bedelinin İndirilmesi Talebi (TBK m. 305/f.1, m. 307) Kiralanandaki Ayıbın Kiraya Veren Adına Giderilmesi ve Masrafın Kira Bedelinden Düşülmesi (TBK m 306/f.1) Üçüncü Kişinin Kiralanan Üzerinde Üstün Hak İddiasının Kira Bedelinin Ödenmesine Etkisi

7 XX I. Genel Olarak II. Kiralananın Zaptının Kira Bedelinin Ödenmesine Etkisi Genel Olarak Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğunun Şartları Zaptın Kira Sözleşmesine ve Kira Bedeline Etkisi III. Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak İddia Etmesinin Kira Bedelinin Ödenmesine Etkisi Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi (Temliki) ve Kiralanan Üzerinde Üçüncü Kişinin Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması Kamulaştırmanın Kira Bedelinin Ödenmesine Etkisi Tarımsal Ürün Kirasında Kira Bedelinin Olağanüstü Durumlar Dolayısıyla İndirilmesi I. Genel Olarak II. Kiracıya Tanınan Bu Hakkın Hukuki Niteliği III. TBK m. 363 Hükmünün Uygulanamadığı Durumlar IV. Kiracının TBK m. 363 Uyarınca Kira Bedelinden İndirim İsteyebilmesinin Şartları Kiralananın Tarımsal Bir Taşınmaz Olması Olağanüstü Felaket ya da Doğal Olaylarının Meydana Gelmesi Taşınmazdaki Verimin Önemli Ölçüde Azalması V. Kira Bedelinden Yapılacak İndirim VI. Kira Bedelinden İndirim Talep Hakkından Önceden Feragat Kira Bedelinin Zamanaşımına Uğraması I. Genel Olarak Zamanaşımı II. Kira Bedeline Uygulanacak Zamanaşımı Süresi III. Zamanaşımı Süresinin Başlangıcı IV. Zamanaşımının Durması V. Zamanaşımının Kesilmesi Genel Olarak...207

8 XXI 2. Kiracının Fiilleri ile Zamanaşımının Kesilmesi Kiraya Verenin Fiilleri ile Zamanaşımının Kesilmesi Adli Makamların Fiilleri ile Zamanaşımının Kesilmesi VI. Kiracının Zamanaşımı Savunması Kiralananın Kira Sözleşmesinin Sona Ermesiden Önce Geri Verilmesi (Erken Tahliye) Halinde Kira Bedelinin Ödenmesi I. Genel Olarak II. Kiralananın Kira Süresinin Bitiminden Önce Geri Verilmesinin Kira Sözleşmesinin Feshi Sayılıp Sayılmaması III. Kiralananın Geri Verilmesi IV. Kiracının Kiralananı Geri Vermesinden Sonra Kira Bedelini Ödemek Zorunda Olduğu Makul Süre V. Kiracının Kiralananı Erken Tahliye Etmesi Dolayısıyla Ödemek Zorunda Olduğu Kira Bedelleri VI. Kiracının Yeni Bir Kiracı Bularak Kira Bedelini Ödemekten Kurtulması VII. Kiraya Verenin Elde Ettiği veya Elde Etmekten Kaçındığı Yararların Kira Bedelinden İndirilmesi Kullanmanın Mümkün Olmaması Halinde Kira Bedelinin Ödenmesi Sorunu I. Genel Olarak II. Kiralananın Sınırlı Kullanımı III. Kiralananın Hiç Kullanılmaması IV. Kiraya Verenin Yapmaktan Kurtulduğu Giderlerin Kira Bedelinden İndirilmesi İkinci Bölüm Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdü ve Hukuki Sonuçları 15. Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdü I. Genel Olarak

9 XXII II. TBK m. 315 in Getirdiği Yenilikler Genel Olarak Yan Giderin Kiracı Tarafından Ödenmemesi III. TBK M.315 e Göre Temerrüdün Şartları Kiralananın Kullanımının Kiracıya Bırakılması Kira Bedeli veya Yan Giderlerin Muaccel Olması a. Genel Olarak b. Dönemli Kira Bedellerinin Ödenmesi Açısından Temerrüdün Oluşması c. Kira Bedeli Açısından Temerrüde Esas Olan Alacaklar.259 aa. Asıl Kira Bedelinin Muaccel Olması bb. Kira Artırım Farkının Muaccel Olması cc. Kira Tespit Davası Sonucu Mahkeme İle Belirlenen Miktarın Muaccel Olması d. Yan Giderler Açısından Temerrüde Esas Olan Alacaklar e. Temerrüde Esas Olmayan Alacaklar aa. Stopajın Yatırılmaması bb. Cezai Şart ve Gecikme Faizi cc. Muacceliyet Koşulu Kiracıya Muaccel Olan Kira Bedelinin ve Yan Giderlerin Ödememesinden Dolayı İhtar Yapılmalı ve Süre Verilmeli a. İhtarı Yapacak Kiraya Veren ve Muhatap Kiracı b. İhtarın İçeriği ve Şekli aa. İhtarın Yazılı Olması ve Hangi Aylara İlişkin Kira Bedelinin İstendiğinin Belirtilmesi bb. TBK m. 315 Uyarınca Kiracıya Süre Verilmesi cc. Ürün Kirası Sözleşmesinde Süre Tayini c. İhtarın Haklı Olması d. İhtarın Tebliği ve Sürelerin Başlangıcı Kira Bedelinin Verilen Süre İçerisinde Ödenmemesi Kira Sözleşmesinde Kiracının Temerrüdünün Sonuçları

10 XXIII I. Kiracının Temerrüt Faizinden Sorumluluğu Genel Olarak Temerrüt Faizi Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine Temerrüt Faizi a. Genel Olarak b. Kira Bedelinin Mahkeme Kararı ile Tespit Edilmiş Olması Halinde Kiracının Temerrüt Faizinden Sorumluluğu c. Temerrüt Faizi Miktarı aa. Ticari Nitelikte Olmayan Kira Sözleşmelerinde Temerrüt Faizi bb. Ticari Nitelikte Olan Kira Sözleşmelerinde Temerrüt Faizi aaa. Ticari İş Kavramı bbb. Ticari Temerrüt Faizi Oranı cc. Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması Durumunda Temerrüt Faizi Temerrüt Faizinin Talep Edilmesi Temerrüt Faizinin Başlangıcı Temerrüt Faizinin Durması Temerrüt Faizinde Zamanaşımı II. Kiracının Temerrüt Faizini Aşan (Aşkın - Munzam) Zarardan Sorumluluğu Genel Olarak Aşkın Zarar Kavramı Kiraya Verenin Aşkın Zararının Tazmininin Şartları a. Kira Bedeli Olarak Para Borcunun İfasında Temerrüde Düşülmüş Olmalı b. Kiraya Verenin Aşkın Zararının Bulunması aa. Genel Olarak Aşkın Zarar bb. Aşkın Zarar Olarak Nitelendirilebilecek Zarar Kalemleri c. Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdü İle Kiraya Verenin Aşkın Zararı Arasında Uygun Nedensellik (İlliyet) Bağı Olmalı...319

11 XXIV d. Kiracı Temerrüde Düşmede Kusurlu Olmalı Aşkın Zararın İspatı Aşkın Zararın Hesaplanması Aşkın Zarara İlişkin Tazminat Talebine Uygulanacak Zamanaşımı III. Kira Sözleşmesinin Feshi Genel Olarak Fesih Hakkının Kullanımı Fesih Beyanı Mülga Borçlar Kanunu Dönemindeki m. 260 Çerçevesinde Kira Sözleşmesinin Feshi TBK m. 315 Uyarınca Değerlendirmeler IV. Taşınmazların İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi Genel Olarak Kira Bedelinin Ödenmemesinden Dolayı İlamsız Tahliye Takip Yapma Yetkisi ve Takip Talebi Ödeme Emri İlamsız İcra Takibine İtiraz Edilmemesinin Sonuçları Takibe İtiraz Edilmesinin Sonuçları a. İtirazın Kira Sözleşmesine İlişkin Olması b. Kira Sözleşmesi Dışındaki Sebeplere İlişkin İtiraz V. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini Zamanında Ödememesinden Dolayı İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Edilmesi Genel Olarak VI. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyenin Şartları Kiracı Kira Bedelini veya Yan Giderleri Zamanında Ödememiş Olmalı Kira Bedelini Ödememeden Dolayı Haklı İhtar Yapılmış Olmalı a. İhtar Yazılı Olmalı ve Hangi Vadeye İlişkin Kira Bedellerinin İstendiğinin Belirtilmesi

12 XXV b. Bir Kira Yılı İçerisinde İki Haklı İhtar Yapılmış Olmalı.352 aa. Bir Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde bb. Bir Yıl veya Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde cc. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde dd. Kira Bedelinin Peşin Olarak Kararlaştırıldığı Durumlarda ee. İhtar Bir Kira Yılı İçerisinde Farklı Aylara İlişkin Olmalı Hukuki Niteliği ve Sonuçları a. Genel Olarak b. Kiraya Veren Bir Ay İçerisinde Tahliye Davası Açmalıdır aa. Dava Açma Süresi bb. Davanın Tarafları cc. Görevli ve Yetkili Mahkeme aaa. Görevli Mahkeme bbb. Yetkili Mahkeme dd. İspat Meselesi VII. Kiralananın Sözleşmeye Uygun Bir Durumda İadesi Genel Olarak İade Davası Açılması, İade Davası ve Tahliye Davası Arasındaki Fark Mülga Borçlar Kanunu nda Yer Alan Düzenleme Bakımından Farklar ve Yenilikler Geri Verme Borcunun Hukuki Niteliği Geri Verme Borcunun Alacaklısı Geri Verme Borcunun Kapsamı Kiracının Kiralananı Teslim Alındığı Durumda Geri Vermesinin İstisnaları Geri Verme Borcunun İfa Zamanı, İfa Yeri ve Şekli Kiraya Verenin Muayene ve İhbar Külfeti Kiraya Verenin Tazminat Talebi

13 XXVI Üçüncü Bölüm Kira Bedelinin Ödenmemesine İlişkin Teminatlar 17. Kira Bedelinin Ödenmesinin Teminatı Olarak Kiraya Verenin Hapis Hakkı I. Genel Olarak II. Kiraya Verenin Hapis Hakkının Hukuki Niteliği III. Kiraya Verenin Hapis Hakkının Kapsamı Uygulandığı Eşya Açısından Hapis Hakkının Konusu a. Taşınır Eşya b. Taşınır Eşyanın Kiralananın Döşemesine veya Kullanılmasına Yönelik Olması c. Taşınır Eşyanın Haczinin Mümkün ve Paraya Çevrilebilme Kabiliyetinin Olması d. Kiracıdan Başka Kişilere Ait Eşya Üzerinde Hapis Hakkı aa. Alt Kiracıya Ait Taşınır Mallar Üzerinde Hapis Hakkı bb. Üçüncü Kişiye Ait Taşınır Mallar üzerinde Hapis Hakkı aaa. Kiraya Veren İyi Niyetli Olmalıdır bbb. Eşyalar Çalıntı, Kaybolmuş veya Malikinin Elinden İradesi Dışında Çıkmış Olmamalıdır ccc. Kiraya Veren Hapis Hakkını Kaybetmiş Olmamalıdır Temin Ettiği Alacaklar Açısından Hapis Hakkının Konusu IV. Hapis Hakkının Doğumu V. Hapis Hakkının Kullanılması Genel Olarak Hapis Hakkı Defterinin Tutulması Hapis Hakkına Konu Eşyanın Paraya Çevrilmesi

14 XXVII 4. Kiralanandan Zorla Ya Da Gizlice Kaçırılan Malların Geri Alınması Kiracının Güvence Vermesi I. Genel Olarak II. Güvencenin Hukuki Niteliği III. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Bedeli Vermesi TBK m. 342 nin Uygulanma Alanı Güvencenin Konusu ve Tutarının Sınırlandırılması Bankada Hesap Açılması Veya Kiracı Adına Tevdi Yapılması Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Güvencenin Verilmesi a. Genel Olarak b. Güvencenin Bankadan Alınması IV. Konut ve Çatılı İşyeri Niteliğinde Olmayan Kira Sözleşmelerinde Kiracının Güvence Vermesi Genel Olarak Güvencenin Verilmesi ve İadesi Kira Bedelinin Ödenmesine İlişkin Genel Olarak Diğer Teminat İmkânları I. Genel Olarak II. Kira Bedelinin Ödenmesinde Kefilin Sorumluluğu Genel Olarak Genel Olarak Kefalet Sözleşmesi a. Kefaletin Özellikleri b. Geçerlilik Şartları aa. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olmalı bb. Geçerli Bir Kefalet Sözleşmesi Olmalı aaa. Genel Olarak

15 XXVIII bbb. Kefalet Sözleşmesi Yazılı Olmalı ve Kefilin Sorumlu Olduğu Miktar ve Tarih Kendi El Yazısıyla Belirtilmeli ccc. Evli Kişilerin Kefaletinde Eş Rıza Göstermeli Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğunun Kapsamı a. Kefilin Ödenmeyen Kira Bedelinden Sorumluluğu b. Kira Sözleşmesinin Uzaması Durumunda Kefilin Sorumluluğu c. Kefilin Kira Bedelinden Sorumluluğunun Sona Ermesi III. Kira Bedelinin Teminatı Olarak Teminat Mektubu Genel Olarak Kiracı, Kiraya Veren ve Banka Üçlü İlişkisinde Teminat Mektubu Verilmesi a. Teminat Mektuplarının Şekli ve İçeriği b. Teminat Mektuplarının Türleri Banka Teminat Mektubunun Kiraya Verene Ödenmesi SONUÇ KAYNAKÇA